Главная --> Публикации --> Мэрт разработал концепцию развития системы ипотечного кредитования Нужен ли нам ипотечный бум? Акционеры вбд построят зимний курорт То густо, то пусто Немассовая ипотека

На рынке массового жилья небольшое падение цен коснулось лишь новостроек, находящихся на стадии возведения. В официальных же отчетах риэлторы стараются этого не признавать (ведь в противном случае они демонстрируют невозможность продажи объекта, что говорит о его непривлекательности) и утверждают, что в конце третьего квартала ряд застройщиков и риэлторов даже повысили цены на продаваемые квартиры в отдельных объектах на 5-25%. Ценовая ситуация на вторичном рынке, как уверены в компании "Миэль-Недвижимость", не имеет тенденции ни к повышению, ни к снижению.

Главным событием на рынке недвижимости в уходящем году стало летнее снижение темпов роста цен (в прошлом году они взлетели аж на 40%), что даже спровоцировало некоторое удешевление жилья, коснувшееся, правда, в большинстве случаев не самых удачных проектов. Так называемый банковский кризис послужил лишь поводом для этих изменений, в качестве настоящей причины профессионалы чаще всего называют "перегретость" рынка. "Цены того периода (2003 года. - Ред.) были совершенно неестественными, - считает руководитель московского стройкомплекса, вице-мэр Владимир Ресин. - Я счастлив, что они остановились, и буду делать все возможное для их дальнейшей стабилизации". Что именно, он не уточнил.

На этом перемены в лучшую для покупателей сторону заканчиваются. В частности, на рынке элитной недвижимости ценовых перемен не произошло: по данным компании Paul's Yard, за десять месяцев текущего года элитное жилье подорожало почти на 20%, а по итогам года скорее всего темп роста достигнет 25%. Причем верхняя планка цен на первичном рынке элитного жилья продолжает расти. Еще недавно она преодолела рубеж 10 тыс. долл. за квадратный метр, а уже сегодня появляются предложения в два раза дороже.

Довольно резко снизился темп роста цен на загородную недвижимость. Кроме объективных причин (общее насыщение рынка загородной недвижимости, последствия банковского кризиса), аналитики называют также "шумиху вокруг всевозможных нарушений местных органов власти в части предоставления земельных участков и заявления федеральных чиновников по поводу сноса коттеджей, построенных без должных согласований".

Центральное месторасположение офиса постепенно утрачивает свое первостепенное значение для большинства компаний-клиентов, считают эксперты. В пределах Садового кольца уже находится лишь около 60% всех офисных площадей, а среди других районов по количеству предлагаемых офисов лидирует север Москвы. Любопытно также, что самыми популярными офисами в этом году стали помещения площадью 200-250 кв. метров.

Рынок офисов был задет всеобщим кризисом, но ставки аренды остались на прежнем уровне. По данным Paul's Yard, cредневзвешенная ставка аренды в зданиях класса А составила 620 долл. за квадратный метр в год без учета НДС, включая операционные расходы, что на 1,5% выше, чем в 2003 году. Правда, аналитики компании Knight Frank уверены, что при сохранении существующих тенденций в экономике насыщение рынка высококлассными площадями произойдет уже через полтора-два года, что в свою очередь должно стабилизировать цены на приемлемом уровне как для владельцев, так и для арендаторов. Главными событиями в этом секторе рынка профессионалы единогласно считают возрастание популярности бизнес-парков (еще год назад мало кто был уверен в их востребованности), а также сдачу в эксплуатацию делового комплекса "Сити-Энка I" на Краснопресненской набережной, 29-10 (первая фаза делового центра класса А общей арендуемой площадью 17 тыс. кв. м). Это первый готовый объект на территории всего комплекса "Москва-Сити", который в ближайшие годы будет дополнен двумя "близнецами" ("Сити-Энка II" и "Сити-Энка III").

Таким образом, объекты недвижимости в большинстве своем продолжают дорожать, хотя и не такими темпами, как год назад. Впрочем, нельзя забывать, что если рынок нежилых помещений и начинает насыщаться, то места под строительство жилых домов в Москве становится все меньше и меньше. И на оставшихся участках инвесторы предпочитают строить элитное жилье - по понятным причинам оно приносит больше прибыли. Так что сможет ли гарантировать г-н Ресин стабилизацию цен уже в следующем году, пока вопрос в достаточной степени открытый.
Этот год стал решающим для самого амбициозного проекта московских властей — офисного комплекса “Москва-Сити”. В “Сити” уже поднимаются новые здания, а в первое из них — “Башню на набережной” въехали первые арендаторы.

