Главная --> Публикации --> В 25 раз дороже, чем предписывает закон Предъявите ваши документы Тверская улица дороже беверли-хиллз Желающих строить гостиницы в москве гораздо меньше, чем их сносить Собственникам - права, регионам - ответственность

Проще простого было бы объяснить такую реакцию неутолимой жаждой отраслевых лоббистов. Но, во-первых, предлагаемые дополнения по объему совсем невелики, что наводит на мысль, что дополнять всем известный пакет на федеральном уровне особо и нечем. Во-вторых, речь, как правило, идет об одних и тех же нормативных актах, среди которых, пожалуй, наиболее часто упоминаемый закон о строительно-сберегательных кассах, впервые внесенный в Госдуму еще в 2000 году.

Пакет законов о создании рынка доступного жилья только-только вступил в действие и еще не успел дать результата, о котором можно судить твердо, как тут же раздались голоса, утверждающие, что список неполон.

В течение ближайших пяти лет объемы жилищного строительства должны быть удвоены. По приблизительным оценкам, реализация этого плана будет стоить до 50 миллиардов долларов. Где их взять?

Пять на два

А это совершенно недостаточно для реализации поставленной задачи. Поэтому, убежден Грачев, есть смысл именно сегодня присмотреться к такому испытанному во всем мире механизму привлечения средств, как строительно-сберегательные кассы (ССК).

Наши нынешние надежды в основном связаны с ипотекой. Но пока она развивается слишком медленно. В минувшем году было выдано всего 40 тысяч ипотечных кредитов. Из них только 14 тысяч было рефинансировано на вторичном рынке. Причины вполне понятны: сегодняшние макроэкономические параметры российской экономики не слишком благоприятствуют развитию эффективного ипотечного кредитования. И даже если заработает наконец закон об ипотечных ценных бумагах, в ближайшие годы этот инструмент не сумеет консолидировать больше одного миллиарда долларов в год, считает руководитель Экспертного совета Временной комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья Иван Грачев.

Что же такое ССК? Это некоммерческие организации, осуществляющие предварительное накопление сбережений граждан для того, чтобы потом оказать им помощь в приобретении жилья через ипотеку. ССК - это банк, но особый банк, специализирующийся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении его вкладчикам кредитов для улучшения жилищных условий. Для того чтобы стать членом ССК, вкладчик должен заключить с кассой специальный договор. В нем оговаривается общая сумма соглашения (в нее входят взносы вкладчика, которые он собирается накопить, проценты по взносам, заемные средства и, если предусмотрено, премии государства), а также срок действия договора (время, через которое вкладчик погасит заем).

Чужой опыт не указ

Обычно он существенно ниже рыночного. По завершении накопительного этапа вкладчик имеет право получить накопленный вклад с процентами и так называемую стройсберссуду. Таким образом, в его распоряжении оказывается вся договорная сумма. После этого начинается второй этап: погашение ссуды. Заемные средства возвращаются в систему ССК и идут на кредитование новых вкладчиков. В среднем срок договора составляет 20 лет. Как видим, ССК почти не зависят от рынка капитала. Средства накопления и финансирования здесь образуют замкнутый круг.

Реализация договора подразумевает два этапа. Первый - накопительный. Чтобы получить всю договорную сумму, необходимо накопить ее часть. Объем этой части указывается в договоре. Исходя из него определяются сумма ежемесячных взносов и период накопления. На взносы начисляются проценты, размер которых также фиксируется в договоре.

В последние годы многие страны Восточной Европы доказали, что ССК в состоянии существенно продвинуть решение жилищной проблемы. В 2004 году в Румынии с помощью этой системы 200 тысяч человек получили ипотечные кредиты, в Венгрии за 4 года миллион жителей улучшили свои жилищные условия, в богатой Австрии до сих пор государство выделяет субсидии для членов ССК, активно работает этот институт и на его исторической родине - в Германии.

Образно говоря, ССК - это своеобразная касса взаимопомощи, упрощенная версия которой хорошо известна многим россиянам с советских времен в виде ЖСК. Однако ССК отличается, во-первых, тем, что на взносы участников начисляются проценты, а во-вторых, за пользование кредитом тоже надо будет платить. Однако проценты в обоих случаях значительно ниже банковских ставок. Кроме того, в России, где крайне остро стоит проблема отсутствия у граждан средств на первоначальный взнос и кредитных историй, ССК могут помочь накопить необходимые средства, не подвергая клиентов такой тщательной проверке, как в случае с банковским кредитом. Благодаря этому ССК могут служить хорошим дополнением к классическим ипотечным механизмам.

