Главная --> Публикации --> Москва готова удивлять К августу риэлтеры обещают скачок цен Планировка. дубль два Престижному жилью стало тесно в садовом кольце Какие дома снесут, реконструируют или продадут с аукциона до 2007 года?

На первичном рынке в зависимости от проекта и стадии его реализации стоимость жилплощади выросла на 12 23%. Нижняя граница цен на элитку теперь находится на уровне $4 тыс. за 1 кв. м, а максимальная поднялась до $15 тыс. Рекордом на первичном рынке стала цена $20 тыс. за 1 кв. м, назначенная за пентхаус в строящемся доме Коперник на Якиманке.
На вторичном рынке цены за год выросли на 20 22%. Все чаще стали появляться предложения, в которых цена достигает $20 тыс. за 1 кв. м, но большого интереса со стороны покупателей они пока не вызывают.
Новые тенденции
В настоящее время главной задачей застройщиков остается создание атмосферы избранности для состоятельных покупателей. Окончательно ушла в прошлое точечная застройка: основной тенденцией в сегменте высококлассной недвижимости стало создание целых кварталов элитного жилья. Таким образом, вопрос месторасположения дома приобретает особое значение и является одним из основополагающих признаков элитности.
Заметной тенденцией на рынке дорогого жилья стало увеличение количества объектов с квартирами сравнительно небольших площадей: студии не больше 85 кв. м, двухкомнатные квартиры площадью до 120 кв. м, трехкомнатные до 170 кв. м.
В 2004 году резко вырос срок, в течение которого покупатель выбирает подходящее жилье. Если раньше люди приобретали квартиры практически на стадии котлована, то в 2004 году большинство клиентов предпочли заключать договор, когда строительство дома подходило к концу или было завершено. Покупатели учитывали и тот факт, что застройщики начали выставлять квартиры в возводимых объектах практически по таким же ценам, как и жилплощадь в уже построенных зданиях. В конце прошлого года в продаже все чаще стали появляться полностью отремонтированные, готовые для проживания квартиры.
На первичном рынке увеличилось число покупателей, приобретающих элитную недвижимость с целью ее сдачи в аренду. По данным специалистов компании Delight Realty, наибольшим интересом пользовались квартиры площадью от 70 до 120 кв. м стоимостью, не превышающей $500 600 тыс., а также квартиры площадью около 200 300 кв. м по цене около $1,2 1,5 млн.
Вырос спрос на квартиры в элитных домах, построенных за пределами центра Москвы в экологически благоприятных районах.

В 2004 году самая стабильная ситуация на рынке недвижимости наблюдалась в сегменте элитного жилья: спрос и предложение здесь практически достигли равновесия.

Золотая миля говорящее название
Политика ценообразования в элитных объектах напрямую связана с престижностью места. Самые дорогие дома в Москве находятся между Остоженкой и Пречистенской набережной, благодаря чему этот район получил среди риэлторов название Золотая миля. По итогам продаж в 2004 году объекты здесь подорожали на 19 22%. Однако стоит отметить, что по сравнению с предшествующими годами темпы роста цен в этом районе снизились приблизительно на 5%. Специалисты объясняют это тем, что многие объекты находятся в финальной стадии строительства, район практически сформирован и цены на недвижимость близки к максимальным.
Другой престижный московский район Патриаршие пруды продемонстрировал за прошедший год увеличение стоимости объектов элитной недвижимости на 23 26%. Это на 7% выше, чем в прошлом году. Во многом это связано с успешным ходом реализации проекта Квартал на Патриарших.
По данным специалистов компании Knight Frank, в IV квартале 2004 года стоимость 1 кв. м элитной недвижимости на Остоженке составила $6 16 тыс., на Патриарших прудах и Арбате $5 10 тыс., на Плющихе и в Замоскворечье $4 9 тыс. Самое дешевое элитное жилье сосредоточено в районах Красносельский, Бауманский и Таганский, где престижную жилплощадь можно купить по цене $3 4 тыс. за 1 кв. м.
Cамое дорогое московское жилье на сегодняшний день пентхаусы. Коммерческий директор компании Авгур Эстейт Виктор Козлов отметил, что конкуренция на рынке пентхаусов в Москве всегда проявлялась сильнее, чем в сегменте обычных элитных квартир, а спрос, наоборот, был стабильным, но небольшим.

