Главная --> Публикации --> Акционеры делят сити Оказывается, идеи ипотеки не далеки от народа Начало архитектурного бума Деловая рублевка Новый закон приведет к монополизации рынка

Лофт – предел элитного жилья. Представьте себе квартиру на всей площади здания фабрики "Красный Октябрь" или завода имени Орджоникидзе, и это будет лофт. Понятно, что поиск в интернете в основном дает сюжеты из светской хроники – в стиле лофт, например, сделана квартира Роберта Де Ниро в Лондоне. Кстати, это здание бывшей кондитерской фабрики. Отдельного сайта, посвященного этому проекту, нет, поэтому обратимся к более доступным вещам.
Среди них, пожалуй, наиболее популярным стоит признать здание картинной галереи Tate Modern в Лондоне (tate.org.uk/modern/building/default.htm). Оно разместилось в помещении, которое когда-то было электростанцией Баттерси, построенной по проекту сэра Джайлса Гилберта Скотта. Не тронутое реконструкцией здание можно увидеть на обложке альбома Animals британской группы Pink Floyd. Авторы сайта http://pink-floyd.ru, например, считают, что именно поэтому недвижимость, доставшаяся в наследство Tate Modern, стала такой знаменитой. Впрочем, существует и иное мнение, которого придерживаются авторы проекта, швейцарские архитекторы Герцог и Мюрон, осуществившие реконструкцию: электростанция стала популярной лишь после того, как превратилась в гигантский музейный экспонат. Увидеть панораму здания Tate Modern можно по адресу: tate.org.uk/modern/building/panorama/pano.htm.

Переделка промышленных зданий под жилые помещения, набравшая популярность в Америке и Западной Европе в середине прошлого века, обозначается лаконичным словом "лофт". В американском английском оно означает "верхний этаж промышленного здания", в классическом английском – "чердак" или просто "жилье на верхнем этаже". Именно в последнем значении лофт в изобилии присутствует на сайтах в российском интернете. Однако среди незамысловатых страниц и неверных ссылок находятся и довольно интересные ресурсы.

Несмотря на то что в целом рост цен на недвижимость на перегретых западных рынках замедлился, цены в нише дорогого жилья продолжают расти. В США это особенно актуально для региональных рынков с большой долей звездного населения Нью-Йорка, Лос-Анджелеса, Нэшвилла и Майами. В Европе самая дорогая недвижимость в Лондоне и Париже.

Пример экстремального варианта лофта можно найти на российском архитектурном сайте a3d.ru. В разделе под названием "Лофт Мортонов в Нью-Йорке" (a3d.ru/des/concept/loft.php) демонстрируется жилье, размещенное в разрезанной надвое цистерне бензовоза. "Компактно упрятав все, что касается интимной жизни обитателей квартиры, архитекторы получили возможность оставить остальное пространство лофта открытым и свободным. Одна из секций цистерны горизонтально подвешена над гостиной, образуя своеобразную антресоль. Здесь располагаются два 'спальных отсека'. С обеих сторон навешаны по две подъемные двери, которые управляются гидравлическим поршнем, открываясь и закрываясь от простого нажатия кнопки. Вторая секция поставлена вертикально и занимает все пространство от пола до потолка. В ней одна над другой располагаются две ванные комнаты. На второй уровень квартиры (к спальням, встроенным шкафам и верхней ванной) ведут лестница и балкон. Их ступени и пол сделаны из металлической решетки, между прутьями которой залита прозрачная смола",– комментируют авторы сайта. Представить это довольно трудно, поэтому предлагаю взглянуть на подробные фотографии. Из них становится ясно, что концептуально именно открытое неограниченное пространство лежит в основе лофта.
Примером отечественных проектов, выполненных в стиле лофт, может послужить коттеджный поселок "Эдем", построенный недалеко от Митина, или аналогичный комплекс "Х-парк", выстроенный на Рублевском шоссе. Хотя лофтом в строгом смысле оба проекта не являются, один из них не лишен технологических черт: поселок "Эдем" имеет собственный сайт edem-invest.ru с не менее пафосной, чем название поселка, первой страницей. Сайт открывается четверостишием, созданным в нарушение принципов силлаботонического стихосложения: "Все не могу поверить яви той, / Словно в раю прописан я отныне, / В цветущей солнечной долине / 'Эдема' я любуюсь красотой". Любителей поэзии, как, пожалуй, и поклонников творчества Pink Floyd, очевидно, "Эдем" не ждет.
зарубежная недвижимость

