Главная --> Публикации --> Оказывается, идеи ипотеки не далеки от народа Начало архитектурного бума Деловая рублевка Новый закон приведет к монополизации рынка Весеннее затишье

Конечно, возможностью вложить деньги в недвижимость и получать стабильный доход, купив пай фонда за несколько тысяч долларов, с удовольствием воспользовались бы многие. Тем более этот способ инвестирования не требует специальных экономических знаний. Инвестированием денежных средств пайщиков с целью получения максимального дохода занимаются специалисты управляющей компании.
Кроме того, ПИФы надежнее, чем фонды акций, которые предполагают большие прибыли наряду с высокими рисками. При этом минимизированы инфраструктурные риски, и можно не беспокоиться, что на каком-то из этапов инвестирования деньги вкладчиков бесследно исчезнут. Во избежание манипулирования средствами пайщиков имущество ПИФа хранится не на счетах управляющей компании, а на отдельных счетах самого фонда. Контроль за работой ПИФа осуществляется рядом не зависящих от управляющей компании организаций, главная из которых — Федеральная служба по финансовым рынкам.

Паевые инвестиционные фонды недвижимости обретают все большую популярность. Действительно, этот способ вложений кажется довольно привлекательным: и доходный, и «прозрачный», и относительно безопасный. Основными игроками рынка остаются представители крупного бизнеса. Для большинства «частников» паевые фонды пока малодоступны. Однако есть надежда, что уже в этом году у частных инвесторов появится возможность выбирать среди ПИФов, инвестирующих средства в недвижимость.

СПРАВКА
Востребованность конструкции закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) для финансирования проектов, связанных с недвижимостью (ее строительством и эксплуатацией), во многом зависит от юридической гибкости такой схемы, а также от наличия налоговых льгот.
Ввиду того что законодательством не прописана четко процедура регистрации прав на недвижимое имущество на паевой инвестиционный фонд, ряд управляющих компаний заключили так называемые договоры инвестирования, договоры долевого участия в строительстве и иные подобные договоры.
В настоящее время законодательство не регулирует использование вышеупомянутых договоров в качестве инвестиционных объектов для ПИФов. Между тем большая часть закрытых ПИФов недвижимости вкладывает средства в такие инвестиционные инструменты, и это несет дополнительные риски для пайщиков этих фондов.
Одной из главных задач Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР) России является защита прав и законных интересов инвесторов, и она делает все возможное, чтобы минимизировать возникающие риски.
В конце декабря 2004 года ФСФР выпустила информационное письмо, в котором разъясняет, что договоры долевого участия в инвестировании строительства не могут входить в состав активов закрытых паевых и акционерных фондов. Инвестиционный контракт является рискованным финансовым инструментом, поскольку представляет собой не зарегистрированное имущественное право, а право требования к застройщику получить объект недвижимости. Право требования не может входить в активы паевого фонда.
Однако, учитывая тот факт, что достаточное количество закрытых ПИФов недвижимости используют этот вид инвестиций, ФСФР не намерена запрещать его, поскольку это нанесло бы серьезный удар по индустрии закрытых ПИФов и жилищному строительству. В связи с этим ФСФР решила усовершенствовать нормативную базу о паевых фондах, сформулировав требования к инвестиционным контрактам, которые могут использоваться как объект для вложения активов паевых фондов.
Была создана рабочая группа по разрешению данного вопроса, в которую вошли представители ФСФР, Национальной лиги управляющих и эксперты управляющих компаний, имеющих ЗПИФы.
С 1 апреля 2005 года вступает в силу Федеральный закон об участии в долевом строительстве, который устанавливает требования к застройщику и к договору участия в долевом строительстве.
В настоящее время рабочая группа разрабатывает изменения в нормативную базу по ПИФам недвижимости, которые помогут минимизировать риски, возникающие у инвесторов при заключении договоров участия в долевом строительстве.

ПИФы для «чайников»
Механизм входа в ПИФ недвижимости достаточно прост. Сначала нужно выяснить, под управлением каких компаний находятся паевые фонды недвижимости и являются ли они публичными, т. е. рассчитанными на частных вкладчиков. После этого необходимо обратиться в выбранную управляющую компанию с намерением приобрести пай фонда.
Выбор, надо сказать, невелик: на сегодняшний день только несколько фондов продают паи «частникам». На более развитом рынке фондов пайщик имеет возможность выбирать проект того или иного фонда, который покажется ему наиболее перспективным с точки зрения доходности. Но на данном этапе частным инвесторам приходится довольствоваться тем, что есть.

