Главная --> Публикации --> Коттедж как альтернатива московской квартире Будни перепланировок Москва превратится в токио Москва готова удивлять К августу риэлтеры обещают скачок цен

Аукцион по продаже 75% минус одна акция ТПО “Киностудия имени Горького” назначен на 16 февраля. ТПО было создано в 2003 г. после разделения государственной компании на два самостоятельных предприятия: ФГУП “Фильмофонд Центральной киностудии детских и юношеских фильмов имени М. Горького” и непосредственно студию. Сейчас фильмофонду принадлежит киноколлекция (права показа до 2018 г. выкупила компания “Медиа-Мост”), а ТПО — студии и имущество, необходимые для кинопроизводства. Начальная цена контрольного пакета акций определена в размере 123,1 млн руб. С сегодняшнего дня РФФИ начнет прием заявок на участие в аукционе. Если торги состоятся, студия им. Горького станет первой частной кинофабрикой в стране.

В России может появиться первая частная кинофабрика. Сегодня начинается прием заявок на участие в аукционе по продаже госпакета акций киностудии им. М. Горького.

Михаил Дунаев, управляющий директор продюсерской компании Thema Production, мажоритарным акционером которой является АФК “Система”, считает стартовую цену рыночной. Если бы не запрет на перепрофилирование, большой участок земли в Москве привлек бы многие компании, занимающиеся недвижимостью, предположил он.

“Блокирующий пакет акций останется в госсобственности, что не позволит перепрофилировать киностудию”, — уточнил гендиректор студии Станислав Ершов. Он не стал прогнозировать, за какую сумму может быть продан актив, но отметил, что потенциальные владельцы должны готовы вложить еще около $15 млн в реконструкцию активов. При полной загруженности студии инвестиции могут окупиться в течение пяти лет, считает Ершов.

Не в деньгах дело

Председатель московского отделения Союза кинематографистов России Владлен Арсеньев полагает, что контроль над студией может заинтересовать телекомпании или непрофильных инвесторов. Кинокомпании в таких приобретениях не нуждаются: “Ни одна кинокомпания не знает, будут ли у нее заказы, финансирование. А многие московские режиссеры вообще предпочитают снимать фильмы в Киеве или Минске, потому что там дешевле”, — уточнил Арсеньев.
Центральной киностудии детских и юношеских фильмов имени М. Горького принадлежит студийный комплекс, расположенный на участке площадью 3,2 га в Москве. Комплекс состоит из пяти студий площадью от 400 до 600 кв. м. Киностудия рассчитана на выпуск примерно 20 полнометражных фильмов в год.
И теоретики, и практики, работающие в сфере земельных отношений, уверены: чтобы земельный рынок стал в России по-настоящему цивилизованным, нужно не только сформировать у его участников соответствующую психологию и создать экономические условия, но и принять необходимые законы. Правда, как признаются на условиях анонимности практики рынка, все равно извечное стремление "найти лазейки" даже в самом либеральном и благоприятном для ведения земельного бизнеса законодательстве, скорее всего, окажется в России неистребимым.

Основное условие торгов - индивидуальное соглашение. Их регулирование трудно "прописать" детально - до сих пор определяются только самые общие правила проведения тендеров. Кстати, само иностранное слово "тендер" объединило в себе два понятия: конкурс и аукцион. Так что именно организаторы в каждом конкретном случае решают, кто победит: то ли тот, кто предложит лучшую цену, то ли тот, кто предложит лучшие условия. Сам механизм торгов находится под жестким контролем организаторов и потому управляем.

