Главная --> Публикации --> Новый закон приведет к монополизации рынка Весеннее затишье Если при реконструкции нашли черепки, закопайте их от греха подальше Чем красна некрасовка Новые условия ипотеки, ее подводные камни и способы выживания в долговой кабале

Дом, в котором находится просторная "восьмушка", расположен под стенами Кремля, в Романовом переулке, В народе это массивное здание из-за его обитателей прозвали "маршальским". Конев, Малиновский, Буденный, Фрунзе, Ворошилов, Каганович, Косыгин - вот далеко не полный перечень фамилий с памятных табличек на фасаде. И сегодня здесь живут внуки знаменитых военачальников.

В столице на продажу выставлена квартира легендарного маршала, дважды Героя Советского Союза Константина Рокоссовского

По словам риэлторов, выдержанные в характерном советском стиле комнаты неплохо сохранились, хотя требуют ремонта. Среди первых покупателей не только наши соотечественники, но и зарубежные любители экзотики. Возможно, при большом количестве заявок пройдет аукцион.

Собственно, за эту "звездность" потенциальным покупателям и придется раскошелиться как минимум на полтора миллиона долларов. Именно столько планируют получить за свое жилище его нынешние хозяева. Как выяснилось, эти люди купили квартиру в 1992 году у потомков полководца и не имеют никакого отношения к знаменитой семье.

Дом N3 по Романову переулку построен в 1895 - 1898 гг. архитектором А. Ф. Мейснером. После октября 1917 года здесь находилась конспиративная квартира английского разведчика Сиднея Рейли. В 20-е годы прошлого века здание получило название 5-го Дома Советов. В нем жили партийные и государственные деятели страны. Сейчас дом находится на балансе Управления делами президента.

Из досье "КП"

Кстати. Уже два месяца продается квартира главы КГБ и Генерального секретаря ЦК КПСС Юрия Андропова

Семья Рокоссовского переехала в Романов переулок в 50-х годах. Общая площадь уникальной квартиры - 260 квадратных метров. Четвертый этаж, восемь комнат, два санузла, эркер.

Аналогичное жилье стоит примерно 400 тысяч баксов. Но за недвижимость "с именем" поначалу предложили 600 тысяч. Затем цена выросла до двух миллионов долларов. Один из толстосумов с Ближнего Востока предлагал аж 10 миллионов "зеленью", но ему почему-то отказали. Сейчас покупатель найден. Но его имя и сумма сделки держатся в тайне.

Апартаменты находятся на Кутузовском проспекте в доме N 2 Соседом сверху был Суслов, снизу - Брежнев. До продажи квартирой владел известный пианист Николай Петров. Ее общая площадь - 155,4 кв. м, жилая площадь - 90,2 кв. м, четыре комнаты, шестой этаж девятиэтажного кирпичного здания постройки 1947 года.

О чем, собственно, речь? Дело в том, что, как известно, 9 января 2005 года вступил в силу Закон «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ. С одной небольшой оговоркой: одна из глав кодекса вступает в силу лишь 1 октября 2005 года, то есть через девять месяцев после вступления в силу основной части кодекса. Что же за это время предложено «родить» главам муниципальных образований?

До сих пор самой известной сделкой купли-продажи звездной собственности была покупка известным адвокатом Александром Добровинским квартиры Любови Орловой (улица Тверская, дом 29).
Если задать сегодня мэру любого российского города вопрос: «Чем вы заняты сейчас, что вас беспокоит, о чем думаете?», то ответ предсказать несложно. Поскольку он важен и сверхактуален. И звучит просто и незатейливо: «Земля».

Ведь на кону оказывается огромное количество еще не поделенных и не выделенных земельных участков, на которых можно вести жилищное строительство. Доводить дело по их распределению до аукционов никому не хочется: предсказать результаты торгов зачастую непросто. Да и цена на землю во время торгов может существенно подняться. В итоге, по неофициальной информации представителей городских властей, активность компаний-инсайдеров с начала года выросла в разы. Люди готовы брать все подряд, невзирая на ограничения и возможные проблемы с освоением участков: «пусть будет, потом разберемся».

Оказывается, с 1 октября вступают в силу «Нормы об обязательном предоставлении земельных участков для жилищного строительства в собственность или аренду только на открытых аукционах, а также о порядке организации и проведения таких аукционов». Вот такая незаметная поправка вызвала в начале этого года небывалую активность городских чиновников и девелоперских компаний.

