Главная --> Публикации --> Эколгия+комфорт Иван грачев: ипотека изменит цены на жилье Действие закона во времени Коттедж как альтернатива московской квартире Будни перепланировок

Внесет ли 2005 год ясность в этот вопрос? Сдвинутся ли цены на московское жилье хоть в какую-нибудь сторону после полугодового стояния на месте? Какие факторы будут влиять на рынок недвижимости в наступающем году и к чему это приведет? Попробуем поразмышлять над этими вопросами.

Уходящий 2004 год так и не дал ответа на самый больной вопрос, мучавший всех в течение этого года. Случится ли, наконец, снижение цен на жилье или нет? Снижение, столь долгожданное и желанное для покупателей, сколь и неприятное для продавцов, застройщиков и инвесторов. После остановки интенсивного роста цен в конце весны начале лета 2004 года прояснение в этом наболевшем вопросе, казалось бы, должно было, наконец, наступить. Однако 2004 год подошел к концу, но рынок по-прежнему не испытывает заметных подвижек ни вверх, ни вниз.

Постепенный рост цен на недвижимость является естественным процессом. Он связан с тем обстоятельством, что деньги имеют стоимость во времени. Сегодня 1 рубль или 1 доллар дороже, чем 1 рубль или 1 доллар через год, поэтому их можно положить в банк и получить то или иное количество процентов годовых. Во многих странах мира недвижимость также постепенно дорожает на 10% - 20% в год, что является следствием развития экономики, повышения уровня жизни, развития городов и их инфраструктуры, а также своеобразной компенсацией инфляции.

Движение вверх
В начале 2004 года практически все причины, влияющие на столичный рынок недвижимости, работали на его повышение. В результате цены росли небывалыми темпами по 3% - 5% в месяц. Однако с тех пор ситуация заметно изменилась. Разделились и факторы, одни из которых по-прежнему могут способствовать продолжению роста цен, а другие их откату назад. Начнем с факторов, работающих на повышение рынка.

На приведенной ниже диаграмме показаны три уровня цен - значения индекса стоимости жилья в Москве. Во-первых, расчетный наиболее вероятный уровень цен к концу 2004 года по прогнозам аналитического центра ирн.ru. Во-вторых, этот же уровень цен с учетом инфляции доллара по отношению к рублю. Эту корректировку необходимо учесть, так как стоимость московского жилья исчисляется в долларах, и снижение курса этой валюты на некий процент автоматически требует повышения долларовых цен на тот же процент. И наконец, уровень цен, реально сложившийся в Москве к концу 2004 года.

Казалось бы, все эти причины должны способствовать восстановлению роста цен на московское жилье в 2005 году. Однако следует учесть, что это было бы так, если в предыдущие годы цены росли бы нормальными темпами. По расчетам аналитиков ирн.ru наиболее вероятный прирост цен в 2003 году должен был составить 15%, в 2004 20%-25%. На самом же деле за эти два года по ряду причин темпы роста цен оказались значительно выше. А значит, сложившиеся на сегодня цены опередили объективный экономически обоснованный уровень. Или другими словами, потенциальный рост цен, который мог бы реализоваться в 2005 году уже оказался исчерпанным!

Из этой диаграммы несложно оценить величину забегания вперед цен на московское жилье. Текущее значение индекса стоимости составляет 1803$ за квадратный метр, а расчетное с учетом инфляции доллара 1631$ за метр. Таким образом, разница составляет около 10%, что во многом исчерпывает потенциал естественного роста цен в 200 Это превышение не столь велико, поэтому оно и не вызвало отката цен назад во второй половине 2004 года. Однако, его существование не позволяет возобновиться ценовому росту.



Другим фактором, который мог бы способствовать росту цен в 2005 году является ослабление доллара. Как уже упоминалось, московский рынок жилья существует в долларовом исчислении и снижение его курса должно сопровождаться симметричным повышением долларовых цен. Однако это только видимое повышение в рублевом выражении цены остаются неизменными. Более того, ажиотаж бегства от доллара вызвала первая волна его ослабления, имевшая место в начале 2003 года. Сейчас же резонанс от этого фактора уже не может быть столь же сильным. Более того, в условиях стабилизации цен на недвижимость приобретение жилья с целью вложения денег стало менее целесообразным.

