Главная --> Публикации --> Диета для поглотителей Как правильно построить жилой дом? Акционеры делят сити Оказывается, идеи ипотеки не далеки от народа Начало архитектурного бума

Начальная цена жилья может продержаться пару недель, а может, и пару часов — все зависит от темпов продаж. После реализации 30–40% квартир цены на них повышаются, рост продолжается до завершения строительства. До этого момента инвесторам необходимо перечислить 20–30% стоимости выбранной недвижимости на банковский счет. При сдаче готовой квартиры происходит получение ипотечного кредита для покрытия полной стоимости квартиры, и именно в этот момент инвестор становится полноценным владельцем недвижимости.
На рынке имеются фирмы, занимающиеся перепродажей квартир в строящихся жилых домах. Они подгадывают их начало к моменту, когда реализовано порядка 95% квартир в доме. С помощью таких организаций инвестор может продать «зарезервированную» квартиру с прибылью от 70 до 150% еще до перехода ее в его владение.

Для тех, кто хочет не только купить квартиру в понравившейся новостройке, но и быстро увеличить свой капитал, покупка недвижимости «с чертежной доски» — самая выгодная инвестиция. Еще до начала строительства девелопер начинает реализацию квартир по цене намного ниже рыночной, чтобы доказать финансирующим краткосрочными кредитами банкам жизнеспособность проекта. Строители не пользуются деньгами частных инвесторов, внесенными за квартиру, — эти средства до завершения строительства и сдачи квартир собственникам находятся на отдельном счету условного депонирования, имеющем государственную гарантию.

Прекрасное далеко, не будь ко мне жестоко
Существует одно «но»: представленная выше схема приобретения квартиры в новостройке реальная, но только не в нашей стране. Нам до описанных схем, общепринятых в мировой практике, пока очень далеко, хотя вступивший в силу с 1 апреля закон о долевом строительстве и заставляет строительные организации заняться трансформацией существующих схем финансирования новостроек.
На сегодняшний день в России существует два способа приобрести квартиру в новостройке без 100%-ной оплаты ее стоимости — рассрочка и ипотека. С рассрочкой все достаточно просто. По словам руководителя направления новостроек ЗАО «Корпорация МИАН» Олега Коленькова, типичная схема покупки квартиры в рассрочку сегодня выглядит следующим образом: первый взнос составляет 30–50% стоимости квартиры (в редких случаях он может равняться и 20%), остальные платежи погашаются равными долями в течение 3–6 месяцев.
В ряде случаев, когда речь идет о долгом цикле возведения большого дома, застройщики готовы идти на более длительную рассрочку, поскольку время строительства такого здания может составлять от полутора до двух лет. Одним из основных условий такого вида кредитования является требование полного погашения долга до сдачи дома государственной комиссии. Обычно рассрочка предоставляется под 1–2% оставшейся стоимости квартиры в месяц. Иногда, если время рассрочки не превышает трех месяцев, может быть предоставлен и беспроцентный кредит.

Для инвесторов становится возможным резервировать квартиру, внося лишь 10% изначальной цены на депозитный счет. Когда дом вырастает до этажа, на котором располагается квартира покупателя, он должен внести следующие 10% на депозитный счет, а к моменту сдачи квартиры «под ключ» внести еще 10%. На оставшиеся же 70% он без проблем получит ипотечный кредит в одном из многочисленных банков, выбрав из более чем 30 различных программ. Эти программы учитывают финансовые возможности кредитора и его планы по использованию приобретаемого объекта недвижимости (покупается ли квартира для проживания, для сдачи в аренду или в инвестиционных целях). Процентные ставки по кредитам колеблются в зависимости от этого от 1,25% (минимальная, при определенных условиях) до 6–7% годовых. Ипотечный кредит выдается на срок до 30 лет. На сегодняшний день наиболее распространена фиксированная ставка (она не меняется весь срок кредитования) — 6% годовых.

