|
|
  |
Главная --> Публикации --> Немассовая ипотека Аренда коттеджей бизнес-класса: золотая середина Точка опоры Жажда скорости Глубокое удовлетворение Кнут и пряник С 1 января вступили в силу законы, входящие в так называемый "ипотечный пакет". Всего он содержит 27 документов, треть которых была подписана президентом раньше, а остальные, в том числе и два самых крупных - Жилищный и Градостроительный кодексы, успели "выпустить" в последние дни прошлого года. Одновременно на январь запланировано заседание Госсовета, посвященное строительству жилья и развитию ЖКХ в стране. Обсуждение на таком высоком уровне запланировано потому, что уже сейчас ясно: вновь принятые законы не снимут всех проблем. Зато взять ипотечный кредит (иными словами, ссуду под залог недвижимости) в ближайшем будущем станет скорее всего и легче, и дешевле. Сейчас граждане, взявшие кредит под процент ниже 2/3 ставки рефинансирования Центробанка, платят подоходный налог с полученной материальной выгоды, и немаленький - 35 процентов. (Ставка рефинансирования сегодня составляет 13 процентов, стало быть, 2/3 от нее - 8,7 процента. Разница между этими ставками - 4,3 процента - и считается материальной выгодой). Ипотечный кредит обычно измеряется десятками тысяч условных единиц, так что 4,3 процента от него составляют внушительную сумму. 35-процентный налог с этой суммы дополнительным бременем ложится на плечи заемщика. Другое дело, что до сих пор банки не выдавали ипотечных кредитов под столь невысокие проценты, так что этот "камень" оставался "подводным". Но ведь в "пакете" предусмотрен целый комплекс мер к снижению стоимости жилищного кредитования, так что пришлось учитывать и этот момент. Стимулировать ипотеку государство собирается одновременно при помощи льгот и карательных мер. Отныне по новому Жилищному кодексу государство не обязано предоставлять жилье бесплатно всем - эта привилегия останется за особо нуждающимися. Клиентами ипотеки в ближайшие годы могут стать не больше 10-20 процентов населения. А улучшить жилищные условия хочет 61 процент. Кроме того, снижены пошлины на удостоверение ипотечного договора и ставка налога на прибыль для покупателей ипотечных бумаг (до 2007 года - 6 процентов, позже - 15). Налог на земельные участки, занятые жилищным строительством, станет впятеро меньше общей ставки налога - это должно уменьшить себестоимость жилья. Однако если стройка затянулась, то налог на земельный участок будет стремительно повышаться, делая "долгострой" невыгодным для строителей. Теперь бремя "материальной выгоды" должно стать значительно легче - налог уменьшается до 13 процентов. А повсеместно создаваемые бюро кредитных историй, по замыслу, существенно облегчат получение кредита. Президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева утверждает, что сегодня у российского среднего класса на покупку квартиры уходит сумма, равнозначная доходу за пять лет. Это верно и для областного центра, где оба супруга получают в среднем по 250 долларов в месяц и где годовой доход семьи в нынешнем году составил примерно 6 тысяч долларов. Та же пропорция сохраняется и для столицы, где супруги зарабатывают в среднем уже по 600 долларов в месяц (а их годовой доход составляет около 14,5 тысячи долларов), но и квартиры гораздо дороже, чем в провинции. Сколько платить за крышу? Банки и другие организации, выдающие сегодня ипотечные кредиты, стараются ограничиться суммами, не превышающими 30-кратный месячный доход семьи. А график погашения кредита составляют так, чтобы на возврат долга и выплату процентов заемщик тратил не больше 40 процентов месячного дохода. Из-за этих ограничений при нынешних ценах на жилье москвичам нужно зарабатывать в месяц не меньше 1600 долларов на семью. Но даже при этом им вряд ли выдадут больше 50 тысяч долларов. Значит, предварительно им придется самостоятельно накопить 20 тысяч: самые дешевые "двушки" стоят в Москве не меньше 70 тысяч долларов. А уж в регионах семья с месячным доходом ниже 500 долларов может рассчитывать максимум на 15 тысяч "зеленых" и, стало быть, должна будет дополнительно собрать 8-10 тысяч у.