Главная --> Публикации --> Не платить за свет, газ и воду предлагают юрий лужков и борис громов Способы подтверждения доходов потенциального заемщика по ипотеке Доклад президента ргр игоря горского на пресс-конференции "рынку недвижимости - профессиональные услуги" Дворянским гнездам грозит полное разорение В новом жк перепланировке посвящена целая глава

Близится к завершению год, в котором некоторые специалисты предсказывали серьезные проблемы московскому рынку жилья, вплоть до очередного кризиса. В разрез с этими утверждениями прогноз Департамента инвестиционных программ строительства города на 2002 год, как вы помните, был благоприятный. Причем это касалось не только цен, но и общей ситуации в строительной индустрии города. Отрадно отметить, что наш прогноз оказался точен.

Цены на жилье не упадут. Каким будет рынок в 2003 году? На этот вопрос отвечает руководитель Департамента инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПСа) Леонид Краснянский.

Вопреки расхожему мнению, департамент никогда сознательно не играл, не играет, и не будет играть на повышение цен. В качестве доказательства своих слов приведу простой пример. В 2000 году, когда департамент занимался строительством панельного жилья, цена его кв. метра на рынке составляла около 10 тыс. рублей, сегодня – не менее 23,5 тысячи. Получается, что цены на типовые дома в районах массовой застройки вросли в 2,5 раза, тогда как в целом рост цен на рынке составил около 60%. Чем, кроме монополизма, можно объяснить такой неконтролируемый рост цен? Я считаю, что город должен регулировать цены на квартиры в районах массовой застройки.

В Москве в текущем году было запланировано построить 4,2 млн. квадратных метров жилья. Уже сегодня можно уверенно утверждать, что будет построено 4,5 миллиона. Из них третью часть квартир передадут для решения городских социальных программ. Несмотря на самый большой за последние 10 лет объем строительства нового жилья, ценовая ситуация имела положительную динамику.

Конечно, департамент не занимается благотворительностью. Цены на квартиры, строящиеся в районах точечной застройки центральной части города, которые покупают состоятельные люди, выросли более значительно. По некоторым домам темпы роста составили почти 50%.

И сегодня ДИПС продолжает придерживаться главной стратегической линии – строить доступное жилье. Так, в среднем по городу цены с начала года выросли на 15%. За этот же период в районе Куркино, инвестором строительства которого выступает департамент, цена увеличилась лишь на 9%. Мы понимаем, что финансовые возможности москвичей ограничены и только строительство относительно недорогого жилья может помочь многим из них решить жилищную проблему.

Что такое современное жилье

Мы уделяем внимание и инфраструктуре дома. Ведь людям необходимо отдыхать, общаться, делать покупки, и поэтому наличие магазинов, кафе, ресторанов и даже кинотеатров становится сегодня неотъемлемой частью жилья высокой комфортности.

Повышение цен, на мой взгляд, объясняется объективными факторами. Во-первых, растет себестоимость строительства и прежде всего это связано с повышением цен на строительные материалы: цемент, металл и другие; во-вторых, меняется структура застройки – на смену панельным домам приходит монолитное домостроение. Если еще два года назад доля монолитных домов в общегородской застройке не превышала 40%, то сегодня этот показатель вырос почти до 60%. Наконец, значительно вырос платежеспособный спрос населения. И для того, чтобы удовлетворить этот спрос, инвесторы должны предлагать современные квартиры. Это касается не только качества строительных работ (многие уже научились строить хорошо), я говорю о том, что необходимо предлагать не столько «квадратные метры», сколько квартиры нового качественного уровня. Подход к строительству качественного жилья должен носить комплексный характер. Начиная от маркетинговых исследований рынка, изучения конъюнктурной и ценовой ситуации, предпочтений потенциальных покупателей до проектирования с учетом требований современных технологий (оптико-волоконная связь, спутниковое телевидение и другие нововведения) и особенностей окружающего ландшафта. Ведь такие критерии, как вид из окна, наличие поблизости сквера или парка приобретают в нашей жизни все большее значение.

