Главная --> Публикации --> Результатом реализации программы доступного жилья станет повышение цен на квартиры Олег митволь: мы обязаны действовать по закону Элитка осваивает замоскворечье Летний дачный сезон лучше начинать в феврале Дешевые дачи уходят в прошлое

На прошедшем вчера совместном заседании трех комиссий Мосгордумы -- по жилищной политике, по безопасности и по законодательству -- Александр Стражников призвал депутатов к немедленным действиям. По его словам, только в 2004 году инспекция рассмотрела уже около полутора тысяч дел о несанкционированных перепланировках. Однако штрафы для владельцев квартир и требования за свой счет вернуть на место снесенные стены не помогают -- количество нарушений, утверждает г-н Стражников, продолжает расти как снежный ком. По мнению чиновника, это обусловлено отсутствием ответственности домовладельцев и управляющих компаний "за безопасность жилого дома, его надлежащее содержание и устранение ущерба, причиненного в результате перепланировки". Кроме того, чиновник призвал законодателей положить конец сегодняшней практике, в соответствии с которой жильцы начинают ремонт и перепланировку в новокупленных квартирах еще до сдачи дома в эксплуатацию. "Допуск в здание владельцы жилья получают у инвестора-застройщика еще до того, как дом подключат к системе энергообеспечения. При этом никто из юридических лиц -- ни заказчик, ни застройщик, ни управляющая компания -- не несет за это ответственности!" -- возмущался г-н Стражников.

Столичные власти намерены штрафовать за незаконную перепланировку квартир не только их собственников, но и руководителей компаний, управляющих жилищным фондом. Расширить круг ответственных за снос несущих стен, расширение санузлов и присоединение балконов в типовых московских домах призвал вчера столичных законодателей глава Мосжилинспекции Александр Стражников. По его словам, мэр Москвы Юрий Лужков уже поставлен в известность о критической ситуации с самовольным ремонтом в жилом секторе. Знает градоначальник и о том, что своими силами остановить несанкционированное переустройство квартир инспекция не в состоянии -- даже после недавнего увеличения штрафов за это нарушение. Подчиненных г-на Стражникова вздумавшие благоустроить свое жилище москвичи просто не пускают на порог, ссылаясь на неприкосновенность жилища. И потому глава Мосжилинспекции под угрозой наказания надеется "завербовать" себе в союзники директоров и главных инженеров жэков и других управляющих компаний, которые располагают штатом информаторов из числа своих сотрудников -- например, сантехников или электриков, -- имеющих в силу своих прямых обязанностей доступ в квартиры.

Депутаты в принципе возражения услышали и согласились с тем, что законопроект нуждается в доработке. Однако менять его суть они, похоже, не собираются. Поскольку отказ от карательной тактики может быть воспринят москвичами как признание властью своих ошибок. Как известно, бум перепланировок в Москве вызван не только желанием горожан благоустроить свои типовые квартиры, но и стремлением близких сердцу градоначальника строительных компаний побыстрее реализовывать возводимые квадратные метры. Пытаясь сэкономить деньги и время, многие из них уже давно перестали отделывать сдаваемые квартиры, а в некоторых даже возводить внутренние стены -- мол, покупатели все равно сразу все переделают. Естественно, что новоселы, въехав в такую квартиру, сразу начинали полномасштабный ремонт, который подчас оборачивался и сносом несущих стен, и другими нарушениями строительных норм и техники безопасности.
В.Ресин о сносе "хрущевок", способах получить доступное жилье и будущих стройках Москвы.

Законодатели в целом поддержали инициативу мэрии. Правда, депутат Инна Святенко полагает, что большая ответственность лежит все-таки на владельцах жилья и именно для них нужно увеличить штрафы. Однако глава комиссии Мосгордумы по жилищной политике Геннадий Лобок согласился с тем, что круг подлежащих наказанию нужно расширять. Он предложил оговаривать ответственность юридических лиц за незаконную перепланировку еще при заключении инвестиционных контрактов. Впрочем, это сразу вызвало недовольство и присутствовавшего на заседании представителя столичной прокуратуры, который не понял, на каком основании планируется привлекать за чужие правонарушения сотрудников управляющих компаний, а сами эти компании наделять полномочиями спецслужб, поручая им следить за жильцами и препятствовать попыткам несанкционированной перепланировки.

