Главная --> Публикации --> Особенности краткосрочной аренды в москве Парковки раздора Пятикомнатная квартира екатерины фурцевой выставлена на аукцион Сезон у дачи В 25 раз дороже, чем предписывает закон

– Ситуация на рынке аренды стабильная, – говорит директор управления аренды жилых помещений компании «МИЭЛЬ-недвижимость» Владимир Голдин. – Изменения в ценовом диапазоне очень небольшие. Бывает, что в какой-то месяц цены в одном районе повышаются, а в другом понижаются, но средняя цена практически не меняется. Как и прежде, в большом дефиците однокомнатные квартиры в диапазоне до 300 долларов в месяц. Здесь спрос настолько превышает предложение, что нередко хозяева даже увеличивают цену аренды. И все равно квартиры не «залеживаются» в базе.

Аренда становится все популярнее. Особенно сейчас, когда неизвестно, как поведет себя доллар. Поэтому многие хозяева, если у них, конечно, имеется в закромах «лишняя» квартира, предпочитают ее сдавать, а не продавать. Что же происходит сегодня на рынке аренды и каковы перспективы на лето?

По мнению риэлторов, наиболее востребованным и при покупке, и при аренде жилья остается Юго-Западный округ столицы. Это обусловлено сравнительно благоприятной экологической обстановкой, большим количеством новостроек и развитой инфраструктурой. Больше, правда, там снимают и сдают элитное жилье, где сложился свой, локальный рынок, свои тенденции и законы.

Такого же мнения придерживается и руководитель отдела аренды жилья агентства недвижимости «Домострой» Рустем Янбеков: «На рынке аренды жилья в Москве можно говорить о продолжающейся тенденции к удорожанию жилья при снижающемся спросе. Арендатор готов платить за самое дешевое жилье до 250 долларов, но существующее сегодня предложение на рынке начинается от 300 долларов. Ближе к Садовому кольцу цена составляет 400 и выше «зеленых». Я считаю, что хозяева квартир держат цены на прежнем уровне в связи с повышением цен на коммунальные услуги и надеждой на ликвидность собственного жилья».

А вот наблюдения начальника отдела аренды жилья агентства недвижимости МИАН Ирины Бобко:рынок аренды пошел в сторону качества, то есть сейчас за 300 долларов можно найти немало хороших предложений (недалеко от станции метро, с хорошей мебелью, ремонтом и т. д.). Более того, существует достаточный выбор таких квартир. Если раньше подходящая квартира «уходила» за считанные часы, то сейчас люди успевают что-то даже выбрать. Кроме того, Ирина Бобко считает, что началось некоторое снижение цен на аренду в секторе недорогого жилья. В основном это снижение наблюдается за счет повышения качества жилья. Правда, многие риэлторы не согласны с таким мнением.

А «наш человек» едет на Юго-Восток, где можно снять и подешевле, правда, отстояв при этом приличную очередь. Да-да, я не ошибся, во многих агентствах существует очередь на дешевое жилье. Как только такая квартира появляется, так сразу же «уходит», независимо от ее состояния.

К лету, как считают руководители отделов аренды ряда фирм, прогнозируется не только традиционное снижение цен на жилье, но и снижение потребительского спроса. Связано это, в первую очередь, с сезонностью. Традиционно многие москвичи на лето уезжают на дачи и свои квартиры сдают на 3–4 месяца. Для пенсионеров это неплохая прибавка к пенсии. Но, как считает Владимир Голдин, сезон загорода еще не наступил. Как правило, количество предложений увеличивается с середины мая. Вот тогда на короткое время, возможно, и появится некоторый выбор квартир. Но уже в июне спрос вновь начинает расти. В это время в столице появляется много приезжих из других регионов. А уже с июля в Москву слетаются студенты. Поэтому тезис о том, что за ту же цену можно снять более качественную квартиру, Владимир Голдин не поддерживает. Пока существует дефицит квартир (особенно однокомнатных), люди будут брать все подряд.
ЗАГОРОД

А вот спрос на некогда популярные квартиры в «сталинских» домах в районе Садового кольца заметно понизился из-за того, что появились элитное жилье, которое куда больше соответствует возросшим потребностям обеспеченных нанимателей.

Все - за МКАД!

