Главная --> Публикации --> Нужен ли нам ипотечный бум? Акционеры вбд построят зимний курорт То густо, то пусто Немассовая ипотека Аренда коттеджей бизнес-класса: золотая середина

Рынок крайне несбалансирован. Объекты дороже полумиллиона долларов представлены в изобилии, но не находят покупателей. Дешевле полумиллиона - в дефиците. Застройщики, по мнению риэлторов, не поинтересовавшись их мнением, возводят не то, что нужно, и не там, где нужно.

Рынок подмосковной недвижимости - объект малоизученный, дорогостоящий и остро необходимый жителям перенаселенного мегаполиса. В преддверии дачного сезона специалисты компании "Миэль - Недвижимость" исследовали структуру спроса и предложения в сегменте загородного жилья. И пришли к неутешительным выводам.

Купить же пустой участок земли и застроить его "под себя" - крайне сложно. Территории, выведенные из сельхозоборота, состоятельные операторы покупают оптом, застраивают и только потом пускают в продажу. Получают дополнительную прибыль, но вынуждают потенциальных покупателей подыскивать не только подходящую местность, но и приемлемую застройку.

Статистика показывает, что 46% клиентов предпочитают "заселяться последними" в сформировавшийся поселок с охраной. Облик и инфраструктура иных сооружений, построенных в расчете на богатого покупателя, продиктованы вкусом застройщика, полагающего, что покупателю главное, чтобы было шикарно. Неликвидность такого товара уже не угроза, а реальность.

- Всего на продажу выставлено 220 коттеджных поселков, - подсчитал зампредседателя правления компании Роман Мурадян. - Но 65% из них по сути лишь декларация строительства. К заселению готово не больше 50 поселков. Важная проблема - состояние документации, подтверждающей законность землеотвода, строительства и прав собственности. Если говорить обо всех объектах (земельные участки, поселки, старые дачи, отдельные домовладения), то полностью оформленные документы имеют не больше 10%. 12% объектов обеспечены в лучшем случае документами на землю. 78% продавцов вообще не имеют никаких бумаг или располагают неправильно оформленными документами. Также во многих случаях можно говорить о фальсификации.

Но даже если покупатель и продавец находят друг друга, заключение сделки может быть отложено на неопределенный срок.

- 95% потенциальных покупателей не имеют опыта жизни за городом и содержания собственного дома, - говорит управляющий директор Жанна Щербакова. - Многие из них плохо представляют, как выглядит ближнее Подмосковье. Еще год назад половина клиентов начинала с того, что требовала 50 соток на Рублевке у большой воды и не дороже 300 тысяч долларов. Не догадываясь о том, что на Рублевке нет ни большой воды, ни таких цен. Но прогресс все же есть. Раньше клиент хотел быть в поселке самым богатым. Сегодня люди стали понимать, что вопросы, связанные с эксплуатацией инфраструктуры, решаются только сообща. А без скандалов это возможно лишь при равенстве доходов. Об их источниках обычно не любопытствуют.

Так ли это, проверить нелегко. Как заявляют сами риэлторы, получить достоверную информацию об объектах загородной недвижимости очень сложно. Исследователям рынка приходится пользоваться детективными методами. У некоторых покупателей, вероятно, имеются собственные способы сбора информации. Впрочем, даже самые амбициозные из них зачастую - полные профаны.

- Цены стоят, - говорит независимый аналитик Геннадий Стерник, - потенциал их роста я вижу только в долгосрочной перспективе. Причины стагнации рынка загородной недвижимости те же, что и городской. Они кроются в политико-экономических факторах. В феврале 2004 года начался массовый отток денег за рубеж. А в I квартале 2005 года, впервые за 5 последних лет, упали реальные доходы населения.

Дисбаланс рынка подмосковных коттеджей проявляется не только в области спроса и предложения, но и в ценах. Риэлторы утверждают, что цены нередко берутся с потолка. В границах одного географического сегмента среднестатистическая стоимость сотки не информативнее, чем средняя температура по больнице. Тем не менее цены плывут в русле общей тенденции.

Решение о сносе гостиницы "Минск", расположенной практически в самом сердце Москвы - на Тверской улице, было принято в феврале 2003 года. Согласно планам столичных чиновников, в 2006 году на ее месте должен был появиться новый 10-этажный многофункциональный комплекс с 4-уровневой подземной автостоянкой общей площадью более 63 тыс. кв. м. Первые три этажа комплекса должны были занимать офисы, торговые павильоны, кафе и рестораны, а гостиничные номера на 400 мест расположились бы на верхних этажах. Расширить площадь застройки собирались за счет сноса дома № 3 в Дегтярном переулке, в котором на сегодняшний день располагается ДЕЗ. Как уверяют в мэрии, это здание находится чуть ли не в аварийном состоянии. По подсчетам экспертов, все работы должны были обойтись инвестору, коим являлся холдинг "Металлоинвест", примерно в 100 млн долларов.