В сегменте торговой недвижимости также продолжается стабилизация ставок аренды, что связано с увеличением предложения качественных торговых площадей. Однако, по наблюдениям консалтинговой компании Swiss Realty Group, на лучших торговых коридорах арендные ставки демонстрируют рост: на помещения в торговых центрах в пределах Садового кольца они составляют 600-1000 долл. за квадратный метр в год (без учета НДС и операционных расходов), объем свободных площадей в среднем не превышает 2,7-3,9%. Ставки аренды на торговые площади в торговых центрах спальных районов колеблются в пределах 350-850 долл., объем свободных площадей - около 5%. Ставки аренды площадей в торговых центрах, расположенных вдоль МКАД, в среднем составили 450-650 долл., объем вакантных площадей - 1,7-4,3%. Самыми высокими остаются арендные ставки в престижных торговых коридорах - 1-4 тыс. долл., доля свободных площадей - порядка 2%.

А проект компании “Миракс” — башня “Федерация” — тем временем остался без финансового партнера. ФК “НИКойл”, которая должна была привлечь $500 млн для строительства башни, в декабре заявила о своем выходе из проекта. В “Мираксе” убеждены, что это не скажется на сроках строительства, и сейчас ведут переговоры с крупным государственным банком об открытии кредитной линии.

Осенью в “Москва-Сити” произошло торжественное открытие 17-этажного офисного здания “Башня на набережной”, первого объекта одноименного комплекса. Все офисы этой башни инвестор проекта, турецкая Enka, сдала еще минувшим летом, а сейчас арендаторы разобрали уже 75% офисных площадей второго здания, которую сдают в ноябре 2005 г. Строительство самой высокой, 55-этажной башни комплекса закончится в 2007 г.

В этом году интерес к “Москва-Сити” проявил израильский диамантер Лев Леваев. Предприниматель построит небоскреб на 14-м участке, а также примет участие в застройке центрального ядра “Сити”. Однако, по словам гендиректора ГУП “Центр-Сити” Бориса Ланцмана, договор с Леваевым пока не подписан. Принять участие в этом проекте планируют топ-менеджеры входящего в “Альфа-групп” торгового дома “Перекресток” Лев Хасис и Александр Косьяненко.

Другие инвесторы более удачливы. В комплексе “Северная башня” (инвестор — ЗАО “Северная башня”, созданное менеджерами “Северстальтранса”) уже достраивает первый уровень. Недавно решилась судьба долгостроя: 60% акций аквапарка выкупил Павел Фукс, один из акционеров компании “Техинвест” (строит 75-этажный небоскреб на 12-м участке).

Привлекательность “Сити” подтверждает и интерес группы “Гута”, которая стала владельцем 24% акций управляющей компании “Москва-Сити”. Это чуть было не привело к конфликту с другим акционером компании — группой SPI предпринимателя Юрия Шефлера, которая с 2003 г. скупила около 38% акций “Сити”. Совладельцы пришли к компромиссу: структуры Шефлера продали партнерам часть своих акций. Сейчас они владеют равными долями акций — по 31%, а в совет директоров вошли представители “Гуты”. По словам заместителя мэра Иосифа Орджоникидзе, все оперативное руководство сосредоточено в руках у “Гуты”.

Инвесторы считают, что первую очередь “Сити” получится завершить к названному мэрией 2007 г.

В уходящем 2004 г. принято большое количество нормативно-правовых актов, прямо либо косвенно касающихся отношений на рынке недвижимости. Наиболее актуальные из них представлены в настоящем обзоре.

Параллельно идет проработка проекта “Сити-2”., 400 га. земли расположены в Хорошевском и Пресненском районах солицы. “В 2005 г. будет утвержден генеральный план развития “Сити-2”, делится Орджоникидзе.
Строительство Московского международного делового центра (ММДЦ) “Москва-Сити” ведется на Краснопресненской набережной на территории в 60 га с 1992 г. Объем инвестиций первой очереди – не менее $2,4 млрд, на которые до 2007 г. может быть построено 1,4 млн кв. м. Общий объем инвестиций – $12 млрд. Развитием ММДЦ занимается ОАО “Сити”. Компания является заказчиком развития территории (строительство дорог, энергосетей и коммуникаций, ведущееся за счет бюджета города).

Несомненно следует упомянуть о нововведениях, касающихся вопросов залога (ипотеки) недвижимого имущества. В соответствии с изменениями налогового законодательства максимально снижена нотариальная пошлина за удостоверение договоров ипотеки. И если раньше она составляла 1,5 % от суммы сделки, что зачастую являлось финансовым препятствием для удостоверения крупных сделок, то теперь указанная пошлина снижена до 200 руб. (в отношении залога жилых помещений) и 0,3 % от суммы договора, но не более 3000 руб. (в отношении залога иной недвижимости).

Нововведения в налоговом законодательстве. Налоговый кодекс РФ дополнили главами, регламентирующими порядок взимания государственных пошлин и земельного налога. В соответствии с новыми нормами налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельного участка. При этом налоговые ставки установлены нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать 0,3 или 1,5 % в зависимости от вида земельных участков. Закон допускает установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.

