Главная --> Публикации --> Сезон у дачи В 25 раз дороже, чем предписывает закон Предъявите ваши документы Тверская улица дороже беверли-хиллз Желающих строить гостиницы в москве гораздо меньше, чем их сносить

В течение уходящего года продажи жилья бизнес-класса шли довольно успешно. Дома этого уровня удовлетворяли требованиям многих покупателей. Во-первых, они возводились на лучших площадках города — вблизи станций метро и объектов инфраструктуры. Во-вторых, цены на жилплощадь в них были практически в два–три раза ниже, чем на элитные квартиры, а перечень дополнительных опций (паркинг, современная инженерная инфраструктура, зоны отдыха) — не намного короче. В стоимость квартир в домах бизнес-класса (до $3 тыс. за 1 кв. м) входит не только собственно жилплощадь, но и вид из окна, а также дополнительные услуги.

В 2004 году стоимость жилплощади бизнес-класса росла гораздо более медленными темпами, чем в прошлом году, что объясняется несколькими экономическими факторами, в числе которых и летний банковский кризис. На вторичном рынке постепенно стал увеличиваться объем предложения, значительную долю которого составляли инвестиционные квартиры, изначально приобретаемые на продажу.

Придирчивых покупателей стало больше
В числе тенденций 2004 года, сказавшихся на продажах, специалисты все чаще стали называть приток покупателей, понимающих толк в качественном жилье. «В последнее время значительно повысилась взыскательность людей, приобретающих квартиры в сегменте бизнес-класса, — отмечает заместитель генерального директора группы компаний ПИК Даромир Обуханич. — В первую очередь это связано с тем, что отдельные клиенты имеют опыт покупки жилплощади в домах такого уровня или в их кругу достаточно много людей, поселившихся в домах бизнес-класса. Таким образом, повысилась информированность и требовательность покупателей к качеству строительства и оснащению жилого объекта».
Это в свою очередь заставило застройщиков учитывать возросшие запросы современных покупателей уже на этапе проектирования. К примеру, при проектировании жилых комплексов, состоящих из нескольких зданий, большое внимание уделяется разработке всех элементов дома: удобству въездов-выездов, размещению детских площадок, озеленению. При привлечении инвесторов на объекты инфраструктуры обязательно учитывается целесообразность данного объекта в общей системе инфраструктуры района и т. д.

Бизнес-класс со скидкой
Спрос на жилплощадь постепенно увеличивается, и застройщики рассчитывали, что эта тенденция сохранится. Летнее затишье, начавшееся еще в мае, полностью спутало так удачно разложенные карты. В июне–августе спад покупательской активности привел к остановке цен на большинстве объектов. Чтобы заинтересовать покупателей, впервые после кризиса 1998 года застройщики и риэлторы пошли на предоставление скидок.
В частности, приобретая недвижимость в «ДОН-Строе» и оплачивая полностью стоимость жилья, можно было сэкономить до 15% общей стоимости квартиры. Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) под маркой специальной акции ко Дню строителя и Дню города с середины июля по начало сентября продавал жилплощадь с пятипроцентной скидкой. В последней декаде августа покупательский спрос начал оживать, а перечень объектов, продающихся со скидками, сокращаться.
С приходом осени аналитики ожидали восстановления спроса и дальнейшего роста цен. Эти прогнозы сбылись только отчасти, так как по сравнению с летними месяцами покупательская активность усилилась, но показателей начала года достигнуть так и не удалось. И это несмотря на то, что, по мнению аналитиков компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», качественное жилье бизнес-класса пока является дефицитом и составляет едва ли 10% общего объема строящегося в Москве.

