Главная --> Публикации --> Новые условия ипотеки, ее подводные камни и способы выживания в долговой кабале Dolce vita по-русски Физические лица перестали вкладываться в недвижимость Сенаторы делают ставку на строительно-сберегательные кассы Four seasons напротив ritz

Ипотека дает возможность жить в своей квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости. Кроме этого, существует возможность приобретения на кредитные средства банков и квартир в домах-новостройках. Преимущества приобретения жилья через систему ипотечного кредитования: возможность сразу стать собственником жилья, выплачивая его стоимость в рассрочку; получение налоговых льгот по кредиту; обеспечением по кредиту становится сама приобретаемая квартира; в условиях постоянного роста цен на недвижимость ее покупка является доходным способом размещения капитала.

Ипотека на вторичном рынке жилья

Агентство “Московский Ипотечный Центр” работает с ипотекой с 1999 года, практически с момента зарождения ипотечного кредитования, поэтому сотрудники агентства имеют высокую квалификацию и огромный практический опыт в этой области. Специалисты Центра сотрудничают со Сбербанком, Агентством ипотечного Жилищного кредитования, DeltaCredit Bank, Внешторгбанком, ОАО “Банк Москвы”, АБ “Газпромбанк”, Городским ипотечным банком, ООО “Национальная Ипотечная Компания”, Агропром-кредитом, Райффайзенбанком, КБ “СпецСетьСтройбанк”, ОАО “Московский Кредитный Банк”, банк “Абсолют”, МДМ банк, банк “Союз”. Работая со всеми ипотечными продуктами, специалисты “МИЦ” могут подсказать, к какому конкретно банку нужно обратиться клиенту исходя из его пожеланий и возможностей.

В настоящий момент на рынке ипотечного кредитования работает круг банков и ипотечных компаний. Максимальный срок кредитования составляет 20 лет, ставки по кредитам варьируются от 10 до 18%, в зависимости от валюты кредита (рублевый или валютный). Стандартный первоначальный взнос составляет 20-30% от стоимости квартиры.

Заемщику необходимо внимательно подойти к изучению кредитных продуктов различных банков и выбрать те условия, которые наиболее подходят к его конкретной ситуации и запросам. Главное требование, предъявляемое к заемщику в “Московском Ипотечном Центре” - платежеспособность, поэтому клиенты с официально неподтвержденными доходами также могут воспользоваться услугами агентства.

Прежде чем дать деньги в долг, банк должен убедиться, что заемщик имеет возможность отдавать деньги банку. Таким образом, чем больше у заемщика доход, тем на больший кредит он может рассчитывать. Одни банки дают заемщикам деньги только в том случае, если их доходы официально подтверждены справками из бухгалтерии, другие банки рассматривают и альтернативные способы подтверждения доходов: дивиденды по акциям, регулярные страховые выплаты, доходы от сдачи в аренду квартир и т.д.

Консультация у специалиста

Инструкция пользователя:

Подаем кредитную заявку в банк

Получив индивидуальную квалифицированную консультацию у сотрудника отдела ипотечного кредитования “Московского Ипотечного Центра”, вы узнаете всю информацию о существующих программах ипотечного кредитования и документах, необходимых для ее осуществления. Это даст возможность подобрать, наиболее привлекательную для вас, экономную и стабильную кредитную схему. От начала до окончания сделки с вами будет работать один специалист, который несет ответственность за результат и точное соблюдение сроков оформления сделки. Все этапы получения ипотечного кредита агент “Московского Ипотечного Центра” проходит вместе с клиентом.

Заявку рассматривает банк

Специалист “Московского Ипотечного Центра” дает вам перечень документов, которые вы должны заполнить и предоставить банку для оценки вашей платежеспособности.

Решение кредитного комитета

Как правило, это процедура не занимает больше двух недель. На этом этапе банк проверяет платежеспособность клиента (процедура андеррайтинга), а также впоследствии документы на выбранную квартиру.

Ищем квартиру

Если кредитный комитет все устраивает, он выносит положительное решение, которое действительно в течение 3 месяцев, за это время необходимо подобрать недвижимость, удовлетворяющую вашим требованиям и требованиям банка.