Проводя линию либерализации норм жилищного и связанного с ним законодательства, законодатель с 2005 г. отменил обложение НДС операции по реализации земельных участков, жилых домов и помещений, а также долей в них. Данное нововведение, безусловно, положительно повлияет на активность продавцов и покупателей земельных участков.

В законодательство об ипотеке внесено дополнение о снятии запрета на залог (ипотеку) земель сельскохозяйственного назначения. При этом в отличие от случаев обычной прямой продажи указанных участков при их реализации в качестве заложенного имущества государство не имеет приоритетного права на их приобретение.

Говоря о налоговых новшествах в законодательстве, стоит упомянуть о заслуживающей особого внимания инициативе Минфина РФ. В ближайшее время он приступит к разработке документа, где будут прописаны критерии отнесения налогоплательщика к добросовестному или недобросовестному. Иными словами, министерство проанализирует существующие схемы оптимизации налогов и укажет, какие из них, по его мнению, являются уклонением от уплаты налогов.

Важное решение по вопросу налогообложения недвижимости принял Высший арбитражный суд РФ, который постановил, что компании, выкупившие земельные участки под своими предприятиями, не должны были уплачивать НДС, поскольку подобные сделки относятся к отношениям по приватизации государственного имущества. Таким образом, компании, уплатившие ранее НДС при выкупе земли, получили право на его возврат.

Нововведения в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Минюст РФ утвердил инструкции, устанавливающие более четкие правила в вопросах государственной регистрации.

Несмотря на важные нововведения в налоговом законодательстве, в нем все же остается большое количество нерешенных вопросов. В частности, не определен порядок налогообложения закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Между тем в настоящее время создание ЗПИФа является одной из наиболее популярных форм привлечения средств для инвестирования в недвижимость. Поскольку ЗПИФ — это лишь имущественный комплекс, руководимый управляющей компанией, не являющийся юридическим лицом, то он не платит налог на прибыль. В то же время в законодательстве не прописан порядок уплаты ЗПИФом других налогов, таких, как НДС и налог на имущество. В связи с этим на практике вопрос уплаты ЗПИФом налоговых платежей остается нерегламентированным.

В Инструкции о порядке выдачи правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, были установлены правила предоставления учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним копий договоров, а также иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме. Определен порядок рассмотрения заявления о выдаче (изготовлении) копии договора, а также основания отказа в его предоставлении. Указанная инструкция призвана унифицировать существующий порядок работы регистрирующих органов, который, как правило, различен в каждом районе или регионе.

Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним определяет особенности проведения государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе порядок представления документов на государственную регистрацию, проведения их правовой экспертизы и проверки законности сделки, внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На реализацию были выставлены предложения элитного жилья на Болотном острове, где на сегодняшний момент квадратный метр предлагают за 15 20 тыс. долл.
Кроме того, в 2004 г. на рынке элитного жилья зафиксирована самая высокая цена за последние несколько лет 20 тыс. долл. за квадратный метр. Заметим, что лишь следующий год покажет, примет ли рынок такую стоимость элитной недвижимости, оправдана ли она, готов ли к ней покупатель. В настоящее время наибольший спрос в сегменте элитного жилья отмечен на объекты, цены на которые варьируются от 4 до 8 тыс. долл. за квадратный метр. Сделки на квартиры, где цена квадратного метра превышает 8 тыс., носят единичный характер.

Наконец, Минюст РФ утвердил инструкцию о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества. В ней были структурированы все важные этапы, связанные с государственной регистрацией указанных договоров. Это, разумеется, облегчит задачу арендаторов и арендодателей, которые не имеют опыта государственной регистрации договоров.
Для прошедшего 2004 г. характерны достаточно высокий рост стоимости элитного жилья и стабильно высокий спрос на объекты высшего класса в районах Центрального административного округа. Следует отметить, что также существенно повысились верхние ценовые границы предложений. Так, в районе Арбата стоимость одного квадратного метра подошла к психологическому барьеру в 10 тыс. долл., а на Остоженке преодолела отметку в 12 тыс.

Годом необычных, эксклюзивных, нестандартных предложений стал 2004 г. К примеру, большим спросом стали пользоваться бизнес-квартиры.
Бизнес-квартира это дополнительное жилье небольшого метража (70 80 кв. м) для предпринимателей, бизнесменов, деловых людей, уже имеющих квартиру или дом для постоянного проживания. Особенно актуальны такие квартиры для владельцев загородных домов: добираться вечером в подмосковный коттедж долго и утомительно. Если нужно задержаться на работе, а на раннее утро, к примеру, назначена важная встреча, можно переночевать в доме, находящемся рядом с офисом.

