Главная --> Публикации --> Оптимисты и скептики - о проблемах и перспективах рынка коммерческой недвижимости Ипотека на загородную недвижимость Москва в твердой валюте От старшего к младшему... траншу В центре оправдывают себя только дорогие новостройки

Ставки по кредитам на жилье слишком высоки для простых граждан, что препятствует повсеместному распространению ипотеки, решили “единороссы”. Как заявил вчера Володин, за счет госдотаций процент должен опуститься с 15-18% до 6%. Финансировать затею Володин предлагает за счет допдоходов казны от высоких цен на нефть, например средств стабилизационного фонда. “Нам очень тревожно, что правительство, несмотря на наличие финансовых ресурсов, не принимает реальных шагов по развитию ипотеки”, — объясняет другой “единоросс”, Валерий Рязанский. В 2006 г., надеется он, на субсидирование процентных ставок можно направить 6-7 млрд руб. “Это примерно столько же, сколько бюджет тратит на субсидирование ставок для сельхозпроизводителей”, — добавляет Рязанский. А по мнению депутата Андрея Скоча, бюджет может потратить “на первом этапе” порядка 45 млрд руб., потому что “распространение ипотеки не только простимулирует развитие промышленности, но будет также мотивировать граждан искать работу и повышать свои доходы”. Внести законопроект о субсидировании ставок депутаты собираются осенью.

“Единая Россия” пытается сделать ипотеку менее обременительной для граждан. Партийцы во главе с вице-спикером Госдумы Вячеславом Володиным предлагают субсидировать до двух третей процентной ставки по кредитам на жилье за счет бюджета. В Минфине уверены, что затею обессмыслит рост цен на квартиры, а эксперты не понимают, как чиновники найдут на нее деньги.

По данным АИЖК, пакет ипотечных кредитов агентства превышает 7,5 млрд руб., а доля агентства на рынке составляет 20%., т. е. всего в России выдано меньше $2 млрд ипотечных кредитов.

Если снизить инфляцию, то упадут и ставки по ипотечным кредитам, а когда “государство будет субсидировать процентные ставки, то весь кредитный портфель банков может превратиться в ипотечный”, возражает чиновник Минфина. С предложением согласны не все “единороссы”. “Более правильно принимать макроэкономические меры, в том числе стимулировать институционального инвестора, — замечает руководитель комитета по собственности Думы Виктор Плескачевский. — Например, если снизить налоги для негосударственных пенсионных фондов, на рынке появятся более дешевые длинные деньги”.

Предполагается, что ЗПИФ “Русский помещик” на собранные 360 млн руб. приобретет акции и доли в компаниях, занимающихся аграрным производством и имеющих собственную землю. При этом доля фонда в компаниях через три года должна будет составлять не менее 30%. Приоритетных регионов, в которые фонд намерен вкладывать средства, нет. По словам Дяченко, не рассматриваются только переоцененные Подмосковье и юг России.

Но экспертам идея депутатов кажется нереальной. “Субсидирование ставки на 12-13% — это огромные суммы для бюджета, — говорит замдиректора АИЖК Денис Гришухин. — К тому же число желающих купить квартиру в кредит будет стремительно расти”. Предлагаемые депутатами 5-6 млрд руб. на субсидии — “сумма незначительная” даже для одного столичного рынка, говорит руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко. А на субсидирование по всей стране “может не хватить и всего государственного бюджета”, замечает он.
По данным Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК), средний размер ипотечного кредита в России – 400 000 руб., средняя процентная ставка для рублевых займов – 14–18%, для валютных – 10–15%. В 2004 г. россиянам выдали около 40 000 ипотечных кредитов. В 2005 г., по прогнозу АИЖК, их количество удвоится.
Вчера УК “Агана” объявила о начале формирования ЗПИФ “Русский помещик” объемом 360 млн руб. В сообщении компании говорится, что это будет первый фонд, предлагающий инвесторам увеличение капитала за счет роста стоимости земель сельхозназначения. Как рассказал “Ведомостям” начальник отдела по работе с фондами УК “Агана” Константин Дяченко, в компании посчитали, что сельхозземли сейчас “потенциально недооценены” и на этом теоретически можно заработать. По словам Дяченко, стоимость одного пая ЗПИФа определена в 8000 руб. — во столько “Агана” оценила среднюю стоимость 1 га российской пашни. Порог вхождения в фонд составляет 1 млн руб.