Хотя способов выхода из этой ситуации в мировой практике предлагается предостаточно. Одним из наиболее действенных является прогрессивное увеличение земельного налога на приобретенный участок в случае его длительного неосвоения. Скорее всего такой вариант и заработает через определенное время в России.
Но, как утверждают сами законодатели, пока не удалось найти решение, которое устроило бы все стороны, по вопросу подведения к предлагаемому на продажу участку городских коммуникаций. Если оставить все как есть, любой российский город начнет брать такую мзду за право подключения, что стоимость земли покажется сущим пустяком. Попытаться обязать город гарантировать подключение к инженерным сетям за строго определенную сумму — снова взбунтуются Москва и Санкт-Петербург, где цены как минимум в пять раз превышают средние по России. Если ничего не предпринимать, то можно дезавуировать саму идею проведения аукционов: кому захочется в них участвовать, когда покупатель не имеет полной информации о сроках и стоимости подведения к участку необходимой инфраструктуры? Кстати, девелоперы в последнее время все громче заявляют о внесении в число необходимой инженерии и обеспечение транспортной доступности (подведение дополнительных дорог, обустройство развязок и т. д.).

Надо отметить, что именно опасения возможного увеличения числа спекулятивных операций с землей и вызывали основные дебаты законодателей при разработке новых градостроительных норм. По этой же причине до сих пор не решен и вопрос с продажей земельных участков в собственность — пока планируется по-прежнему выставлять на аукционы право застройки участка.

Всем известно, что главным препятствием для выхода иностранцев на российский рынок является декларированное законодательно, но при этом фактически отсутствующее право собственности на землю. Значит, основными игроками в строительной отрасли остаются российские компании, а новые правила игры им не очень выгодны и интересны.

Подобное «половинчатое» решение о перенесении начала обязательного проведения аукционов на девять месяцев (непонятно, зачем было давать городским властям столько времени на решение собственных коммерческо-земельных вопросов) отнюдь не способствует выполнению главной задачи — привлечению в строительную отрасль России иностранных инвесторов и девелоперов, способных значительно увеличить объемы и понизить цены на квартиры, поскольку они явно готовы работать и за меньшую прибыль.

Выставленные на первые аукционы участки будут абсолютно никому не нужны из-за экономической неэффективности их освоения и в результате так и останутся непроданными, что даст возможность заинтересованным лицам выступить с заявлениями о порочности и невыгодности проведения земельных торгов и вернуть все на круги своя. Сценарий грустный, но вполне реальный.

Чем завершится эта земельная эпопея и что появится на свет через девять месяцев — предсказать пока трудно. Да, вводимые в жилищное, земельное и градостроительное законодательство поправки, несомненно, прогрессивны. Но как и когда они заработают — вопрос открытый. Некоторые специалисты склоняются к пессимистическому варианту развития событий, при котором все то немногое, что еще можно отнести к разряду «сладких» участков, разойдется по «своим», приближенным компаниям.

B законе установлено, что перевод земель осуществляется на основании ходатайства, поданного заинтересованным лицом в уполномоченные органы. Заинтересованным лицом является любое лицо (гражданин, организация, представитель органов власти и т. д.), которое может обосновать необходимость перевода и подтвердить свои права на землю. Под уполномоченными органами подразумеваются те исполнительные органы, в чьем ведении находится тот или иной участок.
К сожалению, закон содержит ряд норм, которые противоречат друг другу. Так, например, в нем указано, что содержание ходатайства и состав прилагаемых документов устанавливаются в зависимости от категории земли органами государственной власти субъекта РФ или правительством России (п. 2 ст. 2). Между тем сразу после указанного пункта следует подробное описание всего, что должно быть указано в ходатайстве (вместе со списком документов).
Это и другие противоречия в законе можно объяснить либо недоработками в проекте, либо попыткой создать «двойные» стандарты.

Вконце 2004 года российское законодательство претерпело серьезные изменения: ряд законов, относящихся к жилищной реформе, был подписан президентом. Некоторые из этих документов уже анализировались на страницах М Сегодня мы рассмотрим Федеральный закон № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Как не заблудиться в трех соснах
В главе второй рассматриваемого закона содержатся нормы, регулирующие перевод отдельных категорий земель (сельхозугодий, земель промышленного и иного специального назначения и т. д.). Рассмотрим каждый из таких случаев отдельно.
Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию возможен в случае:
– консервации земель;
– создания особо охраняемых природных территорий;
– установления (изменения) черты поселений;
– строительства промышленных объектов (при непригодности земель для сельскохозяйственных нужд);
– включения непригодных земель в состав земель водного или лесного фонда, а также земель запаса;
– выполнения международных обязательств России;
– обеспечения обороны и безопасности страны;
– строительства объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, дорог и т. д. (при условии невозможности размещения подобных объектов в иных местах).
Таким образом, появились реальные возможности перевода земель сельхозназначения в иные категории. Такой перевод позволит распоряжаться переведенными участками абсолютно свободно.
Еще две категории земель всегда привлекали внимание наших сограждан своими потенциальными возможностями. Речь идет о землях лесного и водного фондов. Ранее законодательство ограничивало их использование, а способов преодоления запретов имелось немного. Теперь порядок несколько изменился. Так, земли лесного фонда можно перевести в иную категорию в следующих случаях:
– если изменение их целевого назначения предусмотрено соответствующими документами (планы строительства дорог, поселений и т. п.);
– при невозможности их дальнейшего использования по целевому назначению (должно иметься соответствующее заключение экологической экспертизы);
– в случае прекращения нужд лесного хозяйства;
– при необходимости обеспечения обороны страны, энергетики, сельского хозяйства и т. д.
Земли водного фонда переводятся в иную категорию, если на их месте создаются особо охраняемые природные территории, размещаются объекты государственного или муниципального значения или если водный объект прекратил свое существование или изменил местонахождение (например, трансформировалось русло реки и т. п.).