Но обрушения цен ждать не стоит. Хороший "домик в деревне" дешеветь не будет. Разве что четырехэтажный недострой вдоль Рублевского шоссе "упадет" с миллиона долларов до полумиллиона...
Столичные власти продлили жизнь приговоренной два года назад к сносу гостинице "Минск". Как говорится в подписанном мэром Москвы распоряжении, отель должен прекратить принимать у себя постояльцев только в марте 2006 года, а разбирать "Минск" начнут в апреле. Новый многофункциональный комплекс на месте знаменитой гостиницы появится в 2008 году.

По сведениям "Известий", приступить к работам помешало то, что у инвестора неожиданно возникли трудности с финансами. Кроме того, были проблемы и с получением разрешения на снос дома в Дегтярном переулке. Комиссия по вопросам сохранения зданий в исторически сложившихся районах дала добро на его ликвидацию (впрочем, с некоторыми ограничениями) только в декабре 2004 года.

12 марта 2004 года были утверждены сроки прекращения деятельности гостиницы и назначена дата ее сноса. Впрочем, то, что выдержать эти сроки не удастся, было понятно сразу. Последний постоялец должен был покинуть "Минск" 31 марта 2004 года, а в сентябре собирались приступить к сносу. Между тем администрация гостиницы продолжала бронировать номера на апрель и май.

- За все это время проект не претерпел существенных изменений, - рассказал "Известиям" автор проекта комплекса, начальник мастерской № 5 Моспроекта-2 Михаил Леонов. - Поменяется лишь внутренняя планировка здания.

Однако, похоже, что все эти сложности удалось урегулировать. На днях столичная мэрия выпустила распоряжение, согласно которому "Минск" должен прекратить свою деятельность в марте 2006 года. В это же время из гостиницы начнут выводить арендаторов. В апреле здание начнут разбирать. Новый многофункциональный комплекс на Тверской появится только в 2008 году.

- Инвестор за свой собственный счет должен будет подобрать ДЕЗу новое помещение в центре, - сообщили "Известиям" в департаменте имущества. - Пока же дирекция переедет в здание № 14 на Большой Дмитровке.

Кроме того, дом в Дегтярном переулке решено не сносить полностью. Комиссия по вопросам сохранения зданий в исторически сложившихся районах настояла на сохранении двух фасадных стен, которые войдут в структуру нового комплекса.

- В распоряжении нет ни слова, кто будет заниматься их выводом, равно как не расписан и порядок их вывода, - заявляют в пресс-службе префектуры ЦАО.

Между тем, как заявляют в префектуре Центрального округа, в этом здании "сидят" 4 собственника. Их мнение о новом соседе, как всегда, спросить забыли.

- Кроме того, поступившему к нам на согласование распоряжению было дана отрицательная оценка, - поясняют в префектуре ЦАО. - К нему не было пояснительной записки и ряда других документов, то есть, собственно, не было обоснования распоряжения.

Напомним, что по закону город не имеет права выселять собственников помещений. Решать все эти вопросы исключительно мирным путем должен инвестор.

"Известия" продолжают заочный диалог москвичей с главой стройкомплекса Москвы Владимиром РЕСИНЫМ.

Если все эти вопросы не удастся решить, то сроки сноса "Минска" вновь могут быть пересмотрены. "Известия" будут следить за развитием событий.

АЗРИЛЕВИЧ М. ул. Авангардная, 12

На углу улиц Флотской и Лавочкина (рядом с Дворцом спорта "Динамо") уже более четверти века зияет пустыми глазницами высотное здание. Когда-то там, кажется, собирались разместить научно-техническую библиотеку или что-то в этом роде. В этом квартале уже снесли все пятиэтажки, возвели красивые дома, позастроили все что можно, а этот "памятник" бесхозяйственности так и торчит и портит все впечатление. Может быть, его надо снести?

- На 1-й Останкинской ул. между домом № 8 кор. 2 (по ул. Академика Королева) и Останкинским прудом начались работы по строительству высотного дома (33-40 этажей по разным источникам) якобы "ДОН-строем". Законно ли это строительство? Жители окрестных домов собираются на митинги, по району развешивают протестные листовки. Никакой информации от застройщика нет.

- На этом земельном участке (ул. Ляпидевского, вл. 1) планировалось построить комплекс зданий социально-культурного назначения. В прошлом году недостроенный комплекс был передан на баланс некоммерческому партнерству "Спортивный клуб "Динамо". Проведенный анализ состояния строительных конструкций здания показал наличие критических дефектов. Само здание морально и физически устарело. Многолетний недострой уже невозможно как-то использовать - это и неэффективно, и небезопасно. Поэтому в мае прошлого года было выпущено распоряжение о сносе здания. На освободившемся после сноса земельном участке начнется строительство жилищно-спортивного комплекса.