Сергей ОЗЕРОВ
Генеральный директор ЗАО МИАН:
— Закрытые паевые инвестиционные фонды — это новый инструмент финансирования строительства. Первые ПИФы появились относительно недавно. Поэтому, насколько мне известно, ни один из существующих на данный момент ПИФов пока не может похвастаться реализованными проектами. Думаю, реальные результаты работы этих фондов мы увидим только через два–три года. К особенностям работы ПИФов стоит отнести тот общеизвестный факт, что они не гарантируют своим пайщикам доходность вложений. Основные риски связаны с тем, что, в случае если объект, в который вложены деньги пайщиков, обесценится, ПИФы не понесут никакой ответственности.
Сейчас открываются закрытые паевые инвестиционные фонды, которые планируют в течение полутора–двух лет наработать некоторую историю, накопить статистику и в дальнейшем выйти на рынок с предложением купить паи, выпущенные в рамках дополнительной эмиссии.
В настоящее время фонды в основном используются для реализации определенных схем строительства различных объектов. В долгосрочной перспективе они преследуют цель привлечь инвесторов, а в краткосрочной просто стараются упростить реализацию объектов недвижимости.

Разновидностей фондов недвижимости всего три. Наиболее распространенные из них — девелоперские и рентные фонды. Первые создаются для финансирования перспективных проектов. Они занимаются строительством объектов жилой или коммерческой недвижимости и получают прибыль от продажи готовых зданий или квартир. Рентные фонды (или так называемые фонды денежного потока) занимаются управлением недвижимостью: приобретают готовый объект и получают доход от сдачи его в аренду.
Второй вариант более консервативный, следовательно, более безопасный, поскольку исключает девелоперские риски, связанные со строительством. Но он, как правило, и менее прибыльный. Доходность девелоперских фондов может составить более 30% годовых, а рентные приносят до 20%.
Исполнительный директор управляющей компании «Blackwood Фонды недвижимости» Артем Цогоев называет и третий вид — фонды, созданные для оптимизации налогообложения. «Основной смысл работы фонда, — рассказал он, — снизить налоги компаниям, которые передают свою недвижимость в этот фонд. Недавний пример — совместный проект ОАО «Торговый дом «ГУМ» и УК «Тройка Диалог».
«За» и «против»
Но при всей внешней привлекательности ПИФов недвижимости частные вкладчики не толпятся в очереди за паями. Сегодня в России насчитывается 42 паевых инвестиционных фонда недвижимости, но только четыре–пять из них доступны массовому вкладчику. Понятие доступности в данном случае тоже довольно относительное: далеко не все частные инвесторы могут позволить себе инвестировать 1–1,5 млн руб. на длительный срок. Минимальная стоимость пая в отдельных фондах составляет порядка $10 тыс., но таких фондов еще меньше. Соответственно и проекты, которые они финансируют, можно пересчитать по пальцам. По сути частному вкладчику на сегодняшний день практически не из чего выбирать — специалисты выделяют четыре фонда, рассчитанных на частных инвесторов:
ЗПИФН «Первый инвестиционный фонд недвижимости» управляющей компании «Конкордия Эссет Менеджмент». Инвестиционный портфель фонда:
– жилое здание «Венский дом на Плющихе»;
– коттеджный поселок «Благовещенка» на территории заповедника «Лермонтовские места» (Подмосковье);
– жилой дом «Виктория»;
– здание класса «люкс» в Пожарском переулке;
– квартал массовой застройки ул. Академика Янгеля.
ЗПИФН «Перспективные инвестиции» управляющей компании «Регион-Девелопмент». Портфель фонда: инвестиции в строительство домов бизнес-класса в жилом комплексе «Янтарный город» — одном из объектов компании «Сити-XXI век», который возводится в рамках программы развития и обновления Строгина.
ЗПИФН «Первый Петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость» управляющей компании «Свиньин и партнеры». Портфель фонда: бизнес-центр «Нарвский», расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Нарвский просп., 2 Основной вид доходов — сдача в аренду помещений под торговлю и офисы; увеличение стоимости объектов недвижимости путем их реконструкции; прибыль от операций по покупке и продаже объектов недвижимости.
ЗПИФН «Стратегия» управляющей компании «Витус». Портфель фонда: инвестиции в строительство жилого комплекса в г. Перми с целью извлечения прибыли.
Время частников еще не пришло
Рынок ПИФов недвижимости пока очень молод и не может похвастаться большими достижениями. А положительная статистика, как известно, является огромным плюсом при привлечении клиентов. Инвесторы скорее поверят фондам, имеющим опыт и солидную кредитную историю. Сейчас результаты своей работы могли бы продемонстрировать, пожалуй, только отдельные ПИФы, вышедшие на российский рынок самыми первыми. Однако и сами фонды пока не спешат навстречу частным инвесторам. Дело в том, что законом установлен срок формирования фонда — три месяца. За это время набрать достаточное количество частных инвесторов непросто. На их привлечение придется потратить внушительные суммы, сопоставимые с размером самого фонда.
«Еще одна причина заключается в том, что зачастую начальные инвесторы, обращающиеся в ту или иную управляющую компанию, используют механизм фонда, преследуя конкретные цели, — говорит А. Цогоев. — В этом случае они неохотно соглашаются привлекать массового инвестора и делиться ни с кем не хотят».
Однако активный выход на рынок частных инвесторов специалисты рынка ожидают уже через два–три года. В этом году ожидается открытие порядка 20 новых ПИФов, часть которых скорее всего с радостью примет и массового вкладчика.
Как любой другой рынок, ПИФы будут развиваться по классической схеме: сначала в эту область придут представители крупного бизнеса, вслед за ними последует «средний» инвестор, и только в самом конце по уже проторенному пути пойдет «мелкий» инвестор.

