Главная --> Публикации --> Ипотека на загородную недвижимость Москва в твердой валюте От старшего к младшему... траншу В центре оправдывают себя только дорогие новостройки Земли меньше - порядка больше

О том, что группа компаний "Виктория" приняла решение о выводе на московский рынок одноименной сети супермаркетов, "Бизнесу" рассказал президент группы Николай Власенко. "Остальные наши форматы в Москве развиваются хорошо, мы решили, что пришло время выводить и "Викторию"",- говорит Власенко. По его словам, первая "Виктория" откроется в Москве до конца 2005 года в Южном Бутове. "Мы постоянно находимся в поиске участков под застройку",- добавляет президент "Виктории".

До конца 2006 года в Москве появится первая пришедшая из регионов сеть продуктовых супермаркетов. Как стало известно "Бизнесу", калининградская группа "Виктория" решила запустить в столице сеть магазинов под одноименным брэндом - ранее компания открывала в столице дискаунтеры "Дешево" и магазины-у-дома "Квартал". На рынке проект называют своевременным, однако предполагают, что компания может столкнуться с проблемами при поиске помещений.

"Виктория" присутствует на столичном рынке с апреля 2002 года. Сейчас в Москве работают 51 магазин-у-дома "Квартал" и 13 дискаунтеров "Дешево". Участники рынка считают, что "Виктория" вовремя запускает в Москве сеть супермаркетов. "Я чувствую, что насыщение московского рынка супермаркетов уже близко, это своевременный шаг: пока на рынке еще можно закрепиться",- говорит замгендиректора сети "12 месяцев" Октам Аликулов. Правильно, что они идут в спальные районы, сейчас это самое перспективное направление, добавляет Аликулов.

Менеджер по PR группы компаний Александр Плуховский уточнил, что до 2010 года "Виктория" планирует открыть в Москве десять "Викторий". Средняя торговая площадь одного магазина - около 2,5 тыс. кв. м. Объем инвестиций в открытие одной "Виктории" не раскрывается, аналитик ИК "Финам" Игорь Веретенников оценивает вложения в один магазин в $4-6 млн.

Октам Аликулов из "12 месяцев" отмечает, что самая серьезная проблема, с которой столкнется "Виктория",- отсутствие помещений. "Если мы и находим в Москве подходящие для нашего формата помещения, то арендные ставки там такие, что вывести супермаркет в ноль можно не раньше, чем за семь-восемь лет, а это нам не подходит, "Виктории", я думаю, тоже",- рассуждает Аликулов. Главная проблема сейчас - практически полное отсутствие подходящей недвижимости, соглашается Веретенников. "Впрочем, если "Виктория" будет строить магазины сама, эта проблема будет частично решена",- добавляет аналитик.
Еще одна потенциальная проблема "Виктории", по мнению Веретенникова,- низкий интерес жителей спальных районов к супермаркетам, они предпочитают дискаунтеры из-за низких цен: "В дорогие "спальники" им войти не удастся - там уже есть московские сети".

Гендиректор маркетингового агентства Advinter Ян Шайер отмечает, что вывод "Виктории" на московский рынок может быть вызван желанием владельцев увеличить стоимость холдинга. "Я не вижу других причин развивать сеть супермаркетов на конкурентном московском рынке",- говорит Шайер.
Вместе с тем все опрошенные "Бизнесом" эксперты отмечают, что закрепиться на московском рынке "Виктории" будет непросто. "Открывать полноценные супермаркеты сложнее, чем магазины малых форматов",- считает Веретенников из "Финама".

Приобщение к цивилизации

Группа компаний «Виктория» основана в 1993 году. В 2004 году оборот группы составил $377 млн. «Виктории» принадлежит 72 магазина-у-дома «Квартал» и 39 дискаунтеров «Дешево» в Москве, Калининграде, Санкт-Петербурге и Владимире. Также в Калининграде группе принадлежит четыре супермаркета «Виктория» и один магазин cashcarry под тем же брэндом.
Болгария уже давно стала заграницей. Страна, численность населения которой сравнима с количеством москвичей, лидирует в Европе по популярности инвестиций в недвижимость. Недавно Болгарию начали всерьез осваивать русские покупатели, которые видят в сравнительно дешевой болгарской недвижимости достойную альтернативу подмосковному загородному жилью.

Вот уже несколько лет в Болгарии действуют общенациональные программы, направленные на улучшение уровня жизни: Красивая Болгария, развития предпринимательства и др. Вступление в ЕС, как ожидается, принесет стране дополнительные блага. После того как Болгария станет членом Евросоюза, на протяжении трех лет стране будет выплачено 600 млн евро. Эти средства будут израсходованы на благоустройство городов и дорог.

