Главная --> Публикации --> Кредит на пригород Госдума оставила инвесторов без земли Застрахованная аренда Лето за городом без неприятностей Хрущобы бизнес-класса

По информации компании Jones Lang LaSalle (JLL), арендные ставки для офисов класса А в 2004 г. находились в пределах $580-605 за 1 кв. м в год, для класса В $470-490 (без учета НДС и операционных расходов). По оценкам специалистов компании Paul's Yard, в течение прошлого года уровень вакантных площадей в А-классе составлял 3,5%, в В-классе 8%. В 2004 г. арендные ставки на офисы А-класса стабилизировались, они были всего на 1,5% выше, чем в 2003 г., говорится в годовом отчете Paul's Yard. По словам Ирины Герасимовой, руководителя отдела исследований компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis, в прошлом году все же был небольшой рост ставок на помещения класса А в пределах 4%. Ведущий аналитик компании Cushman Wakefield/Stiles Riabokobylko Денис Соколов считает, что стабилизация арендных ставок в классе А отмечалась в первой половине 2004 г. В IV квартале наблюдался наиболее динамичный их рост, так что к концу года средневзвешенные ставки в классе А превысили $600.

По итогам 2004 г. построено 700 000 кв. м помещений классов А и В. Количество проектов растет, и крупнейшие из них строятся не только в Центральном округе, но и за его пределами, что считается началом формирования новых деловых зон столицы. Но одновременно консультанты отмечают снижение уровня доходности в офисном бизнесе.

Сложнее ситуация в сегменте класса С, где объем площадей и сделок оценить трудно, говорит генеральный директор ABN Realty Александр Лимаренко. В основном это помещения бывших НИИ и административных зданий. Таких около 6 млн кв. м. Офисы класса С заполняются на 100%. Цена аренды 1 кв. м в них составляет $200-500 в год вместе с НДС и коммунальными платежами. В 2005 г. расценки в этом сегменте будут расти, так как большая часть площадей класса С принадлежит городскому правительству, обещающему поднять ставки почти вдвое, комментирует Лимаренко. Как сказал на пресс-конференции, посвященной итогам 2004 г., руководитель комплекса экономической политики и развития Москвы Юрий Росляк, сдача помещений нежилого фонда в аренду гарантированно приносит в горбюджет около 10 млрд руб.

По оценке Paul's Yard, цены продажи высококлассных офисов в прошлом году росли, превышая показатели 2003 г. на 13-15%. Цены на офисы класса А приблизились к $3000-4700 за 1 кв. м в год (не включая НДС), на класс В $2000-280 Около 25% от общего числа офисных сделок в 2004 г. составили продажи. Наиболее крупные сделки: приобретение Пермской финансово-промышленной группой офисного центра на Овчинниковской набережной, вл. 22-24, компания Eastern Property Holdings купила Берлинский дом на улице Петровка, 5, а Газпром здание на улице академика Власова, 5 Специалисты компании Knight Frank ожидают дальнейшего роста цен на 6-8% в 2005 г. Как говорит консультант Knight Frank Юлия Хлопченко, это вызвано как общей инфляцией, так и дефицитом площадок под новое строительство или реконструкцию, а также повышением цен на аренду земли и долгосрочную аренду в государственных помещениях. По информации руководителя отдела коммерческой недвижимости Blackwood Михаила Геца, общий объем сделок аренды и купли-продажи в 2004 г. достиг 850 000 кв. м.