Перед нами стоит задача не «выжать» площадь во что бы то ни стало, а построить дома с удобными квартирами, в которых будет комфортно будущим жильцам. А такой подход, как показала практика продаж этого года, экономически оправдан, поскольку позволяет увеличить доход от реализации жилья.

Пророкам вопреки

Мне кажется, что мнения специалистов о грядущем в этом году кризисе на московском жилищном рынке были в значительной степени основаны на анализе неудачных проектов. Действительно, сейчас мало желающих приобрести 100-метровую двухкомнатную квартиру или 160-метровую «трешку». Уверен, что успех проектов департамента во многом обусловлен тем, что мы достаточно быстро это поняли, и все новые дома проектируем и строим с учетом этих обстоятельств.

Многие эксперты на будущий год вновь пророчат кризис столичному рынку недвижимости и падение цен на жилье. Я не согласен с их заявлениями. Темпы городского строительства в 2003 году не снизятся и составят не менее 4,5 млн. квадратных метров жилья. В планах департамента инвестиционных программ строительства на будущий год около 500 тысяч кв. м. Причем, все дома в новом году будут построены по монолитной технологии.


ДИПС продолжает работы по строительству и реконструкции жилых домов в центральной части города. В планах Департамента на 2003 год – строительство 26 домов в ЦАО общей площадью более 140 тысяч квадратных метров. Отмечу, что в соответствии с существующим порядком жильцы домов, подлежащих сносу и реконструкции, также получат квартиры в ЦАО. Для этих целей департамент построит 37 тысяч кв. метров.

На основании анализа текущей экономической ситуации и планов основных операторов московского жилищного рынка можно полагать, что положительная ценовая динамика на московском рынке жилья продолжится в будущем году, но темпы роста замедлятся до 5-8% в год, что покупатели, наверное, уставшие от постоянного роста цен, практически не заметят. И можно будет говорить о том, что на рынке наступила стабилизация.

На мой взгляд, основной тенденцией следующего года может стать активное развитие ипотечного кредитования. Предпосылка для подобного прогноза – в революционном изменении законодательной базы. Государственная Дума во втором чтении приняла поправки к закону «Об ипотеке», в соответствии с которыми заемщики, не исполняющие своих обязательств перед банками, могут быть выселены в квартиры «резервного» фонда. Нововведения защищают права кредиторов. Почувствовав себя защищенными, многие финансовые учреждения обратят внимание на рынок недвижимости, что приведет к снижению процентных ставок и упрощению условий получения кредита. Результатом может стать настоящий бум на рынке ипотечного кредитования.

По данным риэлторов, около 2% сделок вторичного рынка жилья расторгаются в судебном порядке. В Москве на вторичном рынке жилья проходит около 80 000 сделок в год - так что при средней цене квартиры $50 000 ущерб от расторжения договоров купли-продажи квартир может только в столице составить более $85 млн. Главные причины расторжения сделок - приватизация с нарушением прав несовершеннолетних детей, нарушение наследственного права, совершение сделки недееспособными продавцами квартир, подделка документов. Максимальный исковой срок по таким делам - 10 лет. До сих пор пострадавшей стороной являлся добросовестный приобретатель квартиры: именно он в результате признания сделки недействительной оставался без квартиры.

Полагаю, что именно профессионализм инвестора станет определяющим фактором успеха каждого проекта. А компаниям, не выполняющим своих обязательств и не чувствующим пульса рынка, придется уйти.
Риэлторское сообщество России вчера активно обсуждало постановление Конституционного суда (КС) , вставшего на защиту добросовестных приобретателей имущества с "незаконным" прошлым. Участники рынка сходятся на том, что покупатели квартир станут теперь спать спокойнее, но на их собственной работе решение КС отразится слабо.

