Главная --> Публикации --> Аренда со штрафом и тюрьмой Строящиеся коттеджные поселки Трасса усадеб, санаториев и номенклатурных дач Мэрт разработал концепцию развития системы ипотечного кредитования Нужен ли нам ипотечный бум?

Самым дорогим домом в США стал особняк Three Ponds, получивший название от трех прудов, расположенных на территории поместья. Помимо прудов на территории разбиты 14 садов, в том числе и традиционный английский сад, яблоневая аллея и усаженные лилиями тропинки. Любителям спорта наверняка понравится поле для гольфа и тенистый корт с травяным покрытием. За поместье с домом, общая площадь которого 25 тыс. кв. футов, нынешние владельцы просят 75 млн. долларов. Высокая цена объясняется размерами поместья и его престижным расположением - на Лонг-Айленде.

За последний год цены на престижную недвижимость выросли едва ли в полтора раза. Об этом сообщил своим подписчикам Forbes, опубликовав также и список самого дорогостоящего американского жилья. На которое вполне могут позариться и некоторые наши соотечественники, известные своим пристрастием к умопомрачительным тратам.

Обладая 50 млн. долларов, в США можно позволить себе ранчо актера Роберта Тэйлора, изначально оцененное в 35 млн. долларов. Ранчо находится у подножия гор Санта-Моника, на территории 112 акров размещен одноэтажный дом размером 11 тыс. кв. футов, проект которого выполнил архитектор Роберт Бирд. Недолгое время на продажу был выставлен калифорнийский особняк известной телеведущей Опры Уинфри, стоивший также 50 млн. долларов. Но Уинфри передумала и оставила дом себе, продав вместо него поместье в штате Индиана. Сумма сделки не разглашается, но начальная стоимость "домика в деревне" равнялась 8.5 млн. долларов. Новый владелец получает 66 гектаров земли с главным домом общей площадью 900 кв. метров, гостевым домиком, отдельно стоящими крытым бассейном и помещениями для прислуги, конюшней и фруктовым садом. Юридические формальности должны быть улажены к 30 декабря этого года, однако пока покупатель не торопится переводить кругленькую сумму на счет телезвезды.

Подешевел более чем на 10 млн. долларов расположенный в Беверли-Хиллз дом миллиардера Марвина Дэвиса The Knoll ("Холм"). Полтора года назад он был оценен в 70 млн. долларов, сегодня он стоит "всего" 59.9 млн. Площадь поместья составляет 10 акров, размер самого дома, выстроенного в георгианском стиле, - 25 тыс. футов. На территории несколько гостевых домиков, теннисный корт, спортивный зал, два бассейна - один на улице, другой крытый и спа.

Еще дешевле будет стоить раскинувшаяся на побережье Атлантики вилла в Палм-Бич с романтическим названием "Венеция", построенная в романском стиле в 1930 году для правнука Корнелиуса Вандербильта Харольда. В июле 1999 года роскошную виллу приобрел наследник медиа-империи Рэндольф Херст (Randolph Hearst) за 29.8 млн. долларов. Теперь поместье выставлено на продажу за 39.9 млн. долларов. На территории в 5 акров расположены главный дом площадью 28 000 кв. футов, в котором 52 комнаты, два дома для гостей, док для яхты и 500-футовый пляж.

Одним из самых дорогих объектов недвижимости уходящего года стал дом основателя Microsoft Билла Гейтса, который находится в Медине, штат Вашингтон. Только по предварительным оценкам, скромный домик миллиардера стоит 50 млн. долларов. Реальная стоимость, разумеется, неизвестна. Можно лишь добавить, что поместье, расположенное на берегу озера Вашингтона на 45 тыс. кв. футов, строилось целых 7 лет, и только составление проекта территории стоило Гейтсу около 50 тыс. долларов, различные налоговые отчисления городу обошлись миллиардеру еще в 85 тыс. долларов. Дом поражает воображение: театр на 20 мест, бассейн длиной 60 футов со встроенными под воду музыкальными динамиками, отдельно стоящие спа и домик для домоправительницы, который стоил 1.4 млн. долларов, дом для гостей площадью 1700 кв. футов. А также сад, баскетбольная площадка и гараж на 20 машин. Вместо ключей - электронные запирающие устройства с пин-кодами. В каждой комнате можно менять не только температуру, но и освещение, можно даже настроить стереосистему в соответствии с музыкальными пристрастиями обитателя комнаты: приветствовать вас будет Вивальди, сопровождать водные процедуры Дюк Эллингтон, а выбор наряда к обеду облегчит прослушивание "Pretty Woman" в гардеробной, где также размещены музыкальные колонки.