Доходность в бизнесе, основанном на реализации офисных помещений, постепенно снижается по сравнению с началом 2000-х гг. При покупке или перепродаже построенных офисов с целью дальнейшей сдачи в аренду сейчас она составляет 12-15%, а девелопмент приносит 20-30%. По мнению начальника отдела по работе с собственниками ABN Realty Романа Чепцова, этот процесс связан с увеличением себестоимости строительства. На себестоимость влияет как подорожание стройматериалов и коммунальных услуг, так и в целом более качественный подход девелоперов к проектам привлечение ими профессиональных консультантов, известных архитекторов, интеграторов инженерного оборудования. По словам Олега Мышкина, директора департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International, при инвестиционных продажах готовых объектов коммерческой недвижимости ставка капитализации составляет от 12% до 15% в зависимости от качества объекта, его месторасположения и арендаторов. В 2003 г. уровень доходности значительно снизился и достиг того показателя, который мы имеем сегодня, говорит Мышкин. По его мнению, понижение уровня рентабельности при девелопменте проектов связано с такими факторами, как повышение стоимости вхождения в проекты, сложности при получении участков, а также увеличение себестоимости строительства.

Пополнить количество офисов классов А и В в 2005 г. предстоит основным игрокам, среди которых Capital Group, Мосэнка, СТ-Груп, Система-Галс, Hines. По сведениям Александра Лимаренко, в 2005 г. на рынке появятся такие объекты, как комплекс Дукат Плейс III на улице Ярослава Гашека, 6, площадью 31 000 кв. м и стоимостью $40-50 млн (девелопер компания Hines), бизнес-центр Волна на проспекте Академика Сахарова, 8 (24 000 кв. м, $30 млн) компании Энергогаранткапитал Строй, Юнион Центр-II на Рязанском проспекте, 24, корп. 2 (10 000 кв. м, $15 млн) девелопера БАУПОРТ. Также Forum Properties должна завершить здания Аврора Бизнес Парк II-III, на Садовнической наб., 82 (80 000 кв. м, $80-100 млн), а Enka Башню на Набережной II на Краснопресненской наб., 4 (30 500 кв. м, $35-40 млн). Как говорит Юлия Никуличева, заместитель директора отдела стратегического консалтинга и исследований JLL, почти все девелоперы российские. Из крупных зарубежных на рынке присутствуют только Hines и Enka, большинство же иностранцев в Москве выступают в роли подрядчиков или арендаторов.

Все попытки участников рынка недвижимости выработать единую классификацию жилых объектов, в том числе и элитных, заканчивались неудачей. По мнению экспертов, единственным сегментом рынка, который поддается классификации, является рынок типового жилья. Создать же мало-мальски общую и признанную всеми классификацию остальных типов жилой недвижимости практически невозможно, поскольку любая классификация будет воспринята субъективно. Кроме того, непонятно нужна ли она самим участникам рынка, ведь ее принятие могло бы серьезно ограничить возможности в позиционировании своих объектов на рынке как более высококлассных.

В ближайшие годы строительство офисов развернется за пределами центра. По мнению специалистов компании Noble Gibbons, в 2005 г. не появится новых офисов класса А в районах станций метро Курская, Бауманская, Красные Ворота, Комсомольская. На взгляд Олега Мышкина из Colliers International, новые бизнес-центры станут размещать вдоль Третьего кольца и крупных трасс и доля таких проектов в общем объеме в 2005 г. достигнет 30%.
В 2005 г. аналитики прогнозируют ввод 700 000 900 000 кв. м офисов А и В класса. О насыщении сектора говорить рано, так как столице, по оценке начальника отдела по работе с собственниками ABN Realty Романа Чепцова, требуется 20 25 млн кв. м зданий международного стандарта. Пока таких помещений менее 4 млн кв. м.
В ближайшие годы рынок жилья вряд ли дождется общепризнанной классификации

Еще несколько лет назад существовали два подхода к классификации столичной недвижимости: суть одного сводилась к делению Москвы на районы, другого - к делению объектов на их заявленные рыночные стоимости, но назвать их системами в полной мере этого слова было сложно. "Сейчас наиболее распространена система, основанная на упрощенном учете основных параметров жилья, – рассказывает генеральный директор компании АРТ-Билдинг Андрей Анохин. – Все классификации включают в себя от 5 до 15 критериев, но существенным их недостатком является невозможность четкого определения класса объекта, так как оценочные факторы имеют разный вес важности, а методология их учета отсутствует". "Одна из причин, по которой никак не получается сгруппировать жилую недвижимость, состоит в том, что любая мало-мальски значимая классификация в России зачастую трактуется в чью-то пользу. То есть не является объективной", – подчеркивает первый заместитель генерального директора Корпорации "МИАН" Дмитрий Кузнецов.

