Главная --> Публикации --> В нашем клубе поселился замечательный сосед Результатом реализации программы доступного жилья станет повышение цен на квартиры Олег митволь: мы обязаны действовать по закону Элитка осваивает замоскворечье Летний дачный сезон лучше начинать в феврале

На конференции отмечалось, что проблема обеспечения жильем военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел, органов и учреждений уголовно-исполнительной системы, подлежащих увольнению с военной службы, граждан, уволенных с военной службы, а также приравненных к ним лиц и членов их семей до настоящего времени остается одной из наиболее острых социальных проблем.

В подмосковном Голицыне состоялась Всероссийская конференция по результатам реализации федеральной целевой программы "Государственные жилищные сертификаты" и перспективам ее развития. В работе конференции приняли участие представители государственного заказчика-координатора подпрограммы "Государственные жилищные сертификаты" на 2004-2010 годы, федеральных органов исполнительной власти, участвующие в реализации подпрограммы.

По словам руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ - государственного заказчика Владимира Аверченко, программа в целом зарекомендовала себя успешно. За время действия программы квартиры смогли приобрести более 100 тыс. семей, в том числе 30 тыс. семей, уволенных с военной службы, а также 65 тыс. семей граждан, увольняемых с военной службы. Сегодня в субъектах Федерации выданные сертификаты реализуются на 97 процентов.

Начиная с 1998 года для россиян в погонах эта проблема решается в рамках утвержденной Правительством РФ федеральной целевой программы "Государственные жилищные сертификаты".

Имели также место нарушения порядка формирования очереди при составлении сводных списков получателей сертификатов. Зафиксированы случаи предоставления подложных документов при получении жилищных сертификатов. В ходе проверок, организованных государственным заказчиком и генеральным управляющим федеральной целевой программы "Государственные жилищные сертификаты", были выявлены участники программы, получившие по два сертификата и приобретшие по ним по две квартиры. За 2003-2004 годы проверки проведены в 47 субъектах Федерации и по некоторым вскрытым фактам нарушений дела переданы в прокуратуру.

Вместе с тем на конференции отмечалось, что при реализации программы в ней был выявлен ряд недостатков. Оказалось, что программой были охвачены не все категории граждан, которым в соответствии с законодательством предоставлено право на получение субсидии. Встал вопрос о разработке механизмов, позволяющих владельцам сертификатов воспользоваться банковским кредитом, в том числе ипотечным. Потребовалось усовершенствовать систему учета жилья, высвобождаемого владельцами сертификатов, а также механизм документооборота для сокращения сроков прохождения документов от момента оформления сертификата до его реализации.

В 2003 году Правительством РФ была утверждена новая подпрограмма "Государственные жилищные сертификаты" на 2004-2010 годы в составе федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы. Общий объем ее финансирования составит 114,5 млрд. рублей.

Однако, несмотря на определенные трудности, программа работала и, по словам начальника ФГУ "Объединенная дирекция по реализации федеральных инвестиционных программ" Анатолия Мишанова, в течение шести лет она была фактически единственной формой, посредством которой государство выполняло свои жилищные обязательства перед военнослужащими и гражданами, уволенными с военной службы.

К числу новаций подпрограммы относится также право владельца сертификата, который по какой-то причине не смог использовать его на получение выделенной ему субсидии, сохранить возможность на улучшение жилищных условий, в том числе при посредстве дальнейшего участия в подпрограмме "Государственные жилищные сертификаты".

По данным Минпромэнерго, в 2004-2010 годы в число участников подпрограммы дополнительно включены члены семей военнослужащих, погибших или умерших в период прохождения военной службы, члены семей граждан, проходивших военную службу по контракту и погибших или умерших после увольнения с военной службы по состоянию здоровья или по достижению предельного возраста службы, граждане, подлежащие переселению из поселков, учреждений с особыми условиями хозяйственной деятельности, а также граждане, уволенные из Государственной противопожарной службы МЧС России, содержащиеся за счет федерального бюджета.

На конференции подчеркивалось, что заданиями подпрограммы предусматривается обеспечение жильем до 2010 года всех семей граждан, уволенных с военной службы и не имеющих жилья для постоянного проживания.
В очереди на улучшение жилищных условий в Москве стоят 19,5 тыс. молодых семей. Два года назад столичное правительство всерьез озаботилось их квартирными проблемами. Тогда выяснилось, что, несмотря на обилие городских программ, длина "молодежной" очереди не уменьшается. После констатации подобного факта последовали конкретные шаги, чтобы сдвинуть проблему с "мертвой точки".

