Главная --> Публикации --> Маяковка выходит на триумфальную Оптимисты и скептики - о проблемах и перспективах рынка коммерческой недвижимости Ипотека на загородную недвижимость Москва в твердой валюте От старшего к младшему... траншу

Не исключено, что поклонникам привольной загородной жизни придется забираться все дальше, к границам области. А типичным коттеджным поселкам, активно строящимся в ближайшем Подмосковье с середины 1990-х гг., — мириться со все более плотным строем новых соседей.

Коттеджная застройка в ближайшем Подмосковье уплотняется. Крупные девелоперы выходят в область со все более масштабными проектами, не отстают и мелкие застройщики, спешащие добавить свои пять копеек на подмосковное поле чудес рентабельности. Власти по обе стороны от МКАД, хоть и по разным причинам, заинтересованы развивать жилищное строительство и создание объектов инфраструктуры на прилегающих к Москве территориях.

В перечне нарушителей загородного спокойствия от Vesco Realty числятся: Объединенная промышленная корпорация (ОПК; будет застраивать на Рублево-Успенском шоссе более 300 га жильем общей площадью более 700 000 кв. м), “Нафта-Москва” (за проект возведения на участке 430 га более 2 млн кв. м элитного жилья разной этажности и развлекательных комплексов). А также известный производитель косметики — компания Oriflame (за переполошившее потенциальных покупателей коттеджей в “Третьей охоте” намерение построить завод. Кстати, не имеющий ничего общего с химическим производством). И даже совладельцы “Вимм-Билль-Данна”, намеревающиеся построить на Рублевке бизнес-центр (22 000 кв. м в деревне Усово), торговый комплекс (25 000 кв. м), а также новый жилой комплекс площадью 40 000 кв. м, фитнес-центр (7200 кв. м) и горнолыжный комплекс на территории агрокомплекса “Горки-2”.

“[Неважно], будут ли это точечные объекты или небольшие комплексы из 4-12 домов, но в Подмосковье появится характерный для городской застройки силуэт. Образ малоэтажного Подмосковья безвозвратно изменится, и понравится это не всем”, — говорит Марина Федчун, генеральный директор компании “Дом-Недвижимость”. Девелоперам традиционных коттеджных поселков это точно не нравится. Ввод большого объема жилых и коммерческих площадей за городом может повлиять на цену и рентабельность объектов самого массового сегмента — бизнес-класса.

Сложившуюся к лету 2005 г. ситуацию на рынке загородной недвижимости представители разных компаний оценивают в диапазоне от “все отлично” до “кризис, все плохо”. По мнению Сергея Елисеева, директора департамента маркетинга и рекламы “Инком-Недвижимости”, дело тут в успешности и, соответственно, ликвидности проектов.

Кризис среднего размера

(с 87 до 106 компаний), так что говорить о его перенасыщении пока рано. Однако, по данным того же исследования, среди 166 поселков есть примеры как повышения уровня цен на 20%, так и снижения цен на объекты, испытывающие проблемы с продажами.

Общее количество строящихся и продаваемых коттеджных поселков в настоящее время составляет, по разным оценкам, около 25 Правда, по результатам проведенного аналитическим центром ирн.ru исследования, в радиусе 60 км от МКАД активно застраивается и продается всего 166 поселков (что примерно на 20% больше, чем год назад), на 22% выросло число операторов загородного рынка

Исходя примерно из одних и тех же посылок (рынок дорогого загородного жилья насыщен, надо расширять клиентскую базу), девелоперы делают ставку либо на отдаленные усадьбы или ранчо, либо на градпоселения, подразумевающие появление большого количества небольшого по площади загородного жилья для тех, кому лишнего не надо. Идея ранчо возражений у большинства участников рынка не вызывает, поселениям для десятка тысяч человек в ближнем Подмосковье повезло меньше.

Большинство экспертов все же усматривают признаки насыщения рынка коттеджными поселками бизнес-класса, строительство которых наиболее популярно среди девелоперов на загородном рынке. “Новых клиентов на этом рынке немного из-за его дороговизны, — считает Андрей Васильев, директор департамента загородной недвижимости Paul's Yard. — Значительная часть покупателей просто меняют имеющееся загородное жилье на новое, более современное, постепенно увеличивая объем загородной вторички”.

Руководитель аналитического центра ирн.ru Олег Репченко отмечает, что все больше новых поселков являются продолжением или новыми очередями уже существующих поселков (вторая, третья и т. д. очереди застройки). В этом году таких поселков насчитали более 20 (около 15% рынка). “Существующие поселки будут превращаться в более крупные комплексы загородного жилья, — прогнозирует он. — Укрупнение коттеджных поселков позволяет избежать многих сложностей, возникающих в рамках небольших одиночных поселков, и прежде всего снизить высокую стоимость создания и поддержания комфортных условий для проживания в поселке, особенно рассчитанном на средний класс”.

Планы масштабного строительства по наиболее престижным направлениям имеются у нескольких девелоперских компаний, однако мало кто торопится эти планы афишировать, дабы не будоражить потенциальных покупателей перспективой пятилетку-другую жить на стройке будущего “города Солнца” (по другой версии — из-за отсутствия достаточных ресурсов на строительство целого города). Хотя застраивать предполагается значительные площади по единой концепции, учитывающей прокладку дорог, коммуникаций, создание объединяющих объектов инфраструктуры, на рынок объекты выводятся как отдельные поселки. К которым постепенно пристраиваются новые поселки. Это не вызывает негативной реакции у покупателей и выгодно инвестору.

Савелий Орбант, директор управления загородной недвижимости компании “Миэль-Недвижимость”, полагает, что стратегия застройки диктуется финансовыми возможностями девелопера. “Кто может — застраивает сразу (что дорого и сложно), кто не может — пристраивает по кусочку, благо земли в Подмосковье предостаточно еще по всем направлениям”, — резюмирует он. Правда, по словам руководителя отдела недвижимости ИК “Велес Капитал” Владлена Волошина, появление больших площадок под застройку на самых популярных направлениях (на рублево-успенском, в частности) возможно разве что благодаря активному вовлечению в оборот земель Минобороны.

С предположением, что описанная тенденция к укрупнению поселков есть и этот процесс происходит с помощью “дробления” участков ради незаметного потребителю освоения территории в сотни и тысячи гектаров, аналитик не согласен. По его мнению, российские девелоперы в большинстве своем не строят многоходовые стратегические планы. “Практически все в 2001-2003 гг. начинали с малого, чтобы посмотреть, будет ли спрос и как будет развиваться рынок, — считает он. — По мере успешного продвижения проектов появлялись возможности прикупить недалеко еще земли на вторую, третью очередь, использовать уже подведенные коммуникации, элементы инфраструктуры и т. п.”.

Частный не-город

Учитывая интерес к загородному рынку финансово-промышленных групп, банков, можно ожидать привлечения значительных финансовых ресурсов, но, по словам Орбанта, кто всерьез хотел заявить о действительно масштабных проектах, уже сделал это.

Сегодня Сергей Елисеев говорит, что на землях колхоза “Россия” якобы изначально предполагалось построить отнюдь не город, но несколько отдельных огражденных по периметру коттеджных поселков (первая очередь проекта — поселок “Риверсайд” на 38 га) и выделить доступную для их обитателей зону для возведения объектов инфраструктуры и рекреационную зону, не подлежащую застройке. Пока, рассказал Елисеев, “Инком” строит поселки за счет собственных средств (объемы инвестиций он не назвал), рассматривая возможность привлечения соинвесторов для создания инфраструктурных объектов. “Темпы застройки будут такими, чтобы объекты поступали на рынок дозированно и не перегревали его, — сообщил Елисеев. — Ввод "Риверсайда" намечен на конец 2006 г., первые объекты инфраструктуры начнут сдаваться в начале 2007 г., когда процесс завершится полностью, сейчас не скажу”.

Впервые об идее строительства частного города заговорили в 2003 г. в связи с планами застройки “Инкомом” 1500 га земель колхоза “Россия” в 20 км от МКАД по новорижскому направлению. В частности, “Ведомости” писали: “По словам президента корпорации Сергея Козловского, на этой территории, сопоставимой по площади с подмосковным Звенигородом, "Инком" собирается строить "город нового типа"… Между микрорайонами малоэтажных домов и коттеджей разобьют парки и скверы. А объекты инфраструктуры — школа, больница, торговые и развлекательные комплексы — создадут рабочие места в том числе и для окрестных жителей. На территории останется и сельскохозяйственное производство. "Такого сочетания пока нет ни в одном объекте городского типа", — уверен Козловский”. Затраты на приобретение паев колхозников в 2003 г. эксперты оценили в $6-8 млн, а весь “город” — примерно в $100 млн.