На все воля… застройщика

Таким образом, если застройщик считает, что построил элитный дом, то он так и будет позиционировать его на рынке, несмотря на то, что с этой классификацией могут не согласиться остальные участники рынка или эксперты. "На рынке действует "система прецедента", – отмечает пресс-секретарь Корпорации "СХолдинг" Оксана Басова. – Критериями классификации здания выступают его местоположение, тип, количество квартир в доме, качество строительства и отделки, а также внутренней структуры и коммуникаций. Если взять серийный дом в районе Шаболовки, то его можно будет отнести к бизнес-классу, а если этот же дом построить в Южном Бутово, то дом будет относиться к зданиям эконом-класса."

Меньше всего проблем, по оценкам экспертов, возникает с классификацией типового жилья, которое подразделяется на привязанные к различным домостроительным комбинатам серии. Что же касается остальных традиционно выделяемых типов жилой недвижимости, таких как бизнес-класс, элитное жилье, то тут у застройщика появляется полная свобода действий: позиционировать свой объект можно так, как сам застройщик считает нужным. "Некоторые застройщики представляют свои объекты на рынке в соответствии с их собственным представлением", – говорит пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании "Авгур Эстейт" Владимир Федоров.

Но следует отметить, что на рынке довольно много действительно высококачественных объектов, которые в полной мере соответствуют заявленному классу. Отрицать этот факт трудно, но, порой, потребителю бывает нелегко определить, действительно ли приобретаемый дом относится к элитному или это все-таки качественный бизнес-класс.

Однако с этим готовы мириться далеко не все застройщики. Зачастую в условиях отсутствия общепризнанных критериев классификации они стремятся отнести свой дом к тому классу, который для них наиболее удобен по цене. "Отсутствие общепринятой классификации дает возможность продавцу проводить масштабные PR-акции и формировать недостоверное мнение об объекте среди покупателей", – сетует Андрей Анохин. То есть в чистом виде "рынок продавца", где покупатель сознательно вводится в заблуждение. И главное, зачастую свято верит в то, что ему говорят.

К тому же, как отмечает Дмитрий Кузнецов, оценка потребителем приобретаемого жилья очень субъективна. Например, покупатель выберет какой-то определенный район в силу лишь ему известных причин. И что это будут за причины, предугадать при строительстве дома крайне сложно. Скорее всего, обыкновенное и до боли знакомое каждому покупателю "хочу именно это, и все тут". Особенно это касается недвижимости в центре столицы. Они будет всегда считаться элитной и никакая другая классификация, кроме территориальной близости к Красной площади и Кремлю не сможет сказаться на ее стоимости.

Кому-нибудь это нужно?

Но существует еще одно мнение. "В первую очередь классификация весьма невыгодна тем застройщикам и инвесторам, которые осознанно позиционируют объекты выше их реального статуса. Им, как минимум, уже заявленные на рынок объекты необходимо продать по ранее разработанным стратегиям маркетинга", – поясняет г-н Анохин.

Однако классификация по территориальному признаку не может являться единственным критерием определения стоимости недвижимости, а должна выступать как дополнение к прочим условиям. "В идеале, стоимость квадратного метра должна коррелировать с классом объекта, и оба параметра должны, в свою очередь, соответствовать месторасположению дома", – говорит Владимир Федоров. Так что некоторые эксперты сомневаются в том, нужна ли классификация как самим потребителям, так и участникам рынка. "Она совершенно не влияет на качество строительства. Она не найдет поддержки у всех участников рынка и будет требовать постоянных уточнений и дополнений", – сетует Дмитрий Кузнецов. Владимир Федоров соглашается, что существующие на сегодняшний день варианты классификаций мало помогают покупателям, внося только путаницу. Единая классификация нужна, прежде всего, профессионалам рынка.

