Главная --> Публикации --> Собственникам - права, регионам - ответственность Несвободная планировка Эколгия+комфорт Иван грачев: ипотека изменит цены на жилье Действие закона во времени

На прошедшем в конце октября заседании правительства федеральные власти во главе с Германом Грефом в очередной раз потребовали отдать ряд памятников в федеральную собственность, которые Москва, по словам чиновников, незаконно перевела в свою собственность. Показательно, что “федералы” претендуют не на все памятники общенационального значения, а только на те, что потенциально могут приносить доход (ГУМ, ЦУМ, Петровский пассаж, Манеж и проч. — всего порядка 840 объектов). В этих претензиях наглядно отражается ситуация, сложившаяся с культурно-историческими ценностями: подавляющее большинство их никому не нужно, коммерчески же выгодные объекты давно разобраны.

Обустроить в памятниках архитектуры, культуры и истории что-либо коммерчески успешное — дело долгое (от полутора лет), дорогое (от нескольких миллионов долларов) и сложное (приходится проходить сквозь мелкое сито согласований и экспертиз). Тем не менее желающие находятся. Хотя имущественные споры относительно прав собственности на памятники между федеральными и муниципальными властями накаляют обстановку на этом специфическом рынке, заставляя инвесторов и арендаторов нервничать.

В условиях московского земельного дефицита историко-культурные памятники — целые, руинные и утраченные — еще один недвижимый ресурс. При определенных обстоятельствах и умении из него можно извлечь неплохую прибыль — до 14% годовых при окупаемости вложений от 1,5 года.

Начиная с Кремля…

Тем не менее памятники могут представлять интерес для инвесторов не только с точки зрения престижа, репутации или удачного месторасположения, но и по экономическим соображениям. “Осуществляя реставрацию здания, являющегося памятником архитектуры, инвестор приобретает объект недвижимости, чья ценность сравнима с предметами искусства, например с хорошей живописью, вложения в которую, как известно, всегда окупаются”, — говорит Илья Шершнев, директор по развитию Swiss Realty Group.

Самый грандиозный памятник, “работающий” и представительством, и офисом, и музеем, — Московский Кремль. В принципе, эти функции на сегодня для подобных зданий основные. Жилье, как правило, в архитектурных достопримечательностях, охраняемых государством, не делают. Конструктивные особенности древностей не позволяют обустроить квартиры в соответствии с современными требованиями — как градостроительными, так и покупательскими.

“Вложения в реконструкцию и реставрацию существующего памятника архитектуры превышают затраты инвестора на строительство аналогичного нового офисного здания, поэтому экономически оправданным является создание в реконструированных зданиях офисов высокого класса — как правило, классов А и В”, — говорит Шершнев. Согласно данным инвесткомпании “Атон” средневзвешенные арендные ставки на офисы класса А в столице превышают 500 евро за 1 кв. м в год. А спрос уже не первый год превышает предложение. Именно поэтому популярный способ использования культурно-исторических ценностей — обустройство офисов. В частности, концерн “Крост” занимается реконструкцией памятника архитектуры на ул. Малая Дмитровка, 2 Большая часть площадей — 70% — пойдет под офисы класса А (концерн планирует сдать их одному арендатору), 10% площадей займет Школа телевизионного мастерства им. Познера, оставшиеся 20% перейдут городу. В шестиэтажном старинном здании общей площадью 16 200 кв. м будет построена двухуровневая подземная стоянка.

Часто компании, отреставрировав старинные здания, используют их под представительские цели. Предпочитают располагаться в архитектурных памятниках многие властные структуры, банки, строительные компании, общественные организации. Так, в Доме московских генерал-губернаторов ныне обитает главный офис мэрии Москвы (ул. Тверская, 13); Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) занимает особняк, принадлежавший Николаю Шереметеву (ул. Воздвиженка, 8/1); само Главное управление охраны памятников Москвы (ГУОП) занимает бывшую усадьбу на ул. Пятницкой, 19; Конверсбанк — усадьбу на ул. Гончарной, 12, стр. 1; корпорация “СХолдинг” арендует стр. 1, 2 и 5 в д. 6 по Столешникову переулку (бывшая усадьба купца Кожина). Строение 4 — утраченный памятник, который корпорация хочет и может восстановить. Как отметила Оксана Басова, пресс-секретарь “СХодинга”, строительной компании важно располагаться недалеко от органов власти, с которыми она постоянно взаимодействует. Кроме удобного месторасположения в этом памятнике федерального значения достаточное количество квадратных метров для размещения сотрудников.

Зачастую памятники архитектуры используются и как выставочные площадки: ВВЦ, Гостиный двор, до пожара — Манеж. Кстати, по данным Гильдии выставочно-ярмарочных организаций Московской торгово-промышленной палаты, годовой оборот выставочного бизнеса в России оценивается примерно в $500 млн, из которых более половины приходится на Москву.

Еще один интересный адрес — ул. Большая Коммунистическая, 23б, реконструкцией которого занимается ДИПС. Необычность его в том, что объект комплексный. Он состоит как бы из двух частей: фасадная, выходящая в переулок, — нежилая, уходящая вглубь дворовой территории — жилая. Общая площадь в настоящее время составляет 2835 кв. м. Первая очередь дома является памятником архитектуры (1852 г. постройки). Дом был надстроен в советское время до 3-го этажа и лишился некоторых деталей оформления фасада. Реконструкция предусматривает возвращение этой части первоначального облика со снижением высоты до двух этажей с последующей передачей под офисы (всего около 1000 кв. м). Вторая часть — примыкающий вплотную жилой дом — также будет реконструирована, но жилой и останется. Общая площадь объекта составит около 5000 кв. м. В подземной части проектируется автостоянка ориентировочно на 30 машино-мест.

Еще один способ “заработать” на памятниках — получить права аренды, реконструировать (хотя бы частично) и перепродать. Например, здание в Гагаринском переулке, 25, было продано за $5,5 млн. В эту цену входили памятник (дом декабриста) с новой пристройкой общей проектной площадью 2900 кв. м, согласованная исходно-разрешительная документация (ИРД) и оформленные права аренды на 49 лет. Комплекс из трех отреставрированных зданий (136, 155 и 870 кв. м) с автостоянкой на 15 автомашин в центре в прошлом году был реализован за $3 млн. Нередко права аренды продаются на часть площадей в памятнике архитектуры. Например, в настоящее время реализуются права аренды на 15 лет на 220 кв. м под ресторан (60 посадочных мест) в Гостином дворе за $700 00 Стоимость аренды — $10 000 в месяц.

Еще одно возможное использование ценного наследия — мини-гостиницы. В следующем году ко Дню города первый такой трехзвездочный отель из предполагаемой цепи 8-10 малых гостиниц компании ЗАО “Стабильная линия” откроется на пересечении Большой Никитской и Газетного переулка в воссозданном памятнике архитектуры “Дом С. Меншикова” архитектора М. Ф. Казакова. По мнению Игоря Лаврика, генерального директора компании, иностранным туристам, приезжающим посмотреть Москву, было бы приятно жить в реконструированном старинном здании в 130 м от Кремля. Внешний вид воссозданного памятника будет гармонировать с концепцией малых отелей: домашняя атмосфера, отсутствие шумной развлекательной индустрии, быстрая адаптация к нуждам клиента. В отеле семейного типа будет 27 номеров с ориентировочной стоимостью 160 у. е. в сутки.