Еще пять лет назад появление нового дома в подмосковном городе было почти сенсацией. Сегодня новостройки в области растут как грибы после дождя. По ряду объективных причин спрос на квартиры в подмосковных многоэтажках резко увеличился, а вместе с ним повысились и цены. В домах по индивидуальным проектам квадратный метр стоит от 650 долл., что сравнимо с ценами в отдаленных районах Москвы двух-трехлетней давности.

Рынок городского жилья в области активно развивается и еще долго останется инвестиционно привлекательным как для инвесторов-застройщиков, так и для покупателей квартир. Так, в прошлом году общая площадь возведенного здесь жилья достигла 3,5 млн кв. м. В среднесрочной перспективе, по прогнозам специалистов, объемы строительства ежегодно будут увеличиваться на 10-15%.

Рынок новостроек Подмосковья всегда занимал обособленное место в структуре рынка недвижимости московского региона. Изначально здесь работали в основном местные строительные организации и частные девелоперы. Положение дел изменилось в тот момент, когда московский стройкомплекс, озадаченный нехваткой площадок в Москве, обратил на область более пристальное внимание. В настоящее время здесь работают более 7 тыс. строительных компаний, среди которых как крупные представители столичного бизнеса, так и компании из других регионов.

Так как все больше людей, желающих купить жилье, предпочитают новостройки, предлагая именно этот "товар", область уверенно держит позиции на первичном рынке. Среди желающих поселиться в пригороде самыми востребованными являются города-спутники, которые начинаются сразу за МКАД и входят в 5-километровую зону. Это - Красногорск, Химки, Долгопрудный, Мытищи, Королев, Балашиха, Реутов, Люберцы, Одинцово. В престижных районах, особенно на западе Подмосковья, активно формируется инфраструктура для обеспечения всем необходимым большого количества новых жителей.

Уже сейчас ежемесячное предложение на рынке недвижимости Московской области превышает 1 тыс. квартир. Подмосковье прочно удерживает второе место после Москвы среди российских регионов. Квартиры в пригороде - это перспективно и модно. Граждане из других городов и регионов, а также из стран СНГ рассматривают область как отправную точку с перспективой переезда в столицу. Москвичам, в первую очередь молодым семьям, покупка своей первой квартиры в пригороде дает возможность получить большую площадь и лучшее качество жилья за меньшие деньги. Третья, немногочисленная группа покупателей - это люди среднего и пожилого возраста, меняющие свои московские квартиры на подмосковные с целью получения доплаты.

Близлежащие к Москве города заметно преображаются. Во многом это происходит благодаря тому, что монолитно-кирпичные новостройки по индивидуальным проектам медленно, но верно вытесняют типовые. Современное и качественное жилье начали возводить в Балашихе, Реутове, Мытищах, Троицке, Щербинке. На долю монолитного домостроения приходится более 50% строящегося жилья. Спрос на него очень велик.

Районный масштаб

В области четко обозначилась тенденция застройки территорий целыми кварталами. Во всех близлежащих к столице городах строительство домов в основном ведется параллельно с объектами инфраструктуры, что считается одним из наиболее перспективных направлений. Комплексная застройка района позволяет существенно сократить затраты инвестора и, как следствие, получить более низкую себестоимость готового жилья. Существенно сокращаются и сроки благодаря разработке единого проекта застройки, лучшей организации работ, экономии на внешних и внутренних сетях, а у архитекторов появляется больше возможностей спроектировать район с учетом всех современных требований к качеству жилья.

Кирпично-монолитные дома дают возможность строить квартиры со свободной планировкой, что особенно ценится покупателями. Как в столице, так и в области эксперты отмечают рост средней площади проданных квартир. Как устойчивую тенденцию можно выделить улучшение качества жилищного строительства в новостройках ближнего Подмосковья. Все больше внимания застройщики уделяют внешнему виду зданий, обустройству прилегающих территорий. При разработке плана строительства, как правило, учитывается социальная инфраструктура района.

На все вкусы

Еще один фактор, влияющий на высокий коммерческий успех комплексной застройки, - возросшая значимость социальной однородности проживания, которая имеет немаловажное значение для современных покупателей квартир.

