Главная --> Публикации --> Точка опоры Жажда скорости Глубокое удовлетворение В центре москвы начинается олимпийское строительство Сэкономь на налогах

11 января страна "проснулась" с новым Градостроительным кодексом. Он уже вступил в силу, правда, с одной отложенной нормой, но чуть ли не основной в законе. Речь идет о том, что на девять месяцев было отсрочено введение обязательных аукционов, на которых (и только на которых!) с октября 2005 года муниципалитеты будут предоставлять земельные участки под застройку.

С осени все земли под застройку будут продаваться только с молотка

- Леонид Евгеньевич, как эта норма проходила через Госдуму?

Надо сказать, что вопрос введения аукционной практики распоряжения государственной и муниципальной землей, по замыслу разработчиков Градостроительного кодекса, являлся исключительно важным. Его цель - одновременно помочь инвесторам-застройщикам и местным властям. Первые получали бы полностью подготовленный для строительства земельный участок, вторые - солидные поступления в бюджет. О том, как нововведение пробивало себе дорогу и какие аргументы приводились "за" и "против" его немедленного применения на практике, мы беседуем с юрисконсультом Фонда "Институт экономики города" Леонидом Бандориним, участником обсуждения и разработки Градостроительного кодекса.

- Какие аргументы приводили противники введения аукционов?

- Во время дискуссий на рабочих группах столкнулись две точки зрения. "Против" выступал Мартин Шаккум, председатель думского Комитета по промышленности, строительству и наукоемким технологиям, аргументы "за" приводил вице-спикер ГД Георгий Боос. Разумеется, у каждого из них была своя группа поддержки. Надо сказать, что в обсуждении участвовали и представители крупнейших московских и подмосковных компаний-застройщиков. По их мнению, также не нужно было бы менять сложившуюся в этих регионах практику предоставления земельных участков по предварительному согласованию. Затем стали предлагаться различные варианты отсрочки. Сначала Мартин Шаккум озвучил срок в два года против максимальных шести месяцев, которые предлагал Георгий Боос. Затем срок отсрочки председателем профильного комитета был уменьшен до одного года. В результате, было достигнуто компромиссное соглашение о девяти месяцах. Так что данная норма начнет действовать только в середине осени.

- Но эти действия потребуют значительных затрат со стороны организаторов аукционов?

- Первый аргумент: проведение аукционов требует большой подготовительной работы со стороны муниципалитетов по формированию земельных участков. На самом деле, процедура предоставления земельных участков для строительства из государственных и муниципальных земель уже прописана в Земельном кодексе (он, напомню, действует в России с 2001 года). Этим законом предусмотрена необходимость, перед тем как предоставить застройщику земельный участок, сформировать его и произвести кадастровый учет. То есть, подготовить проект границ участка и установить их на местности, определить его разрешенное использование и технические условия подключения к инфраструктуре. То есть, по сути, аукционная практика в этой области не привнесет ничего нового для муниципалитетов.

- Но все равно, сейчас эти расходы - обязанность застройщика, так стоит ли отнимать у муниципалитетов такую замечательную возможность экономить бюджетные средства?

- Это был еще один аргумент против. Нам говорили, что введение аукционов повлечет за собой большие бюджетные расходы, а бюджеты у всех на 2005 год уже сформированы. Так что проводить аукционы муниципалитетам будет просто не на что. Но давайте посчитаем. Формирование земельного участка для проведения аукционов складывается из четырех основных компонентов: сбор документации по планировке территории, определения техусловий, землеустроительных работ для кадастра и, наконец, проведения самого государственного кадастрового учета земельного участка. Начнем с того, что последний компонент для муниципалитетов бесплатен. Что касается общей цены трех других, то в среднем она не превысит 30-40 тысяч рублей за гектар. Можно ли назвать сумму в тысячу с небольшим долларов неподъемной для муниципального бюджета? Причем не нужно забывать, что указанные расходы будут существенно перекрыты поступлениями в бюджеты за продажу застройщикам прав собственности или аренды на данные земельные участки.

У муниципалитетов есть несколько возможностей финансировать оборотные средства на формирование земельных участков. Это, разумеется, местный бюджет, затем - на возвратной основе - средства самого застройщика или же специализированной организации по проведению аукционов. Возврат средств будет производиться за счет предоставления земельного участка на аукционе.