25 апреля 2005 г. состоялось историческое для Болгарии событие: в Люксембурге был подписан договор о вступлении страны в Европейский союз с 1 января 2007 г. Эту новость в Болгарии встретили с восторгом. В каждом городе 25 апреля проходил свой, уникальный праздник. А Болгарский национальный банк даже отчеканил в память об этом знаменательном дне специальную монету номиналом 1,9 лева.

Пока цены на недвижимость в столице Болгарии и крупных городах все еще выгодно отличаются от московских. Например, апартаменты площадью 70 кв. м с двумя спальнями, террасой и живописным видом из окон на берегу Черного моря стоят от 85 000 до 120 000 евро. А дачный домик площадью 55 кв. м с земельным участком 20 соток где-нибудь в глубинке выставляется на продажу всего за 25 000 евро. Впрочем, покупателем такого рода недвижимости может стать либо стремящийся к уединению отставной олигарх, либо большой патриот Болгарии. Все остальные ищут ликвидную недвижимость в более востребованных районах страны.

Не пройдет вступление в ЕС бесследно и для болгарского рынка недвижимости. В преддверии 2007 г. этот рынок уже растет, по оценкам экспертов, на 25-35% в год. А в Софии цены на недвижимость в прошлом году поднялись на 40%. Все это позволит сравнительно дешевой в настоящее время болгарской недвижимости выйти на новый, европейский уровень цен.

В 2004 г. спрос на недвижимость, особенно в курортных районах страны, впервые превысил предложение. Количество сделок с недвижимостью в 2004 г. на 14% превысило аналогичный показатель за 2003 г. По данным Национального статистического агентства Болгарии, объем иностранных инвестиций в недвижимость составил в 2004 г. 216 млн евро, что в 2,2 раза больше, чем в 2003 г.

По данным болгарского агентства недвижимости Address (не менее распространенная в Болгарии марка, чем Миэль-Недвижимость в Москве), стоимость квартиры площадью 110 кв. м в обжитом районе Софии составляет 112 000 евро. Виллы в Варне, третьем по величине городе Болгарии, площадью 840 и 1000 кв. м, стоят 150 000 евро и 144 000 евро соответственно.

Болгарский горнолыжный курорт Банско постепенно завоевывает популярность в Европе. По масштабам освоения он напоминает нашу Красную Поляну. В Банско тоже ведется масштабное строительство курортной недвижимости. Инвесторы вкладывают средства не только собственно в объекты недвижимости, но и в оборудование горнолыжных трасс, рестораны и торговые комплексы. О том, что Банско всерьез хочет стать одним из самых популярных в Европе курортов, свидетельствует хотя бы то, что в текущем году здесь откроется отель Kempinski.

Новый Куршевель

Еще один жилой комплекс в Банско, Fortuna Apartment House, также будет сдан в эксплуатацию в конце текущего года. Здесь покупателям предлагаются апартаменты класса де-люкс, построенные в староболгарском стиле из дерева и природного камня. Апартаменты с одной и двумя спальнями площадью от 34 до 126 кв. м продаются по стартовой цене 1000 евро за 1 кв. м Квартира площадью 39,3 кв. м на 4-м этаже комплекса стоит 63 000 евро, а квартира площадью 104,9 кв. м на 3-м этаже комплекса с двумя террасами 136 000 евро.

Агентство недвижимости Address предлагает на продажу одно- и двухкомнатные апартаменты в комплексе Riverside Ski Resort (центральная часть Банско), строительство которого планируется завершить к концу 2005 г. Стоимость квартиры-студии составляет на сегодня 36 000 евро, а квартир с одной спальней 47 000 евро.

Стройки региона

Несмотря на преобладание английских и немецких покупателей, русские тоже прокладывают свою лыжню в Банско. По данным компании Address, в городе уже появляются русские деревни. Наши соотечественники покупают дома по соседству друг от друга и постепенно формируют русскую диаспору. Однако русские диаспоры еще не стали здесь нормой.

Значительная часть известных еще в советское время курортов Золотые Пески, Альбена, Солнечный Берег приватизированы. Здесь ведется масштабное гостиничное строительство: по всему Черноморскому побережью возводятся различные по размеру и категории отели. Только в прошлом году Приморский муниципалитет выдал разрешения на строительство 30 малых отелей. Масштабное строительство ведется также в Несебре и Созополе городах-памятниках, основанных еще в период расцвета Древней Греции. Многие из строящихся отелей напоминают маленькие городки, где есть все, кроме зеленых насаждений. Конечно, подобная ситуация не может не волновать туристов. Те, кто может заплатить значительную сумму за пребывание в 4-5-звездочном отеле, вряд ли захотят отдыхать с видом на стройку.