Сколько стоит качество?
В течение года цены на всех строящихся объектах выросли. По словам генерального директора компании «Капитал груп маркетинг» Алексея Белоусова, для каждого объекта разрабатывается своя стратегия продаж с дифференциацией цены. Поэтому «котлованная» цена (начальный этап строительства) и основная цена (когда построен весь дом) заметно отличаются.
«Сейчас мы возводим на юго-западе столицы жилой комплекс «Миракс-Парк», в котором 1 кв. м стоит $1,62 тыс., — говорит президент корпорации Mirax Group Сергей Полонский. — Первая очередь сдачи объекта — конец 2006 года, а весь комплекс, включающий в себя четыре многоэтажные башни и многосекционный дом, будет сдан в 2007 году. Даже если предположить, что цены на жилье в целом по рынку останутся на прежнем уровне, 1 кв. м в таком доме будет стоить $2,6–2,7 тыс.».
Самые дорогие дома находятся, разумеется, в ЦАО. Даже на начальном этапе строительства застройщики назначали цены на 30–40% выше, чем за подобные объекты в других округах. К моменту сдачи дома разница в ценах оказывалась еще более ощутимой. К примеру, в январе 2004 года в доме по адресу: ул. Народная, вл. 7, стр. 2, жилплощадь можно было купить по цене $2,6 тыс. за 1 кв. м, а в ноябре — от $3,1 тыс.
Существенно выросли цены в доме, возводимом в Октябрьском пер., вл. В январе квартиру можно было приобрести по цене $2,5–2,8 тыс. за 1 кв. м, а в ноябре — не дешевле $3,5 тыс. Значительный рост цен произошел на объекте, возводимом на ул. Алабяна, вл. 1 В начале года цена 1 кв. м здесь составляла $1,46–1,94 тыс., а в конце осени — уже $2,8 тыс.
Наблюдая динамику роста цен на квартиры в домах бизнес-класса, заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Оксана Каарма отметила, что именно этот сегмент рынка на данный момент обладает наибольшим потенциалом, в нем появляются наиболее интересные объекты, которые в будущем вырастут в цене.

Прозападное направление бизнеса
Жилые дома, относящиеся к сегменту бизнес-класса, в 2004 году строились практически во всех административных округах Москвы. Максимальное количество таких объектов сосредоточено в Центральном, Западном, Юго-Западном и Северном округах. По причине дороговизны земли в центре столицы домов бизнес-класса там построено немного. Самые интересные проекты, реализуемые в 2004 году, это дома на ул. Александра Невского, вл. 27–32 (ПИК); в Леонтьевском пер., вл. 11–13 (ДИПС); на проспекте Мира, вл. 83 («Крост»); на 3-й Красногвардейской ул., вл. 3 («Декра»), и на ул. Б. Декабрьской, вл. 1, к. 8 (Главмосстрой).
Западный административный округ занимает в столице первое место по количеству возводимых домов бизнес-класса. В уходящем году завершается реализация более десяти новостроек. Самый крупный микрорайон, полностью состоящий из домов бизнес-класса, носит название «Шуваловский» и находится на пересечении Ломоносовского и Мичуринского проспектов («Интеко»). На ул. Крылатской, вл. 45, к. 1–6, работает Главмосстрой; на ул. Крылатские холмы, вл. 33 и 33а, — ПИК. В Кунцеве на ул. Гришина, вл. 23, стр. 9, строительство 22-этажного дома заканчивает «Юниформстрой». Эта компания возводит также несколько монолитно-кирпичных домов на ул. Кутузова, вл. 7, 9, 1 На Ленинском проспекте, вл. 94–1, ведет застройку компания «Квартал».
На территории Северного административного округа дома бизнес-класса находятся по нескольким адресам. Жилой комплекс высотой 30 этажей в Астрадамском проезде, вл. 4, — объект компании «Капитал груп». Дома переменной этажности по адресам: Петровско-Разумовская аллея, вл. 8–10, и Карамышевская наб., вл. 66, — возводит ДИПС. Жилое здание на ул. Мишина, вл. 26, достраивает Главмосстрой, а в Чапаевском пер., вл. 3, работает «ДОН-Строй». Самый крупный микрорайон на Хорошевском шоссе, вл. 38, мкр. 58г, полностью состоящий из домов бизнес-класса — «Гранд-Паркъ», — возводит компания «Интеко». Первые пять корпусов сданы госкомиссии.
В ЮЗАО дома бизнес-класса сосредоточены в Новых Черемушках, где на Профсоюзной, вл. 39/25, строительство 26-этажного дома ведет компания «Крост»; на ул. Новочеремушкинской, вл. 60, — «Альянс-Сити»; на ул. Кржижановского, вл. 23, к. 3, — Мосинжстрой.
На территории остальных столичных округов объектов бизнес-класса мало. В ВАО подобные дома находятся только в районах Сокольники и Преображенское. К примеру, дом высотой 30 этажей возводит «ДОН-Строй» (ул. Руcаковская, вл. 37–39), на ул. Черкизовской, вл. 22, монолитно-кирпичный дом строит компания «Комстрин», а на ул. Суворовской, вл. 10–12, — «Юниформстрой».
В ЮАО дома бизнес-класса появились на ул. Восточной, вл. 9 («СХолдинг»), а также на Шаболовке, вл. 10 и 21 («Капитал груп»).
На территории СЗАО в районе Строгино возводит здания бизнес-класса компания «Крост», а в Щукине на ул. Расплетина, вл. 22, Генерала Карбышева, вл. 16–18, и Маршала Бирюзова, вл. 33, к. 1 и 2, — компания «ДОН-Строй».

