Главная --> Публикации --> Элитка осваивает замоскворечье Летний дачный сезон лучше начинать в феврале Дешевые дачи уходят в прошлое Чистота по-юридически В москве появятся девять новых рек

- Исходя из анализа состояния рынка недвижимости, можно сказать, что накопленный платежеспособный спрос сейчас по-прежнему превышает объем существующего предложения жилья на рынке. В том числе и по этой причине очевиден дальнейший рост цен (1-1.5% в месяц) как на первичном, так и на вторичном рынках жилья. Среди других факторов, которые также влияют на процесс ценообразования, усовершенствование схем ипотечного кредитования, реализация правительственной программы доступного жилья. Думаю, что предпосылок для снижения цен сегодня не существует. Наоборот, при условии стабильной макроэкономической ситуации рост цен на рынке недвижимости продолжится.

Нина КУЗНЕЦОВА, генеральный директор ЗАО "Корпорация МИАН":

- Естественным выводом о тенденциях рынка недвижимости на ближайшую перспективу является осторожный оптимизм: обороты рынка скорее всего будут медленно увеличиваться, цены останутся стабильными. В отдельных сегментах (элитное жилье, коттеджи, земля) возможно продолжение повышения цен с переходом к стабилизации в течение полугода. В других (низкокачественное жилье, новостройки в отдельных районах Москвы, коттеджи в некоторых неудачных поселках) произойдет снижение цен, не носящее характер обвала. На 2005-2006 гг. прогнозируется стабилизация цен (колебания среднего уровня цен в диапазоне $1900-2000 за кв. м).

Геннадий СТЕРНИК, директор аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость":

- По оценкам наших специалистов, спрос на качественное жилье будет продолжать твердый, пусть и не такой динамичный как раньше, рост. Превышение более чем в два раза можно ожидать от стоимости кв. м в построенных домах по отношению к стоимости кв. м жилья на начальном этапе строительства.

Сергей ПОЛОНСКИЙ, президент корпорации MIRAX GROUP:

- Средняя ориентировочная стоимость кв. м по Москве в 2005 году составит $2000.

Сергей КАНАЕВ, генеральный директор компании "ПИК-Регион":

- Говорить о том, что сейчас наметилась некая тенденция к росту цен, я бы не стал. Ситуация у застройщиков не такая, какой она была в феврале-марте текущего года. Темпы продаж не такие высокие, как обычно бывает в конце года, поэтому нет реальных предпосылок к повышению стоимости жилья, а если это и происходит, то лишь по отдельным адресам. Сейчас на рынке продаж недвижимости нормальная, адекватная обстановка, которая сохранится, по моим прогнозам, еще и в первом квартале 2005 года.

Петр ХОДАКОВСКИЙ, заместитель генерального директора по развитию компании "Дружба. Недвижимость":

- Прогнозируя поведение рынка в 2005 году, с большой долей вероятности можно говорить о его стабильном развитии. Наиболее вероятный годовой процент прироста цен будет находиться в пределах 10-15%. В то же время возможны еще два сценария развития событий, связанных с общей экономикой России. По первому сценарию Минфин в борьбе с инфляцией не допустит увеличения денежной массы, и тогда годовые показатели роста цен на недвижимость могут составить 5-10% роста. По второму сценарию работа по монетизации льгот, проводимая правительством, может привести к увеличению денежной массы, и тогда годовой рост цен на квартиры может достичь 20-25%.

Андрей БЕКЕТОВ, независимый аналитик рынка недвижимости:

ВЫВОД ИЗ КРИЗИСА

Сценарий 30-процентного падения цен на квартиры тоже имеет место, но вероятность его осуществления близка к нулю. В результате теоретического падения цен на одну треть высвобожденные денежные средства в объеме $4-5млрд. (только в Москве) хлынут на другие рынки. Это неизбежно приведет к неконтролируемому росту цен на иные товары и услуги и, как следствие, к всплеску инфляции. Федеральная власть и правительство Москвы не заинтересованы в таком развитии событий и вероятнее всего постараются его не допустить. А экономических средств для противодействия такому сценарию у них предостаточно.
Несмотря на последствия летнего кризиса, рынок недвижимости тронулся в рост. В ноябре-декабре оживились продажи и начали расти цены. То ли риэлторы демонстрируют оптимизм, внушая потенциальным клиентам, что откладывать покупку жилья больше не имеет смысла, то ли стагнации действительно пришел конец. Судя по оптимистичным прогнозам, кризисные явления на столичном рынке недвижимости остались в прошлом, но затронули буквально все его сегменты.