Подобно России, Болгария всегда славилась своими черноморскими курортами. Только в этом году на развитие национального туризма выделено около 1,5 млн евро. Это позволит профинансировать 31 проект, направленный на развитие туристической инфраструктуры страны. Болгарию открыли как курорт сравнительно недавно, в 1990-е гг. По словам Елены Велевой, менеджера болгарской туристской компании Фортуна, число гостиниц на Черноморском побережье Болгарии возросло за последние несколько лет со 115 до 170, а количество туристов в этом регионе увеличилось вдвое, с 24 000 до 35 000 человек. В целом, по данным Национального статистического агентства Болгарии, количество посетивших страну туристов возросло в 2003 г. на 18%, а в 2004 г. на 20%.

Жемчужины морские и горные

Скептики считают, что Болгарию может постигнуть судьба восточного побережья Испании районов Коста-Брава и Коста-дель-Соль, переживших бум девелопмента в 1970-е гг. Тогда туристы отреагировали на неблагоприятные изменения в инфраструктуре резко отрицательно. Между тем надежда на разумный компромисс остается. Им может стать принятие Акта о Черноморском побережье документа, который ограничивал бы застройку в 2-километровой от моря зоне.

Pioneer Development приобрела земельный участок под застройку и в Банско. Здешние апартаменты привлекут уже другую категорию покупателей любителей отдыха в горах.

Болгарские девелоперы активно осваивают курортные районы. Один из крупнейших в стране застройщиков и девелоперов болгарская компания Pioneer Development EOOD предлагает апартаменты в строящемся жилом комплексе Emerald (в переводе жемчужина) на берегу Черного моря. Архитектор комплекса компания Galchev Engineering уже проявила себя на рынке курортной недвижимости. Ее специалисты построили 5-звездочную гостиницу Helena Park в г. Солнечный Берег и уже инвестировали средства в 4-звездочный отель VegaVillage. Emerald строится на земельном участке площадью 5,6 га на месте бывшего пионерлагеря Равда, имевшего общегосударственное значение. Девелоперы стараются максимально сохранить атмосферу природного парка с растениями редких пород, с живописным частным песчаным пляжем и несколькими водными резервуарами. В пяти отдельных корпусах комплекса будет 763 апартамента. Все представленные в комплексе апартаменты можно разделить на четыре категории: студия площадью 35-55 кв. м, двухкомнатные апартаменты площадью 55-80 кв. м с двумя санузлами, трехкомнатные апартаменты площадью 80-110 кв. м с двумя санузлами и апартаменты класса люкс площадью до 190 кв. м. В комплексе предусмотрена собственная развитая инфраструктура: рестораны, бары, бассейны, в том числе подогреваемые, крытые и детский, многочисленные магазины и бутики, спортплощадки, круглосуточный медицинский центр. Пока среди покупателей Emerald мало русскоговорящих, но со временем их число может значительно возрасти.

Потенциал у курортной недвижимости в Болгарии еще высок. Этот рынок начал расти в 2003 г., когда страна всерьез задумалась о вступлении в ЕС. По данным агентства Address, цены на курортную недвижимость на Черноморском побережье только за 2003 г. увеличились почти вдвое. Недвижимость на первой линии стоит ориентировочно на 30% больше, чем просто недвижимость с видом на море.

Строительная компания MP Group предлагает на продажу апартаменты и таун-хаусы в жилом комплексе Apollonia Beach, расположенном в 50 м от пляжа и в 2 км от исторического центра г. Созополь. Размер первоначального взноса 25% от стоимости, недвижимость продается по цене от 950 евро за 1 кв. м. В комплексе будет своя инфраструктура ресторан, детская площадка и общий бассейн. По словам менеджера по продажам компании MP Group Натальи Гладких, уже осенью этого года компания приступит к строительству еще одного жилого комплекса Royal Bay, который будет возведен в г.
Солнечный Берег. Там же ведет строительство еще один крупный болгарский девелопер компания Fort Noks Ltd. По словам менеджера по продажам компании Вяры Данчевой, в середине лета состоится официальное открытие сразу трех жилых комплексов Green Fort, Messambria Fort Beach и Privilege Fort Beach. Последний проект известен не только в Болгарии, но и в России, в 2004 г. он занял 2-е место на IX Международной выставке архитектуры и дизайна АрхМосква в конкурсе Золотое сечение.