Вместе с тем приметами нового времени стало появление в продаже полностью достроенного жилья и возросшие требования покупателей к его качеству: покупать что угодно за любые деньги никто больше не хочет.
Мертвый сезон

Тем, кто не любит надолго уезжать из города, предлагается переехать в самый центр Нью-Йорка. Оплачивая 58 млн. долларов единовременно и еще по 15 000 долларов ежемесячно, вы становитесь обладателем симпатичного пентхауса в одном из самых высоких жилых небоскребов мира - Trump World Tower на нью-йоркской United Nations Plaza. В 1999 году его продали за 38 млн. долларов двум турецким бизнесменам, но после 11 сентября братья вновь выставили на продажу квартиру. Теперь за квартиру с потолками высотой 16 футов и роскошным видом на статую Свободы риэлторы просят 58 млн. долларов. А двух опасающихся новых терактов турецких братьев разыскивают налоговые органы за финансовые махинации, в которых замешаны также Nokia и Motorola. Если статуя Свободы вам не нравится, переезжайте к Central Park. Переведя на счет риэлторской фирмы 45.5 млн. долларов, вы станете обладателем отличного пентхауса, расположенного между 33-м и 35-м этажами отеля Ritz Carlton, из которого открывается вид на Манхэттен. Расположение квартиры чрезвычайно удачно: владелец может пользоваться всеми гостиничными услугами, включая заказ ужина на дом, прачечной, услугами горничной, а также сервисными мастерскими Mercedes-Benz и Bentley и гостиничным спа La Prairie, разумеется, за отдельную стоимость. В пентхаусе 9 спальных и столько же ванных комнат, открытая терраса площадью 400 кв. футов, застекленный атриум и три действующих камина.
Уходящий год принес рынку столичной достаточно радикальные перемены. Ажиотажный рост цен на жилье сменился спадом и полным затишьем, а затем, как уверяют эксперты, наступила стабилизация. На общем фоне ситуация в сегменте новостроек выглядит достаточно благополучной: темпы продаж за последние два месяца заметно возросли, медленно, но неуклонно повышаются цены.

Однако некоторые эксперты утверждают, что предчувствия перемен уже витали в воздухе. По словам директора центра маркетинга и рекламы корпорации Жилищная инициатива Татьяны Пошморги, еще в конце 2003 года продажи жилья замедлились, увеличился срок экспозиции на рынке некоторых квартир: Это наталкивало на мысль, что следующий год будет менее активным. Несмотря на то что в первые три месяца 2004 года цены продолжили расти, некоторое замедление темпов продаж было заметно уже тогда.

Первые три месяца 2004 года сумасшедшая гонка спроса и цен продолжалась. По данным заместителя директора управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость Оксаны Каармы, рост цен на объекты первичного рынка составлял в зимне-весенний период 3,5 4% в месяц.

По мнению Т. Пошморги, в 2003 году рост цен сильно подтолкнуло колебание курса доллара по отношению к рублю: накопления практически у всех были в долларах, и вдруг курс американской валюты стал падать люди бросились вкладывать деньги в недвижимость. Ведь у нас пока нет других столь надежных и доходных механизмов сохранения и приумножения капитала. Большую роль здесь сыграл и чисто психологический фактор: российские покупатели так напуганы кризисами, девальвациями, дефолтами, что при малейшей опасности переводят свои сбережения в более надежную, на их взгляд, форму. В этом году все привыкли к ситуации, когда курс доллара стоит или несколько снижается, да и тех, кто до сих пор не вложил свои накопления в недвижимость, осталось мало.