Особое направление подмосковного строительства - элитные многоквартирные дома. Хотя, соблазняя покупателя жильем в подмосковной новостройке высокого класса, застройщики, мягко говоря, несколько рискуют. По мнению специалистов, именно большие квартиры в домах повышенной комфортности считаются одними из самых низколиквидных объектов в области. Тем не менее, спрос и на такое жилье существует.

Почти 90% всех строящихся в Подмосковье многоквартирных домов относится к эконом-классу. Это связано с тем, что спрос на квартиры в области идет снизу: наиболее востребованы квартиры небольших и средних площадей по цене менее 50 тыс. долл. Более половины покупателей жилья в ближнем Подмосковье ежедневно посещают Москву - как правило, ездят на работу, - и покупка квартиры здесь продиктована, в первую очередь, недостатком средств на приобретение жилья в столице. Но квадратные метры в таких квартирах наиболее дороги; цены на 1-комнатные квартиры на 10-20% выше, чем на 3-комнатные.

Один из видов высококлассного жилья в Подмосковье - малоэтажные дома. Их количество пока еще ограничено и по стоимости квадратного метра находится на уровне верхней границы цен столичного бизнес-класса. В качестве примеров специалисты приводят такие жилые комплексы, как "Земляничная поляна" в поселке Заречье на Сколковском шоссе (площади квартир от 146 до 600 кв. м (пентхаус), цена - от 3000 до 4500 долл./кв.м), "Тихомирово" (от 100 до 433 кв. м, цена - от 2550 до 3000 долл./кв. м), "Жуковка-1" на Рублево-Успенском шоссе (от 100 до 500 кв. м (пентхаус), цена - от 3500 до 5500 долл./кв. м). Характерная черта таких комплексов - не только высококачественное инженерное оснащение и использование дорогих материалов в строительстве и отделке, но и наличие большой собственной огороженной и охраняемой территории, измеряемой гектарами земли, а также расположение в тихих, экологически чистых, престижных районах Подмосковья в пределах 5-10 км от МКАД.

В продаже можно встретить как откровенно дорогостоящие (класс "А", "люкс"), так и более скромные дома, причисляемые к бизнес-классу. Главное, что, по замыслу застройщиков, должно привлечь к ним клиентов, - элитные характеристики, удачное месторасположение и относительно доступные цены. Покупка даже самой большой квартиры обойдется намного дешевле, чем приобретение и содержание загородного коттеджа.

Строить жилые комплексы бизнес-класса пытаются и в других городах - например, в Одинцово, Мытищах, Химках, Троицке. В самом центре подмосковного наукограда Королева строится пятисекционный 17-этажный монолитно-кирпичный жилой комплекс "Олимп". Впрочем, как показывает практика, квартиры в домах бизнес-класса в Подмосковье востребованы лишь небольшой частью покупателей, в основном из числа преуспевающих местных жителей.

Остальные объекты, по мнению специалистов, - это хороший бизнес-класс. Лидером по количеству таких комплексов по праву считается Красногорск. Выгодное западное расположение, обширные лесопарковые зоны, каскады прудов и генеральный план развития города, предполагающий массовый снос старых домов, влекут сюда инвесторов. Застройщики потихоньку формируют в городе элитные районы - к уже построенным комплексам плавно подтягиваются остальные. Первопроходцем в Красногорске стала компания "Стройиндустрия" - создатель "Красной горки" в микрорайоне "Южный". Из остальных объектов можно отметить "Лесную сказку" в Брусчатом поселке и "Розенфилд Хаус".

В Подмосковье практически невозможно говорить о средней стоимости квартир; каждый город необходимо рассматривать отдельно. В крупных городах ближнего Подмосковья стоимость квадратного метра на вторичном рынке уже превышает 1000 долл. По причине растущего спроса новостройки Подмосковья дорожают быстрее, чем жилье в столице, и в ряде городов цены вплотную приблизились к московским.

Спешите купить

И если в радиусе 10 км от МКАД еще можно купить квартиру в новостройке по цене от 550 долл., то в перспективе нормальная, по мнению застройщиков, цена на жилье даже в дальнем Подмосковье дойдет до 600-800 долл. за 1 кв. м. При этом спрос на "дальний радиус" (более 50 км от столицы) растет уже сейчас. Если два-три года назад он был единичным, то в прошлом году обрел стабильность, увеличившись на треть. Соответственно и строительная активность в последние два года постепенно смещается к границам Московской области.