Помимо естественного роста цен, объединяющего целый ряд факторов, есть еще и другие причины, которые могут играть на повышение рынка. Многие обозреватели, скорее всего, упомянут небывало высокие цены на нефть, которые с большой вероятностью сохранятся и в 2005 году. Однако согласно изложенной выше логике, нефтяной фактор как раз и является одной из основных причин естественного роста цен на жилье, способствуя притоку денег в Россию, развитию экономики и повышению доходов населения. При этом 2004 год разрушил все иллюзии на счет существования прямого влияния нефтяных цен на стоимость столичного жилья. При небывало высоких ценах на нефть московский рынок жилья оказался на грани спада.

На перспективы возобновления роста цен в 2005 году следует смотреть с разумным пессимизмом. Два года ажиотажного повышения цен во многом исчерпали потенциал для дальнейшего роста в ближайшей перспективе. А серьезных факторов, которые могли бы и дальше толкать столичный рынок жилья вверх, уже нет. В то время как определенную угрозу для столичного рынка недвижимости могут составлять последствия двухлетней эйфории. И об этом следует поговорить отдельно.

Нередко основным аргументом в пользу неизбежного роста цен приводят ипотеку. Конечно же, кредитование увеличивает платежеспособный спрос, однако существенно этот фактор будет влиять на рынок только при условии массовости ипотеки. К сожалению, это удел более отдаленной перспективы, чем ближайший год.

Как известно, фьючерсный рынок может эффективно функционировать только в условиях стабильности. А любая нестабильность, в свою очередь, может вызвать серьезные проблемы. К сожалению, в нынешних условиях причин для нестабильности столичного рынка недвижимости находится немало. Каждая из них может и никак не проявить себя в следующем году, а может и наделать много бед.

Движение вниз
Одной из основных угроз для московского рынка недвижимости становится то обстоятельство, что этот рынок стал фьючерсным. Если несколько лет назад продавались в основном квартиры в готовых или почти готовых домах, то теперь в большинстве случаев люди покупают лишь право требования квартиры или инвестиционную долю в домах, которые только еще должны быть построены в некой перспективе. Согласно последнему исследованию рынка московских новостроек, проведенного аналитическим центром ирн.ru примерно 20% домов, выставленных на продажу представляют собой еще даже не подготовленную для строительства площадку. Еще более 50% - строящиеся дома, причем основная масса квартир раскупается на ранних стадиях строительства.

В результате, возникла угроза появления финансовых проблем у некоторых застройщиков, связанных с отсутствием свободных денег для продолжения строительства. А банкротство хотя бы одного из заметных застройщиков может вызвать сильный скандал на рынке недвижимости и заметно подорвать к нему доверие со стороны потенциальных покупателей. Конечно, ничего подобного может и не случится, однако потенциально такая угроза существует.

Прежде всего, следует упомянуть вопрос кредитования строительства. Последние два года в условиях стабильного роста цен на недвижимость получить кредит на строительство не составляло особых проблем. Многие застройщики и инвесторы пытались застолбить как можно больше площадок, закрывая недостаток собственных средств кредитными ресурсами, а также продажами жилья на ранних стадиях строительства. Однако все заметно изменилось после июльской нестабильности в банковском секторе и остановки роста цен на жилье. С одной стороны, банки стали более сдержанно кредитовать строительные проекты. С другой, снизилась покупательская активность, не позволяя также легко собирать деньги населения за счет продажи новостроек, как это было раньше.

Ажиотаж на московском рынке недвижимости помимо всего прочего привлек к себе внимание федеральных властей. Уходящий год подтвердил высокую степень влияния на этот рынок заявлений высокопоставленных чиновников. Так несколько фраз о перегретости московского рынка жилья, завышенных ценах и необходимости создания рынка доступного жилья в мае 2004 года парализовали спрос на несколько месяцев. Очевидно, что в 2005 году подобные прецеденты могут повториться и вызвать похожую реакцию потенциальных покупателей. Помимо этого, интерес федеральных властей к московскому рынку недвижимости может вызвать перераспределение его игроков, что создаст дополнительную нестабильность.

