Главная --> Публикации --> Трасса усадеб, санаториев и номенклатурных дач Мэрт разработал концепцию развития системы ипотечного кредитования Нужен ли нам ипотечный бум? Акционеры вбд построят зимний курорт То густо, то пусто

"В снижение цен в будущем году я не верю", - сказал В. Ресин. Несмотря на то, что объемы жилищного строительства в столице увеличиваются с каждым годом (к примеру, в текущем году сдано в эксплуатацию 4500 тыс. кв. метров жилья), а в Московской области за последние 12 месяцев построили жилья больше, чем за все предыдущие годы, спрос на него продолжает расти.

Снижение темпов роста цен на жилье в столице - вполне закономерный процесс. Такую точку зрения высказал в рамках пресс-конференции в Правительстве Москвы глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. Цены 2003 года, по его словам, были по не вполне понятным причинам неестественно завышены, однако теперь вплотную приблизились к своему естественному уровню.

До 2020 года в Москве будет построено 70 млн. кв. метров жилья. По словам В. Ресина, для этого достаточно как производственных возможностей, так и свободных площадок - Молжаниново, Кожухово, Щербинка и т.д. Одним из наиболее активно застраиваемых округов столицы является Северо-Западный округ. Кроме Куркино, строительство здесь ведется в Митино, где началось возведение первого микрорайона, осваивается территория бывшего радиорынка. В. Ресин отметил, что по объемам строительных работ на душу населения СЗАО обгоняет многие другие столичные округа. В настоящее время, по данным В. Ресина, около 50% домов в столице возводится по индивидуальным проектам, и 50% - по типовым.

В. Ресин также отметил, что пока стоимость жилья в столице не соответствует доходам основного большинства москвичей. Она значительно превышает цены на жилье в регионах по многим параметрам и причинам, в том числе в связи с тем, что в стоимость московского жилья автоматически включается стоимость жилья, предоставляемого столичными властями нуждающимся категориям граждан (в текущем году на эти цели было передано более 400 тыс. кв. метров). Именно поэтому столичное правительство заинтересовано в развитии системы ипотечного кредитованиия и предоставлении доступных кредитов, прежде всего очередникам.

Кроме того, глава стройкомплекса подтвердил, что в связи с повышением уровня рождаемости и, как следствие, возникшим дефицитом детских учреждений столичные власти обратили особое внимание на данную проблему. Так, в 2005 году в столице будет построено еще 25 детсадов и 20 общеобразовательных школ. При этом в будущем году московские строители в порядке дружественной помощи возведут две школы в Беслане (они будут сданы в эксплуатацию в августе), а также построят родильный дом, медицинский центр, школы и жилые дома в Грозном (Республика Чечня).
Спрос на подмосковные коттеджи в последние три года растет ударными темпами. Причем пик спроса приходится на "цивилизованные" поселки, где дома выстроены в едином архитектурном стиле, с централизованной системой охраны и объектами спортивно-развлекательной инфраструктуры. Об их тотальном строительстве в Подмосковье речь пока не идет. "Ъ-Дому" с большим трудом удалось отыскать десять новых поселков, дома в которых поступили в продажу в этом году. Причем половина из них либо является второй очередью уже существующих поселков, либо находится на начальном этапе строительства.

Пушкино
Поселок находится в 12 км от МКАД – 7 км по Киевскому шоссе и еще 5 км (асфальтовая дорога) от шоссе налево. То, что налево, а не направо, является существенным фактором: в противоположной стороне – аэропорт Внуково с соответствующим его предназначению звуковым фоном заходящих на посадку самолетов. Общая площадь поселка около 4 га. В поселке 19 домовладений, от 300 до 440 кв. м, территория участков – 0,12 и 0,24 га, в зависимости от площади домов. Застройщик – компания "Интерстройинжком", специализирующаяся на производстве стройматериалов и проведении подрядных строительных работ.

В связи с увеличением темпов строительства стройкомплекс испытал нехватку в квалифицированных проектировщиках, однако сейчас эта проблема решена, и ситуация стабилизировалась. Отвечая на вопросы журналистов, глава стройкомплекса рассказал, что демонтаж гостиницы Россия начнется в конце 2006 года. На ее месте будет построен новый современный гостиничный комплекс, количество мест в котором останется на прежнем уровне.

Значительную часть поселка, около 1 га, займет общественная инфраструктура: спортплощадка с разметкой для игры в мини-футбол и теннис, детская площадка и административное здание, функциональное назначение которого пока не определено. В настоящее время завершается фасадная отделка домов, территория общего пользования будет сдана в эксплуатацию летом.