е. На это ей потребуется лет восемь. Однако откладывать ВСЕ доходы в течение 5 лет на покупку квартиры невозможно. Выручить может ипотечный кредит. И вот тут-то выясняется, что заработков, достаточных для покупки квартиры, для получения кредита... недостаточно. Безударная стройка По всем этим причинам клиентами ипотеки в ближайшие годы могут стать не больше 10-20 процентов населения. Прогноз совсем не шуточный, если учесть высокую монополизацию строительного рынка в России. У нас предложение не реагирует на спрос, строители держат монопольную цену - такой мало обнадеживающий вывод сделала Надежда Косарева. Тем не менее интерес к ипотеке не спадает. Крупномасштабный опрос, который провели специалисты Института экономики города, показал, что улучшить жилищные условия сегодня хочет 61 процент населения. При этом 28,5 процента таких желающих психологически готовы решать жилищную проблему путем покупки жилья. Потребность населения в улучшении жилья огромна. Чтобы ее удовлетворить, нужно как минимум в полтора-два раза увеличить жилищный фонд. Уже сегодня строители не поспевают за растущим спросом. После вступления в силу "жилищного пакета" законов ипотека, по замыслу, должна стать доступнее для широких масс. По мнению многих экспертов, спрос населения на ипотечные кредиты будет удовлетворен уже к 2007 году. А вот строители еще долго не догонят банкиров. И потому эксперты всерьез опасаются, что доступность ипотеки приведет к резкому взлету цен на жилье, спадать же они будут медленно и долго. При обсуждении "жилищного пакета" законов в парламенте такое мнение высказывали заместитель председателя Госдумы Георгий Боос, первый заместитель председателя Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Валерий Зубов. Существует и обратное мнение: никакого ипотечного бума не будет вовсе. Прежде всего потому, что, несмотря на желание многих банков занять еще малоосвоенную ипотечную нишу, у российской банковской системы пока не хватает средств для работы в этом довольно рискованном и долгоокупаемом секторе рынка. По оценке специалистов Центрального банка, "длинных" денег, то есть привлеченных больше чем на 3 года, у отечественных банкиров очень мало: лишь 3,6 процента в общей массе. Потенциальный спрос на ипотечные кредиты в этом году - примерно 332 млрд. рублей. Банки же готовы дать от 30 до 53 млрд. рублей, то есть лишь шестую часть при самом лучшем раскладе. Кредит почти не виден Таким универсальным механизмом могли бы стать ипотечные ценные бумаги. Продавая их, банки получили бы возможность быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства. А покупатели таких бумаг при ликвидации банка наделялись бы правами кредиторов. Таким образом, преждевременная "смерть" кредитной организации не влияла бы на график выплат. Сегодня же ликвидаторам или конкурсным управляющим "проблемных" банков приходится продавать такие долги с большими потерями в цене, а заемщики оказываются во власти подчас очень подозрительных фирм, которые могут выставить новые условия. В ответ на упреки банкиры ссылаются на отсутствие механизмов по привлечению инвестиций в ипотеку и одновременно защищающих выданные кредиты в случае банкротства банка. Программа для президента Проблему призван был решить закон об ипотечных ценных бумагах, вступивший в силу в ноябре 2003 года. Но он, по мнению специалистов, оказался очень "сырым". Его недостатки, по мнению заместителя руководителя Федеральной службы по финансовым рынкам Владимира Гусакова, лучше всего иллюстрирует тот факт, что за прошедший год не было зарегистрировано ни одного (!) выпуска ипотечных ценных бумаг. К этому закону приняты поправки. Речь в них идет прежде всего о том, чтобы вывести ипотечное покрытие из конкурсной массы в случае банкротства. Что построят у Кремля 22 декабря прошло заседание Президиума Госсовета, на котором губернатор Челябинской области Петр Сумин, возглавляющий "жилищную" группу в Госсовете, обнародовал главные предложения, которые в январе будут обсуждаться в присутствии президента. В их числе: демонополизация рынка жилищного строительства, создание привлекательных условий на рынке ЖКХ для частных инвесторов. Предлагается ввести общие для всей страны правила реализации земельных участков под застройку жилья на конкурсной основе и государственное регулирование продажной цены жилья. Рабочая группа предлагает также создать новую редакцию федеральной целевой программы "Жилище". Действующая, по мнению ее участников, не дает возможности решить поставленные президентом задачи: резко увеличить строительство жилья