Как отмечает заведующий 4-м адвокатским бюро Московской городской коллегии адвокатов Абрам Койфман, КС подтвердил необходимость соблюдения прав добросовестных покупателей. "Теперь права добросовестных покупателей не будут ущемлять, так как указания КС обязательны для всех судебных инстанций, а для недобросовестных продавцов становится бессмысленным обращение в суд", - объяснил Койфман. Руководитель пресс-службы Конституционного суда Анна Малышева также утверждает, что теперь суды общей юрисдикции должны отказывать в исках, поданных на основании ст. 167 ГК и рассматривать дела по ст. 302, оговаривающей права добросовестного приобретателя.

Оспорить практику применения в судах общей юрисдикции статьи 167 Гражданского кодекса о последствиях признания сделки недействительной удалось четырем гражданам, которые должны были лишиться квартир, проданных когда-то с нарушением закона. Среди подавших жалобу - москвичка Анна Немировская, купившая в 1998 г. квартиру, которая, как позже обнаружила прокуратура, была в свое время незаконно куплена у матери-одиночки. Прокуратура подала иск о признании недействительными всех сделок с этой квартирой. Суды всех инстанций удовлетворили этот иск, и лишь Конституционный суд принял постановление, которое может изменить судьбу этого иска.

Президент Московской ассоциации-гильдии риэлторов, глава компании "Бест-Недвижимость" Григорий Полторак считает, что на работу риэлторов постановление КС не повлияет. "Сейчас именно агентства несут на себе все риски по возможному расторжению сделки, - говорит он. - Возможно, покупателям квартир будет теперь спокойнее, но на работе риэлторов это не отразится".

Однако участники рынка недвижимости далеки от оптимизма. "В здании законов, регулирующих рынок недвижимости, это очередная красивая башенка, но дом продолжает рассыпаться: под ним нет прочного фундамента - не противоречащих друг другу Гражданского, Земельного кодексов, законодательства о приватизации и т. д. ", - считает вице-президент РГР Андрей Гусев. "Решение КС не изменило закон. Оно направлено на изменение правоприменительной практики. А именно на то, чтобы суды, прежде всего общей юрисдикции, при вынесении решений учитывали права добросовестного приобретателя, предусмотренные ст. 302 ГК РФ, и в случае, если вопрос о признании сделки недействительной ставит бывший собственник имущества, в первую очередь применяли статью, касающуюся добросовестного приобретателя" - таково распространенное вчера официальное заключение Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН).

Постановление КС касается и добросовестных приобретателей автомобилей. Сейчас покупатель подержанной иномарки не имеет гарантии, что автомобиль останется у него, в случае если он когда-то был угнан. Статистики расторгнутых сделок по лишению добросовестных приобретателей права собственности на автотранспорт нет, однако о масштабах явления можно судить по количеству угнанных в Европе машин, обнаруженных в России. В частности, по данным Главного управления уголовного розыска МВД России, только в период с 1999 г. по февраль 2003 г. на территории России было обнаружено более 6000 иномарок, похищенных в Германии.

АВТОМОБИЛИСТЫ ТОЖЕ ВЗДОХНУТ СПОКОЙНЕЕ.

И хочется, и колется

Квартирный вопрос в наше время остается наболевшим и, увы, нерешенным у сотен тысяч россиян. При условии, что цены на жилье растут до 20 процентов в год и больше, шансов накопить на заветные квадратные метры у среднестатистического гражданина нашей страны практически не остается. Выход один - покупка жилья в кредит, но и здесь есть множество подводных камней. Корреспондент "РГ" проверил на себе, насколько реально обзавестись квартирой с помощью ипотеки.

Переехав в 1998 году на время учебы в Санкт-Петербург, я еще не предполагала, что останусь здесь жить. Но интересная работа, которую я нашла еще до окончания учебы, сделала свое дело. После шести лет жизни на съемных квартирах я все чаще мечтала о собственном угле, да и жалко было отдавать каждый месяц за аренду чужой тете по 250 у.е.

В последнюю пару лет страна переживает своеобразный кредитный бум: очереди за оформлением кредитов в торговых центрах говорят о том, что мы движемся в том же направлении, что и развитые страны, где приняты крупные приобретения в долг. Хочется верить, что ипотечное кредитование тоже у нас приживется. Но пока "счастливчиков", взявших кредит на жилье, немного.