Планов громадье

По окончании строительства во всех поселках на территории бывшей “России”, застраиваемой “Инкомом”, будет жить около 25 000-30 000 человек, не считая обитателей коттеджных поселков на смежных землях.

В среднем около $500 000 за квартиру — так, по крайней мере, считают в Объединенной промышленной корпорации, инициировавшей проект между Рублево-Успенским и Новорижским шоссе (она управляет небанковскими активами Международного промышленного банка). Цена сотки земли в этом месте — около $50 00 Проект предполагает строительство около 720 000 кв. м жилья, которое риэлторы сходу окрестили “муниципальным”, предрекая, что соседство с “пятиэтажками” распугает состоятельных обитателей Рублевки. Наиболее распространенная аналогия — строительство муниципальных типовых домов в центре Москвы. В ОПК удивлены такой реакцией.

Помимо кучкующихся поселков в Подмосковье в течение ближайших нескольких лет может появиться несколько градпоселений, сочетающих разноэтажную застройку и напоминающих скорее традиционное для Америки пригородное жилье, нежели привычные для России форматы коттеджных поселков. В то же время это будет жилье отнюдь не экономкласса. Как минимум — верхушки среднего, поскольку инвесторов интересуют в первую очередь наиболее престижные и востребованные направления, ведущие на север и запад области, где цена земли просто не позволяет строить дешевые объекты.

Ранее 347 га земли неподалеку от слияния Истры и Москвы-реки принадлежали совхозу “Ленинский луч”, сейчас на этом месте чистое поле, фотографии которого открывают альбом с проектами будущего градпоселения (рабочее название — “Плещеево”). Эксперты рынка загородной недвижимости оценивали “Ведомостям” стоимость приобретенной ОПК земли примерно в $100 млн — в корпорации назвали эту оценку заниженной. Окончательно план застройки еще не утвержден, хотя концепция была представлена инвесторам и, по словам Желонкина, вызвала интерес.

По словам члена совета директоров ОПК Владимира Желонкина, строить предполагается отнюдь не городской спальный микрорайон. Предусмотрена смешанная застройка — кондоминиумы (до 4-5 этажей максимум) и коттеджи. А единственное место на Рублевке, откуда может быть видна территория поселения, — верхние этажи санатория Управделами президента “Петрово-Дальнее”.

Инвестиции составят около $1,1 млрд, ОПК рассчитывает, что первоначально потребуется вложить около $400-500 млн. Если продавать жилье по $2000 за 1 кв. м в коттеджах и от $2300 за 1 кв. м в квартирах площадью 150-200 кв. м в кондоминиумах, это позволит получить запланированный доход — около $600 млн, по оценке Желонкина. Начать продажи квартир в кондоминиумах предполагается уже через год-полтора, а общую цену комплекса собеседник “Ведомостей” оценил в $2 млрд.

Предварительные очертания таковы: комплекс будет состоять из индивидуальных коттеджей и домов высотой от двух до пяти этажей, сгруппированных вокруг искусственных озер, будет своя инфраструктура (детский сад, школа, торговый и развлекательный центры). Проект рассчитан на 10 000 жителей (примерно 3500 семей), строительство начнется в конце 2005 г. и должно полностью завершиться к 2011 г.

Желонкин не разделяет и опасений по поводу того, что ввод жилья для 10 000 человек перегрузит и без того загруженное Рублево-Успенское шоссе, упирая на то, что участок застройки расположен между Рублевкой и Новой Ригой и подъезд с Новой Риги даже удобнее. “Когда будет построен Краснопресненский проспект, от "Москва-Сити" по Новой Риге дорога займет полчаса”, — поясняет он. Вообще, при разработке проекта в ОПК исходили из того, что “Сити” все-таки построят, а когда построят, там будет работать около 150 000 человек. 10 000 из них как раз и смогут поселиться в новом комплексе. Ввод первой очереди кондоминиумов должен совпасть с пуском Краснопресненского проспекта (конец 2008 г.).

“Для сравнения: весь загородный рынок оценивается в $6-7 млрд, — говорит Андрей Васильев. — Проект будет продаваться как минимум пять лет, и это без учета ввода других поселков (”Резиденции Бенилюкс“, например) и тем более реализации проекта “Нафта-Москва”.

Представители российских компаний (анонимно) говорят, что с проектом знакомились, не советовали банку делать акцент на малоэтажной застройке и что концепция может быть серьезно переработана.

В ОПК считают выбранный по итогам консультаций с западными компаниями формат застройки перспективным для рынка. “В поселке "Росинка" квартиры площадью 180 кв. м сдаются по $8000 в месяц, и люди стоят в очереди, — обосновывает уверенность в успехе Желонкин. — Средний класс растет, но для него на рынке недвижимости Москвы есть либо дешевое (по позиционированию) типовое жилье, либо сверхдорогое. То же и за городом на престижных направлениях: предлагаются либо будки в лесу, либо нечто эксклюзивное и сверхдорогостоящее”. Жилье в новом комплексе будет востребовано именно представителями среднего класса, не готовыми переплачивать за лишние метры.

Однако проект Межпромбанка Васильев считает не слишком удачным из-за удаленности этого практически безукоризненного во всех отношениях участка от Москвы. По его словам, сами по себе дома в несколько этажей Рублевку не пугают, но 15-20 км от МКАД — это уже критично для покупателей загородных квартир, а вот под застройку коттеджами участок в районе Петрово-Дальнее подошел бы идеально.

“Многие владельцы загородной недвижимости сейчас продают дома по 600 кв. м и хотят купить здесь же, за городом, но уже квартиру, метров на 250, — подтверждает слова банкира Андрей Васильев. — Им не нужны обременения, связанные с уходом за большим домом и большим участком. Темп жизни этих людей высок, для них важны близость к Москве, модное место, экология, а вот излишества не нужны”.

Возвести первый в России частный город (2,7 млн кв. м элитного жилья и развлекательных комплексов на 430 га земли в пойме Москвы-реки на Новорижском шоссе) компания “Нафта-Москва” планирует примерно за пять лет. В центральной части города будут построены малоэтажные жилые кварталы, а в прибрежной и лесной зонах — виллы и коттеджи. Опять же подчеркивается, что это будет не массовая городская застройка. Стоимость проекта в “Нафте” оценивают в $3 млрд, пока финансирование происходит за счет собственных средств, однако компания ведет переговоры с потенциальными соинвесторами.

Проект Межпромбанка неизбежно сравнивается с анонсированным по времени чуть раньше проектом компании “Нафта-Москва”. Проекты друг друга в компаниях не комментируют. По распространенному мнению, “Нафта” построит нечто, больше напоминающее город. “Участок "Нафта-Москва" в нескольких километрах от МКАД больше соответствует такому формату. Да, там шумновато, но это решаемая проблема”, — говорит Васильев.

Сергей Елисеев заверяет, что, как только начнется реализация проекта ОПК, отток состоятельных людей с Рублевки неизбежен, а число покупателей поселков на облюбованной “Инкомом” Новой Риге увеличится: “Все будут ездить по Новой Риге? Скорее переедут на Новую Ригу, что нас только радует!” “Ввод такого объема жилья размывает элитный статус направления, возникает дикая нагрузка на трассу, на существующую инфраструктуру. Да, на Рублевке существуют многоквартирные дома, но это не образование уровня микрорайона”, — серьезно возражает Елисеев против застройки престижного загорода качественным жильем в объеме более 0,5 млн кв. м. “Если на большом участке земли (несколько сотен га) вводится единый объект, могут возникнуть проблемы с продажами, — говорит Елисеев. — Но главное — теряется основное преимущество загородного жилья, создается городская сутолока”.

Очевидно, что оба проекта — не загородное жилье в привычном для Москвы понимании, скорее это новые деревни для новой золотой молодежи, но молодежь, на которую рассчитывают в ОПК, скорее выберет квартиру в ближайшем к Москве комплексе, полагает Васильев. Генеральный директор компании “Калинка-Риэлти” Екатерина Румянцева также считает, что портрет потенциального покупателя квартир от ОПК пока не очевиден. Хотя, по ее словам, определенной категории потребителей интересны квартиры в модном месте, например в Жуковке, квартирные дома не станут перспективным для Рублевки направлением.