В.Ресин напомнил, что в Москве действует генеральный план развития города до 2020 г. С учетом этого плана создаются и корректируются все годовые программы по строительству и вводу в строй новых зданий. Причем, при постройке новых микрорайонов одновременно планируется и строится соответствующая инфраструктура. Конечно, темпы строительства социальных и культурных объектов зачастую отстают от темпов строительства. Нередки случаи, когда в новых микрорайонах отсутствуют школы, больницы, магазины. Их либо недостаточно, либо они расположены далеко от жилых домов. Поэтому и вынуждены люди проделывать долгий путь, чтобы купить молоко или хлеб, а детям из таких кварталов приходится тратить на дорогу от дома до школы по 30-40 мин.

На данный момент недвижимость является одним из основных и наиболее динамично развивающихся рынков в Москве. Строительство обеспечивает столице приток капиталов, прирост рабочих мест и стабильное пополнение бюджета. В последнее время отрасль переживает настоящий бум. Московская недвижимость является одним из наиболее привлекательных объектов для инвестиций. Такие вложения гарантируют стабильную высокую прибыль и минимальные риски. Неудивительно, что объемы строящегося жилья в Москве и ближайших окрестностях постоянно увеличиваются. Данные о развитии строительной отрасли в столице привел руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы Владимир Ресин на пресс-конференции. Также он обозначил основные приоритеты и перспективы дальнейшего развития этой сферы.

Вместе с тем, по его словам, за последние 15 лет в Москве было построено около 55 млн кв м жилья. Для сравнения, за всю историю Москвы эта цифра составила 188 млн кв м. Всего в текущем году в Москве будет построено более чем 4,5 млн кв. м жилья. В то же время, столичные строители не ограничиваются узкими рамками родного мегаполиса. В 2004 г Москва активизировала строительство в российских регионах и даже за рубежом. За пределами столицы было построено 400 тыс кв м жилья, из них в московском регионе - 250-300 тыс кв м. В будущем году московские строители также не намерены ограничиваться пределами МКАД. Под строительство будут осваиваться земли на окраинах Москвы и в ближайшем Подмосковье. Это, в первую очередь, такие площадки, как Кожухово, Щербинка, Молжаниново, Некрасовка, новые территории в районе Люберец.

Глава строительной отрасли столицы признал отставание ряда социально значимых объектов от общих темпов строительства. В частности, он упомянул московское метро, строительство которого в рамках бюджета практически заморожено. При росте числа "спальных" микрорайонов эта проблема приобретает серьезное значение - ведь существующее на сегодняшний день метро не в силах справиться с увеличившимся потоком пассажиров. У многих дорога до метро занимает больше времени, чем само путешествие под землей. Те же проблемы касаются и наземных дорог. В.Ресин отметил, что часть вины за сложившуюся ситуацию лежит и на федеральном бюджете, в котором предусмотрено весьма немного средств на эти цели.

В то же время он сообщил, что в 2004 г в Москве в совокупности по всем районам будет снесено 580-590 тыс кв м пятиэтажек. План сноса и реконструкции зданий на 2005 г предусматривает снос 600 тыс кв м такого жилья, а в последующие годы - 600-700 тыс кв м. В целом по столице сносу подлежат около 3 млн кв м пятиэтажек самых плохих серий. Так что многих москвичей переселение все-таки ожидает, вместе с сопутствующими ему радостями и проблемами. В 2005 г в столице будет построено около 1,7 млн кв м социального жилья, в это число войдут и дома для переселенцев из снесенных "хрущевок".