Кроме того, предусматривается предоставление государственных гарантий по заимствованиям открытого акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

В феврале 2002 г. в кратчайшие сроки было подготовлено постановление правительства Москвы № 118-ПП "О первоочередных мерах по обеспечению прав молодых семей на жилище". Еще через полгода - программа "Молодой семье - доступное жилье", разработанная Департаментом жилищной политики и жилищного фонда (ДМЖ) при участии Комитета по делам семьи и молодежи Департамента экономической политики и развития Москвы. Под нее был выделен внушительный бюджет в 9,5 млрд. рублей и определены сроки реализации - до 2010 года.

Оружие для бесквартирных - "револьвер"

Рассчитывать на участие в городском проекте может постоянно проживающая в Москве семья в первые 3 года после заключения брака (в случае рождения детей - без ограничения продолжительности брака), при условии, что оба супруга не достигли 30-летнего возраста. Стать участником может также неполная семья с детьми, в которой мать или отец не превысили указанный возрастной ценз. У них есть возможность заключить договор коммерческого найма или купить квартиру в рассрочку. Какой из вариантов им больше подходит, молодожены решают сами.

Основное достоинство этой программы - возможность купить московскую площадь по вполне доступной, фиксированной цене. Как же это сделать и кому выпадает такой шанс?

Договор заключается на пять лет, на протяжении которых семья вкладывает деньги в ЖСК, организованный Департаментом жилищной политики города.

В соответствии с договором коммерческого найма молодые супруги должны оплатить аренду предоставленной квартиры, 100% коммунальных платежей и взносы в накопительную систему. Из трех компонентов самый значительный - взнос в накопительную систему, который может составлять от $300 до $900 в месяц.

Второй вариант - купить квартиру в рассрочку. Для этого нужно сразу внести 30% стоимости квартиры, установленной МосгорБТИ (порядка $$400-600 за кв. метр), а затем погашать оставшийся долг в течение пяти лет под 3-8% годовых (что значительно ниже банковских ставок по ипотечным кредитам). Причем в соответствии с законодательством размер процентной ставки зависит от года постановки семьи на учет по улучшению жилищных условий.

По истечении указанного срока на счете накопится определенная сумма, исходя из которой можно приобрести собственное жилье. К тому же в течение всего срока договора семья все еще состоит в списках на улучшение жилищных условий, а по городским законам очередникам положена безвозмездная субсидия, размер которой зависит от того, сколько лет они простояли в очереди. Освободившуюся квартиру город затем отдаст по договору коммерческого найма другой молодой семье. Таким образом, следуя терминологии мэра, в Москве появится жилищный фонд "револьверного использования".

В обоих случаях дома для участников программы строятся на средства городского бюджета, но не предназначены для продажи.

В случае выхода молодой семьи из программы по финансовым или иным причинам ей полностью возвращаются внесенные паевые накопления и платежи. Семья возвращается в жилое помещение, где проживала до момента вступления в программу. При этом она сохраняет статус нуждающейся в улучшении жилищных условий. Сохраняется и год постановки на учет до момента предоставления им городом жилья.

Для того чтобы значительно снизить стоимость своей будущей квартиры, не надо идти извилистыми тропами. Как раз стоит положиться на естественное развитие жизненного процесса: рожайте - это выгодно. Да-да, ратуя за улучшение демографической ситуации в столице, чиновники стимулируют молодые семьи к рождению детей: за первого ребенка, например, им "скинут" стоимость 10 кв. м площади, за второго - 14, за остальных, если такие будут, - по 18 м.

Бесплатные "квадраты" дарят младенцы

В прошлом году в рамках программы "Молодой семье - доступное жилье" около двух тысяч семей приобрели квартиры. Для этих целей строительство домов велось в Южном, Юго-Восточном, Юго-Западном и Западном административных округах, общей площадью 261 тыс. кв. м., а в уходящем году география районов с предполагаемым демографическим взрывом расширилась: в дополнение к перечисленным жилье для молодоженов возводилось еще и в Северном, Северо-Восточном, Восточном, и Зеленоградском округах. Всего в 2004 году запланировано построить не менее 600 тыс. кв. м жилой площади.