Помимо PR-технологий, способом завышения статуса построенного дома может быть цена. "Застройщик устанавливает высокую цену на объект и обосновывает ее наличием наиболее явных преимуществ объекта (например, особое месторасположение дома). И неподготовленные покупатели пока на это клюют", – говорит Андрей Анохин.

Как рассказывают профессионалы, еще несколько лет назад, когда появились первые попытки классифицировать объекты жилой недвижимости, за время возведения дома его проект, планировка, используемые строительные и отделочные материалы настолько менялись, что проект "переходил" из дешевой категории в более дорогую и обратно. Причем такой процесс мог происходить несколько раз с одним и тем же домом. Однако это было не завышение класса при помощи широко используемых сейчас некоторыми застройщиками PR-технологий, а вполне объективное повышение в связи с созданием дополнительных условий, которые впоследствии улучшат жизнь покупателей квартир в доме. "Завысить" уровень дома с помощью рекламных и PR-технологий можно, но "повысить" нет. Но зато еще на этапе проекта и строительства можно "повысить" уровень дома, играя с материалами и инженерией", – отмечает Оксана Басова.

В наибольшей степени от отсутствия классификации страдают бизнес-класс и "элита". Во-первых, слишком велик соблазн застройщика продать качественный дом, относящийся к бизнес-классу, по цене элитной недвижимости. Во-вторых, значительно шире поле для манипуляций: соответствующий уровню бизнес-класса дом недалеко от центра продать по цене элиты вполне возможно. И такая ситуация на рынке не редкость. Однако как отмечает Андрей Анохин, в настоящее время более разборчивыми и подготовленными являются покупатели элитного жилья.

Элита – она же бизнес-класс

"Если квартиры покупаются по выставляемой цене, значит они "в рынке", – добавляет Дмитрий Кузнецов из МИАН. – Очень сложно понять, завышена цена или нет, потому, что сейчас просто нет эталона, по которому можно ее измерить".

На самом деле в нынешних условиях грань между бизнес-классом и элитной недвижимостью размыта донельзя. "Все-таки не зря говорится, что риэлторский бизнес строится на личных контактах, – рассуждает Владимир Федоров. – Именно от того, к какой категории отнесут риэлторы тот или иной дом, отчасти зависит его успех на рынке, что и создает повод для манипуляций".

Удачное расположение городских кварталов, разделенных естественными лесными массивами, множество парков, прудов и озер, а также близость к столице, все это делает Балашиху одним из самых комфортных для жизни городом Подмосковья. Новая градостроительная концепция Балашихи предполагает параллельное возведение жилых комплексов и создание необходимой инфраструктуры.

Однако сложно понять, почему застройщик, построивший качественный дом бизнес-класса, боится в этом признаться и позиционирует объект как элитный. "Парадоксально, но среди участников российского рынка сложилось абсолютно неверное представление, что если объект назвать элитным, то априори он будет успешный, а если эконом-классом, то неуспешный. Но это не так. Остается объяснить застройщикам, что в бизнес- или эконом-классе нет ничего стыдного", – резюмирует Андрей Анохин.

Дом на улице Заречной

От Москвы до Балашихи можно доехать за 15 20 мин. От станции метро Щелковская сюда идут автобусы № 335, 385, 43 От Новогиреево автобус № 110, а от Измайловского парка маршрутка № 385.

Дом в микрорайоне 21

Здесь под № 15Б строится монолитно-кирпичный разновысотный (от 10 до 22 этажей) дом по индивидуальному проекту. Квартиры одно трехкомнатные. Высота потолков 2,75 м. Кухни 10 14 кв. м. Площади квартир: 41,5 54 кв. м (однокомнатные), 57 72 кв. м (двухкомнатные), 89 95 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи IV квартал 2006 года.
Стоимость 1 кв. м $690 820.

