|
|
  |
Главная --> Публикации --> Олег митволь: мы обязаны действовать по закону Элитка осваивает замоскворечье Летний дачный сезон лучше начинать в феврале Дешевые дачи уходят в прошлое Чистота по-юридически ВЕСЕЛАЯ ОСЕНЬ Цены ведут себя не так, как предсказывают эксперты. Ушедший год поставил перед аналитиками и экспертами рынка недвижимости новую нелегкую задачу. Рынок вернулся на докризисный уровень и даже превысил его. Что же дальше? Будет ли продолжаться рост цен, сменится ли он падением в согласии с гипотезой цикличности или же наступит стабилизация цен? Для ответа на эти вопросы попробуем отыскать объективные критерии, позволяющие сориентироваться на рынке недвижимости. - Развитие рынка недвижимости в наступившем году во многом определяется тенденциями ушедшего года, - считает Олег Репченко, аккредитованный при МАГРе, аналитик рынка недвижимости. - Он принес прирост цен на жилье на 15-20% в зависимости от сегмента. Это существенно меньше, чем прирост 2001 года, который составил 30-35%. На первый взгляд наблюдается замедление роста цен и плавный переход к стабилизации, которая может смениться дальнейшим снижением цен в силу перенасыщения рынка. После кризиса 1998 года никто не сомневался в предстоящей динамике рынка недвижимости - долларовые цены пойдут вниз. В середине 1999 все понимали, - падение цен прекратится, так как стоимость жилья приблизилась к себестоимости строительства. С 2000 года стало очевидно: с улучшением макроэкономической ситуации цены будут расти, постепенно возвращаясь к докризисной отметке - в среднем 950$ - 970$ за квадратный метр жилья. Но рынок повел себя совсем по-иному. Уже в августе уровень цен поднялся на 1, 7%, в сентябре - на 2, 3% и около 3% - в следующие месяцы! В итоге более половины годового прироста пришлось на три осенних месяца. Осенний подъем рынка 2002 года во многом повторил темпы 2001 года, что поставило под сомнение гипотезу плавного перехода к стабилизации цен и наступления скорой рецессии в 2003 году. Докризисный уровень цен является для большинства риэлтеров магическим. Возможно потому, что он близок к психологическому барьеру в 1000$ за квадратный метр. За 12 лет существования рынка недвижимости в России цены редко поднимались выше - фактически только в середине 90-х, когда происходил бум продажи квартир в сталинских домах по явно завышенным ценам. Когда на более-менее сформировавшемся рынке недвижимости 1998 года индекс стоимости поднялся до этого уровня - случился кризис, снова оставив впечатление, что такие цены являются избыточными. Поэтому совершенно естественна реакция большинства специалистов - "цены на жилье завышены, скорее всего, искусственно - все это хорошо не кончится...". ЖДЕМ ВЕСНЫ Расчеты инвестиционной привлекательности столичной недвижимости показывают, что существует реальный потенциал для дальнейшего роста цен, который будет реализовываться в 2003 году. Наиболее вероятный прогноз дает рост цен около 15% в год, то есть, чуть больше 1% в месяц. Таким образом, вложения в недвижимость по-прежнему будут превышать доходность по банковским депозитам. Разумеется, повышение стоимости жилья станет происходить неравномерно, как и в 2002 году. Наибольший подъем можно ожидать в начале весны, а также в конце лета и осенью. Для января и мая-июня характерно замирание цен. Но как считает Олег Репченко, ситуация предстает в совершенно ином свете, если задаться вопросом, чем в первую очередь определяется уровень цен на недвижимость? Ответ связан с политической и макроэкономической ситуацией, развитием бизнеса и платежеспособностью населения. На сегодня благоприятная совокупность этих факторов делает московскую недвижимость крайне привлекательной. На фоне развития бизнеса, роста доходов населения и политической определенности существует стабильный спрос на жилье, как среди москвичей (по результатам социологических исследований около 