Главная --> Публикации --> Деловая рублевка Новый закон приведет к монополизации рынка Весеннее затишье Если при реконструкции нашли черепки, закопайте их от греха подальше Чем красна некрасовка

- Как возникла идея льготной ипотеки в Москве?

Интервью Николая Федосеева, заместителя руководителя департамента жилищной политики города Москвы.

- В чем отличие этой программы от ипотечных программ банков?

- Без помощи города купить жилье обычному москвичу, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, почти невозможно. Я говорю именно о москвиче, так как каждый субъект федерации должен заботиться в первую очередь о гражданах своего региона. Сегодня в очереди на жилье в Москве стоит около 198 тыс. семей, и предлагаемые нами ипотечные схемы позволят многим из них ускорить решение их квартирного вопроса. Но ипотека не самоцель. Это один из инструментов сделать жилье для граждан более доступным. В 1999 году, когда ипотечное кредитование только зарождалось, город предложил очередникам альтернативный способ улучшения жилищных условий - возможность купить у города квартиру в рассрочку.

- Возможно ли эффективно совместить государственные субсидии и ипотеку как рыночный механизм?

- Основные условия продажи жилья в рассрочку схожи с банковской ипотекой. Рассрочка предоставляется на десять лет, первоначальный взнос за квартиру составляет 30% ее стоимости. Проценты за рассрочку в настоящее время - 13% годовых в рублях. Но при этом жилье продается по себестоимости строительства. А это на сегодняшний день сокращает стоимость квартиры практически в два раза. Отличие этой программы от банковской ипотеки состоит в том, что до полного выполнения гражданином обязательств по договору собственником квартиры является город Москва. Но, с другой стороны, не требуется страховать имущество, титул собственности, жизнь и потерю трудоспособности. В банках эти виды страхования являются обязательными и, естественно, требуют дополнительных обязательных затрат.

- В последнее время много говорят о дотировании процентной ставки по ипотечному кредиту. Нужно ли это делать?

- Согласно новому Жилищному кодексу, если гражданин дожидается бесплатной квартиры от государства, то приватизировать ее и, соответственно, стать ее собственником он не сможет. Поэтому субсидия и ипотека - это хорошая альтернатива бесплатному предоставлению жилья. Ипотечный механизм приобретения жилья выгоден и городу, и гражданину. Воспользовавшись заемными средствами и государственной поддержкой города Москвы, человек приобретает в собственность квартиру за доступную цену. В свою очередь, город рациональнее расходует бюджетные средства за счет их быстрого возврата в городской бюджет от продажи жилья очередникам. Вырученные средства планируется направлять на дополнительное строительство жилья для очередников и субсидирование оплаты части рыночной стоимости квартиры.

- Какие программы с использованием ипотечного механизма сегодня предлагает московское правительство?

- Мы склоняемся к тому, что прямое дотирование процентной ставки неэффективно и рискованно как для кредиторов, так и для города и гражданина. Во-первых, не решается проблема уменьшения первоначального взноса за квартиру. Во-вторых, с дотационных бюджетных средств банк должен заплатить налог на прибыль, а гражданин должен заплатить налог с материальной выгоды, полученной при экономии на процентах. В-третьих, кредитная организация также должна учесть дополнительные кредитные риски, связанные с выполнением городом бюджетных обязательств, в течение целых 20 лет. Наверняка они будут заложены в базовую процентную ставку и лягут на плечи заемщика. И наконец, планируя развивать ипотеку через дотирование процентной ставки, мы должны быть готовы к колоссальному ежегодному увеличению нагрузки на бюджет, если мы хотим, чтобы число заемщиков росло, а не ограничивалось несколькими десятками или сотнями людей. Учитывая все это, сегодня гораздо эффективнее косвенное дотирование ставки за счет реализации предлагаемых нами ипотечных схем.

- Чтобы стать участником ипотечных программ, так или иначе нужны собственные накопления. Где их взять малоимущим категориям граждан?