Центр продолжает лидировать
Большая часть (около 80%) возводимых в 2004 году элитных объектов располагалась на территории Центрального административного округа. Осенью максимальное количество (по 28 строящихся домов) находилось в районах Хамовники и Пресненский. В число лидеров вошли также районы Арбат (22 объекта) и Якиманка (16 объектов). Меньше всего элитных домов возводилось в Красносельском (7 объектов) и Таганском районах (4 объекта).
Если рассматривать конкретные объекты, находящиеся в центре столицы, то интересными можно назвать следующие. Корпорация МИАН приступила к строительству жилого комплекса Коперник на Большой Якиманке, вл. 22, который оснащен системой интеллектуальный дом. Проектом предусмотрены двух пятикомнатные квартиры общей площадью от 90 до 330 кв. м. На первых двух этажах будут расположены ресторан, бары, кофейни, а также фитнес-центр с бассейном, солярием, детским центром, бильярдной, салоном красоты и сауной.
Компания Капитал груп возводит жилой комплекс Панорама по адресу: Пресненский вал, 14 Это здание имеет необычный фасад, где применено полностью панорамное остекление из обычного стекла, тонированного стекла и эмалита стекла с зеркальным эффектом. На каждой лестничной площадке находится только одна квартира (двух- или трехкомнатная площадью 168 303 кв. м). В доме будет свой фитнес-центр, SPA, бассейн, косметический салон.
Дом переменной этажности Петровская усадьба компании Новое качество находится в районе Цветного бульвара (1-й Колобовский пер., вл. 14/3). В четырех шестиэтажном доме спроектированы квартиры свободной планировки общей площадью от 118 до 350 кв. м.
На территории остальных столичных округов элитного жилья строилось мало это были преимущественно объекты, расположенные в лесопарковых зонах. В этих случаях хорошая экология и живописные окрестности в значительной степени компенсировали удаленное от центра расположение. Основная часть таких домов возводилась на территории Западного и Юго-Западного округов, а также в районах, примыкающих к зеленым массивам и водоемам на севере и востоке столицы.
Недалеко от Поклонной горы, рядом с Волынским лесом, компания Проминдустрия возводит элитный жилой квартал Ближняя дача. Предлагается широкий выбор квартир (в том числе пентхаусов) общей площадью от 89 до 288 кв. м.
На территории Юго-Западного округа, рядом с Нескучным садом и Андреевским монастырем, компанией Юниформстрой завершен элитный жилой комплекс Green Hills (Андреевская наб., вл. 3 4). Здесь предусмотрены квартиры свободной планировки общей площадью от 175 до 309 кв. м.
На востоке Москвы, в Сокольниках (ул. Шумкина, вл. 11а, к. 2), Центржилстрой возводит элитный дом Эгоист, состоящий из 42 квартир свободной планировки площадью от 103 до 270 кв. м, включая двухуровневые.
На Северо-Западе престижное жилье возводится в нескольких местах. Компания Конти закончила строительство возле Химкинского водохранилища первой очереди жилого комплекса Покровское-Глебово (ул. Береговая, вл. 8), сочетающего в себе черты городского и загородного жилья. На территории 10 га к настоящему моменту возведены главный дом, флигели, дом-трилистник и коттеджи. Квартиры здесь состоят из двух пяти комнат общей площадью от 72 до 300 кв. м.
Компания Blackwood приступила к реализации жилплощади в клубном доме Чайка, расположенном также на берегу Химкинского водохранилища в Покровском-Стрешневе. На типовом этаже располагаются квартиры площадью 241 278 кв. м, верхний этаж отведен под двухуровневые пентхаусы (398 и 434 кв. м). Пространство на первом этаже будет обустроено по желанию жильцов. Предусмотрен зимний сад, сигарный салон с баром и камином.
Своеобразное исключение из правила зеленой зоны составил строящийся на Кутузовском просп., вл. 11, дом переменной этажности (компания Комстрин). Всего в здании 41 квартира (включая пентхаусы) площадью от 80 до 230 кв. м. Квартиры выше шестого этажа имеют собственную эксплуатируемую кровлю. При доме будет работать салон SPA-услуг, фитокафе, комплекс различных бань, фитнес-зал и детская комната.

Рынок торговых помещений в 2004 году развивался достаточно динамично, о чем свидетельствует увеличение количества торговых центров. В то же время наблюдалось некоторое снижение темпов прироста площадей, что, по мнению аналитика по торговой недвижимости компании Cоlliers International Ольги Ясько, определялось не столько перенасыщением рынка торговых центров, сколько отсутствием подходящих участков для строительства. Зачастую земля находится просто не в тех руках, т. е. владельцы просто не знают, что с ней делать, не могут мобилизовать необходимые для развития участка ресурсы.