Оценка

На сегодняшний день в Москве спрос по-прежнему превышает предложение, поэтому найти подходящую квартиру не профессионалу не так просто. Поиск квартиры - это основная задача и деятельность “Московского ипотечного центра”. Менеджеры агентства предложат вам ряд подходящих квартирных вариантов, из которых вы выберете наиболее понравившийся.

Оформление кредитной сделки

Банк должен быть уверен в рыночной стоимости квартиры, которая будет находиться у него в залоге несколько лет. Поэтому квартиру нужно оценить. Оценщик, аккредитованный при банке, определяет оценочную стоимость квартиры, и акт об оценке передается в банк.

Деньги

Вы подписываете кредитный договор, на основании которого банк выделяет вам необходимую сумму денег.

Залог

В зависимости от банка, деньги поступают продавцу по-разному либо через депозитарную ячейку, либо перечисляются на счет продавца. При переводе на счет продавца, как правило, взимаются комиссионные.

Страхование

Обязательное нотариальное удостоверение договора залога. Если условия банка требуют, чтобы квартира была заложена одновременно с переходом прав на нее от продавца к покупателю (заемщику), значит, нотариальному удостоверению подлежит и сделка купли-продажи. Если же банк предусматривает, чтобы залог был оформлен после приобретения квартиры покупателем (заемщиком) (в случае, например, со Сбербанком), то договор купли-продажи может быть оформлен в безнотариальной (простой письменной) форме, а залог в нотариальной. В ряде банков Заемщик оформляет ценную бумагу - Закладную, которая регистрируется одновременно с договором купли-продажи квартиры. Форма договора купли-продажи: нотариальная или простая письменная, по выбору.

Москва переживает период бурного строительства. Квадратные метры - это, конечно, хорошо, но нет ли риска того, что в ближайшее время мы окажемся в зоне, непригодной для проживания, и большие, светлые квартиры станут нам не в радость? С этим вопросом мы обратились в Научно-исследовательский и проектно-изыскательский институт экологии города к первому заместителю генерального директора Анне КУРБАТОВОЙ.

“Московский Ипотечный Центр” оказывает помощь в заключении договоров со страховой компанией, аккредитованной при банке. Что именно необходимо страховать - зависит от условий конкретного банка. Для одних банков важно страхование по всем перечисленным ниже пунктам, для других какие-то пункты могут быть не обязательными: страхование жизни и здоровья заемщика, страхование права собственности на недвижимое имущество (титульное страхование) и страхование этого имущества от ущерба (пожара, затопления и пр.).
Анна Курбатова: Экологи и проектировщики пока не научились разговаривать на одном языке

"В настоящее время, - считает г-жа Курбатова, - соотношение застроенных и незастроенных участков в городе во многих местах превысило допустимый предел, который бы обеспечивал нормальное (устойчивое) функционирование незастроенных участков. Новое строительство в городе, конечно, остановить невозможно, но уже нужно очень четко отслеживать, какой участок идет под застройку. Играл ли он в незастроенном состоянии хоть какую-то роль, например, в функционировании речных систем города? В этой связи уже сейчас, то, что осталось незастроенным, требует крайне бережного отношения".

Если промышленная территория становится жилой, то это, безусловно, хорошо для экологии, а строительство, связанное с застройкой природной территории, - это негативный фактор. "Была природная территория, - поясняет Анна Курбатова, - по ней текли реки, был лес. Пришел город и стал это ломать, прокладывать коммуникации и строить дома, нарушая существовавшее на территории равновесие". Это привело к тому, что вода потекла не по ложбинкам, а по трубам, вместо естественных лесов появились искусственные системы зеленых насаждений. Замедлилась естественная циркуляция воздуха - ей мешают дома. Таким образом, естественные структуры за счет застройки заменяются на искусственные.

При строительстве новых домов проектировщики отнюдь не всегда выполняют предписания экологов. "Необходимость учета экологических требований при разработке проекта закреплена нормативно-законодательными документами, в которых записано, что любой объект и любая документация по объектам строительства подлежит экологической экспертизе, - рассказывает Анна Курбатова. - Но на практике здесь все не так просто. Одна из проблем заключается в том, что экологи и проектировщики пока не научились разговаривать на одном языке".

ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА - ПЯТОЕ КОЛЕСО ИЛИ РЕАЛЬНОСТЬ?

"Все природоохранное законодательство сейчас вращается вокруг охраны естественных экологических систем, - говорит Анна Курбатова. - Хотя в городе таковых практически не осталось. Значит основным объектом охраны в городе должен являться человек, а человек охраняется с санитарно-гигиенических позиций. Но экологическую экспертизу проводят не органы санитарно-эпидемиологического надзора, а органы экологического контроля. Поэтому, согласно существующим нормативным требованиям, любое строительство должно сопровождаться экологическими оценками. Однако, как их выполнять для того, чтобы доказательная база была корректна, на это ответа пока не дано".

К тому же сегодня, к сожалению, нет нормативных документов, определяющих, что заключения экологов должны носить обязательный, а не рекомендательный характер. Например, при таком-то уровне загрязнения воздуха проектировщик должен принять такое-то решение, а при таком - такое-то, и оно будет отличаться от предыдущего такими-то параметрами. Раздел "Охрана окружающей среды" включается в проектную документацию в любом случае, независимо от степени экологической опасности проектируемого объекта. Однако в нем просто констатируется, что есть такой-то объект, на него оказывается такое-то воздействие, прогнозируемое влияние на прилегающую территорию будет таким-то. Но изменить проект или отменить строительство эколог не может.

Место природы занЯли машины

Конечно, бывают ситуации, когда нельзя построить объект именно по экологическим требованиям. К примеру, нельзя строить на территориях, имеющих природоохранный статус. Однако на сегодняшний день с разумностью этих требований можно поспорить. Дело в том, что границы этих территорий проведены не по экологическому, а по остаточному принципу - когда выделялись участки, которые еще не застроены и обладают хоть каким-то природным потенциалом. В результате, границы их не природные, а градостроительные, то есть экологического здесь уже практически ничего не остается, кроме политики, направленной на то, чтобы каждому участку должен быть обеспечен индивидуальный подход. "Здесь нужно смотреть, - считает г-жа Курбатова, - какое место именно этот участок занимает в общей системе функционирования природного ландшафта, который здесь был прежде".

"Эта проблема требует комплексного решения, - поясняет г-жа Курбатова, - должны быть созданы условия, при которых человеку предоставлена возможность выбрать - парковаться ему на газоне или в подземном паркинге". Учитывая, что застройщики предпочитают экономить свои деньги, а не формировать качество окружающей среды, им выгоднее не проектировать подземные гаражи, а значит, у людей не остается выбора - они паркуются на придомовой территории. И конечно, нужна система эффективного контроля. Пока не созданы условия для ее реализации, экологические милиционеры, которых по сравнению с числом нарушителей мало в городе, просто не в состоянии пресекать все совершаемые экологические правонарушения. Сегодня кого-то оштрафовали, завтра все повторяется снова, так как машины просто некуда ставить. "Пресекать явление, которое, в принципе, невозможно изжить, смысла никакого нет. Необходимо найти эффективное решение существующей экологической проблемы", - заключает г-жа Курбатова.

Не в лучшую сторону изменяет экологическую ситуацию и увеличение автотранспорта, приводящего к тому, что каждый дом обрастает парковками. Пока строительство объектов с подземными гаражами, позволяющими организовать источники выбросов загрязняющих веществ в атмосферу и снизить уровень загрязнения воздуха в приземном слое на придомовой территории, остается редкостью. В результате, парковка машин идет где угодно. Кроме того, плоскостные парковки крайне перегружают придомовые территории, отрицательно влияя на растительность. Сегодня парковка на газоне стала обычным явлением. Это приводит к тому, что вокруг домов формируются участки с газонами, на которых почвы переуплотнены, а трава не разрастается. В результате, в сухую погоду эти участки начинают пылить. Поэтому в жаркие летние дни первые этажи домов погружены в пыльное облако.

Есть много вариантов такого строительства, но вопрос как всегда упирается в стоимость. И опять начали опускаться руки, потому что, если себестоимость места в гараже приблизительно равна себестоимости отечественной машины, то людей трудно убедить в это вкладываться на начальном этапе". Если же ни одна из планируемых к реализации программ не сдвинется с места, то проблема стихийных парковок в ближайшем будущем решена не будет.