- Для очередников сегодня мы предлагаем две основные ипотечные схемы. Первая - покупка жилья у города по себестоимости строительства с оплатой части стоимости квартиры за счет кредитных средств. Вторая - приобретение жилья на рынке, но с использованием субсидии и ипотечного кредита. В обоих случаях кредиты выдаются на условиях банков, то есть на рыночных условиях. Но благодаря адресной поддержке граждан мы уменьшаем тело кредита. Это увеличивает доступность ипотеки в два и более раза. Кроме того, ипотечное кредитование присутствует и в программе "Обеспечение жильем молодых семей", которая реализуется в 63 регионах России. В частности, в Москве участником подпрограммы может стать молодая семья, в которой возраст каждого из супругов не превышает 30 лет. В случае рождения ребенка в семье участников программы, купивших квартиру с использованием ипотечного кредита, за счет средств федерального бюджета будет списана среднерыночная стоимость 18 кв. м.

Интервью Николая Федосеева, заместителя руководителя департамента жилищной политики города Москвы

- Копить через накопительно-ипотечные схемы. Участием в подобных программах кроме формирования первоначального взноса формируется кредитная история. Как ни странно, это серьезный фактор при отсутствии официального дохода. В рамках московской программы "Молодой семье - доступное жилье" были созданы такие подконтрольные городу системы. Каждая из них имеет свои преимущества и позволяет комбинировать накопления с ипотечным кредитованием. Даже если нет официально подтвержденного дохода, вкладчик, пайщик, доказывая свою финансовую дисциплину, формирует хорошую кредитную историю, что положительно повлияет на решение кредитного комитета банка о предоставлении ему кредита.

Новый складской комплекс будет расположен в 24 км от Москвы, между Киевским и Минским шоссе, на станции Крекшино, рассказал руководитель аналитического направления НЛК Владимир Клепиков, на собственном земельном участке площадью 65 га. Общая площадь складов — 300 000 кв. м. Первые 60 000 кв. м планируется сдать во второй половине 2005 г. Полностью комплекс может быть завершен уже в 2007 г. Сумму инвестиций в проект менеджер НЛК назвать отказался.


Национальная логистическая компания планирует построить крупнейший в Подмосковье складской комплекс общей площадью 300 000 кв. м стоимостью около $200 млн. До того на лидерство претендовал проект ГК “Белая дача” с проектом склада площадью 320 000 кв. м, но из-за дороговизны земли участники проекта решили сократить площадь своего комплекса.

Эксперты по-разному оценивают местоположение комплекса. “Объект будет соответствовать аналогичным терминалам класса А в Европе, поскольку позволит хранить любые грузы и будет иметь удобные загрузочные места, в том числе условия для подъезда фур”, — считает Станафорд. “У терминала будет собственная железнодорожная ветка, что дает большое преимущество, но Киевское и Минское шоссе соединены между собой узкой трассой, если НЛК не займется ее реконструкцией, у клиентов будут большие транспортные проблемы”, — предупреждает Новиков.

Генеральный директор девелоперской компании “БЭЛ Девелопмент” Игорь Жуков оценил стоимость строительства 1 кв. м склада в этом месте в $500, или $150 млн за весь комплекс. С коллегой согласен и Алексей Новиков, ведущий специалист складской и индустриальной недвижимости компании Knight`s Frank. А управляющий директор консалтинговой компании Noble Gibbons Даррелл Станафорд полагает, что стоимость проекта составит $210 млн, или $700 за 1 кв. м.

Совсем недавно единственным конкурентом НЛК могла быть ГК “Белая дача”, которая строит в подмосковных Котельниках терминал площадью 320 000 кв. м. Однако, как сообщил “Ведомостям” председатель наблюдательного совета ГК Виктор Семенов, недавно планы были пересмотрены. “Мы решили построить терминал площадью 110 000 кв. м, поскольку место строительства находится недалеко от столицы, где земля дорогая, — сообщил Семенов. — Остальные 200 000 кв. м построим в другом месте”.

По оценкам экспертов, сегодня любая логистическая компания должна иметь терминалы в трех основных транспортных направлениях: на севере, юге и западе столицы. Не исключено, что НЛК захочет реализовать аналогичный проект на юге. “В стадии рассмотрения у нас есть несколько проектов по строительству терминалов на юге Подмосковья”, — подтвердил Клепиков.

Компания “Мак-Дак”, один из крупнейших российских дистрибьюторов парфюмерии и косметики, создает розничную сеть под брэндом “Ол!Гуд”. Это уже второй торговый проект “Мак-Дака” — с 1997 г. компании принадлежит сеть “Каприз-М”, рассчитанная на менее состоятельных покупателей.