Вторичная элитка тоже в цене
Высокий спрос на элитную недвижимость, расположенную в самых престижных уголках исторического центра Москвы, спровоцировал рост стоимости 1 кв. м в 2004 году на 25%.
Сейчас в базах риэлторов есть предложения вторичных квартир с отделкой, расположенных в 1-м Обыденском пер. в районе Остоженки, по цене $20 тыс. за 1 кв. м, на ул. Тверской ($16 18 тыс. за 1 кв. м), в Малом Каковинском пер. ($16 тыс. за 1 кв. м).
Затраты на отделку квартир в таких домах достаточно велики, поэтому если ориентироваться на жилье без ремонта, то можно уложиться в сумму $12 14 тыс. за 1 кв. м. Специалисты рынка недвижимости отмечают, что, назначая высокие цены, большинство собственников элитных квартир знают, что вряд ли получат названную сумму, и готовы торговаться.
В столице есть перечень домов, квартиры в которых клиенты готовы даже ждать. В число самых популярных у покупателей вошли дома в Бутиковском пер., 9; на ул. Климашкина, 1; Лайт Хаус в Сеченовском пер., 3; Венский дом в 1-м Неопалимовском пер., 8 10, и др. Особенно ценятся предложения квартир с видами на Кремль, храм Христа Спасителя и Москву-реку в таких квартирах цена 1 кв. м в среднем на 25% выше, чем в остальных.
Аналитики компании Домострой-Престиж отметили, что на рынке элитной недвижимости повышается интерес к историческим домам. По словам руководителя компании Домострой-Престиж Ирины Тарасовой, продажа исторической недвижимости имеет свои особенности. Существует прослойка покупателей, для которых богатое историческое прошлое будет очень важным фактором. Если квартира в целом ликвидная и находится в неплохом доме, их не смутит перспектива переплачивать за имя, так как покупатель понимает, что через несколько лет эта квартира как недвижимость не утратит своей ценности.
Наблюдения аналитиков показывают, что темпы продаж элитного жилья не падают, поэтому прогнозируют в 2005 году сохранение плавного роста стоимости квартир в среднем на 1 2% в месяц.
Как и в предыдущие годы, сегмент торговых площадей остается на рынке коммерческой недвижимости наиболее активным. В уходящем году особенно ярко обозначились две тенденции: освоение операторами спальных районов столицы и Ближнего Подмосковья, а также увеличивающийся интерес западных торговых компаний к московскому рынку.

Иностранцы на московском рынке
Присутствующие на московском рынке западные ритейлеры активно расширяют свои торговые сети это стало одной из основных тенденций прошлого года. Среди владельцев подмосковных торговых комплексов преобладают компании с иностранным капиталом (сейчас их около 60%). Специалисты считают, что экспансия иностранных ритейлеров на московский рынок будет только увеличиваться.
Западные инвесторы (IKEA, Auchan, Metro, OBI, Ramstor) являются крупными торговыми компаниями, и недвижимость является одним из ключевых моментов в их бизнесе. По мнению специалистов компании Blackwood, отсутствие на рынке подходящих помещений вынуждает их целенаправленно строить для себя здания размера и типа, которые подходят именно им. Вложения западных компаний в торговую недвижимость исчисляются в миллиардах долларов (по последним данным, их объем превысил $1,5 млрд).
Средняя доходность торговых компаний колеблется от 12 до 16%, комментирует руководитель отдела торговой недвижимости компании Blackwood Михаил Гец. Торговые центры, расположенные в центральных торговых коридорах, приносят прибыль от 20 до 22%. Те же площади, которые расположены на окраине города, приносят своим владельцам от 6 до 8%. Для сравнения: в Европе новые проекты дают максимум 5 7%. Поэтому для многих западных компаний Россия очень привлекательна, тем более что финансовые возможности западных компаний намного шире российских, и придет время, когда количество иностранных фирм увеличится как в Москве, так и по всей России.
В августе прошлого года в Мытищах на пересечении Осташковского шоссе и МКАД, рядом с гипермаркетом Ашан, открылся первый магазин Leroy Merlin, входящий в одну из крупнейших мировых сетей по продаже стройматериалов и товаров для дома и дачи. Продолжается развитие сегмента гастрономических бутиков. В октябре 2004 года в столице на ул. 1-й Тверской-Ямской, 7, начал работу первый в России гастрономический бутик французской сети Fauchon. Вслед за ним о планах открытия гастрономических бутиков заявила российская компания Новая волна. Второй по величине германский ритейлер Rewe выходит на российский рынок с форматом продуктовых супермаркетов Billa. Совместно со своим российским партнером, холдингом Марта, Rewe рассчитывает открыть 40 магазинов, причем 20 магазинов Марты ранее работали под другой известной маркой Spar.
В будущем ожидается выход на российский рынок таких крупных ритейлеров, как американская корпорация Wall-Mart (владелец крупнейшей в мире сети центров розничной торговли) и британская сеть Kingfisher, которая намерена инвестировать более $600 млн в развитие 60 гипермаркетов на территории России (из них не менее пяти появится в столице). Первый гипермаркет планируется открыть в 2006 году.