В какой-то мере, решить проблему могла бы программа "Народный гараж". Институт экологии города тоже принимает участие в развитии программы, разрабатывая приемы вертикального и крышного озеленения этих объектов. "Сама по себе программа достаточно интересна, - говорит г-жа Курбатова. - Предполагается, что на достаточно маленьких участках в уже сложившейся застройке можно организовать паркинги.

Недавно московские законодатели решили запретить парковку в неотведенных для этого местах, однако реальное воплощение этой программы пока вызывает массу сомнений. "Методом запретов эту проблему тоже не решить, - считает Анна Курбатова. - Если встать на чисто экологические позиции, то тут все просто - чем меньше личного транспорта, тем чище воздух, и альтернативой этому может быть только развитие общественного транспорта". Однако, если оценивать данную проблему по западным меркам, то вопрос как будто бы решен - общественный транспорт у нас развит неплохо.

И КУДА МНЕ ЕЕ СТАВИТЬ?

Реалии нашего рынка таковы, что очень многие квартиры продаются задолго до завершения строительства. Покупатель оказывается перед выбором: либо отказаться от понравившейся квартиры (или купить ее уже готовой, но втридорога – у перекупщика), либо превратиться в долевого инвестора. Последний вариант привлекает дешевизной, но имеет недостатки – во-первых, от момента оплаты за квартиру до ее получения может пройти до полутора-двух лет. А во-вторых, есть такое неприятное понятие как «риски инвестирования»…

"Вопрос, который имеет экологическую суть, решить можно не градостроительными способами, а социальными и экономическими, - считает г-жа Курбатова. - Пока центр будет местом приложения труда, а основная часть населения будет жить в средней и периферийной зоне, поневоле загрузка центра будет высокой. Реконструировать же дорожную сеть в центре возможно только за счет сноса существующих зданий, что в нынешних условиях практически невозможно".

У каждого застройщика своя стратегия реализации, и далеко не все начинают продажи «на котловане». Многие – особенно небольшие частные инвесторы, ведущие один-два элитных проекта – предпочитают стартовать, когда дом уже выстроен: только так можно продемонстрировать потенциальному покупателю все его достоинства.

Спешите приобрести!

Добавим сюда еще два момента. Первое – раньше всего уходят самые лучшие квартиры. Второе – застройщики повышают цены по ходу строительства. А это значит, что для покупателя создаются реальные стимулы торопиться.

Однако если застройщик решит начать «с котлована», то уже на стадии земляных работ (она длится обычно два месяца, если у объекта большой подземный паркинг – три) распродается 25–30% дома. Далее следует возведение надземной части здания – для панельных зданий этот процесс длится всего 3–4 месяца, но за это время будет распродана половина из остающихся 70% квартир. Оставшиеся – еще за 3–4 месяца. Если же дом монолитный, и его строительство технологически значительно более длительно (как правило, 12–18 месяцев), то он, скорее всего, будет распродан задолго до завершения монтажных работ.

А вот покупатели такую выдержку проявить не смогли, тем более основной фактор нашего рынка – мировые цены на нефть – был не на их стороне. И с началом сентября объемы продаж выросли в 2–3 раза, почти достигнув уровня весны, многие застройщики снова объявили, что грядет сезонное повышение цен. В общем, победа в противостоянии досталась профессионалам.

Такая картина существует последние лет десять и совершенно не меняется. Как говорит Оксана Каарма, зам. директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», серьезной коррекции не внесли даже события минувшего лета на банковском рынке – те самые, которые власти упорно не хотели называть кризисом. Темпы продаж действительно заметно просели в июне-августе, когда от объемов весны оставалось 20–30% – покупатели явно ждали, что цены снизятся. Но этого не произошло. У застройщиков нервы оказались крепче, они выдержали паузу, никто не стал торопиться со снижением цен, устройством «специальных акций» по распродаже.

Документ, который подписывает покупатель еще не построенной квартиры, не зря называется договором соинвестирования. Квартиру действительно еще нельзя купить, поскольку она не существует ни физически, ни юридически, а можно лишь поучаствовать в инвестировании ее строительства. А инвестиций без риска, к сожалению, не бывает.