Национальная логистическая компания (НЛК) работает на российском рынке с 1995 г. Основные операционные площади НЛК – таможенно-складские комплексы “Терминал “Лесной” на Минском шоссе, “Терминал “Рент-центр”, логистический парк “НЛК-Химки” (самый крупный терминал московского региона, открыт на Ватутинском шоссе в октябре 2004 г.), терминалы в Екатеринбурге, Новосибирске и Ростове-на-Дону. По мнению экспертов, сегодня НЛК контролирует 30% столичного рынка логистических услуг.

“Пока на российском рынке не очень много специализированных парфюмерно-косметических сетей в сегменте масс-маркет, — говорит вице-президент "Старой крепости" Анна Дычева, — поэтому выход "Мак-Дака" в этот сегмент весьма своевременен”. Основное отличие сети “Ол!Гуд” от магазинов “Каприз-М”, по словам Дычевой, — формат и размер торговой площади. “У "Каприз-М" торговая площадь — 20-25 кв. м, а магазины "Ол!Гуд" будут гораздо больше”, — уточняет она. С экспертом согласен генеральный директор дистрибьюторской компании “Градиент” Леонид Новосельский. “Эта ниша в России еще не заполнена. К примеру, в Европе такой формат имеет большое распространение и успех”, — уверен Новосельский.

С начала года в Москве открылось четыре магазина “Ол!Гуд” формата drogerie (магазины по продаже товаров “для ухода за собой и за домом”) торговой площадью 100-300 кв. м. Такой формат позволяет сети развиваться как в торговых центрах, так и в отдельно стоящих помещениях, говорит директор сети “Ол!Гуд” Иван Волков. По его словам, до конца 2005 г. планируется открыть не менее 40 магазинов в Москве и 30 в регионах. Объем инвестиций в проект Волков сообщить отказался. Владислав Кочетков, представитель инвесткомпании “ФИНАМ”, оценивает затраты “Мак-Дака” в каждый магазин сети “Ол!Гуд” в $80 000-120 00 Окупаемость каждого магазина, по мнению Кочеткова, — не более одного года.

А брэнд-менеджер крупной западной парфюмерно-косметической сети считает, что подобный формат абсолютно не востребован на рынке. Продавцы косметики и парфюмерии разделены на сети, продающие селектив, и дискаунтеры, торгующие в сегменте масс-маркет. “Ол!Гуд” не выдержит конкуренции с “Ашаном” или “Рамстором”, говорит собеседник “Ведомостей”.

Новосельский считает, что развитие собственной розничной сети для парфюмерно-косметических дистрибьюторов — логичный шаг. “Магазины "Арбат Престиж", Ile de Beaute и "Л'Этуаль" также были созданы дистрибьюторами”, — вспоминает Новосельский.



Компания “Мак-Дак” основана в 1993 г. Ассортимент – более 10 000 наименований косметической продукции сегмента масс-маркет. По оценке маркетинговой компании “Старая крепость”, “Мак-Дак” входит в тройку крупнейших косметических дилеров России. Компании также принадлежит сеть из 18 парфюмерно-косметических магазинов “Каприз-М”. По собственной оценке, оборот компании превысил $240 млн.
Ситуация на рынке недвижимости в США все больше напоминает ажиотаж конца 1990-х годов вокруг акций высокотехнологичных компаний. Как и тогда, разогрев рынка достиг такой стадии, когда его рост обусловливается уже не столько экономическими факторами, сколько психологическими. Не последнюю роль в разжигании страстей играют риэлтеры и средства массовой информации.