Интернационал инвесторов

Практика сдачи курортной недвижимости в аренду управляющей компании, весьма распространенная за рубежом, недавно начала появляться и в Болгарии. И здесь налицо преимущества растущего рынка: если на Лазурном берегу или в Испании управляющая компания гарантирует от сдачи апартаментов в аренду доход до 4% годовых, то в Болгарии до 7% и выше. Например, девелоперы Fortuna Apartment House обещают обеспечить 9%-ный годовой доход арендодателям, а Pioneer Development 7%-ный. По мнению коммерческого директора компании Pioneer Development Янко Крастева, обеспечить доходы от круглогодичной аренды может сотрудничество Pioneer Development с крупнейшими туроператорами компаниями TUI, Thomas Cook-Neckerman, First Choice Holidays и Balkan Holidays.

Схожую с Россией политику Болгария проводит и по земельным вопросам. Земля в Болгарии не продается нерезидентам. Купить земельный участок может только болгарское юридическое лицо. Оно даже может впоследствии изменить предназначение участка на территории, предназначенной для строительства дачных и жилых комплексов. Нерезиденты (как юридические, так и физические лица) могут арендовать земельный участок, но не более чем на 10 лет.

Как и в России, в Болгарии царит режим регистрации (аналог российской прописки). Право на постоянное проживание в стране и право беспрепятственно въезжать в страну и выезжать из нее, согласно вступившему в силу 4 февраля 2005 г. Закону о нерезидентах (статья 25), имеют лишь те, кто приобрел в Болгарии недвижимость стоимостью свыше $500 000.

Национальный состав инвесторов в болгарскую недвижимость формируется в русле мировых тенденций это все те же англичане, немцы и ирландцы. Правда, Болгария явно тяготеет к Германии: в каждой уважающей себя гостинице есть Библия на немецком языке. Немцы инвестируют все большие суммы, нередко скупая комплексы апартаментов или квартир в жилых домах. Самые известные немецкие инвесторы концерны TUI, ITS, Neckermann и др.

Впрочем, рыночная стоимость земли в Болгарии уже достигает 100 евро за 1 кв. м, т. е. 10 000 евро за сотку. Это обычная цена на землю в востребованных районах страны, сообщили Ведомостям в отделении Банско агентства Address. Чтобы приобрести земельный участок под строительство, мы расселяли более 100 собственников, выплачивая им денежную компенсацию из расчета 100 евро за 1 кв. м, рассказывает Янко Крастев.

Англичане покупают сразу несколько апартаментов, говорит Янко Крастев. Почти никогда не ездят на место сами, всем занимается адвокат. Дело здесь не только в практике, но и в том, что инвестиции в подобные апартаменты гарантированно и быстро окупаются в том случае, когда приобретено несколько объектов. Действует механизм Купи три, четвертый бесплатно.

Английские инвесторы покупают Болгарию, просто бронируя интересующие их апартаменты через Интернет, утверждает менеджер по продажам недвижимости одного из риэлторских агентств на условиях анонимности. Действительно, в Великобритании всерьез интересуются инвестиционными возможностями будущего члена ЕС. 10 ноября 2004 г. в Лондоне даже был образован специальный клуб Открой Болгарию. На первом его заседании собралось свыше 100 английских, ирландских и болгарских инвесторов и туроператоров, продемонстрировавших живой интерес к болгарской недвижимости. Все они признали, что Болгария является хитом в Европе. В свое время подобной оценки удостаивались Испания, Португалия, Греция и Кипр.

И все-таки главными плюсами приобретения недвижимости в Болгарии являются относительная дешевизна недвижимости и близость к Москве. Сегодня спрос на недвижимость в Болгарии большой, говорит консультант по элитной недвижимости российского офиса Knight Frank (агента по продаже Emerald в России) Марина Синягина. Многие рассматривают недвижимость здесь как альтернативу дачному дому. С каждым годом все больше наших соотечественников устремляется в Болгарию. Для русских Болгария открылась недавно, говорит Наталья Гладких. Но они уже успели занять значительное место (до 25%) в общей массе покупателей.

У русских другой менталитет. Пожилая семейная пара присматривает себе апартаменты для постоянного места жительства. Покупку финансирует их дочь, топ-менеджер одной из крупнейших российских компаний реального сектора экономики. В итоге супруги останавливаются на апартаментах в Emerald. Квартира с двумя спальнями площадью около 70 кв. м с террасой, из окон которой открывается вид на море, стоит на сегодняшний день всего около 100 000 евро (т. е. 1428 евро за 1 кв. м). Стоимость объекта подобного класса очень низкая для Европы. На вопрос, почему они выбрали именно Болгарию, объездив половину Европы, покупательница отвечает: Эта страна нам ближе, роднее и понятнее. Кроме того, Болгария ближе и в географическом отношении. Квартира приобретается для собственных нужд. Мы не хотим сдавать ее в аренду и получать за это дивиденды, говорят супруги. Будем постоянно жить там, иногда уезжая на родину, будем принимать гостей детей, внуков с семьями.

