Главная --> Публикации --> Москва закомплексованная Аренда жилья haute couture:сезонных скидок не бывает Размышления у парадного подъезда Стремясь защитить дольщиков строительства, законодатели ущемили права застройщиков Для хорошего торгового центра главное — идейный подход

Ситуацию на столичном рынке можно назвать ажиотажем, считает заместитель директора отдела исследований Jones Lang LaSalle (JLL) Юлия Никуличева. Помещения пользуются спросом у торговых операторов, обороты которых растут, что, в свою очередь, связано с повышением уровня доходов населения. По данным Мосгоркомстата, в 2004 г. объем продаж потребительских товаров в городе вырос на 8,4% по отношению к 2003 г. По словам Никуличевой, доходность на рынке торговой недвижимости на конец 2004 начало 2005 г. оценивается в 20-30% годовых с окупаемостью 2-3 года при девелопменте ТЦ (когда компания сама реализует проект) и 11-13% с окупаемостью 7-10 лет, если инвестор покупает готовое здание для дальнейшей его эксплуатации. Как сообщила Елена Зискинд, PR-менеджер Гиперцентра (строит сеть Мосмарт), стандартный срок окупаемости проекта площадью 25 000 кв. м около пяти лет. В компании Capital Group (сеть Метромаркетов) считают, что строительство торговых центров сейчас выгодный бизнес, так как рынок еще недостаточно насыщен качественными площадями.

Московский рынок торговых помещений бурно развивается. В 2004 г. было введено в строй почти в два раза больше площадей, чем в 2003 г. Рост предложения наблюдался во всех сегментах. Стало популярно переоборудовать под небольшие магазины подвалы и административные пространства даже на Садовом кольце. Но конкуренцию этим помещениям составляют крупные торговые центры.

На рынке уже разделяют понятия торговый центр и отдельно стоящий магазин, качественный ТЦ и непрофессиональная концепция. Мы считаем, что проработанная концепция залог успеха современного торгового центра, говорит Елена Зискинд из Гиперцентра. Среди операторов гипермаркетов серьезная конкуренция, для Мосмарта Aushan, Рамстор, Metro. По данным консультантов Noble Gibbons/CB Richard Ellis, Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko, Colliers International и Jones Lang LaSalle, в 2004 г. построено 10 крупных центров (от 11 000 кв. м): Весна, Новинский пассаж, Мосмарт-2, Аushan-Мякинино, Вэйпарк, МЕГА-II, Пятая авеню, БУМ, L-153, Солнечный рай. Noble Gibbons добавляет к списку еще пилотный объект Leroy Merlin на 12 000 кв. м. А Cushman Wakefield Подсолнухи (11 666 кв. м).

Игра по-крупному и не очень

На крупных проектах ТЦ специализируются такие местные девелоперы, как Гиперцентр, Capital Group, Система-Галс, Стройинком-К, Ингеоком, Plaza Gruppa, корпорация Гарант-Инвест. Присутствующие в столице международные компании являются, как правило, операторами и строителями в одном лице это Aushan, IKEA, REAL, Metro. По данным Юлии Дальновой, ведущего специалиста по торговым помещениям в Knight Frank, доля иностранцев-девелоперов составляет около 30% от общего объема. Конкуренция со стороны зарубежных игроков пока несильна, говорят в Capital Group. Иностранцев сдерживает нестабильность деловой атмосферы в России, коррумпированность чиновников и бюрократические препоны, считает Нина Новикова, руководитель отдела исследований рынка торговых помещений из Noble Gibbons.

Заметного колебания арендных ставок в ТЦ в прошлом году, по оценке Colliers, не было. В универсальном центре ставки для якорных арендаторов типа гипермаркета, супермаркета, центра развлечений колеблются от $70 до $250 за 1 кв. м в год, для магазинов одежды и бытовых товаров от $250 до $100 Плата остальных арендаторов зависит от их профиля торговли это может быть $450-5000 за 1 кв. м. По данным Cushman Wakefield, ставки в центральных ТЦ останутся высокими в 2005 г., а за пределами центра они стабилизируются. Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец считает, что арендные ставки будут снижаться в неудачно расположенных ТЦ, в которых операторы проигрывают из-за малого потока посетителей. Как говорит Юлия Никуличева из JLL, на высокие цены аренды влияет расположение здания в многолюдном месте, где есть удобные парковки.