Следует отметить, что это не первая попытка принять закон о стройсберкассах, в свое время на изначальный его вариант было получено отрицательное заключение правительства. Тогда чиновники посчитали, что в России следует развивать исключительно двухуровневую ипотечную систему. Но, как полагает заместитель руководителя департамента муниципальной экономики и хозяйства минэкономразвития Александр Воротников, настоящий момент более благоприятен для его прохождения. Целесообразность ориентации только на одну двухуровневую ипотеку все чаще ставится под сомнение. Не случайно в правительственные планы по развитию законодательства уже включен пункт о принятии такого закона.

Вторая попытка

Нынешний текст законопроекта подготовлен осенью 2004 года, и, по словам Грачева, ни правительство, ни Центробанк никаких критических замечаний по нему не высказали. Впрочем, "зарыть" будущий проект вполне может министерство финансов, так как реализация закона прямо касается этого ведомства, требуя бюджетной поддержки. Например, в Чехии каждому участнику ССК из бюджета к сумме вклада добавляется 25 процентов. Поэтому многое зависит от того, что в конечном счете возьмет верх: неистребимое желание государства сэкономить или понимание, что сколько-нибудь значимые социальные приоритеты сегодня не могут быть реализованы без участия бюджета.

Первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин считает, что произошел большой перекос в области законодательства о доступном жилье: из 25 принятых законов 23 в той или иной степени относятся к ипотечному рынку и только два - к накопительным системам жилищного строительства. А потому закон о ССК хотя бы ради восстановления здорового баланса надо принимать как можно скорее.

Если закон будет принят, считают его сторонники, то уже через полгода в стране может появиться вполне работающая сеть строительно-сберегательных касс. В этот проект наряду с российскими структурами готовы вложить свои средства немецкие и австрийские инвесторы. Кроме того, часть жилищно-накопительных кооперативов может также превратиться в ССК.

Многоэтажные перспективы

Пакет законов о создании рынка доступного жилья только-только вступил в действие и еще не успел дать результата, о котором можно судить твердо, как тут же раздались голоса, утверждающие, что список неполон.

Разработчики закона полагают, что потенциально услугами ССК могут воспользоваться до 30 процентов населения страны. Это позволяет оценить возможности по привлечению ССК в течение нескольких лет примерно в 30 миллиардов долларов. Но это произойдет в том случае, если государство будет оказывать этим людям реальную поддержку. Согласно экспертной оценке, она должна находиться на уровне 10 процентов от внесенной вкладчиками суммы. То есть за 5 лет нужно затратить на эти цели примерно 3 миллиарда долларов - сумма, которая для России отнюдь не выглядит недоступной.

Оборот Lotte составляет примерно $15 млрд в год. Группа владеет сетями магазинов, отелями, закусочными, кинотеатрами, строительными предприятиями. В группу входит компания Lotte Department Store, которая владеет 20 универмагами. У Lotte есть и другие сети: 30 гипермаркетов, чуть меньше 10 супермаркетов и около 1000 "магазинов у дома" (convenience stores) "7/11", развиваемых по франчайзингу.


Корейская группа Lotte возобновляет строительство в Москве многофункционального комплекса, ядром которого станет огромный универмаг. Это первый подобный проект, который группа с годовым оборотом около $15 млрд, осуществляет за пределами родины. Корейцы пытаются реализовать его уже больше пяти лет.

По словам Ир-Минь Йи, проект обойдется в $140 млн. Финансировать его будет сама Lotte. Не исключено также, сказал Ир-Минь Йи, привлечение банковских кредитов. Сергей Азаров, начальник отдела торговых площадей компании Noble Gibbons / CB Richard Ellis (она является консультантом Lotte) , дополнил, что проектом предусмотрено строительство подземного паркинга примерно на 1200 мест. Для комплекса в центре Москвы, этого достаточно, считает специалист риэлторской компании Stiles Riabokobylko Наталья Орешина. Ир-Минь Йи сообщил, что по окончании возведения комплекса Lotte приступит к строительству рядом отеля на 400 номеров.