Все же вторичный рынок может наполниться объектами с пониженной ликвидностью, что, в свою очередь, способно насторожить потенциальных клиентов, заставит их занять выжидательную позицию — так описывает Марина Федчун возможное развитие событий. “А пока приходится тщательно перепроверять землеотводы и рассчитывать на корректное отношение коллег-застройщиков, которые заранее предупредят о своих планах, что позволит найти компромиссное решение”, — добавляет она.

Владлен Волошин подтвердил, что загородный дом, окруженный разноэтажной застройкой, фактически превращается в подобие таун-хауса (городского дома), и были примеры, когда это вело к снижению цены. Но вряд ли снижение цены квадратного метра в ближайшей перспективе угрожает рублево-успенскому направлению. В Penny Lane Realty также согласны, что растущее количество объектов в несколько этажей обитателей Рублевки не радует, однако заявляют, что разговоры о переезде здешних обитателей на другие направления веса под собой имеют немного. А Екатерина Румянцева, сама житель Рублевки, признает, что сейчас появление новых объектов уже не раздражает старожилов так, как раньше.

“Тенденция урбанизации территории области, особенно вблизи Москвы (точнее, субурбанизации прилегающей к Москве сельской территории), — это объективный процесс. На земельном участке должно делаться то, что дает наибольший экономический эффект, а это сегодня жилье вокруг мегаполиса, в котором существует потребность”, — говорит Геннадий Стерник, руководитель аналитического центра “Миэль-Недвижимости”. Он также отметил тенденцию перехода от строительства альтернативного жилья — коттеджные поселки либо микрорайоны многоквартирных домов — к новому формату, предполагающему сочетание разноэтажных строений. Пример такой застройки в черте Москвы — Куркино. “Назовем его "городки", или "виллиджи". Я участвовал в инвестиционном консалтинге по городкам вблизи Троицка, Звенигорода, Барвихи (все это нереализованные проекты)”, — рассказывает Стерник. “Городок — это открытость, полная социалка, гибкость архитектурных форм — все, что завтра будет определять стиль жизни российского среднего класса”, — уверен он.

Неизбежное зло?

По мнению Стерника, последствия для загородного рынка будут положительные: расширение круга покупателей за счет привлечения менее зажиточного слоя, замена старых деревень на виллиджи при сохранении и развитии сегмента поместий — для имеющих возможность и желание. Узкий слой любителей образа жизни помещиков без многоэтажек по соседству уже сейчас перемещается за 70 км от МКАД.

Сергей Пушкин, руководитель департамента загородной недвижимости компании “Новое качество”, иронизирует, что роковыми для загородного рынка последствия осуществления планов ОПК или “Нафты” не станут и ничего не обвалят, так как они рассчитаны на узкую целевую аудиторию. Пушкин уверен, что такие проекты будут востребованы, но только в случае комплексной застройки, с офисными блоками, с предприятиями торговли, образовательными учреждениями, развлекательными комплексами. То есть станут именно автономными градпоселениями. Владлен Волошин считает загородные мегапроекты перспективными, если они создаются в непосредственной близости от городов — спутников Москвы на территории с хорошими перспективами развития. Савелий Орбант добавляет, что у первопроходцев если и возникнут проблемы, то с продвижением пока нового и непривычного для рынка товара (квартиры в малоэтажных домах за городом).

“Олигархов гонят за 50-й километр”, — в Vesco Realty высказались о тенденции развития загородного рынка по обыкновению образно. Проще говоря, планируемое строительство в общей сложности около 4 млн кв. м жилых, офисных, торговых и производственных площадей на рублевском и новорижском направлениях пугает местную публику и вынуждает владельцев многомиллионных коттеджей перебираться в более спокойные и экологически чистые районы Подмосковья, считают в компании. Одновременно генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов признает, что “массовая застройка ближнего Подмосковья — не главная причина, а скорее катализатор, призванный ускорить уже начатый процесс переориентации спроса на дальние земли”. По оценкам аналитиков Vesco Consulting, потенциальный объем рынка дальнего Подмосковья составит не менее $1,5 млрд, а рентабельность удачных проектов из-за низкой себестоимости земли будет достигать 400%.

Бегство от цивилизации

Любопытно, что несколько лет назад участок в Завидово не был продан на первых организованных подмосковной администрацией торгах. Сейчас по соотношению цена/качество участки в Завидово, по мнению ряда экспертов, оптимальны с точки зрения того, что люди хотят получить от загородного имения. В районе Завидово уже есть действующая инфраструктура, коммуникации, земля переведена в нужную категорию, поэтому участки от 40 соток продаются Paul's Yard сверх ожиданий активно, цена — от $7000 за сотку без подряда.

Андрей Васильев согласен, что хитом сезона станут большие участки, преимущественно у большой воды, за 50 и более километров. По его словам, стартовал проект “Московское море”, который продает Paul's Yard, в 90 км от Москвы на Иваньковском водохранилище.

Андрей Патрушев, директор по связям с общественностью Knight Frank, сообщил, что пока частная инициатива даже опережает девелоперскую: “В Тверской области деревенские дома на отшибе покупают москвичи, строят на месте халупы особняк, куда приезжают поохотиться или куда могут перевезти из города семью”.
Не оспаривая непреходящей ценности московской недвижимости, эксперты рынка отмечают, что доходность вложений в квадратные метры жилья в 2005 г. уже не столь велика, как несколько лет назад. После 60%-ной и даже 100%-ной отдачи в период, когда цены росли на 3% в месяц, средняя доходность в 20% выглядит значительно менее впечатляюще. Хотя более соответствует цивилизованному рынку — это признают сами его участники.

“По опыту КРТ могу сказать, что, когда три года тому назад мы начали комплексную разработку концепции архитектурно-ландшафтного заповедника в дальнем Подмосковье — в районе Рузы, которая сегодня оформилась в проект "Другие берега", снисходительно улыбались многие, кроме топ-менеджеров крупных IT-компаний, которые, как известно, отличаются высокой степенью восприимчивости к инновационным идеям, — рассказывает Валех Рзаев, руководитель дирекции маркетинга и PR Группы компаний "КРТ". — Сейчас, когда там же, в Рузском районе, "Вашъ финансовый попечитель" стал продвигать проект "Рузская Швейцария", скептики на себе ощутили, как стремительно развивается и растет (к границам области) рынок загородной недвижимости”.

Как следствие, застройщики и риэлторы отмечают, что частные лица меньше покупают квартир на стадии котлована с инвестиционными целями. “Судя по итогам мая, застройщиком пока не удалось представить жилье как средство извлечения прибыли из имеющихся финансовых средств. Анализ цен показывает, что потенциальные покупатели в своем большинстве рассматривают квартиру как место проживания, а не как предмет инвестирования”, — утверждает аналитик рынка Андрей Бекетов. Сами же строители жилья все больше интересуются сектором коммерческой недвижимости.

Сейчас, по мнению руководителя отдела недвижимости ИК “Велес Капитал” Владлена Волошина, недвижимость в Москве может вполне рассматриваться как инструмент вложения средств наряду с другими (акциями, банковскими депозитами и проч.), но о безальтернативности и сверхдоходности речь уже не идет.

Доходность: былое и думы

Данные аналитиков показывают, что в среднем столичная недвижимость дорожает в 2005 г. не более чем на 1% в месяц (разные типы жилья показывают различную динамику). Например, Бекетов считает, что сектор жилья бизнес-класса (наиболее активно рекламируемого риэлторами и застройщиками) продолжает находиться в нестабильном состоянии и в мае, например, средняя цена в этом секторе упала почти на 1%. По его данным, рост средней цены предложения за период с мая 2004 г. по май 2005 г. составил 6,5%. Эксперты не усматривают предпосылок ни к резкому падению цен, ни к столь же резкому подорожанию жилья.

По прогнозам аналитического центра ирн.ru, темпы роста цен на московское жилье и дальше будут составлять около 1% в месяц, а уровень доходности квартирного рынка будет примерно вдвое превышать номинальную доходность по долгосрочным банковским валютным депозитам.

“Доходность инвестиций в недвижимость, как и раньше, складывается из двух составляющих: доходности самого проекта и роста рынка. Но сейчас рост рынка недвижимости не является определяющим”, — говорит Наталья Прокопьева, директор по развитию “Регион-Девелопмента”. Тем не менее инвестирующие в жилую недвижимость в большей степени рассчитывают именно на рост стоимости жилья в будущем (в отличие от инвесторов на рынке коммерческой недвижимости), добавляет заместитель председателя правления Москоммерцбанка Алексей Годованец.