Опрошенные “Ведомостями” владельцы крупных аграрных холдингов признались, что не рассматривают землю как актив, который может вырасти в цене и повысить капитализацию их компаний. “Рассчитывать на быстрый рост стоимости можно, только если переводить сельхозземли в земли промышленного назначения, особенно это касается Подмосковья”, — говорит совладелец “Вимм-Билль-Данна” Давид Якобашвили. Сам Якобашвили с партнерами владеет 20 000 га земли в Подмосковье и арендует еще около 250 000 га в Волгоградской области и на Кубани. В традиционно аграрных регионах стоимость земли можно повысить, только если вложить большие средства — $200-300 на 1 га земли. Но в этом случае рост стоимости земли будет сопоставим с размером вложенных в нее средств. “Поле, покрытое бурьяном, само по себе расти в цене не будет”, — говорит Якобашвили. “8000 руб. за 1 га, которые предлагает ЗПИФ, — это очень хорошая цена для России, за исключением юга и Подмосковья”, — признает председатель совета директоров ГК “Продимекс” (арендует более 120 000 га) Игорь Худокормов. Но потенциал роста стоимости земли очень сильно зависит от того, как правительство будет защищать мясной, зерновой и другие продовольственные рынки от импорта. К тому же сейчас большая часть сельхозземель обременена долгосрочной арендой. “Продимекс”, например, арендует земли минимум на 10 лет, а это значит, что новому владельцу придется ждать 10 лет, прежде чем можно будет перепродать актив.

“Земля сельхозназначения в Подмосковье может стоить от $100/га на границе с Калужской областью до $1 млн/га на Рублевском шоссе и почти достигла своего потолка”, — уточнил Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group. По данным оценочной компании “Мемфис”, стоимость 1 га сельхозземель в Ростовской области колеблется от 7000 до 15 000 руб. (зависит от удаленности от Ростова), а кадастровая стоимость земли сельхозназначения в Краснодарском крае, по данным регионального департамента сельского хозяйства, в среднем составляет 43 560 руб. за 1 га (с учетом дорогой земли Черноморского побережья).

ООО “Управляющая компания “Агана” входит в группу компаний “Алор”. В управлении компании находятся активы четырех негосударственных пенсионных фондов, пяти открытых паевых инвестиционных фондов и двух закрытых паевых инвестиционных фондов. Собственный капитал на конец 2004 г. составлял 50,9 млн руб. Общая сумма активов, находящихся под управлением компании на конец мая 2005 г. составляла более 1,163 млрд руб.

Впрочем, Федор Клюка, создавший несколько лет назад агрохолдинг “Стойленская нива” (крупнейший латифундист, которому принадлежит до 300 000 га пашни), уверен, что земля в течение нескольких лет подорожает “в разы”. Он ссылается на собственный опыт. Четыре года назад Клюка скупал белгородскую землю по 2500 руб. за пай (4 га), а сейчас 1 га земли в Белгородской области продают по 6000 руб.

Опрос показал, что 70 % автовладельцев приобретают гараж, опасаясь угона и вандализма, 20 % используют его для выполнения ремонтных работ, хранения зимней резины, расходных и ремонтных материалов и 10 % считают способом вложения денег и коммерческой аренды. Для многих гараж является местом приятного времяпрепровождения и общения с друзьями. К тому же при определенных условиях в нем можно держать домашние заготовки — плод дачной деятельности.
Из всего многообразия конструкций получили распространение или претендуют на перспективное развитие следующие гаражи: плоскостные, наземные парковки, многоуровневые (наземные, подземные и наземно-подземные), обвалованные, механизированные, ракушки.

Машина делового человека — это уже давным давно не роскошь и даже не средство передвижения. Машина делового человека — это надежный помощник в бизнесе. По статистике, в среднем автомобиль активно используется 4–6 часов в сутки, стоянка у дома занимает более половины суток. А всего без присмотра владельца автомобиль находится 18–20 часов. Естественное желание владельца оградить дорогостоящую технику от неприятностей вынуждает постоянно думать об охране, стоянках, боксах, гаражах.