10% в год серьезно намерены улучшить свои жилищные условия), так и среди жителей регионов (по статистике продаж, приобретают в среднем 30% столичного жилья). Развитие Москвы, как столицы большого государства, политического, экономического и культурного центра, а также приток иностранного капитала создают потенциал для существенного превышения цен на недвижимость над уровнем 1998 года. Ценовые тенденции развития рынка недвижимости не являются единственными. Существует важный показатель качества жилья - ликвидность. Несмотря на наличие стабильного спроса, рынок недвижимости уже давно перестал быть дефицитным. У современного покупателя появляется все более широкий выбор и возможность реализовать свои предпочтения. ХОРОШО БЫ ПОЛУЧШЕ Вторая тенденция связана с осознанием важности экологической обстановки. Если в 90-х годах наиболее престижным считался центр, то теперь все больший рейтинг приобретают экологически благоприятные и зеленые районы столицы, пусть даже удаленные от центра. Существенной альтернативой московской квартире становится собственный дом за городом. Еще несколько лет назад это было по карману только богатым покупателям. Сегодня строится все больше коттеджных поселков для среднего класса в ценовом диапазоне, сравнимом со стоимостью хорошей 4-5-комнатной квартиры. Первая тенденция связана со смещением как спроса, так и предложения от типового панельного жилья к более качественному - монолитному и кирпичному. Примечательно, что доля монолитного жилья возрастает даже в районах массовой застройки.Сокращение разницы стоимости квадратного метра в монолитно-кирпичном и панельном доме способствуют развитию этой тенденции. Все больше покупателей предпочитают индивидуальность, как в проекте и фасаде дома, так и в планировке собственной квартиры. Дифференциация рынка недвижимости, по мнению Олега Репченко, приводит к тому, что на фоне общего ценового подъема одни категории жилья - более ликвидные - могут дорожать существенно быстрее других, менее ликвидных. С течением времени могут возникнуть проблемы с реализацией низколиквидного жилья даже по цене приобретения его. В этом свете более ликвидное, и как правило, более качественное жилье выглядит привлекательнее и для тех, кто приобретая его, хочет выгодно вложить деньги, и для тех, кто покупает его для своей семьи. Граждане России смогут бесплатно приватизировать жилье и после 1 января 2005 г. Правительство приказало Госстрою исключить из проекта нового Жилищного кодекса предельный срок приватизации. Некоторые чиновники называют это решение предвыборным и временным. Еще одна тенденция связана с повышением требований к инфраструктуре дома. Прежде всего речь идет о безопасности - наличии консьержки или охраны. Очень актуальным является вопрос парковки, придомовой автостоянки или подземного гаража. Также немаловажно наличие современных средств связи - цифровой телефонии. кабельного телевидения и Интернета. Проектом предусматривается, что жилые помещения государственного и муниципального фондов могут предоставляться как по договору социального найма, так и по договору найма помещения. Несвоевременное внесение платы может повлечь выселение должника. Ограничение или прекращение предоставления коммунальных услуг (вода, канализация, вывоз мусора и пр. ) для бытового потребления граждан не допускается. Проект Жилищного кодекса уже обсуждался правительством 13 сентября 2001 г. , после чего дорабатывался Госстроем больше полутора лет. На вчерашнем заседании правительство приняло за основу представленную Госстроем новую версию и поручило доработать проект до июля. Замруководителя аппарата правительства Алексей Волин заявил "Ведомостям", что проект скорее всего уже летом будет внесен в Думу. Представитель правительства в Верховном, Высшем арбитражном и Конституционном судах Михаил Барщевский считает, что приватизационным законом 1991 г. государство