В 2004 году активно обсуждались правовые преобразования в области ипотеки. Отчасти эта работа не была закончена из-за ее значительного объема: изменения касаются не одного, а целого ряда взаимосвязанных документов. В 2005 году депутаты Госдумы РФ продолжат принимать законы, которые должны создать условия для эффективного функционирования ипотеки.

Салават ХАЛИЛОВ
Генеральный директор управляющей компании НВК:
— Я бы не стал утверждать, что ПИФы не интересны частным инвесторам. Просто сегодня многие мелкие и средние инвесторы еще не разобрались, как работает этот инвестиционный инструмент. Вкладчик должен в первую очередь понимать разницу между открытыми и закрытыми фондами.
Инвестор, вложивший деньги в ПИФ недвижимости, не может просто прийти и в любой момент забрать их. Поэтому деньги, которые он принесет в этот фонд, должны быть «длинными». Последние сбережения вкладывать в долгосрочный фонд неразумно.
Паи в фондах недвижимости никогда не будут стоить дешево. Мелкие инвестиции (от $200) лучше вкладывать в фонды облигаций. А суммы, необходимые для вложения в ПИФы недвижимости, — на уровне десятков тысяч долларов.
Рынок ПИФов рассчитывает на частных инвесторов, просто еще не пришло время их массового выхода. После банковского кризиса возникла потребность в привлечении небанковских денег. Есть две цифры, которые подтверждают это. Золотой валютный запас России составляет $90 млрд, а у народа «под подушкой» порядка $50 млрд — не намного меньше! Осталось выстроить пути движения этих денег «из-под подушек» на рынок строительства.