Работа для «переводчиков»
Итак, помимо ходатайства в уполномоченный орган необходимо предоставить:
– выписку из государственного земельного кадастра, содержащую сведения о переводимом земельном участке;
– копии документов, удостоверяющих личность (для физических лиц);
– копию выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
– выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на переводимый земельный участок;
– согласие правообладателя земельного участка на его перевод в состав земель другой категории;
– расчеты потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства (если они есть);
– заключение государственной экологической экспертизы (если ее проведение предусмотрено законодательством).
Само ходатайство должно содержать кадастровый номер земельного участка, указание на категории земель до и после перевода, обоснование такого перевода, а также подтверждение прав на земельный участок.
После предоставления всех необходимых документов уполномоченный орган принимает акт либо о переводе земли, либо об отказе в этом. Причем если документы направлялись в правительство России, акт должен быть принят не позднее трех месяцев с момента поступления ходатайства, а если в органы местного самоуправления или органы власти субъектов Федерации — то в течение двух месяцев.
Принятый акт направляется заявителю. В нем должны быть указаны:
– основания изменения категории земель;
– границы и описание местоположения земель, их площадь и кадастровые номера;
– исходная категория земель;
– категория земель, в которую осуществляется перевод.
Законом определено, что акт о переводе (или о запрещении перевода) земли не может быть принят на какой-либо срок. Таким образом, единственным способом оспорить такой документ остается обращение в суд.
Перевод земли не допускается в следующих случаях:
– если действующим законодательством ограничен либо запрещен перевод данной земли из одной категории в другую;
– имеется отрицательное заключение государственной экологической экспертизы;
– установлено несоответствие испрашиваемого целевого назначения земли соответствующим документам (документация по планировке территории, землеустроительная и лесоустроительная документация).
В некоторых случаях может быть отказано даже в рассмотрении ходатайства: например, если обращается лицо, которое не может подавать подобное ходатайство, или если в документах есть нарушения формы, состава и содержания. Если в принятии ходатайства отказано, оно должно быть возвращено заявителю в течение 30 дней с момента его подачи. Причем в обязательном порядке должны быть указаны причины отказа.
После получения акта о переводе земли из одной категории в другую нет смысла спешить зарегистрировать изменения — это является обязанностью органов, принявших соответствующий акт. После внесения соответствующих изменений в кадастр они вносятся также в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним с одновременным извещением собственника об указанных изменениях. После этого процедура перевода земли считается завершенной. Переоформление правоустанавливающих документов при этом необязательно, однако лучше запастись бумагами, подтверждающими факт подачи и удовлетворения ходатайства, и переоформить документы.
В законе сказано, что государственные и муниципальные органы могут ходатайствовать о переводе земли без согласия правообладателя (в том числе и собственника) в том случае, если такой перевод связан с созданием особо охраняемых природных территорий либо при установлении (изменении) черты поселений. При создании особо охраняемых природных территорий согласие правообладателя не требуется в том случае, если участок не будет у него изыматься.
Если для изменения целевого назначения земли производится ее изъятие, государственные и муниципальные органы обязаны сначала произвести выкуп, а потом заниматься переводом земли из одной категории в другую. Данная норма призвана защитить собственников и иных правообладателей от произвола властей.

Алексей ГАЛКИН
Юрист департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— В настоящее время перевод земель лесного фонда под застройку, произведенный ранее с нарушениями, можно узаконить. Это касается участков, на которых ведется строительство или которые уже застроены.
Теперь законодатели пошли дальше в отношении земель, у которых не определена категория, дав право на ее определение органам местного самоуправления. То есть чиновники могут отнести участок к удобной для просителя категории, что в будущем повлечет еще большую неразбериху в документах на землю и, соответственно, увеличение числа судебных споров по земле.
Правда, все вышеуказанные замечания дают собственнику больше возможностей для защиты своих прав.