Единственным шансом оставалась ипотека. Программы кредитования приобретения жилья предлагают сегодня многие банки. Я собиралась их сравнить, но, как выяснилось, из-за отсутствия постоянной прописки в городе на Неве большого выбора у меня не осталось. Позвонив в единственный на тот момент банк, работающий по ипотеке даже с нерезидентами (иностранными гражданами), я записалась на собеседование.

Стала искать варианты в расчете на те самые 250-300 "свободных" долларов, которые я могла вычленить из своей зарплаты и ежемесячно тратить на жилье. Первой мыслью было вложиться в строительство в рассрочку. Но для этого нужно было иметь "стартовый капитал" - около 30 процентов от стоимости квартиры. Остальное предстояло выплачивать частями, но рассрочка, которую давал застройщик, составляла максимум 2 года - время строительства дома. Стало ясно - это не для меня. Выплатить за такой короткий период около 50 тысяч долларов при моих доходах нереально.

Вот какие основные условия предложил банк. Первоначальный взнос за квартиру из собственных средств - 25 процентов, заявка заемщика рассматривается Кредитным комитетом в течение двух недель, кредит предоставляется на срок до 10 лет, погашается равными ежемесячными долями по графику платежей, квартира и жизнь заемщика страхуются на всю сумму кредита, кредитные средства перечисляются банком на счет заемщика на третий день после регистрации права собственности.

Ипотечный кредит - не миф

На тот момент все мои ежемесячные доходы составляли порядка 1500$. Этого вполне хватило для предоставления кредита даже с вычетом моих ежемесячных расходов на аренду жилья, питание и оплату мобильного телефона. На сбор всех необходимых документов у меня ушло около недели, после чего их рассмотрел Кредитный комитет и мне был дан положительный ответ.

Больше всего меня удивило то, что для получения в кредит огромной для меня суммы 36,5 тысячи долларов (со "стартовой" суммой помогли родители), не требовалось ни поручителей (ведь залогом является сама квартира), ни "белой" зарплаты. Можно договориться, чтобы при расчете кредита учитывался весь, даже неофициальный, ежемесячный доход. Правда, процентная ставка с неподтвержденным доходом, предупредили меня, будет выше, чем с подтвержденным - 13,5 и 11,5 процента годовых соответственно. Сумма дополнительных расходов по кредиту: оформление документов, страховка, оценка, нотариальное удостоверение - около 1600$.

Счастью моему не было предела. Я не могла поверить, что деньги у меня в "кармане" (на банковском счете), и у меня есть целых три месяца, чтобы ими воспользоваться. То есть найти подходящую квартиру. Но на этом этапе возникли сложности. Ни продавцы, ни представители агентств по недвижимости не хотели работать с ипотекой. Всех настораживал порядок выплаты кредитных средств. Сделки срывались одна за другой.

Не все так просто

К этому моменту выяснился еще один нюанс: по документам будет проходить рыночная стоимость квартиры. Из этого следовало, что продавец с суммы более миллиона рублей обязан заплатить подоходный налог в размере 13 процентов. Поскольку продавцы на это не соглашались, эти дополнительные расходы, около 900 долларов, мне пришлось взять на себя. В итоге вместе с услугами агента дополнительные расходы по кредиту составили 3125$. Так что говорить о доступности ипотечных кредитов в России пока по-прежнему не приходится.

К концу второго месяца я была согласна на любую квартиру, на любом этаже - обидно было упустить кредит, ведь для оформления нового понадобилось бы время. Между тем за прошедшие два месяца цены на однокомнатные квартиры уже перевалили за 50 тыс. долларов, и мне просто могло не хватить собственных и кредитных средств на долгожданную покупку.

Удача все же мне улыбнулась, подходящая квартира нашлась. Моя будущая жилплощадь прошла оценку, и все документы были переданы в банк и страховую компанию для проверки. На это ушло еще около недели.