К примеру, готовя новый Градостроительный кодекс, его разработчики особое место отводили необходимости того, чтобы "прописать" аукционы как единственно возможный путь приобретения прав на земельные участки. Мотивируя тем, что это наиболее прозрачная и действенная форма земельных правоотношений. Но, как известно, к примеру, в той же Москве эта форма принята и действует уже довольно давно. Однако чаще всего результаты проводимых торгов вызывают у независимых наблюдателей большие сомнения в обоснованности определения победителей. К примеру, профессиональные участники московского рынка недвижимости были несколько удивлены тем, как проводился конкурс на застройку территории гостиницы "Россия". Из всех заявленных участников сумма инвестиций победителя, ООО "СТ Девелопмент", была наименьшей и составляла 0 млн. против млрд, предложенных компанией "Монаб" и ,8 млрд, предложенных "Штрабагом". По словам экспертов компании Vesco Realty, непонятно, "почему фактор денег в данном конкурсе был полностью нивелирован, а во главу угла Правительством Москвы была поставлена непосредственно градостроительная идея, предлагаемая потенциальными инвесторами. Это сразу вызывает подозрения, что решения конкурсной комиссии были крайне субъективны".

К участию к торгам легко не допустить неугодных лиц. Один из самых простых и действенных способов: о том, что торги должны состояться, в реальные сроки оповещаются только "свои" организации. Законом не установлено, в каком СМИ следует публиковать оповещение о том, что какие-то земли продаются под застройку. Как не определен минимальный срок подачи заявок - вернее, о нем сказано, что он должен быть разумным. Поэтому организатор на законных основаниях может сегодня опубликовать объявление, назначив завтрашний день предельным сроком подачи заявок. Никакой юрист не докажет, что срок в сутки менее "разумен", чем срок в неделю или в месяц.

По словам Владимира Чуркина, заместителя заведующего кафедрой Государственного университета по землеустройству, известны случаи, когда земельный участок в 15 гектаров продавался на торгах за 50 тысяч долларов, а через месяц уходил за 15 миллионов долларов.

Другой вид земельных отношений, где возникает множество проблем - это аренда. Она, кстати сказать, и наиболее распространенный вид земельных отношений. В принципе, в арендном договоре можно прописать, что угодно: арендодатель должен быть очень внимателен, чтобы обезопасить свою собственность или свои права. По статье 34 Гражданского кодекса арендатор получает право пользоваться и владеть арендованным имуществом. На этом основании он легко может ограничить доступ к нему арендодателя. Юристы говорят, что таких "мелочей" в договоре существует много, поэтому советуют прописывать все условия максимально подробно.

Аренда - это почти продажа

У собственника по вине арендатора может возникнуть множество проблем. К примеру, арендовав привлекательный земельный участок, арендатор, не внося изменения в договор и не пуская собственника на объект, может построить на этой земле какое-нибудь строение и его легализовать. Делается это для того, чтобы, к примеру, в случае с государственными землями, выкупить данный земельный участок. Некоторые арендуют земли именно с такими целями.

Сейчас договор аренды можно заключать без указания ее срока. Хотя долгое время регистрирующие органы отказывались регистрировать такие договоры. Согласно Гражданскому кодексу, если по истечении срока аренды, указанного в договоре, стороны продолжают осуществлять свои обязательства по нему (арендатор платит арендную плату, а арендодатель ее принимает), то он считается продленным на постоянной основе.

С арендой земель лесного фонда ситуация для арендаторов непростая. По лесам I категории, а к таким относится весь лесной покров Московской области, решение должно принимать Правительство РФ. Механизма вывода их в нелесные не существует. Но коттедж в лесу - весьма популярный и хорошо продаваемый объект. Как один из выходов для арендаторов практикуется следующая схема: оформление земельного участка под культурно-оздоровительные или рекреационные цели. Кстати, именно под рекреацию были оформлены земли лесной буферной зоны усадьбы Архангельского. Если бы не широкий общественный резонанс, который получило данное дело, то в недалеком будущем там на вполне законных основаниях "встали" бы коттеджи, к примеру, для проживания участвующих в культурно-оздоровительных мероприятиях.

Существуют опробованные действующие модели. Например, если уже есть утвержденный проект строения, то вполне возможна следующая схема: по заказу арендатора некая архитектурная фирма делает похожий проект, который дополняется конструктивными элементами. К примеру, малоэтажный дом из-за плывунов почвы усиливается многоэтажным подземным гаражом.

Эксперты уже оценили это постановление как "революционное", потому что оно касается любого вида имущества. Права добросовестного приобретателя, то есть нового владельца квартиры, или автомобиля, или даже облезлого веника, - отныне всегда приоритетны перед правами продавца. Таким образом решение Владивостокского суда - последнее в истории России.