А как же «маленький человек»?
Нельзя забывать — ипотека не панацея. Но не стоит подменять развитие ипотеки как одного из способов передачи жилья в собственность граждан государственной идеей о создании рынка «доступного жилья». Наконец-то граждане начинают понимать, что разговоры представителей власти о «доступном жилье» обозначают всего лишь то, что государство намерено сложить с себя решение жилищных проблем населения, предложив людям делать это самостоятельно при помощи ипотеки. Правда, остаются еще различные льготные и дотационные программы местных органов власти.
Получение и погашение ипотечного кредита целиком зависят от достатка граждан-заемщиков. Поэтому величина их доходов имеет непосредственное влияние на жилищное кредитование. Планируемое дальнейшее увеличение цен и тарифов в области ЖКХ, равно как увеличение налога на имущество, является здесь отрицательным фактором, делая жилье для населения менее доступным.
С другой стороны, имеются и положительные сдвиги. Например, любопытную схему анализа платежеспособности заемщиков, учитывающую только «белые» доходы, применил Сбербанк РФ в рамках программы «Молодая семья». Согласно ее условиям, при необходимости рассматриваются официальные доходы не только супругов-молодоженов, но и их семьи в широком понимании этого слова — например, родителей. Таким образом, собрав большое количество родственников, удается «взять числом» — это особенно удобно для тех заемщиков, чьих доходов хватает для возвращения ссуды, но кто не может подтвердить их официально. Использование такого расширительного подхода при разработке банками своих кредитных продуктов весьма заманчиво.

По прогнозам специалистов, конкуренция на рынке ипотечных кредитов в 2005 году должна усилиться. Подтверждается этот прогноз двумя причинами. Во-первых, доходы населения в этот период времени должны сохраниться на прежнем уровне. К тому же, несмотря на продолжающийся отток капиталов из страны, деньги, остающиеся в России, будут требовать размещения. И в этом случае ипотека может оказаться очень востребованной. Во-вторых, постепенно расширяется круг игроков рынка, соответственно, возрастает конкуренция в ипотечном секторе. Подобному развитию событий может воспрепятствовать только резкий рост количества выдаваемых кредитов.
Что нам готовит государство?
Нововведения в законодательство, часть из которых уже принята, должны еще быть восприняты рынком, доказать свою действенность: ведь если вспомнить, то ипотека упоминалась еще в Законе о залоге 1996 года, но не стала повсеместно применяемой.
Формирование Федеральной ипотечной системы будет продолжено. В первую очередь за счет деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Однако еще не со всеми регионами агентство заключило соглашения, на основе которых оно строит свою деятельность, и эта работа будет продолжена. Если говорить о финансовой стороне дела, то уже объявлено о выделении государственных гарантий для рефинансирования ипотечной деятельности. Так что стоит ожидать очередных выпусков корпоративных облигаций АИЖК. Что касается вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, то есть вероятность, что они поступят в обращение в 2005 году. Правда, предполагалось, что это произойдет еще в 2004 году.
И хотя закон об ипотечных ценных бумагах на сегодняшний момент уже принят, требуется еще утверждение непосредственно прописанных в законе нормативных актов. Эти документы — их 18 — пройдут согласование и принятие в первой половине 2005 года. Серьезное влияние на рынок может оказать разрешение на выпуск банками так называемых кредитных нот — долговых обязательств, обеспеченных кредитами, которые выдал банк-эмитент.

Люберцы расположены в 20 км к юго-востоку от Москвы и являются центром одноименного района. Численность городского населения составляет более 164 тыс. человек. Статус города Люберцы получили в 1925 году. После 1984 года, когда Москве отошли западные микрорайоны Люберец Жулебино, Ухтомская, Новокосино, Кожухово, рабочий поселок Косино граница между этим подмосковным городом и столицей стала практически незаметной.

Такие разные кредиторы
В 2005 году будут предприняты усилия по дальнейшему обособлению ипотечной деятельности в рамках банковской системы. Одна из целей этих действий — установление особых режимов по ряду операций. В авангарде ратующих за введение новых принципов, по всей видимости, выступят Московское ипотечное агентство (МИА), АИЖК, банки ДельтаКредит и Городской ипотечный. Стоит заметить, что ДельтаКредит уже не первый год заявляет о себе именно как о специализированном ипотечном банке.
Формирующийся круг ипотечных кредиторов можно разделить на несколько секторов. Это, во-первых, иностранный капитал. Для зарубежных кредиторов, исходя из разницы ставок, кредитование выгодно. На Западе в настоящее время ссуды выдают под 5–6% годовых, в России же это — около 15%. Судя по всему, участие иностранного капитала способно несколько уменьшить проценты по кредиту.
Второй сегмент ипотечного рынка представляет АИЖК, которое является правительственной организацией, обладающей государственными гарантиями. Политика АИЖК на 2005 год уже известна: из-за присутствующих рисков фондового рынка ставка по кредитам не опустится ниже 15% годовых в рублях.
Третья группа — российские банки, кредитующие население, исходя из имеющихся у них ресурсов. Правда, отечественные кредитные организации находятся в наименее выгодном положении: им сложно конкурировать с иностранными банками и ЦБ РФ в области установления низких процентных ставок по ипотечным кредитам. К тому же им необходимо поддерживать собственные фонды на должном уровне ликвидности.
Необходимо сказать и о том, что местные власти ряда регионов прилагают значительные усилия для решения жилищных проблем населения. Создаваемые в этих целях программы обычно не являются рыночными, предоставляя льготы их участникам. Например, их действие может распространяться только на граждан, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий.
Таким образом, во многом ситуация в области ипотечного кредитования в 2005 году будет зависеть от ситуации на рынке недвижимости, положительных законодательных изменений и готовности игроков ипотечного рынка идти на снижение ставок.