Самая дорогая недвижимость в США находится в Нью-Йорке и Лос-Анджелесе. Значительную часть населения обоих городов составляют звезды, как шоу-, так и просто бизнеса, и все они интересуются дорогой недвижимостью ценой свыше $10 млн. Цены на нее практически не зависят ни от повышения банковских ставок, ни от общей ситуации на рынке. По словам Шона Ошера, брокера из Douglas Elliman Realty на Манхэттене, большинство из тех, кто тратит на жилье более $10 млн, платит наличными. Растущие банковские ставки могут влиять на их бизнес или другие виды доходов, но не на покупку недвижимости. После застоя в этой нише, пришедшегося на 2000-2002 годы, в последние два года спрос резко повысился, что привело как к росту цен на 20-30% и более, так и к дефициту предложения. Еще пару лет назад продажа жилья за $5 млн была редкостью, а сейчас никого не удивляют и сделки в $12-15 млн. Цены в этой нише поистине астрономические, говорит господин Ошер. Большинство покупателей уже имеют недвижимость в других частях света и чувствуют себя чуть ли не обязанными приобрести что-то в Нью-Йорке, даже если это не основное место их жительства.

Нью-Йорк и Лос-Анджелес

Ощутимый дефицит супердорогих кооперативных квартир способствовал повышению цен и в нише дорогих таунхаусов. В первом полугодии большинство таунхаусов находилось в ценовой нише от $4 млн до $10 млн. Более 27% всех таунхаусов, проданных дороже чем за $4 млн, находилось в нижней части Манхэттена. У богатых клиентов, как никогда, популярны артистические районы Сохо, Флатирон, Гринвич-Вилидж и Трибека, сюда переезжают даже из таких престижных мест, как 5-я авеню и Парк-авеню. Это связано прежде всего с развитием инфраструктуры нижнего Манхэттена: качество жизни здесь не ниже, чем в традиционно престижных районах, зато больше архитектурного разнообразия. Недавно недвижимость в нижнем Манхэттене купили актрисы Мерил Стрип, Мэри-Кейт и Эшли Ольсен, а также издательница Марта Стюарт.

Особенно активизировался рынок дорогих кооперативных квартир. По данным Stribling Associates Private Brokerage, за первое полугодие 2004 года на Манхэттене было совершено 13 сделок по $10 млн и выше, тогда как в 2000 году было заключено восемь таких сделок.

Майами и Нэшвилл

В окрестностях Лос-Анджелеса наиболее высоки цены в таких районах, как Бель-Эйр, Беверли-Хиллз, Санта-Моника и Малибу. В Малибу продюсер и музыкант Кеннет Эдмондс (Babyface) недавно продал свое поместье за $20 млн владельцу лос-анджелесской бейсбольной команды Dodgers Фрэнку Маккорту. Дома в Санта-Монике, которые еще недавно продавались за $3 млн, сейчас легко уходят за $4 млн. В этих условиях владельцы, которые хотят перейти в более высокую ценовую нишу жилья, должны продать свой дом по удвоенной цене или сделать в нем дорогой ремонт, чтобы повысить его рыночную стоимость.

Покупатели в основном интересуются недвижимостью двух типов, причем в обоих случаях она должна находиться близко к воде. Одни предпочитают уединенные огромные поместья, другие роскошные квартиры в новостройках. В следующем году на рынке появятся 50 новых кондоминиумов в Майами-Бич, центре Майами и прилегающих районах.

По мнению риэлтеров, наибольшему риску в нише дорогой недвижимости подвергаются те, кто тратит от $1 млн до $3 млн. Им приходится брать кредиты, и они предпочитают относительно новую услугу ипотеку без начального взноса. Она особенно популярна среди музыкантов, доход которых нестабилен.
У этой категории любителей дорогой недвижимости в последнее время популярны Майами и Нэшвилл столицы соответственно латиноамериканской музыки и кантри. О росте значения Майами в музыкальной отрасли говорит тот факт, что в августе MTV провело там впервые не в Нью-Йорке или Лос-Анджелесе церемонию Video Music Awards. В прошлом многие исполнители рассматривали Майами как перевалочный пункт, говорит Алекс Эрнандес, вице-президент Miami Music Private Banking Group. Сейчас многие намерены сделать южную Флориду своей основной резиденцией, и из-за этого спрос на дорогую недвижимость повысился.