провозгласило "публичную бессрочную оферту", пересматривать условия которой, в том числе устанавливая предельный срок, нелогично. А вот другой чиновник аппарата правительства связывает решение правительства с грядущей предвыборной кампанией, ведь "перед выборами никто не желает брать на себя ответственность за непопулярные решения". Но Пузанов убежден, что с действующей практикой "бессрочной, безусловной и безвозмездной приватизации все равно придется рано или поздно покончить". Вчера правительство решило исключить из проекта Госстроя положения о том, что 1 января 2005 г. прекращается бесплатная приватизация жилого фонда. В более ранних версиях проекта фигурировала дата 1 января 2004 г. Как пояснил Волин, "жилье - наиболее чувствительный момент для российских граждан, это их основное имущество", и при решении вопроса о его приватизации "не стоит проявлять чрезмерную поспешность". По словам гендиректора Института экономики города Александра Пузанова, пик приватизации жилья пришелся на 1995 г. и сейчас в частной собственности граждан России находится 2/3 всего жилого фонда. Согласно правительственному плану, к 2010 году намечается увеличение общероссийских объемов ипотечного кредитования до 344 млрд руб. Это значит, что банковская система должна будет ежедневно выдавать около 4 тыс. ипотечных кредитов. Связаться с председателем Госстроя Николаем Кошманом "Ведомостям" вчера не удалось. Расправляет крылья и АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию). Как подчеркивает Александр Семеняка, генеральный директор АИЖК, по итогам 2004 года объем выкупленных закладных может приблизиться к 6 млрд руб. Это значит, что 13 500 семей из разных российских регионов воспользуются ипотечными программами для улучшения своих жилищных условий. К 2010 году АИЖК планирует потеснить лидеров и «захватить» 20% ипотечного рынка России. К тому времени ежегодно будут рефинансироваться 200 тыс. кредитов на общую сумму 70 млрд руб. Однако пока она к этому явно не готова. Сейчас, как отмечают аналитики компании «Бест-Недвижимость», в данном сегменте работают около 150 банков. Львиную долю рынка по объемам выданных ипотечных кредитов — 70% — держит пятерка лидеров: Сбербанк (почти 50% рынка), «ДельтаКредит», «Райффайзенбанк Австрия», Внешторгбанк и Городской ипотечный банк. Объем рынка По данным Ассоциации российских банков (АРБ), в прошлом году общий объем выданных банками ипотечных кредитов составил приблизительно 15 млрд руб.— это почти в десять раз больше, чем в 2001 году! А в этом году, по предварительным оценкам, объем выданных населению кредитов может приблизиться к 30 млрд руб. Тем не менее эти цифры не будут казаться столь внушительными, если учесть, что в целом лишь 2% жилья было куплено на банковские ссуды. К сожалению, объем ипотечного рынка не превышает у нас 1% ВВП, тогда как в США, например, этот показатель составляет 53%, в Великобритании — 62%, в Германии — около 50%. История явления В новой России ипотека появилась 11 лет назад. Формально путь ипотеке открыл указ Бориса Ельци- на об ипотечном кредитовании, опубликованный в декабре 1995 года. Кредитованием под залог недвижимости активно занималось тогда около 20 банков. Однако в те бурные годы ипотека не имела абсолютно никаких шансов на развитие. Без особых усилий нарастить капитал позволяли операции с выброшенными тогда на финансовый рынок государственными краткосрочными облигациями (ГКО). ГКО приносили такие баснословные прибыли, от которых кружилась голова, и необходимость во всех остальных видах легальной деятельности просто отпадала. Страшно сказать, доходы от ГКО достигали 100–150% годовых! О чем другом мог еще мечтать любой банкир? Конечно, «наверху» время от времени принимались решения, направленные на продвижение ипотеки. В 1997 году для снятия остроты жилищной проблемы под эгидой правительства было создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Предполагалось, что Агентство начнет выкупать у банковкредиторов закладные на недвижимость, но с 1997 по 2002 год оно не выкупило ни одной закладной! В июле 1998 года вступил в силу закон «Об ипотеке», но и он не смог чего-либо изменить — облигационная лихорадка закономерно завершилась в августе 1998 года полной финансовой прострацией. Холодный душ дефолта привел в чувство и власти, и финансово-кредитных игроков. Постепенно банковская система вставала на ноги, а к 2002 году стала проявлять признаки полного выздоровления, тогда же вновь стала разворачиваться ипотека. В немалой степени этому способствовало создание инвестиционным фондом «США—Россия» первого в России специализированного ипотечного коммерческого банка «ДельтаКредит», включившего в свою орбиту дюжину российских кредитно-финансовых учреждений. В 2002 году, после смены руководства, активизировало свою деятельность и АИЖК. Уже в 2003 году агентство выкупило 2 тыс. закладных, а в текущем году ежемесячно выкупается более тысячи закладных. Перспективы По мере того как ипотека становится государственным приоритетом и начинает приносить прибыль, все больше банков, несмотря на высокие риски, включаются в данный вид деятельности, соответственно, растет и конкуренция. Это вынуждает банки выдавать ссуды на гораздо более мягких условиях, чем несколько лет назад. Сегодня условия предоставления ипотечного кредита во всех крупных банках приблизительно одинаковы. Величина годовой процентной ставки (от 9,3% до 13% в валюте) зависит от срока, на который выдается ссуда (от 10 до 27 лет), ее величины (минимальный кредит — 87 тыс. руб., максимальный у некоторых банков не ограничен), размера первоначального взноса (от 10% до 30% от полной стоимости недвижимости) и других факторов. Например, отсутствие официальной справки о доходах делает кредит заметно дороже. В то же время ставка в 10% и ниже еще не означает, что вы нашли дешевый кредит,— наверняка вам придется платить дополнительно за какие-то включенные в кредитный договор «особые» услуги. По мнению Мишеля ерирена, председателя правления «Райффазенбанка Австрия», в перспективе декларируемые ставки будут продолжать снижаться, но реально клиенты будут нести те же расходы, которые включат, например, в сумму обязательной страховки. Пока, говорит глава Райффайзенбанка, в Москве и Санкт-Петербурге нет оснований ожидать реального удешевления ипотечных кредитов для населения, поскольку коммерческие банки занимают деньги под большой процент и не могут ссужать их дешевле. Дайте развернуться Ипотека, существующая в России уже более десяти лет, до сих пор не может развернуться в полную силу. Председатель правления Городского ипотечного банка Николай Шитов видит четыре основных фактора, сдерживающих ипотеку: незавершенность налоговой реформы; низкий уровень доходов населения (за исключением нескольких крупных городов), издержки, связанные с получением кредита; отсутствие долгосрочного — до 20 лет — финансирования в банковском секторе. А у Ивана Грачева, президента Международной академии ипотеки, особое негодование вызывают криминально-бюрократические препоны: «Начинаешь разбираться, почему нашим строителям не дают строить дешевую жилплощадь, и выясняешь, что происходит административное торможение. Решит, к примеру, строительная организация взять землю для возведения дома у мэра города, а ей всеми средствами помешают это сделать. Всеми средствами вплоть до криминала. Есть совершенно откровенное, монопольно административное завышение цен и в Москве, и по всей стране». В итоге вместе с процентами и прочими расходами (оформление сделки, консультации, услуги банка и риэлтера, регистрация, страхование и проч.) за квартиру придется заплатить как минимум полторы цены. Как подчеркивает Татьяна Никитина, генеральный директор Международной академии ипотеки и недвижимости, под силу только семье, имеющей