Вторичный рынок: бойтесь спекулянтов
На вторичном рынке домов бизнес-класса представлено немного. Как правило, на продажу выставляются «инвестиционные» квартиры, которые изначально приобретались с целью дальнейшей реализации. В 2004 году продавцам не удалось повторить рекорд прошлого года, позволивший заработать на разнице цен от 30 до 60% годовых. По данным риэлторов, в 2004 году цены на объектах бизнес-класса выросли в среднем на 21%. В то же время по отдельным адресам показатели отличались от среднестатистических.
К примеру, квартиры в 22-этажном доме на ул. Шаболовка, вл. 21, стр. 2, на стадии строительства можно было приобрести по цене $1,6 тыс. за 1 кв. м. Через полтора года стоимость составила $2,61 тыс. за 1 кв. м. Более чем в два раза подорожала жилплощадь в 30-этажной башне на ул. Врубеля, 6, в ноябре поступившая на вторичный рынок по цене $2,5 тыс. за 1 кв. м (без отделки).
Директор филиала «На Маяковской» компании «Новый город» Михаил Макушин отмечает, что на рынке встречаются попытки продавцов представить жилье бизнес-класса как элитное, назначая за него несоразмерную качеству цену. Например, предложение в 25-этажной башне рядом с метро «Сокол», где трехкомнатную квартиру общей площадью 120 кв. м продают за $660 тыс. ($5,5 тыс. за 1 кв. м). Удачность таких сделок во многом зависит от субъективного фактора и не является показателем, влияющим на рынок.
Аналитики прогнозируют увеличение спроса на жилье бизнес-класса, поскольку оно в настоящий момент представляется наиболее удачным вариантом по соотношению цена/качество. Тем не менее, по мнению большинства аналитиков, рост цен в 2006 году вряд ли превысит 15%.

Место имеет значение
Успех продаж нового объекта во многом определяется его удачным расположением. Не последнее место отводится проекту, по которому построен дом, а также размещению дома относительно транспортных развязок. Дополнительным плюсом служит близость парковой зоны или зеленых насаждений. В числе растущих в цене специалисты называют новостройки, возводимые в районе Проспект Вернадского (ЗАО), где наряду с жилой застройкой появляются современные объекты инфраструктуры, проводится благоустройство прилегающей территории.
На территории САО зоной наибольшего роста цен являются дома, возводимые вблизи станций метро «Сокол» и «Динамо», сюда же относится микрорайон «Гранд-Паркъ», в ВАО — рядом с метро «Сокольники», в ЮЗАО — около станций метро «Новые Черемушки» и «Профсоюзная». На территории ЦАО это небольшие «островки» застройки бизнес-класса в районе станций метро «Таганская», «Новослободская» и «Проспект Мира».

Однако, как объяснил вчера заместитель начальника столичной ГИБДД Сергей Николаев, организовать движение в одну сторону по этой важнейшей городской магистрали невозможно без некоторых подготовительных мер. В первую очередь -- без строительства недостающих подземных переходов. Всего их требуется семь; учитывая ширину кольца, стройка будет не из дешевых. Особенной головной болью для московских гаишников, как выяснилось, является отсутствие такого перехода у Кудринской площади. «Чтобы движение по кольцу было бесперебойным, мы вынуждены держать там пешеходов до десяти минут», -- сказал г-н Николаев. И, кстати, этим переходом займутся независимо от поворота движения на Садовом: к концу 2003 года он должен быть спроектирован, а в 2004-м -- построен. Кроме того, на кольце остро необходимы еще три развязки в тех местах, где движение хронически затруднено.