Лондон и Париж

В Нэшвилле покупатели интересуются в основном большими участками ближе к центру города или загородными поместьями в 10-15 или более акров (4-6 га). Дома в обеих категориях стоят от $1,5 млн до $4 млн впервые в этой части страны образуется ниша дорогой недвижимости, и цены продолжают расти. При этом число предложений в ценовой нише ниже $1 млн уменьшается, а выше увеличивается.

Две трети сделок в этой нише заключалось в Лондоне на 76% больше, чем в прошлом году (в среднем 50 сделок в неделю), а в нише от £2 млн на 50%. В целом в Лондоне одна из двадцати сделок совершается с недвижимостью стоимостью £1 млн и больше. Одна из трех сделок приходится на такие традиционно дорогие районы, как Кенсингтон, Челси и Вестминстер. До 50% покупателей недвижимости в этих районах намерены жить там постоянно, 30% временно (имеют резиденцию за границей) и только 10% покупают, чтобы сдавать. По словам Руперта Коннела, директора одного из офисов риэлтерской компании DTZ Residential, на ценах дорогой недвижимости в Британии рост банковских ставок и замедление рынка в целом не сказались.

В Британии в первом полугодии 2004 года, согласно данным Land Registry, наблюдался резкий рост сделок с недвижимостью стоимостью £1 млн (€1,43 млн) и выше их было на 61% больше, чем за тот же период прошлого года, а в нише выше £2 млн (€2,86 млн) на 50% больше, чем в прошлом году. Причина этого быстрый рост цен в последнее время: с 2001 года они выросли в среднем на 64%.

Жилая площадь типичной квартиры с двумя спальнями в западном Лондоне составляет 1 тыс. кв. футов (93 кв. м), с тремя спальнями 1,5 тыс. (140 кв. м). В целом средняя цена квадратного фута в западном Лондоне колеблется от £750 (€1071) до £2 тыс. (€2857). Средняя цена новой квартиры в Южном Кенсингтоне с одной спальней £410 тыс. (€585,7 тыс.), с двумя £560 тыс. (€800 тыс.). Новые квартиры в Мэйфэре в среднем стоят от £360 тыс. (€514,3 тыс.) за квартиры с одной спальней до £525 тыс. (€750 тыс.) за квартиры в двумя спальнями. Быстро распродается новостройка из 14 оформленных по дизайнерским проектам квартир по адресу 21, Davies Street Mayfair от £1,65 млн (€2,36млн) до £5,25 млн (€7,5 млн) за двух- и трехспальные квартиры. Самая дорогая квартира с двумя спальнями, кондиционером, балконом и подземной парковкой выставлена на продажу за £2,35 млн (€3,35 млн). В районе Найтсбридж в 203-квартирном доме с видом на Гайд-парк цены начинаются от £550 тыс. (€785,6 тыс.) за односпальную квартиру и доходят до £18 млн (€25,7 млн) за пентхаус в 7,561 тыс. кв. футов (702 кв. м). Большой популярностью пользуется новый дом Senses на Queenstown Road, в котором больше 500 квартир с видом на Баттерси-парк. Здесь минимальная цена квартиры с одной спальней составляет от £375 тыс. (€535,5 тыс.). Дороже всего £2,9 млн (€4,1 млн) стоит трехспальная квартира площадью 2,449 тыс. кв. футов (227,5 кв. м) в пентхаусе. В восточном Лондоне ниша дорогого жилья представлена новым домом The Spur от £270 тыс. (€ 385,6 тыс.) за квартиру с одной спальней.

В Лондоне наблюдается разделение по линии восток-запад: на западе (там находятся самые престижные районы Южный Кенсингтон, Вестминстер, Белгравия и Найтсбридж) растет спрос на большие дома, тогда как на востоке нарасхват идут небольшие квартиры.

В Париже самыми дорогими традиционно являются центральные районы. После роста цен на 8-10% в 2002-2003 годах цены на недвижимость в 6-м и 7-м округах в последние несколько месяцев стабилизировались. Однако они не опускаются ниже €6 тыс. за 1 кв. м, поскольку на рынке по-прежнему наблюдается довольно высокая активность. Рынок оживляется за счет французов, живущих в Англии и Швейцарии, которые возвращаются на работу во Францию, говорит эксперт в области недвижимости Мишель Дурдэн.