Ритейл сегодня
Говоря о причинах развития рынка торговых центров, специалисты выделяют несколько основных факторов. Со стороны потребителей это рост платежеспособности в верхнем и среднем ценовом сегментах, а также формирование новой культуры потребления, которая является залогом успешности торгового центра. Со стороны арендаторов рост спроса операторов на площади в качественных торговых комплексах, увеличение числа отечественных ритейлеров и экспансия на российский рынок международных торговых компаний. Доходность инвестиций в торговые центры сохраняется на сравнительно высоком уровне. В связи с этим вложения в коммерческую недвижимость по-прежнему остаются привлекательными для инвесторов, использующих этот рынок как средство диверсификации своих вложений.
По данным аналитиков компании Knight Frank, к концу 2004 года в Москве насчитывалось около 2,5 млн кв. м современных торговых помещений. Уровень вакантных площадей в 2004 году составил 5 7%, что связано с развитием розничных сетей и появлением новых торговых комплексов. Для торговых коридоров этот показатель был несколько ниже всего 3%.
Основными источниками спроса на сегодняшний день являются сетевые магазины и магазины одежды: на них приходится около 50% площадей в торговых центрах. Спрос на них продолжает расти, но при этом требования арендаторов к качеству предложений повышаются.
Увеличивается интерес ритейлеров к спальным районам Москвы, испытывающим нехватку качественных торговых помещений. Наиболее обеспеченными торговыми площадями, как и прежде, остаются Центральный, Западный и Северный округа столицы. Соответственно, наиболее острый дефицит торговых помещений наблюдается на востоке и юге Москвы.
По мере насыщения города торговыми площадями растет количество торговых центров и за пределами МКАД. Открытие торгового комплекса МЕГА-2, считает руководитель отдела торговой недвижимости компании Knight Frank Юлия Дальнова, и успешное функционирование МЕГИ-1 показали, что МКАД, в особенности в местах пересечения с основными транспортными артериями, постепенно превращается в торговую зону столицы.

Юлия ДАЛЬНОВА
Руководитель отдела торговой недвижимости компании Knight Frank:
 Отрадно отметить, что рынок развивается в рамках цивилизованных рыночных отношений. Это во многом связано с тем, что на рынке торговой недвижимости России присутствует уже достаточное количество западных игроков. При этом в процентном соотношении их доля невелика. Несмотря на бурное развитие рынка ритейла, сегодня ощущается острый дефицит отечественных архитекторов, способных проектировать грамотные объекты. Кроме того, пока западные гранды розничной торговли лишь присматриваются к России как к интересному рынку сбыта. Приход крупнейших мировых игроков не только даст мощнейший толчок к развитию рынка в целом, но и задаст определенные стандарты работы.

Лидерство Тверской
Несмотря на то что качественных торговых площадей в столице катастрофически не хватает, арендные ставки на них в этом году несколько снизились. Исключение составляют лишь основные торговые коридоры Москвы, где стоимость аренды продолжает плавно расти. Самые высокие ставки отмечены на улицах Тверской, Арбат и Новый Арбат: в течение года они выросли на 4 5%. Для помещений площадью 100 150 кв. м цена аренды составила $3 3,5 тыс. за 1 кв. м в год.
Зато на окраинах столицы и в неудачных торговых центрах арендные ставки снизились на 2 3% до $750 800 за 1 кв. м в год. Аналитики связывают это с появлением на рынке торговой недвижимости крупных западных компаний, которые активно инвестируют средства под строительство площадей под себя.
Самыми востребованными сейчас являются торговые помещения площадью до 200 кв. м (около 80% общего числа запросов). Из них 60% приходится на метраж 60 80 кв. м.
В 2004 году, по данным специалистов компании Blackwood, в собственность торговые площади продавались в среднем по цене $3 тыс. за 1 кв. м. Однако пока помещения в новых торговых центрах покупаются неактивно. Наибольший процент реализуемых торговых площадей приходится на район, расположенный вблизи третьего транспортного кольца.

Михаил ГЕЦ
Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood:
 В последние несколько лет наблюдается возросшая активность западных ритейлеров на российском рынке. Это связано в первую очередь с тем, что уровень жизни населения постепенно растет, растет и спрос на качественные товары. Таким образом, для иностранных торговых операторов российский рынок является достаточно привлекательным. Необходимо отметить, что приходящие на наш рынок торговые операторы в основном сами строят здания того размера и той конфигурации, которые позволяют им эффективно работать на рынке ритейла. Таким образом, они являются и инвесторами на рынке коммерческой недвижимости. Уровень доходности строительства торговых комплексов на данный момент один из самых высоких в мире и составляет 15 20%. Приход в Россию является для торговых операторов не только освоением нового рынка, но и выгодным инвестиционным проектом.

