Главная --> Публикации --> Это сложное слово - земля Кто и как строит котельники Слабый доллар вытащил жилье из болота И вас тоже посчитают Новый закон гарантирует гражданам возврат вложенных в строительство денег

Спецификой работы нового сетевого агентства станет принцип локальности, который широко применяется в Европе. В отобранных компанией районах Москвы будет открыто по одному отделению, занимающемуся недвижимостью только в зоне своей ответственности, зато досконально. То есть все без исключения первичные и вторичные предложения - как жилой, так и коммерческой недвижимости в районе - можно будет найти в филиале "Доки".

В конце лета компания "Вимм-Билль-Данн" планирует открыть свое второе сетевое агентство недвижимости "Доки". В отличие от первого проекта - "Агента 002", спецификой которого является работа с недорогой недвижимостью,- новая сеть будет работать в ЦАО с недвижимостью бизнес-класса. До конца года один из основных учредителей агентства, член совета директоров ОАО "Вимм-Билль-Данн" Михаил Дубинин предполагает открытие 15 представительств сети, всего в течение ближайших нескольких лет их количество может возрасти до 70.

Войдет ли в пул инвесторов этого проекта партнер Дубинина по предыдущим проектам Кристофер Маккензи, председатель и генеральный директор компании Brunswick Capital Limited, в "Доки" сообщить отказались. Но, по словам экспертов рынка, вероятнее всего, этот проект также реализуется совместно.
Григорий Полторак, президент корпорации "Бест-недвижимость", знакомый с проектом, рассказал, что принцип английской фирмы заключается в том, что эти отделения должны работать по одному в одном квартале (одно отделение отвечает за квартал): "Главная особенность системы в том, что человеку не надо искать по газетам и агентствам нужную недвижимость, требуется лишь приехать в понравившийся район и найти это агентство. Если идея будет грамотно осуществлена, то она, безусловно, будет привлекательна".

Схема работы скопирована с английского агентства недвижимости Foxtons, признают в компании "Доки". По словам Алексея Махалова, директора по маркетингу "Доки", официальное открытие сети состоится в начале осени. "В сентябре мы рассчитываем открыть первые четыре-пять офисов, которые будут расположены в ЦАО со штатом 30 человек в каждом. Офисы будут размещены на центральных улицах города с большими витринами и рекламой предлагаемых объектов",- говорит Махалов.

В Англии сейчас действительно огромное количество агентств недвижимости, плотность их размещения составляет примерно десять на квадратный километр, отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. "В странах с малоэтажными домами размещение агентства недвижимости на первых этажах привычно и эффективно. В России осуществить аналогичный проект сложно, так как содержание офисов дорогое и эти издержки серьезно скажутся на окупаемости. Например, аренда в хорошем проходном месте составит от $500 в год, покупка - до $10 тыс. за квадратный метр. Содержание офиса, персонала и прочие расходы могут достигать $200-400 тыс. в год. Это не менее сложный и кропотливый бизнес, чем streel retail",- говорит Ковалев.

Однако представители других риэлтерских компаний в большинстве своем со скепсисом отнеслись к этому проекту.

Западные технологии сложно приживаются в России, считает Алексей Войнич, начальник отдела маркетинга "Инком-недвижимость". Он сравнивает попытки перенести западный опыт на российский рынок торговли недвижимостью с открытием Диснейленда во Франции: "Проект оказался провальным,- утверждает Войнич.- Та же ситуация складывается и у нас на рынке - надо находить собственные пути развития".

Роман Мурадян, заместитель председателя правления компании "Миэль-недвижимость" отмечает также, что необходимые "Доки" помещения - острый дефицит на рынке коммерческой недвижимости Москвы.

Как пояснил "Бизнесу" Михаил Беркович, главный специалист пресс-службы префектуры ЦАО, после очередного осмотра результатов работ по программе "Золотой остров" мэр остался недовольным и назначил специальную рабочую группу, которую возглавляет префект ЦАО Сергей Байдаков. В итоге, инфраструктуру передали "Москапстрою".