Жилой комплекс Яблоневый сад

У Люберец богатая и давняя история. Впервые город упоминается в 1623 году как село Назарово-Либерицы на речке Либерице. Тогда же здесь была построена церковь Преображения Господня. После 1674 года село находилось под личным попечением царя Алексея Михайловича, а позже им владели Милославские и Прозоровские, завещавшие Люберцы Александру Меншикову. Тот поспешил сменить название подаренного села на более благозвучное, оно стало именоваться Новопреображенским. Фаворит Петра I преобразил эту местность: велел очистить местный пруд и разбить роскошный парк. На пруду, в духе времени, устраивали бои потешной флотилии. Позже Новопреображенское перешло к дочери Петра I, императрице Елизавете Петровне. Она построила здесь конный завод, который подарила вместе с селом Петру III. До своего вступления на престол он начал возведение роскошного дворца (закончить его так и не удалось).
В 1802 году эти места посетил и подробно описал историк Николай Карамзин. Во время Отечественной войны 1812 года тут останавливалась русская армия во главе с Михаилом Кутузовым.
В 1862 году через Люберцы прошла железная дорога, что положительно сказалось на его экономическом развитии: здесь появились предприятия тяжелой промышленности. На одном из них, заводе имени Ухтомского, проходил практику будущий космонавт № 1 Юрий Гагарин: два года он учился в Люберцах в ремесленном училище, которое теперь носит его имя.
Доехать до Люберец можно от станции метро Выхино на автобусах и маршрутных такси № 352 за 15 20 мин или с Казанского вокзала на электричке за 20 30 мин. На автомобиле сюда можно добраться по Новорязанскому шоссе.

Дом на проспекте Калинина

Новостройка со столь поэтичным названием расположена на границе московского микрорайона Жулебино и города Люберцы (городок Б). Жилой комплекс Яблоневый сад составляет группа 17-этажных монолитно-кирпичных домов, построенных по индивидуальному проекту. Территория комплекса огорожена и круглосуточно охраняется. На придомовой территории предусмотрена автостоянка. В дополнение к имеющейся развитой инфраструктуре создается собственная: строятся школа, детские сады, магазины, спорткомплексы, аптеки и поликлиника, учреждения службы быта.
Корпус 50/2 это один из домов нового комплекса. Квартиры одно трехкомнатные, повышенной комфортности. Высота потолков 2,75 м. Веранды, лоджии и окна остеклены в едином стиле пластиковыми стеклопакетами. Есть квартиры с двумя лоджиями. Кухни 8,9 12 кв. м. Санузлы везде раздельные. Квартиры сдаются без отделки, но возможны сдача под ключ и индивидуальная планировка.
Площади квартир: 44 53,3 кв. м (однокомнатные), 59,9 69,8 кв. м (двухкомнатные), 75,6 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи IV квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м $860 970.

