Главная --> Публикации --> Престижному жилью стало тесно в садовом кольце Какие дома снесут, реконструируют или продадут с аукциона до 2007 года? Кредит на пригород Госдума оставила инвесторов без земли Застрахованная аренда

Антикризисные меры, как следует из слов г-на Лаптева, сводятся к одному -- продаже или сдаче в аренду столичной земли, которой у ЗИЛа, как известно, в избытке. Максимальная мощность завода (под которую проектировались производственные площадки) составляет 250 тыс. автомобилей в год, однако производит он лишь 10--15 тыс. машин в год. Продукция ЗИЛа «не востребована потребителем и экономически не оправдана», признал вчера г-н Лаптев. В связи с этим, по его словам, производство будет сокращено в пять раз по сравнению с проектной мощностью. Однако понятно, что на уровень 50 тыс. авто зиловцы планируют выйти только к 2010 году (до этого срока рассчитана программа). В результате производственные территории согласно плану сократятся с 350 до 70 га. При этом ряд цехов будет вынесен за пределы Москвы, в столице останутся только лишь штамповка кузовов, покраска и сборка автомобилей. Вчера г-н Лаптев утверждал, что «освобожденную площадь планируется оставить в собственности завода и использовать под различные инвестиционные проекты. Сюда мы хотели бы переместить другие предприятия и заводы, расположенные в центре города».

Через три года убыточный на протяжении нескольких лет ЗИЛ (около 40% которого принадлежит московскому правительству и 22% -- Банку Москвы) станет рентабельным. А к 2010 году завод получит около 80 млн долл. прибыли. По крайней мере так вчера заявил гендиректор ЗИЛа Константин Лаптев, представляя на заседании объединенной коллегии по промышленной политике при правительстве Москвы программу по выведению предприятия из кризиса. Ее столичное руководство должно утвердить в феврале. Впрочем, наблюдатели и инвестаналитики в эти планы верят с трудом. По их мнению, ЗИЛ скорее «постепенно загнется», а на его месте вырастут куда более рентабельные офисные центры.

В целом, соглашается г-н Агибалов, жизнеспособность компании крайне мала. Предприятие имеет отрицательный собственный капитал 5,2 млрд руб. А это значит, отмечает эксперт, что его можно банкротить. При росте выручки на 21,5% за девять месяцев прошлого года (к показателю 2003 года) валовый убыток вырос на 45,9%, до 846 млн рублей.

Наблюдатели же предполагают, что по истечении некоторого времени земля в счет погашения кредитов и долгов перейдет в собственность столичного правительства и будет продана либо сдана в аренду под коммерческие цели. Раньше инициативная группа уже предлагала в качестве проекта для вывода ЗИЛа из кризиса продажу земли под офисы или застройку жилья, вспоминает вице-президент «Атона» Александр Агибалов. По крайней мере, считает он, это позволило бы решить долговую проблему: на балансе предприятия 15,5 млрд руб. долгов. И давать деньги на их погашение никто до сих пор не собирался. Вчера г-н Лаптев сообщил, что для реструктуризации производства планируется «взять кредиты у правительства Москвы и коммерческих банков, а также воспользоваться городскими субсидиями». Однако отраслевые аналитики полагают, что долго предприятие не протянет и начнет «проедать» не только свои деньги, но и деньги главного акционера, т.е. московских властей. Впрочем, это произойдет не сразу, скорее, полагают наблюдатели, ЗИЛу дадут «загнуться» самостоятельно. «Не может же мэр уволить 15 тыс. москвичей единовременно, -- отмечает собеседник «Времени новостей» в автомобильных кругах, -- да и гендиректор завода не может этого сказать напрямую, ведь у него другие задачи -- выйти из кризиса».