Иррациональная экономика
Рынок недвижимости быстро теряет ощущение реальности. Хотя банковские проценты остаются на рекордно низком уровне, другие экономические показатели не дают рационального объяснения продолжающемуся росту цен. В частности, растет разрыв между стоимостью недвижимости и темпами роста индивидуальных доходов и рынка труда. Самое опасное, как считает американский журнал Fortune,– это изменения в психологии. По мнению Кристофера Торнберга, экономиста из Калифорнийского университета, "участники рынка ведут себя нерационально. Сейчас этот рынок движется эмоциями, когда покупки совершаются в надежде на получение выгоды в будущем". Американцы все больше рассматривают недвижимость как инвестицию, на которой невозможно потерять. Страстная вера в то, что деньги, вложенные в недвижимость, принесут большую прибыль, создает спекулятивный ажиотаж, который, как и в случае с высокотехнологичным рынком акций, может закончиться крахом.
Наибольшим рискам подвержены 30 преимущественно прибрежных районов, в которых проживает около 100 млн человек. С 2000 года цены в Нью-Йорке, Вашингтоне и Бостоне выросли на 56-61%, в Майами и Лос-Анджелесе – на 58%, в Сан-Диего – на 76%. В ожидании повышения цен люди торопятся покупать. Количество сделок бьет рекорды. В прошлом году американцы купили 7,2 млн домов на первичном и вторичном рынках, что на 10% больше, чем в 2002 году, а в этом году уровень продаж, как ожидается, достигнет 7,9 млн. Это значит, что в среднем в месяц продается 660 тыс. единиц недвижимости, что на 50% выше, чем средний уровень продаж в середине 1990-х годов.
Если конец бума на рынке недвижимости совпадет с экономической рецессией, последствия могут быть более чем серьезными. С 2001 года американцы взяли в качестве кредитов под дома $662 млрд. Вложение этих денег в экономику поддержало ее в момент застоя на фондовом рынке и рынке труда. Однако если цены на дома упадут, люди потеряют значительные средства. В период последнего бума, с 1982 по 1989 год, цены выросли на 14%, а затем, в 1989-1994 годах, упали на 5%. С 1995 года средняя цена выросла на 47%, и каким будет падение, предсказать невозможно. При этом уровень оптимизма остается невероятно высоким. Согласно последним опросам, большинство американцев считают рынок недвижимости наиболее привлекательным и надежным для инвестиций – около 28% респондентов думают, что в следующие десять лет цены вырастут на 20%.
Неудивительно, что все больше людей покупает недвижимость для последующей перепродажи. По данным DataQuick Information Systems из Калифорнии, число домов, проданных в Лос-Анджелесе в мае и остававшихся в собственности шесть или менее месяцев, увеличилось на 47% по сравнению с маем прошлого года. Это составляет 3,1% всех домов, проданных в этом месяце (против 2% в прошлом году), что близко к рекорду 1989 года – 3,5%. Во Флориде квартиры в кондоминиумах распродаются в считаные дни, при этом от 40 до 70% покупателей – инвесторы, которые не собираются там жить. Это самый высокий уровень спекуляций, когда-либо наблюдавшийся на рынке недвижимости во Флориде. Однако выйти из этой пирамиды с выгодой становится все труднее. Уровень цен не соответствует таким важным экономическим показателям, как стоимость аренды, уровень доходов, активность на рынке труда, увеличение числа домохозяйств и уровень налога на недвижимость.
Стоимость аренды не только не увеличилась, но и снизилась, с ее помощью невозможно покрыть расходы по покупке и содержанию недвижимости. С середины 1990-х годов цены растут на 25% быстрее, чем аренда. По данным компании Fidelity National Financial, в Сан-Франциско цены росли в 18 раз быстрее аренды, в Сан-Диего – в 22 раза, в Нью-Йорке – в 18 раз. Так, в одном из небольших калифорнийских городов дом, стоивший два года назад $800 тыс., сейчас продается за $1,2 млн, при том что его аренда обойдется в те же $4 тыс. в месяц. Чтобы восстановить баланс, цены при увеличении арендной платы на 2,5% в год должны оставаться на одном уровне до 2010 года. Таким образом, покупка жилья сейчас оправданна, только если владелец собирается жить в нем достаточно долго, не менее десяти лет. Покупать недвижимость на несколько лет нецелесообразно, дешевле ее снимать.
Не соответствуют росту цен и темпы роста доходов. С 1975 по 2000 год отношение средней цены к среднему доходу не превышало 2, Сейчас оно составляет 3,4, что на 17% выше, чем пять лет назад (в Калифорнии – 6,4, в Массачусетсе – 5). Чтобы вернуться к показателю 2,9, потребуется пять лет стагнации на рынке. При этом рынок труда остается вялым, а рост доходов составляет скромные 4,2% в год при столь же скромном естественном приросте домохозяйств в 1,3 млн в год. К примеру, при средней цене дома в Калифорнии в $464 тыс. (против $382 тыс. год назад) семья, чтобы получить на такой дом ипотечный кредит, должна иметь доход не менее $112 тыс. в год (год назад – $85 тыс.). Такое могут себе позволить менее одной из пяти семей Калифорнии. При этом банковские ставки продолжают расти – 5,8% по 30-летней ипотеке (против 5,2% год назад).
Важным фактором остается растущий уровень налогов на недвижимость. По данным аналитической компании Runzheimer International, с 2000 по 2004 год этот налог в пригородах крупных городов, где живут состоятельные люди, вырос в среднем на 39%. В прошлом году в целом по стране он составил $235 млрд – около 87% того, что американцы тратят ежегодно на выплату процентов по ипотеке.
Предложение старается поспеть за спросом, и по мере роста предложения продать дорогой дом становится все труднее. В юго-восточной Флориде в ближайшие 18 месяцев планируется построить или переделать 25 тыс. новых кондоминиумов, при том что продается в среднем 5 тыс. в год. Перепроизводство нанесет большой удар по рынку. К тому же все больше жилья строится под аренду, при этом уровень вакансий составляет по стране 10,5% и арендаторов привлекают одним-двумя месяцами бесплатного найма.