Нерешенные имущественные отношения между федеральными и муниципальными властями также часто мешают реализации коммерческих проектов.

Но сделкам с памятниками не всегда сопутствует удача. Самый известный пример — кинотеатр “Форум”, не раз менявший владельцев. Сумма, потраченная последним известным покупателем — ООО “Полипром-К”, победившим в торгах 2002 г., составила 95,1 млн руб. Но здание так и осталось неиспользованным. Завышенная цена — еще одно препятствие. К примеру, агентство недвижимости “Содружество”, продававшее архитектурную ценность в районе ст. м. “Курская” за $5,5 млн, так и не смогло найти желающего.

Цена шедевров

Основная же причина неиспользования памятников в коммерческих целях — их неликвидность. По словам Владимира Соколовского, руководителя ГУОП, только порядка 1000 объектов из около 7000 имеющихся в столице можно сдать в аренду или продать. Оставшиеся 6000 вынужден содержать, восстанавливать и реставрировать город. Уже дважды выставлялся на конкурс дворец графа Дурасова в Люблине. Стоимость лота — $2 млн, что составляет половину от затраченных городом на реставрацию средств. Большая площадь здания (1640 кв. м) и прилегающей земли (3 га), большие расходы на поддержание дворца приводят к отказу инвесторов участвовать в конкурсе. Не нашли инвесторов и на усадьбу “Отрадное” в 40 км от Москвы. Петровский Путевой дворец на Ленинградском проспекте, 40 (17 060 кв. м, площадь территории — 3,2 га) — еще один пример неудавшегося коммерческого проекта. На реставрацию архитектурного шедевра было затрачено, по данным Соколовского, 1,5 млрд руб. Инвесторов не нашлось. В результате им скорее всего будет заниматься городская компания ГАО “Москва”. После реконструкции дворец планируется использовать в качестве Центра международного сотрудничества г. Москвы и Дома приемов мэрии с сопутствующей гостиничной функцией (примерно 50 номеров), на верхнем этаже будут размещены апартаменты класса люкс, в прилегающем помещении — небольшой закрытый ресторан.

В определенных случаях цены сделок с памятниками далеки от рыночных. Дворец князей Долгоруковых на Пречистенке, 19, был передан Музейно-выставочному комплексу Российской академии художеств, по словам Владимира Соколовского, за символическую цену. Так же достался Московскому музею современного искусства дом купца Губина на Петровке, 25, “пера” знаменитого Матвея Казакова, а музею Н. Рериха — здание недалеко от Пушкинского музея и проч. В таких случаях памятники на конкурс не выставляются и оформляются музеям в собственность. Реставрационные работы помогает сделать город.

Оценивать бесценные архитектурные памятники — дело довольно сложное. Цена объектов может значительно корректироваться торгами. Тот же “Форум” выставлялся по цене 43 134 000 руб., в результате торгов сумма возросла более чем в два раза. Встречаются и обратные ситуации, как уже упоминавшийся дворец Дурасова.

Стоимость реконструкционных работ на памятниках архитектуры составляет в среднем, по данным ДИПСа, от $1500 за 1 кв. м. В особняк на Воздвиженке, занимаемый департаментом, было вложено около $10 млн, порядка $1200 за 1 кв. м на момент реконструкции с учетом отделки, оборудования и обстановки. Площадь исторической части — примерно 3000 кв. м, общая площадь — около 6800 кв. м.

В настоящее время стоимость дворца Долгоруковых при продаже, по оценке Swiss Realty Group, была бы $4000-4500 за 1 кв. м. Цена особняка Губина будет примерно такой же.

Кто как

Как показывает опыт инвесторов, расчетная сумма может значительно колебаться в зависимости от обстоятельств. До начала работ на Большой Никитской, 12/1, в смете проекта ЗАО “Стабильная линия” по воссозданию утраченного памятника архитектуры фигурировала сумма $2,5 млн. После исследования геоподосновы обнаружилось, что пятно застройки 0,05 га перегружено разнообразными коммуникациями, в числе которых оказались коллектор ГУВД и труба, по которой подводился газ к Вечному огню Могилы Неизвестного Солдата. В результате этих и некоторых других сюрпризов стоимость проекта увеличилась на $1 млн.

Тем не менее периодически тот или иной культурно-исторический объект находит инвестора. Объект выставляется на конкурс, который и определяет победителя. К конкурсу городскими организациями готовится тендерная документация, которую затем покупает инвестор. Центральное место в подготовке необходимых документов занимает ГУОП, с которым и проводится большая часть согласований. Арендатор заключает с ГУОП, в оперативном ведении которого находятся все памятники, охранно-арендный договор. От конкурса до начала строительства проходит обычно год-полтора.

Как говорит Владимир Соколовский, все памятники, представляющие коммерческую ценность, разобраны. А те, что остались без инвесторов, редко кому нужны. Предложенный в октябре на рассмотрение правительства РФ пакет подзаконных актов, разработанный московскими властями, был направлен в том числе на предоставление льгот по арендной плате инвесторам, вкладывающим средства в восстановление и содержание памятников. Документы приняты не были.

Вообще, как свидетельствует опыт других компаний, имеющих дело с памятниками, проблем у инвесторов столь же много и они столь же уникальны, как и сами архитектурные ценности. Одна из самых распространенных и самых неопределенных — взаимоотношения с владельцами зданий: муниципальными и федеральными властями. Многие памятники общероссийского значения не имеют однозначного хозяина. По мнению федеральных властей, озвученному 22 октября Дмитрием Аратским, заместителем руководителя Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (ФАФИ), они должны находиться исключительно в федеральной собственности. Агентство будет добиваться возвращения порядка 1000 памятников, которые сегодня зарегистрированы как собственность Москвы. В случае успеха все сделки и инвестконтракты, по словам Дмитрия Аратского, будут признаны ничтожными.