В апреле спрос стал постепенно падать, а в мае июне достиг рекордно низких отметок. Квартиры практически перестали раскупаться, количество непроданных объектов возросло, цены остановились. На рынке наступила стагнация. Многие риэлторы пытались объяснить такую ситуацию традиционным летним затишьем, однако в аналогичные периоды предыдущих лет существенного снижения покупательской активности не наблюдалось. Когда обещанного оживления рынка не произошло и в сентябре октябре, окончательно стало ясно, что причины спада гораздо серьезнее.

Пациент скорее жив, чем мертв
Ждать снижения цен на жилье москвичам, судя по всему, придется долго. К концу года многие начали это понимать и перестали предаваться ложным надеждам. Практически все застройщики и риэлторы отмечают, что в ноябре декабре спрос на жилье существенно возрос. Так, по словам генерального директора ЗАО Корпорация МИАН Нины Кузнецовой, в силу отсутствия каких-либо объективных причин для падения рынка уже осенью риэлторы наблюдали активный всплеск покупательского интереса. Наиболее заметным оказался интерес к рынку первичного жилья. В корпорации МИАН темпы продаж квартир в новостройках по сравнению с летними месяцами выросли на 20%.

Помимо желающих сохранить свои деньги с помощью покупки квартиры в условиях постоянно растущих цен появилось немало инвесторов, главной целью которых было заработать путем покупки жилья и последующей его перепродажи. Прибыль в этом случае получалась двойная: квартира в новостройке, купленная на раннем этапе строительства, дорожала и по мере возведения дома, и в силу общего роста цен. Инвестиционных покупок было очень много, считает Т. Пошморга, точное их количество подсчитать практически невозможно, но к нам неоднократно обращались люди, которые прямо говорили: Мне не нужна квартира, я хочу вложить деньги, подскажите, куда выгоднее. Но в уходящем году многие застройщики практически с самого начального этапа строительства дома выставляли цену, близкую к максимальной (разница между стадией забора и конечным этапом строительства составляла порой всего 10%). Части инвесторов это стало невыгодно, и они ушли с рынка. Поэтому уменьшилось количество сделок с инвестиционными целями, что тоже отразилось на общей картине спроса.
Еще одной причиной спада покупательской активности, по мнению Т. Пошморги, стало то, что типового панельного жилья в 2004 году появлялось гораздо меньше: Впервые монолитного и кирпично-монолитного жилья в Москве построили больше, чем панельного. Соответственно возросла средняя цена 1 кв. м. И покупатели стали менее активны, потому для них это очень дорого. Все большее число людей не выдерживают гонку за ценами. Отток покупателей приводит к затягиванию срока продаж квартир в новостройках и снижению реальных темпов роста цен.
Помимо всего вышеперечисленного самым непосредственным образом повлияли на поведение покупателей и заявления российского правительства о формировании рынка доступного жилья. Люди восприняли их как обещание сделать жилье дешевым и отложили покупку до того момента, когда цены снизятся.

Конечно, до восстановления ажиотажного спроса, который наблюдался в начале года, еще далеко. Однако повышенный спрос и увеличение темпов продаж уже оказали влияние на процесс ценообразования, считает Н. Кузнецова. Сегодня динамика роста цен на квартиры в новостройках составляет в среднем 2% в месяц. А некоторые объекты подорожали примерно на 3%. Вместе с тем, как отмечает гендиректор ЗАО Корпорация МИАН, в этом году усилился интерес покупателей к жилью повышенной комфортности и улучшенных планировок. Увеличение количества предложений позволяет покупателям более придирчиво относиться к выбору квартир. В связи с этим на рынке появились более четко обозначенные по качеству и ценам категории жилья.

Увеличение объемов продаж отмечает и пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании Сити-XXI век Сергей Лядов: С приближением Нового года, в преддверии которого наши граждане привыкли делать крупные покупки, количество сделок по недвижимости будет только расти. В конце года люди получают премии, бонусы и другие денежные вознаграждения, которые вкупе с накоплениями идут в первую очередь на решение жилищных проблем. Кроме того, привыкнув за годы реформ к тому, что кошельку российского человека Новый год не сулит ничего хорошего, люди стараются вложить свободные средства до наступления следующего календарного года. Есть и другая причина. Из-за небывало высоких цен на нефть в национальную экономику приходит много валюты. В результате рубль укрепляется, валютные вклады теряют свою привлекательность, что побуждает людей вкладывать средства в недвижимость.