Олимпик-Лайн
Поселок Олимпик-Лайн (бывшее Усово) расположен на 12-м километре Рублево-Успенского шоссе. Застройщик – одноименная компания, ранее возводившая в Подмосковье дома из оцилиндрованного бруса по индивидуальным заказам. До шоссе от поселка чуть более полукилометра. Фактически Олимпик-Лайн это не один, а два поселка, разделенных между собой лесной полосой шириной около 300 м. В первом
поселке 12 однотипных домов площадью 360 кв. м, поступивших в продажу еще в прошлом году. Во втором (предложение этого года) – два точно таких же и два площадью 550 кв. м. В первом поселке сейчас ведется строительство спортивного центра с бассейном (длина дорожки – 14 м) и тренажерным залом, кроме того, на его территории будет детская площадка – 0,1 га. Во втором поселке планируется разбить небольшой ландшафтный парк – О,15 га.

Стоимость домов от $280 тыс. до $650 тыс., дома продаются под чистовую отделку. Существенный разрыв цен объясняется тем, что на участках в 0,24 га помимо основного дома площадью 440 кв. м дополнительно возводится гостевой дом площадью 300 кв. м. Дома в поселке кирпичные, трехуровневые. Есть и шестиуровневые, в которых каждый из уровней, занимающих половину дома, находится на полэтажа выше предыдущего. Только два коттеджа имеют встроенный гараж, в остальных – открытая парковка под деревянным навесом.

Вторая особенность поселка заключается в том, что он вплотную примыкает к столичному району массовой застройки Куркино. Общая площадь поселка – 34,5 га. К продаже предлагаются около ста коттеджей площадью от 300 до 450 кв. м (площадь земельных участков – 0,1-0,12 га) и 220 таунхаусов площадью 180-300 кв. м (площадь участков – 0,02-0,04 га – в собственность не оформляется). Цены на таунхаусы несколько ниже, чем в Куркине – $800-900 за кв. м (в Куркине – от $850 до $1,1 тыс.). Цена на коттеджи пока не определена. Отметим, застройщик Куркина – департамент инвестиционных программ строительства Москвы – Эдем (рабочее название "Гаврилково" – по прилегающей к поселку деревне) конкурентом не считает. Во-первых, потому, что прописка в поселке будет подмосковная, во-вторых, потому, что площадь возводимых в Эдеме домов значительно больше, чем в Куркине. И в-третьих, если в Куркине уже сейчас почти готовы к эксплуатации несколько микрорайонов с таунхаусами, то в Эдеме их сдача ожидается не ранее второй половины следующего года.

Парк Wale
Поселок находится в 26 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. Столь значительное расстояние автоматически выводит его из элиты рублевских поселков, зато покупатели могут весьма существенно сэкономить: средняя цена домов
находится в районе $1150 за кв. м. К продаже предлагаются коттеджи в стилистике швейцарского шале: кирпичные стены с деревянными балконами и террасами и деревянной кровлей, спускающейся на террасы под небольшим углом. Застройщики предлагают три проекта: "Оптималь" (303 кв. м), "Комфорт" (360) и "Гранд" (420). Застройщик – компания "Микромир" – уверяет, что дома готовы на 90%. Корреспондент "Ъ-Дома", побывавший на строительной площадке, считает, что не более чем на 60-70%. Тем не менее более 15 домов уже продано.

Предлагающиеся к продаже дома построены из оцилиндрованного бруса. Цокольный этаж (только в домах площадью 550 кв. м) – из монолитного бетона. Дома продаются с внутренней отделкой, коммуникации, за исключением отопления (собственный бойлер), центральные. Дома телефонизированы. Площадь участков, оформляемых в собственность домовладельца, 0,2 га (площадь дома – 350 кв. м) и 0,25 га (550 кв. м). В настоящее время ведется отделка домов, сдать в эксплуатацию объекты инфраструктуры и оба поселка в целом планируется в начале лета. Стоимость домов в зависимости от их площади – $900 тыс. и $1,2 млн. Для Рублевки это относительно невысокие цены, но для домов из оцилиндрованного бруса, учитывая низкую себестоимость внутренней отделки, возможно, слишком высокие. Тем не менее более половины домов уже продано.

Эдем
Новое слово в коттеджной застройке Подмосковья. Но не по причине новомодных архитектурных изысков. Просто это один из первых коттеджных поселков, инвестором которого является администрация Московской области. Помимо обладминистрации в проекте в качестве инвесторов участвуют ОАО "Эдем", компания "Девелопмент и строительство", учредители которой имеют непосредственное отношение к крупнейшей в Москве фирме-заказчику – ГУП "Управление экспериментальной застройки", а также риэлтерская компания "Собор СМ" – сейчас ведутся переговоры об ее участии в проекте в качестве соинвестора.