К памятникам архитектуры инвесторы обращаются, подыскивая здание или площадку под свое представительство или новый проект. Иногда бывает наоборот: инвестор “идет” от памятника, планируя, что в нем можно разместить. К примеру, так произошло в компании “Стабильная линия”. Появление в 1993 г. постановления правительства Москвы № 1092 “О воссоздании утраченных памятников архитектуры” послужило поводом для разработки концепции создания сети мини-гостиниц. Компания планирует воссоздать за свой счет и привлеченных средств до 10 утраченных архитектурных шедевров. Затем передать их в собственность города на баланс ГУОП, в свою очередь получив права аренды на эти здания на 49 лет. В воссозданных памятниках будут размещаться трехзвездочные отели с ограниченным количество номеров — до 3 Концепция воссоздания памятников архитектуры с одновременным размещением в них малых гостиниц в 2001 г. была представлена в ГУОП и тогда же одобрена мэром города. После этого был подписан инвестиционный контракт, по которому “Стабильная линия” должна была воссоздать памятники по пяти адресам (Кропоткинский пер., Гагаринский пер., Мерзляковский пер., ул. Большая Никитская и ул. М. Дмитровка). Несмотря на актуальность концепции (в Москве острая нехватка трехзвездочных гостиниц в центре, и в ближайшем будущем их станет еще меньше; принято несколько городских программ по восстановлению и реконструкции памятников; существует ряд программ о развитии гостинично-туристического бизнеса и проч.), проект “Стабильной линии” по остальным адресам находится в подвешенном состоянии. Дело в том, что с выходом постановления правительства Москвы “О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов” все объекты, в том числе и охраняемые государством, должны быть реализованы только через конкурс — городской или окружной (если выход площадей менее 1500 кв. м). В условиях коммерческого приобретения прав на наследие веков проект создания трехзвездочных мини-гостиниц экономически невыгоден.

В соответствии с распоряжением Минимущества РФ от 25.12.2002 № 4427-р здания по указанному адресу, как объект культурного наследия народов РФ федерального значения (бывшая усадьба купца Кожина), закреплены за ГУ “Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры” Министерства культуры РФ, с которым Корпорация “СХолдинг” в апреле 2004 г. заключила краткосрочные договоры аренды на стр. 1, 2, Также была достигнута “договоренность о заключении долгосрочных договоров аренды на указанные строения с последующей регистрацией в установленном порядке”. “Но недавно мы получили в наш адрес странное письмо из департамента гуманитарной политики и общественных связей УД президента РФ по внутренней политике, в котором нам сообщалось, что "мы свободны от обязанностей по договору аренды" на стр. 1, 2”, — говорит Оксана Басова. И хотя “СХолдинг” обладает полным пакетом ИРД и проектно-сметной документации на реконструкцию объекта, работы продолжать не может. “В сложившейся ситуации мы не понимаем, что с договором аренды”, — недоумевает она.

Тяжба за права собственности тянется давно — с 2000 г. Компании-арендаторы оказались меж двух огней. В частности, корпорация “СХолдинг”. С 1994 г. структурные подразделения компании занимают стр. 1, 2, 5 в д. 6 по Столешникову переулку на основании договора аренды. В 1997 г. в соответствии с ППМ от 1.10.1996 № 829 началась реконструкция зданий, которую частично финансировала и корпорация. Довести начатое до конца не успели: в 2000 г. реконструкция была остановлена из-за банкротства основного инвестора — банка “Актив”. Сейчас, как отмечает Оксана Басова, стр. 1, 2, 5 в очень плохом состоянии.

Еще одна очень распространенная проблема инвесторов — окрестные жители. Например, уже полгода компания “Стабильная линия” объясняется с обитателями дома в Газетном переулке, 1/12, расположенного рядом с остатками памятника архитектуры. В результате их жалоб на якобы отсутствие согласованной документации у инвестора, причиненные повреждения самому дому в результате работ (хотя не было выкопано ни лопаты земли) и проч. компанию неоднократно проверяли, три раза было проведено обследование жилого дома. Стоит учесть, что на время любой проверки работы приостанавливаются.

Городские инвесторы стараются не связываться с памятниками федерального значения именно потому, что не решены вопросы собственности, а значит, не ясен вопрос распределения доходов. Какому инвестору выгодно вкладываться в объект с неясными имущественными позициями? Главная проблема — кому объект будет принадлежать после реставрации.

“Крост” в тяжбах не участвует и никаких работ проводить не может. “Пока нет решения суда, любая сделка впоследствии может быть признана ничтожной”, — объясняет Леонид Белага.

Целое сражение между собственниками и ГУОП с инвестором развернулось на Малой Дмитровке, 2 Данное здание к числу культурно-исторических ценностей не принадлежало, и в эпоху всеобщей приватизации у него появились владельцы — живущие по соседству в кооперативе художники. Совсем недавно оно перешло в разряд вновь выявленных памятников архитектуры, право собственности на которое может быть только у города. Концерн “Крост” получил инвестконтракт на реконструкцию этого здания с последующим правом долгосрочной аренды. Но… часть собственников никуда выехать не захотела, выдвинув к инвестору непомерные, по словам руководителя отдела рекламы и коммуникаций “Кроста” Леонида Белаги, требования. Они потребовали 100 кв. м офисной площади класса А на Остоженке с автостоянкой на 3-5 машин. ГУОП, в свою очередь, ссылаясь на незаконно проведенную приватизацию помещений, подал на художников в суд. В результате, как отмечает Владимир Соколовский, они будут выселены из занимаемого здания без всяких компенсаций.

— В октябре прошло заседание правительства РФ, на котором вновь разгорелись имущественные споры между федеральными и московскими властями о праве собственности на некоторые памятники. В чем суть давнего конфликта?

Вероятно, уже в декабре гордиев узел споров вокруг прав собственности на памятники архитектуры решится. Дело в том, что с 1 января 2005 г. субъекты Федерации не вправе финансировать объекты федерального значения (соответствующие изменения были внесены в 2003 г. в федеральный закон об общих принципах организации органов государственной власти). Соответственно, многие памятники “встанут”: не будет достаточного финансирования, не будут производиться работы, не будут выплачиваться зарплаты сотрудникам и т. д. Москва не будет финансировать ни “Кусково”, ни “Коломенское”, ни “Царицыно”, ни “Останкино” — это будет нарушением Бюджетного кодекса. Как полагают столичные чиновники, запутанный вопрос о статусе объектов культурного значения, вероятно, вынужден будет решить президент РФ.
“Приватизировать можно только 5% памятников. Остальное никому не нужно”, — считает руководитель Главного управления охраны памятников (ГУОП) Москвы Владимир Соколовский. Все вопросы, связанные в Москве с памятниками, будь то приватизация, аренда, реставрация, восстановление или, наоборот, вывод здания из реестра памятников, мимо него не проходят. К достаточно большому в столице списку согласований на любые строительные работы в случае, если инвестор положил глаз на историческое здание, прибавляется еще одна инстанция — которую он возглавляет.

Сейчас федеральные власти ссылаются на постановление Верховного совета РСФСР № 3020 — оно в свое время было подписано Президиумом Верховного совета, который тогда возглавлял Борис Николаевич Ельцин. В нем было указано, что отходит от СССР Российской Федерации, туда же попали и памятники, которые все для скорости записали как памятники федерального значения. Потом об этом документе забыли. И вот в 2000 г. Министерство имущества и Министерство культуры РФ о нем вспомнили. На тот момент памятники уже находились в собственности субъектов Федерации, частично были отреставрированы, приведены в порядок. Стало ясно, что памятники можно забрать и использовать. Тут начались распри.