и сделать его доступным. Вопрос о том, строить ли на месте снесенной гостиницы "Москва" ее копию, похоже, решен утвердительно. В 2007 году на ее месте должен быть возведен многофункциональный комплекс с отелем уровня "пять звезд". Несмотря на заявление столичных властей о том, что окончательное решение о возведении здания еще не принято, на площадке уже активно ведутся строительные работы. В девелоперской компании проекта "ДекМос" ГАЗЕТЕ подтвердили, что строительство ведется в соответствии с графиком, утвержденным правительством Москвы и подписанным Владимиром Ресиным. Судя по всему, Юрий Лужков, еще недавно заявлявший о том, что он "будет думать" над возможностью не восстанавливать "Москву", решил не портить отношения с инвесторами, за которыми стоят австрийский и швейцарский банки. Гостиницу "Москва" начали сносить 15 сентября 2003 года, а завершили разборку здания 15 августа прошлого года. По словам пресс-секретаря фирмы-девелопера "ДекМос" Андрея Березкина, на реализацию проекта уже потрачено 50 млн. долларов. Однако в последнее время о строительстве новой "Москвы" предпочитают не говорить. Дело в том, что 21 октября прошлого года мэр столицы Юрий Лужков на Днях Москвы в Брюсселе заявил: 'Когда я принимал решение о сносе, то обещал возвести гостиницу 'Москва' на том же месте, в том же облике. Я все свои обещания стараюсь выполнять. Но если будет такое серьезное коллективное мнение москвичей и специалистов, если инвесторы, которые уже вложили деньги, тоже обратятся ко мне с таким предложением, я буду думать'. Снос гостиницы "Москва" и строительство на прежнем месте здания-двойника обойдется инвесторам в 600 млн. долларов. В соответствии с утвержденным проектом к 2007 году рядом с Кремлем должен быть построен многофункциональный центр с отелем категории "пять звезд", апартаментами, торговым, рекреационным и развлекательным центрами, офисными помещениями. Само здание должно быть воссоздано по образу и подобию щусевской "Москвы", из нового - подземные автостоянки и светопрозрачное перекрытие внутреннего двора. Так, депутаты Мосгордумы 27 октября прошлого года приняли обращение к мэру Москвы, в котором говорилось: 'На наш взгляд, необходимо сохранить территорию, открывающую панораму Кремля и Китай-города, спланированную прославленным русским архитектором Осипом Бове'. Депутат Госдумы от Челябинска Михаил Гришанков написал Владимиру Путину письмо с предложением разбить на месте снесенной "Москвы" сквер Победы. Инвесторы с инициативой Юрия Лужкова не согласились, а страсти вокруг "Москвы" закипели с новой силой: даже те, кто был категорически против сноса прежнего здания, заговорили о необходимости сохранения открывшейся панорамы. Мэрия строить не запрещала Градоначальники попали в неловкое положение. С одной стороны, у них есть обязательства перед инвестором - американской компанией Decorum Corp., которая выиграла конкурс на реализацию проекта, с другой - они пообещали прислушаться к мнению общественности. В четверг пресс-секретарь правительства Москвы Сергей Цой заявил ГАЗЕТЕ, что решение о судьбе гостиницы 'Москва' пока не принято. Судя по всему, в мэрии больше склоняются к тому, чтобы не портить отношения с инвесторами - в противном случае Москве не удастся в будущем привлекать деньги со стороны, что совершенно недопустимо при дефицитном бюджете города. Между тем на площадке активно ведутся строительные работы. Андрей Березкин рассказал ГАЗЕТЕ, что в данный момент компания Strabag AG осуществляет работы нулевого цикла строительства согласно программе, утвержденной мэрией города. "Работы по проекту по-прежнему ведутся в соответствии с графиком, утвержденным правительством Москвы и подписанным Владимиром Ресиным. Никаких официальных заявлений и документов по поводу изменения этой программы наша компания не получала", - заявил он. До недавнего времени американская компания Decorum Corp. считалась темной лошадкой, во всяком случае о ней ничего не знали в США. В 2001 году она выиграла тендер на инвестирование реконструкции гостиницы "Москва", предложив вложить в проект около 350 млн. долларов. Напомним, что в том же году специально под этот проект столичные власти на паритетных началах с компанией ST Group предпринимателя Шалвы Чигиринского создали Московскую девелоперскую компанию (МДК). Изначально предполагалось, что в