Кроме того, ЗИЛ не сможет выйти на уровень рентабельности, полагает Гайрат Салимов из ИК «Тройка Диалог» без изменения продуктовой стратегии. А как раз этого, по словам г-на Лаптева, не предполагается -- ЗИЛ продолжит производить среднетоннажные грузовики (модернизированный «Бычок» и его модификации для ЖКХ и т.д.). В СССР, напоминает эксперт, большая часть грузовиков была среднетоннажной. Однако после того как система госзакупок с развалом Союза ушла в прошлое, спрос на такие машины резко упал. И сейчас у новой продукции в этом секторе есть серьезный конкурент -- подержанный транспорт. Все лидирующие в данном сегменте производители, подчеркивает г-н Салимов, продают намного меньше, чем могут выпустить. Так, самый крупный из них, КамАЗ, имея в советские времена проектные мощности под 200 тыс. машин, производит сейчас чуть более 20 тыс.
То, чем так долго пугали аналитики, свершилось: вложения в недвижимость перестали быть самыми прибыльными, но при этом они остались самыми надежными. Ну, в самом деле, куда у нас в стране можно деть завалявшиеся 100-200 тысяч долларов? В чулок, в банк, в ценные бумаги? Не смешите - все это мы уже проходили. Остается только малый бизнес, но это тоже дело непростое и конкурентное.

Возможность привлечь на освободившиеся площади ЗИЛа автопроизводителя, по мнению эксперта, тоже невелика: слишком дорого обходятся в столице земля и рабочая сила. Инвестор скорее пойдет в регионы, куда, по мнению г-на Агибалова, было бы эффективнее перенести и производство самого ЗИЛа, мощности которого уже полностью изношены.

Итак, как говорили в период НЭПа, обогощайтесь! Но сначала разберемся, как именно. Многие, правда, давно уже разобрались - в самом жилищном найме, конечно, ничего нового нет. Но вот ситуация на рынке несколько изменилась. Достоверно известно, что в Москве сейчас пустуют многие квартиры, купленные в новостройках в надежде на перепродажу. Рынок приостановился - народ ждет конъюнктуру, а она пока не меняется. Частные инвесторы-физлица держат руку на пульсе, то и дело проверяя сводки с фронта недвижимости в Интернете - не дрогнул ли индекс, и главное - не дрогнул ли он вниз. Если начнется паника... Впрочем, этим пугали уже давно, но пока и частники, и застройщики крепко держат занятые ценовые рубежи. Понятно, что тем, кто хочет быть в боевой готовности к быстрой продаже новостройки, отделывать ее смысла нет. Чтобы найти ценителей на ваш дизайнерский ремонт "под евро" с многоуровневыми потолками в панельном доме, нужно время и удача, а при ажиотажном предложении ни того, ни другого не будет.

И что же следует из этой ситуации? То, что расслабленным гражданам пришло время обогащаться не за счет спекуляции квартирами, а за счет банальной сдачи их внаем. Оборот, конечно, не такой быстрый и большой, как пару лет назад при перепродаже новостройки, купленной на стадии разговоров о котловане. Но кому сейчас легко?

Программа мимимум для типовой квартиры в новостройке под нужды аренды - чуть лучше, чем муниципальная отделка. Некоторые ограничиваются линолеумом и обоями, которые можно поклеить и на потолок. Естественно, ставится сантехника, простенькая кухня с плитой и холодильником и железная дверь. Полный вперед - 500 долларов в месяц за двушку обеспечено (может доходить и до 800 в зависимости от района). Правда, пока нет телефона, со ставкой аренды не разгуляешься. Большую роль играет и то, идут ли полным ходом в других квартирах отделочные работы или этот неспокойный период уже завершен - мало кто хочет жить в квартире без телефона, да еще под звуки отбойных молотков и переступать через мешки цемента, пытаясь добраться до лифта.

И вот некоторые такие инвесторы начинают склоняться к сдаче квартир внаем. Если что, жильцов при нашем законодательстве можно выгнать хоть за один день с нарядом милиции. Правда, для сдачи внаем все же нужно отделывать, но вполне достаточно муниципальной отделки, которая "отобьется" буквально за несколько месяцев. Отделочные изыски здесь не нужны: во-первых, новый дом дает усадку и стоит подождать, иначе часть изысков может покоситься или отвалиться, во-вторых, арендаторы - люди не всегда аккуратные, а порой и злонамеренные, так что золотое правило аренды остается в силе: уровень отделки должен соответствовать уровню жилья. Речь здесь идет о самом ходовом товаре - экономклассе. Элита, понятное дело, - случай особый - там все начинается с места расположения дома. Обычную четырехкомнатную квартиру на Тверской можно превратить в элитную двушку и успешно сдавать, а верхушку бизнес-класса не удастся дорого сдать независимо от отделки, если дом стоит не там, где следует стоять элите.