Плоскостные гаражи и наземные парковки
Социологическое обследование показало, что 55 % автомобилистов являются или хотят стать владельцами плоскостных гаражей (одноэтажные массивы) или охраняемых открытых парковок. Оборудование охраняемой открытой стоянки обходится в несколько сотен долларов за одно машиноместо плюс согласование землеотвода и затраты на аренду земли. Если таких вложений на стадии обустройства сделано не было, то стоимость аренды места на оборудованной площадке с охраной составит 1500–2000 руб., когда рядом метро, жилой массив, рынок, и 800–1200 руб. в прочих случаях. Отдаленность от центра всегда вносила свои понижающие коррективы.
Устройство открытых наземных парковок, которые занимают в городе около 200 га земли, нельзя отнести к перспективным долгосрочным программам. Однако за счет земельного налога они регулярно пополняют городскую казну и сравнительно недороги. Длительность существования таких парковок зависит от степени востребованности земельных участков и альтернативности гаражного строительства в районе. Безусловно, плоскостные гаражи служат дольше. Но если срок аренды земли не превышает года, с одинаковой степенью вероятности могут ликвидировать и наземную парковку, и плоскостной гараж. Стоимость таких гаражей (как правило, бетонных или металлических) колеблется от 3 до 4 тыс. долл. на окраинах города и до 4–6 тыс. долл. в местах, приближенных к Садовому кольцу. Аномальными зонами являются Крылатское, Молодежное, Митино и некоторые другие районы, где цена на аналогичные объекты несколько выше. При покупке важно знать, является ли гараж объектом недвижимости, о чем свидетельствует регистрация сооружения в БТИ. В противном случае пол, стены, потолок, погреба, ремонтные ямы и иные конструкции, наличие которых и формирует цену гаража, могут стать источником дополнительных затрат. Это происходит в случаях, когда договор аренды земли после окончания его срока действия предусматривает восстановление первоначального состояния ландшафта.
Если юридически за плоскостным гаражом закреплен статус недвижимости, объем выкупной стоимости последующим владельцем территории может включать цену недвижимого имущества и компенсацию за нереализованное время аренды земли. Поэтому при покупке плоскостного гаража на его цену влияет как срок, на который заключен договор аренды земли, так и время до окончания этого срока. К сожалению, при формировании цены вторичного рынка на плоскостные гаражи большее внимание уделяется материалу постройки, а не вышеуказанным факторам. Кирпичный плоскостной гараж устойчиво держит планку на уровне 4–7 тыс. долл. независимо от месторасположения и юридического статуса. Таких затрат можно избежать, приобретая гараж в аренду. Арендная плата за плоскостные гаражи в центральной части города — 150–200 долл., а по другим территориям — от 60 до 120 долл. в месяц.
В настоящее время в Москве насчитывается до 7 тыс. плоскостных гаражных массивов и охраняемых стоянок. Такое нерациональное использование земельных ресурсов привело к активизации политики городских властей, направленной на реконструкцию односкатных гаражей либо возведение на их месте многоуровневых гаражей и других объектов. Около 600 участков (из указанных 7 тыс.) признаны специалистами Научно-исследовательского и проектного института генерального плана Москвы пригодными под застройку многоуровневыми гаражами. Земли под плоскостными гаражами стали одним из основных резервов города. Так, в плане развития промзоны Строгино под снос определено 2,5 тыс. гаражей, а на их месте разместят комплекс ГИБДД, Музей городского пассажирского транспорта, торговый комплекс «Метро Кэш энд Керри». В качестве замены предлагается поставить комплекс многоуровневых гаражей с общим количеством 2800 машиномест.
При этом владельца плоскостного гаража стимулирует фактор неизбежности его сноса как следствие гаражной градостроительной политики. Правительство Москвы планирует избавиться от всех плоскостных гаражей за исключением тех, которые расположены над станциями метро мелкого заложения и другими подземными сооружениями или под линиями электропередачи, то есть там, где построить многоуровневый паркинг невозможно. Есть стимул и для инвесторов. Так, в качестве компенсаций за утраченное имущество и потерю территории хозяину гаража инвестор может предоставить машиноместо на условиях долгосрочной аренды по городским расценкам и из городского фонда или (по его выбору) денежную компенсацию. Финансовых льгот, рассрочек и преимущественного права выкупа машиномест не предусмотрено, что, естественно, мало удовлетворяет бывших владельцев плоскостных гаражей. Подробно это отражено в Постановлении правительства Москвы от 02.03.2004 г. № 110-ПП «О повышении эффективности использования земельных участков, занимаемых плоскостными гаражами».