обязанности МДК войдут разработка проекта, управление реконструкцией, маркетинг, а после завершения - эксплуатация и управление гостиницей. В феврале 2003 года заместитель мэра в правительстве Москвы Иосиф Орджоникидзе сообщил о том, что владельцем контрольного пакета акций гостиницы 'Москва', после того как она будет разрушена и построена заново, станет Decorum Corp., выступающая инвестором реконструкции (остальные 49% будут принадлежать городскому правительству). В апреле того же года Юрий Лужков подписал постановление правительства 'О мерах по реализации инвестиционного проекта воссоздания гостиницы 'Москва', в котором шла речь о создании ОАО 'ДекМос' (51% в уставном капитале которого принадлежит российской "дочке" Decorum Corp. - ООО 'Декорум', а 49% - городу). То же постановление отстранило МДК от участия в сносе и строительстве гостиницы "Москва". Шалва Чигиринский сказал тогда, что считает неприемлемыми условия участия МДК в проекте. 'Инвестор платит за все, а возвращать вложенные средства должен будет из своих 51%. Это нереально', - пояснил Чигиринский. Кто стоит за компанией-инвестором Когда гостиницу решили сносить, стоимость проекта выросла до 600 млн. долларов, но увеличение сметы не испугало реальных собственников компании-инвестора. Согласно постановлению 'Декорум' перечислил городу задаток в 3 млн. долларов и предоставил правительству Москвы 'гарантию первоклассного мирового банка о наличии у ООО 'Декорум' всей суммы, необходимой для финансирования сооружения нового объекта в соответствии с заключенным контрактом на строительство'. Как пояснил ГАЗЕТЕ Андрей Березкин, для финансирования строительства комплекса HYPO ведет выпуск облигаций по данному проекту и производит продажу облигаций международным инвесторам. Как стало известно ГАЗЕТЕ, владельцем ООО 'Декорум' является Hypo Moscow Real Estate Investment Fund, созданная и управляемая Hypo Investment Bank AG (HYPO). Это банк зарегистрирован в Лихтенштейне и является дочерним банком австрийского Vorarlberger Landes- und Hypothekenbank. По мнению депутата Мосгордумы Евгения Бунимовича, решение по "Москве" принять трудно, потому что у города есть обязательства перед инвестором. "В качестве выхода из положения могло бы стать предоставление правительством Москвы альтернативных площадей под строительство комплекса", - сказал он ГАЗЕТЕ. При этом Бунимович считает, что говорить о строительстве новой 'Москвы' еще рано: 'Меня не пугает, что идут работы нулевого цикла, так как их нужно было бы проводить в любом случае". К финансированию строительства многофункционального комплекса "Москва" уже привлечены швейцарский Banque SCS Alliance и Сбербанк РФ. Москва начинает закручивать в одну сторону движение в восточном секторе столицы. Реорганизация в северном секторе, как уже рассказывала "РГ", была завершена к концу прошлого года. И вот - следующий этап программы. ГАЗЕТА продолжает следить за развитием событий. С одной стороны, оно позволяет увеличить пропускную способность дороги, а с другой - разводит встречные потоки, которым часто из-за хаотичной парковки просто не хватает места разъехаться. Точного детального плана, где по-другому начнут мигать светофоры и в какую именно сторону в конкретных переулках восточного сектора надо ехать, пока не существует. Но границы сектора известны, как и основные магистрали, которые ждут изменения. Дорожники и транспортники надеются, что одностороннее движение поможет хотя бы частично избавить центр города от автомобильных пробок. Программа его внедрения была принята в начале лета, а с сентября на "северных" переулках начали появляться первые "кирпичи". По словам Александра Красникова, заместителя руководителя отделения транспорта и дорог НИиПИ Генплана, одного из основных разработчиков программы, хотя в начале работ водители часто нарушали правила дорожного движения, в целом эффект от введения "перевода стрелок" однозначно оценивается положительно. На Яузской, Николоямской улицах, Устьинской и Подгорской набережных появятся ограждения, а подземные переходы планируется сделать доступными для инвалидов и других маломобильных граждан. На Таганской площади, перекрестке Яузской улицы и Тетеринского переулка, а также Земляного вала и Николоямской улицы движение будет реорганизовано. В 15 переулках, а также на Воронцовом Поле, Покровском бульваре и