Главная --> Публикации --> Чем красна некрасовка Новые условия ипотеки, ее подводные камни и способы выживания в долговой кабале Dolce vita по-русски Физические лица перестали вкладываться в недвижимость Сенаторы делают ставку на строительно-сберегательные кассы

Предыстория

Не будучи гадалкой, трудно предсказать, какие изменения произойдут в отношениях простых граждан, риэлторов и властей в связи с созданием новой структуры. Точнее, насколько относительно дня вчерашнего изменится процедура регистрации недвижимого имущества. Однако все же постараемся спрогнозировать, что день грядущий готовит всем желающим совершить квартирную сделку.

Как стало известно корреспонденту КДО не только московские, но практически все сотрудники региональных регистрирующих служб станут работниками представительств Федеральной регистрационной службы на местах. Правда, комментарий о том, как чувствуют себя в новом качестве сотрудники экс-Мосрегистрации получить, увы, не удалось. "Пока еще идет процесс переезда и смены телефонных номеров, звоните позже", - ответили там.

Новое - это очень часто хорошо забытое старое. Однако подобной структуры в России еще не было. Какой же орган до создания службы регистрировал сделки по Москве и регионам? Для столицы - это была структура, которая имела не федеральное, а городское подчинение и именовалась Мосрегистрацией. В регионах же были свои местные регистрационные службы. Последние, к слову, сегодня переходят в федеральное подчинение и становятся региональными представительствами новой структуры.

Так что, квартирно-земельный вопрос теперь будет регистрироваться на Федеральном уровне, и это один из пунктов государственной административной реформы. Безусловно, важный, ибо направлен на благое дело - создание регистрационных центров в Москве и регионах. Однако, пока не опробованный на практике и от того создающий, в известной степени, некомфортное состояние в рядах риэлторов, нотариусов, юристов, да и просто граждан, желающих обзавестись жилой площадью. Все они побаиваются усложнения процесса регистрации, его большего пролонгирования, удорожания. И пока их опасения не может развеять никто. Скажем лишь, что, безусловно, подобное действие (создание структуры) позволит встряхнуть систему регистрации прав. В конечном счете, Федеральное подчинение сделает регистрационные услуги едиными, стандартными для всей страны, что уже немаловажно.

Зачем?

На государственном уровне было создано серьезное и очень многопрофильное ведомство. О некоторых его полномочиях пойдет речь ниже.

Чем будет заниматься

Однако - и это далеко не все полномочия службы. Согласно Указу Президента России от 9 марта 2004 года "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" службе переданы полномочия по регистрации средств массовой информации. Кроме же газет и журналов, на территории России она будет регистрировать политические партии. А также отслеживать религиозные и политические объединения. То есть, собрания объединений или партий различного толка будут посещать сотрудники структуры. :Словом, забот у новой службы очень и очень много. Более того, они настолько многогранны, что позволяют с некоторой опаской подумывать о скорости выполнения основной функции - регистрации прав на недвижимое имущество. Кстати, самый последний, сорок седьмой пункт перечня полномочий службы, гласит: и иные функции.
9 марта 2004 года в соответствии с Указом Президента РФ "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти было положено начало реформированию системы регистрации прав в сфере сделок с недвижимостью. Хотя не секрет, что федеральные власти поднимали эту проблему еще несколько лет назад. Участники рынка с надеждой и пониманием ожидали взвешенного и продуманного решения. С пониманием, потому что, безусловно, реформа системы регистрации прав в сфере сделок с недвижимостью - шаг прогрессивный. С надеждой, потому что сведение регистрации прав собственности на недвижимость в единую систему под государственным контролем давало долгожданную надежду, что государство, наконец, выступит гарантом добросовестных приобретателей.

Практически новая служба в отношении ведения регистрации недвижимого имущества дублирует функции ранее существующей Мосрегистрации. То есть, проверив все обстоятельства сделки, выдает документ на владение тем или иным имуществом. Но в задачи службы входит отнюдь не только фиксация сделок с недвижимостью. Новая структура будет заниматься буквально регистрацией всего и вся. А именно, осуществлением контроля и надзора в сфере адвокатуры и нотариата, вплоть до того, что станет выдавать нотариусам и адвокатам подтверждение их права на практику, арбитражных управляющих подвергать экзаменам.

В итоге, 13 октября 2004 года Указом Президента Российской Федерации было утверждено Положение о Федеральной регистрационной службе.

Поспешность или оплошность?

Профессиональные участники рынка недвижимости, оценив происходящее, забили тревогу. Показателен опыт Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга. Они не только подняли и обсудили все возможные проблемы и последствия в СМИ, но и обратились с письмом к губернатору города. К большому сожалению, российский риэлтор не был услышан. Не был услышан риэлтор, который является сегодня единственным барьером между добросовестным покупателем и юридически небезупречной квартирой.