“Рост цен по итогам года составит 10%, плюс 10% от аренды, в итоге получается вполне умеренный бизнес на уровне 20% годовых (рантье). При покупке новостройки нет арендной составляющей, но квартира дорожает на дополнительные 10% за счет стадии строительства, так что примерно выходит тот же уровень доходности”, — считает Олег Репченко, руководитель ирн.ru.

Эксперты довольно единодушно определяют среднерыночную доходность от вложений в жилую недвижимость в среднем в 20%. По оценке управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, элитная жилая недвижимость обеспечивает 15-30% доходности при среднем уровне риска, объекты бизнес- и экономкласса — 12-20% при чуть более высоком уровне риска. Петр Ходаковский, заместитель генерального директора по развитию строительной компании “Дружба. Недвижимость”, замечает, что в целом рынок приходит к более цивилизованным и соответствующим общеэкономической ситуации нормам доходности. Например, в секторе офисной недвижимости доходность в среднем составляет 15%, в торговой — чуть выше.

Сергей Леонтьев, генеральный директор Vesco Realty, также считает, что особого интереса инвестиции в недвижимость сейчас не представляют, но среднерыночную доходность он оценивает в те же 15-20%. Добавляя, что все зависит исключительно от конкретного проекта и отдача может варьироваться от 10% до 40%.

Однако вице-президент КБ “Московский капитал” Алексей Коекин не считает в данный момент целесообразным для частных инвесторов рассматривать покупку столичной недвижимости как один из способов получения прибыли, “поскольку рост цен на объекты жилой недвижимости около 0,8-1% в месяц свидетельствует о крайне низкой доходности этого инструмента”. “Сегодня инвесторы, привыкшие к быстрым и большим заработкам недавних лет, обращают внимание на более динамичные и предсказуемые рынки, чем Москва”, — говорит он. К ним банкир относит рынки Санкт-Петербурга, Сочи и Калининграда.

Доля дольщиков

“Разброс доходности большой, — согласен директор аналитического центра "Миэль-Недвижимости" Геннадий Стерник. — Можно остаться в убытке до минус 30%, если строительство дома заморожено, застройщик разорился и не возвращает инвестиционную долю, или выиграть плюс 50%, однако последний вариант встречается довольно редко”.

“Несколько лет назад процент людей, которые покупали у нас квартиры на этапе котлована, потом через нас же их продавали и вновь инвестировали средства, был довольно высок, — рассказывает Петр Ходаковский. — Сейчас большинство покупают квартиры, чтобы жить”. По словам представителей компаний-застройщиков, многие клиенты не разглашают истинных своих намерений при покупке квартиры, обычно говорят об “улучшении жилищных условий”. “Но даже если первоначальной целью приобретения жилья были инвестиции, то впоследствии решение покупателей может поменяется и они оставят жилье для себя”, — добавляет Сергей Лядов, пресс-секретарь компании “Сити — XXI век”.

По данным аналитического центра “Миэля”, доля покупателей, которые приобретали квартиры на первичном рынке Москвы с инвестиционной целью, еще в январе — марте 2004 г. составляла 8-10%, а уже в 2005 г. — менее 5%. Примерно так же оценивают долю инвестпокупок в компаниях “Пересвет-Инвест” (3-6% по объектам бизнес-класса), “Квартира.Ру” (1-3%), “Сити — XXI век” (2-3%, и еще меньше тех, кто занимается игрой на рынке недвижимости профессионально), “Дружба”. Любопытно, что оценка, данная скептически настроенными по отношению к инвестициям в недвижимость специалистами Vesco Realty, — 15% — превышает оценки других компаний. 3-5% покупателей-инвесторов, оставшихся на рынке после начала его стагнации, Олег Репченко называет нормальным уровнем.

“Теоретически инвестиции в жилую недвижимость Москвы и Подмосковья остаются привлекательными для граждан, однако вкладывают сейчас в нее гораздо меньше, чем в 2003 г.”, — резюмирует Геннадий Стерник.

“Приостановка роста стоимости некоторых объектов в 2004 г. не способствовала росту энтузиазма со стороны инвесторов”, — констатирует Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood (работает в элитном сегменте рынка), оценивающий долю частных инвесторов в 7-9%. “Правда, некоторые объекты недвижимости вызывают высокий интерес, и доля инвесторов на них достигает 20%”, — добавляет Ковалев, который по-прежнему называет недвижимость самым привлекательным на сегодня объектом инвестиций. “Общие фонды банковского управления (ОФБУ), ПИФЫ акций и облигаций малодоходны, банковские депозиты еле-еле обгоняют инфляцию, золото растет в цене очень медленно, инвестиции в предметы искусства чрезвычайно рискованны. На фоне всего этого недвижимость выглядит очень перспективно”, — обосновывает он свою точку зрения.

“Самый популярный вид инвестиций, успешно работающий на рынке уже несколько лет, — это вложение средств на начальном этапе строительства. К моменту окончания возведения дома или после принятия дома госкомиссией квартира выставляется на продажу, — рассказывает Наталья Шичанина, директор департамента жилой недвижимости холдинга Nordblom Group. — Здесь важно правильно выбрать объект инвестиций, руководствуясь тремя основные факторами: ликвидное место, безупречный по всем параметрам проект и юридическая чистота документации”.

Выбор объекта

Подходящим объектом для инвестиций в типовое жилье большинство экспертов считают небольшие по площади 1-2-комнатные квартиры от известных и надежных застройщиков и “с потенциалом роста”. “Если на этапе котлована квартира в доме в районе метро "Аэропорт" выставляется за $1200 за 1 кв. м, а средние цены на готовое жилье составляют в этом районе $2000-2300 за 1 кв. м, этот проект имеет потенциал”, — поясняет Ковалев.

По оценке Сергея Леонтьева, стоимость высоколиквидных 1-2-комнатных квартир (с хорошим видом из окна и в престижном районе) за время строительства способна вырасти по меньшей мере на 30-40%. Приоритет отдается элитному жилью, так как его доходность опережает другие сегменты рынка.

Другой распространенный вариант вложений — покупка квартиры, ее обустройство под ключ для последующей сдачи в аренду — предусматривает долгосрочные инвестиции. Наталья Шичанина оценивает срок окупаемости таких вложений (в элитном секторе) в 6-8 лет. Плюсы в данном случае в том, что в собственности находится ликвидная недвижимость, которую в случае необходимости можно реализовать или использовать для получения кредита. “Обычно арендуют апартаменты для своих сотрудников крупные иностранные компании. Они предпочитают такие значимые районы, как Тверская улица, Арбат, Патриаршие пруды и др. Аренда квартир высокого уровня у иностранцев еще долго будет пользоваться спросом”, — прогнозирует эксперт.

Коммерческий директор “Авгур Эстейт” Виктор Козлов также говорит о том, что главным ориентиром для частного инвестора сегодня является разница стоимости квадратного метра в строящемся доме и в окружающих домах аналогичного класса, которая показывает потенциальную прибыль инвестора. Объекты-новостройки, в которых цены максимально приближены к конечной стоимости, не могут быть привлекательны для инвестиций, считает Козлов.

Еще одна схема инвестирования в элитное жилье вообще не предусматривает вложений на этапе котлована. “Квартира приобретается незадолго до окончания строительства, в ней делается стильный качественный ремонт, после чего апартаменты продаются, — рассказывает Шичанина. — Разница в цене между квартирой с отделкой и без отделки может достигать 40-50%”. Любопытно, что, по ее словам, 2-3 года назад такого спроса на квартиры, готовые для проживания, не было, все стремились сами поучаствовать в создании оптимальной для себя среды обитания. Но сегодня рынок элитной недвижимости достиг известной степени зрелости, изменились требования покупателей, и в ближайшее время количество частных инвесторов, предпочитающих данную схему вложения средств, будет расти.

Алексей Годованец, однако, считает, что доходность операций по покупке квартир с последующей сдачей в аренду, колеблющаяся в диапазоне от 7-8% до 10-12% годовых, непривлекательна для частных инвесторов.