Появление на рынке огромного количества готовых квартир, пожалуй, самое положительное последствие кризиса. По словам Нины Кузнецовой, гендиректора ЗАО "Корпорация МИАН", ажиотажный спрос на все виды жилья, наблюдавшийся последние годы, привел к тому, что цены на панельный или кирпичный дом, старый фонд или новостройку, квартиру с отделкой или без таковой отличались крайне незначительно. Сейчас количество предложений существенно выросло. Это дает возможность потенциальным покупателям более разборчиво и придирчиво относиться к предлагаемым вариантам и, в свою очередь, вынуждает продавцов более адекватно оценивать выставляемые квартиры.

Банковский кризис вкупе с ожиданием мифического доступного жилья больно ударил по рынку недвижимости. "Кризис недоверия к банковской системе повлек за собой и кризис недоверия к российским компаниям, в том числе и строительным. Банки же сократили лимиты кредитования на строительную отрасль, отчего многим мелким и не только мелким застройщикам, которые уже привыкли цивилизованно кредитоваться в банках, пришлось достаточно трудно, - говорит гендиректор компании "ПИК-Регион" Сергей Канаев. - Люди перестали покупать жилье, ожидая спровоцированного падения цен на недвижимость, но на объемах строительства это не сильно отразилось. В конце концов мы получили большой объем достроенного жилья".

Среди других факторов уходящего года, повлиявших на рынок жилья, эксперты называют растущий интерес всех его участников к ипотечным программам, рост цен на нефть, нестабильность на финансовых рынках. По мнению Сергея Полонского, президента корпорации "MIRAX GROUP", нестабильность соотношения доллара и евро, падение доллара по отношению к рублю привели к тому, что вложения в недвижимость на сегодняшний день стали одними из самых надежных. Но на фоне по-прежнему высокого спроса покупатели стали более детально и разборчиво подходить к покупке жилья. И в такой ситуации выигрывают компании с максимально полным ассортиментом предлагаемой продукции, высоким уровнем сервиса, с оптимальным соотношением цена-качество.

Массовый уход инвестиционных покупателей с рынка жилья бизнес- и эконом-класса как итог кризиса отмечает Максим Карапетов, PR-директор Vesco Realty. По его мнению, это произошло из-за того, что со второй половины 2004 года городская недвижимость перестала приносить доход.

В самом стабильном сегменте рынка, а именно в элитной недвижимости, влияния перечисленных выше факторов не так очевидны. Эксперты отмечают высокие темпы роста стоимости элитного жилья и стабильно высокий спрос. И говорят о том, что в уходящем году заметно выросли верхние ценовые границы предложений. Например, в районе Арбата стоимость квадратного метра подошла к психологическому барьеру в $10 000, на Остоженке преодолела отметку в $12 00 На реализацию были выставлены предложения элитного жилья на Болотном острове, где стоимость на сегодняшний момент составляет $15 000-20 000 за кв.м.

СЕКТОР СТАБИЛЬНОСТИ

Согласно исследованиям компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", 2004 год стал годом необычных, эксклюзивных предложений на рынке элитного жилья. К примеру, большим спросом стали пользоваться "бизнес-квартиры" (дополнительное жилье площадью 70-80 кв.м для предпринимателей, которые уже имеют квартиру или дом для постоянного проживания). Один из наиболее удачных примеров - элитный дом на Композиторской улице, строительство которого проходит одновременно с возведением нового бизнес-центра на Новом Арбате.

В 2004 году были зафиксированы самые высокие цены за все последние несколько лет - $20 000 за кв.м, но наибольшим спросом пользовались квартиры стоимостью от $4000 до $8000 за кв.м.

Конечно, преимущества элитных новостроек никто не отменял. По словам Ирины Рогачевой, руководителя направления элитной недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН", сейчас люди не боятся вкладывать довольно существенные средства в покупку элитных квартир на этапе котлована. И еще она отмечает высокий спрос на пентхаусы в связи с ограниченным количеством предложений на рынке.