— В 2002 г. вышел федеральный закон об охране историко-культурного наследия. В статье 42 написано, что независимо от категории охраны памятников они могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Федерации, муниципальной собственности, частной и иных формах собственности.

Понимаете, начали путать значение памятника с правом собственности. Значение — это категория памятника, его культурно-историческая ценность. Право собственности же может принадлежать тому или иному субъекту Федерации, как указывает статья 42 федерального закона.

В Москве за это время памятники, не глядя на федеральное значение, были зарегистрированы Министерством юстиции в собственность г. Москвы и переданы нам, в Главное управление охраны памятников, в оперативное управление. Собственник — субъект Федерации, Москва — выделял деньги на их реставрацию и содержание, поскольку бремя ответственности лежит именно на собственнике имущества.

— Почему?

Сейчас вопрос находится в подвешенном состоянии. Конституционный суд в настоящее время рассматривает законность и целесообразность этого постановления. Оно идет вразрез с некоторыми статьями новой Конституции, Гражданского кодекса, рядом новых нормативных актов, изданных за это время. Кстати, для многих субъектов Федерации этот вопрос еще более болезненный, чем для Москвы.

Каждый день у нас в стране гибнет несколько памятников. Алексей Комеч, автор “Черной книги”, утверждает, что порядка трех, кто-то считает, что меньше. Все это результат проблемы финансирования.

— На заседании правительства министра финансов Алексея Кудрина и министра культуры Александра Соколова спросили, сколько всего памятников федерального значения. Их у нас 36 000-38 00 А содержать федеральный бюджет, по словам Кудрина, может 1000, максимум 1500 памятников. Причем на эти деньги можно лишь законсервировать эти объекты, но не реставрировать.

— Почему только 5%?

Министр культуры сказал, что надо передать памятники субъектам Федерации. Чтобы, к примеру, об Архангельском заповеднике болела голова у того субъекта Федерации, на территории которого он находится, а не у какого-то чиновника из Москвы. Провести же приватизацию можно только порядка 5% памятников.

Да и в самой Москве [целый] ряд памятников, причем отреставрированных, никому не нужен. То, что было лакомым [кусочком], уже приватизировано.

— А все остальное никто не купит, оно не особо ликвидно. Приведу пример. В 40 км от Москвы располагается усадьба “Отрадное”, принадлежащая городу. Мы уже два года не можем ее сдать в аренду, выставляем на конкурсы, предлагаем льготные условия… И ничего, абсолютно нулевой результат.

В Петербурге тоже первая идея была — приватизировать памятники. Но проект не пошел, мало кому нужны подобные здания. Все равно содержание таких объектов должно будет осуществляться за счет бюджета — или федерального, или субъектов Федерации.

Потом, вы никогда не продадите памятники ни археологии, ни культуры, ни церкви, ни небольшие — по 100-150 кв. м — здания.

— Они претендуют только на те памятники, которые можно сдать в аренду. Никакие обременения им не нужны. Им не нужны ни археология, ни музеи, ни Институт Склифосовского, ни градские больницы, которые являются памятниками, ни больница доктора Рошаля, которую город сейчас восстанавливает.

— Федеральные власти претендуют не на все памятники федерального значения. А на какие?

— Они выбрали порядка 840 памятников, которые можно сдать, приватизировать и получить какие-то деньги. На [заседании] правительства звучала эта цифра. Министр культуры сказал: “Если мы приватизируем все, что пытаемся приватизировать, получим в бюджет в лучшем случае сумму, равную пятилетней арендной плате”. В Москве, кстати, когда приватизировали памятники, получили сумму, аналогичную только двухгодичной арендной плате.

— Можно сказать, “федералы” провели некую внутреннюю ревизию?

— Из имеющихся порядка 7000 памятников приватизировано около 15 Еще 200-300 можно как-то пристроить. Но желающих особо нет.

— Сколько можно еще продать памятников в столице?

— Уже два раза выставлялся на конкурс, но желающих нет. Понимаете, нет желающих даже бесплатно.

— Дворец Дурасова в Люблине нашел инвесторов?

— Да. Земля, арендная плата, эксплуатационные расходы и т. д. Его надо постоянно поддерживать, а эти расходы столь велики, что дворец может содержать только какая-нибудь крупная нефтяная или газовая структура. Но им нужны здания в центре.

— Дорогое содержание?

— Этот проект рассматривали как коммерческий, но не нашли инвесторов. Гостиница люкс на 50 мест никогда себя не окупит, никогда не окупится и закрытый ресторанчик, который там делают. Так что Путевой дворец — это городская дотационная собственность.

— Что происходит с петровским Путевым дворцом?

— Почему есть необходимость в таких службах?

Конечно, памятники надо передавать [местным властям], и министр культуры об этом упорно говорил на правительстве… На том заседании было принято решение рекомендовать создать самостоятельные службы органов исполнительной власти на местах, которым Министерство культуры делегирует полномочия.

Это и должна быть система, иначе завтра же начнут все растаскивать и вывозить, не будет реставрации, не будет вообще этой отрасли. А она нужна, и с каждым годом все больше. Здание стареет, и его, как и старого человека, невозможно сделать 15-летним, а нужно все время чем-то поддерживать.

— А кто будет охранять памятники на местах? Кто будет заниматься археологией, координировать, направлять производство? При советской власти была выстроена стройная система, потом она, конечно, развалилась.

— Порядка 300 млн руб. в год. Средств явно не хватает, большую часть, необходимую на содержание памятников, выделяет город. Мы же не можем сдать здание по безумным ставкам, потому что арендатор будет вынужден им постоянно заниматься. В других странах, когда продают или сдают памятник, владелец или арендатор освобождается от многих налогов.

— Сколько вы собираете от сдачи в аренду памятников?

— Мы как раз пытались провести на правительстве эти подзаконные акты, но встретили сопротивление. Министр экономического развития и торговли Герман Греф резко выступил против, он практически не завизировал ни одного документа.

— Наше законодательство подразумевает подобные льготы?

— Владельцу или арендатору надо постоянно проводить какие-то работы, причем работы неудобные, затратные. Одно дело — поставить стеклопакет, другое — заказать вот такую столярку. (Показывает на шестисекционное окно в своем кабинете.) То же с паркетом, дверями и проч. Мы пытались провести документ, по которому собственник или арендатор будет иметь льготы по налогообложению, большие льготы по арендной плате. В арендную плату будут засчитываться траты, которые он понес в процессе восстановления, содержания памятника. Но, к сожалению, этот документ не прошел.

— В чем была суть ваших предложений?

— В Конституционном суде будут рассматриваться два вопроса. Первый — о постановлении № 3032, второй — о признании затрат Москвы на реставрацию памятников, которые должна будет вернуть федеральная власть субъектам Федерации. Но в федеральном бюджете для этого денег нет…

— Как вы оцениваете шансы федеральных властей в Конституционном суде?

с заменой перекрытий и коммуникаций. Там все течет, делалось же еще при царе Горохе.