Площадь таунхауса в западном Лондоне в среднем составляет 5 тыс. кв. футов (465 кв. м). Около 80% из них старой постройки, но есть и новые проекты, например, 19 домов с пятью-семью спальнями на Wycombe Square в Кенсингтоне. Цена на них составляет от £6,25 млн (€8,925 млн). В них есть сад или терраса, лифты и гаражи, а в некоторых также и внутренний бассейн и конюшня.

Вновь наблюдается приток клиентов, покупающих большие квартиры от 200 кв. м, говорит Поль Абиб из фирмы Grenelle Immobilier. В 6-м округе было продано несколько эксклюзивных квартир с видом на Люксембургский сад, в частности на улице Guynemer, где цены колеблются от €12,2 тыс. до 15 тыс. за 1 кв. м. Поднялись цены в 5-м округе в прошлом году их рост составил 11,9%. В Латинском квартале роскошные квартиры в районе Пантеона или Люксембургского сада уходят с первого показа за €6,1-7,5 тыс. за 1 кв. м. В районе улицы Maubert или на холме Sainte-Genevieve двухкомнатная квартира площадью 50 кв. м стоит от €250 тыс. до €275 тыс.

В 7-м округе одной из самых дорогих является улица Barbet-de-Jouy здесь квартиры стоят от €9,1 тыс. до €11,4 тыс. за 1 кв. м. Квартира площадью 300 кв. м в частном особняке с видом на сад Музея Родена была продана по €10 тыс. евро за 1 кв. м. Столько же стоит недвижимость на улице Vaneau, откуда открывается прекрасный вид на сад отеля Матиньон. Самым большим спросом пользуются квартиры в районе Марсова поля там цена 1 кв. м достигает €12,2 тыс.

Медиамагнат Руперт Мердок готовится стать обладателем квартиры в этом доме на знаменитой Пятой авеню в Нью-Йорке стоимостью $44 млн. Данная цена, которую магнат согласился заплатить за апартаменты покойного Лоранса Рокфеллера, является самой большой, когда-либо назначенной за жилую недвижимость в Манхэттене. Трехуровневая квартира площадью 740 кв. м находится в здании, построенном в 1931 году. Она занимает 14-й, 15-й и 16-й этажи, состоит из 20 комнат и 350 кв. м террас.

Подпись

Квартирный вопрос это как насморк или грипп. Лекарств от него до сих пор не придумали. Зато появляются все новые средства, устраняющие симптомы, они помогают пережить тяжелый процесс приобретения жилья с наименьшими физическими и моральными потерями. Одно из последних изобретений рынка центры оформления сделок, где уже нашедшие друг друга покупатели и продавцы могут буквально не вставая с кресла заключить договоры, провести денежные расчеты, а через неделю или две получить вожделенные свидетельства о собственности.

Не риэлтером единым
Вообще-то универсальным средством от хлопот по поиску и приобретению квартиры считаются риэлтеры. Но их услуги сегодня редко обходятся дешевле, чем в несколько тысяч долларов. И лишь немногие клиенты перед заключением договора с риэлтером подробно оговаривают, кто оплачивает, например, нотариальное удостоверение разнообразных доверенностей, юриста, составляющего договор, услуги контор, позволяющих быстро получить документы из ЕГРП или БТИ, ускоренную регистрацию. А ведь в итоге себестоимость процесса покупки или продажи квартиры может возрасти еще на сотни условных единиц.
Кроме того, нередко покупатель и продавец жилья находят друг друга и без помощи посредников. Сделка также может заключаться между родственниками или близкими знакомыми. В данном случае на первый план выходит проблема определения списка необходимых документов, правильного составления договора и его удостоверение Мосрегистрацией.
В принципе экономный и неленивый гражданин, располагающий свободным временем, с этой задачей способен справиться самостоятельно, ограничив свои расходы официальными сборами и в случае необходимости платой за услуги нотариуса. Однако на рынке работает масса посредников, которые готовы помочь тем, кто не желает стоять в очередях и общаться с неприветливыми клерками госучреждений. Кстати, их услугами пользуются и многие риэлтеры.