Итог первый

С момента вступления в силу федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” (далее — “О долевом строительстве…”) прошло уже больше двух месяцев. Пора подвести первые неутешительные итоги и оценить складывающуюся ситуацию на рынке.

Зато опять никто не обратил внимания, что для обсуждения мер по стимулированию ипотеки не пригласили представителей профильного бизнеса, например ипотечного банкира или крупного риэлтора, знакомых с реальной, а не мнимой чиновниками ситуацией. Очевидно, с таким подходом не приходится ожидать радужных перспектив для ипотечного кредитования. Тем более что Минфином РФ предложено с 2006 г. прекратить практику предоставления госгарантий специально созданному для развития ипотеки АИЖК.

Как и следовало ожидать, начала обещанного обвала цен на московские метры не произошло, как не произошло и скачка цен. “Заклинатели роста” так вдохновенно засоряли информационное пространство условно обоснованными выводами о дальнейшей судьбе рынка, что за этим фоном недостаточное освещение получило заседание президиума Госсовета РФ по вопросу “доступного жилья”. А зря, только специализированная пресса могла бы взвешенно, без неуместного пафоса и протокольных кадров информировать целевую аудиторию. Из репортажей государственных телеканалов можно было почерпнуть минимум содержательной информации — одни только неудачно надерганные из контекста тезисы. Впору было ожидать от потребителя прошлогодней реакции — решимости ждать “доступного жилья”, но была растиражирована идея, что ставку по ипотечным кредитам хорошо бы снизить да и первоначальный взнос уменьшить. А ипотека, как известно, сегодня по-прежнему погоды на рынке не делает. Поэтому впечатления на потребителя эти идеи не произвели и энтузиазма от скорого наступления светлого будущего не возникло.

Итог второй

Чиновники оккупировали площадку для законодательных инициатив, опасаясь допустить к дискуссии профессиональных игроков. В итоге эта “монополия” не пойдет на пользу ни государству, ни обществу.

Другая компания из числа лидеров панельного домостроения предлагает заключить договор предварительной купли-продажи, имеющий существенные юридические огрехи и составленный так, что застройщик по нему не несет никакой маломальской ответственности перед потребителем. А договор уступки не проходит государственную регистрацию. Прямого нарушения закона в такой практике нет, но только в отношении площадок, полученных застройщиком до 1 апреля (это прописано в нормах). Надо отметить, что перед подписанием таких договоров следует проводить их юридическую экспертизу. Однако отсутствие в названном документе прописанных сроков передачи объекта клиенту и без того прямо свидетельствует в пользу отказа от подписания вышеозначенной бумаги.

Масштаб расцвета серых схем после вступления в силу закона “О долевом строительстве…” превзошел все прогнозы. Тут стоит подробно описать основные схемы, используемые не только откровенно мошенническими организациями, но и серьезными и надежными застройщиками. Самая “безобидная” уловка — предложение заключить договор о соинвестировании задним числом. Поразительно, но в использовании этого приема была замечена довольно известная строительная компания, уличить которую напрямую, впрочем, невозможно — формально площадка оформлена на ООО, которое имеет с компанией отношения “заказчик — подрядчик”. После того как рынку стал широко известен этот факт, подобная практика была прекращена в 20-х числах апреля.

Каких-либо серьезных трудностей выпустить вексель не составляет, достаточно записи в уставе о возможности осуществления такой деятельности. Суть в том, что вексель представляет собой долговое обязательство векселедателя перед векселедержателем, но это не обязывает лицо, выпустившее вексель, в качестве оплаты данного долга предоставить векселедержателю квадратные метры.

Самой распространенной серой схемой становится заключение предварительного договора о намерениях, но с оплатой еще не построенной квартиры через покупку у владельца инвестиционных прав на площадку (владельцем инвестиционных прав и векселедателем может быть любое юридическое лицо — банк, застройщик и др.) векселя, который затем обменивается на квартиру. Определенного мнения о том, нарушает ли эта схема закон при использовании ее в отношении подпадающих под 214-й закон площадок, нет. Но очевиден огромный риск для покупателя.