Что касается штрафных санкций, то обычно за просрочку платежей на 5–10 дней начисляются пени. В случаях более продолжительного нарушения условий кредитования продавец имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Правда, с 1 апреля это можно сделать только через суд — подобный вариант оговорен в новом законе об участии в долевом строительстве.
Сделка по покупке квартиры в рассрочку регламентируется точно так же, как и при стопроцентной оплате квартиры — договором между правообладателем и покупателем. То есть заключается один из наиболее распространенных сегодня видов договоров: либо инвестирования, либо участия в долевом строительстве, либо уступки права требования. Основным отличием рассрочки от ипотечного кредита на приобретение квартиры в новостройке является то, что не надо собирать какие-либо документальные подтверждения платежеспособности заемщика.

Впрочем, по словам О. Коленькова, встречаются и отклонения от стандартных схем: так, некоторые застройщики четко фиксируют срок первого и последнего платежа, а также проценты за рассрочку. Объемы и сроки остальных выплат в этом случае устанавливает сам покупатель.

Правда, есть еще один нюанс, малоприятный для покупателей новостроек, — размер первоначального взноса. Практически везде принят первоначальный взнос в размере 30% стоимости квартиры. При покупке жилья на вторичном рынке никаких сомнений и разночтений в определении этой суммы не возникает. С новостройками все сложнее.

Ипотека в новостройках: российский вариант
С заключением договора ипотечного кредитования при покупке квартиры в новостройке все не так просто, как может показаться на первый взгляд. Хотя спрос на ипотеку сегодня действительно велик и постоянно возрастает: по данным специалистов Национальной ипотечной компании, около 35% обратившихся в последнее время за кредитом клиентов интересовались именно покупкой квартир в новостройках. В принципе классическая схема при получении кредита на покупку недвижимости как на вторичном рынке, так и в новостройке выглядит абсолютно идентично. Кредит выдается физическому лицу, платежеспособность которого должна быть подтверждена, для чего потенциальный заемщик предоставляет в банк стандартный пакет документов. По словам начальника отдела ипотечного кредитования ЗАО «Корпорации МИАН» Сергея Махоткина, разница кроется лишь в процентных ставках — на сегодняшний день при покупке недвижимости в строящемся доме это 15% годовых и выше, при покупке квартиры, уже имеющей собственника, — от 9,9% годовых.

И то хорошо, и это неплохо
Так что же получается: рассрочка при покупке квартир в новостройках предпочтительнее ипотеки? Не хотелось бы делать столь категоричный вывод. Ведь у ипотеки есть одно существенное достоинство. С. Махоткин утверждает, что у строящихся объектов, по которым банки выдают ипотечные кредиты (а число таковых составляет не более 25% общего объема предложения квартир в новостройках), появляется дополнительная гарантия надежности. Ипотечные банки (новостройки, вследствие отсутствия необходимой правовой базы, сегодня кредитуют не более десяти банков) осуществляют серьезную проверку самих застройщиков, всей проектной документации и правильности оформления договоров аренды земельного участка, прежде чем соглашаются на выдачу ипотечных кредитов для приобретения квартиры в этом доме.

Один из наиболее распространенных сегодня договоров, заключаемых при покупке квартиры в строящемся доме, — договор уступки прав требования. Указанная в нем стоимость объекта недвижимости составляет порядка 70–80% той суммы, которую приходится заплатить покупателю. По этой причине в действительности первоначальный взнос покупателя, использующего ипотечный кредит, составляет порядка 40–45% стоимости приобретаемого им объекта недвижимости. В итоге получаются почти те же размеры первоначального взноса и процентных ставок, что и при покупке квартиры в рассрочку. Может быть, при ипотеке они немного ниже, зато ипотека предполагает сбор документов, затраты на страхование жизни и объекта — все это значительно повышает себестоимость использования кредита в отличие от рассрочки с ее практически нулевыми затратами по сопровождению заключения договора.

Плюс помимо простоты оформления договора есть и у рассрочки. Максимальная выгода от ее использования достигается в том случае, если покупатель использует следующую схему: внесение 20–30% стоимости квартиры — оформление договора рассрочки с отнесением выплаты оставшейся части на срок окончания строительства — продажа имеющейся в собственности покупателя квартиры — выплата оставшейся суммы. Несомненно, при этом варианте рассрочка является наиболее оптимальной и выгодной. В остальных случаях надо очень хорошо просчитать, что будет более эффективно — рассрочка или ипотека.