От центра до окраин

В Москве и России ощутим дефицит профессиональных универмагов (department store). Среди московских удачно выделился ЦУМ после реконструкции, считает Никуличева. Но, на взгляд специалистов JLL, московский рынок не готов к приходу большого числа иностранных универмагов, так как для них нет проектов подходящего формата.

Цены продаж в пределах столицы сильно разнятся: в центре и в дорогих коридорах это $10 000- 20 000 за 1 кв. м, а в других районах $3000-600 Одной из крупнейших сделок прошедшего года на этом поле стала покупка компанией MCTrustco торговой галереи площадью 5000 кв. м в Мосмарте на Ярославском шоссе за $15 млн.

По оценкам Colliers, в 2004 г. наблюдался рост общего предложения торговых площадей. В спальных районах за счет пространств на первых этажах новостроек или переделки жилых площадей. В самых популярных торговых коридорах центра переоборудовались подвалы, сооружались антресоли, осваивались вторые этажи и административные помещения. В 2004 г. процент вакантных площадей здесь был 0-5%. Право называться элитными сохраняют за собой улицы Тверская и Новый Арбат, где арендная плата иногда доходит до $6000 за 1 кв. м для магазинов площадью 100-200 кв. м, по данным JLL. (В магазинах на окраинах ставка бывает ниже $700 за 1 кв. м.)

Дефицит земельных участков одна из насущных проблем рынка торгцентров. Ресурсы в городе пока есть, но небольшие: вблизи станций метро, на пересечении МКАД с основными магистралями, вдоль Третьего транспортного кольца, в некоторых спальных районах Жулебине, Бутове, а также на месте выводимых промзон и под землей. По словам Никуличевой из JLL, в связи с высоким спросом на землю московское правительство повышает ставки на нее. Для примера: внутри жилого квартала между Профсоюзной улицей и Ленинским проспектом в 2004 г. был продан участок по цене, характерной еще два года назад для Ленинградского шоссе, $5 млн за 1 га.

Еще земли и денег

Золотое дно столицы

В 2005 г. Максим Гасиев, директор департамента торговой недвижимости Colliers, прогнозирует увеличение доли объектов, строящихся за счет заемных средств. Банковские кредиты стали у местных и зарубежных строителей ТЦ основной формой финансирования.
Общая площадь торговых центров, сданных в 2004 г., составила около 600 000 кв. м (совокупная торговая площадь почти 400 000 кв. м). В 2003 г. введено в строй 200 000 кв. м торговых площадей. Количество общей площади качественных торгцентров приблизилось к 2,5 млн кв. м. В 2005 г. ожидается ввод 800 000 кв. м. Базовые затраты при строительстве ТЦ в центре достигают $1000 1400 за 1 кв. м, в других районах, для несложных объектов $300 50 Крупнейшие ТЦ столицы МЕГА-I, II (свыше 100 000 кв. м каждый). Факторы, определяющие основу качественного ТЦ, о которых договорились московские консультанты: удобное расположение, грамотная концепция, тщательно подобранный состав арендаторов, опытная управляющая компания.
В официальных документах парковку автомашин московские власти весьма символично называют «отстоем». Несмотря на название, дело это довольно прибыльное. Годовой оборот московского парковочного бизнеса сейчас оценивается как минимум в $42 млн. (в городской бюджет поступает примерно $400 тыс.). Сумма может кратно возрасти через год, когда вступит в силу запрет на парковку вне специально отведенных для этого зон.

Под окнами Госдумы, у забора снесенной гостиницы «Москва», например, в выходные и часы пик берут по 200 рублей в час. При этом места не пустуют ни секунды. Пятеро парковщиков деловито окучивают примерно 90 машиномест. Здесь же, за углом, стоянка посолиднее — со шлагбаумами и будками охраны. Цены такие же. Персонал одет прилично и даже при галстуках, но вид этих верзил заставляет сильно сомневаться в том, что с этой парковки кто-то может уехать, не заплатив. Для пущей убедительности чуть поодаль красуется гаишник.