Пора подводить итоги
Для перевода земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения (ст. 9 Закона) необходимо наличие утвержденного проекта рекультивации земель. Причем если почвенный слой был нарушен в связи с целевым использованием участка, перевод в иную категорию возможен только после восстановления почвы.
Перевод земель особо охраняемых природных территорий возможен, только если они утратили свое значение и их использование по целевому назначению невозможно.
Глава третья закона регулирует разрешение споров, возникающих относительно принадлежности участка к той или иной категории земли. Также данная часть документа регламентирует вопросы, связанные с переводом земель, собственник которых не определен (т. е. не ясно, какой орган власти имеет право ими распоряжаться). Так, правительство России осуществляет перевод следующих земель:
– необходимых для федеральных нужд;
– лесного фонда;
– водного фонда, которые заняты водными объектами, находящимися в федеральной собственности;
– особо охраняемых территорий и объектов федерального значения;
– для установления или изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.
Закон о переводе земель позволит не только упорядочить отношения в данной сфере, но и решить некоторые проблемы, связанные с использованием земельных участков. Тот факт, что определен перечень случаев, в которых возможен перевод лесных, водных и сельскохозяйственных земель, имеет большое значение. Однако у данного закона есть и оборотная сторона.
Девелоперы в поисках наиболее привлекательных для коттеджного строительства мест давно «положили глаз» на лесные и прибрежные участки. До недавнего времени застройка таких мест была возможна лишь с нарушением законодательства. Однако теперь, когда подобные земли можно перевести в иную категорию, возведение загородных резиденций может принять массовый характер. Вопрос в том, насколько сильный урон нанесет лесам и водоемам активно развернувшееся строительство.

