Главная --> Публикации --> Дешевые дачи уходят в прошлое Чистота по-юридически В москве появятся девять новых рек Бесплатных квартир больше не будет Аренда со штрафом и тюрьмой

На состоявшейся пресс-конференции, посвященной строительным перспективам Москвы, первый заместитель мэра в Правительстве Москвы Владимир Ресин признался, что его смущает сложившаяся в столице ситуация. Вполне логично предположить, что по мере увеличения объема вводимых квадратных метров стоимость их непременно должна понижаться. Однако каждый раз находится причина, которая обязательно воспрепятствует этому долгожданному моменту. То инфляция выйдет за рамки прогнозируемых размеров, то повысится цена на строительные материалы. Порой городским властям все же удается сдержать очередной скачок. И все же на сегодняшний день это полумеры.

Столичный рынок недвижимости по праву считается наиболее динамичным. Каждый новый год приносит Москве очередные сотни тысяч квадратных метров. За последние 15 лет в городе построено 50 млн. квадратных метров новых зданий.

Разумеется, обсуждались на пресс-конференции и вопросы, непосредственно связанные с ближайшими перспективами строительства в Москве. Владимир Ресин напомнил, что Москва развивается в соответствии с принятым до 2020 года Генеральным планом. При этом на каждый год строго распределен конкретный объем работ. "Если мы запланировали построить в течение одного года 5 млн. квадратных метров жилья, - сказал Владимир Иосифович, - то не только в срок сдадим городу это количество метров, но и обеспечим его инженерной и социальной инфраструктурой".

Так что, по словам Владимира Ресина, пока существует лишь один выход из этого положения - ипотека. Причем ипотека с разумными процентами по кредиту, доступными большей части населения, а также с еще более широким выбором жилья. Поскольку надеяться на то, что непомерно высокие цены рано или поздно упадут, не приходится. Нет для этого предпосылок. И вряд ли они появятся в хоть сколько-нибудь обозримом будущем.

Ближайшие планы строителей распространяются не только на конкретные объекты, но и на общий объем предстоящих работ. Сейчас строительный комплекс отчитался за 4 млн. квадратных метров, построенных в пределах кольцевой автодороги. За чертой же МКАД появилось 400 тысяч квадратных метров, в области эта цифра скромнее - чуть меньше 200 тысяч квадратных метров.

В последнее время за чертой МКАД появилось несколько новых жилых районов. Ни один из них не обделен ни магазинами, ни детскими садами и школами, ни парикмахерскими и другими бытовыми службами. Впрочем, Владимир Ресин считает, что и этого недостаточно. Он убежден, что вновь возводимые районы должны быть обеспечены своими театрами, концертными площадками, детскими студиями художественного творчества.

В следующем году еще больше внимания будет уделено и объектам здравоохранения, спорта и культуры: 43% бюджетных средств уйдет на строительство четырех больниц, 13 спортивных объектов, а также нескольких музеев и театров. Разумеется, будет продолжено строительство гаражей и паркингов. В строительном комплексе предполагают возвести около 87 тысяч машино-мест в 2005 году, а в 2006 и 2007 годах будет построено соответственно 110 и 134 тысячи машиномест. Так что через три года гаражами разного типа будет обеспечено 43% автовладельцев.

Однако темпы и объемы строительства будут расти год от года. Например, на будущий год запланировано построить 1,7 млн. квадратных метров так называемого социального жилья. Часть квартир из этих домов будет предоставлена жителям, переселяющимся из ветхого фонда. Не оставлена без внимания и программа обеспечения жильем молодых семей. В этом году для решения жилищных проблем молодых было построено квартир общей площадью 170 тысяч квадратных метров. Из года в год, как пообещал Владимир Ресин, эта цифра также будет расти. В 2005 году ожидается еще 190 тысяч, а в 2006 - уже 200 тысяч квадратных метров.

И в наступающем году, и в течение нескольких следующих лет по-прежнему будут сноситься пятиэтажки. Итог по сносу этого года составил 580 тысяч квадратных метров. В 2005 году под снос запланировано уже 700-800 тысяч квадратных метров. А в общей сложности строителям предстоит снос трех миллионов квадратных метров пятиэтажных домов.
В Москве нашлось новое место под строительство жилья. В этом году столичные власти выделили уже четыре участка для строительства домов над бомбоубежищами советской поры. По оценкам специалистов, над 60 московскими бомбоубежищами можно построить 750 000 кв. м жилья — это примерно соответствует такому району, как Куркино.