Предположим, получат “федералы” 40 000 зданий, церквей, археологии, музеев. Что они с ними будут делать? Они будут их передавать, делегировать обратно на места. Осядет у них сколько-то объектов. Здания они получат с арендаторами, у которых есть право первоочередной приватизации. Или кто-то будет вынужден приватизировать здание с арендаторами, что не всякий захочет. Допустим, завтра ГУМ выставят на продажу. Кто его купит? Площади очень большие. Плюс реконструкция еще на $100 млн

— То есть вы считаете, что все эти имущественные споры по большому счету не более чем сотрясание воздуха?

Федеральным властям кажется: мы возьмем все и завтра продадим. Это только кажется. Найти арендаторов непросто, ГУМ [пока] нерентабельный, эти площади для престижа, посетителей там мало.

А потом, многие памятники нельзя продать. Как вы музей продадите? Археология вся федеральная. Как только ее продадут, придут черные археологи, все выкопают и вывезут за границу.

— Да, это все… То же с Пассажем, ЦУМом.

В первую очередь надо определить, что надо охранять, а потом уже заниматься приватизацией. Реестра пока нет ни в одной области. В Москве есть возможность за два года его сделать, есть паспорта, документация.

Сначала надо разработать систему обременений на реставрацию в виде свода, реестра. Решить, что является предметом охраны — фасад, интерьеры или еще что-то. И когда инвестор приходит, ему говорят: вы охраняете эти интерьеры, львов при входе, деревянную лестницу. Все остальное вы можете переделывать на ваше усмотрение. Инвестор подписывает охранное обязательство, после чего ему можно продать здание.

— Все объекты в Москве должны реализовываться через конкурсы. Как проводится конкурс на памятники?

Например, как сделали [во Франции] с замками в долине Лауры? Они все были паспортизированы, после чего их отдали в частные руки. Сейчас там десятки замков. Люди получают большие льготы, за счет этого содержат замки, пускают туристов. То есть можно делать такие вещи.

— Утраченные памятники за чей счет восстанавливаются?

— Сегодня найти пустой памятник сложно, как правило, там уже кто-то находится. Например, инвестор хочет построить на площадке [новый объект площадью] 50 000 кв. м. Но там стоят два здания, в которых есть арендаторы. Мы предлагаем им принять участие в конкурсе. Если они отказываются от своего права, объект выставляется на конкурс, победивший инвестор получает здания вместе с арендаторами. Иногда памятник идет как обязаловка. К примеру, есть два памятника. Фирма получает один, за счет [денежных поступлений] реставрируем другой.

— Подобные объекты выставляются на конкурс?

— Обычно за счет инвесторов-арендаторов.

— Если я правильно понимаю, те участки, которые были коммерчески выгодны, уже разобраны?

— В основном либо памятники восстановлены, либо идет процесс подготовки необходимой документации. Как таковых пустых мест уже нет. Участков, которые бы выставлялись на конкурс, практически нет. Найти что-либо проблематично.

— А неликвидные объекты? Они на конкурс не выставляются?

— На них давно пришли инвесторы, построены дома, еще что-то. Найти кусок земли, чтобы восстановить на нем дом, почти невозможно.

В четверг в Москве торговали земельными участками, домами и целыми жилыми микрорайонами - столичный тендерный комитет провел очередные аукционы по продаже инвестиционных проектов. Инвесторы боролись за право построить пять скромных гостиниц на окраинах Москвы, отселить и реконструировать три старых дома в центре, возвести один небоскреб на Преображенке и превратить два микрорайона пятиэтажек в "гранд-парк".

— Когда реализуется большой инвестиционный проект, они могут идти в качестве довесков. Например, идет строительство крупного торгового центра, рядом стоят два памятника. Сами по себе они ни для кого не привлекательны. Вот их как довесок включают в проект. Инвестор восстанавливает памятник и получает новые площади.

Самый частый гость среди разыгрываемых лотов - высотки программы "Новое кольцо Москвы". У них уже есть своя история. Первая попытка продать несколько участков провалилась - никто из претендентов не прошел квалификацию. Ко второй попытке требования смягчили, и были проданы два участка под строительство небоскребов - на Алтуфьевском шоссе за 6.9 млн. долларов (купило ЗАО "Инстройтекс") и в Семеновском переулке за 9.4 млн. (ЗАО ИК "Викаинвест"). Еще один участок - в проезде Серебрякова - дважды был снят с торгов - он оказался слишком сложным в освоении. На этот раз торговались за 37-этажный небоскреб возле станции метро "Преображенская площадь" - на улице Краснобогатырской, владение 2 Разыграв для разминки гжельского петуха-кувшин (ушел за 550 рублей), инвесторы принялись за дело. Надо сказать, довольно вяло. Право построить небоскреб поднялось в цене всего на три шага и досталось компании "Моспромстройматериалы" в обмен на 9 млн. 300 тыс. долларов.

Стартовав в январе этого года, открытые торги на право застроить ту или иную часть Москвы постепенно вошли у инвесторов в привычку. Теперь столичные строительные магнаты раз в месяц буднично съезжаются к зданию Ассоциации инвесторов Москвы прикупить контракта. Открытая и азартная аукционная процедура решает сразу несколько застарелых проблем: город получает деньги в бюджет сразу и много (в ходе торгов цена нередко вырастает в несколько раз), а инвесторам вручается весь пакет необходимых документов, так что можно начинать строить немедленно. Кроме того, аукционы - эффективное средство борьбы со слухами о распределении выгодных городских контрактов "среди своих".

Из пяти гостиниц, выставленных на торги, четыре ушли по дешевке. Только скромный отель на Сколковском шоссе показался инвесторам интересным: за него заплатили 810 тыс. вместо начальных 150.
Газета «Квартира. Дача. Офис» совместно с КАСРРГ провела 17 апреля очередной прошел круглый стол на тему «Рынок недвижимости под влиянием внешних факторов». Мероприятие проходило в конференц-зале постоянно-действующей выставки-ярмарки «Столичная недвижимость».

Зато за право реконструировать 115-й микрорайон Кузьминок разгорелась настоящая битва. ДСК-1 битых двадцать минут оспаривал у корпорации "СХолдинг" контракт на его перестройку, подняв цену с 2 млн. долларов до 13 с половиной. Домостроительный гигант победил. Кстати, как рассказал "Известиям" глава экономического департамента столицы Юрий Росляк, Кузьминки уже дважды безуспешно пытались продать за 12 млн., но желающих не нашлось. Теперь в азарте инвесторы умудрились перекрыть эту запредельную цену. Второй кусок Москвы для перестройки - микрорайон 49А в Марфине - не вызвал подобного ажиотажа и был продан за 3 млн. 100 тысяч. Надо сказать, что с таким размахом - сразу десятками гектаров - земельные участки в Москве продавались впервые. Теперь инвесторам предстоит снести пятиэтажки, построив на их месте современные кварталы с гаражами, школами и детскими садами. А главное - переселить жителей из сносимых домов так, чтобы все остались довольны и не затормозили этот новый процесс судебными исками.