Особенности работы российских архитекторов, специфика московского градостроительного процесса и архитектура вообще стали основными темами беседы Сергея Скуратова и корреспондента М2.
— Люди вашей профессии зачастую бывают незаслуженно обделены вниманием: даже покупатели, которые обращаются к нам за информацией о строящемся доме, как правило, стараются узнать все, кроме фамилии архитектора. С чем, на ваш взгляд, связано такое отношение?
— По-моему, связано с тем, что в России архитектура никогда не была национальным достоянием, предметом поклонения, как, например, в Италии. Следствие этого — ситуация, при которой архитекторы никогда не становились национальными героями. Сейчас во Франции есть Жан Нувель, в Англии — сэр Норман Фостер, в Голландии — Рэм Кулхас, в Америке — Фрэнк Гири и Ричард Майер. Все это, заметьте, развитые страны. А у нас? Помните фильм «Андрей Рублев», где архитекторам и художникам после завершения работы заказчики выкололи из ревности глаза, чтоб не построили что-нибудь подобное в другом месте? Да и не жаловали русских архитекторов на родине, чаще приглашали иностранцев — итальянцев, немцев.
Если же говорить о дне сегодняшнем — застройщики продают покупателям не творение архитектора, а дом как товар, продукт. Ведь если мы покупаем какую-то вещь в магазине, на ней тоже, как правило, не значится фамилия того, кто разработал дизайн. Это неважно, главное — чтобы вещь не сломалась, хорошо служила. С покупкой квартиры примерно то же: важно, чтобы был нормальный дом, удобная квартира, хорошая инженерия, адекватная социальная обстановка. В этом случае непосредственно архитектура имеет значение только для очень узкого круга людей, для которых престижно, модно жить в доме, который построила фирма Rose Group и проектировал, например, Юрий Григорян. Но большинству это абсолютно безразлично, они не знают фамилий архитекторов, не участвуют в «околокультурной тусовке». Поэтому имя архитектора нигде и не фигурирует.
Отчасти в таком отношении виноваты и сами архитекторы. Хотя они, конечно, являются заложниками ситуации. Есть архитектура, и есть понятие квадратного метра. Когда у заказчика другие задачи, то он, конечно, не идет к серьезному архитектору. Он идет к тому, который все делает дешево, быстро, просто, без амбиций. Таких проектов — процентов 80 общего числа.
— Выходит, это совершенно нормально, когда в большинстве случаев речь об архитектуре вообще не идет, а строятся обезличенные, примитивные здания чисто утилитарного назначения?
— Жилье составляет основную массу архитектуры в городе. Но помимо жилых существуют еще и общественные здания. Их невозможно сделать типовыми. Такие попытки в 1960–1980-е годы, конечно, предпринимались — все города наполнили одинаковыми кинотеатрами. Но тогда все зависело в первую очередь от экономической ситуации: унификация была единственным способом одарить «всех сестер серьгами». Все строилось за государственные деньги, поэтому проще было один раз сделать проект, полностью его просчитать и выделить конкретную сумму и материалы на строительство того или иного здания.
Теперь, когда все возводится в основном на деньги частных лиц, общественная архитектура практически умерла. Если вычислить соотношение жилья и не жилья, то последнего ничтожно мало. Хотя в последнее время наметились какие-то перемены.
В центре Москвы новые дома хоть как-то пытаются «вписать» в окружающую застройку, но по большому счету почти никого из заказчиков внешний вид дома или офиса не волнует: лишь бы прибыль была. Только малая часть тех людей, которые занимаются строительством, наделена талантом, желанием делать хорошие вещи и способностью нести за свои творения профессиональную ответственность. Остальные просто зарабатывают деньги, пытаясь выжить в этой ситуации. И не мне их осуждать.
— Судя по вашим словам, сложившаяся ситуация печальна, но вполне логична, и изменить ее вряд ли возможно.
— Во-первых, это результат той политики, которая проводилась у нас почти весь прошлый век. Это последствия абсолютной изоляции — политической, экономической, научной, гуманитарной. Весь мир жил единым коммуникативным пространством, а мы были за «железным занавесом».
Во-вторых, сказалась ситуация экономического и социального застоя, которая привела к деградации нашей профессии, отсутствию хороших архитекторов, интеллектуального контакта со всем миром. Не было литературы, не было возможности видеть творения других мастеров, следить за развитием архитектурной мысли. В результате у нас практически не стало архитекторов, из вузов выходят слабо подготовленные студенты, их количество совершенно неадекватно тем задачам, которые сегодня стоят перед страной. В России в двадцать раз меньше архитекторов на душу населения, чем в самом маленьком европейском государстве. И это при наших-то масштабах строительства!
Причем европейский архитектор — прежде всего гуманитарий, энциклопедически образованный человек, досконально знающий культуру, историю, искусство. В процессе обучения западные архитекторы посещают сотни музеев, объезжают десятки стран. У нас, к сожалению, таких возможностей нет.
Немало проблем создают чиновники. Система согласования и утверждения проектов выстроена так, чтобы быть препятствием к получению плохих, недоброкачественных построек. Но она же вольно или невольно срезает «верхи» — самые спорные, авангардные решения, которые во всем остальном архитектурном мире являются предметом гордости.
— Получается гармонично: нет у нас высокопрофессиональных архитекторов, но они и не нужны никому.
— Почему не нужны? Многие строительные компании — «Капитал груп», «Крост», «ДОН-Строй» и другие — сейчас активно приглашают к сотрудничеству иностранных архитекторов. Это происходит отчасти и потому, что российские архитекторы фактически не могут освоить тот объем задач, которые ставит перед ними жизнь. Одной из причин является кадровая проблема.