Сейчас многие фирмы вынуждены делать покупателям существенные скидки, говорит Т. Пошморга. Прямо об этом не говорят, скидки предоставляются полуподпольно, только в процессе личных переговоров с клиентом, но таких случаев немало. Мне приходилось наблюдать ситуации, когда скидки на отдельные квартиры доходили до 15 и даже 20% первоначальной стоимости.
Стоит отметить и тот факт, что спрос вырос главным образом на достраиваемые или уже построенные дома, покупать жилье на стадии подписания документов никто не торопится. Не секрет, что в этом году на московском рынке впервые появились в продаже полностью готовые новостройки.

Действительно, времена, когда люди были готовы покупать абсолютно любое жилье, невзирая на его недостатки и завышенную цену, похоже, миновали безвозвратно. И если на удачные во всех отношениях объекты цены действительно постепенно растут, то не слишком привлекательным новостройкам покупателей придется ждать еще долго. По мнению С. Лядова, устойчивым спросом будут пользоваться проекты с высокими потребительскими характеристиками, к которым относятся удачное месторасположение, оптимальные планировочные решения квартир и зон общественного пользования, качество инфраструктуры и инженерного оснащения, архитектура дома и т. п..

Схожие цифры приводит и С. Лядов: Думаю, в следующем году темпы роста цен сохранятся на среднем уровне нынешнего года и составят 1,5 2% в месяц. При стабильной политической и макроэкономической ситуации недвижимость всегда будет в цене. Это подтверждают высокие темпы роста цен на этом рынке не только в России, но и в Англии, Испании, Новой Зеландии и других странах. Конечно, возможны периоды снижения деловой активности, как летом этого года в Москве. Но они носят краткосрочный характер. В долгосрочном плане объективных факторов снижения цен на квадратные метры в столице нет. Количество участков под застройку ограничено. Не зря говорят, что Москва не резиновая. Предложение жилья имеет свой потолок. Спрос же постоянно поддерживают на высоком уровне самые разные факторы. Это и приток покупателей из регионов, и расширение круга клиентов за счет ипотеки в 2005 году заработает проект по формированию рынка доступного жилья. Да и рост экономики способствует постоянному увеличению доходов населения.

Ни шагу назад
В целом участники рынка оценивают сложившуюся ситуацию как благоприятную и делают довольно оптимистичные прогнозы на будущее. В этом году начался процесс стабилизации московского рынка недвижимости, отмечает Н. Кузнецова. По прогнозам специалистов корпорации МИАН, дальнейший рост цен будет проходить без резких скачков и составит 1 1,5% в месяц.

Вячеслав ТИМЕРБУЛАТОВ
Генеральный директор группы компаний Конти:
Вопреки слухам о перегреве рынка, грядущей интервенции спекулянтов, которая неизбежно повлечет за собой падение цен, о кризисе и обвале, рынок продолжает развиваться и упорядочиваться, и ситуация на нем относительно стабильна. В этом году в условиях растущего рынка происходила консолидация трендов: все типы жилья примерно одинаково росли в цене. В целом за период с начала 2004 года цены на объекты компании выросли на 10 15% в зависимости от класса жилья. В этом году мы осуществляли плановые повышения цен два раза, в 2002 2003 годы цены повышались раз в квартал. В 2005 году рост будет происходить в пределах 15 20%, если говорить о рынке жилья бизнес- и эконом-класса. Связано это в первую очередь с тем, что спрос и сегодня значительно опережает предложение. Цены на элитное жилье сейчас растут незначительно, еще в 2003 году они достигли максимальных значений ($8 10 тыс. за 1 кв. м). Рынок, несомненно, ждут некоторые изменения. Во-первых, будут появляться новые требования к недвижимости. Это относится как к качественным характеристикам, так и к архитектурным. Сегодня по-прежнему не существует четкой градации элитной, бизнес-, эконом- и муниципальной недвижимости. Со временем в зависимости от типа должна происходить корректировка цены. Во-вторых, с внедрением ипотеки возрастет спрос, необходимо будет его удовлетворять за счет объемов строительства в том числе.