- На самом деле, уже сегодня, в соответствии с Земельным кодексом из всего комплекса затрат застройщики за свой счет осуществляют только установление границ земельного участка на местности. Это обходится им приблизительно в 10-15 тысяч рублей за гектар. Все остальные мероприятия по формированию участка проводят муниципалитеты, причем вся необходимая информация предоставляется им бесплатно в двухнедельный срок.

- Как уже было сказано, ничего принципиально нового для муниципалитета в этой процедуре нет. Как раньше в Земельном кодексе выдвигались определенные требования, так они и будут действовать, ничего не меняется. Никаких изменений по срокам или запретам на участие в процессе формирования участков застройщиков не вводится - муниципалитеты полностью свободны в своем выборе и могут привлекать застройщиков себе в помощь.

- Однако, чтобы полностью взять на себя все нелегкое бремя по формированию земельных участков, муниципалитетам потребуется определенное время?

- И застройщики, и муниципалитеты должны подходить к расходованию своих средств разумно. Нормальный муниципалитет не будет просто так финансировать формирование любых земельных участков. Естественно, эта работа будет проводиться по тем из них, на которые есть спрос (те же заявки инвесторов). Если рассматривать городские муниципалитеты, то практически во всех городах есть высоколиквидные земли. А, к примеру, в сельских поселениях, при полном отсутствии ликвидного рынка земельных участков, муниципалитет не обязан формировать земельные участки впрок. Он, например, может установить систему заявок на формирование участков, которые потом будут выставлены на аукцион. Даже если в аукционе будет всего лишь один участник, с ним может быть заключен договор купли-продажи или аренды. Соответствующая норма вносится в Земельный кодекс в рамках установления порядка проведения открытых аукционов.

- Но застройщики тоже считают свои деньги. И, разумеется, им будут интересны только инвестиционно привлекательные участки. С какой стати они будут вкладывать свои средства в неликвидный товар? В этом случае все финансовое бремя ляжет на муниципалитет?

- Она вредна. За это время будут разобраны все действительно привлекательные земли, и деньги застройщиков попадут не в муниципальные бюджеты, а к тем чиновникам, которые будут согласовывать выделение земельных участков.
Рынок недвижимости в Пушкино находится на подъеме

- Таким образом, получается, что отсрочка, которая в результате была прописана в законе, в принципе, бесполезна?

Экология и недвижимость

Город Пушкино входит в первую десятку городов Московской области по индивидуальному жилищному строительству. В 2004 году количество сданных в эксплуатацию квадратных метров жилья удвоилось по сравнению с 2001 годом и составило 125 тыс. кв. м (против 60 тыс. в 2003 году). Среди приоритетных направлений в развитии города в администрации называют его благоустройство, восстановление инфраструктуры, а галопирующих темпов застройки не обещают. Цена предложения квадратного метра жилья бизнес-класса в городе, по словам заместителя главы администрации Виталия Шевченко, составляет порядка 600-700 долларов.

Впереди Москвы!

"Пушкино сейчас находится на таком уровне развития, когда у жителей есть деньги и, помимо движимых вещей, они вполне могут позволить себе покупать недвижимость, - рассказывает заместитель главы администрации города Пушкино Виталий Шевченко. - Жилье действительно продается и никакого обвала на рынке недвижимости города нет и не было". Действительно, глядя на построенные и уже заселенные дома, становится понятно, что жители города готовы приобретать недвижимость, причем не только в типовых домах, но и в современных домах улучшенной планировки. Однако, как отмечает Виталий Шевченко, только 20% жилья приобретается жителями самого города. Остальная часть выпадает на долю приезжих, среди которых очень много москвичей. Высокий уровень спроса на жилье в городе объясняется тем, что Пушкинский район - один из наиболее экологически чистых районов в области, кроме того, находится в доступной близости к Москве. "Со всеми остановками электричка идет 45 минут. В самой Москве иногда приходится тратить на дорогу из одного ко
нца города в другой значительно больше времени, а если еще и в пробки попадешь...", - добавляет Виталий Шевченко.