Другая тенденция, которую подметили специалисты, - появление в Москве реконструированных домов дореволюционной постройки. "Это значит, что на рынок вышли по-настоящему эксклюзивные предложения, которые по самым строгим европейским меркам могут считаться элитными, - говорит Кайдо Каарма, директор управления новостроек отделения "Парк Тауэрс" компании "МИЭЛЬ-Недвижимость". - Это дома с собственной историей, в которых заменены перекрытия и подведена современная инженерия, но сохранены стены и элементы декора XIX века. Если говорить об адресах, то это Трубниковский переулок, Арбат, Староконюшенный переулок, Остоженка, Пречистенка. Квартир в таких домах немного - одна-две на этаже, достаточно больших площадей (от 100 до 400 кв.м)".

Самые большие перемены коснулись рынка загородной недвижимости. Руководитель проекта Issledovanie.ru Алексей Аверьянов отмечает несколько важных тенденций уходящего года. Первая - завершение коттеджного бума. "Теперь столь масштабного вывода все новых и новых проектов на рынок ждать не придется. Любой стандартный поселок в поле, который считался бы приемлемым два года назад, сейчас будет неликвидным. Из этого вытекает вторая тенденция года: застройщики оценили предпочтения разборчивого покупателя, перестав клонировать однотипные поселки и начав предлагать концептуальные проекты а-ля "Резиденция Бенилюкс" или "Риверсайд", - отмечает аналитик.

ЗАГОРОДНЫЙ ПЕРЕДЕЛ

ЧТО ГОД ГРЯДУЩИЙ НАМ ГОТОВИТ

- Третьей тенденцией года стал резкий рост популярности Дмитровского направления, что в первую очередь было связано с ростом интереса к коттеджам на воде. А, как известно, вблизи Дмитровки проходит целая череда водоемов, - продолжает Алексей Аверьянов. - В-четвертых, в 2004 году произошло затоваривание рынка коттеджных поселков Новорижского направления, где произошел невероятный рост объемов предложения при стагнирующем потребительском спросе. В-пятых, рынок загородного жилья был подвержен массированной атаке со стороны Минприроды. Покупатели отреагировали на нее, став более внимательными по отношению к сделкам купли-продажи земли, расположенной в водоохранной зоне.

Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО "Квартал", предполагает, что в ближайшем будущем уровень цен в целом сохранится. В числе возможных причин роста цен маркетолог называет сохраняющийся высокий спрос на квартиры, повышение себестоимости строительства, рост уровня доходов населения, развитие ипотеки, возможные изменения в законодательстве - увеличение налога на недвижимость, увеличение коммунальных платежей и т.д. А среди возможных причин снижения цен - слишком высокие темпы их роста за последние два года, недооценку объемов предложения жилья, в том числе за счет доли "инвестиционных квартир", переоценку спроса.

Большинство опрошенных "Известиями" аналитиков прогнозируют умеренный рост цен на жилье в 2005 году - в пределах 1-1.5% в месяц. По мнению Ирины Рогачевой, на вторичном рынке можно даже ожидать некоторого снижения цен на старый жилой фонд, который теряет популярность. А сильнее всего подорожают, по расчетам гендиректора "ПИК-Регион" Сергея Канаева, объекты, расположенные в строящихся микрорайонах ближайшего Подмосковья, т.е. до 5-10 км от МКАД. Это Павшинская пойма - Красногорье, Новокуркино, Долгопрудный.

Заметного роста цен на коммерческую недвижимость тоже никто не пророчит. Максим Карапетов считает, что офисы классов "А" и "В" перестанут расти в цене из-за насыщения рынка предложением. "Что касается торговых площадей, то здесь годовой средний прирост арендных ставок останется в районе 8%. Столь низкие темпы общего роста объясняются тем, что растущие арендные ставки на торговые площади, расположенные в центре, будут компенсироваться стагнацией ставок за пределами Садового кольца".

По данным аналитического центра ирн.RU, ценовая ситуация на столичном рынке недвижимости в декабре не претерпела изменений. Индекс стоимости жилья остался на прежней отметке в $1802 за квадратный метр. А индекс ожидания, отражающий текущий темп изменения цен, продолжает находиться около нуля.