Ходоки по доверенности
Конторы, позволяющие вам не обивать пороги БТИ и ЕГРП, свои услуги широко не рекламируют. Информация передается по большей части изустно в риэлтерской среде, кое-что можно найти в интернете. Например, ООО Юрконсалт Group на своем сайте просит за сбор документов БТИ от 100 у. е., Юролцентр 50 у. е. Однако в основном это сугубо частные объявления с указанием только телефона и имени для связи.
Между тем проще всего обратиться для решения этого вопроса в ОАО Мосжилрегистрация (МЖР, не путать с Мосрегистрацией, госучреждением, собственно регистрирующим сделки). Там совершенно официально для вас получат практически любую требуемую справку из БТИ за пять-семь дней. Стандартный комплект экспликация и копия поэтажного плана для квартиры площадью менее 100 кв. м стоит 600 руб. Самый дорогой экспликация, копия поэтажного плана и справка по форме 11а (пять и более собственников квартиры) 1500 руб. Удивляться тут нечему. МЖР, (100% акций ОАО принадлежит правительству Москвы) созданная для обеспечения вспомогательных функций в процессе регистрации, разработала специальную информационную систему автоматизации процесса подготовки документов для госрегистрации сделок и прав на имущество (САПОД). Запрос в БТИ МЖР посылает в электронном виде, а сейчас работает над возможностью и получения данных тем же путем.
Четкого прейскуранта на сбор документов из ЖЭКов, налоговой службы, прочих ведомств и жилищно-коммунальных организаций нет ни у кого из участников рынка тут господствует договорная цена. Фирме Центр права и защиты за полное сопровождение сделки (сбор документов, получение согласия органов опеки и попечительства, запись к нотариусу, присутствие при сделке, регистрация) придется заплатить от 15 тыс. руб., только за сбор документов от 9 тыс. руб. В МЖР по доверенности соберут справки за 4-9 тыс. руб.

Комфортабельный финиш
Последний этап в тяжелом пути продавца или покупателя жилья составление договора, денежные расчеты и регистрация сделки. Как правило, к этому моменту у сторон развивается уже глубокая усталость и острое желание покончить со всем этим как можно скорее. Однако в заключительном аккорде сделки должны участвовать не только продавец и покупатель, но и юрист, который составит договор, нотариус, банк и Мосрегистрация. Поэтому неудивительно, что для облегчения этого процесса сформировалась отдельная услуга, которую оказывают центры оформления сделок.
После 2000 года, когда разрешено было заключение договоров в простой письменной форме (ППФ), таких центров в Москве появилось много. Их услугами пользуются не только граждане, которые сами готовят свои сделки, но и частнопрактикующие риэлтеры, а также небольшие риэлтерские фирмы. В наиболее прогрессивных конторах, обычно при отделениях банков, не выходя на улицу, клиент может за несколько часов оформить все необходимые документы, заложить деньги в депозитарные ячейки, расплатиться и наконец-то забыть о сделке. Через неделю или две (по желанию) нужно только зайти в тот же центр забрать документы.
Рынок этих услуг не только активно развивается, на нем уже появился крупный игрок, фактически монополист ООО Центр оформления сделок (ЦОС).

Темная лошадка
У ООО ЦОС 13 отделений по Москве 12 при банках (Московский индустриальный банк, Росбанк, Мегаватт-банк, Мосстройэкономбанк, Первое ОВК, Инвестсбербанк) и в бизнес-центре Даев Плаза. В них можно заключить сделку с недвижимостью как в ППФ, так и с нотариальным удостоверением, воспользоваться депозитарными ячейками (по спецтарифам для клиентов ЦОС), зарегистрировать ЖСК, договоры с воинскими сертификатами и жилищными субсидиями, провести титульное страхование сделки, страхование выписки и просто имущества. Там же оформляются договоры купли-продажи автомобиля и страхование машин. ЦОС выдает клиентам накопительные дисконтные карты, может заключить корпоративный договор с риэлтером на их авансовую выдачу. Юридическую поддержку центров осуществляет адвокатское бюро Падва и партнеры.
При всем обширном и сугубо потребительском характере оказываемых услуг ООО ЦОС крайне закрытая структура. После долгих переговоров исполнительный директор компании Татьяна Пак согласилась подтвердить Ъ-Дому, что ЦОС не брэнд, построенный по типу франчайзинга, а реальная фирма, работающая на рынке с 1999 года. В филиалах работают наши собственные сотрудники, кроме нотариусов, конечно, уточнила госпожа Пак. А 'Падва и партнеры' наше подразделение. В адвокатском бюро комментировать последнее утверждение отказались. Подробно же рассказать об ООО ЦОС, по словам госпожи Пак, могут только основатели компании. Но они за границей и в России появятся не раньше февраля 2005 года.