Самое лакомое место для парковщиков всех видов — центр Москвы. Машин здесь полно всегда. Спрос на стоянки заметно превышает предложение, причем 9 из 10 водителей готовы платить за то, чтобы просто приткнуть куда-нибудь железного друга. В таких условиях брать за постой официально-символические 10 рублей в час — просто кощунство.

Азиатская дикость

Огромные площади у «Метрополя» и у станции метро «Площадь Революции» тоже поделены на стоянки. В сумме вокруг памятника Карлу Марксу может разместиться не менее 200 автомобилей. Но территория аккуратно нарезана на зоны разной величины в зависимости, видимо, от «веса» владеющих ими «структур». Правда, цены, чтобы не сбивать рынок, у всех одинаковы: днем — 100 рублей, вечером — 250—30 На мой недоуменный вопрос, почему так дорого, один из парковщиков недоуменно округлил глаза: «Ты в центре, друг, найди, где дешевле!» Вокруг ЦУМа примерно 110 мест. Еще 90 приносит соседняя Неглинная улица. У «Детского мира» паркуется не менее 240 автомобилей. Узкая Пушечная и соседние с ней улицы, отданные с обеих сторон под платные парковки, вмещают еще от 90 до 220 машин. Стоимость «отстоя» на них — от 50 до 200 рублей в час. И так по всему центру в пределах Садового кольца. Мчишься по улицам, а тебе машут желтыми руками, как «маршалы» на гоночной трассе гонщику: давай, залетай, оставляй «бабки». В выходные днем, когда машин на улицах еще мало, пчелок-парковщиков по улицам видно особенно хорошо — собственно, только их и видно: выходят чуть ли не на центр проезжей части и характерными жестами приглашают припарковаться. Бесплатные места есть только у храма Христа Спасителя, Музея изобразительных искусств имени Пушкина, монастыря на Петровке и там, где останавливаться и вообще не имеет смысла. Есть еще места у офисов и учреждений, которые в выходные пустуют, но на них — бдительные охранники, турникеты или цепи. Берут, естественно, себе в карман, в зависимости от совести и крутизны подъехавшего автомобиля, но не меньше 50 рублей.

Парковки ныне поделены на муниципальные и частные стоянки. На муниципальных парковщик должен иметь форменную одежду, нагрудный знак, талоны и при первом требовании предъявлять копию ордера на право организации, в которой он работает, заниматься «операторской деятельностью муниципального парковочного хозяйства». На деле никто из парковщиков (кроме стоянки за памятником Горькому у Белорусского вокзала) предъявить копию ордера и схемы нарезки стояночных мест не смог. А потому проверить законность их действий водителям невозможно. Неудивительно поэтому, что в городе существуют и откровенно подпольные парковки либо места, с которых парковщики собирают дань и вовсе незаконно. Например, у торгового дома «Русское раздолье» в Сокольниках. Вдоль аллеи к парку знак «Платная парковка» существует, а у зданий магазинов — нет. Однако плату за стоянку в размере 50 рублей в час берут и там и там. Как только начинаешь выяснять почему, парковщик вдруг ретируется и куда-то исчезает. Аналогичная ситуация и у универмага «Московский». Здесь вообще, похоже, самая длинная парковка в городе: бесплатно остановиться нельзя на всем протяжении от Казанского вокзала до зданий Министерства путей сообщения — почти весь перегон от станции метро «Комсомольская» до станции «Красносельская». Знаки платной парковки установлены всюду с завидной тщательностью. Напротив универмага стоянка работает, как всюду: жетонов не видно, объявленная цена — 150 рублей (до Нового года — 50), при требовании выдать талон — протягивают сразу три «номиналом» 50 рублей. Но чуть дальше начинается иная жизнь. Внешне стоянка выглядит так же. И знак есть. Однако при первой же попытке приткнуться на свободное место как черт из табакерки появляется парковщик в желтой накидке: нагрудного знака, талонов и копий документов — нет, как называется организация — не знает, где бригадир? — ушел. По-русски говорит и понимает плохо, но знает только, что час стоит 200 рублей. Теперь все чаще на должность парковщиков берут выходцев из среднеазиатских республик — с них какой спрос? А в случае чего можно дать и под зад коленкой. И это в парковочном бизнесе новое.