Водоснабжение в поселке автономное – пробурены две скважины, газ магистральный, имеется поселковая электроподстанция, в каждом доме – собственный бойлер. Городские телефоны предоставлены МГТС, оптоволоконная связь интернет – "Комстар". В домах проведена разводка для установки видеокамер, датчиков движения и прочих систем безопасности. Дома продаются под чистовую отделку, в цену – $2 тыс. за кв. м – входит и стоимость участков площадью от 0,2 до 0,45 га. Эксплуатационные расходы в зависимости от времени года составят $230-280 с домовладения.

Величъ

Коммуникации в предлагаемых к продаже домах, за исключением отопления (индивидуальный бойлер), центральные. Дома будут телефонизированы. Никакой дополнительной инфраструктуры в поселке нет. Правда, застройщик обещает, что через год в 500 м от поселка начнет строительство физкультурно-оздоровительного комплекса, включающего бассейн и зону SPA. До окончания строительства домов покупателям предоставляется рассрочка – 60% суммы сразу, остальное по завершении строительства. Стоимость эксплуатационных расходов для покупателей коттеджей составит $180-200 в месяц.

Полесье
Поселок находится в 20 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе, общая территория поселка около 12 га. Всего на территории Полесья 32 домовладения. Десять участков застроены одноименным кооперативом, права на застройку остальных были выкуплены компанией "Форум". В отличие от кооператоров,
выстроивших дома во всех мыслимых стилях – от готических замков до футуристических домов с раскрашенными в ярко-голубые и желтые тона крышами, "Форум" предпочел единый стиль. Формально менеджеры компании обрисовали его как "русский ампир" – "с колоннадами, бельведерами, балясинами и другими атрибутами дворянских усадеб XIX века". На практике "ампир" воплощен не столь буквально. Дома в "Полесье" имеют лишь элементы этого претенциозного стиля. Скорее коттеджи напоминают госдачи сталинского периода, сочетающие элементы традиционного русского и сталинского классицизма.

Территория поселка – 20 га, почти половина этой площади отводится для общего пользования: будет обустроена парковая зона, проложена искусственная мини-река длиной 500 м и шириной 12 м и возведен "элитный комплекс отдыха" (естественно, с аббревиатурой ЭКО) с бассейном, крытым теннисным кортом, боулингом, рестораном, кафе и гостиницей на 11 номеров. Пользоваться ЭКО жители поселка будут за плату. Отметим, что воспользоваться услугами комплекса может не только житель Велича, но и любой желающий. Полностью завершить строительство поселка "Городок" планирует в конце 2004 года. Эксплуатационные расходы в Величе составят $300 в месяц с домовладения.

Поселок находится в 39 км от МКАД, неподалеку от Звенигорода, заезд возможен со стороны Новорижского и Минского шоссе. Значительную удаленность поселка от Москвы застройщик – ТСЖ "Городок" – считает не минусом, а плюсом, гарантирующим хорошую экологическую обстановку вдали от индустриального центра. В обоснование этого тезиса застройщик разработал целую концепцию экологически чистых поселений, а сам Величъ предпочитает именовать не поселком, а экогородком.

Инфраструктура поселка ограничивается открытым теннисным кортом и детской площадкой, правда, неподалеку имеется конно-спортивная база, предлагающая услуги верховой езды. Отметим, что в отличие от первой очереди, застраивавшейся по индивидуальным проектам, без соблюдения единой архитектурной концепции, дома второй очереди возводятся в ставшей традиционной стилистике подмосковного кантри. Коттеджи монолитно-кирпичные, все коммуникации центральные, за исключением отопления (индивидуальный бойлер) и канализации (местный коллектор). Застройка второй очереди рассчитана на три года – каждый год "Полипластик" планирует строить 9-11 домов.

Жаворонки
Поселок, строительство которого начато в прошлом месяце, находится в 25 км от МКАД по Минскому шоссе. На 11 га земли планируется разместить 40 домовладений с приусадебными участками площадью 0,2-0,27 га и 13 домовладений с участками 0,4-0,5 га. Площадь строений составит 370-700 кв. м. Дома будут четырехуровневыми (цоколь, два полноценных этажа и мансарда), монолитно-кирпичными, отштукатуренными и покрашенными. Архитектура в стиле подмосковного кантри. Завершить строительство компания "ЭКО-Тепло" планирует в рекордные сроки – до конца этого года. Ориентировочная стоимость домов, сдаваемых под чистовую отделку, составит $1,5-2 тыс. за кв. м. Возможна продажа в рассрочку.