Несмотря на то, что в столице каждый год появляется сразу несколько крупных торговых центров, в которых отведено место и под продуктовые магазины, в городе ощущается явная нехватка так называемых магазинов шаговой доступности. В определенном смысле, это будут продуктовые точки первой необходимости. Здесь можно будет купить хлеб, мясо, молочные продукты, бакалейные товары. Особенно мало продуктовых магазинчиков стало в последние годы в центре Москвы, поэтому в первую очередь именно здесь появятся 90 таких точек.

Начиная с апреля столичное правительство выпустило распоряжения, определяющие инвесторов и сроки строительства сразу для четырех бомбоубежищ. Инвестором строительства двух домов на таких участках в Северо-Восточном округе столицы стала компания “ДВК-Недвижимость”, в Южном — некоммерческая организация “Фонд защиты детства и старости” и созданная в начале нынешнего года компания “Аврора-Девелопмент”. В свою очередь, учредителями “Авроры-Девелопмент” являются “Фонд защиты детства и старости” и банк “Национальные финансовые традиции”.

Столичные власти задумывались о том, чтобы найти мирное применение бомбоубежищам, построенным в советскую эпоху, еще с середины 90-х гг. В 1996 г. было выпущено постановление правительства Москвы “Об организации строительства в Москве многоэтажных гаражей-стоянок и экспериментальных жилых домов над отдельно стоящими объектами гражданской обороны”. Ни одного здания во исполнение этого постановления возведено не было, и в 2001 г. вышло еще одно — с перечислением адресов 122 бомбоубежищ в разных районах столицы, которые можно использовать под строительство (общее количество бомбоубежищ в столице засекречено). До апреля нынешнего года инвесторы нашлись лишь на три участка из этого списка, но теперь, как стало известно “Ведомостям”, темп выделения подобных площадок резко увеличился.

“Фонд защиты детства и старости” согласно распоряжению московского правительства должен построить на месте бомбоубежищ два дома площадью 18 000 и 25 000 кв. м. Соинвесторы получат 93% жилой площади, еще 5% отойдет сотрудникам ГУ ГОЧС Москвы и очередникам МЧС, 2% — межрегиональному общественному Фонду содействия федеральным органам государственной охраны “Кремль-9”. Инвестор должен перечислить $8,4 млн в бюджет г. Москвы, кроме того, город получит в домах 40% нежилых помещений.

В октябре ожидается выход распоряжений еще по двум площадкам для “Фонда защиты детства и старости”, заявил вчера “Ведомостям” Дмитрий Чернявский, председатель совета директоров “Авроры-Девелопмент” и председатель совета “Национальных финансовых традиций”. По его словам, к марту фонд рассчитывает стать инвестором 12 участков с бомбоубежищами. Связаться с руководством “ДВК-Недвижимости” не удалось.

Участники рынка ожидают, что в ближайшее время столичные власти могут поставить выделение участков с бомбоубежищами на поток. “Эта программа пошла после того, как заинтересованным сторонам — городу, федералам и инвестору удалось договориться о распределении долей между собой. После определения правил игры участки распределятся быстро”, — объяснил “Ведомостям” на условиях анонимности один из девелоперов.

Инвестиционная стоимость двух домов фонда около $30 млн. По словам Чернявского, строительство будет профинансировано за счет соинвесторов и заемных средств. Более подробно источники финансирования он не раскрывает. Впрочем, для банка “Национальные финансовые традиции” это не первый опыт вложений в недвижимость: банк выступал соинвестором нескольких проектов корпорации “Строймонтаж”.

Девелоперы называют возможность строительства домов над бомбоубежищами привлекательной. Инвестор получает участок под точечную застройку в уже сложившемся районе, с хорошими коммуникациями, отмечает гендиректор девелоперской компании “Декра” Тигран Алексанян. Вице-президент входящей в АФК “Система” девелоперской компании “Система-Галс” Андрей Закревский также отмечает привлекательность программы, но добавляет, что использование бомбоубежища в качестве фундамента накладывает свои ограничения. К примеру, на нем целесообразно строить лишь типовое жилье, поскольку построить под таким домом подземный гараж не получится. “Каждый проект придется адаптировать под уже существующие коммуникации и фундамент”, — добавляет представитель группы “МИАН” Динара Лизунова.

Как рассказал “Ведомостям” один из руководящих сотрудников НИИ Генплана, попросивший не называть его имени, из 122 бомбоубежищ, упомянутых в постановлении московского правительства 2001 г., под жилую застройку можно использовать чуть более 60 объектов. Общая площадь жилья, которую можно построить над бомбоубежищами, более 750 000 кв. м.