Максим ГАСИЕВ
Директор департамента торговой недвижимости Colliers International:
 В настоящее время по динамике прироста площадей наиболее активен сектор торговых центров: объем помещений в центральных торговых коридорах практически не увеличивается, в то время как на рынке торговых центров ведется интенсивное строительство.
По динамике ставок более активен стрит-ритейл, в силу того что ставки аренды здесь продолжают плавно расти, тогда как в торговых центрах рост, если и есть, то весьма незначительный.
Новый девелопмент сдвинулся в сторону профессиональных объектов: все меньше из вновь открытых объектов не отвечают современным требованиям. Девелоперы предпочитают обращаться к услугам серьезных специалистов в области разработки концепции и внутреннего дизайна, опытным строителям и брокерам, что положительно сказывается на общем портрете рынка торговых центров.

При покупке квартиры необходимо иметь представление о разнообразных нюансах, на которые надо обязательно обращать внимание при заключении договора купли-продажи. Во многом эти особенности зависят от способа приобретения жилья. Поэтому для начала рассмотрим эти способы.
Квартира с пылу с жару
Купить квартиру у застройщика — идея довольно привлекательная. Помимо того что это будет стоить дешевле, чем приобретение через риэлтора, покупателю еще и не придется сталкиваться с проблемой предыдущего владельца (невыписанные жильцы, дети, чьи интересы нарушены и т. д.). Кроме того, новые квартиры продаются чаще всего без отделки и со свободной планировкой. Это значит, что покупатель сможет обустроить квартиру по своему желанию.
Однако есть довольно серьезная проблема, которая заключается в переходе права собственности. Если квартира приобретается уже после сдачи дома, то дом принят госкомиссией и существует в юридическом смысле. Однако такие квартиры гораздо дороже тех, которые были куплены на стадии строительства или на нулевом цикле (когда нет даже котлована).
На этапе строительства квартира не может быть продана, поскольку она не существует официально, право собственности на нее отсутствует, а потому застройщики заключают договор, предоставляющий покупателю право на долю в инвестировании. По условиям такого договора покупатель получает не квартиру, а право на инвестирование части строительства, эквивалентной желаемой квартире. В этом случае клиента могут ожидать два неприятных сюрприза. Во-первых, нет гарантий, что строительство не будет приостановлено в тот или иной момент. Во-вторых, даже если дом сдан, покупатель может испытать разочарование при осмотре и обмере своих владений. Дело в том, что на стадии строительства довольно сложно определить площадь каждой отдельной квартиры. Поэтому обычно застройщики не указывают в договоре точную площадь, предусматривая возможность ее изменения. Соответственно, в случае увеличения покупатель должен будет доплатить за «лишние» метры.

Приобретение новой квартиры — дело дорогостоящее, поэтому при оформлении сделки надо быть очень внимательным. Иначе придется в лучшем случае потратить много времени и нервов, а в худшем — можно остаться без крыши над головой.

При покупке квартиры у застройщика не помешает уточнить, имеется ли разрешение на строительство, на каком основании дом возводится именно на этом участке земли и т. д. До сих пор встречаются случаи, когда дом уже готов, квартиры проданы, но покупатели не имеют права проживать там, поскольку строительство велось незаконно. Деньги в случае возникновения каких-либо проблем застройщики возвращают крайне неохотно. В девяти случаях из десяти придется обращаться в суд.
Итак, при покупке квартиры у застройщика необходимо уточнить, законно ли строительство дома, и отразить в тексте договора все основные характеристики квартиры (количество комнат, примерный метраж и т. д.).