Пострадавшим повезло. Пятеро заявителей, потерявших свои новые квартиры в результате ловких махинаций, по вынесенному вчера решению Конституционного суда вернут себе жилье или получат иную компенсацию.

Наверное, каждый знает лично или хотя бы читал грустные истории о том, как радостный покупатель, вселившись в новую квартиру, сделал ремонт и потерял свою жилплощадь. Потому что объявился не выписанный ребенок, психически больной, уехавший за границу родственник или отбывавший заключение в местах не столь отдаленных человек, чьи права на жилье оказывались приоритетными. Именно в пользу бывших собственников выносили свои решения суды общей юрисдикции и арбитражники. Причем в судебных инстанциях никто не учитывал, сколько раз эта квартира переходила из рук в руки, сколько раз ее использовали, предположим, для совершения мошеннических сделок. Пострадавшими оказывались либо новый владелец, в юридической терминологии - "добросовестный приобретатель" либо риэлтор. По мнению экспертов, вся эта судебная практика в своей основе вышла из советского сознания, когда сделки по купле-продаже квартиры были абсолютно невозможны. А потому права лица, прописанного в этой квартире, чисто автоматически ставились выше, чем права нового собственника. По мнению вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, "было извращено главное - кто является нарушителем, хотя ответственным должна быть виновная сторона, а не добросовестный приобретатель".

Также вчера КС рассмотрел жалобы других собственников на действия налоговой полиции.

Впрочем, чтобы полностью сократить риск реституции имущества у нового владельца, нужны еще дополнительные правовые механизмы, поскольку органы регистрации сделок с недвижимостью и органы опеки не несут реальной ответственности. В думском Комитете по собственности даже обсуждалась идея о введении специального фонда, из которого бы органы регистрации оплачивали материальный ущерб (сейчас над регистратором нависает только административная ответственность). "Пока же, дав денег, можно получить любое решение опеки", - мрачно заметил Апрелев. По мнению риэлтеров, в последнее время основными нарушителями прав детей чаще даже становятся не мошенники, а родители. Поскольку новое жилье покупается на деньги, полученные от продажи старого, то любая семья, захотевшая улучшить жилищные условия, буквально вынуждена выписываться на улицу. Детей в этой ситуации просто невозможно выписать обыкновенным путем: настолько, по словам Апрелева, "забюрокрачена процедура". После решения КС именно эти недобросовестные в глазах закона родители или опекуны и будут являться главными нарушителями, а никак не новый собственник. Тем не менее Апрелев считает, что "это революционное решение для формирования эффективной судебной практики".

В постановлении КС говорится, что положения оспариваемой 167-й статьи Гражданского кодекса не противоречат Конституции, но вот истолковывать их как-то иначе, кроме как в решении КС, теперь будет нельзя. То есть закон верен, а вот судебная практика принятия решений относительно добросовестных приобретателей - нет. В мотивировочной части постановления судьи указали, что "нормы, закрепляющие указанные способы защиты нарушенных прав, истолковываются и применяются судами общей юрисдикции неоднозначно, противоречиво". В результате "для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции". Такое решение суда, по существу, оставляет в силе практически все ранее совершенные сделки.


Рынок недвижимости в Подмосковье развивается довольно интенсивно. Уже сейчас в Московской области строится около 5 млн. кв. м жилья, и цифра эта, очевидно, будет только расти. Причем во многом за счет выхода на подмосковный рынок жилья московских девелоперов и, что интересно, покупателей. Однако власти московской области заинтересованы в развитии внутреннего рынка недвижимости и появлении социального жилья для наименее защищенных групп населения, поэтому не всегда приветствуют приход в область московских девелоперов и покупателей. Об этом и многом другом в специальном интервью корреспонденту КДО рассказал заместитель председателя Мособлдумы Валентин КУЛИКОВ. Разговор состоялся сразу после пресс-конференции по итогам работы Мособлдумы в 2004 году.