Китайгородском проезде планируется упорядочить парковку. Кроме того, заложено программой и строительство съезда с Садового кольца на Серебряническую набережную, пешеходного перехода в этом месте и съезда с Устьинского моста на Москворецкую набережную. Тем не менее в департаменте отметили, что все конкретные мероприятия будут определяться в ходе работы, которая начнется уже на этой неделе. Как сообщили "РГ" в пресс-службе столичного Департамента транспорта и связи, перемены произойдут в пределах Садового кольца, Маросейки, Покровки, Котельнической и Гончарной набережных. По Верхней Радищевской и Николоямской планируется пустить движение в сторону области. Кроме того, односторонними станут более двух десятков переулков. Реорганизация движения в Москве в этом году восточным сектором не закончится. Через несколько недель планируется представить проект по комплексной схеме реорганизации движения на участке между Садовым и Третьим транспортным кольцом, в том числе и на самих кольцах. Как рассказал "РГ" Александр Красников, чтобы автомобилисты не плутали по измененным дорогам, разрабатываются две информационные программы. Одна - по обозначению улиц и других значимых объектов, другая - подсказки водителям и пешеходам, как и куда удобнее пройти или проехать. По словам Александра Красникова, таких проблемных мест на Кольце очень много. Начало года период обдумывания планов, попытка заглянуть в будущее, предсказать развитие событий. Для тех же, у кого впереди покупка жилья, подобные раздумья особенно актуальны. И чем большим объемом информации вы располагаете, тем вернее будет принятое решение кто предупрежден, тот вооружен. Именно поэтому мы попросили строителей и риэлторов поделиться с нами своими планами. В НИиПИ Генплана прорабатывается и вопрос о возможности введения на Садовом кольце одностороннего движения. Проектировщики по-прежнему придерживаются точки зрения, что там оно нецелесообразно. Что же касается Третьего кольца, то при его строительстве, возможно, из-за поспешности, многие узлы оказались недостаточно проработаны. И в результате, например, сейчас есть большие проблемы на съезде на Варшавское шоссе в область со стороны Ленинского проспекта, где водителям приходится выезжать сразу в поток, упираясь при этом в остановку общественного транспорта. -------------------------------------------------------------------------------- Какие ожидания вы связываете с 2005 годом? С 2005 годом связана реальная и как никогда обоснованная надежда на то, что наконец-то наступит стабилизация. Сейчас для этого появились все предпосылки. Правда, необходимо помнить, что рынок недвижимости тесно связан со смежными рынками валютным, рынком ценных бумаг. И если там происходят резкие перемены позитивного или негативного характера рынок на все это реагирует самым непосредственным образом. Если в финансовой сфере произойдут какие-то события революционного характера, стабилизация на рынке недвижимости может и не наступить, цены вновь взметнутся вверх или, наоборот, начнется стагнация и произойдет их откат назад. Но пока ничто не предвещает серьезных изменений. Конечно, цены не останутся совершенно неизменными будут происходить сезонные колебания, небольшие повышения и понижения стоимости разных типов жилья, квартир в разных районах. Но все эти колебания не будут носить глобального, катастрофического характера. Не ожидается ни стремительного падения цен, как после дефолта 1998 года, ни такого резкого роста, как в предыдущие годы. Стабильные цены позволяют более серьезно подходить ко многим вопросам, например, к развитию ипотечного кредитования. При нестабильных ценах оно было достаточно рискованным способом вложения средств для финансовых учреждений. Если же говорить о планах нашей компании, то мы готовим проекты, которые должны некоторым образом изменить предложение в сегменте загородной недвижимости не элитного класса, развиваем инвестиционные проекты по строительству жилья в Москве. Кроме того, планируем открыть еще два филиала. Андрей АЛЕКСАНДРОВ, начальник Рогожского филиала агентства недвижимости Кутузовский проспект Леонид БЕЛАГА, директор управления рекламы и коммуникаций строительного концерна Крост -------------------------------------------------------------------------------- -------------------------------------------------------------------------------- Важное