После напоминающих стихийное бедствие новогодних каникул самое время сесть и подсчитать, что нам удалось заработать в минувшем году. Теряя деньги на каждом шагу, инвесторы смогли найти утешение и прибыль лишь в паевых фондах этот же способ приумножения капитала рекомендуют специалисты и на 2005 год. А для более консервативных вкладчиков рублевые депозиты на длительный срок.

Надо сказать, что квартиры, ждущие своего часа для продажи, которые временно сдаются внаем, - явление пока не очень массовое и, конечно, на общую ситуацию повлиять не может. Те, кто покупает квартиру специально для сдачи внаем, почти всегда выбирают вторичку. Квартира готова и в меру "убита". Небольшая косметика и можно сдавать. Именно такой подход рекомендуют риэлторы. Опять же наиболее выгодным считается сдача грамотно купленной и правильно отделанной элитной квартиры, но, понятно, что на это не у всех есть деньги. А у кого они есть, обычно имеют более интересные источники доходов.

Однако это лишь официальные цифры. В реальном же выражении с учетом инфляции покупательная способность наличных сбережений в американской валюте снизилась на 15,66%. То есть за год наши долларовые кошельки похудели примерно на одну шестую. На фоне долларовых потерь и инфляции, которая к концу года подобралась к 11,7%, наиболее доходными оказались сбережения в евро: за год они обесценились на 8,08%.

Весь прошлый год, как, впрочем, и три предыдущих, поклонники американской валюты пребывали в состоянии перманентной депрессии. Падение доллара, казалось, не прекратится никогда. К концу сентября по итогам финансового года бюджетный дефицит США составил $413 млрд., и надежду на восстановление былого могущества доллара потеряли даже самые неисправимые оптимисты. Перемещение с отметки в 29,4545 рубля за доллар, по данным на 1 января 2004 года, до показателя в 27,7487 пункта на последний день декабря такова печальная история деградации национальной валюты США за минувшие 12 месяцев.

Реальная доходность банковских вкладов по итогам года также оказалась величиной отрицательной, вне зависимости от вида валют. Поэтому вопрос состоял лишь в том, кто меньше потерял: владельцы рублевых депозитов, инвесторы, открывшие счета в долларах, или поклонники евро.

В начале января главной сенсацией стало начавшееся укрепление доллара относительно евро. После недавних заявлений министра финансов США Джона Слоу о том, что американская администрация будет поддерживать политику сильного доллара, курс бакса на мировых рынках резко пошел вверх и в первую неделю января набрал сразу 5%. Участники торгов заговорили о возможном переломе трехлетней отрицательной тенденции, и это, пожалуй, может стать главной интригой-2005 на валютном рынке.

Как считает директор ЦМЭИ БДО Юникон Елена Матросова, в наступившем году наиболее предсказуемыми останутся вклады в национальной валюте.

Относительными победителями бега наперегонки с обесцениванием денег стали приверженцы национальной валюты: по данным Центра макроэкономических исследований (ЦМЭИ) компании БДО Юникон, годовые потери вкладчиков, открывших рублевые счета в конце 2003 года, составили всего 0,96%. Главной причиной ухода в минус стала все та же инфляция. Инвесторам, которые поверили в силу единой европейской валюты, повезло меньше: сбережения на их депозитах обесценились на 2,68%, несмотря на то, что с сентября только вклады в евро показывали позитивную доходность. По мнению аналитиков, на отрицательный показатель повлияла не только инфляция, но и низкие процентные ставки по вкладам в этой валюте. Обладателям же долларовых счетов легким испугом отделаться не удалось: убыток в 10,56% вот вся благодарность за стойкую приверженность зеленым.

Для наиболее стойких вкладчиков можно посоветовать мультивалютные вклады.