Ценовые дистанции
Впрочем, на пятки таинственному ООО ЦОС уже начинают наступать другие участники рынка. В середине мая свой первый и пока единственный Центр оформления сделок при банке Ресурс-Траст открыла корпорация БЕСТ-Недвижимость. Он предоставляет примерно тот же спектр услуг, что и ООО ЦОС.
В отделении ООО ЦОС оформление договора ППФ, нотариальное заверение необходимых документов (например, доверенности на представление интересов или перевод телефона) и регистрация в течение 14 дней обойдется клиенту в целом в 5-5,5 тыс. руб. Если свидетельство о собственности хочется получить через неделю 10-11 тыс. руб. В центре БЕСТ-Недвижимости цены точно такие же. Принципиально дешевле аналогичные услуги у МЖР договор ППФ с проверкой пакета документов и регистрацией за семь дней стоит всего около 3 тыс. руб. Однако офисы нотариусов есть далеко не во всех отделениях компании, а банков при них и вовсе нет.
Зато сравнив тарифы любого ЦОСа с предложениями офиса Инком-Недвижимости во Фроловом переулке (единственный филиал этой компании, который способен предоставить и оформление договора, и нотариуса, и депозитарные ячейки банка, и регистрацию), клиент приятно удивится. В Инкоме оценивают тот же пакет услуг примерно в $700-850.

По сообщению агентства ИТАР-ТАСС, 31-летний британский миллионер Доминик Марокко, являющийся страстным поклонником бокса, приобрел за $4 млн особняк Майка Тайсона, пущенный с молотка для погашения долгов экс-чемпиона мира. Марокко, постоянно проживающий в Великобритании, узнал о том, что владение продается, во время одного из своих визитов в Лас-Вегас и немедленно решил приобрести его. Особняк состоит из двух зданий, в каждом из которых более десяти комнат. В комплекс также входят два плавательных бассейна, спортивная площадка, боксерский зал с рингом и гараж на 18 машин, а также зверинец, в котором боксер держал бенгальских тигров.

Паевой инвестиционный фонд создается в результате передачи гражданами или юридическими лицами денежных средств в доверительное управление. Сам фонд не является юридическим лицом, а его имуществом распоряжается управляющая компания в соответствии с установленными правилами фонда.


Суть коллективных инвестиций понятна любому: скинулись, сложили деньги в шапку, передали ее ответственному товарищу на покупку аппарата газированной воды, чтобы потом продавать ее на ярмарке по алтыну за стакан. Если функции шапки выполняет фонд, а роль ответственного товарища — управляющая компания, такое предприятие будет называться паевым инвестиционным фондом (ПИФом).

СПРАВКА
Рост интереса к ПИФам недвижимости обусловлен, в частности, повышенным интересом инвесторов к рынку недвижимости, а ПИФ недвижимости является удобной формой управления недвижимым имуществом. Например, инвестор, передавая недвижимость в ПИФ, во-первых, освобождает себя от необходимости управления этой недвижимостью (принятия инвестиционных решений), а во-вторых, может рассчитывать на получение дохода по инвестиционному паю, в случае если право на получения дохода предусмотрено правилами доверительного управления ПИФом.
Так, в 2003 году были зарегистрированы правила доверительного управления восемью ПИФами недвижимости, в то время как по состоянию на 31 декабря 2004 года зарегистрированы правила доверительного управления уже 41 ПИФом недвижимости.
На сегодняшний день ПИФы недвижимости, инвестирующие в строительство, приносят инвесторам гораздо больший доход, чем от сдачи недвижимости в аренду. По прогнозам специалистов, в ближайшее время этот сектор рынка будет динамично развиваться.
Как только все вопросы с регистрацией и налогообложением будут решены, закрытые ПИФы недвижимости станут наиболее популярным инструментом коллективных инвестиций. Это благоприятно скажется на проведении пенсионной реформы и развитии программ ипотечного кредитования.

Что такое ПИФ?
На западном рынке паевые инвестиционные фонды работают давно и успешно. Во всем мире это наиболее распространенная форма привлечения средств частных и корпоративных инвесторов на фондовый рынок. В России подобные финансовые институты появились всего несколько лет назад. Сегодня ПИФы считаются одним из самых перспективных инвестиционных инструментов.
Паевой инвестиционный фонд — одна из форм коллективного инвестирования. Фонд создается из денег многих пайщиков: чем больше вкладчиков, тем больше размер фонда. Собранные средства передаются профессиональным управляющим, которые инвестируют их в ценные бумаги или недвижимость с целью получения прироста на вложенный капитал.
В работе того или иного фонда принимают участие три лицензированные организации: управляющая компания, специализированный депозитарий, который ведет учет имущества и осуществляет контроль за деятельностью управляющей компании, а также специализированный регистратор, который учитывает права собственности на паи для фондов. Отчетность о деятельности управляющей компании и каждого отдельного ПИФа направляется в Федеральную службу по финансовым рынкам. Кроме того, раз в год бухгалтерская документация и отчетность как самой управляющей компании, так и ПИФа проверяются компанией-аудитором.