Затем выступил заместитель руководителя Московского земельного комитета Олег Рыжков. В своем выступлении Олег Рыжков назвал городскую землю одним из важнейших инвестиционных ресурсов в развитии и функционировании мегаполиса. Он также напомнил, что в соответствии с Уставом города земля является собственностью Москвы. По его словам, итоги первого конкурса по продаже прав долгосрочной аренды земельного участка, предназначенного под коммерческое пользование, были проведены в 1993 году. Целью проведения подобных конкурсов Олег Рыжков назвал гласное распределение земельных участков, установление реальной рыночной стоимости земли, создание благоприятных условий для отечественных и зарубежных инвесторов, а также получение дополнительных средств в городской бюджет. В сумме валовых региональных продуктов субъектов Российской Федерации доля столицы по земельным платежам составляет более 40 %.

Круглый стол открыл заместитель руководителя пресс-службы КАСРРГ Александр Рульков со словами приветствия от имени Первого заместителя мэра Москвы в Правительстве Москвы г-на Ресина В.И., отметив при этом что дата проведения этого заседания знаменательна еще и тем, что практически совпадает с первой годовщиной со дня открытия первой постояннодействующей выставки-ярмарки «Столичная недвижимость».

В 2002 году темпы роста стоимости права аренды земли продолжили расти, составив к концу года 115 % к цене продаж 2001 года.

Вместе с тем, за последние 10 лет на конкурсных комиссиях по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию реализовано прав аренды земельных участков на сумму свыше 1, 1 миллиарда долларов. Только за 2002 год, с выкупом прав аренды, было оформлено договоров аренды земельных участков на суму свыше 100 миллионов долларов. При этом средняя цена продаж прав долгосрочной аренды земельных участков возросла по отношению к прошлому году на 116 %.

Григорий Полторак, президент МАГР и генеральный директор корпорации «БЕСТ-Недвижимость», изложил взгляд профессионального риэлтора на нынешнюю ситуацию на рынке. Он обозначил существующие тенденциии: устойчивый ежемесячный рост типового жилья на рынке новостроек в пределах 1-2%, стабильную динамику увеличения стоимости жилья, появляющегося на вторичном рынке. Предположив, что данная тенденция сохранится в целом до конца года, Григорий Витальевич подчеркнул, что с его точки зрения рынок недвижимости столицы достаточно инертен, и нельзя напрямую связывать устойчивый рост цен на жилье с внешнеэкономическими факторами, такими как падение курса доллара, относительно высокие цены на нефть, война в Ираке.

В настоящее время размеры платы на право заключения договоров аренды земельного участка по территориально – экономическим зонам столицы варьируются в пределах от 300 000 до 800 000 долларов США за гектар в периферийных зонах города и в пределах 5 000 000 – 10 000 000 долларов за гектар в центре города. Затронув тему типичных проблем в этой сфере деятельности, Олег Рыжков заметил, что переход к повсеместной продаже земельных участков в собственность без подсчета экономической целесообразности может привести к негативным последствиям в числе которых он назвал снижение поступлений в бюджеты всех уровней. Еще одной негативной тенденцией Олег Рыжков назвал существенный разрыв между ставками арендной платы и ставками земельного налога.
Олег Рыжков напомнил, что арендная плата за землю в столице в среднем в 2, 22 раза превышает ставки земельного налога. Между тем, по его мнению, собственники земли обладают большим правом на нее в сравнении с арендаторами.
Переход на взимание земельных платежей на основе кадастровой и рыночной стоимости земли, а также дальнейшее совершенствование системы налогообложения на основе земельной ренты должно устранить возникшее противоречие, резюмировал Олег Рыжков.

В качестве причины роста цен на квартиры г-н Полторак назвал не только высокий спрос как таковой, но и рост цен на строительные материалы.
Он отметил, что Московская область занимает второе место в России по количеству строящегося жилья. Рынок Московской области обладает высокой емкостью. Этому способствует миграция населения из других регионов. Среди факторов, благоприятствующих строительному буму в МО, можно назвать более низкую стоимость по сравнению с Москвой.

С другой стороны, подчеркнул г-н Полторак, в последнее время именно недвижимость в большей степени становится эквивалентом стабильной валюты, своеобразным депозитом, который, как рассчитывают владельцы жилья, может быть более надежен, чем денежный. Таким образом, неустойчивое поведение валют создает дополнительный приток финансов на рынок, недвижимость рассматривается как способ сохранения сбережений.

По аренде цены на квартиры достигли докризисного уровня. Наиболее подорожали 1 комнатные квартиры. Рынок весьма активен. Наблюдается подъем спроса. Нанимателей намного больше, чем наймодателей. Более заметной стала тенденция приобретения новостроек с минимальной отделкой, которые затем предназначаются для сдачи в аренду. Отмечается высокая доля покупок с инвестиционными целями.
При этом наблюдается большее количество иностранных нанимателей среднего класса, снимающих квартиры с уровнем цен 500-1200$ в месяц, равно как и заметен российский клиент среднего класса, снимающий квартиры уровня 400-500$ в месяц.
Тенденция последнего времени: владельцы квартир гораздо чаще соглашаются на оформление временной регистрации жильцов, арендующих квартиры.

Григорий Полторак обратил внимание участников круглого стола на стирание грани между Москвой и ближним Подмосковьем. Это становится возможным как благодаря постепенному выравниванию качества жилья, так и нивелированием цен между московскими квартирами и квартирами, расположенными за МКАД.

В новом Земельном Кодексе предусмотрено два основных статуса земельных участков: собственность и аренда. В связи с этими изменениями в законодательстве наблюдается поступление на продажу больших участков, имеющих статус пожизненного владения или бессрочного пользования. В настоящее время имеется большой спрос на большие участки, но не всегда возможно изменить назначение. В основном имеется спрос на участки под застройку коттеджными поселками. Не работает прописанная в законе процедура изменения назначения земельных участков через фонды перераспределения.

В условиях нового земельного законодательства, со слов Григория Витальевича, неопределенности меньше не стало. Местные органы власти стали действовать увереннее в распоряжении землей, но остается вопрос законности их действий. Проблема в том, что по этим решениям (постановлениям) органы юстиции регистрируют права собственности, и возникает вопрос, что будет в случае, если решения местных органов власти будут признаны незаконными и как поступят с добросовестными приобретателями - обладателями прав на землю. Есть проблемы в вопросах установления земельных налогов и определения цены выкупа земли, в нестыковке законодательных актов и практики их применения, истолкования не в пользу налогоплательщиков.

Комментарии г-на Полторака по ипотеке сводились к следующему: количество сделок по ипотеке значительно выросло по сравнению с предыдущим годом. За последние полгода количество звонков по ипотеке увеличилось в 2 раза (интерес к кредитам).

Григорий Полторак считает, что, как правило, потенциальный покупатель хочет иметь землю в собственности, а не в аренде. Много земли выделено под сельхозугодья, при этом изменение статуса затруднено, особенно если это федеральные земли, земли лесничеств. Основной покупатель земли – застройщики коттеджных поселков. превышение спроса на земельные участки над качественным предложением. Это привело к росту цен на землю.