Однако генеральный директор Delight Realty Дмитрий Андреев напоминает, что обычно компании, выходя на рынок, проводят массированные рекламные и PR-кампании, а также активно демпингуют (яркий пример - "Агент 002" того же Дубинина). Хотя крупные агентства от появления таких игроков, как "Доки", не страдают, считает Андреев, для мелких фирм появление подобного конкурента может стать неприятной новостью.
Московские власти приняли решение, согласно которому новым техническим заказчиком по проектированию и строительству инженерных сетей и транспортной инфраструктуры "Золотого острова", станет ОАО "Москапстрой". Ранее ее созданием занималась группа КРТ. Под нового заказчика появились и деньги: если раньше создание инфраструктуры не слишком охотно финансировали в складчину инвесторы проекта, то теперь этим займутся столичные власти.

В настоящий момент на все работы, проводимые компанией "Москапстрой", средства выделяет департамент экономической политики и финансирования города, рассказал "Бизнесу" референт замглавы компании Юрий Лычагин. "Вопрос, как инвесторы проекта будут возвращать деньги городу, нас не интересует",- заявил представитель компании. Рзаев выразил уверенность, что схема возврата денег столичному бюджету вскоре будет создана.

В КРТ, как ни странно, довольны решением властей. "Поскольку именно инженерная инфраструктура является самой сложной и затратной, не все инвесторы относятся к ее финансированию с энтузиазмом. Теперь "Москапстрой" будет волевым решением привлекать всех участников проекта к работам по созданию инженерной инфраструктуры на острове",- считает Валех Рзаев, директор по маркетингу компании КРТ.

С ним соглашается и Андрей Патрушев, PR-директор компании Knight Frank, добавляя, что развитие проекта "Золотой остров" во многом тормозилось из-за ветхих инженерных коммуникаций. "Когда компания "Москапстрой" приступит к работе, для многих потенциальных инвесторов это станет сигналом о том, что проект сдвинулся с мертвой точки",- резюмировал аналитик.

Инвесторы приветствуют смену заказчика строительства инфраструктуры острова. "Мы давно сотрудничаем с ОАО "Москапстрой" и считаем, что их вхождение в проект сдвинет его с мертвой точки,- говорит Андрей Лукьянов, заместитель руководителя проекта "Золотой остров" группы "Гута".- Городская инженерная документация теперь будет подготовлена в нужном объеме и в нужном качестве".
С ним солидарна Елена Флоринская, генеральный директор Leeds Property Group. Появление в проекте "Москапстроя", скорее всего, ускорит выход этого проекта на рынок, считает она. "Для реализации программы "Золотого острова" необходима была и политическая поддержка правительства Москвы",- добавила Флоринская.
Алексей Сидоров, заместитель генерального директора Kalinka Realty, считает, что теперь бумажный этап, скорее всего, закончился и началась активная фаза реализации проекта.

Долгопрудный расположен всего в четырех километрах к северу от столицы. Ограниченный с запада каналом имени Москвы, а с севера Клязьминским водохранилищем, он находится в районе Хлебниковского лесничества на окраине Мещерской низменности. Эта лесопарковая зона выделена в 1935 году при разработке Генплана реконструкции Москвы. В городе площадью 2071 га проживают около 70 тыс. человек. Окружающая природа типична для Подмосковья: смешанный лес, сосновые боры, живописные заливные луга возле реки Клязьмы и лесные поляны.

Программа «Золотой остров» предполагает строительство более 1,2 млн кв. м на территории в 40 га напротив Кремля: от Большого Москворецкого моста до памятника Петру Великому на стрелке острова. По данным группы компаний КРТ, предварительный объем необходимых инвестиций составит $2,7 млрд. Основными инвесторами проекта выступают группа компаний КРТ, «Роснефть» и группа компаний «Гута», владеющая фабрикой «Красный Октябрь». На месте последней планируется строительство многофункционального комплекса площадью 140 тыс. кв. м.

Московскую землю "посчитали" - всю, до участка. Во вторник московское правительство заслушает на своем заседании доклад о результатах кадастровой оценки земель в столице и, вероятнее всего, утвердит их. Определено соотношение ценности земли в центре и на периферии, теперь взимать налоги и арендные платежи властям будет проще.