И все "стало на свои места". Мне почему-то вспомнилась отмена лицензирования риэлторской деятельности, так же неожиданно отбросившая только-только окрепший рынок недвижимости назад.

Участники рынка недвижимости предлагали перенести сроки ввода в действие новых правил хотя бы на полгода (до 1 июля 2005 года). С тем, чтобы доработать поспешные решения и подготовить необходимую базу (бланки, печати и т.д.). В результате, в январе мы так и не увидели новых бланков, хотя сегодня они уже появились, но: в ограниченном количестве.

На первый взгляд, произошедшие в результате реорганизации изменения касаются в основном названия новой государственной структуры и ее подразделений. Порядок государственной регистрации прав и сделок остается в основном прежним. Однако есть и новации, хорошие и не очень.

Риэлторы предлагали не вводить единый срок регистрационных действий независимо от вида регистрационного действия - один месяц. В результате, граждане лишены права самостоятельно принимать решение о целесообразных сроках и стоимости регистрации. А ведь для кого-то это жизненно необходимо. Вне всяких сомнений это значительно усложняет технологию проведения сделок и несет дополнительные расходы и неудобства. Но самое интересное, почему раньше можно было зарегистрировать за пять рабочих дней, а сегодня только за месяц? Дополнительная проверка, повышенная ответственность? Ничего это нет. Откровенно говоря, надо признать, что такая реорганизация сложный и многогранный процесс. Процесс, требовавший детальной проработки и подготовки. Но когда-то этот процесс закончится? Может быть, можно было бы вернуться к прежним срокам регистрации?

Вчера за пять, а сегодня...

Сделок с покупкой альтернативной квартиры - абсолютное большинство. Не секрет, что часто они образуют собой длинные цепочки. Чем больше цепочка, тем сложнее ее проводить, а сегодня их будет проводить еще сложнее. Нетрудно себе представить человека, заложившего в депозитную ячейку приличную сумму, и месяц ожидающего решения Росрегистрации, чтобы стать счастливым обладателем понравившейся квартиры. Или продавца, подписавшего все документы на отчуждение своей квартиры, но по прошествии трех с половиной недель не получившего денег. А если деньги нужны срочно, операция, несчастный случай, да что угодно:

А на сегодняшний день мы начинаем пожинать плоды данного процесса. На днях клиент нашей компании отказался проводить сделку, т.к. альтернативную квартиру необходимо было приобретать в Жуковском. Запись на регистрацию в этом городе на май 2005 года уже не производится, люди уже записываются на июнь.

- Дополнительные траты за банковские ячейки.

Итак, что мы получаем...

- Проблемы с финансированием бизнеса в риэлторских компаниях. На примере нашей компании могу сказать что мы, конечно же, это переживем, но могу себе представить, как сложно будет небольшим компаниям. Основной работник в нашей компании - это агент, специалист по продаже недвижимости. И агенту сейчас достаточно нелегко. Он зарабатывает на комиссионных, а сделки, которые им уже проведены, закроются не скоро. А у него дети, квартплата, неоплаченные счета мобильных телефонов. Компании, конечно же, придется решать и эти проблемы.

- Благоприятная среда для мошенников. В первую очередь, могут возрасти авансы, и задатки со всеми вытекающими последствиями. Но, главное - это возможные попытки взаиморасчетов до регистрации (полных или частичных). Конечно же, серьезные агентства недвижимости ни при каких обстоятельствах на это не пойдут. Но с отменой лицензирования рынок участников очень сильно расширился. А в московской области такая практика просматривалась и раньше. Нетрудно догадаться, к чему это может привести.

- Сложно пока прокомментировать одну из основных задач Росрегистрации - "осуществление контроля и надзора в сфере адвокатуры и нотариата".

- Существенное снижение заработной платы сотрудников Росрегистрации приведет, в первую очередь, к оттоку квалифицированных кадров, во вторую, к росту коррупции.

- При наличии у органа по государственной регистрации прав сведений о признании граждан недееспособными или ограниченно недееспособными, а также сведений о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящегося под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника, оставшихся без попечения родителей, записи об этом вносятся в графу "Особые отметки". В связи с этим такие сведения направляются органами опеки и попечительства в трехдневный срок со дня установления опеки и попечительства, копия вступившего в законную силу решения суда, которым гражданин ограничен или признан недееспособным, подлежит в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган по государственной регистрации прав.

- Позитивным моментом можно отметить возможность получения за плату статистической информации (информация об общем количестве прошедших государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, заключенных на определенной территории за определенный период:).

- Интересен еще один момент, который в настоящее время пока не работает. При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав, а также при выдаче заявителю расписки в получении документов должностным лицом органа по государственной регистрации прав вносится соответствующая запись в книгу учета документов с указанием даты получения таких документов с точностью до минуты.