Из этих планируемых 150 тысяч квадратных метров 50 тыс., по словам Виталия Шевченко, будет направлено под ИЖС, а остальные 100 тысяч - многоэтажные дома. Рынок жилья города находится на высоком уровне развития. Об этом свидетельствует хотя бы тот факт, что в городе эксплуатацией жилой недвижимости в основном занимаются частные компании (напомним, в Москве доля частных эксплуатирующих организаций, работающих на жилье, не превышает 15 процентов). Причем стоимость услуг этих компаний для населения не превышает стоимости аналогичных услуг, оказываемых государственными структурами - ДЕЗами, ЖЭКами, РЭУ и т.п. В городе действуют определенные тарифы, придерживаться которых обязаны все организации, работающие в сфере ЖКХ.

Застройка в городе идет интенсивными темпами. Например, по словам г-на Шевченко, в 2005 году планируется сдать уже 150 тыс. кв. м жилья (для сравнения: в 2001 г. было сдано 60 тысяч, а в 2004 г. - уже 125 тысяч.). То есть за три года количество сданных в эксплуатацию квадратных метров жилья удвоилось, что является довольно неплохим показателем.

Цена постройки

Единственная особенность: частные компании могут предлагать жильцам дополнительные услуги, такие как наличие в подъезде консьержки, охраняемая территория вокруг дома или стоянка для автомобилей. Кроме того, среди этих организаций уже появляются зачаточные формы конкуренции, поскольку были случаи, когда жильцы меняли эксплуатирующую организацию, которая их не устраивала. "Люди являются собственниками квартир, поэтому по закону они имеют право нанять любую эксплуатирующую организацию, имеющую лицензию и опыт работы в этой сфере, - поясняет г-н Шевченко. - Мы не имеем права вмешиваться".

Сама же себестоимость строительства в городе составляет 0-500 за квадратный метр (это так называемая инвестиционная стоимость). Однако, если учитывать создание на участке застройки всей необходимой инфраструктуры, - прокладывание инженерных систем, установление дополнительного теплового котла и накладываемые администрацией обременения, - себестоимость может достигать 550 долларов.

Однако, если по эксплуатации и объему сдаваемых площадей рынок недвижимости города Пушкино находится на подъеме, то его доходность оставляет желать лучшего. "Обременения, накладываемые на застройщиков, в нашем городе очень высокие и на некоторых площадках достигают 30% стоимости жилого дома, из которых 10-15% поступают в доходную часть бюджета города, а остальные идут на инфраструктуру", - утверждает Виталий Шевченко. Определенная доля этих средств направляется на развитие инженерной и социальной инфраструктуры, которые исчерпали свои запасы, сохранившиеся с советских времен, поэтому город нуждается в накоплении новых. Часть обременений накладывается на инвесторов и застройщиков так сказать в натуральном выражении, что является повсеместной практикой, то есть квартирами, которые в зависимости от приоритетности того или иного направления развития города могут либо отдаваться очередникам в порядке действующей очередности, либо продаваться. Последнее возможно в том случае, если городу срочно нужны деньги на реконструкцию или реализацию каких-то масштабных проектов. Кроме того, часть этих квартир идет на расселение жителей из ветхого жилья, программа по сносу которого активно проводится в городе.

Есть и еще одна особенность спроса и предложения в городе: первые этажи в хороших домах ценятся значительно выше, и цена квадратного метра там достигает уже 1000 долларов. Объясняется все просто: в городе нет ни одного отдельно стоящего бизнес-центра, поэтому все первые этажи жилых домов, по крайней мере, в центре, заняты под коммерческую недвижимость - магазины, офисы, склады. А поскольку альтернативы первым этажам жилых домов у желающих купить или арендовать коммерческие помещения практически нет, то и цены на них достигают рекордных по городу отметок. Видимо, благодаря им инвесторы и получают большую часть своих прибылей.

Иными словами, рыночная стоимость готового жилья превышает его себестоимость всего на 100 долларов. Для подмосковного города это вполне нормальная прибыль. Причем, отмечает Шевченко, если компания-застройщик работает хорошо, то доходность превышает указанную сумму еще на 20-30 долларов. К слову, инвестиции в город идут довольно интенсивно. По оценке Виталия Шевченко, общий объем инвестиций в Пушкино в 2004 году составил 1 млрд. рублей.