совокупный доход около $1500 в месяц. И не удивительно, что, по статистике Мосрегистрации, всего было выдано немногим более 3 тыс. банковских кредитов, хотя в бесконечной очереди на жилье стоят москвичи, поставленные на учет еще в 1984–1985 годах. Доля Москвы в общем объеме выданных ипотечных кредитов в России была в прошлом году высокой и составила 59,4% (в Московской области — 6,7%, в Санкт-Петербурге — 4,6%, в Самаре — 4,4%, в Екатеринбурге — 1,3%, в остальных городах — менее 1%). Однако это не должно вводить в заблуждение, и говорит скорее не об успехах столицы, а об отставании регионов. В Москве огромный спрос на жилье, что дает возможность извлекать колоссальные прибыли при его быстрой реализации без каких бы то ни было сложных схем, включая ипотечные. В столице интенсивно скупают квартиры не только состоятельные россияне, приезжающие из разных уголков страны, но и граждане ближнего и дальнего зарубежья. Поэтому столичная ипотека — в традиционном ее понимании как инструмент «для народа» — может развиваться только под пристальным вниманием местных властей, которым необходимо привлекать банки. ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ — НЕЗАВЕРШЕННОСТЬ НАЛОГОВОЙ РЕФОРМЫ — НИЗКИЙ УРОВЕНЬ ДОХОДОВ НАСЕЛЕНИЯ — ВЫСОКИЕ ИЗДЕРЖКИ ПРИ ПОЛУЧЕНИИ КРЕДИТА — ОТСУТСТВИЕ ДОЛГОСРОЧНЫХ (ДО 20–30 ЛЕТ) ФИНАНСОВЫХ РЕСУРСОВ ГЛАВНЫЕ ВЫВОДЫ: > Ипотека остается прикрытием для хитрых политических игр > Создание доступной для среднего класса ипотеки предусматривает увеличение срока кредитования до 25–30 лет, снижение процентных ставок до 3–6% в валюте и сокращения первого взноса до 5–10% от стоимости приобретаемой недвижимости Как снизить риски Банки в свою очередь оправдывают свои дорогие ипотечные кредиты высокими рисками, которые складываются из отсутствия кредитных историй заемщиков, нехватки долгосрочных финансовых ресурсов, несовершенства законодательства и отсутствия государственных гарантий. Сейчас банкиры с нетерпением ждут изменений в законодательстве, которые должны дать им возможность работать в полную силу. Госдума еще в мае в первом чтении приняла пакет из 27 законопроектов, восемь из которых уже подписаны президентом. Ожидается, что весь пакет документов вступит в силу в начале будущего года. Однако этот пакет при всей его необходимости вызывает у банкиров неоднозначную реакцию. Высказывается много мнений о низкой эффективности, непрофессионализме и противоречивости всего нашего законодательного творчества. «Нам надо не 27 поправок вносить, а менять всю систему законотворчества. И для начала надо принять один нормативный акт по организации и финансированию всего процесса законотворчества»,— считает Александр Синельников, председатель правления Фора-банка. «Солнечные часы» По словам заместителя гендиректора по инвестиционной деятельности «Евростройтека» Сергея Пасеко, сейчас компания разрабатывает участок в 14 га, на котором до середины 2007 года будет возведен микрорайон «Солнечные часы». Это 240 000 кв. м жилья и инфраструктура, включающая паркинг и два детских садика. На первых этажах комплекса будут расположены магазины и предприятия бытового обслуживания. Ориентировочный объем инвестиций в проект — $140 млн. В первом квартале 2005 года госкомиссии сдадут стартовые объекты микрорайона (корпуса 11 и 10, панельные дома серии П-111М с вентилируемыми фасадами). По корпусу 9 (монолит) сейчас закончены работы нулевого цикла, а площади для корпусов 14 и 15 уже готовятся к строительству. Официальными продавцами объектов «Евростройтека» стали ИАСЭ (выступает в качестве соинвестора и риэлтера), «Пересвет-инвест» и корпорация «Инком-недвижимость» (риэлтеры). Могут заболтать «Ипотека — это нечто вроде сегодняшнего строительства коммунизма. Теперь это наша национальная идея — мы все строим ипотеку. Но проблема в том, что ничего не получается. Лозунги хорошие, а механизмов нет»,— говорит