СПРАВКА
Учитывая тот факт, что закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости являются достаточно новыми институтами коллективных инвестиций, и то, что они имеют особую форму (не являются юридическими лицами), остаются неясными некоторые вопросы, связанные с их налогообложением. Это явилось следствием того, что ПИФы не упомянуты в ряде нормативных правовых актов, регулирующих налогообложение. Тот факт, что с уплатой налога на имущество и налогом на добавленную стоимость связаны некоторые неясности, является сдерживающим фактором для развития ПИФов недвижимости. Решения этой проблемы стоит ожидать после внесения изменений и дополнений в налоговое законодательство, связанных с особой формой ПИФа:
1) Налог на прибыль
Владельцы инвестиционных паев — юридические лица — уплачивают налог на прибыль при погашении и продаже инвестиционных паев.
2) Налог на имущество, входящее в состав ПИФа
Владельцы инвестиционных паев уплачивают налог на имущество пропорционально стоимости принадлежащих им инвестиционных паев.
3) НДС
Управляющая компания за счет собственного имущества платит НДС с суммы вознаграждения.
Отсутствие в Налоговом кодекса четких норм о взимании НДС с операций с имуществом, являющимся активом паевого инвестиционного фонда, приводит к следующим вариантам толкования этих норм налоговыми инспекциями, как в отношении обязанности уплачивать НДС, так и в отношении порядка его уплаты:
а) ПИФ не является юридическим лицом, а значит, не является налогоплательщиком, в том числе по НДС;
б) НДС по операциям с недвижимостью и правами на недвижимость должна уплачивать управляющая компания за счет имущества, являющегося активом ПИФа;
в) управляющая компания ПИФа уплачивает НДС за счет собственных средств.
В августе 2004 года приняты и с 1 января 2005 года вступают в силу поправки в Налоговый кодекс, в соответствии с которыми освобождены от НДС операции по реализации жилья. Это должно повысить привлекательность ЗПИФов жилой недвижимости.

Инвестиционный пай фонда, который выкупает вкладчик, — это именная ценная бумага, которая удостоверяет право ее владельца на долю в имуществе фонда. Каждый инвестиционный пай предоставляет владельцу одинаковый объем прав. Между пайщиками не существует никаких различий, кроме как в количестве принадлежащих им паев, а также в сроке владения ими. Учет прав пайщиков осуществляется в реестре владельцев инвестиционных паев. Каждый день управляющая компания рассчитывает стоимость одного пая, которая равна общей стоимости чистых активов паевого фонда, деленной на количество инвестиционных паев фонда, принадлежащих инвесторам.
Согласно российскому законодательству, существует несколько разновидностей паевых фондов: открытые, закрытые и интервальные. В зависимости от направления инвестирования средств различают еще несколько категорий фондов. Это фонды денежного рынка, облигаций, акций, смешанных инвестиций, особо рисковых (венчурных) инвестиций, недвижимости и собственно фонды фондов.
Открытые ПИФы оперируют на рынке акций и облигаций, закрытые занимаются венчурными проектами и недвижимостью.
Главное отличие открытого ПИФа заключается в том, что покупать и погашать паи можно в любое время. Поэтому активы этих фондов более ликвидны, чем активы других типов паевых фондов.
В интервальном ПИФе паи можно покупать и продавать исключительно в момент открытия и закрытия интервалов, которые должны открываться не реже одного раза в год.
Интервальные фонды в большей мере предназначены для инвестиций в низколиквидные активы: чаще всего это акции новых предприятий или закрытых акционерных обществ, жилищные сертификаты или права на недвижимое имущество.
Закрытые ПИФы позволяют вкладчикам приобретать и погашать паи исключительно в момент открытия и закрытия фонда. Изначально закрытые фонды были рассчитаны на некие довольно рискованные проекты и не предполагали массового участия вкладчиков. Однако в последнее время целый ряд закрытых фондов предлагает паи частным лицам.
Фонды недвижимости
Инвесторы всегда находятся в поисках новых способов получения прибыли. В последнее время самым актуальным направлением развития закрытых фондов стали инвестиции в недвижимость. Собрав необходимые для начала строительства или покупки объекта средства, фонд закрывается на срок от одного года до 15 лет (в зависимости от выбранной стратегии). По истечении этого срока пайщикам выплачиваются вложенные деньги и прибыль, если таковая была получена. Первые закрытые фонды недвижимости в России появились в 2003 году, после выхода постановления Федеральной комиссии по ценным бумагам, регламентирующего их работу. Сегодня на рынке действует более 40 ПИФов недвижимости, занимающихся строительством и управлением объектами.
Недвижимость всегда считалась надежным вложением средств, в то время как валютный и фондовый рынок продемонстрировали, что их положение недостаточно устойчиво. Интерес общественности к ПИФам недвижимости, возросший в прошлом году, объясняется рядом объективных причин, основные из которых — падение курса доллара и снижение ставок по банковским депозитам. Привычные инвестиционные инструменты потеряли былую привлекательность.