Ракушки
Ракушка оказалась наиболее дешевым и демократичным пристанищем автомобиля. Невысокая стоимость, мобильность и простота монтажа позволили ей завоевать свой сегмент рынка. В среднем стоимость ракушки определяется ее ценой у производителя, затратами на доставку, сборку, а также оформление разрешения на установку и в зависимости от района может варьироваться в пределах от 1,5 до 3 тыс. долл.
Власти не раз меняли свое отношение к ракушкам, но все же в конечном итоге пришли к мнению о разумной регламентации их размещения и регистрации. Мэр столицы заявил, что зарегистрированные ракушки сносить не будут, однако политика гаражного строительства в Москве несколько иная. Правительство утвердило порядок выдачи разрешений на установку ракушек. Мэрия запрещает их расположение на спортивных и детских площадках, пешеходных дорожках, над инженерными сетями. В настоящее время, по экспертной оценке, до 10 % автотранспорта находится в укрытиях такого типа, а разрешений на установку получено меньше чем наполовину.


Земля — категория экономическая. Эта мысль неоднократно звучала на Всероссийской практической конференции «Земля и недвижимость в России. Государственный кадастр объектов недвижимости — одна из основ фискально-правовой системы государства», прошедшей в Российской академии государственной службы (РАГС) при Президенте РФ.