Дмитрий КУЗНЕЦОВ
Первый заместитель генерального директора ЗАО «Корпорация МИАН»:
— Сегмент новостроек бизнес-класса в 2004 году действительно был очень успешным как с точки зрения продаж, так и с точки зрения активности развития: в основном благодаря удачно найденному многими застройщиками соотношению цена/качество. Высокий и стабильный спрос на квартиры в новостройках хорошего уровня по разумной стоимости в обжитых районах привел к тому, что на большинстве объектов с начала осени цены выросли в среднем на 2–3%.
Немаловажной причиной успеха этого сегмента является и то, что сегодняшний покупатель новостроек бизнес-класса может активно пользоваться таким эффективным инструментом, как ипотечное кредитование.
Стоит отметить также высокую степень доверия покупателей к объектам бизнес-класса, несмотря на их довольно высокую стоимость.
Мэрия настаивает на самом простом варианте ликвидации пробок.

Столичные власти не расстаются с идеей повернуть Садовое кольцо в одну сторону. На днях на заседании общественного градостроительного совета мэр Москвы Юрий Лужков в очередной раз дал команду «детально проработать» вопрос об организации на Садовом одностороннего движения. Не исключено, что уже до конца года проект будет документально оформлен и представлен на широкое обозрение. В столичном правительстве считают, что дальше откладывать решение этой проблемы не имеет смысла. Раньше чиновники учитывали аргументацию противников «поворота», ссылавшихся на незавершенность третьего транспортного кольца. Но в декабре оно должно замкнуться в районе Лефортова, после чего мэрия намерена вплотную заняться Садовым.

Компенсировать «запретительные» меры гаишники намерены обещанием ликвидировать некоторые «традиционные» пробки. Например, ГИБДД готова разрешить беспрепятственный съезд с Садового на Серебряническую набережную (сейчас там перекресток со светофором). Дополнительный выезд на набережную планируется и в районе Большого Устьинского моста. Появилась также надежда, что уберут «кирпичи» на улице Новокузнецкой и сделают проезжей ту часть, по которой сейчас разрешено двигаться только трамваю. «Эти мероприятия не требуют больших затрат, -- полагает г-н Николаев, -- но зато дадут весомый результат сразу же».

При этом в ГИБДД считают, что, направив движение в одну сторону только на Садовом кольце, нельзя кардинально улучшить движение в центре Москвы. По словам г-на Николаева, сделать односторонним в ближайшее время планируется практически весь центр города. В первую очередь, уже до конца нынешнего года машины поедут в одну сторону по улицам и переулкам так называемого «северного сектора» -- от Тверской до Покровки. Весьма вероятно, что и вокруг Кремля можно будет проехать только в одном направлении. «Сегодня на 7--9-метровых улицах в центре, крайние ряды которых заняты стоящими машинами, двигаться в обе стороны практически невозможно», -- заметил заместитель начальника ГИБДД Москвы.

В настоящее время около 60% всех офисных площадей находится в пределах Садового кольца. Но улицы здесь перегружены, и с каждым годом транспортная ситуация становится все хуже. Разумеется, далеко не все компании готовы оставить престижные места, однако, если профиль компании позволяет разместиться не в центре Москвы, предпочтение отдается офисам в других столичных районах.
Среди них по количеству предлагаемых офисов лидируют север и юго-запад Москвы. Катализаторами деловой активности юго-западного направления, по мнению аналитиков компании Knight Frank, являются «Газпром» и РАО «ЕЭС», расположившие там свои штаб-квартиры. Это стимулирует многие другие фирмы, чья деятельность напрямую связана с этими холдингами, арендовать офисы в непосредственной близости. В уходящем году увеличилась популярность Северо-Запада и Запада. Правда, там пока явно недостаточно офисных площадей класса А.
В 2004 году специалисты отметили смещение нового строительства качественных офисов далеко за пределы Садового кольца. Продолжилось возведение офисных зданий класса А в районе третьего транспортного кольца, начатое в 2003 году. Строительство бизнес-центров ведется также на западном направлении и в некоторых периферийных районах.
Ярким примером переноса интересов потенциальных арендаторов к окраинам может служить успех удаленных от центра объектов, таких, как «Кантри-парк» и «Крылатские холмы».