Проблемы с кредитованием и возникновение кассового разрыва у застройщиков может вылиться и в другие последствия. Необходимость получения живых денег может привести к распродажам объемов нового жилья по заниженной цене, а это в свою очередь, потянет вниз цены по рынку в целом. Подобная политика может быть характерна даже не столько для крупных застройщиков, сколько для мелких и средних. Подобный сценарий представляется более вероятным, чем предыдущий, однако он связан с неизбежным завалом цен.

Но даже если отвлечься от форс-мажорных факторов, то остаются еще и более банальные причины, которые никак не способствуют возобновлению роста цен на недвижимость. Все чаще встречаются утверждения о замедлении общеэкономического роста по сравнению с прежними годами, идет речь об усилении давления на крупный бизнес и вывоз капитала из России. Все подобные факторы еще больше истощают потенциал для возобновления естественного роста цен в 2005 году.

Все подобные факторы можно отнести к разряду форс-мажорных. Нечего подобного может и не произойти, но может и случиться, спровоцировав нестабильность на рынке недвижимости, и как следствие, откат цен назад. Причем степень бедствия и величину этого отката оценить сейчас не представляется возможным.

Это означает, что доля инвестиционных квартир в период ажиотажа была все же более 10% и близка к оценкам специалистов ирн.ru. И хотя рост объемов предложения пока не является критичным, вкупе с другими факторами в перспективе он также будет играть на понижение рынка. Хотя следует понимать, что продавцы инвестиционных квартир не стеснены во времени и могут искусственно удерживать желаемые цены сколь угодно долго. А это в свою очередь, будет поддерживать уровень цен на рынке в целом. Впрочем, это хрупкое равновесие может сохраняться только при отсутствии заметных потрясений.

Еще одним последствием ажиотажа на рынке недвижимости в 2003-2004 годах являются инвестиционные квартиры. И хотя критическая масса, способная вызвать обвал рынка, оказалась далека от накопления, некоторое количество квартир, купленных с целью спекуляций и вложения денег, все же имеет место. (По оценкам аналитического центра ирн.ru критическая масса инвестиционных квартир могла накопиться к концу 2005 года при условии сохранения ажиотажа на рынке.) Разумеется, что не все они оказались выставленными на продажу и их продавцы не будут спешить со снижением цен. Однако налицо существование заметного роста количества предложений на вторичном рынке, которое по разным оценкам составляет 20%-30%.

Во-первых, с достаточной уверенностью можно сказать, что причин для заметного роста цен на уровне прошлых лет уже нет. При отсутствии негативных форс-мажорных факторов и наличии благоприятной обстановки на рынке можно ожидать прирост цен в 2005 году пределах 10%, вряд ли больше. Это сценарий следует охарактеризовать, как оптимистический.

Бег на месте
В свете всего сказанного выше сделать однозначный вывод о поведении московского рынка недвижимости в 2005 году достаточно проблематично. Поэтому имеет смысл говорить о сценариях.

Московский рынок недвижимости входит в 2005 год в состоянии стабилизации. С большой вероятностью эта стабилизация сохранится на протяжении всего года, как и уровень активности на рынке, и сложившийся уровень цен. Однако последствия ажиотажного роста цен в предыдущие годы могут дать о себе знать, в результате чего угроза нестабильности на рынке недвижимости остается.
Есть дома простые, а есть золотые. По крайней мере, именно к такой категории объектов можно отнести так называемые "интеллектуальные" здания. Установка оборудования BMS (Building Management System) увеличивает сметную стоимость их строительства на 10-15%, а рыночная цена готового здания возрастает до 30 процентов.

Однако наиболее вероятный сценарий соответствует сохранению в течение 2005 года текущего уровня цен, при наличии, разумеется, незначительных сезонных и конъюнктурных колебаний. При этом следует иметь ввиду, что существуют определенные угрозы, способные вызвать негативный или пессимистичный сценарий развития рынка недвижимости в 2005 году. В этом случае возможен реальный откат цен назад. О его величине судить сложно, но если не брать во внимание крайние варианты, то он может составить 10%-15%.