Как рассказал "Ведомостям" гендиректор Lotte Department Stores Ир-Минь Йи, к 2006 г. в Москве, на пересечении Садового кольца и Нового Арбата планируется возвести 26-этажный торгово-деловой центр. Первые шесть его этажей займет универмаг площадью 25 000 кв. м (не считая подсобных помещений). Остальная часть здания будет отдана под офисы, за исключением последнего этажа, где должен расположиться ресторан, и площадки внизу, отданной под салон красоты.

Сергей Азаров не сомневается в успехе проекта своего клиента. "Это пилотный проект Lotte: будет возведен торгово-офисный комплекс высшего класса", - полагает Азаров. Президенту российской компании "ДжамильКо", одного из лидеров российского рынка модной одежды, Халеду Джамилю проект тоже нравится: он надеется, что ему удастся сотрудничать с Lotte.

Для Lotte московский проект уникален: подобных комплексов за пределами Кореи группа еще не строила. У проекта сложная судьба. В 1997 г. корейские газеты много писали о будущем грандиозном проекте в Москве, который в то время оценивался в $400 - 500 млн. Через год был арендован участок в районе Арбата. Из-за кризиса 1998 г. планы группы приостановились. А в сентябре 2000 г. Москомархитектуры был утвержден совместный проект Lotte и российской компании "ЛогоВАЗ" по строительству торгово-офисного комплекса и гостиницы. На паритетных началах была создана компания ЛЛ (первые буквы названий "ЛогоВАЗ" и Lotte) , речь шла об инвестициях примерно в $100 млн. Но партнеры не сработались, и летом 2002 г. "ЛогоВАЗ" объявил о выходе из проекта и продаже доли корейской группе.

19 апреля 2005 в Кремле под председательством президента состоялось заседание президиума Госсовета, посвященное развитию рынка доступного жилья в России. Подводя итоги деятельности в этой области, президент отметил неудовлетворительные темпы роста жилищного строительства в большинстве регионов. Исключением стала только Москва. Перед правительством и руководителями субъектов Федерации была поставлена задача: увеличить к 2010 году объемы жилищного строительства в России в два раза.

Но, по мнению гендиректора компании "Магазин Магазинов" Анны Ширяевой, для того чтобы проект Lotte стал успешным, "потребуется большое искусство". Опасение, говорит Ширяева, вызывает совмещение офисных и торговых площадей на небольшом "пятне" застройки. Например, около 20 м в глубину первого этажа, ценного в плане торговли, будут в большой степени съедены входом в офисы.

За последние годы было разработано и запущено много программ по стимулированию, управлению и развитию московского жилищного строительства. Сейчас уже можно констатировать определенные результаты.

Такая задача многим показалась непосильной и в некоторых кругах вызвала определенный скептицизм. Но почему в Москве, в отличие от других регионов, речь не идет о невозможности развития необходимых темпов роста? Они уже развиты, и вопрос только в увеличении выигранного преимущества. Возможно, дело в московском воздухе или в земле, но, скорее всего, секрет успеха скрыт в своевременности действий московского правительства. Как известно, сложнее всего ждать и догонять. Именно эту непосильную ношу и взваливают на себя некоторые региональные руководители. Если сначала сидеть в ожидании команды «сверху», а потом пытаться догнать безвозвратно ушедшее время – любая задача может показаться непосильной.

При запланированном объеме в 4,5 млн. кв. метра строителями в 2004 году сдано около 5 миллионов кв. метров! Треть из них предназначена для очередников, молодых семей, переселенцев из сносимых ветхих домов и пятиэтажек. Согласно Генеральному плану развития Москвы до 2020 года суммарный жилой фонд столицы планируется довести до 220–230 млн. кв. метров, а это значит, что предстоит построить около 70 млн. кв. метров.

По словам Владимира Ресина, первого заместителя мэра в правительстве Москвы, все основные задачи, стоявшие перед московскими строителями в прошлом году, выполнены. Приоритетным направлением в деятельности Стройкомплекса оставалось возведение жилья.

Работы по первой – выводу промышленных предприятий из центра столицы ней уже ведутся. И вторая – по сносу ветхого жилья или, другими словами, пятиэтажек времен начала индустриальной застройки. Эта программа уже выходит на «финишную прямую». Столичные власти решили перевыполнить план и избавить город от пятиэтажек не к 2010 году, а на год или даже 2 года раньше. Мэр Москвы Юрий Лужков в этой связи заметил: «Мы должны поторопиться с переселением горожан из хрущевок и подать пример всем субъектам Федерации в этом вопросе».