Долгопрудный сравнительно молод: в 1957 году рабочий поселок с одноименным названием получил статус города. Именем же своим он обязан названию расположенных в восточной части старинных Долгих прудов.
История земли, на которой находится город, документально прослеживается с XVI века. Тогда в этих местах располагались небольшие населенные пункты, возникшие вдоль торговой дороги из Москвы в Дмитров. К востоку от Долгопрудного сохранилась старинная усадьба Виноградово, снискавшая себе славу благодаря проживавшим здесь нескольким поколениям родственников А. С. Пушкина. От имения остались и элементы французского парка, и три липовые аллеи, спускающиеся к Долгим прудам...
Новая история освоения здешних земель началась в 1931 году, когда около платформы Долгопрудная, появившейся в 1914 году, была построена первая в стране опытная дирижаблестроительная верфь. Одновременно шло строительство Газового завода, эллинга и жилых зданий. В апреле 1931 года рабочий поселок назвали в духе того времени — Дирижаблестрой. Правда, имя не прижилось, и уже через два года вернулось прежнее — Долгопрудный. В 1930-е годы здесь пять лет работал Умберто Нобиле — известный дирижаблестроитель и полярный первооткрыватель. Он трудился во многих странах, но годы, проведенные в этом подмосковном городе, называл лучшими в жизни. В 1937 году был пущен в эксплуатацию Газовый завод по выработке водорода для дирижаблей и аэростатов. Первый построенный тут дирижабль не только совершал опытно-агитационные полеты по различным маршрутам, но и участвовал в воздушной демонстрации на Красной площади 7 ноября 1932 года. Знаменитый дирижабль «СССР В–8», совершивший многочисленные рекордные беспосадочные перелеты, также был изготовлен в Долгопрудном (1936 год). Несмотря на консервацию строительства данных летательных аппаратов, в городе возникали новые предприятия и учреждения: Долгопрудненское конструкторское бюро автоматики, Центральная аэрологическая обсерватория, Завод тонкого органического синтеза. Другая стройка, повлиявшая на облик города, — канал имени Москвы, для которого была сделана выемка почвы на глубину 23 м и ширину 46 м. Постепенно увеличивалось число жителей, и в 1937 году приняла учеников первая общеобразовательная школа (сейчас это школа № 5). Затем были построены первое кирпичное здание по улице Первомайской, дом культуры «Вперед», гранитный завод, выпускавший плитку для облицовки берега канала и для Московского метрополитена. Тогда же расширили полотно Дмитровского шоссе, на обочинах появилась защитная полоса из деревьев и декоративных кустарников.
Быстрыми темпами город развивался и в послевоенные годы. В 1951 году здесь открылся Московский физико-технический институт (МФТИ). Одним из отцов-основателей Физтеха является академик П. Л. Капица, отдавший немало сил и научных знаний для того, чтобы вуз стал одним из сильнейших не только в нашей стране, но и в мире. Студентам МФТИ посчастливилось учиться и у других выдающихся ученых: лауреата Нобелевской премии академика Л. Д. Ландау, Н. Н Семенова, М. А. Лавреньтьева. Сегодня институт готовит лучших специалистов в области физической и квантовой электроники, радиотехники и кибернетики, молекулярной и химической физики, аэрокосмических исследований, микробиологии и др. Во многих отраслях современной российской экономики выпускники Физтеха занимают ключевые позиции. Успешно работают они и в сфере недвижимости.
Долгопрудный стал известным наукоградом не только благодаря МФТИ. В городе расположена центральная аэрологическая обсерватория, которая проводит исследования различных атмосферных явлений. Долгопрудненское конструкторское бюро автоматики продолжает проектировать современную парашютную технику, воздухоплавательные шары.
Инфраструктура города представлена широкой сетью культурных, общеобразовательных и дошкольных учреждений. Имеются детская школа искусств, спортивные сооружения (их в городе 90), предприятия торговли, кинотеатры, музей, библиотеки. Все это полностью удовлетворяет потребности населения, обеспечивает людям комфортное проживание в городе. На улицах и скверах посажены деревья, цветы, кустарники. А любители отдыха на воде могут посетить благоустроенные пляжи, покататься на водных лыжах, скутерах, яхтах.
Транспортное сообщение со столицей обеспечивают маршрутные такси, рейсовые автобусы, электропоезда. Время в пути до станции метро «Речной вокзал» или «Алтуфьево» составляет порядка 15–20 мин, до Савеловского вокзала — около 20 мин. Недалеко от города проходит современная автотрасса — Дмитровское шоссе.
В городе ведут активное строительство. За последние годы здесь возведены многоэтажные дома, поликлиника, больница, школы, магазины, комбинаты бытового обслуживания. Появились новые улицы, проспекты и скверы.
Согласно программе развития Долгопрудного, рассчитанной на 2002–2008 годы, будет построено более 600 тыс. кв. м жилья и около 300 тыс. кв. м объектов инфраструктуры. В планах — дальнейшее благоустройство набережной канала имени Москвы и реконструкция магистральной дороги с расширением Лихачевского шоссе.
В настоящее время наиболее крупным проектом в сфере возведения жилья в Долгопрудном является комплексная застройка микрорайона «Центральный», расположенного между каналом имени Москвы и улицей Дирижабельной. Участок состоит из двух частей — западной и восточной, разделенных Лихачевским шоссе. Название «Центральный» не случайно: эта территория в дальнейшем станет центром города, тут будут возведены здания местной администрации и офисно-деловых центров.
В районе появятся 2–4-этажные таунхаусы и 5–25-этажные жилые дома. Кроме того, должны построить школу, детский сад, торгово-развлекательный комплекс, поликлинику, стадион, подземные гаражи и многоярусные надземные автостоянки. В новом микрорайоне будут свой парк, скверы, зоны отдыха и спортивные площадки. Застройка первой очереди состоит из семи 11–25-этажных монолитно-кирпичных домов с 1-, 2-, 3- и 4-комнатными квартирами.
На улице Парковой приступают к строительству четырехсекционного 17-этажного здания серии П–111 с 1-, 2, 3- и 4-комнатными квартирами. Возведение новых домов и таунхаусов осуществляют также по улице Академика Лаврентьева. Диапазон цен на квартиры в новостройках Долгопрудного составляет от 730 до 900 долл. за 1 кв. м в обычных многоэтажных домах и от 960 до 1100 долл. за 1 кв. м в таунхаусах.
Мэрия утвердит кадастровую стоимость столичной земли.