Это хорошее направление в сфере защиты граждан этой группы. Но для риэлтора информация закрыта, и непонятно, как этот механизм будет работать на практике.

Р.S. Американец, немец и русский поспорили о том, как накормить кошку горчицей. Немец схватил кошку, зажал лапы, зажал нос, открыл пасть и впихнул горчицу. Окружающие возмутились - это насилие. Американец отрезал два кусочка колбаски. Показал их кошке. И пока она не видела, намазал между ними горчицу. Затем отдал их кошке. Кошка, фыркая, съела колбаску с горчицей. Окружающие возмутились - это обман. Наш соотечественник берет кошку и горчицей мажет ей самую чувствительную часть ее тела. Кошка с воем вылизывает всю горчицу. Окружающие удивляются - добровольно, да еще с песней!

На днях, простояв четыре часа в автомобильной пробке во время сильного снегопада, слушал радио. Неустанно передавали, что снегопад никак не повлиял на жизнь москвичей. Если не считать потраченных нервов, времени и большого количества нерешенных проблем, так и получилось. По всей видимости, и на этот раз будет примерно также, если не считать...

В ближайшее время картина рынка торговой недвижимости Москвы может сильно измениться. Крупнейшие консультанты по торговым площадям договорились о введении единой системы классификации объектов ритейла. Если эта система станет общеупотребительной, количество объектов, носящих гордое звание современных торговых центров, может в одночасье резко сократиться.

Именно так, добровольно и с песней, мы, риэлторы, восприняли отмену лицензирования, именно так мы, риэлторы, ежедневно проводим сложные сделки, собирая огромное количество дополнительных документов, никому, кроме нас, не нужных, но которые защищают наших клиентов. Именно так, добровольно и с песней, мы с нашими клиентами будем ожидать месячной регистрации и делать все возможное, чтобы наш российский рынок недвижимости стал чуточку цивилизованнее.

"Единые критерии оценки рынка никогда не обсуждались, поэтому часто бывают ситуации, когда одно слово разные компании понимают по-разному. Наша цель - избавиться от этой путаницы", - говорит директор Colliers Сергей Гипш.

Ввести в России единую классификацию торговых площадей было решено на этой неделе. Крупнейшие консультанты по торговой недвижимости - Jones Lang LaSalle, Colliers International, Stiles Riabokobylko и "Магазин магазинов" - провели встречу под эгидой Российского совета по торговым центрам. По словам представителей этих компаний, из-за разных методик оценки рынка и классификации торговых центров (ТЦ) до сих пор нельзя было составить цельную картину рынка. Например, по оценкам Jones Lang LaSalle, сегодня на 1000 москвичей приходится 42 кв. м в торгцентрах, а по оценкам Stiles Riabokobylko - 46 кв. м, но уже на 1000 жителей Москвы и Московской области. Colliers оперирует совсем иными цифрами - 147 кв. м. Происходит это, в частности, из-за использования разных данных (одни компании исходят из оценки населения Москвы в 8 - 9 млн человек, другие - из 12 - 15 млн) и расхождений в вопросе, какие именно объекты можно считать торговыми центрами. А именно площадь ТЦ учитывается при оценке насыщенности рынка современными торговыми площадями.

Такая система, если она будет принята, может сильно изменить картину рынка. По словам Натальи Сазоновой, аналитика Colliers, из категории ТЦ "выпадут" небольшие торговые центры - "Таганка", "Тишинка", "Французские галереи", "Семеновский", все торговые центры сети "Петровский", а также большие объекты с "рыночной концепцией" - комплексы "Москва" в Люблине, "Щелковский" и др. На них, по некоторым оценкам, приходится до 15-20% всех торговых площадей Москвы. Кроме того, изменятся представления о площади многих крупных центров, ведь показатель GLA составляет 50 - 60% от общей площади. А, например, GLA "Атриума" на Курской составляет всего 35 000 кв. м при общей площади 103 000 кв. м. Поэтому теперь данные о современных площадях в Москве могут быть скорректированы в сторону уменьшения как минимум на 30%.

По его словам, следующая встреча, посвященная этому вопросу, состоится в мае. Впрочем, один из участников встречи заявил "Ведомостям", что по самым принципиальным вопросам конкуренты уже договорились и осталось только согласовать детали. По его словам, таких вопросов три. Во-первых, при своих расчетах компании будут опираться только на данные Госкомстата. Во-вторых, площадь торговых центров будет высчитываться не общая, а приносящая оборот (так называемый показатель Gross leasable area, GLA). В-третьих, будет введена градация торговых объектов по размерам GLA, аналогичная действующей в Западной Европе. Согласно ей торговые центры будут разделены на три категории: small (GLA 5000 - 10 000 кв. м) , middle (10 000 - 20 000 кв. м) и big (более 20 000 кв. м). Все торговые объекты меньше 5000 кв. м теперь будут называться в отчетах риэлторов "современные объекты розничной торговли".