для нас событие 2005 года это запуск нового завода. Сейчас в составе концерна пять заводов, а весной начнет работать шестой: завод по производству элементов горизонтально-вертикального мощения. Кроме того, мы приступим к строительству второй очереди жилого района Велтон-Парк, начнем возведение первого дома в районе Юнион-Парк в Хорошеве-Мневниках. Совсем недавно на том месте, где разместится этот современный жилой район, была снесена первая пятиэтажка. Еще одно значимое для нас событие: уже в пятый раз стенд концерна Крост будет представлен на ежегодной международной выставке Экспо-Реал в Германии. Мы единственная российская строительная компания, которая таким образом презентует себя и в какой-то мере весь наш строительный комплекс мировому сообществу. Что касается рынка в целом, то все движется нормально, идет объективный рабочий процесс. Рынок недвижимости развивается, становится более цивилизованным. Надо просто работать, приносить в страну новые технологии и методы работы, стараться продвигать более интересные архитектурные концепции, производить стройматериалы, не уступающие по качеству западным. Нужно идти вперед, и в наступившем году мы продолжим движение. От 2005 года мы ждем в первую очередь стабильности. Особенность рынка недвижимости заключается именно в том, что знаковых событий здесь практически не бывает. Думаю, что наступивший год станет временем серьезного становления ипотеки. Ее развитие уже началось, но 2005 год будет в этом плане поворотным. Ведь программа формирования рынка доступного жилья по сути вся ипотечная: все законопроекты направлены на то, чтобы форсировать развитие кредитных программ. В результате должен существенно возрасти спрос на жилье, что неизбежно повлечет за собой рост цен. Пока сложно сказать, насколько серьезно они увеличатся, но резкого скачка не предвидится, скорее всего это будет плавный рост. Для компании ИНКОМ-Недвижимость наступивший год это дальнейшее развитие. В риэлторском бизнесе расширение филиальной сети, увеличение нашей доли рынка, а в инвестиционном строительство поселков. Новые направления деятельности мы пока осваивать не планируем, никаких радикальных перемен не предвидится. В наших планах поступательное, методичное развитие, стабильность и спокойствие. В таких условиях приятно работать. Сергей ЕЛИСЕЕВ, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации ИНКОМ-Недвижимость Оксана КААРМА, заместитель директора управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость -------------------------------------------------------------------------------- -------------------------------------------------------------------------------- Очевидно, что 2004 год стал переломным для всего рынка жилья Московского региона, и уже следующий год покажет, что мы перешли в новую стадию развития рынка. Кардинальные изменения произошли прежде всего в самом сознании потребителя. Покупатель сегодня стал более требовательным, информированным, а значит, застройщикам нужно тщательнее планировать концепцию застройки, а риэлторам думать о повышении качества обслуживания клиентов. Теперь покупатели обращают внимание не только на цену объекта: первое место в рейтинге потребительских предпочтений занимает наличие развитой инфраструктуры, которая должна формироваться одновременно со строительством, а никак не после его окончания. В полной мере покупательским предпочтениям соответствует качественное жилье бизнес-класса. Сегодня мы фиксируем возрастающий спрос на жилье такого уровня и значительное увеличение объемов строительства в Москве именно в этом сегменте рынка. Если в 2001 году доля жилья бизнес-класса составляла только 27% общего объема, то в 2004 году уже 38%. В 2005 году более половины возводимого жилья (52,4%) будет относиться к среднему сегменту жилищного фонда. В следующем году будет разрабатываться ряд крупных площадок: Кожухово, Молжаниново. Придут цивилизованные застройщики, которые смогут работать в условиях изменившейся ситуации. В следующем году в столице будет построено 5 млн кв. м жилья в основном за счет вывода промышленных предприятий за пределы города, а также за счет реконструкции ветхого фонда: на сегодняшний день свободных площадок для застройки в городе практически не осталось. Освоение этих площадок потребует значительных финансовых и временных