Дома в микрорайоне 22

Возводится 17-этажный монолитно-кирпичный дом (№ 15). Рядом магазины, стадион, до бассейнов 10 мин транспортом. Рядом будет школа, недалеко детские сады. При доме подземный гараж на 96 мест. Квартиры одно четырехкомнатные. Высота потолков 2,75 м. Кухни 13,4 16,3 кв. м. Есть трехкомнатные квартиры с двумя лоджиями и двух четырехкомнатные с двумя санузлами. Площади квартир: 44,2 53 кв. м (однокомнатные), 74,2 кв. м (двухкомнатные), 94,6 кв. м (трехкомнатные), 182 кв. м (четырехкомнатные).
Срок сдачи II квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м от $880.

Корпус № 8

На улице Свердлова возводятся два 16 17-этажных дома № 17 (индивидуальный проект) и № 19 (серия ИП-46С). Запланировано строительство двух трехэтажных подземных гаражей. Наружные стены домов с повышенной шумоизоляцией. Квартиры одно трехкомнатные. Высота потолков 2,75 м. Кухни 8,6 12 кв. м. Площади квартир: 43,4 44,6 кв. м (однокомнатные), 61,7 63,6 кв. м (двухкомнатные), 100 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи IV квартал 2005 года (к. 17), II квартал 2005 года (к. 19).
Стоимость 1 кв. м $696 793 (к. 17), $708 760 (к. 19).

Дом на Леоновском шоссе

Сейчас ведется строительство монолитно-каркасного 17 18-этажного корпуса № Во дворе березовая роща, рядом лесопарковая зона с водоемами.
Квартиры одно трехкомнатные, есть кладовые и просторные холлы. Высота потолков 2,85 м. Кухни 9,2 13,4 кв. м. Квартиры сдаются без отделки.
Площади квартир: 46,8 кв. м (однокомнатные), 74,5 78,5 кв. м (двухкомнатные), 82,5 94,5 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи III квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м $760 910.

Дом на улице Твардовского

Кирпичный 12-этажный дом № 5 по индивидуальному проекту. Квартиры одно трехкомнатные. Высота потолков 2,75 м. Кухни 12 14 кв. м. Электропроводка медная. В каждой квартире подсобные помещения и просторные холлы.
Площади квартир: 49 54 кв. м (однокомнатные), 59 72 кв. м (двухкомнатные), 85 92 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи III квартал 2005 года II квартал 2006 года.
Стоимость 1 кв. м от $890.

Дом на улице Флерова

Под № 7 возводится монолитно-кирпичный 22-этажный дом по индивидуальному проекту. Строительство ведется в обжитом микрорайоне.
Высота потолков 2,75 м. Кухни 11,5 16,6 кв. м. Планировка свободная: межкомнатные перегородки выполнены только на кухне и в санузлах.
Площади квартир: 48 50,5 кв. м (однокомнатные), 71,5 кв. м (двухкомнатные), 94,7 111 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи IV квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м от $750.

Жилой комплекс Никольско-Трубецкое

Под № 6 здесь появится монолитно-кирпичный 18-этажный дом по индивидуальному проекту. Квартиры одно четырехкомнатные, сдаются без отделки. Высота потолков 2,75 м.
Площади квартир: 54 60 кв. м (однокомнатные), 64 72 кв. м (двухкомнатные), 80 99 кв. м (трехкомнатные), 100 115 кв. м (четырехкомнатные).
Срок сдачи I квартал 2006 года.
Стоимость 1 кв. м от $790.