Отдельное внимание В.Ресин уделил болезненной для многих москвичей теме - сносу старого жилищного фонда, в частности, пятиэтажек-"хрущевок" и строительстве на их месте современных домов. Вокруг этой программы уже разгорается немало споров и высказывается противоречивых мнений. Как и всякая акция, имеющая непосредственное отношение к большинству московских семей, она обрастает всевозможными слухами, зачастую далекими от истины. Например, в последнее время часто звучат слова о возможном сносе и "брежневских" девятиэтажек, построенных в 60-70-е годы XX века. В таких домах, из которых иногда состоят целые микрорайоны, живет большое число москвичей. Всех их не может оставить безразличными известие о возможном расселении. Однако, беспокоиться на эту тему, похоже, рано. Власти Москвы не разрабатывают программы по сносу девятиэтажек, заявил В.Ресин. "У нас есть две программы - по сносимым и несносимым сериям", - отметил он. Девятиэтажки же ни под одну из них пока не попадают. "У меня есть внук, даст Бог, будут правнуки и правнучки, и на них еще хватит этой работы", - добавил глава строительного комплекса.

Очередное увеличение цен на недвижимость, начавшееся в конце лета-начале осени уже ни для кого не секрет. Его признают и ведущие аналитики рынка недвижимости, отмечая, что в будущем году этот рост может составить, по разным оценкам, от 10 до 20 проц. ПРАЙМ-ТАСС уже писал о причинах этого подорожания и о тенденциях на рынке недвижимости в кратко- и среднесрочной перспективе. В.Ресин присоединился к точке зрения большинства аналитиков и заявил, что не видит оснований для удешевления недвижимости. В то же время он отметил, что московские власти делают все возможное для сдерживания цен на этом рынке. По его словам, на повышение цен работает множество факторов, том числе, растущая инфляция и стоимость энергии.

Еще один вопрос, напрямую интересующий москвичей - что будет с ценами на жилье? По данным ряда социологических опросов, около 80 проц москвичей живут в стеснённых условиях и нуждаются в увеличении жилплощади. Невозможность приобрести квартиру вкупе с практически недоработанной ипотекой является "больным вопросом" для многих. По данным специалистов, работающих в ипотечной сфере, позволить себе это "удовольствие" могут немногие. Зарплата большинства москвичей, даже молодых и активно работающих, не позволяет им получить жилищный кредит. Об этом в пятницу заявил и Владимир Путин. "Сегодня, к сожалению, подавляющее большинство граждан пока этой схемой /ипотекой/ воспользоваться не может, поскольку слишком дорогие кредиты", - сказал он. Что же говорить о пенсионерах, многие из которых оказались буквально "выброшенными" за борт в результате реформ и вынуждены теперь довольствоваться скудными государственными пенсиями? Об улучшении жилищных условий они даже не помышляют.

Помимо достойных зарплат, необходима нормальная работа ипотеки, считает В.Ресин. Проценты по кредиту должны быть доступными, а предложение для тех, кто хочет купить жилье - достаточным. Источником денег для всех этих реформ он назвал Стабилизационный фонд. "Я думаю, что нам надо не в Стабилизационный фонд для будущих поколений откладывать деньги, которые за гроши хранятся на западных счетах, и мы получаем за это мизерные проценты, а направить эти средства на строительство ипотечного жилья", - заявил В.Ресин. По его мнению, это влечет за собой решение многих проблем. "Это и строительство, и массовая занятость, и строительные материалы, и энергоресурсы, и зарплаты" - уточнил глава строительного комплекса. Люди, получившие кредиты, должны будут их отрабатывать, эксплуатировать квартиры, и т.д. К тому же останутся и сами дома. Все это в совокупности, по мнению В.Ресина станет по-настоящему эффективной заботой о будущих поколениях.

Говоря о вопросе высокой стоимости столичных квартир, В.Ресин подчеркнул, что основной причиной столь болезненного интереса москвичей к этой теме являются по-прежнему низкие зарплаты. По его словам, выход из этой ситуации - предоставление людям возможности достойного заработка. Большинство из них до сих пор не получают адекватного вознаграждения за свой труд. Это касается как бюджетников, так и сотрудников различных компаний. При "капиталистических" ценах они живут на "социалистические" зарплаты, и это несправедливо, отметил глава строительного комплекса. Это и является основной причин "драматизации" текущей ситуации на рынке недвижимости.

Московский общественный градостроительный совет утвердил в минувшую пятницу новый проект -- строительство пешеходной зоны от комплекса «Москва-Сити» до Ленинского проспекта. Возвести ее планируется к 2007 году. Инвесторов, как полагает Юрий Лужков, можно будет найти среди желающих построить магазины, кафе и другие заведения вдоль пешеходной зоны. Для этого, по его мнению, необходимо провести несколько аукционов.