Многоуровневые гаражи
Комфортность многоуровневых гаражей (отопление, технические средства охраны, охранная и пожарная сигнализация, вентиляция, вспомогательные службы) и долгосрочный землеотвод гарантируют большой спрос на них — до 40 % от общего количества автовладельцев. По данным инвесторов, специализирующихся на гаражном многоуровневом строительстве в южных округах Москвы, из всех желающих и способных купить место (бокс) в многоэтажном гараже свою мечту реализовали 35 %. И хотя ажиотажного спроса в целом по Москве из‑за достаточно высокой цены не наблюдается, но и незаполненности, отмеченной в конце девяностых годов, тоже нет. Положительный эффект дает политика инвестора и заказчика, разумно стимулирующая выкуп боксов в собственность в сочетании с сезонной арендой.
Выбор участка под застройку — ключевой момент в инвестиционном цикле. Во‑первых, машиноместа должны быть востребованы даже в условиях высокой цены, значит, необходимо предусматривать социальную однородность проживающих в районе жителей. Во‑вторых, освоение участка под гаражное строительство не должно вызывать серьезных возражений со стороны жителей ближайших домов и владельцев гаражей, стоящих на этой территории. Либерализация нормативов санитарных разрывов между гаражами и жилой зоной (до 15 м) и расширение вариантов использования площадей под гаражные массивы — под эстакадами и жилыми домами, над железнодорожными путями, под школьными спортивными площадками, водными объектами — немного упрощает задачу выбора участка. Все‑таки легче убедить нескольких чиновников традиционными методами, чем сотню-другую взбодренных демократией владельцев гаражей и квартир.
Цены на многоуровневые гаражи зависят от тех же факторов, что и на прочую недвижимость: территориальной расположенности, уровня комфортности и конструктивного исполнения. В районах станций метро «Красногвардейская», «Царицыно», «Щелковская», а также в Куркине, Строгине она достигает 8–12 тыс. долл., в районе станций метро «Бауманская», «Шаболовская», «Сокол», «Полежаевская», Крылатском — 12–20 тыс. долл., в центральном административном округе и приближенным к ним местах — до 30 тыс. долл. и более. А в возводимых и проектируемых в центральном округе подземных многоуровневых гаражах только себестоимость, по неофициальным данным, составляет 30 тыс. долл. При таких показателях коммерческая целесообразность гаражного строительства, видимо, будет заключаться в корпоративной и индивидуальной аренде, а не в покупке машиноместа. Стоимость аренды наверняка значительно превысит установившийся для районов Третьего транспортного кольца уровень в несколько раз. Поскольку разброс цен велик и зависит не только от территориальности, комфортности, этажности, но и конструкции — типа гаража, обратимся к строительным нормам, определяющим конструктивное исполнение.
Московское правительство Постановлением от 16.10.2001 г. № 926-ПП «Об утверждении Московских городских строительных норм (МГСН) 5.01‑01 «Стоянки легковых автомобилей» (с изменениями от 15.07.2003 г.) определило основные понятия и конструкции многоуровневых гаражей. Вот основные положения этого документа:
гаражи (автостоянки) могут быть наземные и подземные, располагаться под или над зданиями, в том числе и жилыми. Допускается пристройка к зданиям другого назначения;
надземные автостоянки могут быть с наружными стеновыми ограждениями (закрытого типа) и без наружных стеновых ограждений (с поэтажными ограждениями);
парковка может осуществляться с участием водителя или использованием грузовых лифтов;
наземные стоянки проектируются не более 9 этажей, подземные — не более 8 этажей;
параметры одного машиноместа определяются проектом в зависимости от габаритов автомашин, для которых проектируется автостоянка;
в состав автостоянки могут быть включены только технические помещения для инженерного оборудования, дежурных, противопожарного инвентаря и оборудования, ремонта и обслуживания;
при размещении автостоянок над жилыми домами необходимо гаражи и жилое здание разделять нежилыми помещениями;
автостоянки с механизированным устройством парковки (без участия водителя) допускается блокировать только к глухим стенам с пределом огнестойкости не менее REJ 150;
обвалованные гаражи предназначены для строительства на дворовых территориях жилых районов, что позволяет использовать покрытия автостоянок для благоустройства, озеленения, создания игровых и спортивных площадок.
Исходя из перечисленных конструктивных особенностей можно сформулировать конкретные выводы по выбору и оценке современных гаражей.
К наиболее дешевым (4–6 тыс. долл.) относятся многоуровневые неотапливаемые гаражи манежного типа (с разметкой) и без наружных стеновых ограждений. Отопление, капитальное наружное ограждение, выделенные огражденные боксы и видеонаблюдение увеличивают стоимость более чем в два раза. По информации Департамента градостроительной политики развития и реконструкции г. Москвы, строительство боксового варианта многоуровневого гаража в текущем году обойдется в 7–8 тыс. долл.
К этому надо прибавить инвестиционную себестоимость (по итогам конкурса), плату за кредит и рентабельность подрядчиков, и тогда цена может возрасти до 15 тыс. долл., а в подземных гаражах — до 30 тыс. долл. Возможны и другие причины удорожания — на лифты для многоуровневых гаражей требуется 50 тыс. евро и более. При отсутствии лифтов стоимость бокса будет уменьшаться с повышением этажности и углублением бокса.

До последнего времени, отмечали выступавшие, землю рассматривали исключительно как объект сельхозпроизводства (в результате чего наблюдались довольно низкие темпы развития рынка недвижимости). Сегодня многие понимают, что земля может приносить дивиденды, и готовы вкладывать день-ги в ее приобретение. Но законодательная система России не всегда благоприятствует инвестиционной деятельности подобного рода.

У данного мероприятия был серьезный информационный повод. Во-первых, со следующего года вступает в силу новая, 31-я, глава Налогового кодекса РФ, изменяющая механизм расчета ставки земельного налога. Во-вторых, в ближайшее время завершается процедура создания Единого кадастра объектов недвижимости. И наконец, еще одной проблемой, обсуждавшейся в залах РАГС, стал вопрос поиска путей того, как земля может работать, то есть приносить реальный доход.

