Главная --> Публикации --> Парковки раздора Пятикомнатная квартира екатерины фурцевой выставлена на аукцион Сезон у дачи В 25 раз дороже, чем предписывает закон Предъявите ваши документы

Цели и цены
Главная задача инвестиционного консультанта — помочь клиенту сделать так, чтобы его инвестиции стали коммерчески успешными. В основе этого — знание рынка. Поэтому самый хороший консультант — это практикующий брокер. Он плотно работает с клиентами, имеет существенный опыт успешных продаж именно в том сегменте, который интересует инвестора. Все остальное в инвестиционном проекте — расчет рентабельности, анализ денежных потоков, внутренней нормы доходности и т. д.— не более чем простейшая финансовая математика, считает Андрей Мажаров.
Клиенту при выборе консультанта прежде всего следует обратить внимание на результаты его практической работы, качество его портфолио и рекомендации. Большое значение, как для качества результата, так и для цены услуг, имеет происхождение самой компании. Чем лучше и опытнее специалист, чем выше рейтинг его компании-работодателя — тем дороже обойдутся его услуги, но тем больше вероятность, что вы приумножите свои капиталы, а не потеряете их. Однако все это не означает, что для грамотного инвестирования $100 тыс. в загородный рынок жилья необходимо явиться в компанию типа Ernst Young. Тамошние инвестиционные аналитики зарабатывают столько же и больше за один день. По сделкам на суммы до $1 млн на рынке жилья лучшие друзья инвестора — московские риэлтерские компании. Они берут с клиента 2–5% от инвестируемого капитала или фиксированные комиссионные — как договоритесь. За исследование объекта недвижимости, его анализ и подготовку маркетинговых материалов консультант обычно берет фиксированное вознаграждение. По словам Ольги Архангельской, руководителя отдела консультационных услуг по недвижимости компании Ernst Young, поиск инвестора ведется на условиях success fee — процента от сделки, сумма кото может существенно варьироваться в зависимости от сложности и объема сделки (при крупных сделках процент ниже), а также от индивидуальных особенностей сделки (юридической структуры, эксклюзивности и иных параметров). Наиболее «привычные» для рынка цифры — 2–5% от суммы сделки.

Значительное увеличение
в 2004 году количества непрофильных инвесторов, предпочитающих вкладываться в недвижимость, стало причиной формирования нового рынка — консалтинговых услуг для риэлтерских компаний. В этом году операции по инвестиционной продаже объектов с участием консультантов составили уже более 20% от общего количества сделок. Как признают участники рынка, через несколько лет ни один оператор недвижимости, претендующий на лидирующие позиции, не сможет существовать без подобного подразделения.

Крупные зарубежные консультанты традиционно считают себя лидерами на этом рынке. И не зря. На Западе без специализированных отделов capital markets, которые занимаются подобными услугами, немыслимо существование ни одной крупной риэлтерской компании. А в России опыт инвестиционных продаж минимальный — самому рынку недвижимости едва исполнился десяток лет. По словам Константина Романова, развитие рынка недвижимости в России и проекция на него западного опыта говорит о том, что уже через несколько лет ни одна фирма, претендующая на крупную долю рынка, не сможет существовать без этого подразделения.
На рынок инвестконсалтинга в последние два года усиленно стремятся попасть новые игроки — риэлтеры жилой недвижимости, которые заметили на рынке присутствие инвесторов с бюджетом от $300 тыс. до людей и компаний, фактически неограниченных в средствах. Такие клиенты для риэлтеров — золотое дно, поскольку в их действиях существует только одна четкая цель — вложить деньги, но нет точного представления, куда именно. Поэтому их легко можно убедить потратить деньги на объекты, продажа которых выгодна самой компании.
Большинство крупных риэлтерских структур начали открывать подобные отделы и приняли активное участие в формировании рынка. Первыми на эту дорожку вышли компании, специализирующиеся на продаже элитного загородного и столичного жилья. О создании отделов консалтинга для инвесторов заявили компании Paul’s Yard, «Инком-недвижимость», МИАН, «Миэль-недвижимость», Soho Realty, «Терра-недвижимость», «Калинка-риэлти», «Новое Качество» и еще порядка 10 крупных риэлтерских структур города. Причем никто из риэлтеров сейчас уже не может вспомнить, кто из них предложил эту услугу для рынка жилья первым. А может, лукавят,— конкурентов рекламировать не хотят.
Однако количество консультационных отделов у риэлтеров пока не идет впрок качеству их услуг. По словам Александра Илюхина, управляющего партнера, руководителя департамента элитного жилья компании «Новое Качество», действительно профессионально проконсультировать по выгодному вложению в недвижимость могут сотрудники буквально четырех-пяти московских риэлтерских компаний. Остальные используют вывеску по ведению консалтинга как весьма умный и оправдывающий себя способ поиска состоятельных клиентов.
За последний год в России произошло немало событий, которые, казалось бы, должны были негативно сказаться на экономической ситуации в стране. О том, как некоторые из них (дело ЮКОСа, банковский кризис и террористические акты) повлияли на рынок инвестиций в Москве, все желающие смогут узнать 22 октября на Конференции <Коммерческая недвижимость. Инвестиционные, управленческие и юридические аспекты>. В преддверии этого события мы беседуем с докладчиком по этой теме - директором, начальником коммерческого отдела компании Jones Lang LaSalle Владимиром ПИНАЕВЫМ.