Местоположение офиса в центре столицы перестает быть для многих московских компаний обязательным условием. «Перетекание» офисов из центра города в периферийные районы, впервые отмеченное несколько лет назад, стало одной из основных тенденций уходящего 2004 года.

Продажа и аренда
В настоящий момент рынок коммерческой недвижимости оживлен как никогда: темпы роста объемов строительства, сделок по аренде и продаже находятся на рекордном уровне. Если ничто не повлияет на ситуацию кардинальным образом, то, согласно прогнозам, насыщение рынка высококлассными площадями может произойти уже через полтора–два года и должно повлечь за собой стабилизацию цен.
В 2004 году особенно проявилась, как считают эксперты, цикличность развития рынка офисных помещений. В начале года офисы активно продавались, что произошло на фоне появления в это время на рынке недооцененных (т. е. дешевых) помещений.
Увеличение спроса в свою очередь вызвало рост цен. Средние цены продажи офисных площадей, по данным специалистов компании StilesRiabokobylko, к концу года стабилизировались на уровне $2,5 тыс. за 1 кв. м.
Арендные ставки по-прежнему различаются в зависимости от этажа и видов из окон. Так, ставки для верхних этажей могут отличаться на 20–25% от ставок для нижних. Спросом пользуются виды на историческую часть города, Москву-реку, и компании готовы платить за такие помещения 10–25% сверх базовой ставки.
Стоимость аренды в течение всего года росла незначительными темпами и в целом поднялась не более чем на 2–3%. Средние ставки к концу 2004 года в классе А составили $600–750 за 1 кв. м, в классе В — $480–520, в классе С — $300–40 Стабилизацию арендных ставок в классе А и некоторое их падение в классе B эксперты компании Knight Frank связывают со стабильно высокими объемами нового строительства и реконструкции в последнее время, а также с появлением крупных проектов, вывод которых на рынок намечен на 2005 и 2006 годы.

Новые деловые районы
В настоящее время Крылатское является, пожалуй, единственным районом вблизи МКАД, который пользуется устойчивой популярностью у арендаторов офисных помещений. Высокий спрос на офисы здесь связан в первую очередь с близостью крупных транспортных артерий — Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе, где проживают многие первые лица компаний-клиентов. Крылатскому отдают предпочтение и крупные региональные компании, которые имеют представительства в Москве и зачастую занимают два офиса: представительский, имиджевый — в центре и основной — в Крылатском.
Многие склонны объяснять появление подобных объектов просто веянием моды. Тем не менее бизнес-парки как новый тип офисных объектов появились на московском рынке коммерческой недвижимости. И это событие стало одной из самых интересных тенденций 2004 года.
По сути бизнес-парк — это малоэтажный офисный комплекс, состоящий из разных по площади зданий и расположенный вблизи основных автомагистралей. Бизнес-парки обычно имеют обширную инфраструктуру и главное — очень большие парковки, что является основным их преимуществом перед офисами, расположенными в центре. Помимо этого популярность данного типа объектов объясняется низким процентом потери свободных площадей. Сейчас бизнес-парков в Москве пока мало, самые крупные из них — «Дербеневский» и «Аврора». Наиболее соответствующим западному образцу, по мнению специалистов рынка, является бизнес-парк «Крылатские холмы», строительство которого должно завершиться в 2005 году.
Сохранило свои позиции Замоскворечье, давно считающееся офисным районом Москвы. Деловая активность сосредоточена около станции метро «Павелецкая», где находится около семи крупных бизнес-центров. Среди них — «Павелецкая Тауэр», которая долгое время удерживала звание лучшего офисного здания класса А.