Дом в микрорайоне 15

В северной части Балашихи строится уникальный жилой комплекс, состоящий из 26 монолитно-кирпичных домов (17 22 этажа), расположенных полукругом. Квартиры одно трехкомнатные. Предусмотрена чистовая отделка, телефонизация и проведение выделенной линии интернета. Высота потолков 2,93 м. Кухни 12,58 16,56 кв. м. Лоджии 10 14,2 кв. м.
Площади квартир: 55 кв. м (однокомнатные), 74 кв. м (двухкомнатные), 110 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи III квартал 2005 года I квартал 2006 год.
Стоимость 1 кв. м от $690.

Вложив $300 в квадратный метр старого административного комплекса, арендную плату за помещения в нем можно повысить вдвое. Однако менеджмент, получивший контроль над зданием в ходе приватизации, редко занимается инвестициями в свое имущество. Причины такого отношения к недвижимости попытался проанализировать корреспондент "Ъ-Дома" АНДРЕЙ ШКОЛИН.

Здание есть, а денег нет
На рынке административные комплексы представлены в основном зданиями научно-исследовательских институтов (НИИ). Типичная ситуация: часть площадей сдается в аренду, и рядом со стоматологическим кабинетом располагается офис нотариуса.
"Убытки в случае сдачи институтом собственных площадей возможны только при занижении официальной части арендной платы",– говорит Юлий Калоев, генеральный директор компании Ost West Development. Тем не менее денег обычно хватает только на косметический ремонт: свободных средств у НИИ, как правило, нет, а собственные накопления акционерам из числа работников тратить не хочется. Сергей Свиридов, начальник аналитического отдела ИК "Визави", рассказал, что средний размер инвестиций на проведение капитального ремонта составляет $250 на 1 кв. м. После него класс здания автоматически повышается до класса B, а арендные ставки возрастают с $250-350 до $550 за 1 кв. м. Вложенные в ремонт деньги могут вернуться через год.
Однако научный менеджмент редко занимается повышением уровня своей недвижимости. Существуют три основных сюжета развития ситуации: самостоятельное владение, продажа контрольного пакета стороннему инвестору и партнерство инвестора со старым научным менеджментом. Каждый из них делится еще на несколько видов. Чтобы выбрать, директору, как основному акционеру, следует решить, что для него выгоднее: если цель – заработать сразу много денег, то предпочтительнее второй вариант. При желании зарабатывать стабильно на использовании недвижимости и, возможно, поддерживать перспективные научные подразделения следует выбрать первый и третий варианты.

За сетью будущее
Директор НИИ обычно владеет 10-20% акций своего предприятия. Для контроля над предприятием ему неизбежно приходится объединять их с пакетами других управленцев. В первом сценарии действий директора – "самостоятельное владение" – выделяются два варианта развития событий: или оставить все как есть, или взять кредит в банке и попробовать повысить класс здания самостоятельно. В обоих случаях велик риск потерять собственность. Более того, по мнению Игоря Потапенко, старшего аналитика консалтинговой компании TRC, время одиночек проходит, будущее за сетями офисов: "Как правило, у крупного собственника есть ресурс во властных структурах, который обычно недоступен НИИ-одиночкам,– говорит он.– К тому же вхождение в сеть помогает защищаться от недружественных поглощений".
Претендентов на собственность НИИ много: от банальных "рейдеров" до ведущих операторов рынка офисной недвижимости, создающих свои сети. По мнению Сергея Свиридова, именно "рейдеры" в середине 90-х годов захватили все доступные институты в пределах Садового кольца. Для защиты от враждебных поглощений руководители НИИ с помощью различных схем выводят его имущество в личную собственность. Другие занимают площади посредством дешевой многолетней аренды в свою пользу через подставных лиц.
На этом фоне довольно рискованно брать кредит в банке для реконструкции здания. Скорее всего, финансовое учреждение потребует залога недвижимости, что увеличивает риск расстаться с собственностью, и при любом исходе придется платить ему проценты, обычно 15-18% годовых. "А если кредитор окажется с недобрыми намерениями, то сделает все, чтобы кредит не был возвращен, а недвижимость отнята",– предостерегает Юлий Калоев.
По мнению Ильи Рафаловича, генерального директора компании Park Management, эффективность самостоятельной сдачи площадей в аренду научным менеджментом в любом случае существенно ниже, чем работа команды управляющих. "Еще на этапе ремонтно-строительных работ профессионалы обеспечивают сокращение издержек за счет имеющегося опыта и наработанных связей,– говорит Илья Рафалович.– Добиться максимального результата от проведения ремонта невозможно без заранее проработанной концепции развития объекта. А с разработкой и внедрением работающей системы привлечения и удержания арендаторов редко справляются даже бизнес-центры более высокого класса, чем здания НИИ".