Основные игроки
Хотя спрос на подобные услуги увеличивается, в Москве бизнес инвестиционного консалтинга находится в самом начале своего развития. Юлия Кучеренко, аналитик компании Paul’s Yard, оценивает рынок инвестконсалтинга как перспективный и развивающийся: «За месяц к нам обращается около десяти клиентов. В основном это юридические лица, которые интересуются вложениями в коммерческую недвижимость, торговые и офисные проекты, но приходят и желающие инвестировать средства в жилье».
По словам Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, сейчас на рынке можно выделить три типа компаний, предоставляю щих консалтинговые услуги по инвестициям в недвижимость. Первая группа — это международные консультанты по недвижимости, которые первыми на столичном рынке стали предоставлять подобные услуги (Stiles Riabokobylko, Colliers International, Noble Gibbons, Jones Lang LaSalle, Knight Frank, GVA Sawyer). Вторая — крупные консалтинговые компании широкого профиля (Pricewaterhouse, Ernst Young). Третья группа — крупные инвестиционные компании («Тройка Диалог», «Атон» и т. д.). Как отмечает Александр Шагалов, эксперт компании Paul’s Yard, основными участниками рынка консалтинга в коммерческой недвижимости являются крупные брокерские компании, работающие с высококлассными объектами. Их не более 10,— считает Шагалов.

- Я согласен с мнением о том, что как такового банковского кризиса не было - скорее, произошел кризис доверия. Хотя экономических предпосылок для кризиса не замечалось, на фоне новостей сомнительного и, главное, неподтвержденного характера люди кинулись в банки забирать свои деньги.

- Некоторые специалисты полагают, что банковского кризиса не было...

- Как же все-таки повлияли перечисленные события (дело Юкоса, банковский кризис, террористические акты) на рынок инвестиций в Москве?

Тем не менее, я считаю, что наша банковская система требует серьезного переустройства. На мой взгляд, в дальнейшем Россия должна пойти путем укрупнения банков. Банки, которые ликвидируют сегодня, - одни из первых жертв этой реструктуризации.

Кстати, если сравнивать активность рынка недвижимости в 2003 и 2004 годах, можно увидеть положительные тенденции. К примеру, в прошлом году было реализовано около 660 тыс. кв. метров коммерческой недвижимости, а за первое полугодие 2004 года - более 400 тыс. кв. метров. Всего за этот год мы ожидаем реализации более 800 тыс. кв. метров, что на 20 % превысит результат 2003 года. Могу точно сказать, что есть устойчивая положительная динамика. Думаю, что полную информацию по этому вопросу мы сможем представить на Конференции <Коммерческая недвижимость> 22 октября.

- Сейчас мы активно работаем над сбором данных по этой теме. Но уже первые полученные нами статистические данные говорят о том, что негативного влияния на рынок коммерческой недвижимости эти события не оказали. Неизвестно, что будет дальше, но сейчас ситуация именно такова.

Фактически краткосрочного влияния мы не ощутили. Может ли теракт в будущем как-то повлиять на рынок коммерческой недвижимости - еще неизвестно. Это вопрос, требующий дополнительного анализа.

- Как долго по срокам может длиться влияние какого-либо внешнего фактора на рынок инвестиций?