Ждать, что цены на столичное жилье упадут, не приходится, считает и Т. Пошморга. Москва дорогой город, а спрос на жилье здесь очень высокий. Правда, такой ажиотаж, который наблюдался в 2003 году, вряд ли повторится.
Что ж, о дешевом жилье, вероятно, придется забыть. Но миновала и гонка, когда приходилось хватать что попало, пока цены в очередной раз не взметнулись ввысь. Появилась возможность тщательно обдумывать, планировать покупку, выбирать наиболее подходящие варианты, а не приобретать недостроенное жилье. Это еще один шаг вперед на пути к цивилизованному, стабильному рынку?

Предложение складских помещений в столице продолжает оставаться очень ограниченным. Пожалуй, ни в одном другом сегменте рынка коммерческой недвижимости не наблюдается столь острого дефицита площадей. По количеству предлагаемых объектов, особенно класса А, Москва значительно отстает от остальных европейских столиц.

Оксана КААРМА
Заместитель директора управления новостроек компании МИЭЛЬ-Недвижимость:
 Рост цен на объекты первичного рынка составлял в зимне-весенний период 3,5 4% в месяц. За три летних месяца новостройки в совокупности выросли в цене на 3%. Покупательская активность резко восстановилась с 20 22 августа. Десять дней перед 1 сентября обычно мертвый сезон для рынка недвижимости: большинство людей готовят детей в школу, берут отпуска перед началом учебного года. Однако в уходящем году именно в эти дни спрос был особенно высоким. Осенью спрос на недвижимость восстановился и практически достиг весенних показателей. По отдельным объектам на первичном рынке осенью застройщики и риэлторы повысили цены на продаваемые квартиры на 5 25%. В среднем стоимость 1 кв. м увеличилась на 2 3%. Темпы роста цен на объекты недвижимости в данный момент составляют 1 2% в месяц. Быстрее всего дорожает жилье бизнес-класса, потому что именно этот сегмент рынка обладает большим потенциалом здесь строятся наиболее интересные, даже уникальные объекты. Плавный рост цен продолжится и в следующем году. В среднем он будет не менее 12 15% в год.