Это не значит, что продаваться они будут именно по установленной в документе цене, - кадастровая оценка гораздо важнее для определения ставки земельного налога и размера арендной платы. Тем не менее, сделан важный шаг к настоящему рынку земли в Москве - теперь потенциальные покупатели смогут узнать все плюсы и минусы понравившегося места, а чиновники смогут научно обосновать, за что именно "ломят" именно такую цену. Между прочим, в кадастровой оценке учтен опыт торговли правом аренды земли - именно право арендовать землю на 49 лет продавалось в Москве до сегодняшнего дня и являлось неким суррогатом частной собственности на землю. Одним из критериев, который учитывали оценщики, был сложившийся спрос на покупку прав аренды того или иного участка. В любом случае окончательную цену при продаже земли определит рынок. Продавать право долгосрочной аренды участков городские власти будут строго по конкурсу на специальных аукционах. Все процедуры продажи записаны в городском законе "О землепользовании и застройке", который городское правительство должно утвердить до конца мая.

Больше трех лет ушло у городских властей на то, чтобы досконально разобраться, какой кусок столичной земли сколько стоит. В конце 1998 года в Москве начали создавать информационную систему с малопонятным обычному человеку названием "Земельный кадастр". Смысл ее заключался в том, чтобы собрать и детализировать сведения о столичной земле не в абстрактном, а совершенно конкретном виде. Для начала город был разделен более чем на полторы тысячи кварталов. Каждый из них был оценен специалистами Москомзема с точки зрения пригодности для бизнеса. При оценке учитывались самые разные доводы: близость важных транспортных магистралей и их пересечение, обеспеченность коммуникациями, расположение относительно центра, наличие школ, магазинов, предприятий, населенность - всего несколько десятков критериев. Оценочная стоимость земельных участков в городе теперь колеблется от $300 тыс. до $13 млн за гектар.