Александр Синельников. Действительно, громкие выступления больших чиновников вызывают впечатление, что кредитование под залог недвижимости — это обычная кампанейщина, напоминающая эпоху застоя. Много трескотни и словопрений без ощутимых результатов. Ведь, наверное, каждому здравомыслящему человеку понятно, что ипотека — не самоцель. Если торопить ее продвижение бездумно, то можно наломать дров. Взять, к примеру, цены. В последние три года мы наблюдаем резкое удорожание недвижимости — девелоперы и риэлтеры чутко уловили появление на рынке дополнительных капиталов и увеличение спроса. Понятно, что это нисколько не приближает, а лишь отдаляет решение жилищного вопроса для простых граждан. Не уйдет далеко ипотека и при нынешних низких доходах россиян. Чтобы наша ипотека догнала западную, видимо, и уровень жизни тоже надо повышать. А это задача не одного года. На современную историю Котельников оказали влияние два успешных бизнеса — автомобильный и сельскохозяйственный: в 1991 году агрофирма «Белая дача» превратилась в холдинг и заняла лидирующую позицию на своем сегменте рынка, а в 1994 году на Новорязанском шоссе открылся авто- мобильный торгово-выставочный комплекс «Автогарант». Именно эти организации владеют самыми привлекательными для девелопмента землями Котельников, расположенными в треугольнике между МКАД, Новорязанским и Дзержинским шоссе. Перспективность жилой застройки района была оценена риэлтерами лишь в 2003 году, после открытия на территории «Автогаранта» первого в России немецкого гипермаркета «Маркткауф» площадью 29 тыс. кв. м. До этого момента возводящиеся в двух километрах от МКАД жилые дома рассматривались как точечная застройка деревни, где купить квартиру можно лишь от полной безнадеги. Сказывалось от- сутствие инфраструктуры, плохая транспортная доступность (несмотря на близость к Москве) и соци- альное окружение. Сегодня жилье в Котельниках с удовольствием реализуют крупнейшие риэлтерские компании, а застройщики с экономичной панели переходят на монолит, позиционируя свои комплексы как «эконмичный бизнес-класс». Как рассказал начальник отдела строительства администрации города Котельники Юрий Долян, в этом году в городе собираются сдать около 100 тыс. кв.м. жилья, в планах на 2005 год — более 160 тыс. По его словам, основными инвесторами застройки являются компания «Солидстройгрупп», застраивающая земли агрофирмы «Белая дача» (микрорайон «Белая дача»), и компания «Евростройтек», строящая на землях «Автогаранта» (микрорайон «Солнечные часы»). Кроме того активно застраиваются городские земли: ведется реконструкция старого жилого фонда и новое строительство в микрорайонах «Ковровый» и «Силикат». Нет коммуникаций Район имеет те же проблемы, что и любая другая новостройка в Подмосковье. Это коммуникации, транспортная доступность, задержка сроков строительства и длительное оформление прав собственности на квартиры. Но основная проблема — все же коммуникации. «У нас нет нет возможности обеспечить новостройки водой, теплом, канализацией, и эта нагрузка ложится на инвесторов. Например „Солидстройгрупп” только в этом году пришлось вложить более 30 млн руб., чтобы закольцевать теплотрассу, а „Евростройтек” тянет коммуникации из Жулебино»,— говорит Долян. С увеличением объемов строительства эта проблема станет еще более актуальна, а вложения в коммуникации только увеличатся. «Белая дача» Микрорайон «Белая дача» имеет более запутанную схему — разобраться кто есть кто (инвестор, соин- вестор, застройщик, риэлтер) простому покупателю не под силу. Как удалось выяснить BL, основным застройщиком все-таки является «Солидстройгрупп». А инвестором, в зависимости от проекта, считается «Флет-центр» или «Консул-недвижимость». Участники рынка утверждают, что эти компании аффилированы между собой, но доказать это BL не удалось: согласно данным Московской регистрационной палаты за 2002 год, учредителем «Флет-центра» является Маргарита Гусева, «Солидстройгрупп» — Александр Яшин и Андрей Абрамов, а данных по учредителям ООО «Консул-недвижимость» в базе не оказалось (хотя, по сведениям налоговой службы, компания зарегистрирована еще в 2002 году). Объединяет трех юрлиц только адрес: офисы компаний расположены по адресу улица Никитская, дом 22. Итак, строительство «Белой дачи» началось с выделения агрофирмой под жилую застройку 19 га земли (целевое назначение этих земель было изменено постановлением правительства Московской области от 11 июня 2003 года №352/15). Председатель наблюдательного совета ГК «Белая дача», депутат Госдумы Виктор Семенов рассказал, что до конца 2007 года на этой земле будет возведено 250 000 кв. м жилья. По его словам, основной партнер «Белой дачи» по застройке одноименного микрорайона — «Солидстройгрупп». Над этим проектом компании работают «в доле»: за право застройки этого участка агрофирма получает часть построенных квартир, которые либо выделяет очередникам, либо реализует через риэлтеров. Гендиректор «Солидстройгрупп» Андрей Абрамов рассказал, что сегодня в «Белой даче» компанией уже построено 40 000 кв. м жилья серии П111-М — корпуса 3а, 4, 5 и 8 (строительные номера), а возводится еще более 165 000 кв. м — корпуса 5а, 6, 7, 9, 11, 14 и 15 (П111-М и монолит). Кроме того, «Солидстройгрупп» принимает участие в застройке части микрорайона «Ковровый» (построены дома серии П3М по улице Новая, корпуса 18, 17 — 38 000 кв. м., соинвестор — «Бест-Финанс»). Земля под строительство микрорайона «Озерный» была продана компании «Стройфит», а инвестором стал Межтопэнергобанк. Сейчас там возводится два монолитных корпуса общей площадью 50 000 кв. м — Белая дача, 2а. Начато строительство корпуса 1а. В перспективе жилая площадь должна увеличиться до 100 000 кв. м. В последние несколько месяцев, помимо уже упомянутых «Флет-центра», «Консул-недвижимости», а также компании «Мэни» (и ранее выкупавших жилье в некоторых корпусах), реализацией «Белой дачи» и «Озерного» занялись монстры риэлтерского рынка «Миэль-недвижимость», МИАН и «Инком-недвижимость». СПРАВКА Город Котельники — один из самых молодых в Московской области: ему еще не исполнилось и полугода. Административное образование Котельники, упоминавшееся в исторических хрониках 17 века и известное как бывшее владение бояр Морозовых и князей Голицыных, статус города получило 24 июня 2004 года. К этому моменту масштабная застройка района, прилегающего с юго-востока к МКАДу, между Люберцами и Дзержинским, велась уже третий год. Зато есть долгострой Задержки строительства тоже не добавляют популярности району. Серьезные просрочки идут по трем корпусам: 5а, 6 и 9 (инвестор — «Флет-центр», генподрядчик — «Солидстройгрупп»). Сдача корпусов была намечена на сентябрь 2003 года. По словам Доляна, срыв сроков в 2003 году произошел из-за просрочек поставок железобетонных конструкций, а в этом году у компании, как и у многих других, были проблемы с финансированием. Абрамов этого не отрицает и обещает, что все нормализуется в ближайшее время. По его словам, компанию подводили соинвесторы, не сумевшие обеспечить постоянный приток финансирования. «Теперь мы пошли по другому пути: отказались от всех соинвесторов, и сами отвечаем за все, например, корпус 15 — это полностью наш проект»,— говорит Абрамов. И еще пробки Транспортная доступность района, удаленного от МКАД на два км, на первый взгляд, проблема надуманная. Но, учитывая пробки на Новорязанском шоссе в часы пик, рекламные «15 минут до станции метро Кузьминки» — не более чем иллюзия. Простоять там можно и полтора часа. В ближайшее время планируется строительство автодороги федерального значения Егорьевское шоссе, которая пройдет от улицы Верхние Поля через территорию Котельников. Ориентировочный срок строительства трассы — 2007 год. Кроме того, проблему может решить и ввод метро