Подобные проекты востребованы теми представителями рынка, которые являются собственниками здания и заинтересованы в повышении его рыночной стоимости и сокращении издержек. По словам экспертов, сейчас все новые офисные здания строятся с внедрением технологии BMS. Но даже столь продвинутая техника не застрахована от сбоев, которые по большей части связаны с человеческим фактором.

Умный - не значит интеллектуальный

Объект, оснащенный технологиями BMS, порой именуют в народе умный дом, интеллектуальное здание, смарт-хаус. Есть ли разница между этими понятиями? По словам технического директора компании "Габа-Эстэйт" Андрея Жолина, умный дом - это, скорее, бренд для продвижения в массы, нежели характеристика здания. Этот термин используется больше при оснащении отдельными элементами BMS жилых помещений. "При эксплуатации коммерческой недвижимости корректнее использовать понятия BMS или интеллектуальное здание, такие термины понятны профессионалам и будут более точно отражать содержание продукта", - резюмирует г-н Жолин. Действительно, BMS - это та программно-аппаратная начинка, которая размещается в самом здании и обеспечивает бесперебойную работу всех систем объекта недвижимости, а умный дом начинается с границ квартиры.

Но для начала надо определиться с тем, что же такое BMS. Эта система представляет собой комплекс интегрированных средств управления, программного обеспечения и инженерных систем здания, работа которых направлена на повышение его технико-экономических показателей, создание комфортных условий для пользователей здания и оптимизацию эксплуатационных затрат. Иначе, система автоматизации управления зданием.

Для чего же нужны технологии BMS? В первую очередь, необходимость в умных системах вызвана стремлением управляющих компаний сэкономить на эксплуатации объектов. "Еще на стадии проектирования инженерная инфраструктура оптимизируется по составу и взаимосвязям, в проект включается оборудование с возможностями локального управления, затем создается единая система мониторинга и управления инженерным оборудованием, благодаря чему обеспечивается эффективная эксплуатация объекта", - говорит Юлия Максимова, директор по маркетингу и развитию бизнеса компании "Экопрог". Виктор Ильин, инженер по автоматизации зданий компании "М+В Цандер Фасилити Менеджмент СНГ", добавляет, что сейчас вообще ни одно новое офисное здание не строится без применения BMS.

Проблемная необходимость

Использование технологий BMS позволяет сократить потребление энергии и воды. Самые продвинутые технологии позволяют выключать, например, свет и ограничивать подачу тепла в помещение сразу после ухода из него последнего сотрудника, а затем включать, как только в комнату входит человек. К тому же внедрение BMS облегчает эксплуатацию зданий, поскольку подразумевает автоматический контроль за составляющими объекта недвижимости. Иными словами, сводится к минимуму влияние пресловутого человеческого фактора.

Благодаря использованию интеллектуальных инженерных систем жизнедеятельность здания заметно улучшается. Современные технологии позволяют контролировать использование воды, тепла, электроэнергии при минимальном участии в этом процессе человека, то есть первая очевидная экономия - это экономия на персонале. Нет необходимости нанимать множество квалифицированных сотрудников на каждый объект, достаточно двух-трех на все эксплуатируемые компанией здания.

Однако, как отмечает г-н Жолин, полностью отбрасывать человеческий фактор при использовании технологий BMS не стоит. В отношении влияния человеческого фактора соглашается с ним Виктор Ильин из "М+В Цандер". Также он отмечает, что сейчас еще нет производителей, которые бы делали компоненты системы автоматизации зданий по более низкой цене, не жертвуя при этом их качеством. То есть, по мнению г-на Ильина, все возникающие проблемы связаны с влиянием человеческого фактора, а низкое качество продукции ни при чем.

На BMS надейся...

Также возникают проблемы с дверьми, работающими на теплоэффекте, когда из-за разницы температуры внутри и снаружи помещения дверь открывается от потока горячего воздуха, а не от тепла, выделяемого приближающимся человеком. Как поясняет Юлия Максимова, это происходит из-за ошибок в проектировании системы. Нельзя бездумно использовать технологии BMS, каждый объект индивидуален, необходимо учитывать особенности архитектуры, эксплуатации, а в России важно иметь в виду особенности климата, годовые перепады температур. Но в целом BMS позволяет модернизировать объект, а главное, как уже говорилось, сэкономить средства.