За Садовым кольцом парковки нарезаны у станций метро, торговых комплексов, рынков — в точности там, где чаще всего требуется припарковаться. Расценки от 50 до 100 рублей за час. За меньший срок заплатить нельзя нигде, а при превышении лимита хоть на пять минут плата повышается в кратном размере. В случае недоразумения или конфликта тут же «подтягиваются» коллеги парковщика. Принцип работы тоже всюду одинаков. Подавляющее большинство парковщиков нагрудные знаки прячут в кармане или под одеждой и предъявляют их неохотно, причем так, чтобы невозможно было разглядеть идентификационный номер (наверное, у гаишников научились), в руках — самоклеющиеся стикеры. На них они пишут время и наклеивают бумажку на стекло или суют ее под дворник. Квитанции дают исключительно по требованию или если плата за парковку объявлена настоящая. В противном случае объяснения схожи: «кончились», «напарник забыл передать», «у старшего смены, он сейчас отъехал». Талоны практически никто не берет, поэтому их дают охотно. К тому же талоны — обычная бумага без герба и хотя бы примитивной защиты от подделки, таких на компьютере можно напечатать сколько угодно, документом строгой финансовой отчетности они не являются. Кассовых аппаратов нет и в помине.

У вокзалов — своя песня. Как объясняют в префектуре Центрального округа, стоянки тут отданы в частные руки, а по постановлению мэрии, их владелец вправе устанавливать свои цены — отъем денег у водителей не только легализован, но и отпущен на волю. В итоге у Ярославского и Ленинградского вокзалов нарезки стоянок уже вылезли почти к центру дороги, машины стоят в три, четыре и даже пять рядов, проехать мимо можно только в один ряд, и в будни, в час пик, здесь образуется огромная пробка до Третьего транспортного кольца. К приходу поездов цены на парковках поднимаются до 500 рублей за час.

Поезд пришел — плати больше

Примерный расчет доходов парковок

Средних размеров парковка, по словам бригадира одной из стоянок Сергея Милюты, приносит реально от 1000 до 3000 рублей в час. Официально же такая парковка должна зарабатывать за это время только 200 рублей. «Неучтенка», таким образом, превышает сборы в 5—15 раз. При большей оборачиваемости (большинство занимает парковку менее часа) и в выходные «левые» доходы повышаются. «Владелец парковки свои деньги всегда имеет, — замечает Милюта, — и мы внакладе не остаемся». В день умелый парковщик на хорошем месте оставляет себе не менее $10 Помимо «естественной оборачиваемости» у парковщика есть и только ему принадлежащие места — неразмеченная площадь, тротуар, пешеходная дорожка.

Московское правительство установило совершенно смешные цены на парковку:

В Москве чуть более 8000 парковок. По расценкам 10 рублей в час они приносят владельцам доход 80 000 рублей в час или 800 000 рублей за смену (большинство парковок работают по 10 часов в сутки без выходных и практически никогда не пустуют, при этом водители, как правило, останавливаются на них на срок меньше одного часа, но мы округляем и считаем, что все водители свой час используют полностью). В месяц доходы составят 24 млн. рублей ($800 000). На зарплату, налоги, субаренду земли, содержание парковок и пр. уходит $500 00 Остальное, а это примерно $300 000, оседает у операторов. Но парковки собирают за час от 50 до 150 рублей за место, т.е. в 5—15 раз больше. Соответственно, при минимальных в этом случае сборах в 50 рублей в час доходы за смену по всем парковкам составят 4 млн. рублей, а в месяц — 120 млн. рублей, или $4 млн. С вычетом накладных расходов (все тех же $500 000) у операторов каждый месяц остается $3,5 млн. За год эта цифра достигает $42 млн. Если тарифы на парковках превышают 50 рублей в час, то «карманные» доходы операторов становятся еще больше. По данным управления транспорта и связи правительства Москвы, в центре города единовременно пытаются припарковаться 30 тыс. автомобилей, а реально могут сделать это только 17 тыс., причем с комфортом (имеется в виду именно на парковках) — не более 4,5 тыс. При том что реально город получает от парковок всего 12 млн. рублей в год — $400 тыс. из $42 млн.