Поэтому покупатель может быть твердо уверен: если риэлтор, реализующий квартиры в понравившемся ему доме, предлагает в качестве дополнительной услуги возможность получения ипотечного кредита в каком-либо из частных банков, то рекламируемые застройщиком сроки строительства дома будут выполнены.
Кстати, словосочетание «частный банк» прозвучало в этом контексте отнюдь не случайно, поскольку один из главных операторов рынка ипотечного кредитования — Сбербанк — выдает кредиты на покупку практически любой московской новостройки. Но происходит это отнюдь не по той причине, что он проверяет всех московских строителей. Просто в основу его ипотечных программ заложен институт поручительства: для получения кредита необходимо поручительство двух людей, финансовая состоятельность которых не вызывает у банка сомнений. Именно они, а не порядочность застройщика становятся главной гарантией для Сбербанка.
Второй положительный момент ипотечного кредитования — воспользовавшись им, покупатель разносит выплаты по займу на срок от 3 до 15 лет, а не на 3–15 месяцев. Причем после завершения строительства ставки по ипотечному кредиту снижаются в среднем на 5%: если на этапе возведения дома они составляют 15–18% годовых, то по его окончании — 10–13%. Это уменьшение связано с тем, что после сдачи дома госкомиссии покупатель вступает в права собственности на квартиру, которая и становится объектом залога. Инвестиционные риски банка снижаются, что позволяет ему снизить процентные ставки.

известия: Как определить, нужно ли человеку срочно бросать грядки и бежать оформлять документы на землю?

Понятно, что самая интересная и правильная схема — описанная в самом начале статьи — та, которая применяется во всем мире. При ее использовании девелопер осуществляет строительство не на деньги клиентов, которые при любых форс-мажорных обстоятельствах будут возвращены им с закрытого счета депонирования, а целиком на банковские кредиты. По этой схеме до окончания строительства дома покупатель оплачивает не более 30% стоимости квартиры, что является скорее подтверждением его прав требования на нее, чем реальной покупкой. Для банка в этом случае лучшей гарантией кредита становится право собственности на землю, на которой застройщик осуществляет возведение жилого дома и которая при невыполнении им условий кредита перейдет в собственность банка.
Введение в России частной собственности на землю, входящую в состав муниципальных образований, явится, безусловно, основой для мощного рывка в развитии системы ипотечного кредитования. Когда это произойдет? Пока большинство специалистов уверены, что не ранее следующих выборов. А жаль: совсем не хочется вспоминать слова классика, известные всем со школьных уроков литературы: «только жить в эту пору прекрасную…»
Наступивший дачный сезон в Подмосковье обещает быть нервным и хлопотным. Вступивший в силу Земельный кодекс подписал окончательный приговор советскому суррогату частной собственности на землю - праву бессрочного пользования землей. Это понятие прекращает свое существование 1 января 2006 года. Значит, за оставшиеся полгода владельцы земельных участков - юридические лица, которые до сих пор не имеют документа о праве собственности на участок, должны эту бумагу выправить. Иначе земля будет автоматически считаться государственной. Среди членов подмосковных садоводческих товариществ наблюдается легкий ажиотаж вокруг срочной приватизации участков, спрос на услуги землемеров резко подскочил. В обстановке всеобщей суеты можно легко поддаться панике. Кому стоит суетиться, а кому можно спокойно продолжать пропалывать грядки? Как быть, если на участок нет вообще никаких документов? Из чего складывается стоимость переоформления документов на дачный участок? Об этом создатель информационного проекта Садоводческое некоммерческое товарищество - юрист Светлана Мухина рассказала в интервью корреспонденту Известий Анне Гараненко.

известия: Если такого акта нет, а есть документ о передаче земли на праве бессрочного пользования?

Светлана Мухина: Первым делом нужно найти все документы на участок, которые человек когда-либо получал. Если в бумагах обнаружится свидетельство о собственности, хотя бы временное - в народе их прозвали голубые (иногда розовые) фантики за цвет бумаги, - можно не волноваться и продолжать прополку. Нужно также проверить документы об отводе земель, которые хранятся у председателя садоводческого товарищества (их можно также найти в архиве местного земельного комитета). Самый распространенный вариант таких документов - акт о передаче земли в коллективно-совместную собственность. Решающим моментом является слово собственность. Если есть акт местных властей о передаче земли в собственность - неважно, товариществу или отдельным гражданам, - все в порядке.