С учетом того, что в 2005 году, возможно, произойдет снижение инфляции до 10% (прогноз правительства 8,5% выглядит маловероятно), в течение года рублевые вклады принесут в среднем нулевую реальную доходность. О перспективах вкладов в долларах и евро судить довольно сложно из-за высокой волатильности курсов данных валют к рублю. Поэтому эксперт советует хранить в 2005 году сбережения на годовых рублевых депозитах дабы своим кошельком не ощутить изменения конъюнктуры мирового валютного рынка и избежать лишней головной боли, не вникая в заявления главы ФРС США, министра финансов США, денежных властей еврозоны, а также в состояние торгового баланса и дефицита бюджета ведущих мировых стран.

Золото в декабре продолжило радовать глаз и кошелек, правда, недолго. Его цена догнала и перегнала достигнутый в ноябре 16-летний максимум, и эксперты заговорили о назревшей коррекции. К тому же драгметаллы и евро оказались в единой связке, и, когда последний сорвался с высоты в $1,36 и покатился к отметке в $1,31, он потянул за собой золото и серебро. В результате с конца декабря цены на желтый металл упали сразу на 25%. Как бы то ни было, рынок драгметаллов все же сумел закончить год на мажорной ноте: если 1 января 2004 года стоимость одной тройской унции золота на Лондонской бирже составила $416,25, то к 31 декабря $435, При этом, по данным ЦМЭИ БДО Юникон, номинально металлические счета принесли своим владельцам 2,73-процентную рублевую доходность, реально же убытки в 8,03%. Инвестиции в золото и серебро должны быть связаны с оценкой риска роста или падения евро, считает заместитель начальника управления финансовых рисков МДМ-Банка Василий Заблоцкий. Если вы планируете вложить до ста тысяч долларов, я бы советовал инвестировать в доллар или евро. Покупка золота достаточно трудоемкая вещь, требующая времени и специальных знаний, и заниматься ею простому человеку довольно сложно и муторно.

Невечные ценности

Догнать и перегнать

Рынок столичной недвижимости в начале года больше всего напоминал поднявшееся дрожжевое тесто: темпы его ежемесячного роста составляли от 3% до 5%, и застройщики, их кредиторы и покупатели предназначенных для последующей выгодной перепродажи квартир уже готовились подсчитывать дивиденды. Однако в конце весны начале лета цены зависли на одном уровне. До перезагрузки обвала рынка дело так и не дошло, однако и с мечтой получить гарантированные сверхприбыли пришлось распрощаться. Сначала инвесторы грешили на летнее межсезонье, потом на банковский кризис доверия, но, когда к октябрю спящий богатырь так и не начал подавать признаков активной жизни, на рынке недвижимости и в его окрестностях возникла некоторая растерянность. К концу декабря удивление переросло в тенденцию: по мнению экспертов аналитического центра ирн.ru, основным итогом 2004 года следует считать переход столичного рынка недвижимости в стадию стабилизации. Тем не менее за минувший год цены выросли в среднем на 22%. По данным аналитиков, в конце 2003 года значение индекса стоимости жилья составило $1477 за квадратный метр, а в конце 2004-го уже $180 Однако олимпийские достижения остались в прошлом в первой половине ушедшего года и вряд ли повторятся в году наступившем. Более правдоподобным видится сохранение нынешнего уровня цен с поправкой на сезонные колебания и форс-мажор.

Хотя сложно работать на столь малопредсказуемом рынке, многим управляющим компаниям удалось заработать и сохранить нажитое, прирастив стоимость паев своих фондов весьма существенно. Несмотря на все ветры и шквалы на фондовом рынке, ПИФы продолжают оставаться наиболее прибыльным инвестиционным инструментом для частного вкладчика.