Просто было на бумаге

Что же делать? Прежде всего, критически оценивать обещания, корректировать их. Никогда ничего не планировать впритык: если, например, вы собираетесь до момента готовности новой квартиры жилье снимать, надо рассчитать семейный бюджет исходя из того, что платить за аренду придется на год-полтора больше. И по возможности перепроверять информацию – по словам г-жи Каарма, крупные риэлторские компании, беря объекты на реализацию, всегда делают экспертизу документов и поэтому видят, когда сроки сдачи заведомо некорректны. Предупредить об этом клиента – дело не только профессиональной этики, но и собственного имиджа, и те фирмы, которые работают на рынке долго, прекрасно это понимают.

Первый и самый частый риск – несоблюдение сроков сдачи дома. Впрочем, называть эту неприятность «риском» даже как-то неловко. Риск – в данном случае это то, что дом не будет построен к обещанному моменту. Опоздание в 3–6 месяцев – это в Москве уже в порядке вещей. Но может быть и значительно больше – были случаи, когда люди не могли вселиться в свои новые квартиры и через два года. Еще деталь – многие фирмы-продавцы указывают в рекламе срок сдачи дома Госкомиссии (ГК), и покупатели понаивнее полагают, что это и есть момент, с которого в квартиру можно будет вселиться. На самом деле, и после ГК зданию предстоит пройти несколько юридических этапов, так что новоселья придется прождать еще довольно долго.

Также довольно неприятным сюрпризом для покупателя может оказаться и изменение площади квартиры – как в сторону уменьшения, так и увеличения. Не слишком добросовестный застройщик попытается «округлить» ситуацию в свою пользу: если площадь меньше, то никаких денег не вернуть, мотивируя тем, что уже определена окончательная цена квартиры; если же площадь больше – то, пожалуйста, доплатите исходя по цене столько-то за метр. Покупателю тут можно порекомендовать еще на стадии подписания договора обратить внимание на то, чтобы ситуация с возможным изменением размеров квартиры была прописана четко и недвусмысленно.

А в случае, если затяжки со сдачей стали совсем из ряда вон выходящими, можно подать на застройщика в суд. Существуют Закон «О защите прав потребителей», ст. 395 Гражданского кодекса РФ, предусматривающая ответственность за неисполнение денежного обязательства – «кредитор поневоле» вправе получить процент, рассчитанный исходя из ставки рефинансирования Центробанка. Причем имеющаяся практика такова, что суды склонны вставать на сторону покупателей, даже если срок сдачи объекта описан как «ориентировочный».

Но два самых серьезных риска, с которыми может столкнуться частный инвестор, – это неисполнение застройщиком своих обязательств и продажа им квартир двум или более покупателям. В первом случае застройщик может «попросить» что-нибудь доплатить – дескать, с момента заключения договора реалии на рынке изменились, и завершить строительство за такие небольшие деньги уже не получается. С чисто юридической точки зрения здесь все очевидно: если в документах имеется фраза вроде «цена окончательная» – она пересмотру не подлежит, и любой суд будет тут на стороне покупателя. Проблема, однако, в том, что иногда застройщик действительно не может завершить работы (что здесь причина – некомпетентность или злой умысел – это уже другой вопрос), и альтернативой доплате будет только банкротство застройщика и передача объекта другой фирме. Она работы завершит, но тоже, понятно, не бесплатно. И такие случаи, увы, уже были.

Может еще оказаться, что качество построенного жилья отличается от обещанного, или что вид из окна вовсе не так хорош, как на рекламных фотографиях: строительство в Москве идет очень быстро, и за то время, пока строился ваш дом, вполне могло появиться и еще 2–3 – с окнами прямо напротив ваших. Как говорит Виктор Козлов, коммерческий директор компании «Авгур Эстейт», поделать здесь что-то сложно – можно лишь посоветовать внимательно посмотреть на репутацию застройщика, ранее выполненные им проекты, а также изучить градостроительные планы, в первую очередь микрорайона, где находится новостройка.

