Главная --> Публикации --> Желающих строить гостиницы в москве гораздо меньше, чем их сносить Собственникам - права, регионам - ответственность Несвободная планировка Эколгия+комфорт Иван грачев: ипотека изменит цены на жилье

По словам Лужкова, расселение пятиэтажного жилого фонда происходит неравномерно: «Статистика выполнения программы очень разнится - в Центральном и Южном округах Москвы снос закончится в этом году, в Восточном, Западном и Северном - в самом разгаре». Впрочем, московские власти признают, что запаздывание с переселением произошло отчасти по их «вине».

Жителей московских пятиэтажек переселят в новое жилье не к 2010, а к 2008 году - на два года раньше срока. Такое решение было принято в середине апреля на заседании правительства Москвы. По мнению московского мэра Юрия Лужкова, грамотно задуманные проекты сноса пятиэтажек способны «раскрутить» рынок жилищного строительства по всей России.

В среднем по городу программа расселения ветхого фонда идет неплохими темпами: в 2004 году были переселены и получили новые квартиры 19 600 семей, а также 8700 семей-очередников. За год было целиком расселено 227 жилых домов общей площадью 625 тысяч квадратных метров. По мнению мэра, в идеале переселение можно завершить даже в 2007 году.

— Мы сами поставили серьезное ограничение по переселению жителей в пределах района, — отметил Юрий Лужков. — Это было сделано для того, чтобы избежать конфликтов с жителями. Это резко осложнило работу жилищного департамента и процесс переселения москвичей.

Любопытно, что всего через неделю актуальный для всей России вопрос «некомфортного» жилья обсуждался в Кремле, на заседании Госсовета. По статистике, в неблагоприятных условиях проживают более 40 миллионов россиян: более 60% населения живет в однокомнатных квартирах, а в среднем плотность составляет 1,3 человека на комнату. При этом 4,5 миллиона семей стоят в очередях на получение квартир, а ждать вожделенного жилья приходится в среднем по 20 лет.

—Уже в 2007 году мы должны снести пятиэтажки в большинстве округов, а в 2008-м поставить точку, — сказал он. — Этим мы можем подать пример всем субъектам федерации в этом вопросе.

- Рынок жилья — объективно рынок местный, локальный, в каждой территории он имеет свои особенности, — заявил на заседании Госсовета Владимир Путин. - Рассчитывать в этом деле только на административный ресурс было бы и нелепо, и вредно. Частный бизнес вполне может заинтересоваться рынком доступного жилья — нужно лишь создать для него подходящие условия.

Согласно президентскому плану, темпы жилищного строительства к 2010 году должны быть удвоены, а через 5 лет треть населения страны должна оказаться в состоянии приобретать квартиры за счет накоплений и ипотечных кредитов. Пока ипотекой в России может воспользоваться лишь 10—12% населения - дороговизна (до 15% годовых) и величина первоначального взноса (30—50%) делают ипотечные кредиты уделом состоятельных россиян. По замыслу правительства, государственное Агентство по ипотечно-жилищному кредитованию (АИЖК) должно сделать ипотечные кредиты доступнее. Однако, как признал на заседании Госсовета вице-премьер Александр Жуков, пока АИЖК способно выделять денежные ресурсы лишь под те же 15% годовых. Многие считают, что в пробуксовке ипотеки виноват сам Белый дом—пакет новых жилищных законов не имеет механизма исполнения. Из 79 жилищных нормативно-правовых актов, которые должны были быть приняты до 1 апреля этого года, правительство до сих пор одобрило лишь 17.

Не исключено, что эта схема могла бы работать и в других городах страны. Понятно, что не во всех регионах строительный комплекс развит так хорошо, как в столице. Но если московским строителям предложат работать за пределами МКАД, они едва ли откажутся...
Жителям Куркина не дает покоя проект «Пром Сити Москва-Север». Они волнуются, что покой их тихого зеленого района нарушат дым заводских труб, ядовитые выбросы вредных производств и шум станков. Эксперты успокаивают: никакой экологической катастрофы местного масштаба на севере столицы не произойдет. Наоборот — от реализации проекта жители окружающих микрорайонов только выиграют: воздух над ними станет чище, а возможностей найти работу станет «Пора реанимировать промышленность»

