Главная --> Публикации --> Летний дачный сезон лучше начинать в феврале Дешевые дачи уходят в прошлое Чистота по-юридически В москве появятся девять новых рек Бесплатных квартир больше не будет

К примеру, возникли споры при определении понятия «жилой фонд». Что оно включает? Действующий ЖК гласит, что это — жилые дома и помещения. Что предлагают реформаторы? Проект нового кодекса определяет, что к таким помещениям относятся жилые дома. Но, во-первых, в жилых домах могут находиться не только жилые помещения, во-вторых, жилые помещения бывают не только в домах, признанных полностью жилыми, но и в других строениях. Остается только посетовать на то, что не все население России имеет жилые помещения величиною с дом.
Что грозит неплательщикам кредитов
Новый Жилищный кодекс вместе с другими законодательными актами должен окончательно решить вопрос о выселении несостоятельных заемщиков. Пока случаев неплатежеспособности получателей ипотечных кредитов не так много. В Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) из более чем 10 тыс. выкупленных закладных проблемных было чуть более 50, причем наиболее часто упоминаемой причиной неувязок с выплатами был разрыв отношений между супругами.
Но это статистика, отражающая возникновение сложностей с платежами, а не начало делопроизводства в связи с выселением. До выселения по суду пока что не доходило: стороны ограничивались досудебным урегулированием проблем. Не случалось пока выселений заемщиков и по Московской ипотечной программе («Московское ипотечное агентство»): не было неплатежеспособных заемщиков.
Кроме того, в Москве власти намерены создать так называемый переселенческий фонд. Речь идет о «социальных» квартирах, предназначенных для временного проживания несостоятельных ипотечных заемщиков, т. е. гражданам, которые не способны больше нести кредитное бремя, планируется предоставлять муниципальные площади, а не выселять их «на улицу».

2004 год был отмечен активным обсуждением пакета из 28 законопроектов, над которыми работала Госдума РФ. Эти правовые акты должны серьезно изменить ситуацию в области покупки жилья по ипотеке. Первоначально предполагалось, что новый Жилищный кодекс (ЖК) вступит в действие с 1 января 2005 года. Но к концу 2004 года оказалось, что проект сырой и быстро принять его невозможно.

«Денежные» вопросы
Завершено обсуждение Закона «О государственной пошлине», связанного с процедурой регистрации документов. Ставка госпошлины за нотариальное удостоверение договора об ипотеке жилья снизилась с запредельных 1,5% стоимости закладываемого имущества до 200 руб. Правда, нотариальное оформление сделки до сих пор мало кто производил, так как в этих случаях чаще всего пользовались нормой, по которой нотариальное удостоверение сделки не требовалось. Эта норма в законодательстве остается, но ставка пошлины реально снижена, так что у заемщика теперь есть выбор.
Чтобы ипотека заработала не только юридически, но и экономически — на уровне рефинансирования, необходимо создать соответствующие условия. Для полноценного функционирования Закона «Об ипотечных ценных бумагах» требуется принять дополнительно 18 подзаконных актов, считают специалисты АИЖК.
Сомнительные перспективы для частных лиц несет в себе разработка законопроекта о кредитных историях. Речь идет о создании системы сбора и открытия информации о частных лицах и их денежных операциях. Например, нежелание покупателя выплачивать средства за не поставленный или бракованный товар или отказ оплачивать счет, выставленный заведомо мошенническим путем, ведет к штампу о недобросовестности гражданина в его кредитной истории. Кроме того, гражданин не может ограничить предоставление сведений о себе кому бы то ни было.
Таким образом предстоит кропотливая и обширная работа по изменению действующего законодательства. В частности, по приведению значительного числа правовых актов в соответствие друг с другом — начиная с закона об ипотеке и заканчивая Гражданским кодексом. К тому же деятельность по реформированию законодательства осложняется тем, что многие инициативы являются спорными и взаимоисключающими.
Основной причиной "болезненного" интереса москвичей к вопросам стоимости жилья являются низкие зарплаты, считает руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы Владимир Ресин. "Сегодня люди недополучают, начиная с тех, кто на бюджете, и заканчивая теми, кто работает в разных компаниях, – сказал он в ходе недавней пресс-конференции. – При "капиталистических" ценах они живут на "социалистические" зарплаты". И это – главная причина "драматизации" ситуации на рынке недвижимости. "Когда у людей появится солидный заработок, тогда и разговоров станет меньше", – полагает высокопоставленный чиновник. Также для решения этой проблемы необходима нормальная ипотека, то есть доступные проценты за кредит и достаточное предложение, адекватное спросу на жилье, добавил он.