Некоторые другие специалисты рассказывают, что порой проблемы при эксплуатации зданий, оснащенных BMS-технологиями, возникают практически на ровном месте. Из-за климатических особенностей регионов страны, некачественного ремонта. Например, нарекания эксперта, не пожелавшего называть свое имя, вызвала работа автоматической пропускной системы на одном из объектов Москвы. Ситуация заключалась в следующем: к шлагбауму одновременно подъехали с двух сторон машины, и он уже начал открываться, но сработал тепловой датчик на вторую машину, который передал в центральную систему сигнал, что машина уже проехала. Следовательно, шлагбаум начал закрываться, ударив въезжающую машину. Не пострадал никто, но ситуация, безусловно, неприятная. "Вот вам и система умный дом!", - сокрушается наш собеседник.

А ведь при использовании технологий BMS экономить можно не только на оплате коммунальных услуг и персонале, но и на страховке. При страховании объектов, оснащенных интеллектуальными системами, некоторые страховые компании предоставляют значительные скидки страхователям.

Однако, как рассказывает Андрей Жолин, директора некоторых предприятий используют технологии BMS лишь на мизерную часть их потенциальных возможностей. И не потому, что не знают, как заставить работать их на полную мощность, а потому, что за счет экономии, вызванной внедрением BMS, будут сокращены затраты на эксплуатацию объекта. И, как результат, сокращено финансирование. Логика владельцев этих объектов примерно такая: если нам и так выделяют средства, то зачем нам задействовать технологии, которые приведут к сокращению затрат и финансирования. Если вдруг что-то пойдет не так, то потом будет крайне трудно добиться повышения выделяемых из бюджета средств. Лучше пусть все остается как есть - по старинке.

Существует несколько мифов о BMS. Миф первый состоит в том, что якобы лучше работать на линейке одного производителя. Все без исключения опрошенные эксперты отмечают, что это не так. Во-первых, потому что очень трудно подобрать все оборудование от одного производителя, а во-вторых, иногда значительно рентабельнее объединять продукцию разных производителей. "Современные тенденции развития информационных технологий, механических и электротехнических систем, систем безопасности и связи основаны на принципах интеграции, объединения, поэтому компании, лидирующие в производстве оборудования, используют в основном открытые протоколы для создания конкурентоспособных решений", - комментирует Юлия Максимова из компании "Экопрог".

Развенчание мифов

Как полагают опрошенные эксперты, базовая инженерная инфраструктура здания должна разрабатываться с учетом развития новых технологий и будущих стандартов, поэтому можно дополнять функции BMS без изменения конфигурации самой системы. Вносить изменения в BMS может компания-разработчик, а может и сам клиент, если он имеет профессиональный персонал, прошедший необходимую подготовку. BMS - это гибкая и модульная система, в течение 10 лет срока эксплуатации, определенного ГОСТом, ее обслуживание и модернизация не потребует значительных ресурсов.

Миф второй заключается в том, что BMS - это характеристика объекта, которую в дальнейшем нельзя изменить. На самом деле объекты, оборудованные BMS, с легкостью поддаются апгрейду. И было бы удивительно, если бы это было не так: каждый год специалисты разрабатывают новые, более совершенные устройства и программы интеграции жизнедеятельности здания.

Тормоза ипотеки

Накануне новогодних праздников депутаты Мособлдумы собрались за круглым столом, чтобы в очередной раз обсудить проблемы развития системы ипотечного жилищного кредитования. Подмосковных парламентариев возмутили низкие темпы реализации региональной ипотечной программы, а доклад генерального директора Ипотечной корпорации Московской области (ИКМО) Владимира Мальцева они и вовсе назвали нудным.