Так и поступили новоселы первого дома площадью около 40 тыс. кв. м, возведенного в рамках программы в Юго-Восточном административном округе. Здание на улице Верхние Поля, 38, корп.1, было торжественно передано 648 молодым семьям. А когда через год был проведен мониторинг, его итоги приятно удивили: за это время в этом доме на свет появились больше 250 новорожденных.

К слову, молодым семьям, не являющимся очередниками, московские власти предлагают улучшить жилищные условия путем использования действующих форм жилищных (строительных сбережений). Таким семьям предлагается накопить денежные средства для приобретения квартиры под контролем ДМЖ. Так, в частности, они могут купить облигации, гарантированные правительством Москвы или стать пайщиком жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Молодым семьям - неочередникам также предлагают воспользоваться такими вариантами накопления средств на покупку жилья, как ссудосберегательные кассы, коммандитные товарищества, а также банковское ипотечное кредитование. Что ж, молодым дан шанс, и его, по всей видимости, стоит использовать.

Удачный опыт строительства жилья для очередников московское правительство решило применить для того, чтобы помочь районам, испытывающим дефицит в учителях и врачах. Суть идеи заключается в том, чтобы предложить молодым людям, оканчивающим вузы, поступать на работу в определенные поликлиники или школы. Город за такую услугу предоставит квартиру, оформленную на соответствующее учреждение. Нельзя сказать, что это будет бесплатная квартира - молодым специалистам придется оплачивать все необходимые платежи. Зато они будут обеспечены современным отдельным жильем.

Правительство Москвы одобрило идею превращения киноконцертного зал “Пушкинский”, знаменитого проведением Московского кинофестиваля и премьерных показов, из “однозальника” в многозальный развлекательный комплекс. Согласно обнародованному вчера распоряжению столичного правительства компания “СП Каро”, арендатор кинотеатра, в течение шести месяцев разработает проектную документацию и выступит инвестором проекта. Игорь Горшков, PR-директор компании “Формула кино”, управляющей кинотеатрами сети “Каро”, сообщил, что “Каро” недавно получила разрешение на разработку проектной документации для реконструкции и поэтому сроки начала реализации проекта, а также сумма инвестиций пока не известны. Источник в компании “Каро”, пожелавший остаться неизвестным, рассказал, что рассматривается три варианта реконструкции, при этом здание внешне не изменится. “Это будет трехзальный кинотеатр”, — утверждает источник.

Московские власти приняли решение перестроить самый известный кинотеатр столицы — “Пушкинский”. Планируется, что через два года кинотеатр на Тверской улице превратится в культурно-развлекательный комплекс с несколькими кинозалами.

В пресс-службе префектуры ЦАО добавили, что после реконструкции доля “Каро” в кинотеатре увеличится.

По информации пресс-службы московского стройкомплекса, реконструкция кинотеатра должна быть завершена в 2006 г. После того, как кинотеатр закроется на реконструкцию и до окончания работ Московский международный кинофестиваль будет проводиться в другом месте. Где — пока не определено.

Участники кинорынка считают решение о реконструкции своевременным и обоснованным.

“Каро” постепенно перестраивает в мультиплексы все муниципальные кинотеатры, которые арендует. Так, к этому времени реконструкция прошла, например, в “Праге” и “Баррикадах”. Ранее руководитель компании “Каро” Леонид Огородников оценивал проект перестройки однозального кинотеатра в мультиплекс с ремонтом существующего зала и строительством 2-3 новых в $6-8 млн. По мнению Юлии Никуличевой, заместителя генерального директора консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, для реконструкции “Пушкинского” потребуется не менее $10 млн.

Прошло более полугода с тех пор, как государство в качестве приоритетной национальной задачи обозначило формирование рынка доступного жилья. Часть законопроектов, которые должны способствовать этому, уже рассмотрена Государственной думой в первом чтении, другая ждет своего часа, который, как уверяют парламентарии, не за горами. Насколько мы близки к тому моменту, когда ипотека станет массовой? Что тормозит процесс ее развития? И, наконец, в какой степени жилье станет доступным для различных слоев общества? На этот и другие вопросы отвечает президент Международной академии ипотеки и недвижимости Иван ГРАЧЕВ.