Рублевские березки

Из 58 домов, планируемых к застройке, сейчас возведено 10, еще 12 находятся в завершающей стадии строительства (первая очередь строительства). Площадь домов – от 300 до 500 кв. м, площадь участков – 0,12-0,24 га. Дома монолитно-кирпичные, трехуровневые (цоколь и два этажа), в приятном, но маловыразительном стиле подмосковного кантри. Готовые дома продаются по $1,1 тыс. за кв. м, цена на начальном этапе строительства составит $1 тыс. за кв. м.

Голиково
Поселок расположен в 9 км от МКАД по Новосходненскому шоссе, заезд со стороны Ленинградского шоссе, поворот на развилке возле торгового комплекса IKEA. Инвестор проекта – компания "Полипластик" первоначально построила 40 домов, около половины которых заселили менеджеры компании, остальные были
проданы. В прошлом году компания объявила о строительстве второй очереди поселка на участке в 6 га. Всего будет возведено 30 домов. Строительство первой очереди – девять домов – фактически завершено. Площадь коттеджей – 430-480 кв. м, площадь приусадебных участков – 0,18-0,2 га. Цены умеренные: $1,1 тыс. за кв. м под чистовую отделку и $1,3 тыс. за кв. м – с проведением внутренней планировки и отделки. Эксплуатационные расходы довольно высоки – $500 с домовладения в месяц.



Первый инвестиционный проект риэлтерской компания Penny Lane Realty на коттеджном рынке Подмосковья. Поселок строится в 18 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе, неподалеку от Горок- На территории поселка – 8 га – планируется построить 51 коттедж площадью 240-350 кв. м. Размер приусадебных участков – 0,12-0,15 га. Penny Lane предлагает потенциальным покупателям три проекта домов "классического загородного стиля", возводимых по монолитно-кирпичной технологии. Около 1 га планируется отвести под общественную зону: парк, детская и спортивная площадки. Стоимость коттеджей составит $1,5-1,9 тыс. за кв. м. Эксплуатационные расходы будущих покупателей будут равны $200-300 с домовладения. Особая привлекательность поселка в том, что расположен он на лесной территории.

Чигасово
Поселок находится в 31 км от МКАД, проезд по Рублево-Успенскому шоссе, от которого к поселку ведет асфальтовая дорога протяженностью около 3 км. Всего в поселке 69 домов, территория – 25 га, участки – 0,15-0,25 га. Строительство поселка велось в 1993-1997 годах, первоначальным заказчиком выступала группа "Мост". Затем большая часть коттеджей была продана на вторичном рынке частным лицам, поэтому сейчас Чигасово де-факто утратил статус корпоративного поселка. В этом месяце в продажу поступят еще 17 коттеджей, строительство которых велось на участке в 2,2 га. Дома возведены по технологии "сэндвича" (деревянный каркас заполняется утеплителем). Площадь домов – 350-500 кв. м, приусадебных участков – в среднем 0,15 га. Ориентировочная цена составит $1,9 тыс. за кв. м.

Вместе с тем, аналитики ожидают насыщения рынка в течение следующих двух лет, последующего снижения среднего уровня доходности проектов, а также падения арендных ставок в некоторых офисных и торговых центрах.

В 2004 году столичный рынок коммерческой недвижимости продолжал радовать инвесторов высоким уровнем рентабельности и огорчать арендаторов высокими ценами размещения. Сохранение прежнего спроса в условиях возрастания строительной активности и увеличение количества новых офисных проектов международного качества способствовало тому, что ставки аренды офисных помещений достигли в 2004 году наиболее высокого уровня за весь послекризисный период.

Офисы уходят на окраины

В минувшем году развитие рынка офисной недвижимости Москвы сопровождалось несколькими знаковыми событиями. Одно из них - старт проекта "Москва-Сити", а именно, - выход на строительную площадку компаний "ЭНКА", "Капитал Групп" и "Северная Башня". Кроме того, стартовал ряд девелоперских проектов, которые могут стать эталоном качества современных деловых центров. К ним специалисты относят офисный комплекс Дукат III (проект компании Hines) и офисное здание Эрмитаж Плаза компании "Форум Пропертиз" на Краснопролетарской улице. Не менее значительным событием стало строительство первого бизнес-парка "Крылатские холмы" на окраине Москвы, который явился отражением тенденции децентрализации офисного рынка.

Основные тенденции рынка офисной недвижимости, по мнению его участников, - постепенное формирование новых субрынков (бизнес-парки), повышение требований арендаторов к зданиям класса А, увеличение объемов строительства, а также рост количества сделок купли-продажи. Как отмечают аналитики компании Pauls Yard, с появлением на рынке новых современных проектов существенно возросли требования потенциальных арендаторов к зданиям международного класса. "Новые бизнес-центры должны соответствовать определению smart building, что, безусловно, сказывается на стоимости проекта. Но, несмотря на возможное снижение доходности, такие здания имеют высокую инвестиционную привлекательность для институционарных инвесторов", - поясняют специалисты этой компании.