- Это строительство законно - оно осуществляется на основании распоряжения правительства Москвы № 1011-РП от 25 мая 2004 года "О проектировании и строительстве жилого дома, включающего гаражный комплекс с торгово-деловым центром, по адресу: ул. Академика Королева, вл. 8, корп. 2 (СВАО г. Москвы)". В настоящее время инвестор получил ордер на производство подготовительных работ. Согласно распоряжению на данном участке к 2006 году будет построен жилой дом площадью не более 41 тыс. кв. м, включающий гаражный комплекс с торгово-деловым центром ориентировочной общей площадью около 28,8 тыс. кв. м, в том числе: открытый гараж-стоянка на 592 машино-места, мойка, торговый комплекс, комплекс бытового обслуживания и офисные помещения. Но, учитывая, что размещение открытого гаража в зоне жилой застройки нежелательно с точки зрения экологии, в настоящее время в проект вносятся изменения - возможно, вместо открытого гаража будет устроен подземный паркинг под жилым зданием. Если у вас есть еще вопросы по данному объекту, обратитесь в управу Останкинского района.

Алексей ТАЛАНТОВ

- Решение о строительстве спортивного комплекса на пересечении улиц Таллинской и Маршала Катукова было принято и утверждено постановлением правительства Москвы еще в 1999 году. Комплекс включает в себя открытый стадион и капитальные спортивные сооружения, в них входит Школа фигурного катания высшего олимпийского мастерства Е.А. Чайковской (Дворец спорта). Проект реализуется поэтапно: первый этап - строительство стадиона - завершен, окончание всего строительства планируется в 2008 году.

- Мы живем в районе Строгино, который является лакомым куском для застройщиков. Судя по публикациям в периодических изданиях, в Строгинской пойме, рядом со стадионом, начинается строительство спортивного комплекса. Уже вырублено немало деревьев, начинают разравнивать площадку под строительство. Инвестором и строителем является ЗАО "Сити-XXI век". Очень хочется узнать, насколько законно данное строительство? Тем более что из Строгина на сегодняшний день очень сложно выехать по причине невероятных пробок по утрам, а учитывая, что в ближайшее время будут достроены жилые комплексы "Олимпия" и "Капитан", даже страшно представить, какой приток транспорта будет в Строгине и без учета этого спорткомплекса.

- Сколько жилых домов высотой более 50 этажей имеется в Нью-Йорке, Лондоне, Берлине?

Спорткомплекс действительно будет доступен жителям района, округа и всего города - в нем начнут работать различные секции, в том числе для детей младшего и среднего школьного возраста. Наиболее одаренные дети смогут заниматься в школе фигурного катания, может быть, именно в этом спорткомплексе вырастут будущие олимпийские чемпионы. Одновременно вы совершенно правильно ставите вопрос о том, что бурное развитие района Строгино может осложнить и без того непростую транспортную ситуацию. Уверяю вас, что правительство Москвы хорошо понимает эту проблему и все необходимые решения будут приняты.

В последнее время первенство в строительстве небоскребов постепенно перемещается из Америки в страны Юго-Восточной Азии: Японию, Китай, Гонконг, Индонезию. Самое высокое здание в мире - Petronas Towers - находится в столице Малайзии Куала-Лумпуре. Это две одинаковые башни высотой 452 метра. По небоскребам и применяемым технологиям судят, насколько уверенно государство чувствует себя в мире. Один из самых известных в мире небоскребов - Еmpire State Building высотой 449 метров (102 этажа) - был построен на Манхэттене в 1930-1931 гг., более 70 лет назад! Москва же только начинает учиться строить высотные здания.

- В Нью-Йорке - около 40 зданий выше 75 метров. Этот город поистине можно назвать мировой столицей небоскребов - из ста самых высоких зданий мира до трагических событий 2001 года 19 располагались именно в Нью-Йорке. Что же касается Лондона и Берлина, то эти города никогда не были городами небоскребов - в Лондоне четыре здания выше 75 метров, в Берлине - два.

- Хотелось бы узнать, каковы планы по сносу пятиэтажек в районе Ховрино (САО)?

Сталинские высотки были построены в конце 40-х - начале 50-х гг. по единому градостроительному плану. Семь зданий (идея восьмого в районе Зарядья не реализована) должны были вместе с вертикалью Дворца Советов организовать центр, ядро столицы. Сегодня интерес к высотному строительству снова растет. Я имею в виду такие амбициозные программы, как "Новое кольцо Москвы" и "Москва-Сити". Между прочим, в Сити частные инвесторы планируют построить башню "Россия" высотой больше 300 метров. Хотя своеобразные рекорды уже пытаются ставить. Например, компания "ДОН-строй" любит подчеркнуть, что ее "Триумф-Палас" - это самое высокое жилое здание в Европе.