Дьявол кроется в деталях
Немаловажную роль в разжигании ажиотажа на рынке недвижимости играют сами риэлтеры, а также СМИ. И те и другие способствуют тому, что под влиянием субъективных факторов рынок растет уже почти исключительно на одних ожиданиях и на "стадном инстинкте" потребителя.
За последний год несколько крупных манхэттенских риэлтерских компаний выпустили рыночные обзоры, в которых говорится, что средняя цена апартаментов на Манхэттене впервые в истории Нью-Йорка превысила $1 млн. В частности, Corcoran Group в своем полугодовом отчете за 2004 год написала, что средняя цена квартиры в кондоминиуме выросла за год на 38%, а в кооперативе – на 19%. Эта новость быстро стала частью потребительской культуры города. Между тем она так же соответствует истине, как и любая другая легенда, хотя влияние на состояние рынка оказывает вполне реальное.
Дело в том, что в действительности "среднюю цену" для столь разнородного рынка, как рынок недвижимости, установить трудно. В своих отчетах риэлтеры подсчитывают "среднюю цену" на основании всех сделок, совершенных за определенный период. Однако при огромном разбросе цен на Манхэттене – от $30 млн за роскошные апартаменты до $300 тыс. за студию – средняя цена неизбежно сдвигается в сторону наиболее высокого показателя. Действительно, в прошлом году было продано много дорогого жилья: 300 квартир на общую сумму $1,7 млрд в Time Warner Center (один пентхаус ушел за рекордные $45 млн), 120 – на Trump Park Avenue и 170 – в Trump Place. К этой же группе относится и популярный у звезд Richard Meier на Perry Street. Слыша об этом в новостях, покупатель привыкает к мысли, что и его мечта о студии обойдется почти в миллион. На деле же это просто означает, что продается больше дорогих апартаментов. Именно продажи дорогого жилья на Вест-Сайде стали основой для заявления в Corcoran Report о росте цен в этом районе Нью-Йорка на 42%. Однако делать на этом основании вывод о рынке в целом – значит получить искаженную картину.
По мнению ряда брокеров, средняя цена должна определяться на основе среднего показателя между одинаковым числом собственности, проданной ниже и выше некоего уровня. По мнению Miller Samuel, независимой фирмы по оценке недвижимости, в этом случае средняя цена в Нью-Йорке составит $674 тыс.– гораздо ниже фигурировавшей в отчетах цифры в $1,047 млн.
Если к тому же учесть специфику рынка недвижимости Нью-Йорка – здесь нет единой системы объявлений о продаже и сделки с кооперативными квартирами, как правило, остаются в тени,– то сказать точно, как быстро растет рынок, невозможно. Неудивительно, что анонимно брокеры признают, что рынок на самом деле за год вырос на 10%, а не на 30%, как сообщается в отчетах, а затем и в СМИ. Но не случайно эти оценки даются анонимно – иначе они помешали бы масштабной PR-кампании риэлтеров. Отчеты и прежде применялись как инструменты маркетинга. В 1981 году Барбара Коркоран впервые выпустила оценочный отчет рынка Нью-Йорка, который стал настоящим пиаровским заговором. Оценив всего 11 сделок (столько она имела в своем активе), госпожа Коркоран передала отчет в The New York Times, не объяснив свой метод. Уже через пару дней после публикации она стала знаменитостью – все обращались к ней за комментариями и советом по поводу ситуации на рынке.
С тех пор отчеты по рынку стали важным инструментом работы риэлтеров, которые таким образом стимулируют спрос, стремясь сыграть на нем. Каждая крупная брокерская контора на Манхэттене выпускает свой отчет. Corcoran выделяет на подготовку Corcoran Report шестизначную сумму и штат сотрудников, его тираж составляет почти 300 тыс. копий – в дополнение к сообщению на веб-сайте и пресс-релизам, рассылаемым в СМИ.