…Многие из названных проблем можно решить, обращаясь к надежным застройщикам – тем, кто работает давно, чье имя на слуху. Это в целом справедливо, но возможны варианты. В российском бизнесе – и не только строительном – есть хорошо известная система «тройного разделения риска» – когда управляет одна компания, имущество находится у другой («холдер»), а все контракты заключает третья («оператор»). Она же принимает на себя все сопутствующие бизнесу риски, хотя сама эта компания «папочная», у нее нет никакого собственного имущества, а все взято в аренду. И даже если заказчик станет эту компанию банкротить и получит лист об исполнении судебного решения, активов у ответчика нет. Если приглядеться, то многие застройщики пользуются этим приемом. Есть известная компания – назовем ее «Одуванчик». А все договоры покупателям предлагают подписать с «Одуванчиком-М» или «Одуванчиком-Инвест». Как вы думаете, почему?

Что касается прямого мошенничества, то в Москве подобного не было с 1997 г. В Подмосковье – иногда случается, поскольку там пригляд государства за строительным рынком менее пристальный, действует масса мелких и неопытных застройщиков.

Вполне может возникнуть ситуация, когда по ходу строительства у покупателя отпадет необходимость в квартире. Самое простое, что приходит здесь в голову, – расторгнуть договор инвестирования – оказывается не самым разумным: вы потеряете деньги. Большинство компаний за возможность выхода возьмут с покупателя штраф, как правило, в размере 10% от стоимости квартиры. Соответствующий пункт прописан в договоре.

Вы на следующей выходите?

«Федерация» будет состоять из двух башен: одна из них -- 340-метровая -- станет самым высоким зданием в Европе, высота второй достигнет 240 м. Окончание строительства намечено на 2007 год. Общая площадь проекта превысит 347 тыс. кв. м, из них 131 тыс. займут офисы, 68 тыс. кв. м -- элитные апартаменты, а 32 тыс. кв. м -- торговые и сервисные компании. Подземная парковка рассчитана на 430 машиномест, наземная -- на 23 тысячи.

К счастью, существует другой, куда более выгодный способ избавиться от квартиры – перепродать ее (а точнее, право требования будущего объекта) другому частному инвестору. С учетом того, что в последние годы цены на недвижимость росли, этот вариант не только не принесет денежных потерь – напротив, вы ощутимо заработаете. Единственное, такой переход права необходимо согласовывать с основным инвестором (продавцом), но с этим проблем обычно не возникает.
В столице началось сооружение самого высокого здания в Европе -- башни «Федерация», которая войдет в состав международного делового комплекса «Москва-Сити». Вчера было подписано кредитное соглашение между инвестором проекта «Миракс Групп» и Внешторгбанком об инвестировании в строительство 250 млн долл., а в котлован башни был залит первый кубометр бетона.

Строить башни будут несколько иностранных компаний. Архитекторами проекта стали немцы Сергей Чобан и Питер Швегер, управлением строительства займется американская компания Turner, инженерные работы в зданиях проведет американская фирма JBB.

По словам руководителя «Миракс Групп» Сергея Полонского, общая стоимость проекта превысит 500 млн долл., из них 250 млн в виде кредита на пять лет предоставит Внешторгбанк, 30% от суммы инвестиций обеспечит сама «Миракс Групп», а 20% -- покупатели элитного жилья. «На верхних этажах будет пятизвездочный отель, -- заявил г-н Полонский. -- Его оператором станет гостиничная сеть Hyatt. Соглашение о сотрудничестве с нею мы подписали недавно».

Вчера же на стройплощадке состоялась торжественная церемония закладки первого кубометра бетона. Г-н Полонский написал «послание грядущим поколениям», которое в сопровождении оркестра, исполняющего гангстерские шлягеры 20-х годов, было запаяно в капсулу и залито в бетон. А г-н Кузьмин заверил присутствующих в том, что «Федерации» предстоит стать новым символом города. Но, судя по всему, ни мэр, ни глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин этого мнения не разделяют, так как на церемонию не явились, хотя и были анонсированы как главные персоны мероприятия.

Кроме того, вчера главный архитектор столицы Александр Кузьмин объявил о том, что по соседству с «Федерацией» будет стоять новое здание московской мэрии высотой 65 этажей. «К лету мы подготовим исходно-разрешительную документацию на мэрию и затем вынесем проект на открытый тендер», -- пообещал г-н Кузьмин.



Главная --> Публикации