Актер Максим Суханов и его супруга Этери Чаландзия (вполне довольны своей домашней парковкой, но в ужасе от городской):

11 рублей внутри Бульварного кольца, 10 — внутри Садового и 9 рублей — на любом другом месте в городе. Планы повысить тарифы возникали неоднократно, но официально до конца так и не реализовались. Зато их на практике превращают в жизнь парковщики — припарковаться за символические 10 рублей нельзя даже у МКАД. Это и понятно: спрос на места сейчас превышает предложение во много раз. Неудивительно поэтому, что центр города уже практически весь предусмотрительно нарезан на «машиноместа» с дорожными знаками «Платная стоянка» и парковщиками при них, не оставляя ни малейших «зазоров» для бесплатного размещения.

Любовь Полищук, актриса:

«Нам повезло, парковка для автомобилей находится прямо во дворе нашего дома, и наши любимые машины надежно спрятаны за железным забором. Но когда мы выбираемся в город, тут уж не до безопасности, бросаем машины где только придется — на тротуарах, в сугробах, лишь бы приткнуть».

Эдуард Бояков, продюсер:

«Для нашей семьи парковка, особенно зимой, превращается в полнейший кошмар. Машины стоят под окнами и страдают: несмотря на то, что мы ежемесячно платим за уборку дома и очистку крыши, на протяжении уже которой зимы у наших авто регулярно появляются вмятины на крышах от сосулек и снега. Я не говорю про парковки в городе! Нормальные парковки находятся очень далеко и в крайне неудобных местах, а в центре столицы — запредельные цены. Но нам таких денег не платят, чтобы мы могли еще и ночевку машины оплачивать».

Возможна ли в Московской области эффективная работа государственной ипотечной организации, будет ли создан вторичный рынок ипотечных закладных, станет ли реальностью ипотека земельных участков? - задаются вопросами специалисты. Пока до решения этих задач в Подмосковье далеко. Ипотека там развивается так же, как и в большинстве российских регионов - с трудом.

«Сам я не забочусь об автомобиле, так как уже позаботился о себе и нанял водителя, который и занимается авто. Но предполагаю, что проблема парковки меня бы затронула в первую очередь, так как живу я на Пушкинской, а работаю на Страстном бульваре, т.е. в самом центре. И моему водителю иногда приходится часами наматывать круги, так как приткнуть машину просто негде».

"Ипотечную корпорацию Московской области" (ИКМО) создали в 2002 году силами областного правительства. Основными задачами провозгласили разработку необходимых нормативов и стандартов, создание инфраструктуры ипотечного рынка, привлечение инвестиций, строительство ипотечных жилых домов и т.д. Однако с самого начала работы официальная подмосковная ипотека столкнулась с рядом трудностей.

Начало славных дел

Сегодня "Ипотечная корпорация" - настоящий монополист. В конце прошлого года в нее входили 14 коммерческих банков (основной из них - банк "Возрождение"), 16 кредитных кооперативов, объединенных в ассоциацию "Московия", несколько страховых, риэлторских и оценочных компаний. При этом ипотечная корпорация не устает принимать новых членов.

Во-первых, не было выполнено постановление Правительства об уставном капитале корпорации. Планировалось, что он будет равен 100 млн. рублей, но на деле в копилке ИКМО оказалось втрое меньше. По словам Владимира Мальцева, гендиректора ИКМО, эта сумма не отражает масштабных задач, стоящих перед корпорацией. Во-вторых, программа развития ипотеки в области на 2002-2003 годы была профинансирована всего на несколько процентов. Тем не менее, ИКМО принялась за выполнение задач.

ИБД - имитация бурной деятельности (менедж.)

Синдром ИБД

К примеру, двухкомнатная квартира общей площадью 50 кв. метров в новом панельном доме в Жуковском стоит почти 1,3 миллиона рублей. К концу ноября 2004 года чуть более 20% квартир в этом доме были реализованы с использованием ипотеки. В целом общий объем ипотечных кредитов и займов на этот период в Жуковском составил 17 млн. рублей. То есть, по приблизительным подсчетам, всего лишь 17 семей взяли кредиты и займы, чтобы приобрести или построить себе жилье.