Незавершенное строительство и другие проблемы
Одной из серьезных юридических проблем остается вопрос о правовой природе инвестиционных договоров при строительстве новых домов. Последние случаи с обманами покупателей, которые приобретали квартиры в подмосковных новостройках, тому подтверждение. Нередко жилплощадь в новостройках продается физическим лицам с привлечением банковских займов, которые переоформляются в ипотечные кредиты после сдачи здания в эксплуатацию.
Небольшим шагом вперед можно считать лишь предложение по дополнению статьи 130 Гражданского кодекса (ГК РФ) новым видом недвижимого имущества — объектами незавершенного строительства. Необходимость такого решения очевидна: оно позволит улучшить правовой режим при кредитовании строительства. Дело в том, что схема приобретения жилья в строящихся домах, существующая сейчас, очень похожа на европейскую схему деятельности ссудо-сберегательных касс.
Существенным шагом по упрощению процедуры заключения ипотечных договоров риэлторы считают изменение формы участия в сделках органов опеки и попечительства. Речь идет о получении согласия этого органа на сделку лишь в части отчуждения жилого помещения, если собственник ограничен или лишен родительских прав.
Важные изменения касаются защиты прав добросовестных приобретателей недвижимости. На это направлены изменения в ГК и Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно этим документам, устанавливается система материальной ответственности по отношению к правам собственности на жилые помещения: государство обязуется отвечать за ущерб даже тогда, когда право собственности утрачивается не по вине работников органа регистрации, а в результате действий третьих лиц. Это должно увеличить надежность ипотечных сделок, права по которым, если учитывать страхование, достаточно неплохо защищены.
На волне преобразований в сфере недвижимости предлагается произвести некоторые изменения и в области страхования сделок с нею — в частности, законодательно закрепить термин «ипотечное страхование». Это требует тщательной проработки, поскольку выделение ипотечного страхования в отдельный, самостоятельный вид должно подкрепляться соответствующими доводами.

Что касается цен на квартиры, они по-прежнему не реагируют на разговоры о возможном обвале и явно не демонстрируют никакого намерения падать. И нет никаких резонов ожидать чего-либо подобного в ближайшее время, в один голос заявляют и авторы исследования, и Владимир Ресин. Максимум, на что можно рассчитывать, – замедление роста или стабилизация цен на нынешнем уровне, считает руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. Примечательно, что, по данным исследования, на стоимость новостроек не влияет их близость к метро. Более того, по мере удаления от станций метрополитена она, наоборот, возрастает. Это объясняется тем, что по мере роста уровня жизни и количества машин у населения близость к метро уже не так актуальна, как это было раньше, полагают специалисты ирн.Ru.