Впрочем, несмотря на вовлечение в ипотечный процесс все большего числа организаций, объемы кредитования по-прежнему остаются относительно небольшими. Так, за два года ипотечная корпорация выдала жилищных кредитов всего на сумму порядка 300 млн. рублей. Строительство домов ведется в восьми муниципалитетах, при этом проекты находятся на разных стадиях реализации. Хотя несколько домов все же построено: в Сергиевом Посаде, Подольске, Луховицах и Жуковском. В 2005 году планируется увеличить объемы кредитования почти в четыре раза - до 1 млрд 230 млн. рублей. Но, по мнению руководителя ИКМО, эти цифры станут реальностью только при условии адекватной поддержки со стороны государства и, прежде всего, подмосковного правительства.

Заседание круглого стола началось в миролюбивой атмосфере. Слово для доклада об успехах на ипотечном поприще было предоставлено главе областной Ипотечной корпорации г-ну Мальцеву. Он напомнил собравшимся, что ипотечная программа реализуется в 33 из 73 муниципальных образований силами более чем 80 организаций. Среди них 14 коммерческих банков (стратегический партнер - банк "Возрождение"), 16 кредитных кооперативов, 16 оценочных компаний, столько же страховых и 20 риэлторских фирм. "По числу участников наша система - самая крупная в России. Более того, до конца года количество участников возрастет до 105 компаний", - радовался г-н Мальцев.

Равнение на Уфу

По его мнению, государственные органы крайне неохотно поддерживают развитие ипотеки. Например, несколько лет назад подмосковное правительство, создавая ИКМО, определило его уставный капитал в размере 100 млн. рублей. Было принято соответствующее постановление, однако оно так и осталось невыполненным. Впоследствии уставный капитал был уменьшен до 50 млн. рублей, а затем и вовсе до 33 млн. рублей. "Эта смехотворная сумма не отражает масштабности поставленных перед ипотечной корпорацией задач - с таким уставным капиталом можно заниматься реализацией ипотечной программы лишь в одном муниципальном образовании", - отметил г-н Мальцев. Пояснив, что от размера уставного капитала зависит не только устойчивость компании, но и лимиты рефинансирования со стороны федерального АИЖК, а также объем закладных, которые ИКМО может содержать на балансе. Кроме того, выяснилось, что всего на 2,7% была профинансирована областная программа создания системы ипотечного жилищного кредитования.

Завершив монолог, г-н Куликов призвал докладчиков к более конструктивным выступлениям и позвал к микрофону гостя - генерального директора Уфимского городского агентства ипотечного кредитования (УГАИК) Анатолия Мейзлера.

"Заканчивайте!", - прервал докладчика заместитель председателя областной Думы Валентин Куликов. И, спустя несколько минут, сам взял слово. "Мы слышим в выступлениях больших чиновников различного ранга много трескотни, словопрений без ощутимых результатов, - сказал он, и строго взглянул на участников круглого стола. - Основная роль государства в становлении системы ипотечного кредитования - это создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Известно, что есть целый ряд факторов, сдерживающих ипотеку. Это незавершенность налоговой реформы, низкий уровень доходов населения, отсутствие долгосрочного финансирования в банковском секторе. И хотелось бы получить ответ на вопрос: сможет ли государственная организация, наподобие ИКМО, эффективно и безубыточно функционировать, будет ли развиваться вторичный рынок ипотечных кредитов, земельная ипотека, как будет осуществляться регулирование и надзор ипотечного рынка и какая помощь требуется от депутатов".

В конце своего выступления г-н Мейзлер все же вернулся к проблеме господдержки. Видимо, из солидарности с коллегой Мальцевым. "В последние месяцы у нас в Уфе, в связи с ростом цен на жилье, средний годовой доход семей, которые могут участвовать в программе, достиг 26 тысяч рублей. И через некоторое время количество заемщиков уменьшится, если мы не создадим систему, в которой будет участвовать средний класс со средними доходами. Без господдержки невозможно сделать ипотеку массовой", - резюмировал он.

К радости высокопоставленных чиновников г-н Мейзлер подмосковное правительство не критиковал. Разве что пожурил федеральное. Но сначала он сообщил подмосковным парламентариям, что Уфимское агентство выдало ипотечных кредитов почти на миллиард рублей. То есть в три раза больше, чем подмосковное агентство. И это только по федеральной программе. Кроме того, около 1200 кредитов выдано в рамках реализации городских ипотечных программ для работников бюджетной сферы и молодых семей. "Кредиты в рамках городской программы выдаются на приобретение строящегося жилья на срок до 15 лет под 8% годовых", - сообщил г-н Мейзлер участникам круглого стола. И пояснил при этом, что для снижения стоимости жилья администрация предоставляет строителям инженерно обустроенные площадки и не требует с заказчиков никаких дополнительных отчислений.