По мнению директора департамента офисной недвижимости и инвестиций Colliers International Олега МЫШКИНА, заслуживает внимания выход на российский рынок архитекторов мирового класса. Например, компания "Капитал Групп" привлекла известного голландского архитектора Эрика ван Эгераата для разработки проекта многофункционального комплекса "Город Столиц". Архитектурный проект еще одного объекта "Москва-Сити" - проекта компании "Техинвест" - выполняла американская компания Swanke Hayden Connell Architects, известная разработкой 202-метрового небоскреба Trump Tower в Нью-Йорке. Американская компания Skidmore, Owings Merrill (SOM) выступает консультантом программы "Новое Кольцо Москвы" по вопросам планирования, проектирования и менеджмента высотных коммерческих и жилых зданий. Еще одна компания из США Hellmuth, Obata + Kassabaum, Inc (HOK) выиграла тендер на создание архитектурной концепции застройки участка на Озерковской набережной, где компанией "Стройинком-К" будет построен офисный комплекс площадью примерно 50 тыс. кв. метров.

Впрочем, пока основной объем нового строительства все же приходится на Центральный округ. Следующий в рейтинге девелоперской активности - Западный округ, здесь расположены головные офисы крупнейших топливно-энергетических компаний, Газпрома и РАО ЕЭС. По данным компании Pauls Yard, всего за три квартала этого года было введено в эксплуатацию около 400 тыс. кв. м новых офисных площадей классов А и В, а до конца года планируется сдать еще примерно 250 тыс. кв.м.

"В 2004 году продолжилось строительство офисов класса А в районе третьего транспортного кольца, тогда как раньше здания под офисы высокого класса возводились преимущественно в центральном округе. Таким образом, центральное месторасположение офиса постепенно утрачивает свое первостепенное значение для большинства арендаторов. В настоящее время в пределах садового кольца находится около 60% всех офисных площадей. Среди других районов по количеству предлагаемых офисов лидирует север Москвы", - отмечает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood Михаил ГЕЦ.

По мнению аналитиков компании Jones Lang LaSalle, в перспективе (в течение 2005-2007 гг.) активное строительство ряда крупных бизнес-центров может повлиять на ставки арендной платы, а также на динамику вакантных площадей. "Несмотря на некоторый дефицит помещений класса А, наблюдавшийся в 2004 году, высокие темпы строительства приведут к увеличению уровня вакантных площадей, что повлечет за собой снижение арендных ставок. По нашим прогнозам, это произойдет в 2005 году. При существующих темпах строительства ставки аренды в офисных зданиях класса А незначительно вырастут, а ставки в классе В продолжат снижение", - такого мнения придерживаются специалисты компании Pauls Yard.

В этом году консалтинговые и брокерские фирмы зафиксировали увеличение количества сделок по продаже недвижимости. При этом около 25% от их общего числа пришлись на сделки по продаже офисных помещений. Цены продаж продолжают расти, превышая показатели 2003 года на 13-15 процентов. Компании не опасаются приобретать площади даже в строящихся центрах, хотя если в дальнейшем офисы будут распроданы множеству мелких собственников, возможно возникновение проблем при управлении зданием.

На рынке складской недвижимости сохранились прошлогодние тенденции. По данным компании Jones Lang LaSalle, спрос на современные качественные складские помещения значительно опережает предложение. Общее количество высококлассных складских помещений на середину 2004 года составляло всего около 900 тыс. кв. м, и только 270 тыс. кв. м из них аналитики относили к классу "А". "Спрос рос, увеличивалось и количество строящихся объектов. Однако стоимость аренды оставалась довольно высокой - на уровне 140-160 долларов за кв. м", - отмечает директор департамента складской недвижимости компании Colliers International Рубен Алчуджян. Интересно, что нынешний уровень цен превышает ставки на складские комплексы в большинстве европейских стран.

Склады по прежнему, в дефиците

Так как большинство новых площадей сдается уже на этапе строительства, то каких-либо серьезных колебаний спроса и предложения специалисты не ожидают. Аналитики компании Blackwood прогнозируют, что в ближайшие пять лет предложение на рынке складской недвижимости ежегодно будет расти на 350-450 тыс. кв. м за счет нового строительства. "Делать прогноз на следующий год непросто. В прошлом году я предполагал, что 2004 год будет переломным. Он и впрямь стал переломным, но только в плане тенденций, а не объемов. На рынок вышло несколько крупных проектов, которые пополнили предложение высококачественных логистических комплексов. В 2005 году, возможно, ситуация изменится более кардинально. Нашей компании известно несколько крупных проектов, в общей сложности более чем на 300 тысяч квадратных метров, которые могут выйти на рынок в следующем году" - говорит Р. Алчуджян. Если все запланированные объекты будут реализованы, специалисты ожидают стабилизации цен и, может быть, их некоторого падения.