Банки начинают кредитовать не только покупки, но и обмены (альтернативы), инвестиционные договоры и договоры долевого участия. С интересными предложениями вышли на рынок недвижимости Сбербанк, Райффайзенбанк, Банк Москвы. Ипотечные программы кроме того открывают средние и малые банки.
Очевидно, оживлению предложения на рынке ипотечных кредитов способствовали положительные изменения в законодательстве, снижение доходности по другим банковским инструментам, рост «белых» доходов населения. Конкуренцию ипотеке составляют стройсберкассы и жилищные кооперативы, которые более лояльны к заемщикам и не требуют подтверждения доходов, а также предлагают более долгий, но менее затратный путь к покупке недвижимости.

Усилилась конкуренция среди банков. Это уже привело к снижению процентных ставок, снижению первоначального взноса, увеличению сроков кредитования, смягчению регламента и требований к заемщику, отказу от штрафных санкций при досрочном погашении.

В выступлении Григория Витальевича была затронута тема коммерческой недвижимости. Он отметил, что по-прежнему продолжается интенсивное строительство офисных и торгово-развлекательных центров. При этом конкуренция в Москве усилилась, и теперь инвесторы обращают взгляд на города-миллионники. Сегодня акценты смещаются в сторону ближнего Подмосковья. Это приводит к тому, что крупные компании, бизнес которых не требует постоянного общения с розничным клиентом, перебираются за пределы МКАД.

Среди наиболее существенных проблем сегодняшнего дня г-н Полторак назвал прежде всего оплаты налога с дохода (Покупатель вынужден доплачивать за квартиру -13% от суммы свыше 1 миллиона рублей), а также такую особенность, как регистрация сделок по ипотеке занимает 2 недели – это слишком большой срок.

В докладе Петра Залесского, директора по исследованиям
КОМКОН-Медиа, речь шла о портрете владельцев коттеджей на рынке загородной недвижимости. Исследование «PREMIER - TGI», в рамках которого анализируется некоторые перспективы рынка недвижимости, проводится в Москве два раза в год, начиная с 2000 года.

Поскольку ставки аренды продолжают расти, на рынке ощущается нехватка помещений под магазины и недорогих офисных площадей.
При этом существует некая неопределенность на рынке муниципальной аренды. Ставки аренды повысились в среднем в 4 раза, и хотя мэр пообещал разобраться, на этой стадии все благополучно и замерло, а пока чиновники и арендаторы ждут развития событий.
Хотя с апреля 2002г. изменились правила выкупа арендованных муниципальных помещений, сами процедуры еще неотработаны, и как результат – ни одного известного случая выкупа за год.

По его данным дома за городом имеют около 50 % представителей среднего класса Москвы. У каждой третьей опрошенной семьи загородное жилье – это деревенский дом или часть дома. В целом на эту категорию приходится около 65-68% от всех загородных домовладений среднего класса. Коттеджи составляют около 29% от всех загородных домов у представителей среднего класса Москвы.

Выборка - около 2000 респондентов в возрасте от 18 до 54 лет, с доходом от $300 и более на одного члена семьи (около 15% взрослого населения Москвы), обладающи х высокой платежеспособностью, которая и представляет собой верхние слои т.н. "среднего класса" или A-B-C1 группы по международной социальной классификации,. Исследование проводилось в конце 2002 года.

Если рассматривать приоритеты в сферах потребления и наиболее важные статьи распределения доходов среднего класса, то наряду с расходами на здоровье, приобретение недвижимости занимает первое место. Почти 50 % опрошенных в первую очередь направляют свои доходы на накопления для покупки недвижимости в России, а в среднем каждый десятый из состоятельных москвичей хотел бы приобрести недвижимость за рубежом.

Наблюдается некоторая сезонная активность спроса на загородную недвижимость: если весной 2002 года число планирующих ее приобрести составляло 4,3%, то осенью – только 1,8%. Почти 70% потенциальных покупателей загородной недвижимости планируют покупку дома в Подмосковье.

На вопросы присутствующих о процентном соотношении владельцев загородной недвижимости, постоянно проживающих в различное время года у себя в коттеджах, Петр Залесский привел следующие данные – весной и осенью от 6 до 8% владельцев постоянно проживают там, летом – 25%. Если же считать еженедельные посещения на выходные, то эти цифры следует увеличивать в 2-3 раза в зависимости от сезона.

В рамках темы прошедшего круглого стола наибольший интерес для присутствующих представлял портрет владельцев коттеджей. Они, как оказалось, равномерно распределены по всем возрастным группам, а у потенциальных покупателей выделяется группа 35-44 года, на которую приходится почти 34%. Большинство имеют одно или два высших образования и, как правило, работают в коммерческих структурах. Причем, среди потенциальных покупателей почти в 2 раза выше доля тех, кто занят собственным бизнесом (27% к 14%), а также более чем в 2 раза выше доля работающих в торговле (21% к 10%). Должностной статус – высокий: чаще всего представлены руководители, заместители и ведущие специалисты.
Преобладающее семейное положение – женаты/замужем или живут в гражданском браке (70-80%). У 70% владельцев коттеджей состав семей – это 3-4 человека, у желающих купить загородный дом – типичная семья 2-3 человека. Однако, доля семей с детьми больше у потенциальных покупателей (52%), чем у владельцев коттеджей (42%). Большинство представителей среднего класса Москвы вполне лояльно относятся к ипотечным кредитам: до 40% хотели бы ими воспользоваться, но при этом в банки за ссудой обращались всего 3%, около 28% занимают деньги у знакомых и друзей.

Основные ценовые тенденции, как сообщил Савелий Львович, уже известны и они остаются постоянными: чем ближе к Москве, тем дороже, чем западнее, тем дороже. Исключением из правил являются наличие леса и воды рядом с объектом. Эти особенности могут увеличить стоимость недвижимости на 30-150 %.
Ситуация за 2002-2003 год следующая. Земли на вторичном рынке практически не осталось. Порядка 80 % предложения земли первичный рынок идет через девелоперов, через продажу подрядов на строительство.
Отмечается рост цен на строительство коттеджей до 450 – 500 д. за кв. м. за счет удорожание процесса и материалов и изменение потребительских ожиданий. Налицо рост цен на землю до 100 % в год. Это приводит в частности к тому, что, например, цена на коттеджи по Минскому шоссе до 30 км от МКАД выросла до 16% за последний год.

Савелий Орбант , заместитель председателя совета директоров по загородной недвижимости компании МИЭЛЬ-недвижимость, в своем докладе осветил «Тенденции рынка загородной недвижимости».

В заключение своего выступления Савелий Львович привел прогноз на 2003-2004 годы:
-избыток предложений в сегменте 300 – 500 тыс. в типичных коттеджных поселках. Как следствие - стабилизация цен
-Рост цен на объекты в коттеджных поселках на Рублево-Успенском направлении, в лесу, у воды практически во всех ценовых сегментах
-Продолжение падения прибыли девелоперов (застройщиков)
-При этом, несмотря на рост рынка, падение стоимости некачественных домов.