- Инвестиции в регионы - одна из актуальнейших тем на сегодняшний момент. Заметьте, что сегодня многие московские торговые сети арендуют площади в регионах. Скорее всего, вторым этапом станет развитие в регионах логистической инфраструктуры, а затем - офисного сектора. Однако сегодня именно в Москву идет абсолютное большинство инвестиционных средств, что значительно замедляет развитие региональных рынков.

- Отразились ли данные события на инвестициях в российских регионах? Каким образом?

- Мне кажется, что особых перемен в финансировании объектов не было. Ощутить недостаток средств могли разве что компании, которые кредитовались в небольших банках. Но в большинстве случаев перечисленные события не повлияли на финансирование.

- Заморозились ли какие-либо проекты на рынке коммерческой недвижимости в связи с последними событиями?

Столичные власти начинают реализацию одного из самых дорогих и грандиозных проектов дорожного строительства в истории Москвы - Большого метрокольца. Уже в 2006 году под Коломенским начнут рыть огромный двухрукавный тоннель, который объединит автомобильную дорогу Четвертого транспортного кольца и железнодорожные пути новой ветки подземки. Эта новая ветка пройдет от метро "Каширская" до станции "Печатники", соединив три радиальные линии - Серпуховско-Тимирязевскую, Замоскворецкую и Люблинскую, и станет первым участком будущего Большого метрокольца.

К сожалению, мы живем в мире, где терроризм - часть жизни. И у компаний не остается другого выхода, как идти вперед, заниматься инвестированием, строить новые объекты. Конечно, зарубежные инвесторы негативно смотрят на то, что происходит в России, но, тем не менее, они продолжают инвестировать в нашу страну, понимая, что нельзя упустить значительные возможности, предоставляемые этим огромным и динамично развивающимся рынком.

- Строительство Большого метрокольца должно пойти с юга столицы на северо-восток против часовой стрелки, - рассказали "Известиям" в Метрогипротрансе. - Тоннель под Коломенским просто необходим, именно на границе Южного и Юго-Восточного округов прерываются транспортные связи общегородского значения. Соединив между собой эти районы, можно решить серьезнейшие транспортные проблемы.

Идея строительства в метро еще одного кольца обсуждается давно. Еще в 1969 году в подземке появилась новая самая маленькая ветка, соединившая станции метро "Каховская" (серая ветка) и "Каширская" (зеленая ветка). Сейчас к проекту решено вернуться. Новый участок метро пройдет под музеем-заповедником "Коломенское" и соединит станции метро "Каширская" и "Печатники" (светло-зеленая ветка).

- Строительство всего большого кольца метрополитена планируется закончить к 2035 году, - сообщил на пресс-конференции начальник столичной подземки Дмитрий Гаев. - Это предусмотрено Генеральным планом развития Москвы. Но это вопрос долгой перспективы. Зато уже через несколько лет в Москве начнет работать малое кольцо железной дороги. А потом мы планируем продлить линию метро, которая сейчас строится, в международный деловой центр "Москва-Сити". Эта ветка мини-метро будет соединена пересадочным узлом со станцией "Полежаевская", захватит район Ходынского поля, а также будет иметь пересадки на станциях "Аэропорт" и "Савеловская".

Новый тоннель начнется на улице Академика Миллионщикова, пройдет под музеем-заповедником и закончится на другом берегу Москвы-реки у Шоссейной улицы. По пути тоннеля предусмотрено строительство еще одной станции метро "Нагатинский затон". Сейчас проектировщики спорят, какой длины будет новый тоннель. Одни предлагают построить его с выходом в Нагатино. В этом случае через Москву-реку автомобили и поезда метро будут перебираться по специальному мосту, возведенному вдалеке от Коломенского. Другие считают, что тоннель нужно делать глубокого заложения и тянуть под рекой вплоть до Шоссейной улицы. В этом случае его длина составит четыре километра - аналогов такому сооружению в России пока нет. Во сколько обойдется новый проект городскому бюджету, столичные чиновники пока молчат. Но порядок цифр понятен. Лефортовский тоннель протяженностью в 3,5 километра обошелся Москве в 13,5 миллиарда рублей. Тоннель под Коломенским будет намного глубже и объединит в себе автомобильную дорогу с метро. За счет этого цена его строительства окажется в несколько раз выше.


Стагнация полезна для здоровья рынка?