Кроме того, в городе активно применяются конкурсные механизмы по предоставлению участков, то есть местные власти могут выбирать между проектами и диктовать инвесторам свои условия. "Желающих (инвестировать в строительство в городе) очень много, - комментирует ситуацию Виталий Шевченко, - но у нас сейчас нет такого количества земельных участков, которые мы могли бы выделить под застройку. К тому же мы не можем выбрасывать на рынок очень много жилья, мы должны придерживаться выбранного темпа".

Все на тендер

А интересов у области хватает. Например, реконструкция дорог. Г-н Шевченко уверяет, что дороги в Пушкино не хуже, чем в других городах области, но извечная проблема состоит в нехватке выделяемых на их реконструкцию средств. Хотя в прошлом году город попал под реализацию программы "Дороги Подмосковья", за счет чего часть дорог удалось отремонтировать внепланово. А так, по словам Шевченко, финансируется только треть нормы, "приходится выкручиваться, денег на дороги никогда много не бывает", подытоживает он.

Теоретически в конкурсе могут участвовать любые компании, однако, как становится ясно, приоритет отдается местным застройщикам. А московских девелоперов, которые с интересом смотрят на подмосковный рынок, здесь, собственно говоря, и не ждут. "Нам не нужны московские застройщики, - категоричен г-н Шевченко. - У нас есть свои опытные, проверенные застройщики, есть свои заводы". Но, как поясняет чиновник, если московские или какие-то еще компании хотят работать у нас, то они должны сначала открыть и зарегистрировать фирму и платить налоги в городской бюджет. Прежде всего учитываются интересы области.

Виталий Шевченко сказал корреспонденту КДО, что в 2005 году в городе планируется сделать основной уклон в развитии благоустройства города. Однако темпы строительства жилья будут сохранены, но не увеличены до чрезмерных, возможно, даже будет принят проект на строительство отдельно стоящего бизнес-центра. Также планируется заняться реконструкцией центральной площади города, фасадов домов на центральных улицах, а ко Дню Победы на въезде в Пушкино появится скульптурная композиция в виде ангела-хранителя.

Взгляд в будущее

Строительство торгового комплекса под Пушкинской площадью и транспортной развязки под Тверской улицей может начаться уже в этом году. Для реализации этого проекта правительство Москвы и турецкий холдинг MNG учредили компанию “Торгово-досуговый центр “Тверской”, в которой городу принадлежит около 25%. MNG вложит в проект не менее $80 млн.

"То есть уклон будет сделан на изменении внешнего облика города. Вообще, я смотрю с оптимизмом на будущее нашего города", - резюмирует Виталий Шевченко.

Как стало известно “Ведомостям”, мэр Москвы Юрий Лужков распоряжением № 2410-рп от 1 декабря 2004 г. разрешил строительство подземного центра на пересечении Тверской улицы, Страстного и Тверского бульваров компании “Торгово-досуговый центр “Тверской”. По словам руководителя консалтинговой фирмы, принимавшей участие в разработке проекта, “около 25% этой компании принадлежит городу, а остальная часть — турецкому холдингу MNG”. Эту информацию подтверждают и в НИИ Генплана Москвы.

Московское правительство уже давно вынашивает замыслы по использованию подземной части Пушкинской площади. Однако вопросов об инвесторах и других подробностях проекта чиновники до сих пор избегали. В сентябре главный архитектор Москвы Александр Кузьмин вновь заявил, что под Пушкинской и Белорусской площадями могут появиться подземные торгово-развлекательные центры, но инвесторов и сроки исполнения не назвал.

В пресс-службе префектуры ЦАО Москвы уточнили, что инвесторы комплекса получили исходно-разрешительную документацию в IV квартале прошлого года. Заместитель главы управы Тверского района Борис Лопотухин не смог назвать точных сроков начала строительства, но сообщил, что в ближайшее время MNG должна предоставить им “предпроектные предложения и графические материалы”. В управе собираются “оповестить жителей близлежащих домов и учесть их пожелания, предложения и жалобы”. Заведующий научно-проектным отделением транспорта и дорог НИИ Генплана Москвы Михаил Крейстмейн считает, что “на проектирование может уйти почти целый год”, поэтому строительство может начаться только в конце этого года или начале следующего. А глава консалтинговой компании, знакомый с деталями, проекта, уверен, что строительство начнется уже весной и займет около полутора лет.