Встряски на фондовом рынке привели к нулевому результату: наигравшись в американские горки, индекс РТС вернулся почти к тому же, с чего и начал, поднявшись за год всего на 20 пунктов с отметки в 586,08 на 5 января до показателя в 605,66 на 31 декабря. Этому предшествовали волнующие события: 12 апреля индекс подобрался к отметке в 781,55 пункта. Цены на нефть оставались высокими, экономическая обстановка благоприятной, рынок был готов к дальнейшему росту, и мало кто мог предположить, что эта цифра так и останется главным, запредельнокосмическим достижением года. На следующий день ситуация кардинально изменилась, но преисполненные оптимизма аналитики писали следующее: На предстоящих торгах тенденция к снижению российских акций, начавшаяся вчера, вероятно, сохранится, однако вряд ли в условиях дорогой нефти, высокой рублевой ликвидности и отсутствия достойных альтернатив вложению средств в акции падение продлится долго. Между тем с чуть заметными зазубринами роста индекс РТС летел вниз аж до 11 мая и отметки в 576,63 пункта: обострившаяся травля ЮКОСа обрушивала рынок и вела игру по самому черному сценарию. Далее борьба надежды и отчаяния вплоть до 28 июля, когда и был достигнут годовой минимум в 518,15 пункта. Последовавшие затем попытки отыграть потерянное вели к успеху вплоть до драматических событий конца года недобро всколыхнувших рынок налоговых претензий к ВымпелКому и неожиданной развязки мыльной оперы с продажей Юганскнефтегаза.

Управляющий портфелем УК ПИОГЛОБАЛ Эссет Менеджмент Андрей Власенко согласен с тем, что негатив 2004 года, а особенно события ноябрядекабря отбили у инвесторов желание в среднесрочной перспективе вкладываться в фондовый рынок. И это касается не только крупных западных инвесторов (которые уже оценили все прелести российских политических рисков и дружно потянулись с рынка), но и обычных вкладчиков ПИФов. Последним, по мнению эксперта, нужен период психологической адаптации для того, чтобы привыкнуть к игре по новым правилам. Он может тянуться около двух-трех месяцев разумеется, при отсутствии негативных новостей. Но как раз этого никто гарантировать не может: впереди отложенный на весну отчет Счетной палаты, который способен принести массу сюрпризов.

Начало года с января по май ознаменовалось вполне понятным всплеском внимания к паевым фондам со стороны индивидуальных инвесторов. Это стало следствием повышения интереса к частным управляющим компаниям на волне пенсионной реформы и результатом значительного подъема на фондовом рынке, говорит начальник управления развития и клиентского обслуживания УК АВК Дворцовая площадь Алексей Лестовкин. Падение рынка летомосенью 2004 года привело к сокращению притока частных инвесторов в паевые фонды. При этом, если в первом полугодии годовая доходность фондов достигала 40%, то по итогам года она опустилась до 1020%.

Конечно, за прошлогодними доходами на этот раз не удалось угнаться никому. Знаменательно, что до рядового показателя прибыли 2003 года по ПИФам акций дотянул только лидер рынка фонд Стоик (УК ПСБ), поправившийся по итогам минувшего года на 44,51%. Остальным пришлось вспомнить о скромности и довольствоваться не слишком амбициозными 1519%. Зато выявилась новая тенденция: за прошедшие 12 месяцев к ПИФам акций вплотную подобрались фонды смешанных инвестиций, которые, при значительно большей защищенности от капризов рынка, получили фактически ту же прибыль. В шоколаде оказались и владельцы ПИФов облигаций, которым удалось получить выручку на уровне иных фондов акций в среднем 1215%. Для инвестиционного инструмента, связанного с гораздо более низким уровнем риска (по итогам года ни один облигационный ПИФ не вышел в минус), но по доходности считающегося лишь альтернативой банковским депозитам, это более чем достижение.

В то же время, как считают некоторые эксперты, депрессия на фондовом рынке еще не означает возникновения упаднических настроений и в управляющих компаниях. По словам вице-президента УК Тройка Диалог Андрея Звездочкина, динамика рынка свидетельствует о достижении определенной стадии зрелости, когда многие клиенты определяют для себя периоды падения цен на фондовом рынке как перспективные моменты для инвестирования средств в фонды.