Когда все эти аргументы предъявляются юристам застройщиков, работающих по этой схеме, они, краснея, на словах коротко поясняют, что, как только будут получены все разрешения (акт разрешенного использования для Москвы), они разместят на сайте и/или в СМИ проектную декларацию и немедленно с потребителем будет заключен стандартный договор о долевом строительстве…

Конечная же цель держателя векселя заключается в последующем его обмене на квартиру и оговорена в договоре о намерениях с векселедателем. В случае невыполнения обязательств застройщика-векселедателя перед векселедержателем по обмену векселя на квартиру первый в лучшем случае вернет стоимость векселя, а не рыночную цену квартиры, которая за время строительства уже успела подорожать. Существует реальная угроза, что фискальные органы будут трактовать эту схему как притворную сделку. Таким образом, покупатель является, с одной стороны, заложником добросовестности векселедержателя, а с другой — рискует из-за неопределенности, ведь пока не ясно, какую позицию займут судебные, правоохранительные или фискальные органы в случае конфликта между сторонами или проведения проверки.

С одной стороны, складывающаяся практика говорит в пользу внесения изменений и дополнений в 214-й закон, с другой — она дает дополнительные аргументы сторонникам усиления контроля над застройщиками со стороны государства. Отнюдь не очевидно, что откровенный саботаж закона приведет к принятию оптимальных для застройщиков поправок. Зато теперь сложно предъявить претензии в несправедливости данного Государственно-правовым управлением президента РФ заключения за подписью помощника президента Ларисы Брычевой на проект поправок Бооса — Резника: “Четко просматривается тенденция усиления защиты прав интересов застройщика, в том числе за счет снижения уровня правовой защищенности дольщика (в большинстве случаев гражданина)”.

Как бы то ни было, Росрегистрация не зарегистрировала до мая ни одного договора “О долевом строительстве…”. Мягко говоря, пока потребителю предлагаются условия зачастую худшие, чем были до 1 апреля. Где в таком случае обещанная правовая защита, не ясно.

Стала очевидной необоснованность теории “расслоения рынка жилой московской недвижимости”. К этому выводу подтолкнули начало очевидного роста цен на самое недорогое жилье и торможение цен в секторах элитного жилья и жилья бизнес-класса. Оба события обусловлены спросом. В первом случае это сезонный рост спроса, во втором — реакция на необоснованный, технический рост цен в предыдущие периоды, который и был интерпретирован как “расслоение”.

Итог третий

Главный миф весны 2005 г. был следующий: “Среди прочего на участника долевого строительства налагается дополнительный НДС в размере 18%. Если данная норма действительно вступит в силу, то цена квадратного метра увеличится как минимум на этот же показатель”. Этот замысловатый апрельский тезис был взят из рекламного модуля компании “ДОН-Строй”. В действительности НДС начисляется на “добавленную стоимость”, т. е. разницу между фактически понесенными затратами застройщика и ценой продажи дольщику. Неужели себестоимость квадратного метра жилья от “ДОН-Строя” стремится к нулю? Опять же все это касается объектов, площадки под которые выделены после 1 апреля.

В самой ближайшей перспективе рынок ожидает рост строительной себестоимости на 6-8% из-за распространения практики предоплаты за поставки цемента и повышения отпускных цен, введенной “Евроцементом” и другими крупными производителями. Очевидно, что компенсационный рост цен на новостройки составит не менее 2-3%, не учитывая стоимости заемных денежных средств для осуществления предоплаты.

В заключение отметим, что не стоит тиражировать мнение о том, что закон о долевом строительстве обойти проще простого — это не так. Продолжение практики развития естественных для нашей экономики полулегальных схем приведет к наработке судебной практики. Только тогда можно будет делать такие далекоидущие выводы. Единственное, что реально увеличивает осторожность финансово-экономических гениев по оптимизации деятельности предприятий строительного комплекса, — дело “ЮКОСа”. С другой стороны, цель любого бизнеса — это извлечение прибыли. Это как наркотик, а наркотическая зависимость, как известно, практически неизлечима…

Даже если допустить, что в 2005 г. возникнет дефицит ликвидного жилья, нет оснований предполагать, что последствия сего прискорбного события будет возможно полностью переложить на потребителя: вторичный рынок не позволит, а для ажиотажного спроса недостаточно финансовых возможностей у конечных потребителей.