Продавай не торопясь
В случае продажи контрольного пакета акций стороннему инвестору новый собственник может распоряжаться приобретенным зданием как ему угодно. Но обычно он выбирает один из трех вариантов: продолжает сдавать в аренду помещения как есть, вкладывается в реконструкцию или просто ремонт для повышения класса или пытается получить разрешение на снос, чтобы впоследствии построить здание другого класса или жилой дом. "При решении этих вопросов инвестор учитывает такие факторы, как специфика расположения объекта, перспектива развития соседей, спрос на недвижимость данного профиля, состояние объекта и его историческая ценность,– говорит Игорь Потапенко.– Сравнив экономическую привлекательность разных вариантов, инвестор определяет, во что превратятся завод или НИИ. Кроме того, инвесторам приходится ориентироваться на Генплан развития Москвы". Общий недостаток всех вариантов для работников, включая руководство, состоит в том, что они теряют свои рабочие места и, даже оставаясь миноритарными акционерами, не участвуют в управлении имуществом.
Если желание расстаться с проблемной недвижимостью велико, то стоит поторопиться с продажей. Помещения многочисленных НИИ еще недавно были самым недорогим вариантом снять офис. Но сейчас на место фаворита офисного рынка в классах С и B претендуют бывшие заводские помещения. "По сравнению с офисами, размещенными в бывших НИИ, у заводских территорий есть множество преимуществ,– отмечает Игорь Потапенко.– Например, более понятная и прозрачная структура собственности; огромные прилегающие территории позволяют создать большую парковку". Еще одним достоинством таких проектов является развитая инфраструктура. На бывших заводских территориях обычно находятся трансформаторные подстанции с большим количеством выделенной электроэнергии, бойлерная и тепловой пункт для автономного обеспечения теплом и горячей водой. Здания НИИ советских времен в этом отношении проигрывают по всем параметрам: низкие потолки, длинные коридоры, маленькие ограниченные площади, что не позволяет сдавать в аренду большие помещения со свободной планировкой. Кроме того, качество зданий бывших институтов не соответствует современным запросам рынка и из года в год будет снижаться.
Без реконструкции после покупки продолжают эксплуатировать здание НИИ только скупщики. Их задача – перехватить управление зданием, собрать контрольный пакет акций для последующей перепродажи стратегическому инвестору. Последние предпочитают иметь дело именно с ними, так как при покупке "секонд-хенда" не надо вести нудных переговоров со всеми держателями акций для получения контрольного пакета.
Но обычно инвестор после приобретения контрольного пакета акций вкладывает средства в реконструкцию или просто ремонт для повышения класса. Так, в 2001 году Ost West Development приобрел 80% акций ОАО ВНИИКОМЖ. Здание было наполовину уничтожено пожаром, страховая компания категорически отказывалась выплачивать возмещение, составлявшее $750 тыс., руководству НИИ пришлось заложить уцелевшие части здания (долг составлял около $1 млн), а сам ВНИИКОМЖ подвергся атаке корпоративного налетчика, скупавшего его акции. "В этой ситуации директор принял наше предложение,– говорит Юлий Калоев.– Мы прекратили акционерную войну, расплатились по долгам, высвободили здание из-под залогов, взыскали задолженность со страховщика. После реконструкции размер арендной площади возрос более чем на четверть, до 14 тыс. кв. м. Инвестиции составили порядка $300 на 1 кв. м, арендная плата выросла со $190 до $400".
Очень редко инвестор пытается получить разрешение на снос для строительства здания другого класса или даже жилого дома. Такая ситуация возможна только с индустриальными зонами. Например, после перевода Краснохолмской камвольной мануфактуры из Замоскворечья в Московскую область на ее месте стали строить офисный комплекс класса A "Аврора бизнес-парк" общей площадью 100 тыс. кв. м и стоимостью $9 млн. Первая очередь комплекса площадью 12,5 тыс. кв. м уже завершена и сдана в аренду компании Ernst Young.