ресурсов, что может привести к увеличению себестоимости строительства. В следующем году цены на квартиры в новостройках пойдут в разных направлениях. Стоимость 1 кв. м будет увеличиваться на 1 2% в месяц по разным сегментам рынка, однако ряд объектов подешевеет, поскольку не соответствует сложившемуся на сегодня критерию цена/качество. Общий рост цен на объекты первичного рынка продолжится, причем как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте, и составит, по различным прогнозам, 12 20% за год. Мы прежде всего ожидаем дальнейшего развития рынка и ипотеки, которая должна начать приносить плоды. Востребованность кредитования постоянно растет, именно с ним сегодня связывают решение своего жилищного вопроса многие покупатели. Корпорация МИАН в 2004 году ввела ипотечные программы на выгодных для покупателей условиях для приобретения квартир в новостройках разного класса от недорогого жилья (к примеру, в микрорайоне Радужный) до квартир в элитном жилом комплексе Коперник. Дмитрий КУЗНЕЦОВ, первый заместитель генерального директора ЗАО Корпорация МИАН Андрей КУПРИЯНОВ, руководитель группы маркетинга Департамента инвестиционных программ троительства Москвы -------------------------------------------------------------------------------- -------------------------------------------------------------------------------- Вопреки прогнозам об окончательной стагнации рынка недвижимости октябрь ноябрь 2004 года были отмечены значительным оживлением спроса на квартиры в объектах Департамента инвестиционных программ строительства. По сравнению с летними показателями его уровень вырос в четыре раза. Значительный рост спроса позволил департаменту с 1 декабря повысить стоимость жилья на своих объектах по всем адресам, за исключением района Куркино. В совокупности именно эти факторы определяют положительную ценовую динамику в 2005 году. Однако давать точные прогнозы относительно стоимости жилья в следующем году крайне сложно. Вместе с тем следует помнить, что на сегодняшний день существует ряд объективных экономических предпосылок для дальнейшего роста цен. К ним относятся повышение стоимости земли под строительство, постоянное удорожание стройматериалов, социальное обременение объектов и пр. Можно предположить, что цены на недвижимость будут продолжать расти, однако темпы роста будут гораздо менее стремительными, чем в конце 2003 года. Если говорить о нашей компании, то у нас хорошие, сформированные проекты, которые понятно, как продвигать. К концу 2005 года надеемся закончить дом на Малой Черкизовской улице, строим клубный поселок Зеленый мыс на Дмитровском шоссе, возводим элитный дом Кутузов на Большой Дорогомиловской, запускаем ряд региональных проектов. Кроме того, мы задумались над привлечением средств населения через структуру, подобную паевому инвестиционному фонду, но это пока только проекты. Главное у нас есть чем заниматься, и мы смотрим в будущее с оптимизмом. Желающих купить жилье станет только больше, а дальше вопрос цены: будет она реальной или непомерной для среднего покупателя и поможет ли ему государство купить квартиру? Поэтому, естественно, хочется, чтобы система принятия решений по ипотечному кредитованию стала более либеральной, прежде всего в банковских структурах. Есть надежда, что в наступившем году ипотека сдвинется с мертвой точки. Хорошо это или плохо пока трудно сказать, потому что, с одной стороны, конечно же произойдет рост цен на жилье, с другой принятие законов упорядочит механизм применения ипотеки не сразу. В перспективе законы, направленные на формирование рынка доступного жилья, приведут к увеличению платежеспособного спроса населения, но этот год скорее всего будет неким переходным периодом: законы уже приняты, но как их исполнять, еще никто не знает. Еще одна задача: рынок распределения московской земли стал понятен и доступен всем игрокам, а на инвесторов возлагались разумные нагрузки и обременения. В целом же 2005 год пока ставит больше вопросов, чем дает ответов. Единственный очевидный прогноз недвижимость будет только дорожать. Григорий ТАКОЕВ, начальник отдела финансирования проектов строительно-инвестиционной компании Комстрин Марина МАРКАРОВА, управляющий директор компании Blackwood -------------------------------------------------------------------------------- Главная --> Публикации |