“Фонды недвижимости получили возможность инвестирования в объекты незавершенного строительства, а значит, смогут закончить начатые проекты и войти в новые, учитывая изменившееся законодательство, — говорит Наталья Прокопьева. — Еще одним плюсом вложений в фонды недвижимости частных инвесторов является диверсификация их портфеля. Например, один из наших фондов недвижимости осуществляет строительство жилых домов в Новосибирске. Вложить средства в новосибирскую недвижимость для частного московского инвестора достаточно сложно. Но региональные рынки жилого строительства перспективны, доходность на них зачастую превышает доходность московских проектов (проекты фонда в области жилищного строительства в Новосибирске позволяют говорить о доходности 25-30% годовых). А заработать с использованием небольшой суммы денег вообще реально лишь через фонды недвижимости”.

Инвесторы могут заработать на рынке недвижимости, вкладывая средства и в фонды недвижимости. Активы существующих сегодня ПИФов недвижимости составляют около 9 млрд руб. (более $300 млн). По прогнозам, объем имущества фондов недвижимости к концу 2005 г. увеличится в 2-3 раза и достигнет в 2006 г. около $1 млрд.

Факторы риска

До недавнего времени входной порог в фонды недвижимости был от 50 000 до 500 млн руб. (чтобы приобрести квартиру в Москве, нужно не менее $50 000, чтобы стать соинвестором строительства какого-либо объекта — не менее $0,5 млн). Сейчас появляется все больше фондов, ориентированных на рядовых граждан, в частности, стоимость пая в фонде “Перспективные инвестиции” составляет чуть больше 10 000 руб. “Проект "Перспективные инвестиции", где средства инвесторов направлены в строительство комплекса "Янтарный город" (жилья бизнес-класса) в Москве, принесет нашим пайщикам 12% годовых при минимизированных рисках”, — объясняет Прокопьева.

“К сожалению, часто меняющиеся законодательные и подзаконные акты могут создать такую ситуацию, когда инвестор входит в проект на одних условиях, а выходит из него — на других”, — отмечает еще один фактор риска Алексей Коекин. Тем не менее он советует предельно внимательно изучить всю правоустанавливающую и разрешительную документацию на строительство объекта. “Основные риски проекта возникают именно на стартовом этапе, при разработке и согласовании проекта с государственными и муниципальными органами, контролирующими и проверяющими инстанциями”, — говорит он.

Основные риски рынка жилья, по словам Алексея Годованца, связаны с перспективами продолжения экономического роста в стране и динамикой платежеспособного спроса.

Влияние обстоятельств

Строительные риски также актуальны для московского рынка, где затягивание сроков строительства по тем или иным причинам происходит в 50% случаев. “Не стоит целиком и полностью полагаться на репутацию компании-застройщика — оценка производственных и строительных мощностей подрядчика, его портфолио даст гораздо больше информации”, — советует Коекин.

“Работа над изменением этого закона, внесение поправок и строительство механизмов, которые позволят закону заработать, займет некоторое время. А пока компании в основном будут завершать те проекты, которые были начаты до 1 апреля, и можно сказать, что вступление этого закона в силу пока никак не отразилось на рынке, — говорит Годованец. — Но его влияние на рынок проявится в ближайшие несколько месяцев в зависимости от того, какие поправки будут приняты”.

Алексей Годованец напоминает, что сейчас участники рынка недвижимости ждут решения вопросов, которые возникли со вступлением в силу с 1 апреля 2005 г. нового закона об участии в долевом строительстве. Пока про закон застройщики и риэлторы только и говорят, что он уменьшил риски частных инвесторов при вложении средств в недвижимость и за это придется платить.

Многие участники рынка отмечают, что закон о долевом участии создаст на первых порах ограничения для выхода на рынок новых проектов и потому даже способствует вложениям в недвижимость. Например, Юрий Кочетков, начальник отдела маркетинга Инвестиционной корпорации “Квартира.Ру”, считает, что уменьшение числа выходящих на рынок новых объектов даст преимущество нынешним покупателям, хотя сам по себе закон с доходностью инвестиций в недвижимость не связан.

“Ориентир на собственные или заемные (не беспроцентные) средства, увеличение срока до выхода на площадку приведут к повышению стоимости исполнения проектов, что, безусловно, отразится как на общем количестве проектов, так и на стоимости квадратного метра”, — отмечает Александр Зиминский, директор департамента элитного жилья Penny Lane Realty.

По мнению Алексея Годованца, в течение трех лет на российский рынок недвижимости все большее влияние будет оказывать ситуация на рынках недвижимости развитых стран: “Но в основном это связано с тем, что рынок недвижимости при росте объемов ипотечного кредитования становится все более и более связанным с финансовыми рынками и зависит от изменения процентных ставок на них”.

Сергей Леонтьев, напротив, считает, что, поскольку закон о долевом строительстве заметно отодвигает сроки вхождения частных инвесторов в проект, уменьшается разница между начальной и предпродажной стоимостью квартиры, а значит, и инвестиционная привлекательность подобных вложений. Зато, как напоминает Александр Зиминский, наиболее надежными остаются инвестиции в объекты, завершенные строительством или близкие к этапу завершения.

“Кризис научил строительные компании не полагаться только на деньги соинвесторов, которые могут в любой момент перестать поступать из-за изменения ситуации на рынке. Поэтому крупнейшие компании выходят или готовятся к выходу на рынок публичных заимствований”, — говорит Годованец. Леонид Белага, директор по коммуникациям концерна “Крост”, также считает, что проведение IPO — неизбежный путь для столичных застройщиков.

Сейчас крупнейшие строительные компании диверсифицируют источники привлечения средств. “Из-за изменившегося законодательства, поставившего девелопера в жесткие условия по отношению к участникам долевого строительства, ряд игроков этого рынка более не смогут рассчитывать на средства, привлекаемые от соинвесторов на начальных этапах строительства”, — говорит Зиминский.

Ипотечное брокерство (или брокеридж) — понятие, которое пока еще режет слух российского потенциального покупателя жилья. Первоначально ипотечное брокерство сводилось к простому посредничеству, оно не рекламировалось и не развивалось. “В чистом виде ипотечное брокерство на рынке раньше не существовало — это мнение Алексея Теребкова, руководителя Школы ипотечного брокера. — В "только брокеридже" существует некая функциональная незавершенность. Посоветовать, как получить кредит, — это еще не все, главное — помочь его правильно реализовать”. А в целом пока эта услуга остается несколько гипотетической.

Ходаковский предполагает, что фирмы будут перераспределять ресурсы и, возможно, некоторые перейдут в сектор коммерческой недвижимости. По словам Белаги, “Крост” уже увеличивает количество проектов по созданию коммерческих площадей, он также сослался на пример “Капитал Груп”, которая выводит на рынок новые офисные проекты. Однако Волошин говорит, что вряд ли в короткие сроки крупная компания, строящая жилье, сможет переквалифицироваться в строителя офисов.

Поиск корней

Практика ряда стран свидетельствует, что от ипотечного брокера клиент ожидает комплексной услуги. В идеале брокер должен не только обеспечить клиенту кредитный лимит, но и оформить документы на тот объект, который приобретается на ипотечные деньги. “Это два обязательных элемента”, — утверждает Михаил Бусыгин, начальник управления развития бизнеса и региональной сети Городского ипотечного банка.

В самом деле: на заре развития ипотеки в России агентства недвижимости начали консультировать своих клиентов, объясняя, как купить квартиру, взяв в долг у банка. К примеру, в 1998 г. был принят закон об ипотеке, а в июне 1999 г. “Миэль-Недвижимость” провела первую ипотечную сделку. Как рассказала руководитель управления ипотеки компании Юлия Вербицкая, в то время работавшая ипотечным консультантом, клиент обратился в “Миэль”, уже получив положительный ответ от банка о предоставлении кредита, ему нужно было подобрать квартиру и согласовать выбор с банком. Заемщик получал кредит на условиях ипотечной программы московского правительства, с реализацией которой возникли определенные проблемы. “Московское ипотечное агентство, которое должно было, по идее, рефинансировать эти кредиты, еще не было создано, и банки начали отказывать своим клиентам в выдаче кредитов. Наш клиент попал именно в такую ситуацию. Мы отстаивали интересы клиента в данном банке и помогли ему получить кредит. Эта сделка стала прологом дальнейшего плодотворного сотрудничества с Инвестсбербанком”, — говорит Вербицкая.