В самой MNG подтвердили свое участие в проекте, но не стали раскрывать его подробности. “Я знаю об этом проекте, но к сегодняшнему дню не имею конкретных данных о начале строительства”, — сообщил менеджер компании “Бентур” Джафар Абасов.

Юлия Никуличева, заместитель генерального директора консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, считает, что $80 млн недостаточно: “Могут возникнуть проблемы с коммуникациями, ведь рядом проходит линия метро”. Она оценивает будущие вложения более чем в $100 млн. “Сам проект, безусловно, перспективный, место уникальное — рядом сразу три станции метро. Таких мест в Москве единицы, — говорит она. — Если центр сделает своей аудиторией средний класс, собственно тех, кто ездит в метро, их ждет большой успех”. Опрошенные “Ведомостями” представители торговых компаний Benetton, Nike, “Эстель Адони” выразили желание стать арендаторами будущего торгцентра. Единственное, что их беспокоит, это величина арендных ставок.

В распоряжении правительства говорится, что общая площадь подземной стройки составит 96 500 кв. м, а подземная автостоянка будет рассчитана на 850-1000 машино-мест. Михаил Крейстмейн из НИИ Генплана говорит, что, “главным образом, будет использовано пространство под сквером со стороны McDonald's”. “Инвесторы должны будут построить трехполосный тоннель под Тверской, который будет похож на тоннель под Новым Арбатом. Торговые комплексы — это сопутствующая инфраструктура”, — говорит он. По данным других участников проекта, торговая площадь комплекса составит около 40 000 кв. м. “Центр будет находиться строго под Тверской улицей и сквером, который выходит в сторону McDonald's. Сквер увеличится за счет того, что бульвар будет продолжен под землей”, — говорит руководитель консалтинговой компании-партнера. Инвестиции, отметил он, могут составить около $80 млн.

MNG Holding Company – турецкий многопрофильный холдинг, работающий в отрасли туризма, финансов, банковского обслуживания, авиации, энергетики, строительства и обороны. В 2003 г. в холдинг входило 40 компаний. По данным сайта MNG, общая стоимость реализованных проектов холдинга к 2003 г. составила $2,44 млрд. В России холдинг представлен турфирмой “Бентур” м строительной компанией “Гюнал Иншаат тиджарет ва Санаии А. Ш.” У себя на родине холдинг особо известен сетью отелей World of Wonders (WOW), в которую входит и WOW Kremlin Palace, представляющий миниатюрную копию Кремля.
Рождение образа жилого дома – всегда творческий процесс, в котором наряду с архитекторами участвуют многие специалисты (экономисты, конструкторы, экологи и др.). Их совместными усилиями созданы многие ставшие теперь уже привычными серии московских домов. Сегодня мы расскажем о разработанных Московским научно-исследовательским институтом типологии и экспериментального проектирования (МНИИТЭП) проектах новых 23-этажных блок-секций «П3М-7/23», которые предназначены для серийного производства ОАО «ДСК-3».

Тверская улица считается одной из самых дорогих улиц не только Москвы, но и мира. По данным “Магазина магазинов”, величина арендных ставок там колеблется от $3500 до $5000 за 1 кв. м.

Зодчие позаботились о том, чтобы у этой серии было свое лицо. И с задачей своей они, думаю, успешно справились. На помещенном ниже снимке показан четырехсекционный крупнопанельный жилой дом, фасады которого украшены эркерами, запоминающимися деталями завершений, а остекление летних помещений выполнено весьма оригинально и, пожалуй, даже необычно. Кстати, напомню, что применение инвентарного остекления балконов и лоджий исключает самоволие жильцов, умудряющихся зачастую своими руками попросту исказить облик здания.

Эти блок-секции будут использованы при сооружении как муниципального, так и недорогого коммерческого жилья. Его «родители» надеются, что возведенные из них дома разной этажности заметно обогатят облик столичных районов.