Председатель Москомзема Виктор ДАМУРЧИЕВ:

Впрочем, на пути становления земельного рынка лежат вполне нерыночные препятствия. Процесс разграничения земель на московские и федеральные еще не закончен - создана согласительная комиссия, которая недавно приступила к работе. Никаких серьезных результатов пока нет. Фактически никто твердо не знает, какая именно московская земля - московская, а какой должны распоряжаться федеральные власти. Неопределенность с имущественными правами на столичную землю сохраняется, и ситуация грозит затянуться на срок до семи лет - именно столько, по мнению Минимущества, может занять процесс разграничения. Недавно была сделана попытка продать первый участок земли под приватизированным предприятием, причем сделало это федеральное министерство. ОАО "Солид-Кама", специализирующееся на сдаче в аренду нежилых помещений, подало заявку на покупку земли под своим зданием на Хорошевском шоссе за полмиллиона долларов, а территориальное агентство Минимущества сделку одобрило ("Известия" писали об этом в номере от 24 апреля с.г.: "Федералы продали столицу недорого"). Дальнейшая судьба договора пока туманна - столичные власти утверждают, что сделка незаконна и собираются ее опротестовать.

Взгляд московских властей на проблему раздела земельного имущества глава Московского земельного комитета Виктор ДАМУРЧИЕВ сформулировал в интервью корреспонденту "Известий" Анне ФИЛИМОНОВОЙ.

"Я удивляюсь безответственности федеральных экспериментаторов..."

- Это была неловкая попытка продажи. До разграничения государственной собственности на землю никаких действий, связанных с отчуждением земли, не должно было происходить. Еще не разработаны и не утверждены поправочные коэффициенты, учитывающие вид использования земельных участков. Поэтому все то, что связано с земельным участком по Хорошевскому шоссе, незаконно.

- Недавно в Москве был продан первый участок земли под приватизированным предприятием. Московские власти прореагировали на событие достаточно нервно. Почему?

- Обязательно - когда получим официальное подтверждение. Я вообще удивляюсь безответственности наших экспериментаторов. Ведь любой мало-мальски начинающий врач, прежде чем добраться до человеческого организма, лягушек препарирует. Нам же надо сразу вскрыть грудную клетку.

- Вы будете судиться?

- Для Москвы это может быть крайне опасно. Подземное пространство города пронизано инженерными коммуникациями - метро, коллекторы, линии связи, электрокабели, водопроводы... Если новый собственник огородит свой участок и скажет: "Меня ничего не интересует", будут серьезнейшие проблемы...

- Продажа земли - все-таки не операция на сердце…

- Можно сейчас все продать, затем дружно выстроиться в очередь в арбитражные суды и доказывать, что нам надо прокладывать линию метро, строить здесь школу, ломать пятиэтажки... Вот недавно открыли станцию "Парк Победы". Если бы на этом месте появился офис, мы не могли бы этого сделать. Мы не говорим, что нельзя продавать. Нужно делать это по строгим правилам. А то мы будем метаться между собственниками, которые, в свою очередь, будут искать покупателей на неожиданно свалившееся им в руки счастье.

- Есть версия, что московские чиновники просто не хотят выпустить из-под контроля такой лакомый кусок, как земля.

- Товар, который имеет уже сложившуюся рыночную цену, нельзя до безумия обесценивать. А в данном случае так и было сделано.

- Участок на Хорошевке продан дешево или дорого?

- Желание перетянуть на себя одеяло, поставить на место, амбиции, желание решить локальные задачки - я могу только предполагать. Мы оценили практически каждый из 1516 московских кварталов, переработали колоссальное количество материалов, анализировали статистические данные. Мы не скрывали, что эта работа идет к завершению, и от федерального ведомства. Может быть, здесь и лежит ответ на ваш вопрос - почему нужна такая спешка. Ведь не факт, что те участки, которые они продают, попадут по новому закону в федеральную собственность, а что продано, то продано.