В последнее время покупатели на рынке элитной недвижимости более взвешенно и продуманно относятся к выбору жилья и процессу его покупки. Многие потребители стали интересоваться классификацией недвижимости. На сегодняшний день единых стандартов на этом рынке не существует, однако можно предположить, что в ближайшее время такая система появится, так как у покупателей возникла в ней потребность.

Несмотря на то, что предложений подобного рода на рынке пока не так много, уже есть прецеденты, когда доля бизнес-квартир составляет 40 % от всего дома. Один из наиболее удачных примеров элитный дом на Композиторской улице, его строительство проходит одновременно с возведением бизнес-центра на Новом Арбате. Неподалеку находятся магазины, рестораны, театры, посольства, пешком можно дойти до Кремля. Здесь же расположен удобный выезд на Садовое кольцо, а также выезд из города по Кутузовскому проспекту в сторону Рублевского шоссе.
Кроме того, в этом году в Москве стали реконструировать старинные дома дореволюционной постройки без сноса самих зданий. Значит, на рынок вышли по-настоящему эксклюзивные предложения, по самым строгим европейским меркам считающиеся элитными. Это дома с собственной историей, в них заменены перекрытия и подведена современная инженерия, но сохранены стены и элементы декора XIX в.

В настоящее время в Москве строят несколько домов, в которых предлагают квартиры небольшого метража, и часть из них возводят одновременно с офисными центрами. Предполагают, что арендаторы и работники офисов будут покупать бизнес-квартиры в непосредственной близости от места работы. Кроме того, приобретение такого жилья достаточно выгодный объект для долгосрочного инвестирования. Квартиры, купленные в доме, расположенном рядом с офисным центром, можно сдавать в аренду работникам этого офиса. Спрос на такое жилье достаточно большой, а средняя цена составляет примерно 5 тыс. долл. за квадратный метр.

Такие дома расположены обычно в тихом центре, недалеко от парков, скверов и, как правило, имеют внутренний дворик. Потолки высотой 3,5 12 м, красивый фасад, чугунное литье на перилах лестниц, камины в комнатах, толстые кирпичные стены и широкие подоконники Но самое главное особая атмосфера, дух старины, которого в обычных новостройках не может быть по определению. И вдобавок к этому в ходе реконструкции, как говорилось выше, заменена вся инженерия, дом оснащен центральным кондиционированием, импортными лифтами, даже может быть построен пентхаус на крыше.

Новая тенденция пришла к нам с Запада. Европа переживает настоящий бум антиквариата. Здесь по-настоящему ценят такое жилье: звезды шоу-бизнеса приобретают старинные поместья и целые замки в Шотландии, Австрии, Чехии. Особым шиком считают жить в старинном столичном доме, реконструированном и перестроенном на современный лад.

В условиях нехватки свободных участков под застройку реконструкция старинных домов в скором времени может стать одним из основных способов строительства жилых площадей в историческом центре Москвы. Ведь в столице осталось достаточно много несносимых зданий, которые формируют лицо города и которые охраняет государство.

Правда, старинные особняки легко спутать со стилизацией, а то и с подделкой. Иногда застройщики оставляют только фасад дома, а остальное сносят и возводят заново: это и проще, и дешевле, чем заниматься реконструкцией. С улицы настоящие реконструированные старинные дома можно узнать по большим витражным окнам вторых этажей традиционной архитектуре XVIII XIX вв. Если говорить об адресах, то это Трубниковский переулок (здесь расположен знаменитый Бунинский дом), Арбат, Староконюшенный переулок, Остоженка, Пречистенка. Наиболее интересное на сегодняшний день предложение строящийся дом по адресу Мясницкая, 2 К реконструкции этого здания отнеслись с особой осторожностью и попытались сохранить все, что только возможно: изразцы, лепнину на потолке, решили восстановить парадный вход, ведь дом находится в историческом центре города, рядом с Чистыми прудами, недалеко от Кремля.
Квартир в подобных зданиях не много одна-две на этаже, причем достаточно больших площадей (от 100 до 400 кв. м). Цена одного квадратного метра еще на этапе строительства может достигать 6 тыс. долл.

Новинки 2005 г. могут полностью изменить представление об элитном жилье в Москве и показать новое качество жизни. В дальнейшем покупатели станут по-другому оценивать предлагаемые объекты и, вероятно, предъявлять к ним другие требования.

Следующий год обещает принести на рынок жилья новые стандарты. Сейчас большинство риелторов ожидают начала реализации московского элитного проекта Золотой остров. Речь идет о самом престижном районе Белокаменной, появится возможность купить там участок земли и дом с видом на Кремль. Кроме того, в следующем году планируют начать строительство и реализацию элитного района на ул. Косыгина.



Главная --> Публикации