Как дальше будет реализовываться проект Большого метрокольца, Дмитрий Гаев не уточнил. Лишь отметил, что следующим этапом хордовые ветки в метро поведут в сторону станции "Черкизовская" или "Улица Подбельского". Оттуда строительство продолжится дальше на север столицы. Возможно, что продление ветки мини-метро от "Москва-Сити" до станции "Савеловская" в свое время тоже станет частью проекта "Большое метрокольцо Москвы".
Двадцать второго октября в рамках Второй Всероссийской конференции по проблемам рынка недвижимости в Торгово-промышленной палате РФ была проведена секция "Перспективы развития и проблемы рынка коммерческой недвижимости". Ведущим секции был директор департамента офисной недвижимости компании "Colliers International" Олег МЫШКИН. Интерес к коммерческой недвижимости сегодня невероятно высок. Одна из причин - офисов любого класса, торговых и складских площадей в Москве очень не хватает. Вторая причина - стагнация рынка жилья, которая продолжается уже полгода, и все игроки, несмотря на их заверения, что "все будет хорошо" этой стагнацией сильно озабочены.


Впрочем, сокрушительного прогноза (напомним, некоторые аналитики до сих пор утверждают, что рынок московской недвижимости - это пирамида и как любая пирамида может рухнуть в одночасье) никто из участников не дал. В частности, заместитель генерального директора компании "Система Галс" Андрей Закревский оценил эту стагнацию как совершенно естественный процесс колебания рынка и заявил, что в этом явлении есть очень много положительных моментов. В частности, два года назад многим инвесторам было практически безразлично, как строить, главное было "войти в площадку" - условия город ставил весьма жесткие. Но строить было настолько выгодно, что инвестор на все эти условия шел, а вот на проектах и комфортности можно было сильно сэкономить. Сегодня так не получится. Будет здоровая конкуренция, что весьма положительно отразится на качестве жилья.


Несмотря на название конференции, речь шла не только о коммерческой недвижимости, но и о жилье. Влиянию недавних событий (дело "Юкоса", теракты, банковский кризис) был посвящен целый доклад, и при его обсуждении участники конференции резко разошлись во мнениях и прогнозах, что неудивительно, поскольку среди них были как оптимисты, так и скептики.

Выше значит дольше


Еще один интересный момент. Если цены на недвижимость остановились, и даже в определенном секторе снизились, то ставки аренды продолжают расти. На то есть две причины: даже если у человека нет денег на покупку жилья, все равно ему надо где-то жить. А жить он, как правило, хочет в Москве, поэтому спрос на аренду жилья в городе сегодня сильно превышает предложение. Та же ситуация и с офисными помещениями. Вторая причина: существовавшая в Москве несбалансированность стоимости и аренды. Если на Западе инвестору сдавать объект в аренду так же выгодно, как его продать (соответствующие показатели были рынком четко выровнены), то в Москве инвестору гораздо выгоднее этот объект продать, иногда даже на уровне котлована. Эта ситуация ненормальна, и процесс, скорее всего, пойдет в сторону выравнивания. Что же касается обрушения рынка, то г-н Закревский сказал, что он в него поверит только в том случае, если резко обрушатся цены на нефть, а этого пока не предвидится, и цена за баррель еженедельно ставит все новые и новые рекорды. Таким образом, то, что в условиях стагнации интерес инвесторов к коммерческой недвижимости, которая будет давать стабильный и весьма неплохой доход, сильно возрос, вполне естественно.


Такие игроки, как "Капитал Груп", "Техинвест", "Северстальтранс" и некоторые другие уже заявили о самых серьезных намерениях в отношении "Москва-Сити". Впрочем, с таким прогнозом согласились далеко не все участники. По мнению г-на Закревского, объективные российские реалии таковы, что все заявленное можно смело делить на два, а то и на три. Так что, кто был прав в прогнозах - покажет ближайшее будущее.


Доклад по прогнозам на рынке офисной недвижимости класса А был сделан исполнительным директором компании StylesRiabokobylko Сергеем Рябокобылко. Прогнозы его были весьма оптимистичны, а именно: офисно-высотный бум достигнет своего пика в 2007 году, когда инвесторы совместно со столичными властями начнут активную застройку площадей "Москва-Сити". А если еще будет построена знаменитая башня "Россия", то это приведет к существенному снижению цен на аренду. При этом было резонно отмечено, что высотное офисное строительство - это в основном так называемые "длинные деньги", сверхбыстрой отдачи от него ждать нельзя. Следовательно, на этом рынке будут играть крупные компании, которые могут себе позволить настолько длительное замораживание необходимых сумм. На сегодня среднерыночная ставка доходности сдачи офисов в аренду - 18% годовых, а по прогнозам г-на Рябокобылко, за счет ввода необходимого количества офисных площадей она может снизиться на 4-5 процентов.