Порядок получения разрешения на проведение перепланировки
В соответствии с законом г. Москвы от 29 сентября 1999 года № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» граждане вправе переустраивать занимаемые ими помещения, если при этом улучшаются условия их использования и предварительно оформлены разрешения и согласования, подтверждающие, что при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и законные интересы других лиц, обеспечивается сохранность жилых домов.
Чтобы произвести перепланировку, необходимо написать заявление об этом в районную управу. К заявлению надо приложить собранные предварительно документы. Заявление поступает на рассмотрение на межведомственную комиссию, и в случае положительного заключения оформляется разрешение на перепланировку, подписываемое главой районной управы.
Для получения разрешения потребуются следующие документы:
Документы о правах на занимаемые помещения (свидетельство о праве собственности, договор).
Письменное согласие управляющего жилым домом (управляющей организации).
Копии поэтажных планов и экспликаций помещений, подлежащих переустройству, полученные в органах технической инвентаризации, где графически наносятся предложения по изменению планировки.
Проектная документация (обязательна для изменений, затрагивающих несущие конструкции, капитальные стены, перекрытия и элементы общедомовых инженерных и вентиляционных систем). Проектная документация должна быть оформлена в организации, имеющей лицензию на такой вид деятельности, например в МосжилНИИпроекте.
Заключения государственных надзорных органов в соответствии с характером заявленных мероприятий.
В зависимости от вида перепланировки могут потребоваться согласования:
- территориальных органов архитектуры и градостроительства (отделов районных архитекторов) — о соответствии архитектурным требованиям;
– санитарно-эпидемиологического надзора — о соответствии санитарно-гигиеническим требованиям;
– пожарного надзора — об обеспечении пожарной безопасности;
– газовой технической инспекции Мосжилинспекции — об обеспечении газобезопасности;
– жилищной инспекции по административному округу – о соответствии нормативам по эксплуатации жилищного фонда.
На первый взгляд перечень обширный, однако при наличии технической возможности перепланировки многие согласования носят скорее формальный характер.
В случае, если Межведомственная комиссия даст положительное заключение и разрешение будет получено, можно будет приступать непосредственно к перепланировке. Необходимо учитывать, что перепланировка должна быть закончена в срок, не превышающий четыре месяца.
После завершения переустройства помещений следует обратиться в территориальные органы технической инвентаризации с заявкой на внесение изменений в инвентаризационно-техническую документацию.
Органы технической инвентаризации, выполняя обмеры в переустроенных помещениях, проверяют соответствие произведенных изменений разрешительной документации и информируют о результатах органы власти, выдавшие разрешения.
По данным компании «Правовая защита»

Проблема из «вторых рук»
Покупка квартиры у хозяина — тоже распространенный способ, хотя и сопряженный с определенными трудностями. Дело в том, что непрофессионалу довольно сложно сориентироваться в многочисленных документах, которые придется оформлять.
Если покупатель все же решит вести свои дела самостоятельно, ему необходимо будет предусмотреть в договоре ответственность продавца за возникновение любых препятствий для передачи жилплощади покупателю и ее использования. Например, целесообразно обязать бывшего владельца выписаться из квартиры и обеспечить выписку иных лиц, проживавших (прописанных) там.
Самостоятельное ведение дел позволит покупателю сэкономить некоторую сумму денег. Однако есть опасность, что непрофессионал не сможет досконально проверить юридическую чистоту квартиры, комплектность документов, соответствие предоставленных документов законодательству.
Очень популярный вариант — альтернативная сделка, т. е. продажа своей квартиры параллельно с приобретением новой. Какие проблемы могут возникнуть у покупателя в этом случае? Чаще всего это несовпадение сделок по времени. Нередко возникают ситуации, при которых продавец квартиры уже должен покинуть ее, но еще не нашел для себя другое жилище. Случается и так, что новая квартира найдена, но на нее не хватает денег. Причем не хватит именно той суммы, которую покупатель рассчитывал выручить за свою квартиру, которая все еще не продана. Это значит, что с новосельем придется подождать, а поиски — начинать сначала.

Риэлтор риэлтору рознь
Другой распространенный вариант — покупка квартиры через риэлторскую фирму. Клиент заключает с агентством договор на оказание услуг по подбору подходящего жилья. Как правило, поиском варианта дело не ограничивается, поскольку это невыгодно прежде всего самому агентству. Агентство решает, заключать отдельный договор на сопровождение покупки квартиры или действовать в рамках договора об оказании услуг. Более правильным представляется заключать два отдельных договора.
В договоре об оказании услуг необходимо указать абсолютно все требования к потенциальному жилью. Поскольку в подобных договорах, как правило, есть ограничение по количеству предоставляемых вариантов (например, три), целесообразно при предъявлении условий перечислить все существенные факторы (количество комнат, метраж, этажность, наличие лифта или балкона, мусоропровода, транспортную доступность, инфраструктуру и т. д.). В том случае, если вниманию покупателя предлагается квартира, не отвечающая предъявляемым требованиям, он вправе отказаться от просмотра такой квартиры (равно как и от ее покупки) и обязать агентство продолжить поиски.
Также клиент может использовать агентство в качестве проверяющей организации для квартиры, которую он выбрал самостоятельно. Иными словами, основной задачей агентства станет проверка правовой чистоты квартиры и сопровождение сделки. В этом случае покупателю необходимо проследить, чтобы в договоре указывались все возможные обязанности сторон (подготовка документов на квартиру, подача договора на регистрацию, оформление прав нового собственника и т. д.). Тогда в случае возникновения проблем можно будет предъявить претензии к агентству.