Кто ищет, тот найдет

Через три дня мне было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности. Еще через три дня я получила ключи от моей квартиры, а продавец - свои деньги. Казалось бы, все, можно ставить точку.

Наконец, была назначена дата сделки. Банком были подготовлены все необходимые документы: кредитный договор, трехсторонний договор купли-продажи с привлечением кредитных средств, закладная на квартиру, валютный счет на мое имя, расписки и доверенности на получение денег. Нотариальное оформление сделки происходило прямо в банке. Подписание документов и передача денежных средств заемщика состоялись в присутствии помощника нотариуса.

Банковские сотрудники же на все мои вопросы и недовольства отвечали однозначно: это была прихоть продавца снимать деньги в рублях с моего валютного счета. Ни сил, ни желания отстаивать свою правоту у меня уже не было.

Но и здесь получилось не все так, как хотелось и планировалось. Деньги были выплачены продавцу не по курсу ЦБ, как это неоднократно (правда, в устной форме) подтверждали сотрудники банка, а по курсу банка. Для продавца это означало потерю 1000$ от стоимости квартиры. Возместить эти расходы владелец покупаемой мной квартиры предложил мне. Но я уже была "выпотрошена" подчистую, и практически уже совершенная сделка вновь оказалась на грани срыва.

Тем, кто еще не решил, как будет решать свой квартирный вопрос, могу сказать одно: ипотека - это все-таки выход, но пока еще очень дорогой и неотработанный. Вряд ли найдется много молодых семей (тем более с детьми), которым окажется по карману расклад, на который согласилась я. Ведь уровень моего ежемесячного дохода в несколько раз превышает зарплату среднего жителя Санкт-Петербурга. За время погашения кредита, как ни трудно подсчитать, мне предстоит выплатить практически удвоенную стоимость моего жилья. (Правда, через определенный срок банк обещает мне разрешить досрочное погашение кредита, и, если у меня будут появляться незапланированные доходы, я смогу уменьшать долг и экономить таким образом на процентах). Утешение одно: теперь мое жилье - действительно мое.

Тем более что я понимала: отношения с банком на этом не закончены. Теперь я исправно вношу на счет в банке ежемесячный платеж в размере 560$ и стараюсь не вспоминать почти три месяца нервотрепки и переживаний.

паспорт и ксерокопия всех страниц
копия и оригинал свидетельства присвоения ИНН
заверенная работодателем ксерокопия трудовой книжки
копия трудового контракта, заверенная работодателем
приказ о назначении на должность
запрос работодателю об уровне зарплаты
справка о доходах по форме 2-НДФЛ за прошедший и текущий годы;
письменная информация о деятельности компании и о своих должностных обязанностях
копия и оригинал водительского удостоверения
диплом и ксерокопия.
Дополнительные расходы при оформлении кредита и покупке квартиры:

Необходимые документы для предоставления кредита
(для не состоящих в браке и не имеющих детей):

Принятый в конце прошлого года пакет федеральных законов по формированию рынка доступного жилья, по мнению его разработчиков, приведет к бурному развитию ипотеки. Уменьшатся риски кредитных организаций, а это значит, что банки смогут увеличить сроки кредитования и уменьшить процентную ставку по ипотечным кредитам. Удешевятся накладные расходы - в частности, услуги нотариуса. Возрастет налоговый вычет - можно будет больше сэкономить на уплате подоходного налога, взимающегося с продавца.
Одним словом, ипотечный кредит в ближайшем будущем оформлять будет легче, сделать это смогут семьи с меньшим доходом, чем у нашего автора. Но по-прежнему трудно спрогнозировать, на сколько меньшим. Потому что, если продолжится прогнозируемый большинством экспертов опережающий (по сравнению с общей инфляцией) рост стоимости жилья, это неминуемо потянет за собой и необходимость увеличения кредитных сумм, а значит, и повышение планки уровня доходов для семей, реально претендующих на участие в ипотеке. "РГ" будет следить за развитием ситуации.
Купив в прошлом году ДельтаБанк, GE Сonsumer Finance собралась кредитовать россиян на покупку жилья. Стартовый капитал — $75 млн, который ДельтаБанк получит на развитие ипотеки, сопоставим с его активами.