Участники программы — молодые семьи, заключившие соответствующий договор на предлагаемых условиях.
Под молодой в данном случае подразумевают постоянно проживающую в Москве семью в первые три года после заключения брака (в случае рождения детей — без ограничения продолжительности существования брака), при условии что оба супруга не достигли 30-летнего возраста, а также неполную семью с детьми, в которой мать или отец не достигли 30 лет.
Участников программы подразделяют на три группы:
1) лица, которые в установленном порядке признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий по месту жительства, а также работники и сотрудники бюджетных учреждений отраслей городского хозяйства, относящиеся к категории «молодая семья» и признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий в установленном порядке по месту работы;
2) лица, имеющие жилые помещения площадью менее социальной нормы (18 кв. м общей площади) на одного человека;
3) лица, имеющие жилые помещения сверх социальной нормы на одного человека, но желающие улучшить свои жилищные условия.
Другими словами, всех участников можно разделить на очередников (первая группа) и не очередников (вторая и третья группы).
Напомним, что в соответствии с Законом города Москвы «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы» граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий, если они проживают в городе Москве в общей сложности не менее 10 лет и занимают независимо от формы собственности:
• жилые помещения размером менее необходимых для постановки на учет (10 кв. м общей жилой площади для отдельных квартир и 15 кв. м общей жилой площади для квартир коммунального заселения и квартир гостиничного типа);
• жилые помещения, которые не подлежат коммунальному заселению при условии, что в помещении, где проживают разные семьи, на каждого члена семьи приходится менее той нормы, которая нужна для постановки на учет и которая установлена для квартир коммунального заселения;
• жилые помещения, которые на основании судебного решения об отказе гражданам в заключении отдельного договора социального найма на изолированное жилое помещение в соответствии с приходящейся на их долю площадью не подлежат коммунальному заселению при условии, что в квартире, где проживают разные семьи, на каждого члена семьи приходится менее нормы постановки на учет, установленной для квартир коммунального заселения;
• жилые помещения, состоящие из одной комнаты или смежных неизолированных комнат, при отсутствии у проживающих в них граждан родственных отношений независимо от нормы постановки на учет;
• жилые помещения, признанные в установленном порядке непригодными для проживания независимо от нормы постановки на учет;
• жилые помещения в общежитиях (речь не идет о лицах, для которых Москва является местом пребывания) независимо от нормы постановки на учет;
• жилые помещения, планировка которых в соответствии с законодательством не позволяет выделить в пользование изолированное жилое помещение гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний и имеющим право пользования изолированным жилым помещением;
• жилые помещения в квартирах коммунального заселения, если среди проживающих есть больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними (по заключению органов здравоохранения) в одной квартире невозможно, независимо от нормы постановки на учет.
Для первой группы — очередников — жилые помещения, находящиеся в собственности города, могут предоставлять в виде отдельных квартир на основании:
• договора найма;
• договора купли-продажи, в том числе с рассрочкой платежа;
• договора аренды.
Первый способ — покупка квартиры с помощью города. Город заключает с участником программы договор найма сроком на пять лет включительно. Участник не снимается с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства и сохраняет право на получение безвозмездной субсидии или займа. В течение действия договора участник вносит ежемесячные платежи за пользование жилым помещением. Кроме этих платежей участник вносит равными долями паевые взносы в одну из накопительных систем — строительную сберегательную кассу, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, Московский государственный жилищный облигационный заем (далее ССК, ЖК, ЖСК, МГЖОЗ) — с целью накопления денежных средств для приобретения жилья на рынке недвижимости по рыночной цене за вычетом предоставленной безвозмездной субсидии или займа. После того как квартира будет приобретена в собственность, семья снимается с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий и должна освободить квартиру, занимаемую по договору найма.
Еще один способ приобретения жилья для первой группы — это купля-продажа с рассрочкой платежа. Город заключает с участником договор купли-продажи с рассрочкой платежа сроком до десяти лет включительно, на основании которого город предоставляет участнику жилое помещение в виде отдельной квартиры, являющейся собственностью города Москвы, для проживания и выкупа.
При заключении такого договора необходимо оплатить первоначальный взнос в размере не менее 30 % от стоимости квартиры. Оставшуюся часть надо выплачивать ежемесячно равными долями. Стоимость предоставляемой участнику квартиры равна ее инвентаризационной стоимости, устанавливаемой Московским городским БТИ. В течение срока действия договора участник оплачивает жилищно-коммунальные услуги.