Аналитики полагают, что по итогам текущего года рост цен составит 20-30%. Даже при условии стабилизации рынка рассчитывать на то, что подмосковные квартиры подешевеют, не стоит. Застройщики отмечают, что себестоимость строительства постоянно растет - в Подмосковье она составляет в среднем 350 долл./кв. м.

ВЛИЯНИЕ

Средняя стоимость квартир в домах элитного класса в Подмосковье сейчас варьирует от 2500 до 5500 долл./кв. м, для бизнес-класса цена составляет от 740 до 1200 долл./кв. м, жилье эконом-класса оценивается от 500 долл./кв. м на начальном этапе строительства в небольших городских поселениях, расположенных в 20-40 км от МКАД, до 1200 долл./кв. м в готовых домах, например, в Мытищах или Королеве. В большинстве случаев квартиры в Московской области раскупаются на этапе монтажа первых этажей дома, так как по мере приближения к сдаче объекта цены повышаются в среднем на 15-20 %. Сложно сказать, насколько изменится стоимость жилья в Подмосковье в будущем году, однако аналитики сходятся на том, что она вырастет не менее, чем на 12%.

В апреле 2003 года вышло постановление правительства Москвы "О мерах по реализации инвестиционного проекта воссоздания гостиницы "Москва". Никому ранее не известная американская компания Decorum Corp в соответствии с постановлением получила эксклюзивные права финансирования сноса гостиницы и строительства на ее месте многопрофильного комплекса, включающего в себя собственно гостиницу, а также офисный, торговый блоки и подземный паркинг. Постановление не фиксировало ни стоимости проекта, ни объем возводимых в его рамках площадей. И то и другое было оставлено на усмотрение инвестора. Первоначальная площадь проекта - 170 тыс. кв. м - вскоре была скорректирована до 200 тыс. кв. м, а в последующем до 216 тыс. кв. м. Столь же стремительно возрастала и стоимость проекта - с $350 млн до $600 млн.

Проект реконструкции гостиницы "Москва" стал знаковым для представителей СМИ, деятелей отечественной культуры и политиков как московского, так и федерального уровня. Дискутируемый ими вопрос сводится исключительно к сохранению культурного наследия и исторического ландшафта центра Москвы. За кадром осталась экономическая составляющая этого проекта, то есть реальные инвесторы воссоздания "Москвы" и условия, на которых они осуществляют свои инвестиции.

"Уважаемый Юрий Михайлович!

Финансирование проекта должен был обеспечить Decorum. Точнее, компания "ДекМос", 51% акций которой получил Decorum, а 49% - правительство Москвы. Создание "ДекМос" было плановым, и фактически стало реализацией договоренностей инвестора и столичных властей, в соответствии с которыми 51% возведенных в рамках проекта площадей получает инвестор, 49% - правительство Москвы. Что касается того, откуда взялась компания Decorum и где она найдет необходимые для реализации контракта средства, то ответы на эти вопросы журналисты, несмотря на все свои старания, от официальных лиц получить так и не смогли. Гендиректор "ДекМос" Дмитрий Гаркуша сделал расплывчатое заявление о том, что инвестором проекта является консорциум швейцарских банков, интересы которых представляет финансовый агент проекта банк SCS Alliance. Вся правда об инвесторе проекта стала известной совсем недавно, а точнее 16 ноября, когда мэр Москвы получил следующий факс от "ХИПО Инвестменс Банк АГ":

В настоящее время мы тесно работаем с компанией ОАО "ДекМос" и с их национальными и международными партнерами и обеспечиваем успешное финансирование, а также взаимодействие всех вовлеченных в проект сторон.

Мы рады сообщить Вам, что наш Банк осуществляет основную часть финансирования проекта по развитию и реконструкции гостиницы "Москва", обладает всеми правами собственности по указанному проекту…

С уважением, ХИПО Инвестмент Банк АГ".

Пользуясь возможностью, выражаем благодарность за оказанную нам честь участвовать в таком важном для г. Москвы проекте.