Помимо этого, В.Ресин затронул еще много важных для москвичей вопросов, которые невозможно осветить в рамках одной статьи. В частности, он сообщил, что новый отель на месте разобранной гостиницы "Интурист" откроется в первом квартале 2006 г. Что же касается вопроса о том, что будет на месте гостиницы "Москва", он сказал, что это решится в скором времени, учитывая пожелания общественности. Напомним, что в последнее время часто предлагается ничего на этом месте не строить, оставив вместо "Москвы" площадь или разбив сквер.

Проект же, как говорилось на заседании градостроительного совета, достаточно масштабный. Пешеходная зона протянется от Ленинского проспекта через площадь Гагарина, Нескучный сад, Комсомольский проспект, Девичье поле, площадь Европы, Украинский бульвар, Экспоцентр до бизнес-центра «Москва-Сити». Здесь ее увенчает архитектурный апофеоз -- ядро делового центра, разделенное на части в соответствии с аналогиями по временам года. Все сектора будут разноцветными, а снаружи у 69-этажного гиганта -- нового здания мэрии -- появится ярко-красная подсветка. «Трасса маршрута, -- рассказал на заседании главный архитектор столицы Александр Кузьмин, -- пройдет через застроенные районы Москвы, сложившиеся городские улицы и бульвары, мимо крупных территорий с памятниками истории, культуры, религии, парками и скверами, объектами спортивного и развлекательного назначения, торговли и отдыха. Кроме того, периферийные участки маршрутов включают ряд особо значимых туристических комплексов, среди которых Донской и Новодевичий монастыри, Провиантские склады, Парк искусств и другие».

Большинство потенциальных инвесторов еще не слышали о новом проекте и не берутся даже приблизительно оценить порядок требуемых материальных вложений. Однако некоторые из них уверены, что даже заявки подавать не стоит: по словам руководителя одного из застройщиков Центрального округа Москвы, «победитель заранее известен -- он и лоббировал этот проект». По информации компании Knight Frank, одним из наиболее вероятных инвесторов по реализации центрального ядра «Москва-Сити» можно считать компанию «Африка-Израиль Investments», принадлежащую известному диамантеру Льву Леваеву. Его холдинг уже неоднократно «вклинивался» в масштабные строительные проекты московской столицы, например в проект реконструкции площади Белорусского вокзала. Комментариев компании «Африка-Израиль Investments» корреспонденту «Времени новостей» вчера получить не удалось.

Кто кого: Гражданский или Земельный?

На первый взгляд проект не отличается большой инвестиционной привлекательностью -- ведь пешеходные зоны по всему центру не являются коммерческим предприятием. Специально для решения этой проблемы и предусмотрено размещение магазинов и ресторанов по всему маршруту. Как сообщил г-н Кузьмин, под Комсомольским проспектом обязательно появится «большое подземное пространство, в котором разместятся кафе, магазины и автомобильная парковка». Похожее подземное пространство планируется создать и под площадью Киевского вокзала -- оно соединит под землей пешеходный мост Богдана Хмельницкого и Украинский бульвар. Для удобства пешеходов значительную часть маршрута предполагается перекрыть прозрачными галереями. Так что, как уверяет Юрий Лужков, инвесторы «безусловно найдутся».
Понятие "земля" включает множество аспектов. Земля как территория, как участок, как недвижимость, наконец. И каждое определение нуждается в законодательном и правовом регулировании. Но создать совершенные законы, которые бы учитывали все многообразие функций земли, очень трудно. Недаром новое российское земельное законодательство, которое начало складываться в начале 90-х годов прошлого века, не прекращает реформироваться до сих пор.

Правда, с оставшейся половиной дела разобраться бывает очень сложно. Виной тому - несовершенство и противоречивость законодательства. Как уже существующего, так и вновь принимаемого.