Деятельность корпорации разделена на три направления: она работает как управляющая компания в системе ипотечного кредитования, как региональный оператор (областью заключено соглашение с Агентством ипотечного и жилищного кредитования) и как инвестор-застройщик ипотечных жилых домов. На сайте ИКМО вывешены адреса этих домов. Предложений, мягко говоря, не густо. Квартиры и таун-хаусы по ипотечным схемам предлагаются в Жуковском, Сергиевом Посаде и Луховицах.

Надо сказать, что областные ипотечные задачи зеркально отражаются в перспективных планах Правительства РФ, по прогнозам которого через пять лет для трети населения России станут доступными ипотечные кредиты. Это счастливое будущее настигнет нас, по всей видимости, вследствие принятого законодательного пакета о формировании рынка доступного жилья.
Каждый потенциальный собственник дорогого жилья имеет собственное представление о комфорте. Сегодня многие знакомы с современным зарубежным высококлассным жильем, но отечественные стереотипы продолжают давить тяжелым грузом на представления о российской элитной недвижимости.

Если рассматривать ипотечное кредитование в области в целом, то и оно поражает своими скромными размерами. На конец 2004 года в Подмосковье выдано ипотечных кредитов на сумму в 280 миллионов, сумма ничтожно малая для строительства жилья. Мощные ипотечные программы действуют сегодня в 33 муниципальных образованиях. С главами 18 из них корпорация подписала генеральные соглашения. Перспективные планы Подмосковья по развитию ипотеки воплотились в разработке областной программы на ближайшую пятилетку. Ее основная цель - к 2010 году охватить ипотечным кредитованием 30% населения Московской области. Ближайшая же цель - довести к концу 2005 года общий объем выданных ипотечных кредитов до более чем одного миллиарда рублей.

В начале славных дел
Но первыми образцами постсоветского элитного жилья были не новые дома, а расселенные коммунальные квартиры в исторических районах столицы: Тверская улица, Арбат, Бульварное кольцо и т. д. Весь риэлторский бизнес начала 1990-х строился на расселении коммуналок и продаже квартир преуспевающим «новорусским» бизнесменам. Но вскоре этого оказалось недостаточно. Все большее количество обеспеченных людей не хотели жить по соседству с обычными гражданами. Соответственно, возникла потребность в особенном жилье для такого социального слоя.
Сначала к нему относились нетиповые новостройки в центральных районах Москвы, например, рядом с теми же «цековскими» домами. Один тот факт, что эти здания были монолитными и не похожими на другие, делало их элитными. «Никаких специальных требований к инженерным коммуникациям или инфраструктуре тогда еще не существовало. Также не шла речь о «Золотой миле» или каком-то другом суперпрестижном квартале», — говорят специалисты компании «Домострой». То, что эти дома выступали антиподом массовости, серийности, оказалось достаточным условием для отнесения их к элитным в понимании покупателей. «Ценообразование в ту пору не поддавалось никакой логике, стоимость 1 кв. м на аналогичное жилье могла различаться в разы, все зависело от аппетитов конкретного продавца и возможностей покупателя», — вспоминают эксперты компании Knight Frank.
Таким образом, центральная часть города в пределах Садового кольца стала наиболее лакомым куском столичной земли. Более того, лучшие места для строительства некоторое время оставались неразобранными. Например, Остоженка благодаря стечению обстоятельств сравнительно долго сохраняла свой облик в неприкосновенности. Важным фактором, подхлестнувшим новый виток элитного строительства в этом районе, стало восстановление храма Христа Спасителя. Так Остоженка попала в эпицентр строительной активности.
Исторические районы Москвы оказались как нельзя более подходящими для возведения имиджевого жилья. К тому времени в головах состоятельных горожан прочно закрепилась мысль, что жить престижно в центре. В 2000–2001 годах ни у кого не вызывал сомнения постулат: лучшее, самое дорогое и элитное жилье — только в пределах Садового кольца. Девелоперам оставалось только застроить его домами, которые потенциальные собственники сами назовут элитными.
Позже стали говорить о модном дорогостоящем жилье другого типа. Сюда относятся пентхаусы, «умные» дома и ретро-жилье и т. п. Хотя говорить о принадлежности всех таких объектов к категории элитного жилья довольно сложно. «Впрочем, любая экстравагантность в жилье индивидуальна и имеет право считаться элитной, если на нее находится платежеспособный потребитель», — утверждают в компании Paul’s Yard. Человеку, где бы он ни жил, нельзя отказывать в удовольствии называть свою квартиру элитной.