Тем не менее Юрий Лужков заявил, что считает возможным отказ от восстановления "Москвы" для создания на ее месте новой городской площади. Официальную причину - "захватывающие дух виды центра Москвы", открывшиеся мэру после сноса гостиницы, помимо официоза никто всерьез не воспринял. Хотя бы потому, что в этом случае городскому бюджету пришлось бы компенсировать понесенные Decorum расходы и упущенную прибыль, что, кстати говоря, предусмотрено заключенными компанией и столичным правительством соглашениями. Даже по самым скромным подсчетам, эта сумма может составить около $100 млн. Такие расходы, даже ради захватывающих дух видов центра Москвы, городские власти вряд ли смогут себе позволить.

"ДекМос" не только сообщил об источнике финансирования проекта, но и еще раз о твердом намерении довести его реализацию до конца. По словам пресс-секретаря компании Андрея Березкина, "никаких проблем с инвестированием реконструкции "Москвы" не существует. У нас возникли технические сложности с проектированием подземной части комплекса. Из-за невозможности существенно углубить фундамент, нам пришлось на два этажа уменьшить площадь подземного паркинга. Тем не менее, все работы идут в соответствии с намеченным графиком". Столь же категорично в "ДекМосе" отрицают потенциальную возможность отказа от участия в проекте по причине его низкой рентабельности. Окупаемость новой "Москвы" в течение 10-12 лет вряд ли может заинтересовать российских девелоперов, именно по этой причине из проекта вышла принадлежащая Шалве Чигиринскому компания "СТ-Груп". Однако по меркам Западной Европы это вполне приемлемый срок. Тем более, когда речь идет о строительстве здания, расположенного в сотне метров от московского Кремля.

Гигантских размеров нора, вырытая в самом центре Москвы, - именно так выглядит сейчас с "земли" второй вход на станцию метро "Маяковская". Зрелище и впрямь удивительное. Если смотреть на стройку сверху, то кажется, что многометровая "дыра" готова поглотить игрушечные экскаваторы и копошащихся рядом малюсеньких людей. А у уходящего куда-то очень глубоко вниз тоннеля словно нет конца и края.

Версий, объясняющих демарш Юрия Лужкова, несколько. Первая связана с возможным появлением нового инвестора, который компенсирует издержки "ДекМос", а спустя некоторое время завершит начатый этой компанией проект. Версия сомнительная - хотя бы потому, что возвращение к проекту восстановления "Москвы" объяснить будет еще сложнее, чем его сворачивание. Вторая - связана с сомнительным происхождением инвестированных в проект денег. Однако в этом случае компанию вряд ли бы допустили даже не к реализации проекта, а к участию в конкурсе на право его инвестирования. Более вероятной кажется другая причина. Заявление столичного мэра, скорее всего, имело целью оказание давления на "ДекМос" для выполнения взятых им на себя обязательств. Сложность работ "нулевого цикла", невозможность углубить фундамент и, как следствие, уменьшение площади здания могли спровоцировать компанию на требования об уменьшении доли города в реализуемом проекте. Судя по всему, мэр просто дал понять, что ничего подобного не потерпит.
Полным ходом идет сооружение второго выхода этой станции метро. Корреспондент «Вечерки» вместе с начальником метрополитена Дмитрием Гаевым проинспектировал строительство.

Смотрю на схему строительства - коридоры похожи на лабиринт. О своем впечатлении сообщаю Александру Николаевичу.

- На самом деле длина этого эскалаторного тоннеля всего 60 метров, - объясняет мне заместитель главного инженера СМУ-8 Метростроя Александр КОРМУШИН. - Вполне обычный размер для станций московского метро. Зато за ним начинаются переходящие один в другой коридоры - их целых четыре. А между третьим и четвертым коридорами будет еще один тоннель с эскалаторами.

Застройка в районе нынешних работ очень плотная. Малейшая ошибка - и может начаться деформация земной поверхности. А это, в свою очередь, нарушит существующие инженерные сети, здания трещинами пойдут.

- Конструкция действительно довольно сложная, - соглашается он со мной. - Казалось бы, чего проще - подвести один наклонный ход (так строители называют тоннель с эскалаторами. - Ред.) напрямую к станции. Но, к сожалению, из-за того, что работы ведутся в центре Москвы, сделать это было нельзя. Пришлось бы перекрывать Тверскую улицу. Да что там - добрую половину центра превратили бы в стройплощадку… И это лишь одна из многих сложностей, с которыми приходится сталкиваться специалистам при сооружении метро в старой Москве.