Не исключено, что способ «скрестить» интересы крупного бизнеса и населения уже найден и имеет прямое отношение к московским пятиэтажкам. Ветхие дома расселяются за счет городского бюджета — по признанию строителей, бюджетные деньги за такое жилье всегда приходят вовремя, и в желающих работать по этой программе недостатка нет. Новые дома выше старых пятиэтажек, и квартир в них гораздо больше — значит, в них можно заселить не только «бесплатных» жильцов из старых домов, но и «коммерческих» покупателей жилья - а это выгодно и инвестору, и городу. Строительство новых домов на месте пятиэтажек обеспечивает работой (а значит, и прибылью) не только строителей, но и другие предприятия— например, заводы по производству стройматериалов. Программы переселения из ветхого жилья на практике оказываются выгодны всем—от строителей и городского бюджета до самих жителей пятиэтажек.

- Все разговоры о том, что вредные производства перебазируют в Молжаниновский район, — не более чем слухи, — уверяет Валерий Беккер, замдиректора по экономике градостроительства НИиПИ Генплана Москвы. —Да, существует идея организации производственной территории нового типа под названием «Пром Сити Москва — Север». Но это совершенно отдельный проект. В нем не предусматривается ничего похожего на промышленные монстры ЗИЛ или АЗЛК — только современные промышленные предприятия, в том числе малого бизнеса, соответствующие всем требованиям экологической безопасности.

Процесс вывода из центра Москвы экологически вредных предприятий продолжается несколько лет. Каждый завод переводится в определенное место, где его негативное влияние на окружающую среду минимально. Некоторое время назад появились слухи, что все фабрики-переселенцы осядут в Молжаниновском районе Московской области. Специалисты НИиПИ Генплана Москвы опровергают их как необоснованные.

Кроме того, «Пром Сити Москва» - это новые рабочие места, решение транспортной проблемы, благоустройство территорий, новые жилые микрорайоны, качественно другие условия труда. Проблемы, которые решит этот проект, назрели давно.

Проект возрождения московской промышленности сопоставим по масштабам с такими крупными столичными начинаниями, как проект делового центра «Москва-Сити» и туристической зоны «Золотое кольцо Москвы». Его цель — сохранить научно-промышленный потенциал столицы, одновременно создавая возможности для развития современного производства, новейших технологий, инновационных центров.

Заводы отделят от жилых домов буфером

— Последние 15 лет город не занимался — Последние 15 лет город не занимался промышленностью, в результате производство и наука оказались забытыми. Сегодня руководство города ощутило в полной мере, что мы не можем позволить себе потерять научно-промышленный потенциал столицы, — говорит Валерий Беккер. — В 1990 году в Москве в промышленности работали полтора миллиона человек, в науке — миллион, то есть порядка 40% всех работающих горожан. Сейчас их число уменьшилось вдвое, но потенциал остался. Настало время реанимировать промышленность — на новом уровне и в новом качестве.

Для осуществления проекта предполагается переселить деревенских жителей, перебазировать школу и переложить линии электропередачи. Затем построить объекты инфраструктуры, дорожную сеть, многоуровневые гаражи, торгово-пешеходные переходы.

«Пром Сити Москва — Север» — пилотный этап общегородского проекта, который будет осуществляться на территории производственно-коммунальной зоны «Планерная». Это территория площадью 108,5 га за пределами МКАД, по которой проходят трассы Ленинградского, Новосходненского, Куркино-Машкинского шоссе и Октябрьской железной дороги. Сейчас здесь проживают 308 человек, располагается 17 организаций, включая школу, в которых работают 300 человек. Кроме того, на этой территории две деревни — Филино и Новодмитровка. Воду ее жители пьют привозную — водопровода нет, пользоваться колодцами запретил Санэпиднадзор.

Все это будет надежно скрыто от глаз местных жителей: жилую застройку и общественные объекты городского значения от производственного сектора будет отделять буферная зона - три административно-офисных здания, которые построят вдоль Ленинградского, Новосходненского шоссе и Проектируемого проезда 727 (см. карту).

Производственные площади займут не более 2 тыс. кв.м, административные корпуса—около 1 тыс. кв.м, примерно на 60 тыс. кв.м расположатся склады. Проект предусматривает строительство автотранспортного и железнодорожного терминалов.