Опыт первой подобной выставки, успешно проведенной год назад в выставочном комплексе "Крокус-Экспо", доказал особую важность подобных мероприятий, а также наличие значительного потенциала развития всей отрасли. "Молл-2005" стал главной площадкой для осуществления деловых контактов в отечественной индустрии торговых центров. В выставке приняли участие более 150 экспонентов, более 600 участников конференций, а также около 3 тысяч посетителей.

"Для западного инвестора, знакомого со статистикой правительства Москвы, такое уменьшение может дополнительно повысить привлекательность столичного рынка", - считает старший аналитик Jones Lang LaSalle Юлия Никуличева. В пользу этого мнения говорит и то, что в ежегодном исследовании Global Retail Development Index, проводимом компанией A.T.Kearney, малая насыщенность современными торговыми площадями названа одним из факторов привлекательности рынка.
Прошедшая в начале февраля в Экспоцентре на Красной Пресне II-я Международная специализированная выставка "Молл-2005" стала главным событием года в индустрии торговых центров. Одна из устойчивых тенденций последнего времени - постоянное наращивание площадей. Так, предприятие в 20 тыс. кв. м по современным меркам считается малоформатным, в 100-200 тыс. кв. м - нормальным, но это - далеко не предел, все зависит от мощи инвесторов и управляющих компаний. Но главное, по мнению специалистов, - внедрение моделей с микшированием функций, так как то, что будет дополнять торговлю в ТЦ, в конечном итоге, определит его место на рынке.

На конференции также обсуждались вопросы выбора, расположения и концепции торгового центра, формирования пула арендаторов, эффективности управления. Были рассмотрены стандарты планировок, архитектура и дизайн торговых центров; вопросы перепрофилирования, реконструкции и обновления крупных объектов потребительского рынка; создания и продвижения бренда торгового центра, а также вопросы требований сетевых арендаторов к торговому центру и опыт совместной маркетинговой работы торгового центра и арендатора.

Основную часть экспозиции выставки заняли фирмы, работающие в сфере торговой недвижимости: девелоперы, управляющие и консалтинговые компании, операторы розничной торговли. В выставке также приняли участие кредитные и инвестиционные структуры, обеспечивающие компании, организации общественного питания, услуг и развлечений, представители органов государственной власти и местного самоуправления. Российским cоветом торговых центров в рамках выставки были организованы несколько тематических форумов, в том числе V Международная конференция "Концепция российского торгового центра". Ее основная цель - донести до отечественных девелоперов передовой опыт лидеров индустрии торговых центров, способствовать пониманию значимости торговых центров как центральных объектов городской инфраструктуры торговли и досуга. Прозвучало мнение, что одна из главных тенденций развития ТЦ - поиск новых, нестандартных форматов и концепций. Жителям больших городов уже приелись металлические ангары на окраинах, они хотят видеть не только фун
кции, но и оригинальную архитектуру. Таким образом, торговые центры становятся формой недвижимости, которая, с одной стороны, удовлетворяет потребности розничного оператора (аренда помещений), с другой стороны, устраивает город в смысле архитектурного облика в отличие от сарайного минимализма непродвинутых супермаркетов. И эту тенденцию необходимо учитывать при развитии отечественного рынка.

По результатам "Рейтинга торговых центров России", звания "ТЦ России-2004" был удостоен ТЦ "Парк Хаус" в Волгограде, лучшей управляющей компанией была признана столичная "Делта-Сервис". Проект ТЦ Retail Park компании "Гарант-Инвест Недвижимость" (Москва) получил специальный приз жюри.

Показательно, что в этом году к выставке проявили особый интерес региональные участники рынка, представившие новейшие проекты со всей страны - от Архангельска и Астрахани до Омска и Екатеринбурга. Так, холдинговая компания "Адамант" и ассоциация "Система торговых комплексов" - лидеры питерского рынка строительства и управления ТЦ - представили проект многофункционального торгово-развлекательного комплекса "Варшавский экспресс", сдача которого намечена на ноябрь 2005 года. Уникальность данного проекта заключается в том, что комплекс расположится в здании реконструированного Варшавского вокзала, который перестал быть транспортным объектом - все поезда с него переведены на Балтийский вокзал, а прилегающая территория отдана под инвестиционное развитие. Площадь будущего комплекса - 34 тыс. кв. м, а всего участка - 2,43 гектаров. "Варшавский" расположен в центральной части города, рядом с крупными транспортными магистралями - набережной Обводного канала, Измайловским и Московским проспектами.



Главная --> Публикации