известия: Куда надо бежать и что делать?

Мухина: Если документ выдан гражданину, можно не волноваться - для физических лиц приватизация не ограничена никакими сроками. А вот если вы обнаружили акт о передаче земли на праве бессрочного пользования садоводческому товариществу или, что еще хуже, предприятию под коллективное садоводство - надо срочно переоформлять землю в собственность.

известия: Судиться решится не всякий. Что будет, если гражданин не пойдет ни в суд, ни в земельный комитет, а просто оставит все как есть?

Мухина: У членов товарищества есть право бесплатной приватизации - значит, надо обращаться в местные земельные органы и оформлять ее. Если земля закреплена за предприятием, права на приватизацию граждане не имеют, поскольку земля принадлежит совершенно иному юридическому лицу. Есть два пути. Первый - обратиться к предприятию и выхлопотать у его руководства ходатайство в местные органы власти, чтобы эти земли перезакрепили за садовым товариществом. Второй - обратиться в суд за признанием факта приобретательной давности или непосредственно за признанием собственности.

известия: По вашей оценке, насколько много в Подмосковье таких критических дачных поселков?

Мухина: 1 января он фактически окажется в ситуации самозахвата - его будут считать недобросовестным пользователем земли. Кроме того, ему смогут назначить арендную плату за участок, в который он годами вкладывал силы и средства.

известия: По вашим оценкам, сколько стоит приватизация дачного участка? Один из чиновников Дмитровского района называл цифру 80 тыс. рублей за 6 соток.

Мухина: Насколько я знаю, в Московской области порядка 500 садоводческих товариществ имеют свидетельства о бессрочном пользовании землей - примерно 15% всех подмосковных дачников.

Вчера наконец-то решилась судьба гостиницы "Москва". Ее все-таки построят и именно так, как и сначала планировалось, - по первоначальному проекту архитектора Щусева.

Мухина: Скорее всего чиновник имел в виду выкупную стоимость земли. В случае бесплатной приватизации оформление документов стоит 200-300 долларов с владельца, если действовать законными методами. Львиную долю составляет оплата межевания, производства землеустроительных работ. Остальное - различные справки, пошлины. Многие товарищества заключают договор с риэлторским агентством, чтобы самим не бегать по инстанциям, - это еще 100-200 долларов с человека.

За три месяца, прошедшие после того, как была озвучена эта мысль, мало кто остался в стороне от ее обсуждения. Первыми в поддержку мэра откликнулась Мосгордума. Например, депутат Евгений Бунимович заявил: "Благодаря ей появился исторический шанс не закрывать этим серым кубом кремлевской перспективы". Даже общественное движение "Комитет в защиту москвичей", как правило, выступающий в роли оппозиции к правительству Москвы, и тот высказался "за". А фракция "Родина", также поддержав инициативу столичного градоначальника, попробовала привлечь на свою сторону и Комитет Госдумы по культуре .

Правда, потом у Юрия Лужкова родилась весьма экзотическая идея - оставить появившуюся на ее месте площадь свободной. Поделился он ею, будучи с визитом в Брюсселе. Тогда же и сказал, что "будет думать", так как "когда принимал решение о сносе, то обещал возвести гостиницу на том же месте в том же облике, а обещания свои привык выполнять". "И все же если будут иметь место серьезные аргументы городского сообщества, экспертов, архитекторов и проектировщиков и, что немаловажно, инвесторы, вложившие деньги в снос и реконструкцию гостиницы, тоже согласятся", то Москва сможет заполучить рядом с Кремлем уникальное пространство.

Конец страстям Лужков положил весьма прозаично. Вчера он встретился с руководством австрийского банка HIPO Investmet Bank - владельцем 100 процентов акций компании - инвестора строительства спорной гостиницы. Узнав, что деньги, необходимые на возведение отеля, стоимость которого оценивается в 250-300 миллионов долларов, собраны, мэр со своей стороны подтвердил взятые городом еще в 2003 году обязательства по его восстановлению. Итогом встречи стало дополнительное соглашение, подписанное с правлением банка. "Мы должны быть уверены в том, что инвестор выполнит свои обязательства, как и инвестор в том, что правительство Москвы не откажется строить "Москву", - сказал Орджоникидзе.