У «двушки» общая площадь составляет 64,02 кв. м, а жилая – 34,42 кв. метра. «Трешка» соответственно 84,84 и 49,74 кв. метра. И наконец, 4-комнатная квартира – 104,74 и 69,64 кв. м, то есть очень много «квадратов» отдано под кухни, коридоры, ванные, туалеты и прочие нежилые, но очень нужные помещения. В таких квартирах жить будет не только удобно, но и просторно. Здесь каждый член семьи сможет заниматься своим делом, не причиняя неудобств другим домочадцам.

Помимо архитектурных достоинств в доме увеличен, причем значительно по сравнению с действующей серией «П3М», размер квартир, и теперь они относятся к 1-й категории комфортности. Судите сами. «Однушка» при общей площади в 44,24 кв. м имеет жилую часть в 20,22 кв. м, а кухня насчитывает 10,12 кв. метра (и при ней обязательно есть лоджия). Все квартиры располагают кладовыми, размещенными, как правило, при входе. А в 3-комнатных и 4-комнатных квартирах устроено по два санузла: один при передней, а второй – в блоке с ванной, рядом со спальными комнатами.

Особо хочу отметить заботу о пожилых и инвалидах. Вход в лифт расположен на уровне вестибюля, обязательным является наличие необходимых удобств для передвижения инвалидов: при входе в подъезд дома запроектирован наружный пандус, а входная дверь в квартиру позволит пользоваться инвалидной коляской.

Комфортность обеспечивает и столярка с тройным остеклением, применяемая в в блок-секции «П3М-7/23» и отвечающая европейским стандартам. Так что с улицы и со двора никакие шумы не будут проникать в квартиру. Что касается систем инженерного оборудования, то все они выполнены на самом современном уровне и (что особенно отрадно) отечественного производства. Скажем, в таком доме предусмотрена установка поквартирных водосчетчиков, учитывающих расход холодной и горячей воды и даже сделана охранно-защитная система от грызунов (крыс и мышей). В вестибюле располагается помещение для вахтера (с санузлом), который будет здесь дежурить круглые сутки и обеспечен выходом на центральный диспетчерский пункт вневедомственной охраны.

И еще одна новация. Наружные трехслойные стеновые панели толщиной 32,5 см не пропускают влагу и вместе с евроокнами отлично сохраняют тепло в помещениях. Наконец-то решена очень важная проблема энергосбережения, которая долгие годы волновала, нервировала, не давала покоя и строителям, и жильцам прежних «панелек».

Поскольку первые этажи нынче нежилые, то в них при адресном проектировании можно расположить небольшие магазины и другие объекты сферы обслуживания населения. А для того, чтобы оградить жильцов от возможного шума именно с первого этажа, архитекторы предусмотрели шумозащитные полы в комнатах, передних, коридорах из паркетной доски толщиной 18 мм, а на кухне настилать линолеум на тканевой или вспененной основе (без сварных швов).

Новинка архитектуры – результат совместной работы проектировщиков МНИИТЭПа и специалистов ДСК-3 по коренной модернизации выпускаемой им серии «П3М», которая хорошо прижилась в Москве. Вот конкретные «родители» блок-секций «П3М-7/23»: руководитель авторского коллектива академик Юрий Григорьев, архитекторы Сергей Пахомов, Валентина Розанова, Алексей Ефимов, инженеры Евгений Никитин, Яков Козицын, Людмила Коновалова, Сергей Мыльников, а также генеральный директор ОАО «ДСК-3» Владимир Сергеенков, директор по строительству Александр Киндеев и группа технологов комбината.

Таким выглядит проект. И это вовсе не означает, что люди, которым предстоит жить в таком доме, не захотят что-то изменить в отделке своего жилья.

Пройдя экспериментальную проверку, как говорят специалисты, на натуре, серия придет и в столицу.

В наступившем году третьему домостроительному комбинату исполнится 40 лет. И очень кстати придется новорожденная – новая серия домов. Первый из них уже вскоре появится в ближайшем Подмосковье – в городе Одинцове. Уверена, что тамошнему району Трехгорки здорово повезло: через несколько лет вырастет новый микрорайон из домов серии «П3М», и в их окружении, как жемчужина в ожерелье, засверкает красавец «П3М-7/23». Именно здесь состоится своего рода дебют новой серии и, если можно так сказать, бенефис панели. Она, значительно улучшенная и осовремененная, вновь возвращается к нам.



Главная --> Публикации