в Жулебино (по планам московских властей, станция м. Пронская будет построена в 2010 году). Недострой ликвидируют на кредитные деньги. „Мы привлекли серьезное банковское финансирование и сейчас поэтапно достраиваем все наши „зависшие” объекты»,— утверждает Абрамов. Назвать этот банк он отказался, сославшись на нежелание банковского учреждения афишировать свое участие в проекте. Однако, по словам риэлтеров, работающих на объектах в «Озерном», финансирование «Белой дачи» обеспечил тот же Межтопэнергобанк. По словам Абрамова, корпус 5а будет сдан до конца 2004 года, но люди смогут туда въехать в первом квартале 2005 года. По корпусу 9 сейчас ведутся работы (проблемы с поставками железобетона решены, работы больше останавливаться не будут), и планируемый срок сдачи — конец первого — начало второго квартала. «Расконсервация», то есть начало монтажных работ, на самом сложном объекте — корпусе 6 — намечена на 10 декабря. «Там осталось достроить две секции по четыре этажа и четыре — по семь этажей. В конце второго — начале третьего квартала дом будет сдан»,— уверяет Абрамов. По остальным объектам отставание по срокам не столь фатально: корпус 7 уже «на подходе», активное строительство 11 корпуса (соинвестор «Флэтцентр») начнется до середины декабря. Задержка сроков строительства «Солидстройгрупп» трех корпусов настораживает Семенова. Он считает, что это плохо сказывается на репутации нового района, но надеется на ликвидацию «недостроя» в ближайшие полгода. В любом случае, сейчас создается новая компания «Белая дача ин- жиниринг», которая, получив все необходимые лицензии, станет девелопером строительства торгово-развлекательного комплекса. «Эта же компания может выполнять роль заказчика-застройщика и по жилым объектам. Во всяком случае, по тем корпусам, к строительству которых наш партнер еще не приступал»,— объясняет Семенов. Пока доступно Сейчас цены на строящееся в Котельниках жилье составляют от $620 до $820 за кв. м, в зависимости от микрорайона, готовности объекта и площади квартиры. Вице-президент VMP corp. («Новая площадь») Алексей Кожевников считает, что привлекательность района высока как для граждан, приобретающих жилье для себя, так и для частных инвесторов. «Близость к Москве, комплексная застройка города, серьезная инфраструктура — все это приведет к повышению стоимости кв. м до $1000–1100 уже в 2005 году»,— уверен Кожевников. Но частным инвесторам, по его мнению, имеет смысл реализовать квартиры уже после 2007 года, когда стоимость одного кв. м. вырастет до $1200–1400. Действительность уже отличается от мнения экспертов. В ноябре на вторичном рынке «однушку» площадью в 40 кв. м в корпусе 18 «Белой дачи» предлагали уже за $44 000 . К слову, в 2002 году такую же квартиру знакомые автора приобрели за $19 50 Итого, доходность сделок с квартирами Котельников оказалась даже выше столичных аналогов: 45–50% годовых. Однако покупатели, приобретшие жилье для себя, проценты не считают. Они тихо радуются удачному решению квартирного вопроса и ждут окончания глобальной стройки — когда из поселка с одним промтоварным магазином Котельники превратятся в современный район с инфраструктурой московского уровня. Не «Маркткауфом» единым Помимо массовой жилой застройки в Котельниках собираются построить несколько крупных торговых комплексов. Сейчас «Евростройтек» совместно с «Автогарантом» разрабатывают концепцию развития территории между Новорязанским шоссе и жилым микрорайоном. А «Белая дача» в ноябре обнародовала свои планы по строительству в 2006 году на 14-м километре МКАД, торгово-развлекательного комплекса, сравнимого по размерам с комплексом «Мега-2» в Химках. Его общая площадь должна составить около 240 000 кв. м (стоимость проекта — $280–300 млн). Девелопером проекта также будет «Белая дача». Сейчас ведутся переговоры с потенциальными соинвесторами, в частности с IKEA. Главная --> Публикации |