- В 2006 году планируется завершить комплексную реконструкцию микрорайонов 15,16, и 19 района Ховрино. На сегодняшний день в районе отселено и снесено 31 жилое строение общей площадью 131,6 тыс. кв. м. До 2006 года в этом районе осталось отселить и снести еще 33 жилых дома общей площадью 138,8 тыс. кв. м. Для того чтобы новые квартиры предоставлялись жителям в том районе, где они жили раньше, префектурой скорректированы графики волнового переселения. Программа сноса пятиэтажек в вашем районе будет выполнена в полном объеме и в срок до 2007 года.

Сергей ЧЕРНЫШЕВ

БАКАДОРОВ В.В., житель Ясенева

- Господин Гаев (Дмитрий Гаев - начальник Московского метрополитена. - "Известия") недавно пообещал, что метро из Бутова придет в Ясенево. Это здорово, только одно беспокоит: как, каким способом планируется построить это метро? Не пострадает ли от него Битцевский лесопарк? Ведь метро в Ясенево вели открытым способом (как самым дешевым при социализме), а сейчас время другое...

Руководство отелей и арендаторы за свое будущее не переживают. Как объяснил “Ведомостям” исполнительный директор Российской гостиничной ассоциации Геннадий Ламшин, в конце 90-х гг. многие отели получили от городских властей статус гостинично-офисных комплексов и разрешение на соответствующее использование части номеров. Менеджер гостиницы “Россия” подтвердил, что большинство из сдающихся под офисы 350 номеров переоборудовано с одобрения городских властей. В офисный комплекс превращены первые три этажа “Космоса”, рассказала Марина Левченко, гендиректор турфирмы “Тари тур”, арендующей там помещения. Она надеется, что ее компанию и других арендаторов распоряжение мэра не коснется.

- Действительно, такие планы есть. Линия "легкого метро" от станции метро "Бульвар Дмитрия Донского" до станции метро "Битцевский парк" будет построена до 2010 года. Пока проектирование этого участка линии не ведется. Очевидно, что одним из главных условий, которое будет учитываться при проектировании линии, станет экологическая безопасность нового строительства. Битцевский парк - это уникальный природный комплекс. Нарушать и уродовать его правительство города не позволит. Кстати, хотел бы заметить, что власти города жестко контролируют и блокируют всякие попытки причинения вреда окружающей среде. В тех случаях, когда встает вопрос о вырубке какого-то даже незначительного количества деревьев, которые якобы мешают проведению строительных работ, проект либо пересматривается, либо перед подрядчиками ставятся жесткие условия: срубил одно - посади три новых дерева.
По оценке компании Hotel Consulting and Development Group (HCDG), в последние годы из-за реконструкции в столице выведено из оборота около 2700 гостиничных номеров и места не просто найти даже в четырехзвездочных отелях. Столичные власти готовы решать эту проблему административными методами. Мэр Лужков накануне Нового года подписал распоряжение, предписывающее администрациям муниципальных гостиниц с 1 февраля 2005 г. расторгнуть договоры с арендаторами, получившими номера под офисы, торговые помещения, медицинские или сервисные центры. В гостиницах, где городу принадлежит часть акций, номера должны быть освобождены до лета 2005 г., а руководству остальных отелей предложено избавиться от арендаторов в I квартале 2005 г. Исключение сделано лишь для номеров, которые перепланировали под офисы с официального разрешения. По оценке Марины Смирновой, замдиректора HCDG, сейчас под “непрофильные” цели используется около 30% московского гостиничного фонда. Наиболее крупные арендодатели — гостиницы “Россия”, “Космос”, комплекс “Измайловский”, многокорпусные отели в районе ВВЦ, а также отели на периферии.

Правда, по словам Владислава Кочеткова, пресс-секретаря “Магазина готового бизнеса”, аренда номеров в гостиницах сейчас не слишком привлекательна для малого бизнеса. Тем более что, по данным HCDG, стоимость аренды в гостиницах не такая уж низкая — $400-700 за 1 кв. м в год.

В 2004 г. средняя загрузка московских отелей приближалась к 70%, и в этих условиях использование номеров по прямому назначению приносит больше денег, чем сдача их арендаторам. “Мы сами стараемся увеличивать номерной фонд”, — утверждает менеджер гостиницы “Заря”, расположенной в районе ВВЦ. “Турфирмам приходится отказывать туристам из-за того, что их просто негде селить”, — соглашается Ирина Тюрина, пресс-секретарь Российского союза туриндустрии.



Главная --> Публикации