Как сообщил г-н Орбант, средняя себестоимость строительства коттеджей под чистовую отделку с коммуникациями в 2003 году составила от 700 долларов за кв. м. При том, что стоимость предложения новых готовых коттеджей на рынке от 900 долларов/ кв. м.

С его точки зрения, высокая потребительская активность на рынке недвижимости в марте связана, прежде всего, с пошатнувшейся позицией доллара. Не секрет, утверждает г-н Репченко, что большинство граждан хранят свои сбережения именно в американской валюте, привыкнув к ее стабильности. В условиях даже незначительного снижения курса доллара привлекательность недвижимости, как средства вложения сбережений, резко возрасла. Дополнительным психологическим фактором является высокий темп роста цен на недвижимость, который наблюдается уже несколько лет.

Олег Репченко, руководитель аналитического портала «Индикаторы рынка недвижимости» ирн.RU, гл.аналитик МАГР, представил присутствующим свое видение прогноза ситуации на рынке недвижимости до конца 2003 года.
По некоторым типам жилья, а также по ряду объектов-новостроек рост цен в марте превысил 1% и достиг нескольких процентов. Это характерно в основном для сегмента недорогого жилья как в спальных районах Москвы, так и ближайшего Подмосковья, а также для высоколиквидных современных домов в престижных районах города.

Некоторые корректировки может внести фактор сезонности. Апрель, скорее всего, будет сопровождаться повышенной активностью на рынке недвижимости перед ее спадом в майские праздники. Соответственно в апреле рост цен может превысить 1%, в то время как в мае наоборот составить менее 1%.

Нестабильность доллара и возрастание роли недвижимости, как средства размещения сбережений, является одним из основных факторов, который будет и в дальнейшем определять повышение индекса стоимости жилья. Эта тенденция будет преобладающей в 2003 году, несмотря на большие объемы нового строительства как в прошлом, так и в этом году, и кажущееся истощение платежеспособного спроса.
Индекс ценового ожидания вот уже третий месяц остается на прежнем уровне, совершая незначительные колебания. Его средняя величина в марте как и в предыдущие месяцы составила 1%, что соответствует наблюдаемому приросту рынка в среднем на 1% в месяц. Прогноз рынка недвижимости на ближайшие месяцы в согласии с текущим значением индекса ожидания состоит в сохранении существующих темпов подъема рынка.

Расчеты инвестиционной привлекательности столичной недвижимости показывают, что существует реальный потенциал для дальнейшего роста цен, который будет реализовываться в 2003 году. Наиболее вероятный прогноз дает рост цен около 15% в год, т.е. чуть больше 1% в месяц. Таким образом, вложения в недвижимость по-прежнему будет превышать доходность по банковским депозитам. Разумеется, повышение стоимости жилья будет происходить неравномерно, как и в 2002 году. Наибольший подъем можно ожидать в начале весны, а также в конце лета и осенью. Для января и мая-июня характерно замирание цен.

Ситуация предстает в совершенно ином свете если задаться вопросом – чем в первую очередь определяется уровень цен на недвижимость? Ответ связан с политической и макроэкономической ситуацией, развитием бизнеса и платежеспособностью населения. На сегодняшний день благоприятная совокупность этих факторов делает московскую недвижимость крайне привлекательной. На фоне развития бизнеса, роста доходов населения и политической определенности существует стабильный спрос на жилье как среди москвичей (по результатам социологических исследований около 10% в год серьезно намерены улучшить свои жилищные условия), так и среди жителей регионов (по статистике продаж приобретают в среднем 30% столичного жилья). Развитие Москвы как столицы большого государства, политического, экономического и культурного центра, а также приток иностранного капитала, создает потенциал для существенного превышения цен на недвижимость над уровнем 1998 года.

Первая тенденция связана со смещением, как спроса, так и предложения от типового панельного жилья к более качественному - монолитному и кирпичному. Примечательно, что доля монолитного жилья возрастает даже в районах массовой застройки. Сокращение разницы стоимости квадратного метра в монолитно-кирпичном и панельном доме способствуют развитию этой тенденции. Все больше покупателей предпочитают индивидуальность как в проекте и фасаде дома, так и в планировке собственной квартиры.

Обратившись к современным тенденциям на рынке жилья, Олег Николаевич заявил, что существует еще один важный показатель качества жилья – ликвидность. Несмотря на наличие стабильного спроса, рынок недвижимости уже давно перестал быть дефицитным. У современного покупателя появляется все более широкий выбор и возможность реализовать свои предпочтения.

Еще одна тенденция связана с повышением требований к инфраструктуре дома. Прежде всего, речь идет о безопасности – наличии консьержа или охраны. Очень актуальным является вопрос парковки, придомовой автостоянки или подземного гаража. Также немаловажно наличие современных средств связи – цифровой телефонии, кабельного телевидения и интернета. Дифференциация рынка недвижимости приводит к тому, что на фоне общего ценового подъема одни категории жилья – более ликвидные - могут дорожать существенно быстрее других – менее ликвидных. С течением времени могут возникнуть проблемы с реализацией низколиквидного жилья даже по цене приобретения. В этом свете более ликвидное, и как правило, более качественное жилье выглядит привлекательнее как с точки зрения вложения денег, так и с точки зрения приобретения для своей семьи.
Евгений Леонов (ДИПС) привел несколько занимательных цифр, которые отразили нынешнюю ситуацию с типичным портретом потребителя новостроек в последнее время. Кроме того, он предоставил статистику по вводу в строй жилья в столице и Подмосковье, а также ответил на вопросы присутствующих.

Вторая тенденция связана с осознанием важности экологической обстановки. Если в 90-х годах наиболее престижным считался центр, то теперь все больший рейтинг приобретают экологически благоприятные и зеленые районы столицы, пусть даже удаленные от центра. Существенной альтернативой московской квартире становиться собственный дом за городом. Еще несколько лет назад это было по карману только элитным покупателям. Сегодня строиться все больше коттеджных поселков для среднего класса в ценовом диапазоне, сравнимом со стоимостью хорошей 4-5 комнатной квартиры.

В завершении заседания круглого стола главный редактор ежедневной газеты по недвижимости Квартира. Дача. Офис» Арсентьева Елена Витальевна поблагодарила всех присутствующих и выразила надежду, что на следующем заседаниии круглого стола, ставшего уже традиционным, обсуждение будет столь же заинтересованным, а само мероприятие по-прежнему останется привлекательным в глазах риэлторов, как форум, где они могут задать напрямую вопросы представителям власти, а также пообщаться друг с другом как в деловой атмосфере, так и во время кофе-брейка, завершающего круглый стол.


Заседание круглого стола, в котором приняли участие руководители 40 крупных компаний, работающих на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья, продолжался немногим менее двух часов в атмосфере заинтересованности и конструктивного обсуждения существующих проблем.



Главная --> Публикации