Выступление руководителя Уфимского ипотечного агентства произвело впечатление на его подмосковных коллег. "Мы должны решить вопрос участия бюджетных средств и уменьшения ставки. Молодец Мейзлер, выступил без бумажки, настроил всех на живой лад и сел - все правильно сделал. А то нам тут долго и нудно рассказывали о том, что у нас и как. Мы владеем ситуацией, знаем что будет. Сформирована вся законодательная база. И как только, так сразу мы в это дело включимся", - заверил участников мероприятия зампред подмосковного правительства Александр Горностаев. И те облегченно вздохнули.

Как только, так сразу

По итогам 2004 года, процент ипотечных сделок в числе общего количества сделок с недвижимостью составил в Санкт-Петербурге примерно 1,7 процента. Однако, по утверждениям специалистов риэлторских фирм, которые работают с ипотекой, процент сделок, проходящих через их агентства, значительно выше. Например, по словам Алексея Кошелева, директора Департамента "Ипотечное кредитование" АН "Бекар", сейчас эта цифра стабильно держится на уровне 6-7% в месяц. А в 2005 году она дойдет до 10-15 процентов.

В резолюции по итогам круглого стола его участники зафиксировали, что развитию ипотеки мешают недостаточность оборотных средств у первичных кредиторов, недостаточное предложение жилья, ошибки, возникающие у поставщиков закладных в ИКМО (недопоставки, сверхплановые поставки, несоблюдение сроков поставки), а также ошибки поставщиков при оформлении договоров по рефинансированию. Среди прочих барьеров были названы жесткие требования АИЖК к соблюдению стандартов, отсутствие в СМИ информационно-разъяснительной работы и дефицит квалифицированных кадров. Депутаты посоветовали подмосковному правительству увеличить уставный капитал ИКМО до 100 млн. рублей, а также предложили центральным исполнительным органам государственной власти в 2005 году обеспечить выдачу ипотечных жилищных кредитов и рефинансировать их в объеме не менее 1,2 млрд рублей. В свою очередь, главам муниципальных образований было рекомендовано разработать собственные ипотечные программы и организовать строительство жилья.
Тем временем в Санкт-Петербурге участники рынка также подводят ипотечные итоги. Надо сказать, что результаты им видятся в самом радужном свете.

В 2004 году на рынке ипотеки не наблюдалось ярко выраженной сезонности. Сейчас увеличение и снижение активности на ипотечном рынке, прежде всего, зависит от предложения банков. Как только какой-либо из банков выводит на рынок новый удобный продукт, количество ипотечных сделок увеличивается.

Аналитики санкт-петербургского рынка недвижимости считают, что хорошую услугу ипотеке оказала стагнация. Недоверие к жилищному кредитованию со стороны продавцов оказалось сломлено, к ипотечным сделкам привыкли, а значит, и в будущем будут воспринимать их более спокойно и доброжелательно.

При этом на рынке ипотечного кредитования Санкт-Петербурга сейчас очень не хватает программ кредитования молодых семей. К настоящему моменту только Сбербанк и Национальная ипотечная компания открыли программы "Молодая семья" и позволяют включать в число созаемщиков родителей обоих супругов. Это существенно расширяет возможности молодежи. Однако, к сожалению, оба этих банка работают только с белыми доходами.

В настоящий момент наибольшую долю сделок с использованием ипотеки занимают прямые покупки. Примерно 70% ипотечных сделок происходит с наиболее дешевым жильем: одно-, двухкомнатными квартирами стоимостью до 70 тыс. долларов, 30% - с многокомнатными квартирами и дорогим жильем - от 70 до 100 тыс. долларов. Объясняется это просто: ипотечный покупатель сейчас довольно молод, в половине случаев он покупает свою первую квартиру.



Главная --> Публикации