Средства массовой информации не упускают случая заработать на рыночном ажиотаже, одновременно способствуя его росту. В последние два года обе ведущие газеты города, The New York Post и The New York Times, расширили свои разделы, посвященные недвижимости, украсив их цветными фотографиями и трогательными рассказами о счастливых обладателях новых квартир. NYT также публикует особую колонку о сделках звезд. Реклама недвижимости составляет 9% доходов NYT от рекламы. Подавая сообщения о средней цене в $1 млн как сенсационные, газеты упоминают о методологии расчетов вскользь, не отвечая за читателей, которые могут не разобраться в том, что написано "мелким шрифтом". Так "средняя цена" начинает казаться "типичной".
"Отчеты провоцируют появление чувства тревоги (я теряю шанс) и стимулируют желание купить",– говорит Майкл Шво, брокер риэлтерской компании Elliman, который продал 30 апартаментов в Time Warner Center. А пресловутая цена в $1 млн, став частью городской мифологии, тешит тщеславие зацикленных на недвижимости ньюйоркцев. Даже купив скромную студию, они думают о себе как о покупателях "миллионной" недвижимости.
Электронные СМИ вносят в разжигание страстей по недвижимости свою специфику. Во многих странах среди самых популярных – многочисленные программы о покупке и ремонте недвижимости. Продюсеры не упускают возможности сыграть на новых трендах на рынке, таких как стремление сделать "быстрые деньги" на перепродаже недвижимости. В начале 2005 года в Калифорнии появится новая телепрограмма в модном жанре реалити-шоу "Property Ladder" ("Лестница недвижимости"), в которой 12 участников будут переделывать недавно купленную недвижимость для перепродажи. Задача в том, чтобы сделать это с наибольшей выгодой. Уверенные в успехе, авторы программы даже не стали вкладывать в нее больших средств. В отличие от других шоу, где на кону материальный приз, а затраты берет на себя редакция, участники этой программы финансируют свою покупку, ремонт, а также процесс продажи (услуги брокеров, оценщиков и т. д.) сами, довольствуясь своим появлением "в телевизоре" и советами экспертов.
В Великобритании подобное шоу идет уже третий сезон, не теряя популярности. По словам Дейзи Гудвин, редактора лондонской компании Talkback Productions, подразделения FremantleMedia, "британцы просто помешались: покупать собственность, ремонтировать ее и продавать стало общенациональным хобби". На основе шоу уже изданы две книги, ставшие бестселлерами.

Чем рынок успокоится
Спекулятивный ажиотаж, основанный не на экономическом расчете, а на иррациональных настроениях, чреват крахом рынка. Специалисты говорят о двух возможных сценариях развития событий. В худшем случае при резком росте процентных ставок по кредитам цены на недвижимость упадут, и держатели ипотеки будут вынуждены продавать ее с потерей средств. Удар по рынку недвижимости, составляющему 25% экономики США, скажется и на смежных отраслях – пострадает строительная отрасль, работы лишатся риэлтеры, производители мебели и аксессуаров, вся спираль потребления окажется под ударом.
И все же специалисты считают более вероятным не столь жесткий сценарий. Если рынок труда оживится, а банковские ставки не превысят 8%, быстрого падения цен удастся избежать. На сильно перегретых рынках цены будут падать, а на менее перегретых – даже немного расти. Недвижимость перестанет быть преимущественно инвестицией, вновь превратившись просто в жилье.



Главная --> Публикации