Правда, безуспешно, на что Лужков, бывший в это время еще на рождественских каникулах, сказал: "Ну, этот вопрос не депутатам решать, а Москве и москвичам". Впрочем, и других противников неожиданного проекта тоже хватало. Был в их рядах и директор Института искусствознания Алексей Комеч, переживавший, что огромное пространство поглотит Театральную площадь - творение Осипа Бове, и министр культуры и массовых коммуникаций РФ Александр Соколов, полагавший, что "если изначально была финансово просчитанная комбинация, то потом несолидно выглядит любое кардинальное изменение". В общем, как сообщил Иосиф Орджоникидзе, за минувшие с момента заявления мэра три месяца мнения москвичей по поводу, чему же быть: площади или гостинице, разделились примерно поровну.

- Правильное решение, - считает президент Российской академии архитектуры и строительных наук Александр Кудрявцев. И объяснил свою позицию корреспонденту "РГ":

Закономерен вопрос: что же перетянуло "красивые виды, от которых дух захватывает", при принятии такого решения? "Целесообразность, - объяснил Орджоникидзе. - Инвестор полностью готов взять на себя возрождение отеля, причем гарантирует его пуск уже в 2007 году. Для Москвы же совсем нелишне иметь тысячу номеров на 1500 гостиничных мест, особенно в преддверии Олимпиады-2012".

Лишь строители все это время, пока кипели страсти, как ни в чем не бывало, продолжали заниматься подземным пространством. "Эти работы нужно делать в случае, если гостиницы не будет, а будет построен лишь подземный паркинг, и в случае, если отель все-таки решат возвести", - объяснял глава столичного стройкомплекса первый зам. мэра Владимир Ресин. И, как видим, не прогадал.
В ближайшие три-четыре года российский гостиничный рынок ожидает всплеск активности. Уже сегодня в ряде регионов гостиничный бизнес развивается более динамично, чем другие сектора рынка недвижимости. Наибольшая активность гостиничного строительства отмечается в Москве и Санкт-Петербурге, ряде городов-миллионников, а также в Краснодарском крае. Однако в скором времени интерес к гостиничному строительству появится и в других регионах.

- Москва всегда строилась вокруг Красной, Вознесенской и Манежной площадей. Здесь никогда не было пустоты. Вся дальнейшая расчистка в ходе уничтожения Охотного Ряда, улицы Моховой с ее прежними высококлассными гостиницами и других объектов насильственно изменила облик столицы. В итоге здесь остались лишь "Москва" и Манеж, а Москва историческая превратилась в Москву социалистическую, построенную по канонам имперской архитектуры. Дальнейшая расчистка превратила бы это пространство в плац-парад - худшую реализацию идей петербургских пространств. Впрочем, в таком размере его было бы многовато и для Питера. А для Москвы значило бы полное уничтожение ее памяти.

Об интересе к гостиничному бизнесу заявляют помимо крупных международных сетей и российские компании, часть из которых таким образом стремится диверсифицировать свой бизнес. Например, в развитие одного из самых известных российских курортов – "Красной поляны"– инвестируют средства "Газпром" и "Интеррос". А компания "Русские отели", входящая в состав холдинга "Базовый элемент", не так давно заявила о намерении построить в Новосибирске гостиницу, управлять которой станет южноафриканский оператор Protea.

Остановиться негде

Отель «Катерина» в Москве – один из первых примеров частных инвестиций в гостиничную отрасль. Сейчас ее владельцы осваивают окрестности Сочи
Совершенно иная ситуация складывается в российских регионах. В отличие от рынка Москвы там активно развивается сегмент мини-отелей и гостиниц среднего ценового уровня. Причем в регионах, где размещается бизнес крупных предприятий, гостиницы растут как грибы после дождя. В одном только Ханты-Мансийске на 50 тыс. жителей приходится свыше десяти отелей.

Впрочем, особый интерес сейчас представляет московский рынок: по оценке экспертов компании Hotel Consulting and Development Group, здесь сейчас складывается исключительно благоприятная ситуация для вхождения на рынок новых игроков. В столице сегодня самый высокий среди европейских стран уровень максимальной первоначальной доходности гостиниц – 13,6%. Однако многое зависит от политики местных властей: желание одним махом избавиться от устаревшего номерного фонда уже сейчас приводит к возникновению дефицита номеров и удорожанию размещения в действующих гостиницах.