Старые московские здания действительно тесно примыкают к стройке. Жителям некоторых домов совсем не нужно напрягать зрение, чтобы увидеть из своих окон, что на ней происходит. Но, честно говоря, рабочим стыдиться нечего: стройплощадка удивительно чистая (все-таки месторасположение обязывает). Даже в городских конкурсах призовые места занимала…

- Видите, какая стройплощадка маленькая, - говорит мне гендиректор СМУ-8 Метростроя Николай СОРОКИН. - Здесь ее границами, по сути, являются грани котлована. Места для складирования материала и то нет. Плотная окружающая застройка диктует методы работы.

А как же москвичи будут обходиться без "Маяковской"? Поэтому пять лет назад началось строительство дополнительного входа.

Второй вход на "Маяковскую" был задуман около 10 лет назад по нескольким причинам. Прежде всего из-за того, что действующий вестибюль просто перестал справляться с потоком пассажиров. Станция была построена в 1938 году, и единственный вход на нее не был рассчитан на теперешнее столпотворение. К тому же за долгие годы он порядком обветшал и сейчас требует срочного ремонта. Без второго вестибюля заняться реконструкцией нельзя - иначе придется просто закрыть станцию.

- Честно говоря, мы думали, что вестибюль удастся открыть к маю 2005 года, - говорит начальник метрополитена Дмитрий Гаев, - но возникли сложности, которых мы не ожидали. Их не было ни в планах, ни в чертежах. Проблема оказалась настолько серьезной, что на четыре месяца затормозила строительство.

Вернее, к нему и приступить-то толком не успели - только площадку разбили, как возникли проблемы с финансированием. "Пауза" затянулась до весны прошлого года, когда деньги наконец нашлись. Даже удалось впервые привлечь частные инвестиции. Коммерсанты, которые помогают городу строить метро, потом возведут здесь торговоделовой центр. Новый вестибюль "Маяковской" расположится под его первым этажом и будет иметь тут два выхода: один на улицу, а другой - в само здание.

Тоннель практически готов и, по словам Николая Сорокина, в марте будет сдан под монтаж оборудования.

Стройке помешали грунтовые воды. Скорость их движения оказалась выше предполагаемой, и поэтому рабочим слишком долго не удавалось полностью заморозить их, чтобы проложить через опасную зону эскалаторный тоннель. Но теперь все это в прошлом.

Заодно Дмитрий Владимирович поведал и о том, чем еще порадует метрополитен жителей столицы в ближайшие годы. Так, по его словам, на 2005 год намечен пуск линии мини-метро. То есть, садясь в поезд на станции "Александровский сад", москвичи смогут уехать от стен Кремля до делового центра Москва-Сити.

- Второй выход "Маяковской" - это, конечно, очень сложная конструкция, - продолжает Дмитрий Гаев. - Но мы надеемся, что ко Дню города 2005 года он примет пассажиров.

Эту ветку планируется запускать в два этапа. Сначала в 2006 году "салатовую" линию продлят до "Трубной площади", с которой можно будет сделать пересадку на станцию "Цветной бульвар" Серпуховско-Тимирязевской ветки. К тому же на Люблинско-Дмитровском радиусе появятся переходы на Сокольническую и Калужско-Рижскую линии. А в конце 2008 года предполагается открыть станции "Достоевская" и "Марьина Роща". Второе важное направление - Строгинско-Митинская линия. От "Киевской" она проляжет до "Кунцевской", захватит участок Филевской линии до "Крылатского" и оттуда через строящийся Серебряноборский тоннель дотянется до Строгина.

Одновременно будет вестись работа еще на двух направлениях. Во-первых, на центральном участке Люблинско-Дмитровской линии - он протянется от станции "Чкаловская" через "Сретенский бульвар", "Трубную площадь" и "Достоевскую" до "Марьиной Рощи".

Продолжатся работы и на линии "легкого метро" в Солнцеве. Там, кстати, тоже приходится сталкиваться с массой сложностей - надо перекладывать коммуникации, выводить объекты из зоны строительства и прочее.

Планируется, что это случится не позже 2008 года. Возможно, ветка будет вводиться в строй поэтапно.



Главная --> Публикации