Сегодня, по словам руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Михаила Мишустина, в России существуют около пятидесяти кадастров, которые совершенно обособлены друг от друга. Сейчас агентство создает Единый кадастр, одна из задач которого — закрепить права собственника на землю. По словам Михаила Мишустина, данный документ будет содержать информацию о физических параметрах объекта, его юридическом статусе и стоимости. Эти данные должны находиться в открытом доступе для того, чтобы с ними мог познакомиться любой желающий.

Пока не создан Единый кадастр объектов недвижимости, четко определяющий рыночную стоимость каждого участка, инвестору, приехавшему в незнакомый город, трудно сориентироваться, куда лучше вложить свои средства.

Возвращаясь к вопросу об инвестициях, можно заметить, что серьезным испытанием для инвесторов становится бесконечное хождение по кабинетам. Землеустроительная организация, земельная кадастровая палата, БТИ — вот далеко не полный перечень организаций, куда должен обратиться потенциальный владелец земли. Решить проблему мог бы так называемый принцип одного окна.
Кстати, идея одного окна присутствует в законопроекте о создании Единого кадастра объектов недвижимости, который разработало Министерство экономического развития и торговли РФ. Данный документ рассматривает землю и недвижимость как единый комплекс, а также дает четкое определение недвижимости. По словам Германа Грефа, проект МЭРТ можно выносить на рассмотрение в правительство уже в мае.

«Посчитать» российскую землю последний раз пытались в 1992 году. Специалисты существовавшего тогда Росземелькадастра за десять лет смогли «изучить» лишь 95 % земли. Земельных участков сегодня — 32,5 млн., в некоторых российских регионах ежемесячно появляются от 500 до 15 тыс. новых земельных владений. В результате картографический материал, полученный специалистами агентства несколько лет назад, и данные современной аэрокосмической съемки абсолютно не похожи друг на друга. Серьезно осложняет работу кадастрового агентства и тот факт, что отечественное законодательство запрещает определять координаты объекта с расстояния ближе чем 30 м (хотя все зарубежные организации, заинтересованные в данной информации, имеют в своем распоряжении самые современные сведения такого рода).

1) 0,3 % в отношении земельных участков:
отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;
занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса… или предоставленных для жилищного строительства;
предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

Ну а Единый кадастр объектов недвижимости появится до конца нынешнего года. Дело в том, что по закону с января земельный налог будут рассчитывать исходя не из площади земельного участка (как это происходит сегодня), а с учетом реальной рыночной стоимости земли, размер которой установит кадастр. Новый метод налогообложения должен увеличить и в чем‑то упорядочить налоговые поступления в бюджет. Вводить в действие земельный налог станут местные власти.
Впрочем, основные рекомендации по данному вопросу 31-я глава Налогового кодекса РФ содержит. В частности, она определяет максимально возможный уровень ставки земельного налога: «Налоговые ставки… не могут превышать:

Гл. 31 Налогового кодекса по‑новому определяет льготные категории людей в сфере уплаты земельного налога. Его начнут платить учреждения искусства, кинематографии, образования, здравоохранения, культуры и спорта. Зато льготниками стали общероссийские общества инвалидов и организации железнодорожного транспорта. Из частных лиц полностью от налогового бремени освобождены лишь коренные малочисленные народы Севера, Сибири и Дальнего Востока.

2) 1,5 % в отношении прочих земельных участков» (гл. 31 «Земельный налог», ст. 394 «Налоговая ставка»).
Платить данный налог по закону должны организации и граждане, у которых земля находится в собственности, в пожизненном наследуемом владении или в постоянном бессрочном пользовании.

Пока эксперты прогнозируют, что для частных лиц со следующего года плата за земельные участки не вырастет. Однако они не отрицают, что введение нового исчисления земельного налога и впоследствии появление налога на недвижимость могут иметь в обществе отклик не меньший, чем памятная всем монетизация льгот.


Бывшие льготники (например, участники и инвалиды Великой Отечественной войны или лица, получившие лучевую болезнь) теперь совсем не будут платить налог только в том случае, если стоимость принадлежащего им участка составляет менее 10 тыс. руб. Если его цена больше, то для перечисленных категорий граждан «налоговая база уменьшается на не облагаемую налогом сумму в размере 10 тыс. руб.» (НК РФ, гл. 31, ст. 391, п. 5).



Главная --> Публикации