“Развивая ипотечный брокеридж, Россия пошла, как обычно, по своему, особому пути, — говорит Ирина Радченко, генеральный директор агентства "Лаурел". — На Западе есть ипотечный консалтинг, при помощи которого клиент выбирает себе программу кредитования, есть риэлторы, которые просто занимаются подбором квартир или домов, есть адвокаты, которые удостоверяют титул собственности, и т. д. Никто в деятельность друг друга не вмешивается. У нас риэлтор не только находит покупателя-продавца, но и проверяет квартиры, беря за это общую комиссию. Недавно риэлторы добровольно взвалили на себя еще одну обязанность — ипотечное консультирование”.

и появился первый банк, который стал специализироваться на выдаче ипотечных кредитов (“ДельтаКредит” в 2000 г.), ряд агентств недвижимости стали с ним сотрудничать. И сегодня любая солидная риэлторская компания в состоянии предложить своему клиенту ряд банков, с которыми она сотрудничает на постоянной основе“, — говорит она.

Родоначальниками услуги по ипотечному брокерству, безусловно, являются риэлторы, соглашается Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании “Новый город”. “Как только начала развиваться ипотека

В 2000 г. при Московской ассоциации-гильдии риэлторов (МАГР) была создана специальная комиссия по ипотеке (в настоящее время не существует). Тогда ее возглавила Ирина Радченко, гендиректор “Лаурела”, в настоящее время еще и академик Международной академии ипотеки и недвижимости. “Комиссия собиралась регулярно и обсуждала проблемы ипотеки, хотя сам предмет обсуждения существовал лишь гипотетически, — вспоминает она. — Единичные ипотечные кредиты уже выдавались, но строго индивидуально. Сейчас мало кто поверит, что в то время Инвестсбербанк давал деньги на покупку квартиры под 9-10% годовых в рублях. Кредиты выдавались под гарантии правительства Москвы, которое в то время пообещало Инвестсбербанку и еще нескольким банкам выкупить закладные — и только для “своих”. В том же году на рынок вышел “ДельтаКредит”. Первых клиентов он набирал при помощи хорошей рекламы и адресной рассылки — так называемой direct mail. Аналогично действовал впоследствии и “Райффайзен”.

“Ипотечное брокерство родилось по инициативе банков, — утверждает Максим Силаев, заместитель генерального директора по ипотечному жилищному кредитованию Московского ипотечного центра. — Оно ими и создавалось, так как их клиентам требовались не только кредитные деньги на квартиру, но и квалифицированная помощь в том, чтобы эти деньги реализовать. Банки, которые думали, что они сами справятся с риэлторскими функциями, ошиблись, поэтому были вынуждены прибегнуть к помощи риэлторов”. Михаил Бусыгин резюмирует: “Предоставление услуг в сфере ипотечного брокерства началось как со стороны агентств недвижимости, так и со стороны независимых специализированных компаний, которые увидели для себя в этом рынке большой потенциал”.

“На таких семинарах людям психологически было проще говорить об ипотеке — таково мнение Ирины Радченко, одного из инициаторов подобных "посиделок". — У них было ощущение равноправного партнерства с банком. Люди приходили и задавали вопросы, которые они вряд ли задали бы банкирам при личном визите в банк. Некоторые прямо на семинарах подавали заявки на получение кредита”.

Видя зарождающийся интерес потребителей к ипотеке, в 2001 г. несколько входящих в МАГР агентств стали организовывать семинары для потенциальных заемщиков. Проходили семинары в “Президент-отеле” и стоили слушателям 300 руб. Понятно, что приглашались только “мотивированные” люди — те, кто имел желание и возможность купить “ипотечную” квартиру. Назвать это брокерством в чистом виде, наверное, нельзя, хотя на консультациях люди получали советы, как и где им получить ипотечный кредит. Консультировали их непосредственно представители банков, хотя и на “нейтральной территории”. Сначала это был Фора-банк, затем к нему присоединились “ДельтаКредит”, Первое ОВК, Сбербанк, “Евротраст”, “НИКОМ” и др.

Риэлторы и банкиры

На этом этапе развитие ипотеки в Москве приостановилось и возобновилось более-менее активно пару лет назад. Все больше и больше риэлторских агентств стали включать в линейку своих сервисных предложений ипотечный консалтинг.

Возможно, в будущем банки будут предлагать организациям, занимающимся брокериджем, соответствующие обучающие программы, полагает Киселева. “Уже сегодня крупные банки осуществляют обучение риэлторов, дающее возможность разобраться в кредитных продуктах конкретного банка и определить основные критерии андеррайтинга. Интерес банка заключается в развитии партнерских отношений с квалифицированными игроками, которые качественно выполняют работу по привлечению клиентов и проведению предварительного андеррайтинга”, — говорит она. Александр Афанасьев, начальник отдела развития бизнеса “DeltaCredit банк”, отмечает: “Мы стремимся использовать все способы взаимодействия с брокерами. Главное — чтобы нашими партнерами были профессионалы. Именно с ними банк готов сотрудничать”.

“Сейчас в России функции ипотечных брокеров выполняют соответствующие отделы при риэлторских компаниях. Однако не все они оказывают действительно квалифицированные брокерские услуги, — признает Мария Киселева, руководитель департамента развития Национальной ипотечной компании (”НИКОМ“). — В идеале брокер должен приводить в банк качественного клиента, который получит ипотечный кредит. Но как правильно провести предварительную оценку платежеспособности потенциального заемщика? Банки не спешат раскрывать свою технологию проведения андеррайтинга”.

Понятно, что заинтересовать банк легче крупным агентствам недвижимости, куда обращается много клиентов — некоторые из них хотели бы приобрести квартиру в кредит. Правда, еще недавно лидирующим на рынке агентствам было неинтересно заниматься ипотечными сделками — и тем более по ним консультировать: работы и так хватало. “Крупные агентства раньше вообще не были заинтересованы в ипотеке, особенно на рынке ажиотажного спроса 2001-2004 гг., и часто отдавали своих ипотечных клиентов агентствам поменьше, — рассказывает Алексей Теребков. — Ведь ипотека требует больших трудозатрат, а хорошие деньги можно было делать, проводя обычные сделки. Сейчас ситуация изменилась, ипотека стала интересна [даже] не только риэлторам — все больше застройщиков ведут переговоры с банками по поводу ипотечного сотрудничества и вместе разрабатывают документацию, чтобы избежать недоразумений при оформлении кредита”.

“Сейчас на рынке большой выбор ипотечных программ, и риэлторские компании нужны банкам гораздо больше, чем банки риэлторам, — утверждает Сергей Махоткин, руководитель направления ипотечного кредитования "Корпорации МИАН". — И постепенно рынок будет приходить к западным стандартам — там банк обычно платит брокеру”. Конечно, крупные российские банки вроде Внешторгбанка, у которых и так много ипотечных клиентов, не пойдут на то, чтобы платить риэлторам. Большой поток идет напрямую и в Сбербанк, которому тоже посредники ни к чему. А вот небольшие банки, которым нужно за счет ипотеки увеличить свой портфель, заплатят, уверен Махоткин. “Такие банки используют ипотеку как средство для самопиара. Если банк выдает кредиты под залог недвижимости, значит, он устойчивый, у него есть длинные деньги”, — поясняет он.

Платить или не платить посредникам, каждый банк решает для себя сам. Аргументы “за” и “против” довольно весомы. При ужесточающейся конкуренции и все увеличивающемся количестве разнообразных ипотечных продуктов банкам будет действительно сложно в массовом порядке привлекать клиентов. С другой стороны, если кредитор будет платить брокеру, который приводит к нему заемщика, то у последнего может сложиться впечатление, что тот действует прежде всего в интересах банка. “В настоящее время формируются принципы взаимоотношений брокеров и банков”, — говорит Михаил Бусыгин.

Платить или не платить

“У "НИКОМ" существуют две схемы работы, — рассказывает Мария Киселева. — Риэлторским компаниям как таковым, которые приводят к нам клиентов, мы ничего не платим. У нас существует агентская сеть — физлица, которые привлекают потенциальных заемщиков и осуществляют их предварительный андеррайтинг. Агенты получают вознаграждение после заключения кредитного договора между банком и заемщиком. Это небольшие деньги, но это еще один из способов привлечения клиентов”. В среднем банковские расценки за каждого заемщика составляют от $100 до $300 — в зависимости от величины выданного кредита.