"Чтобы сделать ипотечное кредитование более доступным, мы собираемся ввести "плавающую" ставку по рублевым кредитам", - заявил вчера на брифинге генеральный директор агентства Александр Семеняка. По его словам, такая ставка должна будет зависеть от уровня инфляции: если инфляция будет падать, ставка будет понижаться - и наоборот. По замыслу специалистов АИЖК, такой продукт должен заинтересовать население, поскольку в стране стабильная экономическая ситуация и инфляция стабильно падает.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) планирует разработать новый порядок расчета процентов по выдаваемым кредитам на жилье. Процентная ставка станет "плавающей" и будет зависеть, скорее всего, от уровня инфляции. При этом фиксированные ставки останутся и будут работать параллельно с "плавающими". Впрочем, маловероятно, что это сделает кредиты более доступными, поскольку сами ставки снижать никто не собирается.

Вместе с тем введение нового метода исчисления ставок не означает, что фиксированная ставка уйдет в небытие. Такие кредиты тоже будут выдаваться, и каждый сможет самостоятельно решить, какой именно вид ставки для него предпочтительнее, - но принять такое решение можно будет только в момент выбора кредита. "Переходить с одного вида ставки на другой будет нельзя. Изменить вид ставки можно будет только после досрочного погашения первого кредита. А уже затем взять другой, с новой ставкой", - заметил Семеняка.

Правда, более подробно об уровне ставки и о том, как именно она будет "привязана" к инфляции, Семеняка не рассказал, сообщив лишь, что после того, как программа будет "обкатана", она станет обязательной для всех банков, участвующих в программе АИЖК. Скорее всего "плавающая" ставка окажется немного ниже, чем фиксированная, поскольку, по словам банкиров, "заемщик берет на себя дополнительный риск, что инфляция вырастет".

Раньше времени гражданам обольщаться не стоит. По словам Семеняки, в следующем году они не ожидают снижения ставок, а, наоборот, не исключают их повышения. "В любом случае я надеюсь, что ставка удержится на уровне 15%", - сказал он.
Получить правдивую информацию о процессах, которые происходят на рынке недвижимости, становится все труднее. Большинство аналитиков, которые имеют доступ к СМИ, являются сотрудниками риелторских фирм и заинтересованы в разогреве рынка. Из месяца в месяц они дают одинаковые прогнозы: цены на жилье растут и будут расти. Так они писали и весной, когда рост цен остановился, и в августе, когда цены поползли вниз.

Перспективы новой инициативы АИЖК остаются пока весьма туманными, и сказать, насколько это поможет гражданам, нельзя. До сих пор все усилия сделать ипотеку более доступной ни к чему не приводили - кредиты на покупку жилья остаются для подавляющего большинства наших соотечественников недосягаемыми. "Для того, чтобы ипотека стала доступной, нужно не расширять выбор граждан, а просто сильно понизить ставки по кредитам", - высказал частное мнение один из представителей банковского бизнеса, пожелавший сохранить анонимность, чтобы "избежать непонимания со стороны коллег".

Департамент инвестиционных программ строительства Москвы сообщил о повышении стоимости наиболее ликвидного жилья. Объясняется это высокой динамикой реализации в октябре-ноябре. "Рост темпов продажи квартир в новостройках, - говорится в сообщении, - позволяет говорить об активизации ценовых процессов на московском рынке недвижимости, кризис миновал".

Сегодня, похоже, их прогнозы соответствуют действительности. Цены действительно пошли вверх.

Независимые эксперты связывают это явление с резким падением курса доллара. Частному инвестору просто некуда деваться: банковские проценты по вкладам не покрывают инфляцию, российские ценные бумаги способны в одночасье превращаться в пыль, вот и доллар обвалился. Поневоле приходится опять обращаться к недвижимости, несмотря на опасности, которые здесь поджидают, ведь ни для кого не секрет, что цены на московское жилье искусственно раздуты, что рынок может лопнуть в один момент, как это было с рынком ГКО в 1998 году.

За счет того, что кризис миновал, это слишком смело сказано, а вот рост динамики продаж действительно имеет место.

Тогда возможно восстановление тенденции, характерной для начала нынешней осени, когда средняя цена на квадратный метр жилья в столице снизилась на 0,55 процента - до 1956 долларов. При этом на вторичном рынке типовое жилье подешевело на 0,3 процента, а квартиры бизнес-класса - на 1,7 процента.

Сколько еще будет продолжаться рост цен на жилье, трудно сказать. Для этого нужно, чтобы доллар выправился и стабилизировался фондовый рынок. Это может случиться уже к весне, когда бизнес-сообщество отойдет от шока очередных законодательных новаций, которые обрушатся на него в начале года.