Было бы странно ожидать, что у людей, проживших десятилетия или даже просто родившихся в коммунальном или типовом панельном окружении, вдруг возникнет четкое представление о требованиях к элитному жилью. Так считает главный эксперт-аналитик компании Paul's Yard Виктор Овсянников. «Если учесть предпочтения недавних жителей российской провинции, которые по-особому относятся ко всему столичному и которые способны сегодня купить самое дорогое московское жилье, то пестрота спроса и вкусов становится еще сильнее», — уверен он.
Особенности сегодняшней жизни также формируют специфику московской «элитки». Все еще сильны представления людей об элитном доме как о многоэтажном комплексе, отгороженном от внешней среды, с высоким уровнем безопасности и разнообразной инфраструктурой. Другим вариантом такого жилья являются малоквартирные элитные дома, выросшие в московских переулках за старыми купеческими особняками и «хрущевскими» развалюхами.
Однако основной инстинкт собственников дорогой недвижимости в Москве на протяжении многих десятков лет остается неизменным. История понимания термина «элитное жилье» связана не с новаторскими архитектурными и технологическими решениями, а со стремлением приблизить себя к власти, что в российском понимании означает жить рядом с избранными.
Советская элита
Сам термин «элита» по отношению к недвижимости появился в начале 1990-х годов. Понятие «элитная квартира» с самого начала стало исключительно имиджевой вещью. «Это определение часто эксплуатируется не только застройщиком, но и покупателем, чтобы оправдать (или подчеркнуть) высокую стоимость квадратного метра», — говорят специалисты компании Soho Realty.
Все участники рынка сходятся во мнении, что элитную недвижимость «придумали» застройщики и риэлторы. Как выяснилось, покупатели до сих пор не могут толком объяснить, что такое «элитное жилье». Элитный — значит, дорогой? Но озвучивать цену 1 кв. м — это как-то по-мещански. Называть адрес? Не всегда срабатывает. Скажем, «Третий непроходный переулок» — не звучит. Единственное, что остается собственникам для указания на «элитность» своей недвижимости, — это говорить об именитых соседях или чем-то прославленных зданиях рядом. Причем не о современных постройках, а, например, о «цековских» домах или сталинских высотках.
Действительно, изначально престижные дома в Москве отличало не столько качество строительства и нетиповые проекты, сколько высокое положение в обществе, которое занимали их жильцы. Персонифицированность дома делала его престижным в глазах окружающих. Так, например, в советское время элитным считался дом № 3 в Романовом переулке, где жил маршал Рокоссовский, или «брежневский» дом на Кутузовском проспекте, 26.
Долгое время к элитному жилью причисляли так называемые «цековские» дома. Их отличительной чертой было то, что все они, без исключения, располагались в самых лучших местах столицы: в тихих улочках исторического центра или в живописных уголках столицы, например, рядом с парками. «Элитными называли квартиры площадью 80–120 кв. м с окнами, выходящими на три стороны, и с двумя санузлами, что по тем временам считалось роскошью», — говорит руководитель отдела продаж жилой недвижимости компании Blackwood Ульяна Алиева. «Цековские» дома держали пальму первенства по престижности вплоть до рубежа 1980–1990-х годов и до сих пор являются ориентирами для строительства вокруг них современных дорогих комплексов.
Почти до середины 1990-х годов прошлого века элитным оставалось жилье, где можно было соседствовать с избранными персонами, например знаменитый дом на Осеннем бульваре (Западный административный округ), где жил первый российский президент. По мнению экспертов компании Knight Frank, элитное жилье и в современном его понимании появилось именно на западе столицы, в излюбленном районе проживания советской номенклатуры. Первый по-настоящему высококлассный дом был построен в 1996 году неподалеку от Можайского шоссе, на улице Вересаева,



Главная --> Публикации