Классовое неравенство
Любопытно, что на развитом европейском рынке склады вообще не классифицируются. Западные компании подбирают склады, используя простейший критерий: подходит им данное помещение или нет, то есть исходя исключительно из своих потребностей. Стремление российских девелоперов разбить складские помещения по классам в условиях несформировавшегося рынка вполне объяснимо: это позволило бы потребителям, инвесторам и банкам говорить на одном языке. Но до настоящего времени общепризнанная классификация складских помещений, подобная той, которая существует в секторах торговой и офисной недвижимости, не разработана. Поэтому пока каждая компания подразделяет склады на категории по-своему, не всегда эти схемы будут совпадать.
Некоторые специалисты склонны считать, что отсутствием общепринятой классификации обусловлен высокий (по сравнению с другими классами) уровень доли свободных помещений в классе B. В этой категории присутствуют, пожалуй, наиболее разные по качеству помещения: сюда относят и те объекты, которые по каким-либо причинам не дотягивают до высшего класса, и те, качество которых явно выше, чем у складов класса С и D.
Арендные ставки
В настоящее время построенные складские помещения сдаются в аренду еще на этапе строительства, практически на все новые площади уже заключены договора аренды или достигнуты предварительные договоренности об этом.
Увеличение потребительских расходов в России сопровождается взрывным ростом спроса со стороны дистрибьюторских организаций, фирм-производителей и логистических компаний на качественные складские помещения, что приводит к возникновению дисбаланса между спросом и предложением. Этим объясняется 6%-ный рост арендных ставок в течение последних трех лет.
По мнению специалистов рынка, в этом году ставки достигли предела. Наиболее часто запрашиваемая сумма колеблется сейчас от $120 до 130 за 1 кв. м в год. Те же цифры сохранятся и в следующем году. Однако в течение следующих четырех–пяти лет, по мере увеличения предложения на рынке складов, ожидается снижение ставок до $100 за 1 кв. м в год.
По размеру арендуемых площадей наиболее востребованы (более 56% суммарного спроса) складские помещения площадью 1–5 тыс. кв. м. Начинает прослеживаться тенденция увеличения спроса на большие помещения — от 10 тыс. кв. м (около 5% общего спроса).
Цена реализации в текущем году составила $1150–1350 за 1 кв. м. Стоит отметить, что на продажу складские помещения пока выставляются крайне редко: в этом году таких случаев зафиксировано не было, несмотря на устойчивый интерес как со стороны логистических компаний, так и со стороны инвесторов.
В последнее время аналитики наблюдают на рынке складов интересную тенденцию: все более активно арендуют площади логистические операторы, специализирующиеся на предоставлении широкого спектра услуг. Они предоставляют конечной компании-потребителю и место на складе, и разнообразные виды обслуживания.
Следует учесть, что большая часть построенных и еще строящихся объектов представляет собой так называемый сектор build-to-suit, то есть предназначена для нужд владельцев.
Освоение новых территорий
До 95% общего объема спроса приходится на область, ограниченную бетонной кольцевой дорогой A-107, располагающейся на расстоянии 25–45 км от МКАД.
Наиболее востребованными остаются северо-западное и западное направления, являющиеся основными путями, по которым привозятся импортируемые из Европы грузы. Популярностью пользуются также южное и юго-восточное направления (для транспортируемых в регионы России грузов).
По данным экспертов компании Knight Frank, около 90% всех современных складских комплексов находится внутри или в непосредственной близости от «бетонки». Наиболее активно складское ведется строительство по Ленинградскому, Каширскому, Варшавскому, Новорижскому и Новорязанскому шоссе.
Специализированные складские комплексы внутри железнодорожного и третьего транспортного кольца в Москве фактически отсутствуют из-за действующего запрета на движение большегрузного автотранспорта.

В то же время аналитики отмечают, что складские помещения класса А являются самыми привлекательными для инвесторов: на рынке отсутствуют действительно качественные помещения и постоянно увеличивается спрос на них. Конечно, в Москве и области имеется много разнообразных помещений под хранилища. Но, как правило, это постройки 30–40-летней давности — соответственно, очень плохого качества. Примерно 60% из них, по оценкам экспертов, сложно отнести даже к классу С или D. Понятно, что современным компаниям нужны помещения совершенно другого уровня. По разным оценкам, в Москве только около 200–300 тыс. кв. м площадей соответствуют международным стандартам.
Спрос и предложение
К сожалению, в силу ряда причин складской рынок развивается очень медленно. Инвесторы пока предпочитают работать с офисной, жилой и торговой недвижимостью — главным образом, по той причине, что эти три сегмента гарантируют более короткий срок возврата вложенных средств. Складские же помещения класса А окупаются только в течение шести–восьми лет. Однако финансовые и временные затраты на возведение складов гораздо ниже, чем на строительство офисных и торговых помещений.
Кроме того, по-прежнему остаются актуальными две известные проблемы: недостаток земель промышленной категории и сложности при получении согласований и разрешений для смены целевого назначения участка и перевода его в промзоны.
Непрозрачность земельного рынка приводит к тому, что на этапе выбора участка невозможно точно определить бюджет и сроки строительства, к тому же существует постоянный риск срыва сделки. Бумажная волокита может занять год. Фактически в Московской области отсутствуют земельные участки, расположенные на магистралях с интенсивным грузопотоком и подготовленные для складского строительства.
Бюрократические проволочки пугают западных инвесторов, поэтому они ведут себя осторожно и не слишком торопятся вкладывать средства в российский складской рынок. Основной рост рынка обеспечивают российские девелоперы: у них возникает меньше проблем с получением земли, но гораздо больше — с получением финансирования. Возможно, из-за этого максимальный объем площадей большинства проектов российских девелоперов не превышает 20 тыс. кв. м.
Спрос на качественные складские площади значительно обгоняет нынешний объем имеющихся помещений. В 2004 году доля свободных площадей помещений класса А, по данным специалистов компании Blackwood, составляла 0%, класса В — 3% и класса С — не более 25%.
Основными потребителями складов на данный момент являются логистические операторы, производители товаров народного потребления и продуктов питания и ритейлеры. Сегодня спрос на складские помещения специалисты оценивают на уровне 1,5 млн кв. м. В целом, по данным аналитиков компании Knight Frank, объем спроса (с учетом потенциального и скрытого), составляет не менее 4,5 млн кв. м.
Всего качественных площадей в настоящее время насчитывается около 1,5 млн кв. м. Объем предложения складских помещений класса А составил около 700 тыс. кв. м, класса В — 900 тыс. кв. м, класса С — около 200 тыс. кв. м. При этом предложение в 2004 году увеличилось всего лишь на 250–350 тыс. кв. м вместо запланированных 500–600 тыс.