- Здесь будет расположено автосборочное производство разного вида, возможно — гальваника, но никак не литейное производство, — разъясняет Виктория Карелина, заведующая проектным отделением отраслей экономики НИиПИ Генплана Москвы. —Кроме того, на одном из участков запланировано строительство 25,5 тыс. кв.м производственных площадей для использования субъектами малого предпринимательства.

Что за производство спрячут за буфером? В постановлении правительства Москвы от 12 апреля 2005 г. No 221-ПП «О дополнительных мерах по сохранению и развитию научного и промышленного потенциала города Москвы» говорится, что «планируемые к размещению в составе СПТ «Пром Сити Москва — Север» производства должны наиболее полно отражать спектр подотраслей машиностроения Москвы».

Машкинский ручей и Филинское болото

Малый бизнес сможет с комфортом разместиться в административных зданиях «Пром Сити Москва — Север», где предусмотрены помещения для (цитата по постановлению) «офисов и представительств промышленных, финансовых, лизинговых, торгово-закупочных и посреднических компаний, предприятий и организаций малого предпринимательства, включая организации торговли, общественного питания, бытового и медицинского обслуживания, филиалов банков и страховых компаний, муниципальных служб (милиции, пожарной охраны и др.), коммунальных, сервисных и ремонтных служб».

— Мы выдерживаем все экологические нормы, касающиеся прилегающих территорий,—утверждает Валерий Беккер. — С реализацией проекта существенно улучшится транспортная ситуация в районе — «Пром Сити Москва — Север» решит большую часть транспортных проблем. Мы планируем разгрузить Ленинградское шоссе, построив его дублер, в перспективе — пустить новую линию метро. Что означает улучшение экологической ситуации — воздух загрязняет главным образом не производство, а выхлопные газы. Кроме того, приближение промзон к жилым районам, расположенным у МКАД, поможет решить транспортную проблему в масштабе столицы.

Что касается экологии, за которую переживают жители близлежащих районов, то местная флора и фауна от реализации этого проекта только выиграют. Во-первых, в границах территории производственно-коммунальной зоны «Планерная» расположены Филинское болото и Химкинское кладбище, имеющие статус объектов природного комплекса. Проект предусматривает создание еще одного объекта природного комплекса — «Долина Машкинского ручья у Химкинского кладбища». Реорганизация территории предусматривает сохранение всех этих объектов в пределах природоохранных зон. Кроме того, большую часть территории «Пром Сити Москва — Север» также планируется благоустроить и озеленить. Но, разумеется, не только это благоприятно скажется на экологии. Главное — проект решит наболевшую транспортную проблему.

«Пока мы разбиваем территорию на зоны и выставляем ограничения и нормы, где что можно построить, — по вредности, по этажности, по озеленению, -рассказывает архитектор Андрей Чувелев, руководитель проекта «Пром Сити Москва — Север». — На следующем этапе предприятия, которые будут соответствовать этим условиям, по конкурсу получат участки на территории «Пром Сити Москва — Север».

Пока неизвестно точно, каким предприятиям повезет поселиться в новой промзоне. На сегодняшний день разработан только регламент промзоны — документ, содержащий набор требований и норм, которым должны будут соответствовать предприятия.

В середине декабря состоялось заседание расширенной коллегии Федерального агентства кадастра недвижимости (Роснедвижимости). На эту организацию возложена задача создания единого государственного кадастра объектов недвижимости. Предполагается, что уже через несколько лет общие сведения об объектах будут содержаться в публичных каталогах, а сведения об их взаимном положении - на публичных кадастровых картах. Все эти документы будут носить справочный характер и станут доступны всем заинтересованным лицам.

Возможность строительства или перебазирования каждого предприятия в эту промзону будет отдельно согласовываться со всеми инстанциями, включая органы Санитарно-эпидемиологического надзора и природопользования.

Открывая заседание коллегии глава Роснедвижимости Михаил Мишустин выразил уверенность, что публичность сведений кадастра объектов недвижимости повысит активность участников рынка недвижимости, а также снизит их риски. "Единый кадастр будет стимулировать легальный оборот недвижимости", - сказал он.

Пока в товарищах согласья нет...