Разобраться в уже существующем хитросплетении законов, которые регулируют сегодня земельные отношения, под силу не каждому специалисту. По словам Елены Марченко, директора координационно-аналитического центра Школы экономики земельных рынков Академии народного хозяйства при Правительстве РФ, сегодня, чтобы решить определенную земельную проблему, юрист-практик прежде всего должен определить, какой вид правоотношений применять в каждом конкретном случае: гражданское законодательство либо земельное. Если эта задача будет решена, полдела сделано.

Концепция нового кадастрового учета земельного участка и строений на нем как единого объекта недвижимости, казалось бы, окончательно признана единственно возможной. Но методические основы описания такого сложного объекта и прав на него до сих пор не разработаны. Более того, никакой преемственности документации тоже нет: как объединить ранее выданные документы отдельно на землю, отдельно на здания на ней, до сих пор неясно. Специалисты скептически оценивают возможность провозглашения тотального переоформления прав. Землепользователи у нас в стране крайне подозрительно относятся к процедуре их перерегистрации: яркий пример тому - невыполнение ими установки Закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Закон гласил, что те юридические лица, кто владеет землей на правах постоянного (бессрочного) пользования, были обязаны до 1 января 2004 года или выкупить эти земельные участки в собственность, или заключить на них договор аренды. Но подавляющее большинство предприятий (около 70%) на этот момент так и не ушли от старых форм распоряжения землей - еще и потому, что никаких неприятных последствий за это законом не предусматривалось. Срок был продлен до 1 января 2006 года. Массового переоформления прав с надеждой ждут только чиновники.

Исправления противоречий между гражданским и земельным законодательством - важное направление сегодняшней законотворческой деятельности. В частности, в пользу Земельного кодекса будет решаться вопрос о категорическом запрете на распоряжение строением без распоряжения земельным участком, на котором оно находится, и, наоборот, (в то время как Гражданский кодекс позволяет разбираться с ними по отдельности).

Еще один острый вопрос касается разграничения собственности на государственные земли: на федеральную, субъекта Федерации и муниципалитетов. Существующая процедура, мало того, что громоздкая, так еще и неэффективная. Даже будучи проведенной, денег в казну не принесет - ни государство, ни муниципалитеты у нас налог на землю не платят. Поэтому появилась концепция, что проводить разграничение необходимо только лишь при предоставлении земельного участка в собственность или аренду. В таком случае определяется выгодоприобретатель, то есть, тот бюджет, в доход которого и поступит соответствующий платеж. Для экспертов очевидно, что расходы на разграничение в таком случае будут отнесены на счет заявителя, фактически добавится еще одна согласительная процедура. Причем решение будет приниматься на местном уровне органами местного самоуправления, которые при помощи специальных комиссий будут определять, в чьей собственности находится данный земельный участок. Впрочем, сейчас уже существует проект, отменяющий Закон "О разграничении государственной собственности на землю". Он отражает еще одну концепцию - суть ее в том, что не нужно вообще проводить никакого разграничения - пусть муниципалитеты сами предоставляют земельные участки.

Госземли: распоряжаться - значит владеть?

Как говорит Владимир Чуркин, заместитель заведующего кафедрой Государственного университета по землеустройству, в России из 15300 муниципальных образований примерно 14800 являются самовольными захватчиками муниципальных земель. Государство ломает голову, что с ними делать?

Нынешний Земельный кодекс предоставил органам местного самоуправления право распоряжения государственной землей, находящейся на их территории. В частности, в Московской области максимальные размеры земельных участков, которые предоставляются физическим или юридическим лицам на основании решений муниципалитетов, не могут превышать трех гектаров. Однако не секрет, что в том же Подмосковье муниципалитеты часто превышают свои полномочия. В 90-е годы прошлого века очень популярной была следующая схема: государственные земли объявлялись муниципальными через устав, который принимался соответствующим муниципалитетом. Предоставление земельных участков заинтересованным лицам происходило, таким образом, из муниципальных земель. Это привело к тому, что на муниципалитеты посыпались многочисленные протесты прокуратуры или Регистрационной палаты, требовавших правоустанавливающие документы на такие участки. "Самопринятый" устав, разумеется, таковым не являлся - в нашей стране право на государственный земельный участок может быть подтверждено или решением суда, или документом о разграничении собственности, если этот участок не имеет собственника.



Главная --> Публикации