оценка квартиры - 100 долларов
страховка (квартиры, жизни и потери трудоспособности) - до 15 процентов от суммы кредита
комиссия банка за оформление документов - 1,5 процента от суммы кредита
нотариальное оформление договора купли-продажи - 6000 рублей
регистрация права собственности в ГБР - 650 рублей
комиссия банку за "обналичку" - 0,5 процента от суммы кредита;
возмещение подоходного налога продавцу - 13 процентов от суммы свыше 1 млн. руб.
услуги агента - 2-4 процента от стоимости квартиры.
От редакции

Ипотечный рынок в России находится в начальной стадии развития и здесь хватит места для новых игроков, считает Клоэрти: “В стране с населением 145 млн человек доля ипотеки в транзакциях по недвижимости составляет менее 1%!” Порадовались появлению нового игрока и предправления Городского ипотечного банка Николай Шитов и президент Национальной ипотечной компании Елена Клепикова. Чем больше серьезных, профессиональных игроков, тем легче им для развития рынка; сейчас очень важно выработать единые стандарты работы его участников, считает Шитов. А Клепикова предупреждает: “Если ДельтаБанк начнет демпинговать, это может привести к подрыву рыночных основ бизнеса”.

На 25 февраля назначено внеочередное собрание акционеров ДельтаБанка, которое должно утвердить выделение материнской компанией $75 млн для развития ипотечной программы. Ипотека — одно из направлений, в котором GE Consumer Finance “традиционно сильна в других странах” и оно “абсолютно вписывается в продуктовую линейку ритейлового банка”, поясняет и. о. президента ДельтаБанка Андрей Ларкин. Он уверяет, что ипотечная программа будет конкурентоспособной: “Это глобальный продукт GECF, который будет развиваться во всех регионах присутствия банка”. “Мы рады появлению на ипотечном рынке такого игрока, как GE Consumer Finance, — заявила Патриция Клоэрти, председатель совета директоров Delta Private Equity Partners (DPEP). — Команда GE увидела возможности на данном рынке, которые мы начали использовать еще в 2001 г., создав “ДельтаКредит”.

ДельтаБанк основан в 1997 г. В ноябре 2004 г. Delta Capital Mаnagement продала 100% его акций General Electric (GE) Сonsumer Finance за $100 млн. По данным ЦЭА “Интерфакс”, на 1 октября 2004 г. активы ДельтаБанка составили 1,6 млрд руб. (296-е место), капитал – 692,7 млн руб. (187-е). По данным банка, на 1 января 2005 г. объем выданных им потребкредитов составил $110 млн. GE Сonsumer Finance – подразделение General Electric с активами $106 млрд. Это ведущий оператор на рынке финансовых услуг для физических лиц и розничных фирм в 40 странах.

Впрочем, по ее мнению, стартовые $75 млн — сумма для нашего рынка ипотечных кредитов небольшая, поэтому на его развитие не может существенно повлиять. “Как правило, западные структуры не готовы сразу с большими объемами выходить на новый рынок”, — отмечает Клепикова. “С портфелем в $75 млн ДельтаБанк имеет все шансы войти в тройку лидеров уже в среднесрочной перспективе”, — считает аналитик “РусРейтинга” Виктория Белозерова. Она отмечает, что на рынке ипотечных кредитов доминирует Сбербанк, с которым “реально конкурируют” лишь банки с иностранным капиталом — Райффайзенбанк, “ДельтаКредит” и Международный московский банк с суммарной долей порядка 23%, на рынке нет игроков с долей больше 2-3%. “В банковской сфере это один из наиболее динамичных и перспективных рынков, и выход на него банка с иностранным капиталом вполне закономерен”, — резюмирует Белозерова. Вице-президент Ситибанка Наталья Николаева не исключает, что банк займется ипотекой: “Пока мы наблюдаем за тем, что происходит на этом рынке, в частности за положительными изменениями законодательства”.



Главная --> Публикации