- Ваша версия, почему торопятся федералы?

- Работы по разграничению государственной собственности на землю сдерживаются не Москвой. Материалов, необходимых для проведения этих работ, специалисты Минимущества не имеют. В Москомземе этим занимается более тысячи человек. В Минимуществе - 150 человек, причем в масштабах страны. Москва всего лишь один из регионов.

- Но эти вопросы переданы согласительной комиссии. Кстати, столичные власти часто обвиняют в том, что они саботируют процесс разграничения собственности.

- В законе о статусе столицы есть 8-я статья, где написано, что "помещения, в которых расположены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти РФ, Генпрокуратура, Центральный банк, Пенсионный фонд, а также земельные участки, на которых расположены указанные здания и строения, находятся в федеральной собственности РФ". Все остальное принадлежит пока городу.

- Кому, по вашему мнению, должны принадлежать земли под зданиями федеральных министерств?

- Эти обращения, насколько мне известно, поступали, они рассматриваются. У меня нет сомнений, что они будут поддержаны, поскольку это "государева служба" и государственная необходимость.

- К вам не обращались по поводу участка под строительство федерального центра на Кутузовском проспекте?

Василий Бутинцев, фермер, 62 года:

Как вы относитесь к продаже московской земли?

Сергей Лубенников, водитель, 44 года:

- После введения свободной продажи земли Москву не скупят, как этого боятся коммунисты, хотя гораздо умнее отдавать землю в долгосрочную аренду. Я сам из-под Липецка, и у нас вся земля давно уже принадлежит арендаторам: даже у моей мамы есть 15 соток, и она чувствует себя хозяином. По-моему, это мудрое решение, и в Москве надо поступать так же.

Валерий Рябцев, пенсионер, 63 года:

- Городскую землю лучше не продавать, а отдавать в аренду, потому что она с каждым годом будет расти в цене. Свободный рынок земли в городе даст повод для новых спекуляций. Нашему правительству лучше подумать о том, как помочь с землей крестьянам. В Канаде, США и европейских странах фермерам сдают землю за небольшую арендную плату, поэтому эти страны кормят полмира. А у нас до сих пор много импортных фруктов и овощей.

Ольга Крючкова, юрист, 25 лет:

- По-моему, в Москве и так нет свободной земли. Все уже давно сдано в аренду, за которую платят реальные деньги. Возникает несколько вопросов: какую землю продавать и кому пойдут деньги? Аренда земли в десять раз за пять лет увеличилась, а толку? Я не заметил, чтобы от этого Москва стала богаче, правда, беднее ее сделать тоже трудно.

Даша Всивологова, промоутер, 18 лет:

- Существующая в Москве система предусматривает сдачу земли в аренду на конкурсной основе, но, как у нас это часто бывает, земли частенько уходят тем, кому надо, а не тем, кто предлагает лучшие условия. Земля станет продаваться по той же схеме: все покупатели будут известны заранее. Город вряд ли от этого выиграет.

Ирина Баева, актриса, 41 год:

- Мне кажется, что это правильно. Сейчас в городе жить можно, надеюсь, что после продажи земли ничего не изменится. Конечно, если начнут продавать городские парки и вырубать деревья - это плохо. В Москве и сейчас мало места для прогулок, а воздух очень грязный. Прошлым летом во время пожаров торфяников вообще дышать нечем было, потому что в городе слишком мало зелени.

Николай Казаков, школьник, 16 лет:

- Здесь главное - найти золотую середину, хотя это философский вопрос. Я сама из Костромы и не могу понять, где в Москве гуляют дети. В столице и так свободной земли не осталось: я не понимаю, что здесь можно продать. Парки или скверы? В Нью-Йорке нет ни одного дерева, я не хочу, чтобы Москва выглядела так же.

Ольга Парамей, преподаватель Московского медицинского университета, 54 года:

- В Москве земли-то нет! Уже давно все разобрали. И вообще мне идея продажи не по вкусу: Москва будет меняться, а она мне нравится такой, как сейчас. Я вообще консерватор: к любым переменам отношусь очень настороженно и не люблю революционных изменений.



Главная --> Публикации