Андрей ПЕТРОВ
Директор отдела офисной недвижимости компании Knight Frank:
— Бурный рост экономики Москвы стимулирует экономическое развитие регионов в целом. Все это ведет к дальнейшему росту спроса на офисные помещения. Причем увеличивается не только количественный спрос, но и качественный. Компании требуют все больших удобств от офисов. Рост количественного спроса связан не только с выходом на рынок новых фирм, но и с тем, что некоторые из них арендуют заведомо большие площади с перспективой расширения штата, а временно невостребованные помещения сдаются в субаренду.
По итогам трех кварталов текущего года поглощение офисных помещений превысило 460 тыс. кв. м. По итогам года мы прогнозируем объем поглощения на уровне 580–600 тыс. кв. м, что станет новым рекордом для офисного рынка в России: уровень 2003 года будет превышен на 11–13%.

Спрос и предложение
Аналитики компании Blackwood считают, что объем предложения офисных площадей к концу 2004 года достигнет 3,7 млн кв. м, из них 550 тыс. кв. м — новые бизнес-центры. Эксперты Knight Frank прогнозируют увеличение офисного рынка по итогам года на 630–650 тыс. кв. м при существующих темпах строительства.
В целом по рынку процент вакантных площадей в классе А составляет 3,9%, в классе B — 7%. Это свидетельствует о высокой активности со стороны потенциальных арендаторов и некотором дефиците, особенно в классе A.
Самыми востребованными в 2004 году были офисы площадью 200–250 кв. м. Вообще предпочтения арендаторов кардинальным образом разнятся. Иностранцы предпочитают арендовать бизнес-центры высокой категории — класс А с развитой инфраструктурой, хорошей управляющей компанией, современной инженерной начинкой, возможностью эффективной планировки, системой климат-контроля и т. д. Категория В популярна у российских компаний.
Иностранные компании, как правило, принимают решение о строительстве офисного здания «под себя», с нуля.
С целью инвестирования покупают офисные помещения как россияне, так и иностранцы. Иностранные девелоперы, естественно, сконцентрированы на офисах класса А и почти не интересуются другими категориями зданий в отличие от отечественных девелоперов, которые берутся за офисы любого уровня.
Спрос на офисные помещения остается стабильно высоким, и потенциальные арендаторы по-прежнему сталкиваются с ограниченностью выбора качественных помещений, с одной стороны, и высокими арендными ставками — с другой. В долгосрочной же перспективе прогнозируемый прирост предложения приведет к увеличению объема незаполненных площадей, что в свою очередь будет толкать цены вниз. Специалисты рынка прогнозируют такое развитие событий уже к концу 2005 года.

Денис СОКОЛОВ
Ведущий аналитик компании StilesRiabokobylk
— В 2004 году сохранялась тенденция к укреплению рынка офисной недвижимости. Новые офисные площади классов А и В составили в уходящем году 874 тыс. кв. м. Всего же к концу года в Москве общий объем качественных офисных помещений достиг 3,9 млн кв. м. Очевидно, что в следующем году темпы ввода офисов в эксплуатацию увеличатся: новое строительство составит около 1,25 млн кв. м. При этом наметилась тенденция к росту доли площадей класса А. Если сегодня они составляют менее 25%, то к концу следующего года ожидается, что их доля превысит 30%.

Михаил ГЕЦ
Руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood:
— Цены на офисные помещения будут по-прежнему расти, что связано с увеличением доли города в инвестконтрактах и, соответственно, с увеличением себестоимости строительства. Цена продажи офисных помещений в 2004 году достигла $3 тыс. за 1 кв. м. В 2005–2006 годах повышение себестоимости возведения офисов составит около 10% ежегодно, что скажется на стоимости продажи, которая в 2006 году увеличится на 30%. Данная тенденция обусловит увеличение спроса на аренду офисов.