Новостройка в квартале 115

Здесь, под № 9, возводится 17-этажный панельный дом серии П-111М. В 15 мин ходьбы школа, в 10 мин детский сад. Рядом поликлиника, стадион, городской парк. До станции метро Выхино 12 мин на автобусе, недалеко ж/д станция Ухтомская. Придомовая территория не огорожена, но выполнено озеленение, устроены детские площадки. Квартиры одно трехкомнатные. Высота потолков 2,7 м. Остекление окон деревянные стеклопакеты. Во всех квартирах предусмотрены радиаторы отопления с терморегуляторами. Кухни 11,64 12,61 кв. м. Квартиры сдаются без отделки: стяжка пола не выполняется, электроразводка до электрощитка.
Площади квартир: 45,7 52,1 кв. м (однокомнатные), 66,6 66,9 кв. м (двухкомнатные), 82,58 96,45 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи III квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м $770 800.

Строительство на улице Кирова

Корпус 39А панельно-кирпичный 17-этажный дом серии И-172 Дом находится в микрорайоне с хорошо развитой социальной инфраструктурой и удобным транспортным сообщением с Москвой: до метро Выхино 15 20 мин на маршрутке, недалеко проходит Новорязанское шоссе. Поликлиника, школа и детский сад в нескольких минутах ходьбы. Рядом продуктовые магазины, супермаркет и городской рынок, строится спортивный комплекс с бассейном. Придомовая территория огорожена и охраняется, в подъездах предусмотрено помещение для консьержа. Проведено озеленение двора, есть детская площадка и гостевая парковка.
Квартиры одно трехкомнатные. Высота потолков 2,8 м. Остекление пластиковые стеклопакеты. Кухни 9,8 13,7 кв. м. Есть подсобные помещения. В однокомнатных квартирах санузлы совмещенные. Квартиры сдаются без отделки. Стяжка пола не выполняется, есть межкомнатные перегородки и электроразводка по квартире. Везде радиаторы отопления с терморегуляторами.
Площади квартир: 41,7 61,2 кв. м (однокомнатные), 62 77,5 кв. м (двухкомнатные), 80,4 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи I квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м $825 968.

Дом на улице Красной

Рядом с уже построенным домом № 6 возводятся дома под № 7 и Это монолитно-каркасные 17-этажные дома по индивидуальному проекту. Они возводятся в микрорайоне со сложившейся инфраструктурой. Все необходимые объекты находятся поблизости: магазины, фитнес-клуб, спортивно-оздоровительный комплекс с бассейном, стадион Торгнаш. До городской больницы две остановки на транспорте. Кроме того, планируется строительство средней школы, двух детских садов, поликлиники и стоматологического центра. Предусмотрен комплекс подземно-надземных гаражей. Территория возле дома благоустроена, не огорожена, есть детская площадка и гостевая парковка. Первый этаж нежилой здесь разместятся офисы и магазины. До метро Выхино 10 мин транспортом. В 500 м московский микрорайон Жулебино. Недалеко Октябрьский и Лермонтовский проспекты.
Квартиры одно трехкомнатные. Высота потолков 2,85 м без стяжки. Планировка индивидуальная: межкомнатных перегородок нет. На окнах двойные пластиковые стеклопакеты. Лоджии не остеклены. Отопление отечественные стальные конвекторы. Кухни 8,8 12 кв. м. Есть кладовые.
Площади квартир: 43,69 52 кв. м (однокомнатные), 60 75 кв. м (двухкомнатные), 79 82,8 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи IV квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м $923 983.

Дом на улице Калараш

По адресу: ул. Красная, к. 4, по индивидуальному проекту строится монолитно-кирпичный разновысотный (13 15 17 этажей) дом. Территория не огорожена. Есть зеленые насаждения, детская площадка, гостевая парковка. Общеобразовательная школа в 300 м, детский сад в 500 м от дома. В пяти минутах ходьбы стадион Торпедо, кинотеатр, парк отдыха, поликлиники. До метро Выхино 15 мин транспортом, недалеко ж/д станция Люберцы-1.
Квартиры одно трехкомнатные. Высота потолков 2,8 м. Остекление окон стеклопакеты ПВХ. Кухни 8,9 16,6 кв. м. Есть кладовые. В трехкомнатных квартирах по два санузла. Квартиры сдаются без отделки. Стяжки пола нет. Есть межкомнатные перегородки и электроразводка по квартире.
Площади квартир: 53,3 57,4 кв. м (однокомнатные), 66,1 76 кв. м (двухкомнатные), 96,4 103,9 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи I квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м $820 950.