В отличие от регионов, где необходимо просто строить, Москве приходится значительно сложнее. Здесь, перед тем как построить, необходимо найти место. А его почти нет. Возвращаясь к словам господина Ресина, из районов массовой застройки остались только Щербинка, Кожухово и Бутово. В таких условиях необходимо «расчищать» место под новые стройплощадки, а значит, сносить уже имеющиеся здания. Во избежание замедления по этой причине темпов роста жилищного строительства правительством Москвы были заблаговременно разработаны и запущены две программы по освобождению территорий под застройку.

Кстати, Москва – наверное, единственный регион, где у людей существует реальная возможность получить квартиру бесплатно. По словам Владимира Ресина, несколько лет подряд город не имеет дефицита в своем бюджете. Несмотря на жесткий порядок его формирования, исполняет бюджет по доходам и расходам, исправно платит по своим международным обязательствам. Укрепление экономического положения города позволяет уже сегодня направлять на финансирование строительства социального жилья значительные средства из городского бюджета. Средства эти пополняются благодаря внедрению новой модели взаимоотношений города и инвесторов, предусматривающей переход с бартерных расчетов на финансовые, как это принято во всем мире. Ежегодное строительство муниципального жилья площадью 1 млн. 600 тыс. кв. метров, основанное именно на таком принципе финансирования, закреплено принятой правительством Москвы программой на период до 2010 года.

Столь скорого и полномасштабного решения вопроса не ожидал никто. К тому же, согласно постановлению правительства Москвы жители сносимых пятиэтажек не могут быть расселены за пределами своего района без их согласия.

Суровое прошлое...

Так возможно ли достижение поставленных Владимиром Путиным задач во всероссийском масштабе? Конечно да, просто нужно работать и перенимать накопленный лидерами в этой области опыт. А еще нужно уметь ставить и решать целевые задачи!
Спустя десять лет после того, как первые отчаянные граждане начали покупать квартиры на этапе строительства, государство заметило частных инвесторов и защитило их права. С 1 апреля в России действует закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Новые правила весьма суровы к строителям — некоторые эксперты даже предрекали, что многие компании не смогут работать в столь жестких условиях. Зато дольщикам закон предоставляет массу привилегий например, покупатель квартиры получил право расторгнуть договор и получить назад вложенные деньги вместе с солидной неустойкой, если застройщик нарушит сроки строительства или требования к качеству жилья. Так или иначе, любые изменения «правил игры» в конечном счете отражаются на покупателях. Ожидают ли столичный рынок новостроек потрясения и повысятся ли цены на квартиры, выясняли корреспонденты «Города».

конце 2002 года, но сегодня компания требует от дольщиков доплатить 37—52% за квартиру, хотя в договорах зафиксирована меньшая цена метра. Городские власти предпочитают не вмешиваться и рекомендуют обращаться в суд.

Недобросовестные застройщики — традиционные персонажи газетных публикаций и выступлений руководства стройкомплекса Москвы. Бесправные соинвесторы годами не могут поселиться в купленных квартирах, у них вымогают баснословные доплаты за окончание строительства. Они судятся, жалуются — но без толку: старые договоры о долевом участии (называться они могут по-разному, но суть одна) не защищают физических лиц от произвола застройщиков. Например, дом 18/4 на Байкальской улице должен был быть построен финансовой группой «Новый мир» еще в

В Москве почти все коммерческие новостройки (а это 70% от общего числа нового жилья в городе — 3,2 миллиона квадратных метров) строятся с привлечением средств дольщиков. Продажа на первичном рынке готовой к заселению квартиры — редкий случай. По оценке независимого аналитика рынка недвижимости Олега Репченко, в 2004 году дольщики — физические лица вложили в строительную отрасль столицы почти 6 миллиардов долларов. Такова «цена» «Закона о долевом строительстве» в Москве.

— Проблема правовой незащищенности дольщиков характерна не только для Москвы, — считает руководитель группы разработчиков закона, президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. — Напротив, в столице дела обстоят сравнительно неплохо. Статистики недобросовестных сделок в сфере долевого строительства не существует, но жертвами прямого мошенничества, когда одни и те же квартиры продают дважды, «крутят» на долгострое инвестиции и т.п., приблизительно становятся несколько человек на каждую сотню дольщиков. Те или иные проблемы с застройщиками испытывают большинство участников долевого строительства.