Ты мне, я тебе
Схемы партнерства между старым научным менеджментом и сторонним инвестором довольно редки на рынке. Сергей Свиридов скептически относится к такому сотрудничеству: "В любом случае партнерство не получается равноправным".
Один из вариантов сотрудничества – создание основными акционерами НИИ и инвестором совместной холдинговой компании. Акционеры вносят в ее капитал свои пакеты, а инвестор вкладывает денежные средства, которые холдинговая компания инвестирует в объект. Пример такого партнерства c менеджментом НИИ – создание нового акционера АО ВПКТИМ, который аккумулировал 85% акций этого предприятия. В этом случае помимо обычного вклада в развитие НИИ инвестору пришлось через суд возвращать институту незаконно отчужденные 40% площадей. Бывший директор ВПКТИМ Сергей Похило вспоминает, что имущество НИИ было юридически "разодрано" бывшими менеджерами института на четыре части. "Существовала масса споров по коммунальным вопросам, таким как разделение земли, тепло- и водоснабжение, постоянно возникали новые конфликты. В результате проведенных инвестором мероприятий выросла стоимость объекта – следовательно, и нашей доли",– говорит господин Похило.
Однако позже старому менеджменту пришлось продать свою долю партнеру по холдинговой компании. "Объект требовал значительных инвестиций,– говорит Сергей Похило.– У нас таких денег не было, невозможно было гнаться за более сильным в финансовом отношении партнером, а блокировать инвестиции было глупо, так как они реально необходимы".
Другим вариантом партнерства является вклад НИИ своей недвижимости в капитал инвестора. При этом его владельцы получают взамен соразмерную долю в капитале инвестиционной компании. Юлий Калоев рассказал "Ъ-Дому", что его компания вела переговоры о покупке по такой схеме института НИИТавтопром площадью 63 тыс. м. в центре Москвы: "Мы предложили акционерам НИИ 50% в OWD и деньги. Но так и не договорились". Кроме этих двух вариантов сотрудничества Ost West Development предлагает схему, когда институт выпускает в пользу инвестора дополнительные акции, а на вырученные деньги реализуется инвестиционная программа по переоборудованию объекта. Возможна прямая продажа акционерами НИИ части своих акций инвестору, который затем предоставляет институту долгосрочные льготные кредиты.
В компании МИАН отмечают, что во многом благодаря переоборудованию старых административных комплексов возросла конкуренция на рынке офисов класса B. По мнению специалистов агентства, инвесторы сейчас наиболее активны именно в сегменте бизнес-центров этого уровня. Девелоперы приобретают здания, нуждающиеся в полной или частичной переделке, доводят их уровень до класса B, а затем сдают в аренду.

Строится корпус № 38 17-этажное панельно-кирпичное здание серии П-111М. Высота потолков 2,68 м. Отделка квартир чистовая, есть электроразводка и межкомнатные перегородки. Квартиры одно трехкомнатные. Кухни 11,64 12,61 кв. м. Площади квартир: 46,82 52 кв. м (однокомнатные), 66,6 71,35 кв. м (двухкомнатные), 82,6 82,92 кв. м (трехкомнатные).
Срок сдачи I квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м $730 740.



Главная --> Публикации