В то же время есть рынки, которые для международных сетей не представляют интереса, зато привлекательны для местных игроков. Прежде всего это Приэльбрусье. Речь идет об объектах среднего класса с небольшой вместимостью. Правда, тут есть своя особенность: зачастую, по словам Марины Смирновой, мини-гостиницы сложно назвать таковыми – из-за низкого качества обслуживания.

Эксперты в сфере гостиничного строительства отмечают, что сегодня региональные рынки достигают той точки развития, когда становятся интересны международным компаниям. "Сейчас Екатеринбург – третья столица по количеству сетевых гостиниц,– утверждает заместитель генерального директора компании Hotel Consulting and Development Group Марина Смирнова.– Там представлены Accor, Protea, SAS Rezidor. Активность на рынке отмечается в Нижнем Новгороде, где работает Park Inn, в Калининграде, Астрахани, Воронеже, Липецке, Казани. Но далеко не каждый региональный рынок способен генерировать спрос на гостиницы, находящиеся в управлении международных сетей. Поэтому они предпочитают концентрироваться в городах-миллионниках, где есть большой туристический поток".

В складывающихся условиях, по мнению Марины Смирновой, только масштабные проекты могут дать сопоставимую с вложениями прибыль и генерировать объемы. Но достигается это не одним десятком проектов, что в принципе демонстрирует Краснодарский край. Несколько лет назад здесь была утверждена "Градостроительная концепция размещения, проектирования, строительства и эксплуатации объектов гостиничной инфраструктуры на территории Большого Сочи". Сейчас в рамках этой программы идет реструктуризация гостиничной инфраструктуры курортного города. В частности, реконструируются гостиница "Чайка" – ее заменит многофункциональный центр "Чайка Плаза", а затем и гостиница "Москва", которая сменит название на "Сочи Плаза". Оба эти проекта реализует компания "Юмако" (в Москве она владеет небольшой гостиницей "Катерина".– "Ъ-Дом"). А в этом году управляющая компания "Новая площадь", входящая в группу компаний VMP Corp., приступит к реализации проектов по строительству гостиничных комплексов в Красной Поляне и Лазаревском районе города Сочи.

Место вложения

Результаты такой активности инвесторов не заставили себя ждать: по данным "АСТА Элит", стоимость земли в районе "Красной поляны" за период с 1998 по 2004 год выросла в 12-15 раз и достигает $18 тыс. за сотку. Только газификация горнолыжного курорта подняла цены на землю в полтора-два раза. В это же время стоимость земли в престижных районах Большого Сочи выросли в четыре-пять раз.

К горнолыжному курорту "Красная поляна" интерес проявили едва ли не все крупнейшие отечественные крупные компании. "Активную работу на нем ведут 'Интеко', 'Интеррос', 'Газпром' и другие,– рассказывает генеральный директор компании 'АСТА Элит' Андрей Морозов.– Компания по девелопменту горнолыжного курорта 'Роза Хутор', принадлежащая холдинговой компании 'Интеррос', признана победителем в конкурсе на получение прав долгосрочной аренды земельных участков Сочинского национального парка. Планируемый объем инвестиций в развитие курорта 'Красная поляна' составит около $100 млн".

Очевидно, что Россия – огромный рынок, который только предстоит заполнить гостиницами. Однако многое в данном вопросе зависит от внутренней политики и активности отечественных инвесторов и девелоперов. "Многие западные гостиничные операторы неоднократно заявляли о своем желании инвестировать в строительство гостиниц на территории России,– рассказывает глава группы компаний 'Юмако' Тимофей Лесин.– Представители группы Accor неоднократно делали подобные заявления, компания SAS Rezidor в прошлом году объявляла о своем намерении построить в России как минимум 50 отелей. Но западные операторы придут позже, когда в России сформируются национальные сети отелей, которые можно будет впоследствии выкупить".

Гостиницы завтрашнего дня

"На гостиницах можно озолотиться"

По мнению Тимофея Лесина, на фоне активного развития туризма можно ожидать увеличения вливаний в гостиничный бизнес в ближайшие три-четыре года. И в первую очередь это будет касаться регионов, обладающих туристическими возможностями, и курортных зон, а также крупных промышленных центров, гостиничный фонд которых в своем подавляющем большинстве морально и физически изношен.