Весьма интересен был доклад президента группы компаний "Экоофис" Андрея Ковалева, посвященный строительству офисов класса B. Здесь вступают в силу иные реалии рынка и иные площадки. Если офис класса А со всеми необходимыми параметрами можно только построить заново, то в секторе В возможна реконструкция некоторых заводских площадей. Таким образом, инвесторы опять вернулись к болезненной теме вывода московской промышленности и сложнейшим задачам, с этим связанным. Есть крайне привлекательные площадки, но каждую из них нужно долго утрясать и обговаривать с Правительством Москвы, а иначе может сложиться весьма неприятная для инвестора ситуация.

A и B сидели на труБЭ


Душа частника - потемки


На эту тему г-н Закревский с места привел пример про инвестора, завладевшего весьма привлекательными с точки зрения расположения и коммуникаций площадями и намеревавшегося там много чего построить. Вместо этого город, согласно своему зонированию, обязал его производить на этой территории ткани, чем он и занимается и получает по этому поводу периодические поздравления от коллег-конкурентов. Но если грамотно войти в площадку все-таки удается, то можно сделать очень интересные вещи. Яркий пример тому - бизнес-парк на Дербеневской, где реализуется остроумнейшие архитектурные решения. Так что, многие офисы класса В могут быть объективно удобнее, чем даже некоторые из элитных. Впрочем, как было отмечено, целый ряд компаний все равно будет располагаться в офисах класса А, поскольку это вопрос престижа и требований статуса.

Очень был интересен доклад А. Закревского, посвященный рискам. Рисков у нас оказалось великое множество, и обо всех них г-н Закревский говорил подробно и с большим удовольствием. В течение этого доклада господа инвесторы весьма погрустнели. Основные риски - планировочные, налоговые, юридические (от коих единственная защита - титульное страхование, в России практически отсутствующее), рыночные ликвидности, региональные и так далее обещают инвестору немалую головную боль, ибо практически по каждому пункту г-н Закревский указал минимум по одной дыре, существующей (а точнее, зияющей) на данный момент в российском законодательстве. Так что простым смертным, которым то и дело твердят, что покупка квартиры - это неизбежный риск, должно быть не так обидно: рискуют все, в том числе и крупные инвесторы.


Был поднят и вопрос о доходных домах. Здесь все игроки были единодушны: теоретически это, безусловно, выгодно, ибо цены на аренду жилья растут. Беда в том, что этот сектор рынка, в отличие от вышеперечисленных (где все крупные игроки известны, и примерно понятно, как каждая корпорация себя в том или ином случае поведет), абсолютно непрогнозируем. Причина очевидна: великое множество так называемых "частных инвесторов", которых уместнее было бы называть индивидуальными в противовес корпоративным. Огромное количество квартир в Москве куплено не для жилья. Это - вложение денег, и как себя поведут владельцы в ближайшие годы, непонятно.


Что же касается торговой недвижимости, то она переживают настоящий бум. В 2003 году сюда было инвестировано более одного миллиарда долларов, в этом году тенденция сохраняется. На этом рынке - настоящий прорыв. Со складскими помещениями ситуация сложнее. Их катастрофически не хватает. В Москве сегодня средние ставки на аренду складской площади - 0-160 за кв.метр в год. Тут нас перегоняет только Англия. Сложности со строительством складов, прежде всего, связаны с землей. Вся Московская область кому-то принадлежит, основные владельцы известны, всяческое зонирование идет крайне медленно, законы противоречивы, и владельцы этой земли стараются как могут эту землю попридержать, ибо всем понятно, что падать в цене в ближайшие годы она не будет. Были разговоры о том, что все склады хорошо бы перенести за сто первый километр, но эту позицию участники сочли несерьезной, ибо сегодня они никому там нужны не будут. Тем не менее, построены крупные складские помещения в Химках, а также будут реализованы два крупных проекта в двух-трех километрах от МКАД. По прогнозам компании Swiss Realty Group, в складскую недвижимость Москвы и Подмосковья ожидаются инвестиции в размере 0-550 млн., а уровень доходности наилучших предложений может дойти до 22 процентов.


Retail, wholesale, warehouse




Следите за сайтом kdo.ru, где в ближайшее время появится стенограмма конференции.



Главная --> Публикации