— То есть вопрос о том, как пробиться молодому талантливому архитектору, отпадает сам собой?
— Как сказать... Очень энергичный — пробьется. Но у нас нет системы конкурсов, которая существует во всем мире, а ведь именно профессиональные конкурсы позволяют молодому архитектору заявить о себе, стать известным. У нас это все только на словах и в документах. Я не помню ни одного случая за последние 20 лет, когда какой-нибудь молодой архитектор выиграл конкурс и по его проекту был построен дом.
На Западе — ситуация иная: молодые, никому еще не известные Рензо Пиано и Ричард Роджерс выиграли конкурс на проектирование парижского Центра Помпиду, нашлась мощная компания, которая взяла этих мальчишек и помогла им, после строительства центра они на тот момент стали самыми известными в мире архитекторами. И до сих пор находятся в десятке лидеров. Или никому раньше не известная Заха Хадид, которая выиграла конкурс на проектирование The Peak в Гонконге, потом стала лауреатом Притцкеровской премии, а сейчас получила столько заказов, что ближайшие 10–15 лет будут ее временем, ее дома будут покорять весь мир. И таких примеров немало.
У нас же такое практически невозможно в силу сложившихся особенностей нашей «демократии».
— Как же быть?
— Не знаю, я не врач и рецептов дать не могу. В первую очередь надо менять себя.
— Может, кого-то вдохновит ваш личный пример?
— У меня непростая биография. После института, в начале 1980-х, мне и трем моим коллегам представилась возможность сразу построить свой первый объект — молодежный клуб на улице Герцена. Потом это здание было переделано под клуб «Что? Где? Когда?». Наша первая работа реализована была, можно сказать, случайно. А потом — долгие годы застоя. Следующая реализация — только в 1991 году, то есть десять лет, самые активные годы моей карьеры, ничего не строилось. Я уходил работать в комбинат монументально-декоративного искусства, оформлял кафе, даже делал плакаты для Всероссийского хорового общества — надо было как-то жить. Это были очень сложные годы.
— Тем не менее вам удалось подняться на самую вершину...
— Скорее на «перевал». Не знаю, это судьба, наверное. Я всю жизнь работал — по 14–16 часов в сутки. Выжимал максимум, на что был способен. Конечно, когда представилась возможность, много ездил, смотрел, много денег тратил на приобретение книг, журналов.
Мне кажется, что человеку способному и неленивому пробиться можно. Профессия архитектора чем-то сродни профессии художника, живописца эпохи Возрождения. Поэтому я бы посоветовал начинающему архитектору пойти к мастеру и пройти школу как подмастерье.
Посмотрите на выпускников института: их идеи оторваны от реальной жизни. В вузах преподает мало практикующих архитекторов. Поэтому основное обучение происходит, когда молодой человек попадает в архитектурную команду. Научиться жить в архитектуре — это большой, сложный, каждодневный процесс, иногда занудный: приходится десятки раз переделывать одну и ту же вещь. К тому же важно научиться работать в команде.
В 1995 году я пришел работать к Сергею Киселеву. За семь лет работы в его мастерской был построен бизнес-центр у метро «Новослободская», элитный дом в Чистом переулке, дома в Гагаринском переулке, на Зубовском бульваре, на Полянке, на улице Бурденко. Ни за одну из этих работ мне не стыдно. Плюс к тому было множество проектов, которые удостоены различных премий. Если бы я продолжал работать один, таких удач могло и не быть.
— Как должны строиться отношения архитектора и заказчика? Некоторые ваши коллеги утверждают, что главное для зодчего — это риторические навыки, умение убедить покупателя в своей правоте.
— Главное в отношениях архитектора и заказчика — взаимная терпимость, умение выстраивать дипломатические отношения, добиваться своего, не ущемляя интересов другой стороны, сохранять естественность, но при этом не быть простодушным. Хорошо, когда в отношениях возникает вектор единомыслия, уважения, но бывают и другие ситуации, когда приходится всю энергию тратить на преодоление непонимания. Структурно четкие взаимоотношения выстраиваются тогда, когда каждая из сторон ясно понимает и соглашается с интересами и задачами другой.
— Все ли дома должны что-то собой представлять в архитектурном плане, или строительство безликих коробок неизбежно?
— Невозможно все время стоять на цыпочках, постоянно находиться в окружении какой-то сумасшедшей красоты. Самые прекрасные города мира — Флоренция, Рим, Венеция — очень неоднородные, там с шедеврами стоят рядовые дома. Ведь бриллиант можно заметить только на фоне чего-то.
Все равно будет существовать архитектура для бедных и для богатых. Мы долго пытались всех уравнять, но на самом деле никакого равенства нет. Какая бы ни была экономика, социальное жилье всегда будет оставаться таковым, архитекторы, которые его строят, всегда будут зарабатывать значительно меньше, требования, которые к ним предъявляются, всегда будут значительно ниже, правильнее сказать, находиться в другой плоскости.
— Как вы считаете, можно ли панельный дом сделать красивым?
— Не знаю, я не пробовал.
— А взялись бы за такой проект?
— Не знаю, вряд ли. Я же буду жить не тысячу лет, время ограничено, а мне интересны совсем другие задачи. Мне нравится работать в сложных условиях, в центре, когда надо адаптировать новое здание к исторической ситуации, найти взаимодействие, убедить всех в том, что современный дом может быть гармонично интегрирован в структуру исторической застройки. Это абсолютно нормально, так всегда было, никогда в XVII веке под XV век не строили, каждая эпоха оставляла свой след. Оставлять в XXI веке следы, имитирующие XVIII–XIX века, на мой взгляд, просто неприлично по отношению к мировому культурному процессу. В этом смысле я принципиальный модернист. Люди, которые ездят на современных машинах, живут в современных квартирах, читают новые книги и исповедуют вполне определенную идеологию, должны оставлять собственный след, а не «имитировать походку прапрадедов». Другой вопрос, как научиться это делать.