– Столичные власти много говорят о необходимости строительства гостиниц. Но кто действительно заинтересован в этом? В прошлом году много говорилось о том, что префекты административных округов в этом не заинтересованы, да и программа по привлечению приоритетных партнеров в этой области не реализована. Почему так произошло?
– Москва активно пытается получить право на проведение Олимпиады в 2012 году. Поэтому появляются программы по увеличению гостиничного номерного фонда, но мэру пока не удается заставить их работать. Сходная ситуация развивается и в Санкт-Петербурге. Там активное строительство гостиниц началось накануне 300-летия города и сейчас идет на спад. В сущности, гостиничный рынок по всей России находится на невысоком уровне, и события на нем носят спорадический характер.

Об особенностях столичного гостиничного рынка корреспонденту "Ъ-Дома" АННЕ ИВАНОВОЙ рассказала старший вице-президент компании Jones Lang La Salle Hotels МАРИНА УСЕНКО.

– Тем не менее на столичном рынке существует ряд громких проектов: реконструируются крупнейшие гостиницы города – "Интурист", "Москва", на очереди "Россия"...
– Логически вокруг Кремля скоро не останется дешевых мест. Если ты хочешь жить в центре Москвы, видеть Кремль из окон, тебе надо платить соответствующую премию за это. Поэтому так или иначе все эти гостиницы будут заменены дорогими отелями, а те люди, которые не готовы за них платить, будут вынуждены искать что-то подальше от центра и терпеть определенные неудобства.

Сегодня другие секторы сферы недвижимости приносят гораздо большие доходы, и потому гостиницы отодвигаются на второй план. В Москве инвестиции в офисную или торговую недвижимость вернутся в течение трех-шести лет. Что же касается гостиниц, то объем вложений в них намного больше. Кроме того, по отношению к остальным секторам недвижимости отели несут в себе больше рисков: если офисы сдают минимум на 11 месяцев, то гостиницу – каждый день. Значит, есть риски незаполнения номеров и, как следствие, недополучения прибыли.

– Инвесторы охотно выходят на московский гостиничный рынок?
– Пока интерес в основном проявляют гостиничные сети. Они, хотя и не выступают инвесторами, привносят определенные стандарты качества обслуживания. При том что они никогда не вкладывают собственные средства и работают на условиях договора управления, то есть перекладывают все риски на владельца, заинтересованность у них огромная. За гостиницу "Москва" была настоящая битва: в конкурсе участвовали пять международных сетей. То же самое, думаю, будет и с "Россией". Например, для компании Marriott International, которая выиграла конкурс по "Интуристу", было исключительно важно закрепиться на столичном московском рынке – непосредственно ими в Москве до недавнего времени управлялась только одна гостиница – Marriott Renessaince, а остальные с этой маркой работали по франшизе.

– Их почти одновременный вывод из эксплуатации отразился на рынке?
– Дефицит номеров уже есть. Туроператоры говорили об этом еще в прошлом году – как и в Санкт-Петербурге, в Москве ожидалось повышение цен на размещение на 30%. Впрочем, я слышала высказывание Юрия Лужкова о том, что все эти гостиницы настолько устарели, что использовать их дальше не было смысла. Пока есть инвесторы, в них заинтересованные, надо действовать.

– Насколько широко на рынке представлены отечественные компании?
– Удивительно, что их до сих пор так мало, ведь для них есть громадная ниша на рынке. Русские гораздо лучше понимают и знают менталитет населения, властей, имеют связи. Так что непонятно, почему этого не происходит. На сегодняшний день есть несколько российских управляющих компаний – "Юмако", "Интурист" и "Прогресс". Я не знаю, в чем фокус, ведь всем понятно, что на гостиницах можно озолотиться.

– То есть работой в Москве интересуются только крупные управляющие компании?
– У Accor, Starwood, Rezidor большие портфели брэндов, просто пока их негде размещать в Москве. К тому же мало кто из них соглашается работать по договору франчайзинга: они боятся доверять свой брэнд и репутацию кому-либо и стараются сами контролировать все процессы с тем, чтобы качество их марки не пострадало.



Главная --> Публикации