Юлия КУЧЕРЕНКО
Аналитик по коммерческой недвижимости компании Paul’s Yard:
— Все тенденции, наметившиеся в 2003 году, получили развитие в 2004-м: децентрализация рынка, увеличение сделок по купле-продаже зданий. Средневзвешенная ставка аренды в офисах класса А увеличилась на 1,5% по сравнению с прошлым годом. Ставки в классе В остались на прежнем уровне.
Требования, предъявляемые потенциальными арендаторами к зданиям класса А, существенно выросли после появления на рынке таких проектов, как «Дукат Плейс III» и «Башня на набережной». Практически все здания, введенные в эксплуатацию в 2004 году, были сданы в аренду еще до окончания строительства.
Популярность бизнес-парков неуклонно растет. В Москве уже реализовано три таких проекта: «Аврора», группа зданий на Дербеневской улице и в Кожевническом проезде. Еще одним интересным проектом в данной области стал бизнес-парк «Крылатские холмы». К нему уже проявили интерес крупнейшие западные и российские компании (Microsoft, Sun Interbrew, IBM и др.).
Мы продолжаем обзор законопроектов, входящих в пакет жилищных реформ. В М2 № 49 (205) был рассмотрен проект закона об инвестиционных соглашениях в сфере коммунального обслуживания. Статья этого номера посвящена анализу проекта Федерального закона «О кредитных историях».

Максим ЖУЛИКОВ
Ведущий специалист по коммерческой недвижимости компании Pеnny Lane Realty:
— Среди интересных тенденций уходящего года хотелось бы выделить появление на рынке специалистов, которые готовы заниматься реконструкцией старых объектов недвижимости: исторических или уникальных в архитектурном отношении особняков. Они инвестируют деньги в полную реконструкцию, точнее, в реставрацию зданий с последующей их сдачей в аренду. Ставки по таким объектам чрезвычайно высоки, поскольку сами помещения очень высокого уровня: восстанавливаются фрески, сусальное золото, паркеты, элементы интерьера. Затраты на эти шедевры огромны, но существует спрос со стороны солидных клиентов, которые, чтобы подчеркнуть свой имидж, готовы платить.

Кто будет знать о нас все?
Все вышеперечисленные данные банки и иные заимодавцы будут обязаны предоставлять в бюро. Более того, кредитные организации обязаны будут заключить договор с Центральным бюро кредитных историй о представлении информации.
Однако все не так просто. В соответствии с замыслом законодателей информация может быть предоставлена только при наличии письменного согласия заемщика. Абсолютно неважно, будет ли это согласие оформлено отдельно или включено в кредитный договор. В любом случае передача заимодавцами подобных сведений в бюро кредитных историй, по мнению законодателей, не будет являться нарушением служебной, банковской, налоговой и коммерческой тайн. То есть теперь банкам придется в ущерб интересам своих клиентов раскрывать о них практически всю информацию.
Можно предположить, что требования закона будут распространяться только на те договоры, которые заключены после его вступления в силу. Однако разработчики проекта предлагают обязать все кредитные организации в течение шести месяцев после вступления в силу закона привести свою деятельность в соответствие с его требованиями. Это значит, что банки должны будут предоставить информацию не только о тех заемщиках, с которыми договоры заключаются в настоящий момент, но и о тех, договоры с кем уже действуют.
Например, некий гражданин является клиентом банка. У него заключен кредитный договор с банком сроком на три года. Прошло уже 2,5 года. Предположим, что вступил в силу Федеральный закон «О кредитных историях». И банк, несмотря на то, что срок договора истекает, обязан будет предоставить данные о договоре и должнике в бюро. Оттуда информация поступит в Центральное бюро, которое, напомним, является учреждением Центробанка России. Таким образом ЦБ РФ будет иметь информацию о заемщиках всех банков.
Основная цель бюро кредитных историй, как считают разработчики закона, состоит в накоплении определенного массива данных, характеризующих платежную дисциплину заемщика по исполнению договоров займа. В соответствии с законопроектом информация, которой обладает Центральное бюро, может быть предоставлена по запросам государственных органов (в том числе налоговых структур и органов МВД). Разница лишь в том, что, если запрос направлен в силу полномочий государственного органа, на него должен быть подготовлен ответ. В том случае, если затребованная информация необходима для исполнения полномочий, возложенных на государственный орган, ответ на запрос предоставляется только по решению суда.
В связи с этим, по мнению авторов данной статьи, в ближайшее время следует ожидать корректировки полномочий налоговых и силовых структур. Ведь по ныне действующему законодательству они не имеют права получить о клиенте банка иную информацию, кроме выписок и справок по счетам. Ссылаясь на то, что предоставление кредитной истории не является нарушением банковской тайны, бюро со спокойной совестью будут получать необходимые сведения. А поскольку они должны предоставлять кредитные истории и сведения из них по запросам государственных органов, последние получают реальный шанс действовать в обход действующего законодательства о банковской тайне.
Как указано в пояснительной записке к проекту закона, его задача — создать систему информации о том, насколько добросовестно заемщик исполняет обязательства перед кредиторами. Раскрываемые данные позволят накопить сведения о большом количестве организаций и граждан.
Также, по мнению авторов проекта, создание кредитных бюро должно снизить затраты банков на оценку кредитоспособности заемщиков, уменьшить стоимость ипотечных кредитов, сделав их более доступными для населения. Однако сама система позволит только сократить время проверки платежеспособности заемщика. Таким образом, за исключением срока предоставления кредита, ничего не изменится.
Цели создателей законопроекта понятны. Быть может, негативные последствия и не возникнут, но опасения вполне оправданны. Вероятно, после вступления в силу закона о кредитных историях у банков появятся новые проблемы. Сложно будет объяснить клиенту, зачем вся информация о нем передается в организацию, которая не имеет никакого отношения к кредитным делам.