“То, что на рынке развивается ипотечное брокерство, я оцениваю положительно, — отмечает Дмитрий Будаков, генеральный директор КБ "Московское ипотечное агентство". — Эта услуга должна оплачиваться банком. Если ко мне в банк приведут клиента, то я готов платить брокеру. И у нас есть соглашения с несколькими ипотечными брокерами, которым мы платим небольшие комиссионные за то, что они приводят нам клиентов, — разумеется, если эти клиенты нас устроят”.

Расценки на рынке ипотечного брокерства различаются на порядок. Более того, у экспертов нет единого мнения, сколько должна стоить подобная услуга, каким образом она должна оказываться (в пакете с риэлторским сервисом или отдельно) и кто вообще должен за нее платить. “Хорошая “ипотечная” консультация может стоить и $2000, — утверждает Максим Силаев. — Если человека сориентировать в нужном направлении, то при помощи “правильных” советов он на кредите может сэкономить гораздо больше — $10 000, например. Это, безусловно, выгодно. Пока банки не научились сами работать, услуги ипотечных брокеров будут востребованы. Представьте, неподготовленный человек с улицы приходит в банк, где ему толком ничего не могут объяснить. Он или сам

Цена советов

Как отмечают эксперты, Московский ипотечный центр оказывает наиболее дорогостоящие услуги по ипотечному брокериджу и подбору квартир. Они берут “общие” 8%, которые “раскладываются” следующим образом: 4% — за ипотеку, 4% — риэлторские комиссионные.

откажется от затеи с кредитом, или у банка возникнут претензии и зачастую необоснованные подозрения в платежеспособности заемщика“.

Правда, у некоторых крупных агентств есть фиксированный тариф за ипотечный брокеридж, а после получения советов клиента не будут обязывать продолжать сотрудничество. Сергей Махоткин рассказывает, что “Корпорация МИАН” перешла на новую схему работы. “Мы можем только проконсультировать клиента, где и как ему лучше всего получить ипотечный кредит, и выдать ему соответствующее ипотечное свидетельство. Там оговорены все условия кредита, и у клиента есть 3-4 месяца, чтобы подобрать квартиру. Когда мы выступаем только как ипотечные брокеры, то эта услуга стоит $50 Эти деньги возвращаются клиенту, если с его кандидатурой не соглашается кредитный комитет банка. С нашим свидетельством клиент может обратиться в любое агентство недвижимости. Нам, конечно, было бы выгодно продолжить сотрудничество с этим клиентом уже в качестве риэлторов, но настаивать на этом мы не будем, — описывает Махоткин эту схему. — Еще один нюанс: если клиенту приглянулся наш эксклюзив, то он не будет платить компании риэлторские комиссионные. В другом случае обычный размер агентской комиссии в МИАНе — 4% с квартиры, которую компания подбирает для клиента”.

Как правило, комиссионные в виде процента от взятого ипотечного кредита берут или не слишком крупные агентства, или те, кто хочет заработать на клиенте по максимуму. Только “советы по ипотеке”, которые потенциальный заемщик захочет получить у риэлторов, обойдутся ему от 1-2% до 4% от суммы выданного кредита. Если же услуга будет оказана “в пакете” с подбором квартиры, то ипотечный брокеридж, как правило, войдет в общую сумму риэлторских комиссионных, которые в этом случае вряд ли будут ниже 6% от стоимости квартиры.

По мнению Льва Плецельмана, руководителя службы ипотечного кредитования корпорации “Инком-Недвижимость”, “отдельно платить только за советы россияне пока не очень-то хотят. Им нужна общая услуга — и совет по ипотеке, и помощь в подборе квартиры, которую можно на ипотечные деньги купить. Если клиент хочет получить исключительно услугу по ипотечному консалтингу, ему лучше обратиться в другое агентство. Наше основное направление — не ипотека, а риэлторство. И мы заинтересованы в том, чтобы взять на себя сопровождение ипотечной сделки целиком. Клиент платит нам по объединенному тарифу, в зависимости от сложности сделки — в среднем около 6% от ее суммы”.

По такой же схеме работает и “Бест-Недвижимость”. Изюминкой сервисного обслуживания клиентов “Беста” является то, что его центр кредитов и займов предлагает не только консультации по ипотеке, но и сопровождение ипотечной сделки в течение всего периода ее действия. “Мы не бросаем наших ипотечных клиентов на полдороге, — отмечает вице-президент "Беста" Михаил Гороховский. — Ситуация на рынке не стоит на месте: с течением времени банки снижают кредитные ставки по ипотеке, пересматривают требования к заемщикам, наконец, меняется само законодательство. Вряд ли наши клиенты будут сами за всем этим следить. А наши ипотечные брокеры — будут, они подскажут клиентам, как правильно и выгодно перекредитоваться (взять еще один кредит, не выплатив до конца первый) и т. д. В общем, будут решать все проблемы по выплате кредита по мере их поступления”.

Независимые советы

“У любого человека должен быть выбор, — резюмирует Дмитрий Будаков. — Тот, кто хочет взять ипотечный кредит и готов потратить свое время на то, чтобы позвонить в несколько банков, посетить их и пообщаться с банковскими служащими, которые объяснят, как заполнить анкеты, потом побегать, чтобы собрать все многочисленные документы, все оформить и подписать, к брокеру не пойдет. Если человек этим заниматься самостоятельно не хочет или не имеет возможности, то он обратится за консультацией к специалисту, который хорошо знает ипотечный рынок, условия банков, их тарифы и может посоветовать наилучший вариант. Но за любую услугу надо платить. И если клиент готов платить риэлтору 6% от стоимости квартиры за ее подбор и проверку, то он может заплатить и за "дополнительный" ипотечный сервис”.

Аргументы, которые позволяют бюро рассчитывать на достижение заявленных целей, привел Михаил Дубинин: “Риэлторы, которые занимаются сегодня ипотечным брокерством, в первую очередь заинтересованы в продаже недвижимости, и у них возникает желание использовать свои "неликвиды" для сбыта ипотечным клиентам. В этом смысле независимое бюро будет выгоднее для потребителей”. Брать за услугу с клиента в НБИК предполагают 1% — это не так уж мало, как может показаться. Сначала клиент отдает агентам $350 за помощь в сборе и подготовке документов, затем, после прохождения кредитного комитета, еще 1,18% (1% + НДС) от суммы выданного ипотечного кредита.

Платить только за советы предлагают специализирующиеся исключительно на оказании подобного рода услуг игроки — вроде недавно вышедшего на рынок Независимого бюро ипотечного кредитования (НБИК). В числе учредителей нового кредитного брокера — член совета директоров “Вимм-Билль-Данна” Михаил Дубинин, генеральный директор Brunswick Capital Ltd Кристофер Маккензи и предприниматель Павел Дудников, они и вошли в совет директоров НБИК. Официально бюро объявило о начале работы в середине мая, проведя до этого времени несколько сделок. Михаил Лазарев, генеральный директор НБИК, заявил: “В наших планах — охватить своими услугами 1% столичного рынка ипотеки и собрать кредитный портфель в $50 млн”.

“На мой взгляд, в России будущее за ипотечными брокерами при риэлторских конторах, — уверен Алексей Теребков. — По крайней мере, на ближайшие 10-15 лет, пока рынок движется в сторону цивилизованного. Ипотечные брокеры станут востребованы при прозрачном рынке”. “Больше шансов привлечь клиента, безусловно, у риэлторской фирмы, — считает Наталья Ветлугина. — Человек сначала выбирает квартиру, а уже потом — схему ее оплаты. И обращаться к независимому эксперту с тем, чтобы он подобрал приемлемый кредит, нет смысла. Независимые ипотечные брокеры потребуются, когда ипотека станет массовой, но это произойдет не скоро”. Михаил Дубинин, однако, уверен, что именно потому, что человек сначала выбирает квартиру, а уже потом размышляет, на какие деньги ее приобрести, и обращается за кредитом, услуги НБИК будут востребованы.

Риэлторы восприняли появление нового игрока неоднозначно. От общих фраз по поводу того, что от появления независимых посредников рынок и потребители только выиграют, эксперты переходили к оговоркам, из которых следовало, что ипотечный брокеридж в чистом виде на российском рынке пока невозможен.