Что такое приватизация жилья и зачем она нужна
Согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», приватизация жилых помещений представляет собой бесплатную передачу в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими государственных и муниципальных жилых помещений. Вступление в права собственности на жилище дает гражданам возможность свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем.
Во времена, когда отечественное законодательство не предусматривало возможности приватизации, после смерти нанимателя квартиры его родные и близкие, не прописанные с ним на одной жилплощади, могли лишиться всех прав на нее.
Поскольку права собственности граждан на жилые помещения в те годы не существовало, судьбу квартиры решали не члены семьи нанимателя, а местные органы власти. Нередки были случаи административного выселения, что, в частности, стало одной из причин появления в 1980-е годы первых бомжей (лиц без определенного места жительства). После того как в 1991 году был издан закон о приватизации жилищного фонда, стало возможным приобретение квартир в собственность.
В результате квартиры стали объектом купли-продажи, и в России фактически с нуля был сформирован рынок жилья. Граждане получили возможность свободно приобретать в собственность (по договорам купли-продажи, ипотеки, мены) жилые помещения там, где считали наиболее для себя приемлемым, а не там, куда им выдавали ордера на вселение. Чтобы представить, что это значило для москвичей, достаточно вспомнить, как в конце 1980-х — начале 1990-х годов в столице выдавались ордера на вселение в районы Митино, Братеево и Северное Бутово с совершенно неразвитой на тот период времени транспортной и социальной инфраструктурами.
Граждане получили возможность свободно распоряжаться своим жильем, самостоятельно решать его судьбу: продавать, сдавать в аренду, заключать договоры ренты (что особенно актуально для старшего поколения и инвалидов), найма, мены или дарения, передавать все жилое помещение или его часть по наследству. Кроме того, приватизация жилых помещений стала своего рода гарантией соблюдения прав граждан при расселении домов, подлежащих реконструкции или сносу.
По данным компании «Правовая защита»

Квартира в долг
Если нет денег на единовременную покупку жилья, существует возможность получить ипотечный кредит. Заем на квартиру предоставляется, как правило, под ее залог: в случае невозврата кредита банк наложит взыскание на приобретенную жилплощадь.
Этот вариант удобен для тех, кто имеет стабильный, довольно высокий и к тому же официально подтвержденный доход. К сожалению, большая часть российских граждан не соответствует этим требованиям и не может претендовать на получение жилищных кредитов.

- Была ли необходимость в создании специального закона о долевом строительстве?

Наиболее щадящий вариант покупки жилья — с оплатой в рассрочку. Момент передачи квартиры покупателю определяется сторонами в договоре. Однако стоит учесть, что условие об оплате в рассрочку также необходимо внести туда. В противном случае покупатель может попасть в неприятную ситуацию, когда квартира уже подобрана, заключен договор, но оплата в рассрочку договором не предусмотрена. К покупателю могут быть применены штрафные санкции за неоплату квартиры.
При заключении подобного договора необходимо точно указать периоды, в которые покупатель производит каждый платеж, и суммы, которые будут вноситься. Только в этом случае права покупателя защищены. В противном случае его в любой момент могут заставить выплатить полную стоимость квартиры. Существенные неудобства может создать и тот факт, что продавец имеет право передать жилплощадь и документы на нее только после полной оплаты. При внесении каждой части стоимости квартиры необходимо получить документ, подтверждающий этот факт (расписку и т. п.). В случае конфликта с продавцом этот документ послужит доказательством частичной оплаты квартиры.
Важные мелочи
Еще раз хочется обратить внимание на ряд моментов. При покупке квартиры необходимо проверить, находится ли квартира в собственности продавца. Если квартира не была приватизирована, куплена или иным образом получена в собственность, она не принадлежит человеку, даже если он всю жизнь проживает в ней.
Также стоит уточнить, прописаны ли на приглянувшейся вам жилплощади несовершеннолетние. Если да, то лучше всего с такой квартирой не связываться: возникнет слишком много хлопот с органами опеки. Также нужно выяснить, внесены ли налоговые и коммунальные платежи.
В обязательном порядке нужно осмотреть квартиру. Обратите внимание, есть ли там какие-либо бытовые проблемы: протечки, вздувшиеся полы и иные «мелкие» недостатки. Даже если, по словам хозяев, их «легко исправить косметическим ремонтом», не факт, что в действительности это так.
Договор купли-продажи должен содержать максимально подробный перечень условий сделки: сроки, механизмы оплаты, цену и пр. Лучше перед тем, как подписать договор, обратиться за консультацией к юристу. Это позволит избежать большого количества проблем в будущем.
В канун новогодних праздников Президент России подписал несколько документов из пакета по формированию рынка доступного жилья. В их числе был и Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Проще говоря, он урегулировал отношения застройщиков и частных инвесторов - покупателей жилья в новостройках. Сейчас аналитикам, участникам рынка, да и самим законодателям уже стало ясно, что новые законы далеко не совершенны и вряд ли решат добрую часть жилищных проблем наших граждан. Учитывая, что вышеупомянутый закон является одним из наиболее значимых, мы попросили прокомментировать его влияние на рынок недвижимости сертифицированного аналитика Андрея Бекетова.