...и светлое будущее

Тяжелая народная доля

- Новый закон никак не повлиял на нашу деятельность, — утверждает директор департамента недвижимости корпорации Mirax Group Андрей Титюник. — Мы сохранили прежний уровень цен и темпы продаж. Клиенты знают о вступлении в силу закона о долевом участии и, естественно, задают вопросы — просят показать разрешение на строительство, документы по объекту. Мы пришли к выводу, что открытость и прозрачность компании, как того требует закон, являются сильным аргументом в конкуренции за клиента.

Вопреки некоторым прогнозам катастрофы на рынке недвижимости не произошло.

Закон, даже в существующем сегодня виде, не остановил рынок и не взвинтил цены. Если Госдума примет пакет поправок к нему, застройщики почувствуют себя немного комфортнее, но и дольщики при этом сохранят нынешние «завоевания». Поправки из пакета, насчитывающего около 30 пунктов, носят не концептуальный характер, то есть все основные позиции договора (пакетдокументов, необходимых для открытия продаж, сроки строительства, права дольщиков) останутся в силе. Изменения могут коснуться процедурных аспектов. Если, конечно, удастся достигнуть компромисса: недавно правовое управление администрации президента вынесло отрицательное заключение на поправки — все они составлены в интересах застройщиков.

— С 1 января, когда закон был принят, но еще не вступил в силу, — говорит Надежда Косарева, — количество сделок на первичном рынке несколько сократилось. Наши исследования фокус-групп показали, что люди, даже располагая необходимыми капиталами, боялись участвовать в долевом строительстве и ждали 1 апреля. Теперь, наоборот, многие застройщики не спешат заключать сделки. Одни приводят в порядок документацию на объекты, другие ищут обходные пути. В этом году не стоит ждать больших перемен. Но в ближайшие годы закон неизбежно изменит структуру рынка: увеличится доля банковского кредитования, больше квартир-новостроек будут продаваться готовыми к заселению. Это может сказаться на средней стоимости квадратного метра, если не будут приняты меры по развитию конкуренции на рынке жилищного строительства. Но при долевом строительстве экономия весьма относительна: они несут огромные расходы на дострой и на оплату временного жилья.

Основные нормы закона

Вместе с тем законодателям следует задуматься о том, что закон эффективен только тогда, когда в нем в полной мере учтены интересы всех сторон хозяйственной деятельности. А застройщик на стройке - лицо далеко не последнее.

…и основные поправки к нему

Застройщик вправе привлекать денежные, средства дольщиков только после получения разрешения на строительство, госрегистрации прав собственности или аренды на земельный) участок и опубликования проектной декларации. Договор долевого участия подлежит обязательной госрегистрации. Застройщик обязан предоставить дольщику всю проектную, разрешительную, имущественную документацию на строящийся объект. Если застройщик нарушает сроки, гарантии качества, если вносит изменения в проект, меняет назначение нежилых помещений, дольщик вправе расторгнуть договор без суда и потребовать возмещения. Права застройщика на земельный участок и объект строительства находятся в залоге у дольщиков до момента подписания сторонами передаточного акта.

Поправка: Дольщик уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки, а застройщик уплачивает физическому лицу — 1/150, юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю- 1/300.

В законе: Если дольщик нарушает обусловленные договором сроки внесения платежей, застройщик может расторгнуть договор только на основании решения суда. Поправка: Возможно расторжение договора по инициативе застройщика во внесудебном порядке. В законе: Если дольщик нарушает сроки внесения платежей, он платит неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за день просрочки. Если застройщик задерживает передачу объекта дольщику, он должен уплатить неустойку в размере 1/75 ставки за каждый день просрочки. (Это 63% годовых от стоимости договора.)

В законе: Новые правила распространяются на все сделки, разрешение на строительство которых будет получено после 1 апреля. Поправка: Сделки на объектах, привлечение средств по которым началось до 1 апреля, могут оформляться по старой схеме.

В законе: Застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу учредительные документы, налоговую и бухгалтерскую отчетности, распределение прибыли и убытков за три последние года. Поправка: застройщик имеет право не разглашать информацию о владельцах менее 5% голосующих акций и не предоставлять отчетность о финансово-хозяйственной деятельности.



Главная --> Публикации