Начало нынешнего месяца принесло на рынок недвижимости сенсацию. 2 декабря СМИ сообщили, что Пленум Верховного суда РФ принял Постановление "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств". Речь в нем среди прочего идет о налогах с доходов от аренды недвижимости, и меры к неплательщикам предполагаются самые суровые. "За неуплату налогов со сданной квартиры будут сажать", - гласил заголовок в одной тиражной газете.

Стоит ли арендодателям бояться налоговиков

Прежде всего, там черным по белому написано, что гражданин, сдающий квартиру в аренду и получающий от этого доход (даже в особо крупных размерах) и при этом не регистрирующийся в качестве предпринимателя, преступником не является. Для несведущих сообщим, что налоговые органы все время пытаются доказать обратное. Минувшим летом Министерство по налогам и сборам (МНС) даже разослало по своим территориальным подразделением внутреннюю инструкцию, где предписало считать арендодателей предпринимателями. А это значит, что они должны, во-первых, регистрироваться в качестве таковых, а во-вторых, платить налог существенно больший, чем 13-процентный подоходный для физических лиц. В прессе разразился грандиозный скандал, и МНС тихо спустило свою инициативу на тормозах. Так что нынешнее постановление Пленума ВС РФ, ставящее на подобных потугах налоговиков жирный крест, нельзя не признать приятным для квартировладельцев.

То, что журналистов хлебом не корми, а дай попугать народ, общеизвестно. Автор этих строк тоже поддался всеобщей панике и вместо привычного кофе пил утром 2 декабря валидол. Однако потом занялся тем, что большинство населения вряд ли сделало - стал читать первоисточник, т.е. само постановление. Оно оказалось вовсе даже не людоедским, а, напротив, либеральным.

Ну, а что если государство действительно вознамерится внести ясность в отношения участников рынка аренды, который сегодня - это знают все - процентов на 90 черный? Эта часть статьи планировалась как опрос риэлторов, но не получилось: говорить-то говорили, но от упоминания собственных фамилий отказывались наотрез. Суть ответов сводилась к тому, что налоговые органы встретят глубоко эшелонированную оборону. Ее прочность объясняется тем, что государственного контроля не хотят не только сдающие, но и снимающие: многие из них получают те же самые черные и серые зарплаты и не смогут объяснить, как при официальном доходе в 8000 рублей они умудряются снимать квартиру за 400 долларов.

А вот платить налоги с доходов от сдачи в аренду нужно. Уклонение расценивается как уголовное преступление, за которое могут взыскать штраф от 100 до 500 тысяч рублей или даже посадить на срок до трех лет. Звучит устрашающе, но это вовсе не постановление Пленума ВС РФ, а статья 198 Уголовного кодекса, действующего, между прочим, с 1996 года. Совершенно непонятно, почему эта норма, оставлявшая журналистов абсолютно равнодушными целых восемь лет, вдруг так взбудоражила их теперь. В общем, рекомендации булгаковского профессора Преображенского, который советовал не читать на ночь советских газет, актуальны как никогда.

Еще налоговые органы могли бы получить интересующую их информацию от риэлторов. Известно, что процентов 90 договоров аренды заключаются через агентства недвижимости. Но и здесь не все просто. Агентств много, конкуренция между ними большая. Даже полунамека на то, что данная фирма сливает информацию, будет достаточно, чтобы навсегда похоронить ее деловую репутацию. Как рассказал нам один из риэлторов, похожие прецеденты были: с просьбами-требованиями предоставить сведения о снимающих квартиры выходцах с Северного Кавказа уже приходили из ФСБ. Риэлторы нашли адекватный ответ: в качестве базы данных выдали список получателей гуманитарной помощи конца 80-х годов (примерно половина этих бабушек уже померли, царствие им небесное!). Что сделали со столь ценной агентурной информацией чекисты, наш собеседник не знает, но больше они не приходили и рекламаций не предъявляли.

Договор аренды можно не заключать вовсе. Можно заключать, но никому не показывать. Можно заключить на небольшую сумму (2000 рублей - налоги будут 260 рублей). Даже если существует документ на истинную сумму и он каким-то образом попал в руки налоговиков - это тоже ничего не значит. Владелец квартиры может сказать, что он на самом деле заключил такой договор, только вот жилец заселился и не платит. А я, добрая душа, никак не могу выставить его за дверь с детями малыми. Факт действительного получения денег могут доказать только расписки о ежемесячном получении денег, но их своим постояльцам дают далеко не все квартировладельцы.