— А вас не пугает, что современная архитектура идет к примитиву, к упрощению? Мы перестали делать жизнь красивой.
— Красота и сложность — не синонимы. Ведь что такое декор? Еще во времена Древней Греции это была попытка скрыть технологический стык, спрятать соединение двух элементов. Кроме того, перед архитектором стояла задача продемонстрировать богатство, превосходство владельца дома. Сейчас, мне кажется, такой задачи нет.
— Как нет? Ведь кто-то живет в типовой многоэтажке, а кто-то — в доме «от Скуратова».
— «Дом от Скуратова» на самом деле очень прост. Некоторые люди в панельных домах живут в таких интерьерах, что тот же Copper House им в подметки не годится.
Человечество устает от роскоши. И этот период усталости можно рассматривать как попытку докопаться до сущности вещей. Истина в простоте. Суть архитектуры — в передаче «теплоты» творца людям. «Теплота» реализуется через гармонию. Гармония осознается через линию. Линия — это граница. Последняя разделяет пространства, плоскости, материалы, свет, тень и т. д. Современная архитектура лишила себя украшений, потому что они не нужны. Детали — да, они необходимы человеку для того, чтобы адаптироваться, найти свой масштаб в пространстве. Плюс детали выполняют чисто утилитарные функции.
Уход от украшательства — нормальная тенденция, но это не голый функционализм, кроме него существует масса других направлений. Например, современный чувственный минимализм, экспрессионизм, деконструктивизм, геоморфизм, бионика.
— Думаю, непрофессионалы совершенно не представляют себе, что означают все эти понятия.
— Геоморфология — архитектура, которая следует географии. Дом напоминает рельеф, складки местности, гору, застывший водопад или что-нибудь в этом духе. Зооморфизм — направление, которое вдохновляется изучением формы и движения животных. Сейчас колоссальное количество архитекторов ищет вдохновение в изучении живого мира. Есть и виртуальная архитектура, когда здание проектирует машина, оно становится результатом цифровых метаморфоз, его структуру не в состоянии придумать человеческий мозг. Современная архитектура развивается в самых разных направлениях. И там, где это происходит, архитектура давно стала политикой государства, получая колоссальные инвестиции. Россия, к сожалению, в силу известных причин выпадает из этого движения и развития.
— Отрадно слышать, что хотя бы в других странах архитектура развивается в разных направлениях, а не стремится к предельной простоте, к «Черному квадрату».
— Модернизм не стремится к «Черному квадрату». «Черный квадрат» Малевича — это интрига, загадка, образ бесконечности и обреченности на пути к познанию мира, попытка понять самих себя. Вообще я не люблю квадраты, константу, классику с точки зрения ее симметрии. Классика для меня — состояние искусственного покоя. При этом я не перестаю ею восхищаться. Но мне кажется, что именно инструментарий модернизма позволяет экспериментировать в различных направлениях.
— Одно из ваших творений — Copper House — произвело настоящий фурор, в его адрес раздается множество восторженных отзывов. В чем вы видите достоинства этого проекта?
— Copper House — неслучайный проект. Он — результат определенного развития проектной философии: от классического концептуализма к оправданному арт-жесту. В этом здании они объединились. Думаю, это и привлекает критиков. Москва переживает период развития, когда ситуация не рождает «героев». Нет повода, чтобы появлялись объекты, которые декларировали бы авторское отношение к городу, к пространству, ко времени, к моде, к настроениям.
Copper House с двух сторон зажат очень крупными пространственными объектами — моим и «ДОН-Строевским», но остается как бы сам по себе, становится частью природы, стихии, неким свободным инородным телом. Он надевает на себя как бы стеклянные очки, искажая собственный фасад и преломляя в кривых наклонных стеклах окружающую среду. Это символ иронии, гротеска. Copper House дистанцировался от всего, отгородился каменной стеной от соседа слева, влез во все окна моего предыдущего дома, заполнил его зеленью. И в то же время он легкий, невесомый, постоянно изменчивый — некий миф, фантом.
— Правильно ли я поняла, что глухая стена — это нежелание «разговаривать» с «ДOH-Строем»?
— Я тогда сделал несколько попыток выстроить диалог, но, к великому сожалению, это было безуспешно. Дальше — ирония судьбы. Я сейчас работаю над новым объектом «ДОН-Строя» на Мосфильмовской улице и провожу ту же линию — пытаюсь объяснить заказчику свою позицию, найти с ним контакт и точки соприкосновения.
Я не ставлю перед собой задачу изменить «ДОН-Строй», изменить его философию. Моя цель — вместе с этим заказчиком сделать такие дом, пространство, архитектуру, какие мне в этом месте привиделись, приснились, прислышались, решить сложную пространственную, конструктивную и художественную задачу.
— Получается?
— Трудно сказать. Рано делать прогнозы, сначала надо дом построить. В работе над таким сложнейшим объектом приемлем только диалог, а не метод командных указаний. При этом каждый должен заниматься своим делом. Моя задача — убеждать, доказывать свою позицию художественным, профессиональным методом — делом. Та внутренняя эпатажность, которая присутствует в проекте, видимо, есть и во мне. Если б я не был человеком амбициозным, наверное, архитектура моих зданий была бы другой.
— Можно ли говорить о том, что есть некий фирменный «скуратовский» стиль?
— Думаю, нет. Хотя многие друзья говорят, что узнают мои дома. По их словам, в них есть почерк, который меня выдает. Им виднее...