- Любой новый законодательный акт лучше старого, но хотелось бы узнать на конкретных примерах, что полезного даст этот закон реальным участникам жилищного строительства?

- Да, конечно. Стратегия государства в области обеспечения жильем своих граждан и жилищного строительства в целом определилась, и для ее реализации понадобилось разработать новую законодательную базу. Хотя на самом деле этот закон не является чем-то революционным. Скорее всего, это сплав уже имеющихся законов и путей решения реальных проблем, появившихся в практике нового строительства. Нельзя сказать, что до принятия этого закона на рынке новостроек царил хаос, но с его принятием очень многие проблемы, возникающие при взаимоотношениях инвестора и застройщика, получили однозначное толкование.

Во-вторых, в статье 3 определены сроки начала привлечения средств участников долевого строительства: только после получения разрешения на строительство, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок.

- Во-первых, закон избавил частных инвесторов - участников долевого строительства - от необходимости изучения терминов "подрядчик", "субподрядчик", "инвестор", "девелопер" и того, что может скрываться за этими словами. В статье 2 определено, что основными понятиями, используемыми в законе о долевом строительстве, будут только застройщик и объект долевого строительства.

- То есть этот закон не позволит застройщику сдвигать сроки сдачи дома?

В третьих, в статье 7 определены гарантии качества объекта долевого строительства. Теперь "застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям". При этом гарантийный срок "устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет".

- Чего еще ожидать частным инвесторам от нового закона?

- Не совсем так. Статья 6 позволяет застройщику не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока сдачи направить инвестору предложение об изменении договора. Право принять или отклонить предложение остается за участником долевого строительства. В случае его согласия в договор будет внесен новый срок, а в случае отказа "застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки".

- Но узнать информацию о застройщике и проекте не так уж сложно и сейчас. Например, компания икс собирается строить панельный 20-этажный дом в таком-то месте.

- Проектной декларации. Это совершенно новая форма информирования участника долевого строительства о намерениях застройщика и включает информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Она публикуется застройщиком в СМИ или Интернете не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

Данные о застройщике должны содержать информацию о его фирменном наименовании, месте нахождения, режиме работы, о государственной регистрации, об учредителях, о проектах строительства объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, о величине собственных денежных средств.

- Не вдаваясь в обсуждения, мало или много информации представлено о застройщике и объекте, приведу выдержки из нового закона. Думаю, что они скажут все сами за себя.

Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства, о местоположении строящегося объекта недвижимости и об его описании, о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества, о составе общего имущества в многоквартирном доме, о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке объекта, о возможных финансовых и прочих рисках при строительстве и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков, о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу учредительные документы: свидетельство о государственной регистрации, о постановке на учет в налоговом органе, отчетность о финансово-хозяйственной деятельности, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

- Вам не кажется, что эта информация избыточна и непонятна простому обывателю?

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления: разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование, проектную документацию, включающую все внесенные в нее изменения, документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

- Что же будет с рынком и ценами в связи с принятием нового закона?

- Допускаю, что многое из написанного только на первый взгляд непонятно и ненужно. Но покупка квартиры для большинства людей - очень серьезный шаг. И человек должен идти на это, имея полный объем информации. Вопрос в другом, сможет ли он сделать правильный выбор, имея эту информацию. Но для этого существуют профессиональные участники рынка, которые помогут сделать выбор.

Что же касается цен, то я думаю, что хороший товар не может стоить дешево. Тем более, что производитель товара вынужден брать на себя, в силу нового закона, немалые дополнительные обязательства. Кроме того, есть опасения, что не все компании смогут достаточно быстро выполнить требования закона и уйдут с рынка. Некоторые на время, а некоторые и навсегда. Во всяком случае, компаниям, работающим на рынке новостроек, будет необходимо весьма серьезно подготовиться к 1 апреля.

- Закон вступит в силу только с 1 апреля 2005 года, и его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу этого документа.



Главная --> Публикации