Роман БУРЦЕВ
Директор отдела индустриальной и складской недвижимости
компании Knight Frank:
— Мы прогнозируем умеренный рост арендных ставок в течение двух лет с последующей стабилизацией. В то же время можно предположить, что текущий уровень ставок является почти предельным для рынка. Хотя как минимум в течение следующих трех лет не ожидается насыщения рынка качественными складскими помещениями.
Высокие арендные ставки и огромная разница между спросом и предложением дают доходность инвестиций в складские проекты от 18 до 21% в год.

Мария МАКАЛКИНА, фото Семена ХОХЛОВА

Михаил ГЕЦ
Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood:
— Строительство складов увеличивается небольшими темпами, и в 2005 году ситуация вряд ли изменится. Если пройдет какая-то позитивная информация или правительство Московской области предпримет какие-нибудь действия, например, упростит процедуру перевода земель или создаст специальную комиссию для возведения складских комплексов, тогда процесс пойдет быстрее. В этом случае есть вероятность, что в 2006 году большой спрос, который сейчас наблюдается, несколько уменьшится. Ожидается, что в ближайшие пять лет предложение на рынке складской недвижимости будет расти ежегодно на 350–450 тыс. кв. м за счет нового строительства. Кроме того, ожидается появление больших терминалов площадью 200–300 тыс. кв. м.
Волхонка — одна из немногих московских улиц, на которой в годы советской власти не построили ни одного здания. Зато разрушено было немало. В 1931 году взорвали храм Христа Спасителя, в 1932-м снесли церковь Николая Стрелецкого, стоявшую на пересечении с Моховой, перед самой войной уничтожили дома № 2 и 4.

Алексей ГРИШКО
Начальник отдела складской недвижимости компании Jones Lang LaSalle:
— Пока остаются нерешенными земельные вопросы. Если они станут более прозрачными и понятными, то это будет способствовать массовому выбросу объектов на рынок. В следующем году должно появиться порядка 400 тыс. кв. м новых площадей. Правда, в России существуют высокие ценовые риски, и можно ожидать, что многие из запланированных проектов так и не будут реализованы: слишком нестабилен рынок.