В начале года некоторые девелоперы заявили о выводе на рынок нескольких масштабных комплексов, однако окончательно реализованы они будут лишь в 2005 году (например, "Лого-парк" - совместный проект "Белой Дачи" и компании "Буиг"). Так и не появились на рынке некоторые крупные международные логистические девелоперы, которые ранее проявляли интерес к России. По мнению Р. Алчуджяна, это, прежде всего, связано с неразрешенностью земельных проблем. Зато в минувшем году очень активно поработали логистические провайдеры. В частности, крупные складские проекты для оказания собственных услуг реализовала Национальная логистическая компания, FM Logistic. "Операторы сегодня не случайно становятся более "подвижными". Мысль о том, что вот-вот на рынок выйдет много новых ритейлеров (например, "Carrefour" и "WalMart") заставляет их быть более мобильными, строить новые площади", - отмечает директор департамента складской недвижимости компании Colliers International.

Не менее активно, чем остальные сегменты, в 2004 году развивался рынок торговой недвижимости. Более того, площадь только лишь новых качественных торговых центров составила около 700 тыс. кв. метров. Прирост торговых площадей в 2004 году был очень значительным. И если все заявленные к открытию в этом году торговые центры выйдут на рынок, то общая площадь функционирующих торговых центров приблизится к отметке 2,5 миллиона кв. метров.

Торговые центры: приготовиться к снижению

Ставки аренды будут во многом зависеть от локальных характеристик объекта, в том числе его местоположения, величины торговой зоны, численности населения в ней, уровня конкурентного влияния. Динамика ставок для различных торговых операторов будет неодинакова. Так, по мнению аналитиков Colliers International, ставки аренды для крупных якорных арендаторов (продуктовых супермаркетов, гипермаркетов, магазинов бытовой техники) не претерпят существенных изменений. Снижение ставок для кинотеатров будет более заметным в силу насыщения рынка данной услугой и снижения спроса на такие площади. Ставки аренды для предприятий общественного питания демонстрируют устойчивый рост и эта тенденция, по всей видимости, сохранится в течение будущего года, а затем наступит период стабилизации. Ставки аренды секций операторов торговой галереи наиболее подвержены колебаниям в зависимости от объемов строительства качественных торговых площадей. При увеличении доли профессиональных торговых центров ставки аренды останутся на достаточно высоком уровне.

Ожидается, что с увеличением объемов строительства профессиональных торговых объектов более очевидным станет контраст между успешными торговыми центрами и проектами с неудачной концепцией. "В условиях усиления конкуренции девелоперы должны уделять большее внимание предварительной оценке концепции торгового центра и анализу эффективности проекта", - предупреждают консультанты компании Jones Lang LaSalle.

Что касается показателей доходности, то чистая (проектная) доходность (внутренняя норма доходности на вложенные средства) при условии, что финансирование проекта происходило за счет собственных средств, будет снижаться. Этому будет способствовать стабильность ставок аренды, возрастание операционных расходов и затрат на реализацию проекта. А вот доходность на фактически вложенные средства (при условии привлечения заемных средств) останется стабильной благодаря улучшающимся условиям финансирования (снижаются ставки процента, увеличиваются сроки погашения).
Кто как не участники рынка недвижимости лучше расскажут о наиболее значимых событиях уходящего года и о перспективах развития на будущий. Не мудрствуя лукаво мы решили задать им эти вопросы. Итак:

Важно отметить, что этот прогноз не учитывает таких факторов, как рост локальной конкуренции, местоположение. "В условиях активного строительства торговых объектов снижение ставок будет наиболее заметным в неудачных проектах, в некоторых случаях оно может достигать 20 процентов. В то время как в наиболее успешных торговых центрах ставки останутся стабильными", - прогнозируют специалисты Colliers International.

Константин КОВАЛЕВ, управляющий партнер компании BLACKWOOD:

Самое значимое событие уходящего года

Еще одним важным событием этого года стала либерализация строительных участков. В настоящий момент все объекты под реконструкцию и участки под строительство реализуются через Комитет города Москвы по подготовке и проведению конкурсов и аукционов. Аукционы по подбору инвестора проводятся на регулярной основе и на сегодняшний день являются единственным способом получения инвестором объекта под реконструкцию. С появлением инвестиционных торгов, на наш взгляд, рынок стал более цивилизованным.