Некоторая, хотя и весьма слабая, надежда на снижение процентных ставок по ипотеке в достаточно обозримом будущем все-таки есть. Как ожидается, еще до конца текущего года Госдума примет в заключительном чтении основной пакет ипотечных законов, что позволит уменьшить банковские риски при выдаче таких кредитов и отменить некоторые дополнительные сборы, например, нотариальные. А вот с необходимым количеством свободного жилья сложнее. Как признает сам Ресин, на сегодняшний день спрос в данной области значительно опережает предложение, и такое соотношение сохранится еще достаточно долго, несмотря на то, что ежегодно вводится в строй около 4,5-5 млн кв. м жилья и в общей сложности за последние 15 лет было возведено порядка 55 млн кв. метров. Для наглядности: за всю историю города эта цифра достигла 188 млн кв. метров. О невиданном спросе свидетельствуют и данные исследования, проведенного аналитическим центром ирн.Ru, согласно которому 20% современных столичных новостроек продаются уже не просто на стадии котлована или начала монтажа, а даже когда еще не начаты никакие работы, не подготовлена площадка и на месте будущего строительства пока стоят предназначенные к сносу старые дома. И это притом, что данное исследование не затронуло такие крайние и весьма немалые (по деньгам) сегменты рынка, как элитные новостройки в Центральном округе и районы массовой застройки за пределами МКАД.

Сельскохозяйственные земли России - ценный ресурс. Им даже посвящен отдельный Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Только земли эти являются ценными уже не только и не столько для сельского хозяйства, а с точки зрения инвестиционного освоения, далекого от утилитарных целей.

Дорогие новостройки тянут за собой и рынок вторичного жилья, и цены на московские квадратные метры по-прежнему остаются "кусачими". Так что принятие необходимых законов об ипотеке и возможное снижение процентных ставок все равно не сделают ее массовой. Ведь сколько бы ни разглагольствовали чиновники о недостойном уровне зарплат большинства горожан, нет смысла надеяться на чудо и ждать, что власти перейдут от слов к делу. А пока доходы основной части населения Москвы не позволяют отстегнуть сотню-другую долларов на покупку квартиры, даже в кредит, даже если он вообще беспроцентный.

Сегодня, по данным Московской областной Думы, сельхозземли Подмосковья занимают 30% его территории (это около 1760 тысяч гектаров). Более половины из них (свыше 1000 тысяч гектаров) находятся в частной собственности или отдельных граждан, или юридических лиц - и представлены в виде земельных наделов, долей и паев. И в подавляющем большинстве случаев эти земли выбрасываются на земельный рынок, меняют разрешенное использование или даже целевое назначение и становятся вторичным объектом купли-продажи.

В России площадь сельскохозяйственных земель только за 2001-2002 годы сократилась почти на 100 миллионов га: с 496 до 398 миллионов. В 1991 году государство решило раздать сельхозземли в собственность, их поделили на "виртуальные" земельные доли, новоиспеченные собственники которых часто даже могли не знать, где они находятся на местности. В скобках следует отметить, что российские граждане так и не оформили свои права на более чем 400 тысяч гектаров таких земельных долей. Согласно закону, каждый субъект России получил право определять, с какой даты у него начнется приватизация. В числе продвинутых регионов оказалась Московская область.

Чтобы рационализировать процесс, Московская область приняла собственный закон о сельхозземлях. В частности, законом четко определен перечень особо ценных сельскохозяйственных угодий, использование которых для нужд, не связанных с сельским хозяйством (особенно для строительства дач и коттеджей), не разрешено. В первую очередь к ним отнесены угодья, которые стоят дороже остальных в районе более чем на 10% (по кадастровой стоимости), а также некоторые другие категории. Но можно ли законодательными мерами в России остановить процесс рыночного освоения привлекательных земельных территорий? Вот что думают по этому поводу игроки рынка недвижимости.

Как отмечает подмосковная статистика, с 1 января 2003 по 1 января 2004 года за счет перевода земель сельхозназначения в несельскохозяйственные угодья их площадь сократилась более чем на 6,6 тысяч гектаров. По словам Василия Дупака, депутата Мособлдумы, председателя Комитета по вопросам землепользования, природных ресурсов и экологии, это большие и ничем не оправданные потери для сельскохозяйственного производства, ограничивающие возможности рационального использования сельскохозяйственных земель, да и всего природопользования Московской области в целом.