Пречистенский дворец
Примечательна судьба бывшей усадьбы князей Голицыных (Волхонка, 14/1). Ее главный дом был возведен в середине XVIII веке по проекту архитектора Саввы Чевакинского, затем перестроен Матвеем Казаковым, а в 1928 году здание дополнили еще двумя этажами. М. Казаков перестроил старинную усадьбу по приказу князя Михаила Голицына, предоставившего свои владения для размещения резиденции Екатерины II во время ее визита в Москву. Императрица пробыла в белокаменной почти год, но жить в древнем Кремле не пожелала: обновленная и достроенная усадьба Голицыных, превратившаяся в Пречистенский дворец, была намного комфортнее. Не последнюю роль сыграло и то, что с княжескими владениями соседствовал дом, где жила мать Григория Потемкина. Между зданиями был сделан проход, который впоследствии ликвидировали.
В первой половине XIX века Пречистенским дворцом владел действительный тайный советник, член Государственного совета Сергей Голицын. Его супруга Евдокия Измайлова, жившая «в разъезде» с мужем, получила в высшем свете титул «княгини полуночной»: в ее салон гости по традиции съезжались за полночь. Посещал этот салон и А. Пушкин, а имя его хозяйки значится в знаменитом «донжуанском списке» поэта, что, впрочем, не мешало ему поддерживать хорошие отношения с С. Голицыным. В его Пречистенском дворце поэт также бывал неоднократно и даже хотел венчаться с Натальей Гончаровой в домовой церкви Голицыных.
После смерти князя дворец перешел по наследству к его племяннику — дипломату Михаилу Голицыну, который собрал на Волхонке богатейшую библиотеку и коллекцию западноевропейской живописи. Это собрание стало первым частным музеем, который просуществовал недолго. Сын коллекционера, страстный лошадник, продал все экспонаты Эрмитажу, и коллекция была перевезена в Петербург. Знаменитый дворец, стены которого помнили императрицу Екатерину II, стал сравнительно недорогим доходным домом. Самым знаменитым его жильцом был великий драматург Александр Островский, который поселился здесь в 1877 году и провел в этом доме последние годы своей жизни.

Нечетная сторона улицы (здания № 1, 3, 5) пострадала в 1972 году: в бюджете не нашлось средств на реставрацию ветхих домов, которые мог увидеть президент США Ричард Никсон во время своего визита в Москву. Поэтому все нуждавшиеся в ремонте постройки, расположенные на пути от аэропорта в Кремль, просто снесли.
От Скуратова до Чернышевского
От многих столичных улиц, лишенных не только исторического облика, но и самого имени, Волхонку отличает то, что ей удалось избежать переименований: на протяжении всей своей истории она сохранила историческое название. Оно появилось благодаря кабаку, который располагался когда-то в доме № 8, ранее принадлежавшем князю Волконскому. Впоследствии в этом доме размещалось Общество искусства и литературы, которым руководили Константин Станиславский и Гликерия Федотова. После 1917 года дом был передан Ассоциации художников революционной России (АХРР).
Но вернемся во времена более отдаленные. При Иване Грозном будущая Волхонка была частью слободы, в которой жили стрельцы во главе с Малютой Скуратовым. Надгробная плита с именем убитого в 1570 году Скуратова была обнаружена во время сноса церкви Похвалы Богородицы в Башмакове (она располагалась рядом с возведенным позднее храмом Христа Спасителя). Стрельцами была построена церковь Николая Стрелецкого в другом конце улицы — на пересечении с Моховой и Знаменкой. Место снесенного в 1930-е годы храма пустует до сих пор.
Рядом со стрельцами жили князья и бояре: здесь находились владения Нарышкиных, Шереметевых, Бутурлиных, Прозоровских. К сожалению, княжеских палат XVII–XVIII веков на Волхонке не сохранилось. Часть из них уступила место доходным домам, которые активно строились в конце XIX–начале ХХ веков. Так, по адресу Волхонка, 9, располагается здание, построенное в 1878 году на месте усадьбы Нарышкиных. На его фасаде установлена мемориальная табличка, гласящая: «В этом доме жил в 1824–1856 годах известный русский художник Василий Андреевич Тропинин». Однако некоторые исследователи утверждают, что надпись эта ошибочна, и на самом деле В. Тропинин жил в соседнем, дворовом строении по адресу: Ленивка, А до 1832 года его квартира и мастерская находились в доме № 11 на Волхонке, возведенном в 1811 году и принадлежавшем полковнику Воейкову. Сюда неоднократно приходил Александр Пушкин позировать художнику, писавшему знаменитый «домашний» портрет поэта. Потом в этом же доме поселился вернувшийся из сибирской ссылки декабрист князь Сергей Трубецкой, который в случае удачного исхода восстания должен был занять пост диктатора России.
Помнит Волхонка и другого бунтовщика — революционного писателя Николая Чернышевского, который некоторое время жил в доме № 10, бывшим когда-то главным домом усадьбы Шуваловых.



Главная --> Публикации