- Ситуация с банковским кризисом, которая наблюдалась в уходящем году, не могла не повлиять на рынок. Под влияние кризиса прежде всего попали девелоперы. В отличие от жилья массового, где большая часть финансирования идет от потребителей, элитная недвижимость возводится прежде всего на собственные и кредитные ресурсы застройщика, и только потом на средства покупателей. Соответственно, девелоперу в данном случае необходимы хорошие кредитные возможности. Многие девелоперы испытывают проблемы с реализацией кредитных контрактов на строительство. Сейчас спрос на элитное жилье несколько снизился, покупатели ведут себя довольно инертно, заняв выжидательную позицию.

Но, с другой стороны, при нынешних валютных реалиях даже стоящие (в долларах) цены - это цены снижающиеся (в рублях). А все вокруг (стройматериалы, продукты и т.д.) дорожает. Многие компании стали пользоваться понятием "условная единица". Сами у.е., конечно, не новость - новостью является то, что сегодня это далеко не доллар, и среднее по рынку значение все больше от доллара удаляется, составляя уже 30 рублей. Так что, прочитав в объявлении, что квартира стоит 500 тысяч у.е., наивно будет рассчитывать приобрести ее за полмиллиона долларов.

С летних месяцев цены в дорогом сегменте первичного рынка не повышались, но и не снижались - нет ни одного объекта в пределах Садового кольца, где продавец понизил бы цену. Ну а с октября возобновилось повсеместное удорожание, примерно на 1,5% в месяц. Рост, конечно, небольшой, ему далеко до тех 5% ежемесячно, которые фиксировались в 2003 году. Значение здесь, скорее, психологическое. И, что примечательно, реализация по этим повышающимся ценам идет активно.

2004 год стал этапным в развитии рынка недвижимости, как городской, так и загородной. Прежде всего, это связано с банковским кризисом и последовавшим спадом продаж недвижимости, который затронул всех участников рынка. Главная причина - изменение поведения покупателей. Покупатели стали чаще оперировать инвестиционными категориями, обращая внимание на инвестиционную привлекательность даже тех объектов, которые покупаются для личного пользования. Результатом этого стал более осторожный, более профессиональный подход клиентов к покупке недвижимости. Также замедление роста цен привело к исчезновению с рынка еще одного игрока - спекулянтов, которые покупали жилье на ранней стадии и продавали на поздней стадии строительства.

Андрей МАЖАРОВ, генеральный директор компании "Терра-недвижимость":

В 2004 году рынок загородной недвижимости оформился и созрел, стал обретать, наконец, черты цивилизованного рынка. И эти изменения имеют необратимый характер. Если раньше все ошибки девелопмента покрывал рост цен на землю, то теперь инвестору необходимо научиться создавать продукт, соответствующий всем требованиям рынка.

Несмотря на то что благосостояние населения постоянно растет, к вложению своих средств люди стали подходить совершенно по-другому. На рынке загородной недвижимости произошло расслоение - успешные проекты продаются по-прежнему хорошо, хотя летний спад также затронул их позиции, а менее удачные проекты, сделанные с ошибками или испытывающие сложности, продаются гораздо хуже.

Начиная с января 2004 года ситуация изменилась - рынок пошел в своем развитии не так, как того ожидали специалисты. Дойдя до апогея, рынок мог остановиться от любой случайно брошенной фразы. И она была брошена: слишком высокие цены! В итоге, рынок как бы остановился, замер, завис. Покупателям было предложено новое общественное мнение: "Все станет дешевым и доступным". Но клиенты не ушли с рынка, их интерес остался прежним и даже возрос, просто возник отложенный спрос. Однако элитного сектора кризис не коснулся - он отразился в основном на типовом жилье и сегменте домов бизнес-класса. У элиты свои правила: здесь не покупают дешевое. Здесь приобретают то, что нравится, что выгодно с инвестиционной точки зрения. К декабрю мы имеем восстанавливающийся в прежних позициях рынок элитного жилья.

Александр ИЛЮХИН, управляющий партнер, руководитель Департамента элитного жилья г. Москвы компании "Новое качество":

Кирилл ПИСАРЕВ, президент Группы Компаний ПИК:

Какие изменения принес уходящий год для вашей компании?

Наталья СОЛОМОНОВА, вице-президент корпорации "БЕСТ-Недвижимость":

- Нынешний год для Группы Компаний ПИК можно назвать годом похода в регионы. В Карелии, Московской, Ростовской, Тульской областях мы заняли позиции как производственно-инвестиционная группа компаний, которая занимается не только реализацией инвестиционных программ, но и промышленным развитием. В регионах мы разворачиваем и инвестиционно-строительную деятельность. Сейчас мы осваиваем Ростов-на-Дону и область. В текущем году в Ростове-на-Дону планируется проинвестировать строительство 50-55 тыс. кв. метров, а со следующего года выйти на 140-150 тыс. кв. метров. Прорабатывается вопрос о начале инвестиционной программы в Петрозаводске. Мы рассматриваем и другие регионы, но существует острая проблема кадрового голода. Нам не хватает профессионалов, квалифицированных специалистов, менеджеров высшего звена.