- Примечательно, что более половины сельскохозяйственных земель в ближайшем Подмосковье используется не по назначению, вернее, не используется вовсе. Это связано с развалом колхозов, совхозов, игнорированием властями фермерского хозяйства. В итоге, земли пустуют и простаивают. Конечно, лучше распорядиться этими землями с большой отдачей. Например, при спросе на жилье в ближайшем Подмосковье выделять эти земли под недорогое строительство и другие перспективные варианты.

Виктор Орлов, специалист отдела загородной недвижимости "Ренессанс Риэлти":

- Сейчас достаточно сложно перевести землю из одного статуса в другой, к примеру, из сельскохозяйственной под индивидуальное жилищное строительство - в первую очередь по причине размытости законодательства. Потом это очень долгий по времени процесс. Как правило, люди дают деньги, чтобы его ускорить. При нужных знакомствах, процесс перевода длится от двух до шести месяцев. Если знакомств нет, то этот процесс может затянуться на года.

Максим Карапетов, PR-директор Vesco Realty:

Андрей Прокофьев, управляющий директор УК "Конкордия-эссет менеджмент":

Нельзя объединять процесс вымирания фермерских хозяйств с существующей сегодня тенденцией перевода сельхозземель в другие категории. Эти явления мало влияют друг на друга. Земли в Подмосковье много. К тому же на рынке загородного жилья большую ценность представляют не поля, а качественные леса, участки у воды. А вымирание фермерских хозяйств связано с другими причинами, в первую очередь, с общеэкономической ситуацией в стране.

Все остальные банки и финансовые институты пока только ждут благоприятных условий для выпуска собственных ипотечных облигаций. Видимо, выжидать они будут не меньше, чем полгода. Так, по крайней мере, считают участники Федерального инвестиционного форума, не так давно проходившего в столице.

- Сегодня землю под застройку можно приобрести у крупных игроков загородного рынка - это и крупные финансово-промышленные группы, и компании, связанные с крупными банками. Если землю продают уважающие себя компании под известными брендами, то инвесторам не стоит сильно беспокоится. Перевод земель из одной категории в другую - это сложный и долгий процесс, который решается в том числе на уровне правительства области. Объем сельскохозяйственных земель нужно сохранить в таком размере, который необходим для эффективного ведения сельскохозяйственной деятельности в рассматриваемом районе.
Сегодня ипотечные облигации выпускает только один полноправный игрок рынка - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Этот факт дает возможность аналитикам говорить о том, что рынка ипотечных ценных бумаг у нас нет, поскольку, как известно, один в поле не воин.

Зато поправки к закону призваны смягчить процедуру госконтроля за эмиссией ипотечных бумаг и дать возможность банку для каждой эмиссии делать свое ипотечное покрытие.

По их утверждению, причина такой пассивности отсутствие урегулированного законодательства и осторожность инвесторов, иными словами, покупателей этих самых ценных бумаг. Над первой проблемой уже который месяц бьются законодатели, пытаясь закон о ценных бумагах приблизить к идеалу, внеся в него ряд поправок. Основные поправки касаются вопроса об ипотечном покрытии. В случае банкротства эмитента оно будет полностью исключаться из конкурсной массы для возвращения денег инвесторам. Эта мера должна дать больше гарантий покупателям облигаций и повысить их интерес к такому роду ценных бумаг. Другой вопрос, что пока непонятна процедура изъятия ипотечного покрытия. Ее депутаты еще не обсуждали.

Осталось только воспитать инвесторов, подготовить к такого рода вложениям. Пока, по словам директора Департамента финансов АИЖК Леонида Векшина, инвесторы (в их числе есть и частные лица) наиболее охотно покупают бумаги, которые АИЖК погашает через два года. Это так называемые старшие транши. На втором месте по популярности стоят бумаги со сроком погашения до 6 лет - средние транши. На последней строчке хит-парада младшие транши - их эмитент погашает спустя 6 лет после выпуска и позже.