Банкиры оценивают перспективы независимых ипотечных брокеров осторожно, отдавая пальму первенства на сегодняшний день все-таки риэлторам. “В краткосрочной перспективе привлечь клиентов шансы на успех есть у всех, так как рынок ипотеки растет поразительными темпами, — отмечает Михаил Бусыгин. — В среднесрочной перспективе большую долю рынка займут игроки, которые смогут наиболее эффективно выстроить систему дистрибьюции своих услуг. Сейчас в этом отношении крупные агентства недвижимости имеют значительное преимущество. Однако не исключен выход на рынок новых игроков из других бизнесов, которые также имеют значительные сети дистрибьюции и клиентские базы и видят в этом рынке большой потенциал”. Независимое посредничество, как показывает мировой опыт, возможно. Однако окончательный ответ на этот вопрос будет получен тогда, когда четко выстроится финансовая модель функционирования ипотечного брокера.

“Советы — вещь неосязаемая, москвичи психологически еще не привыкли платить за "чистый" консалтинг, — уверен Сергей Махоткин. — К примеру, введя отдельную услугу по ипотечному брокерству, в МИАНе столкнулись с тем, что клиенты легко соглашаются на договор, предусматривающий, что за 6% от суммы сделки его проконсультируют и подберут квартиру. Но если предлагается два отдельных договора, услуги по которым обойдутся клиенту дешевле, возникают вопросы: зачем платить $500?” Ирина Радченко (риэлтор) также не дает никакого шанса на успех “независимым” ипотечным брокерам: “Для любого заемщика первична квартира, которую он может приобрести при помощи кредита. Учитывая специфику нашего рынка, клиент должен сначала обратиться к риэлтору, чтобы выяснить, сколько стоит дом его мечты и сколько денег он должен попросить в долг, чтобы ее купить. Ипотечный брокер точной информации об этом ему не даст”.

К слову, в НБИК не собираются брать на себя риэлторские функции, хотя и предполагают наладить сотрудничество с агентствами недвижимости. Как именно бюро планирует мотивировать риэлторов к сотрудничеству, пока не совсем ясно. Михаил Дубинин признает, что для крупнейших компаний на рынке жилья работать с НБИК неинтересно, он рассчитывает на мелкие и средние фирмы, клиенты которых хотели бы приобрести жилье по ипотеке.

“Фактически ипотечный брокер должен либо брать на себя и функции риэлтора, чтобы довести сделку до конца, либо быть посредником между клиентом, банковской организацией и агентством недвижимости, — заявляет Мария Киселева. — Брокер должен привлечь клиента, подобрать ему банк, который предоставит кредит, максимально удовлетворяющий требованиям клиента, и найти риэлтора, который окажет клиенту желаемую услугу. Но на рынке существуют неравноценные риэлторские комиссии (от 2% до 8% и более) и качество услуг риэлторов различается. Ситуация с квартирами тоже довольно непростая. Так что быть обычным посредником тяжело: гарантировать клиенту оказание качественных услуг за оговоренные, четко определенные в самом начале суммы практически невозможно”.

Цены на аренду нежилых помещений в центре Москвы достигли исторического максимума. В прошлый четверг на торгах по аренде, которые проводило СГУП по продаже имущества Москвы, за 1 кв. м в подвале шестиэтажного дома по улице Бахрушина участники аукциона предложили $3,5 тыс. в год, а в нежилом помещении в подвале пятиэтажного дома на Мосфильмовской - $4,6 тыс. После того, как руководитель СГУП Виктор Авеков прервал аукцион, охарактеризовав предложенные цены как "нереальные", источник в СГУП рассказал агентству "Интерфакс", что участники аукциона были связаны с игорным бизнесом.

Относительно дальних перспектив участники рынка говорят, что рынок все расставит по своим местам. Постепенно брокерские услуги будут дешеветь и в конце концов не будут ничего стоить для потребителей этой услуги. Сам рынок ипотечного брокерства будет видоизменяться. Потому что будет меняться рынок недвижимости, приобретая цивилизованный вид и уходя от серых схем. И большой разницы — покупать квартиру за живые деньги или за кредитные — не будет ни для покупателей, ни для продавцов. Но пока в России все пытаются брать комиссионные. С двух сторон.
В Москве наблюдается дефицит компактных нежилых помещений, вызывающий стремительный рост арендных ставок: последние торги по аренде были прекращены после того, как их участники подняли предложение до $4,6 тыс. за 1 кв. м подвального помещения. В росте цен обвиняют игорный бизнес: высокая рентабельность позволяет залам игровых автоматов платить по ставкам выше рыночных.

Аналитики уверены, что владельцы залов игровых автоматов продолжат нагрев рынка до тех пор, пока не будут приняты законодательные ограничения их количества. "Засилье игорного бизнеса в столице близко к критическому: ни в одной стране нет такого количества игровых салонов",- говорит руководитель отдела аналитики и информационного обеспечения компании "Миэль-недвижимость" Айдар Галеев. Он добавляет, что роль играет и то, что игорный бизнес в России облагается низкими налогами. "Неудивительно, что этот бизнес является особо выгодным и арендаторы готовы снимать помещения более чем по $2-3 тыс. за 1 кв. м в год",- говорит Галеев. "Рынок и дальше будет наполняться игорными салонами до тех пор, пока этот процесс не будет ограничен законодательно,- предполагает директор отдела торговой недвижимости Colliers International Максим Гасиев.- Арендодателю, по большому счету, все равно, кого размещать: кто больше заплатит, тот и станет арендатором". По оценке начальника управления рынков долгового капитала МДМ-банка Андрея Добрынина, выручка с 1 кв. м зала игровых автоматов составляет около $7,5 тыс. в год (по оценкам ИК "Финам", для среднего ритейлера в небольшом помещении эта цифра составляет $2-2,5 тыс.). Галеев еще более категоричен: по его оценкам, у салона игровых автоматов выручка с 1 кв. м "легко превосходит $20-30 тыс. в год".

Участники рынка тоже связывают обострение нехватки небольших помещений и высокие цены с активностью игорного бизнеса. "В последнее время помещения искать все сложнее и сложнее, рынок нагрет",- говорит президент группы компаний "Виктория" (развивает в Москве сети магазинов у дома "Квартал" и дискаунтеры "Дешево") Николай Власенко. "Наш бизнес не настолько рентабелен, и мы не можем платить так дорого. Игровые автоматы значительно более рентабельны, такие деньги могут платить только они",- продолжает Власенко. С ним соглашается владелец турагентства "Магазин горящих путевок" Андрей Озолинь, который добавляет, что каждый год в Москве открываются и вскоре закрываются из-за нерентабельности сотни турагентств, а на их место приходят игровые автоматы. "Сейчас все помещения подходящего нам формата захвачены автоматами",- подтверждает гендиректор компании "Пресс-хаус" (входит в ГК "Логос", занимается розничной торговлей печатной продукцией) Роман Мельников. А руководитель департамента франшизы компании "Республика идей" Виталий Мокрушин, который рассказывает, что, когда его агентство начало поиск небольших помещений для украинской сети Sensus (средняя площадь 100-150 кв. м), оно столкнулось с серьезными проблемами - помещений не было как таковых. "Может быть, нам стоит принять законы, защищающие арендатора от арендодателя. А то сейчас собственники заключают с арендаторами краткосрочные договоры без права пролонгации, а потом могут потребовать больше денег или сдать помещение кому-то, кто готов платить больше",- говорит Мокрушин. Правда, по утверждению представителей игорного бизнеса, у них тоже есть проблемы с небольшими помещениями. "Мы ощущаем сейчас нехватку помещений в 100-150 кв. м и переориентируемся на залы площадью свыше 150 кв. м",- говорит директор по маркетингу холдинга Ritzio Entertainment Group (развивает сеть "Вулкан") Станислав Бартникас.

Основываясь на заявлении мэра, претенденты на помещения, которые сейчас занимают игорные клубы, надеются на принятие Мосгордумой скорых решений относительно рестрикции игорного бизнеса. "Многие залы закроются или сменят место расположения. Рост предложения может привести к снижению арендных ставок и падению цен на недвижимость такого типа",- говорит аналитик ИК "Финам" Владислав Кочетков. Впрочем, потеря права размещать автоматы в помещении отнюдь не означает потерю самого помещения, напоминает аналитик. А Станислав Бартникас добавляет, что в существующем законопроекте механизмы сокращения не предусмотрены, так что осуществить это на практике будет сложно.

В начале июня мэр Москвы Юрий Лужков назвал ситуацию с залами игровых автоматов "полным развратом" и высказался за любое радикальное решение этой проблемы. Депутаты Мосгордумы оперативно подготовили законопроект ("Бизнес" писал о нем 10 июня), ограничивающий число игорных заведений в столице.



Главная --> Публикации