Прогноз развития рынка на 2005 год

- Для "БЕСТ-Недвижимости" самым значимым событием уходящего года стал запуск крупномасштабного проекта "БЕСТ-Ипотека", являющийся переходным этапом к программе "Ипотечный брокер". Инновации в этой сфере позволят охватить новый потребительский сегмент, предоставляя возможности ипотечного кредитования молодых семей и всех тех, кто не обладает достаточной суммой для покупки жилья, но имеет желание и, благодаря ипотеке, возможность начать жить в собственной квартире. Преимущества ипотеки очевидны - это возможность вносить суммы по кредиту в течение 10-30 лет, приемлемые процентные ставки и различные схемы платежей по кредиту. В рамках проекта мы разработали программное обеспечение "Ипотечный навигатор", которое подбирает для каждого клиента наиболее подходящую схему кредитования.

- Обвала цен не будет. На вторичном рынке в секторе эконом - и бизнес-класса цены вырастут примерно на 15%, однако пик их роста придется на конец года, когда намечено введение ипотечных программ. Настоящее элитное жилье как самое консервативное на рынке и в наименьшей степени подверженное кризисным явлениям подорожает в среднем на 20 процентов. На первичном рынке доходность инвестиций в строящиеся объекты будет падать. В домах экономкласса она максимум составит 20% годовых. На элитных объектах инвесторам вряд ли удастся хорошо заработать, так как застройщики уже на нулевом этапе выставляют цены, близкие к конечным. Это объясняется тем, что большинство девелоперов стали настолько хорошо образованны, что четко просчитывают вперед цены реализации на своих объектах, при этом в продажах ориентируясь не на частных инвесторов, как это было два года назад, а на конечного покупателя. Рынок становится более предсказуемым и жестким, более конкурентным и профессиональным. Все подряд больше не продается.

Константин КОВАЛЕВ, управляющий партнер компании BLACKWOOD:

Новые черты рынка недвижимости, оформившиеся в результате летнего банковского кризиса, зафиксировали тенденцию будущего: неравномерный спрос и неравномерно растущие цены в различных секторах и на различные объекты одного и того же застройщика.

Что касается элитного жилья, объекты без правильного позиционирования почти сразу попадают в аутсайдеры. Та же проблема в бизнес-классе, спрос на который уже не такой стабильный как ранее. Экономкласс живет по своим законам. Он, как и элитная недвижимость, в наименьшей степени подвержен колебаниям спроса, поскольку недвижимость есть и остается в будущем самой твердой валютой и объектом инвестирования.

- Дифференциация рынка продолжится, все больше будет становиться разница в темпах реализации удачных и неудачных проектов. И покупатели, и инвесторы будут подходить к рынку более профессионально. Можно с уверенностью сказать, что 2005 год на рынке недвижимости станет годом профессионалов.

Андрей МАЖАРОВ, генеральный директор компании "Терра-Недвижимость":

- 2005 год, по моему мнению, будет годом реализации отложенного спроса.

Наталья СОЛОМОНОВА, вице-президент корпорации "БЕСТ-Недвижимость":

- В отличие от всего предыдущего периода в 2005 году рынок будет планомерно развиваться исходя из политики риэлторских и девелоперских компаний. Компании, не осознавшие, что у нас появился новый рынок, с другими условиями игры на нем, скорее всего, отойдут от дел. А те, кто правильно адаптируется к новым условиям, добьется успеха.

Александр ИЛЮХИН, управляющий партнер, руководитель Департамента элитного жилья г. Москвы компании "Новое качество":

- Одной из главных тенденций наступающего 2005 года станет перемещение части покупателей недорогого панельного сегмента жилья в районы ближайшего Подмосковья. Произойдет это по причине дефицита в Москве недорогого жилья. По нашим прогнозам, в Москве в следующем году не будет построено больше жилья, чем в нынешнем. И массовая застройка переместится в область, это приведет к нехватке жилья в сегменте экономкласса. Соответственно, средняя цена на недвижимость в Москве подрастет, а потенциальные покупатели серийной недвижимости будут, по всей видимости, покупать жилье в районах массовой застройки ближайшего Подмосковья. Цены там (в Новокуркино, Красногорье, Лобне, Долгопрудном и т.д.) будут ниже, чем в Москве, а предложения по недвижимости будут соответствовать столичным.

Кирилл ПИСАРЕВ, президент Группы Компаний ПИК:



Главная --> Публикации