По прогнозам ангажированных экспертов, рост цен продолжится и в следующем году. В среднем жилье будет дорожать на 12-15 процентов ежегодно.

То есть рынок может вернуться к стагнации. И эта ситуация, по мнению некоторых риелторов, выгодна как продавцам, так и покупателям: первые могут сохранять цены на определенном уровне, а вторым дается реальный шанс копить деньги на покупку квартиры. При постоянном росте цен делать это было практически невозможно. Впрочем, это относится только к тем гражданам, которые собираются жить в купленной квартире, для тех, кто покупает жилье, чтобы его выгодно перепродать, чем дороже квартира, тем лучше.

Если анализировать ситуацию за последний год, то в нынешнем октябре, по данным arn.ru, средний московский "квадрат" стоил на 33 процента больше, чем в октябре 2003 года, на 17 процентов дороже, чем в январе 2004 года, на 1 процент дороже, чем в мае (тогда началось снижение темпов роста цен), и на 0,3 процента выше, чем в августе (тогда было зафиксировано падение цены). Получается, что за год вклад в квадратный метр принес владельцам приличную доходность в 33 процента годовых, за первые десять месяцев года - 20,4 процента годовых, а за последние пять месяцев - 2,4 процента годовых. Снижение ставок налицо, а давать точные прогнозы не берутся даже наиболее оптимистично настроенные торговцы недвижимостью и аналитики.

Цены на вторичном рынке элитного жилья в октябре оставались без движения, а в секторе новостроек имело место эпизодическое повышение стоимости "квадрата" в среднем на 0,5 процента. По сравнению с ростом в 30 процентов, который был пару лет назад, сейчас повышение цен уже не так ощутимо.

Подводя итоги года, крупнейшие столицы просто излучали оптимизм. По их мнению, летнее падение спроса и стабилизация цен очистили рынок от случайных игроков. Покупать квартиры отныне будут только те, кто собирается в них жить, а не спекулировать. Последние события на рынке, когда продажи резко пошли вверх после падения доллара, это опровергают.

Цена на питерскую недвижимость оставалась стабильной почти полгода. Стоимость квартир колебалась лишь вслед за изменением курса доллара.

Отдельные неприятности не омрачают общую оптимистическую картину. Эксперты уверены, что объемы не сократятся, цены не упадут, покупатели всегда найдутся.

Застройщики согласны с тем, что цены на отдельные типы жилья рано или поздно упадут, но общего снижения цен они уже не боятся, в частности потому, что московские земельные ресурсы практически исчерпаны. Крупные массивы земель на окраинах города застроены, и потребности москвичей придется утолять путем точечной застройки. А это дорого.

Снижение оборотов рынка аналитики зафиксировали еще в июле. Как сезонное явление это понятно, однако в текущем году "низкий" сезон явно затянулся. Покупательская активность упала во всех районах без исключения.

Что касается Санкт-Петербурга, то здесь дела обстоят несколько иначе. Здешний рынок не столь резко реагирует на курсы валют и ценных бумаг. Сейчас желающих немедленно купить жилье, по данным риелторов, немного: покупатели то ли ждут снижения цен, то ли копят деньги. Продавцы упорно стоят на своем и отказываются подвинуться, хотя в рекламе все чаще проскальзывают такие слова, как "скидки" и "торг уместен".

За последние месяцы "квадрат" в центре города прибавил в цене 60 долларов. Цены на окраинах практически замерли.

Среднегородские показатели по числу сделок сжались почти на 33 процента. В самых востребованных (центральных) районах в сентябре покупалась каждая 200-я квартира, выставленная на продажу. В непрестижных - только одна из 70

Сбываются ожидания специалистов, что на стагнирующем рынке однокомнатные и многокомнатные квартиры будут сближаться по цене квадратного метра. Стоимость квадратного метра в однушках и двушках стоит на месте или даже снижается, а в многокомнатных апартаментах продолжает расти.

Более всего подросли цены в старом фонде и в кирпичных "хрущевках", снизились - в панельных пятиэтажках и в современных кирпичных домах.

Между тем

Что касается других городов России, то для них характерны разнонаправленные тенденции. Где-то цены идут в гору, где-то падают. Все зависит от состояния экономики региона и уровня жизни населения.



Главная --> Публикации