Виктор Сергеевич Егерев – народный архитектор СССР (1988), заслуженный архитектор РСФСР (1974), лауреат Государственной премии РСФСР (1967), академик Российской академии архитектуры и строительных наук (1994), академик Международной академии архитектуры (московское отделение, 1992), член-корреспондент Российской академии художеств (1990), Почетный строитель Москвы (1999). В.С. Егерев спроектировал такие объекты в Москве, как станция метро «Краснопресненская» (1953), Московский городской дом пионеров на Ленинских горах (1962), Дом связи на Новом Арбате (1965), здания посольств СССР в Иране и Нигерии (1965, 1967), Музыкальное училище имени Гнесиных на Поварской ул. (1970), здание ТАСС у Никитских ворот (1976), а также жилые дома на улице Герцена (1968), поликлиника Госплана СССР в Скатертном переулке (1969), Дом моды на Смоленском бульваре (1970), жилой дом в Карманицком переулке (1971), жилой дом на Малой Ордынке (1998–1999).

Одним словом, у налоговиков есть только один реальный путь: оперативная разработка. Внедрять своих сотрудников в агентства недвижимости для получения баз данных, прикидываться снимающими. Стоит ли овчинка выделки, вопрос риторический: дорогой рынок аренды уже давно довольно белый. Дорогие апартаменты и дома снимают иностранцы, которые переводят деньги на банковский счет арендодателя, а в дешевом сегменте крутятся совсем смешные деньги. Трясти казино и нефтяников намного прибыльнее.
Своими соображениями насчет того, насколько уместно выглядят новые дома бизнес-класса и класса «премиум» в столице, с корреспондентом «НГ» поделился один из корифеев советской и российской архитектуры, академик Российской академии архитектуры и строительных наук, Почетный строитель Москвы Виктор Егерев.

– В общем-то, на архитектуру города одинаково влияет и элитное и неэлитное жилье, так же как и другие здания – офисные или общественные. Здесь более важны другие две вещи. Во-первых, градостроительное положение здания, то есть насколько оно уместно поставлено, ну и во-вторых, сами его архитектурные достоинства.

– Как, на ваш взгляд, элитное современное жилье влияет на архитектурный облик города? Вписываются ли в него новостройки высокого класса, имеющие зачастую столь вычурный внешний вид?

– Безусловно, и, кстати, именно в отношении элитных жилых домов. Есть один такой комплекс, который расположен на развилке Можайского и Рублевского шоссе – это район Кунцево, а второй – на Ленинградском шоссе в Чапаевском парке. По общему мнению, первый комплекс достоин архитектурного лица города, второй же, на мой взгляд, абсолютно ему чужд. Вообще я бы хотел отметить, что элитное жилье, будучи более дорогим, полностью себя оправдало в центральной части города, где наиболее высоки требования, касающиеся сохранения исторической застройки. Поскольку эти дома более дорогостоящие, у них есть гораздо больше возможностей по всем параметрам приспособиться к той исторической среде, в которую они должны войти. Так что качество элитного жилья, мне кажется, оправдало себя именно в центральной части города. Думаю, что так будет и дальше, потому что еще есть места, где подобное жилье будет строиться и в ближайшем будущем.

– Может быть, у вас есть какой-нибудь пример удачного и неудачного здания в этом плане?

– В общем, да. Откровенно говоря, меня больше беспокоит не качество, а количество строящегося элитного жилья. Многие уже введенные в строй дома подобного уровня пустуют, а вот доступного жилья очень не хватает. И у меня есть в связи с этим такой вопрос: не пора ли сократить программу недоступного жилья?..

– Значит, в принципе по большому счету элитная недвижимость не вносит никакого дисбаланса в архитектуру города?

– Ну, на самом деле мои заслуги за рубежом довольно скромные – мне довелось спроектировать там всего два посольства. Что касается традиций, то, конечно, их уважать нужно. Просто так вторгаться в чужой город и делать там что-то в русском стиле немыслимо. Необходимо глубоко вникнуть в историю и культуру страны и, исходя из этого, создавать свои проекты.

– Я знаю, что вам приходилось проектировать здания за рубежом. Как архитектор должен действовать в таких случаях? Наверное, необходимо соблюдать какие-то национальные традиции?

– Нет, я бы так не сказал. Если опять же возвращаться к центральной части города, то здесь, мне кажется, нет каких-то вопиющих несоответствий. Ну а на новых территориях, на мой взгляд, вполне возможны более контрастные, современные здания. Так что пока в этом смысле у нас все правильно.

– Вам не кажется, что сейчас с появлением элитных новостроек мы слишком ориентируемся на Запад и теряем свою индивидуальность?



Главная --> Публикации