Общая площадь застройки составит около 130 000 кв. м, из которых 115 000 кв. м займет торговый центр, сообщили в компании Colliers International, консультанте проекта. На всех этажах комплекса будут размещаться торговые галереи, на втором подземном этаже — супермаркет площадью 2000-3000 кв. м, на четвертом — фудкорт, 10-зальный кинотеатр и развлекательный блок. На второй уровень торгового комплекса можно будет попасть из нового вестибюля станции метро “Павелецкая-кольцевая”. Проект предусматривает создание дополнительных пешеходных переходов. Пятиуровневая подземная стоянка будет рассчитана на 875 машино-мест.

Прогнозы предыдущего года это отмечают все опрошенные аналитики увы, не сбылись, оказавшись слишком радужными. Однако немного заглянуть в год начавшийся все-таки стоит. Так, Алексей Лестовкин считает, что в 2005 году на российском рынке ценных бумаг будет доминировать боковой тренд с широкой амплитудой колебаний, и рекомендует формировать сбалансированный портфель, состоящий как из паев фондов облигаций, так и фондов, ориентированных на вложение в более рискованные, но потенциально и более доходные инструменты акции на срок от года и более, что позволяет снизить риски сезонности, характерные для российского фондового рынка. Андрей Власенко делает пессимистические прогнозы: Ожидать, что следующий год будет лучше прошедшего, не стоит. Эксперт связывает это с неопределенностью, политическими рисками, а также ставит под вопрос столь же высокую, как в прошлом году, доходность сырьевых рынков. По его оценке, металлы и нефть находятся на пике своего цикла, и дальше может последовать снижение их стоимости. В связи с этим он рекомендует до весны пересидеть в ПИФах облигаций, спокойно дожидаясь событий, которые и определят дальнейшее движение рынка.
В среду архитектурный совет Москвы одобрил проект строительства многофункционального комплекса с подземной частью на площади Павелецкого вокзала. Основной инвестор, компания “Техинвест”, вложит в проект свыше $150 млн.

В конце I — начале II квартала может быть подписано распоряжение о начале строительства, говорит Осипова. Стройка должна продлиться около двух лет. По оценке директора департамента торговой недвижимости Colliers International Максима Гасиева, инвестиции в комплекс составят $150 млн.

В пресс-службе префектуры ЦАО уточнили, что заказчиком проекта является ЗАО “Ингеоком-Инвест” (группа “Ингеоком” является основным владельцем торгового комплекса “Атриум” у Курского вокзала). В “Ингеоком” вчера не удалось получить комментарии, но пресс-секретарь Colliers International Екатерина Кутумова сообщила, что “Ингеоком” будет только техническим заказчиком, а генеральным инвестором станет компания “Техинвест”. Представитель “Техинвеста” Наталья Осипова подтвердила эту информацию. По ее словам, для реализации проекта в 2004 г. была создана компания ОАО “Павелецкое”, доля в которой принадлежит городу. Размер участия правительства Москвы в капитале компании она уточнять отказалась.

Тендер по выбору компании, которая будет управлять супермаркетом площадью около 3000 кв. м, уже объявлен. Как сообщил один из участников проекта, знакомый с ситуацией, основными претендентами являются торговые сети “Перекресток”, “Седьмой континент” и “Азбука вкуса”. Представители “Перекрестка” и в “Азбуки вкуса” свое участие в тендере подтвердили. “Таких мест действительно мало, — говорит директор по маркетингу "Азбуки вкуса" Галина Ящук, — его можно сравнить с "Атриумом", там такая же большая проходимость, [мощные] транспортные потоки, большое количество офисов вокруг, но мало продовольственных магазинов. Мы отслеживаем все подобные проекты, но часть из них искусственно "закрыта" из-за договоренностей девелопера с конкретными арендаторами”.

Юлия Никуличева, заместитель генерального директора консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, говорит, что подземные проекты стоят дороже, чем наземные. По ее оценке, инвестиции в торговый комплекс превысят $200 млн. У центра, считает Никуличева, будет очень удачное расположение: большой людской поток обеспечит близость вокзала, станции метро и Садового кольца. “Кроме того, в данном районе нет торговых объектов, ближайший — "Атриум" на Курской”, — напоминает эксперт. “Торговые центры такого уровня нас, безусловно, интересуют”, — сообщили “Ведомостям” представители компаний Adidas-Salomon и Sephora.



Главная --> Публикации