Аналитики агентства РосБизнесКонсалтинг и сайта о недвижимости arn.ru проанализировали динамику цен на столичные квартиры за второе полугодие 2004 года и составили рейтинг районов Москвы. Новостройки (или "первичка"), а также квартиры из элитного сегмента в обзор не попали в силу их малочисленности по сравнению с объемом вторичного рынка жилья эконом-класса. Исследование показало, что цены на квартиры, сходные по качеству, но расположенные в разных районах Москвы, различаются более чем вдвое.

Его строительство начнется в ближайшее время. Здесь вырастет 17-этажный монолитно-кирпичный дом по индивидуальному проекту. Квартиры одно трехкомнатные. Возможна индивидуальная планировка.
Площади квартир: 36,2 46,7 кв. м (однокомнатные), 64,4 70,3 кв. м (двухкомнатные), 86,1 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи II квартал 2006 года.
Стоимость 1 кв. м $786 827.

Нескольким районам, несмотря на среднестатистическую ценовую стагнацию, удалось не просто занять более высокое место в рейтинге, но и повысить среднюю стоимость квартир. Из 116 районов, попавших в рейтинг, подросли в цене всего 35, почти все - на доли процента. Но есть исключения. Фили-Давыдково за месяц подорожало почти на 8%, Нагатинский Затон и Нагатино-Садовники - на 3,3%. Оптимисты полагают, что покупателей привлекает близость облагороженных парковых зон: в первом случае - Филевского парка и поймы Сетуни, во втором - усадьбы "Коломенское". А может быть, просто кто-то очень ловко продал свои квартиры, подозревают скептики, и подправил статистику. Вполне возможно: на долю Нагатино-Садовников приходится всего 2,4% предложений о продаже в Южном округе, то есть меньше десятка.

Бросается в глаза, что сразу несколько традиционно привлекательных районов Западного и Юго-Западного округов к декабрю опустились на несколько пунктов рейтинга. Например, Ломоносовский по сравнению с июнем - на 6, Можайский - на 5, Кунцевский и Донской - на 4, Крылатское и Академический - на Эксперты полагают, что причиной тому - высокая концентрация в этих районах так называемых инвестиционных квартир, то есть купленных два-три года назад в период ценового бума с целью перепродажи. Но в конце весны 2004 года цены остановились, квартировладельцы простились с надеждами на их рост и выставили свою недвижимость на продажу, понемногу снижая цену. Рекорд побило Лианозово в Северо-Восточном округе: за полгода рейтинг района снизился на 18 пунктов. Здесь инвестиционный фактор малозначителен, причины провала скорее всего лежат не в экономической, а в социальной плоскости - экология, безопасность и т.д.

При более детальном изучении помесячного рейтинга мы нашли еще несколько похожих примеров. С июня по декабрь Выхино-Жулебино поднялось на 12 пунктов, Левобережный, также без срывов, - на 14, Северное Измайлово, правда, пережив провал в сентябре, поднялось на 9 пунктов. Впрочем, вышеперечисленные достижения практически никак не сказались на динамике квартирных цен в этих районах. Встречаются даже парадоксы: немало районов поднимались по ступенькам рейтинга, по дороге слегка дешевея. Причиной тому - другие районы, которые, падая, дешевели еще сильнее.

- Чтобы можно было констатировать существенное улучшение имиджа района в глазах покупателей, - объяснил "Известиям" директор агентства "РБК-Рейтинг" Данила Ткачев, - должна просматриваться стабильная тенденция перемещения по рейтинговой шкале на протяжении хотя бы полугода. Но пока что этого нет. То же Фили-Давыдково с ноября поднялось на 13 пунктов, но по сравнению с июнем опустилось на А Лефортово наоборот: в декабре упало на 3, но с июня поднялось на И так далее. Хотя, например, в "призовой зоне", где даже небольшие изменения имеют гораздо большее значение, чем в "хвосте", что-то такое просматривается. Пока Арбат и Китай-город поочередно занимали 1-е и 2-е места, Хамовники упорно, не отступая, шли вперед и в результате оказались на 2-м месте. Китай-город же скатился на 7-е, но далеко идущих выводов из этого обстоятельства делать не стоит: район поставляет на вторичный рынок всего 2-4 квартиры в месяц.



Главная --> Публикации