После этих нововведений рынок будет пожинать первые плоды уже в следующем году. Как считает генеральный директор КБ "Московское ипотечное агентство" Дмитрий Будаков, в ближайшие шесть месяцев должны состояться первые выпуски ипотечных облигаций.

Но инвесторов при вхождении на ипотечный сегмент фондового рынка волнует еще один вопрос - платежеспособность заемщика, способного на протяжении всех 10, а то и 20 лет погашать кредит. Вариант с его невозможностью делать ежемесячные взносы по кредиту представляет определенную угрозу как для эмитента, так и для инвестора. Хотя, как утверждают банкиры, явление это на рынке редкое. По статистике АИЖК, только 7 из 11 тысяч кредиторов потерпели дефолт. Задержки по оплате страхового вознаграждения и ежемесячных выплат наблюдались в 52 случаях, опять же из 11 тысяч. Цифры ничтожно малы. Если учитывать географию выдачи кредитов по программе АИЖК, а это 68 регионов России, и средний объем кредита в 12 тысяч долларов, что для жителей областей нашей страны немало.

То есть, выходит, что проблему длинных денег, благодаря выходу на фондовый рынок, ипотечные банки могут и не решить. Вот почему АИЖК сейчас ведет активные переговоры с государством, которое намерено было уменьшить размеры госгарантий под эмиссию облигаций АИЖК. Леонид Векшин утверждает, что гарантия со стороны государства будет длиться до тех пор, пока инвесторы не научатся приобретать младшие транши.

Как известно, пока программы АИЖК наиболее активно работают в регионах. На форуме выступал представитель администрации Вологодской области, который говорил о том, что благодаря ипотечным программам сдерживается рост цен на жилье и увеличивается строительный потенциал региона. В области восемь муниципальных образований имеют право на выдачу ипотечных кредитов по программе АИЖК. Всего в регионе выдано кредитов на приобретение 1267 квартир общей площадью 63 тысячи кв. метров. Причем 45% ипотечных сделок совершено в самой Вологде. В основном жилье покупают бюджетники - 30%, а также представители малого бизнеса - 42 процента. Заемщики вносят в среднем 53% от стоимости жилья.

Сейчас АИЖК выдало кредитов на 4 млрд рублей, в 2005 году агентство выпустит облигаций на 5,6 млрд руб., обеспеченных гарантией государства. Кроме того, АИЖК подписало соглашение с Банком Москвы о выпуске ипотечных ценных бумаг. Напомним, что пару месяцев назад АИЖК подписало аналогичный договор с Городским ипотечным банком, который предусматривал возможное сотрудничество на вторичном рынке ипотеки, а также внедрение плавающей ставки по кредиту.

Но аналитики прогнозируют, что рынок всерьез заговорит о коммерческой ипотеке, когда снизятся ставки по кредиту, будут развиваться западные финансовые институты и сектор высококлассных офисных зданий, которые банки без сомнений будут готовы брать в залог по кредиту.

Вопросы коммерческой ипотеки (маленькая ремарка: понимать под ней следует целевое финансирование юридических лиц под залог коммерческой недвижимости) на круглых столах и различных форумах и съездах участники рынка стали обсуждать совсем недавно. На инвестиционном форуме в основном шла речь о том, что как таковой коммерческой ипотеки у нас пока нет. Только 10% всех сделок можно считать реальными ипотечными. Банки с неохотой идут на такой вид кредитования, поскольку цены на недвижимость меняются достаточно непредсказуемо, предмет залога - недвижимость, которой владеет заемщик, не всегда ликвиден. В результате, по словам Ильи Шершнева, директора по развитию компании Swiss Realty Group, коммерческая ипотека сводится к крупным проектам, когда девелопер, получающий кредит, обладает большим объемом имущества.



Главная --> Публикации