Помимо финансового голода скорейшее внедрение кадастровой системы сдерживают многочисленные технические и организационные проблемы. Так, для улучшения качества учета объектов недвижимости необходимы современные информационные технологии. Кадастр объектов недвижимости будет электронным, что, в свою очередь, потребует значительной подготовительной работы органов Роснедвижимости. Необходимо будет определить исходные объемы данных и форматы их передачи, разработать и внедрить единое программное обеспечение, подготовить персонал, а это процесс длительный и дорогостоящий.

Правда, пока перспективы единого кадастра туманны, слишком уж много препятствий на пути его создания. Так, руководитель Роснедвижимости в ходе своего выступления не раз намекал присутствовавшим на заседании правительственным чиновникам на недостаточное бюджетное финансирование со стороны государства. Пока Роснедвижимости остается уповать на помощь Банка реконструкции и развития, который в начале следующего года предоставил РФ целевой займ на создание единого реестра в объеме 100 млн. долларов.

"Важный вопрос - создание системы массовой оценки недвижимости. Пока она отсутствует, несмотря на то, что с 2006 года в России будет взиматься налог на землю в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка", - отметил глава Роснедвижимости. В ближайшее время в Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ) предстоит внести около 25 млн. земельных участков. И это далеко не весь перечень, ведь по данным Федеративного союза инвентаризаторов в стране зарегистрировано в два раза больше объектов недвижимости - около 60 миллионов. Причина такого расхождения заключается в отсутствии единого порядка выдачи правоустанавливающих документов на землю. И теперь органам Роснедвижимости приходится перепроверять чуть ли не каждое решение местных органов власти.

Кроме того, до сих пор не решена проблема легитимности данных учета, представленных в электронном виде. Это сдерживает не только процесс формирования баз данных, но и мешает синхронизации обмена информацией между кадастровой системой и регистрационными службами. Сейчас в рамках федеральной целевой программы "Электронная Россия" в некоторых регионах внедряются пилотные проекты по обмену информацией между регистрирующими органами, земельными кадастровыми палатами, бюро технической инвентаризации и налоговыми органами. Однако интеграция информационных ресурсов в масштабах страны - задача на будущее.

Смешные цифры

Михаил Мишустин также обратил внимание участников коллегии на необходимость обеспечения взаимосвязи кадастра недвижимости с финансовой системой. Подчеркнув при этом, что ипотечное кредитование не сможет развиваться без единого кадастра объектов недвижимости, который позволил бы однозначно идентифицировать объекты. "Приток капитала на рынок ипотеки невозможен без достоверной информации об объектах недвижимости, их стоимости и границах", - сказал он.

По мнению А. Шаронова, приоритетные функции будущего единого кадастра уже предопределены проводимой реформой налогообложения и технического учета объектов градостроительной деятельности. Единый кадастр призван обеспечить учет земельных участков и жилой недвижимости с целью налогообложения, а также учет всего недвижимого имущества с целью регистрации прав. "В ближайшее время необходимо утвердить методику кадастровой оценки, а также завершить работу по кадастровой оценке земель. Все эти меры должны стать прологом перехода к новой системе налогообложения. Кадастр должен содержать исчерпывающие сведения не только о земельных участках, но и о зданиях, сооружениях и помещениях, которые ранее учитывались в бюро технической инвентаризации (БТИ). Поэтому, во-первых, необходимо выявить и учесть эти объекты. То есть, объединить две учетные системы и передать функцию предоставления справок для налоговых органов и органов по регистрации прав от бюро технической инвентаризации органам Роснедвижимости. Во-вторых, необходимо создать систему приема и обработки документов для учета зданий и сооружений. Для этого следует активно внедрять современные технологии, иначе с этой задачей не справиться. И только затем уже можно переходить к формированию конкурентного рынка услуг по инвентаризации объектов недвижимости", - сказал заместитель министра экономического развития.

В свою очередь, заместитель министра экономического развития и торговли Андрей Шаронов заявил, что при формировании единого кадастра необходимо выбрать правильную тактику и двигаться в этом направлении без спешки. "Мы должны учитывать наши возможности, а также бюджетные ограничения", - пояснил он. И пообещал: Минэкономразвития постарается убедить Минфин в том, что объем налоговых сборов будет напрямую зависеть от эффективности формируемой сегодня кадастровой системы. Пока же каждый из 32,5 млн. зарегистрированных земельных участков приносит в госказну всего около 120 рублей ежегодно. "Это смешно", - так прокомментировал цифры один из участников заседания.