Артем ЦОГОЕВ,
Исполнительный директор управляющей компании «Blackwood Фонды недвижимости»:

— Не так давно президентом России был подписан документ, касающийся прав собственности на имущество, согласно которому собственниками недвижимости, входящей в состав фонда, являются пайщики этого фонда. То есть по закону пайщики обладают правом общедолевой собственности. Этот вопрос решен.
Остались вопросы с выплатой НДС. Налоговые органы должны выработать четкий механизм взятия налогов с паевых инвестиционных фондов недвижимости. Это мнение всего сообщества. Мы все готовы платить налоги, но должно быть четкое официальное разъяснение, каким образом этот процесс должен осуществляться.

Но для того, чтобы самостоятельно инвестировать в недвижимость, необходима внушительная сумма для приобретения или строительства объекта. ПИФы делают инвестиции в недвижимость более доступными для потенциальных вкладчиков благодаря возможности коллективного инвестирования. Кроме того, летом 2004 года стабилизировалась ценовая ситуация на рынке жилья. Средняя цена 1 кв. м в сегменте жилой недвижимости в Москве составляет порядка $1,8 тыс., и до сегодняшнего момента эта цифра остается практически неизменной. То есть все, кто вложил средства в жилую недвижимость, за прошедшие полгода почти ничего не заработали.
«Сегодня московский рынок инвестиционных квартир оценивается в размере $300 млн, — говорит генеральный директор управляющей компании НВК Салават Халилов. — Остановка рынка все эти деньги законсервировала. И люди не знают, что теперь с вложенными средствами делать. Большинство фондов недвижимости начали инвестировать в сектор коммерческой недвижимости, который сейчас находится на подъеме».
Фонды недвижимости делятся на тех, кто строит, и тех, кто управляет недвижимостью. Первые получают доход от продажи построенного объекта, вторые — от сдачи готового здания в аренду. Существует и третий вид фондов, которые создаются собственниками недвижимости для управления своим имуществом для оптимизации налогообложения. Но пока на рынке подобных фондов — единицы. Дело в том, что ПИФ, не являясь юридическим лицом, не платит налог на добавленную стоимость и на имущество, а также имеет налоговые льготы в виде отсрочки уплаты налога на прибыль.
Налогообложение паевых фондов
Профессионалы рынка утверждают, что сегодня рынок ПИФов недвижимости полностью сформирован, неприятных неожиданностей пайщикам можно не бояться. Нерешенными остались некоторые проблемы в российском законодательстве, касающемся деятельности фондов.
Первая проблема заключается в том, что в законодательстве не прописан вопрос регистрации имущества на паевой инвестиционный фонд. Пока только одному фонду удалось зарегистрировать на себя объект недвижимости, однако регистрация прошла не в столице, а в Московской области.
Перед девелоперскими фондами стоит еще одна немаловажная проблема. В ноябре 2004 года Федеральная служба по фондовым рынкам подтвердила, что приобретение паевыми фондами инвестиционных контрактов на строительство является нарушением, поскольку оно не входит в перечень инструментов инвестирования. В феврале 2005 года рынок паевых инвестиционных фондов ожидает выхода в свет разъяснения по поводу участия ПИФов в договорах соинвестирования.
Однако профессионалы рынка паевых фондов не устают утверждать, что налоговые проблемы не смогут кардинально помешать развитию ПИФов. Более того, самих пайщиков они касаются в наименьшей степени.



Главная --> Публикации