Алфавит архитектора можно угадывать, это дело критиков — искать какие-то черты сходства между домами и писать аналитику на эту тему. Я никогда не занимался такой деятельностью, для меня каждый дом — абсолютно личные переживания по поводу конкретной ситуации — географической, временной, художественной, социально-политической, нравственной, экономической и т. д. — и своего состояния в тот момент жизни. Иногда бывает очень сложно.
Например, дом на Пречистенской набережной, который мы недавно начали строить, долго не получался. Надо было соединить амбиции заказчика с собственными, да еще вложить все это в пространство набережной, соединить с роскошным окружающим видом. Фасады этого дома будут сложнее, чем фасады Copper House, поскольку он стоит на набережной. Это другой класс, другое «звание». Если Copper тянет на «полковника», то дом на Пречистенской набережной будет «генералом».
— Что надо для того, чтобы дом стал произведением искусства?
— Должно пройти какое-то время, это главное. Иногда 40–50 лет. А еще необходимо совпадение очень многих объективных и субъективных факторов. Давайте посмотрим вокруг и проанализируем те здания, которые можно назвать произведением искусства. Как правило, их строил очень талантливый архитектор, талантливый заказчик. Была интересная задача, которая их объединяла. Имелась необычная площадка для строительства — с интригой, историей. И заказчик, вероятно, доверял архитектору, как своему лечащему врачу или как самому себе. Но самое главное — Oн, тот, кто водил рукой творца…
— Как вы оцениваете то, что построено в Москве за последние годы? Появился ли за это время хоть один шедевр?
— Думаю, что в современной Москве их пока нет. Здесь еще не наступило время шедевров. Тем более что этим словом можно назвать лишь действительно великолепную вещь, а такие появляются один или два раза в столетие.
Что касается удачных работ — они, безусловно, есть. Хочу подчеркнуть, что это лично моя точка зрения. Например, банк, который построил Александр Скокан совместно с финскими архитекторами на Пречистенской набережной. Интересна вилла и дом Юрия Григоряна, находящиеся в Молочном переулке. Удачны дома, которые построил Владимир Юдинцев на Цветном и Яузском бульварах, очень красивый жилой дом Юдинцева и Бориса Шабунина в районе Отрадного, Бавыкинский «Инфобанк», дома Плоткина.
В последнее время хороших работ стало больше. Это очень отрадно. Но все проблемы и трудности остались. Зачастую замысел архитектора сильно страдает от низкого качества строительства.
При этом надо быть борцом — «умирать» на стройплощадке, требовать реализации своих идей. Многие архитекторы давно поставили на этом крест — их уже не волнует качество реализации, только качество собственных идей. Это правильно, уровень идеи очень важен. Но архитектура — это поступок, труд, жизнь, она не кончается на эскизе.
Не хочется иметь только концепцию. Обычно я выступаю в качестве генпроектировщика и пытаюсь доводить свои проекты до конца — до передачи ключей заказчику. Мы сами делаем рабочие чертежи, ведем авторский надзор за строительством и т. д. Это требует высокой квалификации, определенной жертвенности, поскольку рабочее проектирование не доходно. Деньги приносят концепции, которые делаются быстро, на энтузиазме, а дальше нужен рутинный труд.
— Если не секрет, какова стоимость вашей работы и ваших идей?
— Чтобы было понятнее: вся стоимость проектирования делится на две примерно равные части: первая — стоимость концепции и проекта, вторая — рабочее проектирование и авторский надзор. Соотношение стоимости концепции и проекта — примерно 40 на 60, то есть непосредственно концепция, идея стоит примерно 15% общей стоимости всего заказа.
Что касается конкретных цифр, то, думаю, их оглашать не стоит, могу лишь сказать, что мы не дешевая фирма. Хороший пример: в рекламном объявлении о своей фирме мой друг Илья Уткин написал, что это «дорогая архитектура для состоятельных и умных заказчиков».
— У актеров обычно спрашивают, какую роль они хотели бы сыграть. Вас хочется спросить: какой дом вы хотели бы построить?
— Во-первых, я не хотел бы построить дом, за который было бы стыдно и приходилось все время оправдываться: заказчик плохой, строители не те, денег не хватило. Во-вторых, мне грех жаловаться — у меня было много интересных работ. В ближайшем времени хотелось бы реализовать проекты на Мосфильмовской улице и Пречистенской набережной, поучаствовать в интересных конкурсах, наконец, построить что-нибудь за городом. Но главное — чтобы были работа, единомышленники, мастерская, здоровье, силы и время на все это. И чтобы экономическая и политическая ситуация в стране была такой, при которой наша профессия будет востребована.

Сергей ЧЕРЕПАНОВ
Юрист агентства недвижимости «Домострой»:
— Вступивший в силу федеральный закон установил порядок изменения всех категорий земельных участков. Нормативные документы Московской области должны быть приведены в соответствие с указанным законом. Однако органам государственной власти Московской области нет необходимости вносить существенные изменения в существующий порядок перевода земель. Правительство области активно принимает акты по изменению категории земельных участков при условии подготовки установленного законодательством пакета документов. Услуги по подготовке необходимых документов предоставляют некоторые предприятия Москвы и Подмосковья.
На сегодняшний день Сергей Скуратов — один из самых известных и успешных московских архитекторов. Его имя в моде, его идеи востребованы, его работы отмечены многочисленными дипломами и премиями. Особые восторги критиков вызвал построенный Скуратовым жилой комплекс Copper House в Бутиковском переулке, который к тому же принес своему автору очередную премию «Золотое сечение».



Главная --> Публикации