Знак качества будет присваиваться в рамках проведения Второй Ежегодной независимой Премии за достижения в области загородной недвижимости "Поселок года-2005", организованной порталом kottedj.ru.Те заявленные коттеджные поселки, которым эксперты присвоят этот знак, будут допущены к участию в Премии.

Функции государства, которое будет отвечать только за кадастровый учет, а также участников рынка услуг по формированию, описанию и инвентаризации объектов недвижимости будут отражены в Законе "О формировании, инвентаризации и кадастровом учете объектов недвижимости". Как сообщил заместитель главы Роснедвижимости Виктор Кислов, проект этого документа уже разработан, его планируется внести в Государственную Думу уже в начале следующего года. Пока же услуги инвентаризации и учета смогут оказывать только действующие землеустроительные предприятия, а также организации, которые занимались инвентаризацией и техучетом ранее. Более того, руководители Роснедвижимости призвали своих коллег искусственно не допускать на этот рынок новых игроков, чтобы обеспечить сохранность архивов и технических паспортов, а также не допустить злоупотреблений в этой области.
Сегодняшний рынок загородной недвижимости наводнен предложениями о продаже коттеджей. Среди компаний, их возводящих, встречаются разные. Есть инвесторы с именем и хорошей репутацией, а есть те, кто работает на одноразовую прибыль. Чтобы отсечь целый пласт неблаговидных предложений, группа независимых экспертов решила ввести своего рода метку: "Знак качества рынка загородной недвижимости".

В экспертный совет вошли специалисты авторитетных компаний рынка загородной недвижимости: Soho Realty, "МИЭЛЬ-Недвижимость", "ИНКОМ-Недвижимость", "ЛОДЖИК-РИЭЛТИ", Paul's Yard Realty, Vesco Realty, "Усадьба", "Домострой". Причем отслеживать непредвзятость мнений экспертного совета будет наблюдательный совет, куда приглашены журналисты ведущих СМИ.

Как сказал председатель Оргкомитета премии "Поселок года-2005" Олег Ступеньков, на рынке присутствует недопустимое количество заранее бесперспективных проектов, которые затмевают действительно хорошие и интересные предложения. Решить проблему, по мнению О.Ступенькова, может присвоение как раз такого Знака качества рынка загородной недвижимости.

При этом организаторы премии говорят, что есть еще ряд факторов, влияющих на объективность всего начинания в целом. Во-первых, организатором мероприятия не может выступать заинтересованная в продаже недвижимости компания, поэтому оно и проходит в рамках Независимой премии "Поселок года". Во-вторых, фильтрацию номинантов могут проводить только признанные профессионалы, действительно знающие этот рынок. В-третьих, фильтрация должна осуществляться по максимальному количеству параметров, включая юридический фактор. В четвертых, фильтрация должна быть объективной и абсолютно независимой от конкуренции. И наконец, в пятых, результаты фильтрации должны быть общедоступны.

Экспертный и наблюдательный советы будут оценивать проекты (кстати, их можно представлять на любой стадии застройки) по нескольким критериям. При оценке поселка-номинанта будет приниматься во внимание его месторасположение, приближенность к населенному пункту и крупным автомагистралям, удаленность от МКАД, применяемые технологии строительства, в том числе и щадящие экологию местности, близость водоемов, а также лесопарковых зон.

Удостоенные почетного Знака поселки, должны будут и через год подтвердить обоснованность решения экспертов. "Прежде всего, потому, - говорят организаторы, - что на данный момент, мы имеем дело в большинстве случаев с проектами на бумаге и подтверждение действительности заявленных факторов просто необходимо".

В конечном счете, все это позволит потенциальным покупателям получить всю необходимую для сделки информацию. Им будет обеспечена информационная открытость проекта: кто является застройщиком, инвестором и продавцом. Также будет предоставлена концепция самого проекта и полный отчет о качестве уже проведенных строительных работ. Совокупность этих факторов и будет называться Знаком качества рынка загородной недвижимости. Он будет иметь свое графическое исполнение.



Главная --> Публикации