Как указано в преамбуле закона, он будет регулировать все отношения, связанные с получением и возвратом кредита. Субъектом кредитной истории может стать любой заемщик, за исключением другой кредитной организации.
Что это такое
Кредитной историей признается вся информация, характеризующая исполнение заемщиком принятых на себя обязательств по договорам займа (кредита). Кредитная история формируется и предоставляется займодателем в бюро кредитных историй — организацию, которая осуществляет формирование, обработку и хранение соответствующих данных, а также выдачу кредитных отчетов на платной основе. Система отдельных бюро будет возглавляться Центральным бюро кредитных историй, которое в свою очередь является учреждением Банка России. Таким образом, частные фирмы будут фактически подконтрольны государственной структуре.
Законом предусмотрено, что каждый субъект кредитной истории получает идентификатор — уникальный код, присваиваемый ему бюро и позволяющий наряду с ИНН (идентификационным номером налогоплательщика) и ОГРН (основным государственным регистрационным номером) идентифицировать заемщика.
Что включает в себя кредитная история? Она состоит из подробной информации о заемщике. Если заемщик — физическое лицо, то в его кредитную историю будут включены:
– фамилия, имя, отчество;
– паспортные данные;
– ИНН;
– идентификатор субъекта кредитной истории;
– данные о регистрации и фактическом месте жительства.
В том случае, если заемщик является индивидуальным предпринимателем, в кредитную историю добавляются сведения о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Кроме данных о личности заемщика кредитная история должна содержать информацию о самом обязательстве. В частности, сюда включаются:
– данные о сумме обязательства (задолженности) на дату заключения договора займа;
– срок, на который выдается кредит;
– срок уплаты процентов;
– дата погашения задолженности в полном размере;
– дата уплаты процентов в полном или неполном размере.
Помимо всего вышеизложенного в кредитной истории также содержится информация о погашении задолженности за счет обеспечения (в случае невозврата долга заемщиком) и сведения обо всех дополнительных соглашениях, заключенных к договору займа. Поскольку кредитная история формируется кредитором (как правило, это банк), в бюро кредитных историй предоставляются некоторые сведения и о нем самом — в частности, его полное наименование, ОГРН и ИНН.
К кредитным историям юридических лиц предъявляются несколько иные требования. Так, кредитная история организации должна содержать:
– наименование (полное, сокращенное и на иностранном языке);
– юридический и фактический адреса, телефон;
– ОГРН;
– ИНН;
– сведения о реорганизации (если она проводилась) и т. д.
Что касается информации, относящейся к собственно кредиту, она предоставляется в таком же объеме, как и при составлении кредитной истории физических лиц. Однако при создании кредитной истории организации необходимо отдельно указать этап процедуры банкротства (если организация находится на стадии банкротства) и предоставить кредитные истории правопредшественников организации, которые прекратили свое существование (если организация-заемщик была создана путем реорганизации).



Главная --> Публикации