Также вчера судьи рассматривали жалобы других собственников-налогоплательщиков. Дело в том, что в 199-й статье Уголовного кодекса установлена уголовная ответственность за уклонение от уплаты налогов сразу по двум параметрам: включения в бухгалтерский отчет искаженных данных "или иным способом". Вот из-за этой нечеткой формулировки, "иного" способа сейчас можно привлечь к ответственности практически любого. Представитель Правительства в КС Михаил Барщевский, выступая на слушаниях, заметил, что если любой налогоплательщик идет получать зарплату в кассу не в первый день, а, скажем, во второй, то он уже, по сути, нарушает закон. Ведь, "отказываясь" получить деньги, этот человек уменьшает налогооблагаемую базу и тем самым уклоняется от уплаты налогов как раз "иным" способом. Чаще всего эта норма УК охотно использовалась налоговиками как своего рода "дубинка" для предпринимателей вне зависимости от степени вины каждого человека. Решение по этому делу будет вынесено в течение нескольких недель.

- Я думаю, в любом случае есть предел объемам строительства, и в какой-то момент он наступит. Я говорю о рынке жилья. В данном случае наша задача в определенной мере переориентировать этот рынок на социальное жилье. Если вы спрашиваете меня как госслужащего, чиновника, то нас не очень интересует, что, как я уже говорил, 40% жилья в области покупают жители столицы (во время пресс-конференции г-н Куликов обнародовал данные, в соответствии с которыми порядка 40% жилья в Московской области приобретается москвичами, в том числе и для перепродажи - прим. авт.). В целом, я не сторонник поддерживать застройщиков и строительные корпорации. Наша основная задача состоит в том, чтобы квартиры при помощи различных механизмов, не только ипотечного кредитования, но и его в том числе, доставались тем людям, за которых мы, государство, несем ответственность. В первую очередь, это бюджетники, малообеспеченные слои населения, представители среднего класса. Привлекать сторонние компании на рынок строительства жилья в общем-то нет смысла.

- Валентин Петрович, строительный рынок Московской области сейчас активно развивается, и на него охотно идут работать московские девелоперы, наблюдается общая тенденция роста цен. Выгодно ли это подмосковным властям? Каким образом поддерживается этот процесс на законодательном уровне? Планируется ли в ближайшее время увеличение застройки?

- Я понимаю вопрос. Я слышал, что сейчас идет своеобразная интервенция на подмосковный рынок столичных компаний. Например, я знаю, что активно выходят в Московскую область заводы по производству стройматериалов. Сегодня, например, московские заводы предлагают на рынке тот же бетон по цене, которая ниже, чем у наших производителей. Конечно же, московские компании достаточно мощные, но если мы объединим усилия, то, наверное, будет лучше и проще работать всем. Если вы хотите выводить предприятия в область, ради бога. Тем более, они все сейчас акционированы, поэтому получайте доли, паи, покупайте акции - главное, налоги платите у нас в области.

- Но в самой Москве сейчас не хватает участков, и столичные застройщики стремятся выйти на региональные рынки, в том числе и на подмосковный, который, по некоторым оценкам, в последнее время стал наиболее привлекательным.

- Нет, такой программы у нас нет, но у нас есть программа поддержки малого предпринимательства. На ее реализацию в бюджете запланированы деньги, хотя, если честно, сумма не очень большая. То есть мы не предоставляем нежилые помещения малому бизнесу, зато находим другие способы его поддержки. Например, выдаем кредиты. При Комитете по предпринимательству Московской области есть специальная корпорация, которая выдает бюджетные кредиты. Это бюджетные деньги с погашением процентов. Есть и другие формы.

- Еще один вопрос по развитию малого бизнеса. Летом Мосгордума приняла целевую программу по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями. Есть ли такая программа или что-то подобное в области?

- Знаете, я не хочу пока об этом говорить. Я уже отмечал это на конференции, а подробнее - нет, нет хочу.

- Валентин Петрович, в ходе конференции вы нелестно отозвались о новом, недавно принятом Жилищном кодексе. Не могли бы вы пояснить свою позицию? Его действительно много где критикуют.



Главная --> Публикации