Здесь предусмотрена льгота в виде списания части задолженности при рождении ребенка. При рождении первого ребенка оплате не подлежат 10 кв. м общей жилой площади, на второго ребенка — 14 кв. м, на третьего и последующих — 18 кв. м.
Еще один способ решить жилищные проблемы — аренда квартиры у города. В действительности договор аренды заключают непосредственно с бюджетным учреждением отрасли городского хозяйства сроком до пяти лет включительно, на основании документа жилые помещения в виде отдельных квартир передают на условиях субаренды участникам — сотрудникам данной организации.
Такая программа предусмотрена в отношении учителей и врачей (распоряжение правительства Москвы «О предоставлении по договорам аренды жилой площади Департаментам образования и здравоохранения» от 26.08.04 № 1699-РП).
Приоритетным правом на предоставление квартир на условиях субаренды пользуются молодые специалисты, имеющие детей или состоящие на учете по улучшению жилищных условий, а также имеющие на каждого члена семьи менее нормы предоставления жилых помещений (18 кв. м). По окончании договора субаренды можно заключить такой договор на новый срок. Но если молодой специалист прекратит трудовые отношения с образовательным или медицинским учреждением, то договор подлежит расторжению.
Для не очередников программой предусмотрены следующие способы улучшение жилищных условий: через облигации, банковское ипотечное кредитование и членство в жилищно-строительном кооперативе. Рассмотрим их подробнее.
Облигации. Участник может приобрести жилое помещение через покупку облигаций специального молодежного выпуска и их последующее погашение в форме квартир. Эмитентом облигаций МГЖОЗ является правительство Москвы.
Банковское ипотечное кредитование. Банк предоставляет кредит под залог приобретаемого участником жилья при условии, что участник сделает первоначальный взнос за квартиру (обычно не менее 30 % от ее стоимости). После приобретения квартиры с помощью полученного кредита участник становится собственником квартиры. Однако до полного погашения задолженности он не имеет права совершать с ней какие-либо сделки, так как квартира передается в залог банку.
Жилищно-строительный кооператив. Чтобы стать членом ЖСК, необходимо накопить не менее 50 % от стоимости приобретаемого жилья. Объем, сроки и график накоплений договор устанавливает индивидуально. После накопления 50 % от стоимости квартиры участнику предоставляют квартиру для проживания. Оставшуюся половину стоимости квартиры хозяин ежемесячно выплачивает равными долями в течение нескольких лет без процентов, но с оплатой ежемесячных членских взносов, размер которых устанавливает договор. Участник становится собственником квартиры при полном погашении задолженности по стоимости квартиры. Жилое помещение кооператива, занимаемое участником, до полного погашения задолженности подлежит обязательному страхованию.
Помимо этого правительство Москвы приняло программу «Молодым москвичам-строителям — квартиру в Москве». Целью ее является повышение статуса строительных профессий и привлечение молодых рабочих и специалистов в строительные организации и предприятия Москвы.
Участники программы — строительные организации и предприятия столицы. Данной программой установлено, что строительство жилых домов осуществляется в соответствии с инвестиционными контрактами, заключаемыми между правительством Москвы и строительными организациями и предприятиями города. Причем 100 % общей жилой площади, построенной в рамках программы, направляют для обеспечения молодых рабочих и специалистов, проработавших не менее трех лет в строительных организациях и предприятиях Москвы в следующем порядке:
• в первую очередь — для молодых специалистов, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий по месту жительства;
• во вторую очередь — для молодых рабочих и специалистов, подпадающих под понятие «молодая семья».
Что предусматривает данная программа? Строительная организация (или предприятие) Москвы, обладающая правами на жилые помещения, построенные в рамках программы, заключает с молодым рабочим или специалистом договор купли-продажи исходя из строительной себестоимости жилого дома, в том числе с рассрочкой платежа. Если договор предусматривает рассрочку платежа, то право собственности на квартиру не возникает до тех пор, пока не будет внесена вся сумма. После государственной регистрации права собственности на жилое помещение молодой рабочий или специалист снимается с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства и работы и не сохраняет права на получение безвозмездной субсидии, выделяемой городом на строительство или приобретение жилья.
Если вы заинтересовались данной программой для молодых семей, то можете проконсультироваться в ГУП города Москвы «Агентство по реализации жилищных займов и субсидий», которое подведомственно Департаменту жилищной политики.

Авторы — генеральный директор и владелец девелоперской компании “Арт-Билдинг”; студент ГУУ, Институт бизнеса в строительстве и управления проектом.
Обзавестись семьей — дело нехитрое, но многие не спешат со свадьбой и тем более с рождением детей. Чаще всего останавливает квартирный вопрос: где жить после свадьбы? Для решения этой проблемы правительство Москвы утвердило программу «Молодой семье — доступное жилье» на 2003–2005 годы, целью которой является улучшение жилищных условий молодых семей, повышение рождаемости и закрепление кадров в бюджетных организациях столицы.



Главная --> Публикации