Александр Тимофеев, генеральный директор “Инвесткинопроекта” (сеть “Киноплекс”), считает, что “центральная киноплощадка города должна быть люксовой: "Пушкинский" на сегодняшний день устарел и не отвечает реалиям”. Ему вторит Владимир Федоров, генеральный директор сети “КиноМакс”: “Сегодня сложно работать в формате однозального кинотеатра. Внутри "Пушкинского" большая площадка, поэтому в формате существующих стен три зала будет оптимально”.
Построенный в конце 60-х, “Пушкинский” долгие годы оставался самым большим кинотеатром в России – общее количество мест в его зале – 235 Площадь здания – 7263 кв. м. В 1997 г. муниципальный кинотеатр передан в аренду сети “Каро фильм” и реконструирован. Позже компания “Каро” выкупила в собственность около 2000 кв. м помещений в “Пушкинском”. СП “Каро” принадлежит право аренды восьми московских кинотеатров. Кроме того, компания инвестирует средства в строительство многозальных кинотеатров сети “Формулы кино”. Последняя компания сейчас управляет всеми кинотеатрами “Каро”.
Приложение ДОМ И КВАРТИРА

- Мы опять идем "своим путем"?

- Завтра, через месяц или полгода ипотечное кредитование массовым не станет. На это потребуются годы. Есть прекрасные примеры, с которыми можно сравнивать. Некоторым странам Восточной Европы потребовалось 10-15 лет на создание относительно массовой ипотеки. Россия же продвигается более медленными темпами. Но если рассматривать наилучший вариант развития ситуации, то из полутора десятка лет семь мы уже "прошли". Что не так и плохо.

- Вы, как депутат Госдумы двух предыдущих созывов, непосредственно занимались разработкой "ипотечных" законов. Что же сдерживало их принятие?

- Чтобы в свое время "продавить" Закон об ипотеке через "вето" президента и провести его через Госдуму, потребовалось три года. А в странах Восточной Европы законодательные акты прямого действия принимались гораздо быстрее. Следовательно, и работать они начинали быстрее.

- Но при этом государством не поддержана схема страхования рисков для банков при выдаче ипотечного кредита…

- Надо четко понять, что развитию ипотеки в России мешают высокие расходы заемщика, низкие доходы населения, высокие цены на жилье и низкие объемы жилищного строительства. Пока эти проблемы не будут решены, в том числе законодательно, ипотека по-настоящему не заработает. Госдумой были приняты лишь некоторые законопроекты из предложенного пакета, регулирующего все эти механизмы. И они существенно влияют на развитие всей системы кредитования. Так, отрегулирована часть из налогового блока. Например, был абсолютно неправильным механизм налоговых отчислений для тех граждан, кто берет жилищные кредиты. Они платили в десять раз больше налогов, чем те, кто покупает жилье по разным "серым" схемам. Также мы сняли налог на добавленную стоимость при обороте жилья и земельных участков. Изменения коснулись и блока, направленного на снижение затрат на совершение сделок на рынке жилья: отменено обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки, а также усилены права на рынке недвижимости добросовестных приобретателей и защита прав тех людей, кто вкладывает средства в долевое строительство и прочее. Эти меры будут способствовать стремлению людей заключить договор, так как снизят затраты на его обеспечение.

- Тогда какие же проблемы главные?

- Я бы не сказал, что страхование рисков банков очень сильно влияет на развитие ипотеки. Да, действительно, суммы на страховку в России примерно в 10 раз больше, чем это принято в других странах. Но они все равно остаются на уровне 1,8%. То есть не являются решающими в общем размере процентной ставки по кредиту, которая в России в среднем составляет 12-15% при 5-7% в европейских государствах. Это не главная проблема, тормозящая ипотеку.

Вторая важная проблема - огромный разрыв между ценами на жилье и стоимостью строительства квадратного метра. Преодолеть эту ценовую разницу рыночными методами нельзя, так как разрыв имеет разнообразную, в том числе спекулятивную и административную природу. Бороться нужно прежде всего при помощи законодательного регулирования процессов.

- Они остались прежними. Во-первых, мы пока не приблизились к созданию механизма накопления "длинных" низкопроцентных денег. Это можно было бы начать делать с принятием Закона о вторичных ипотечных ценных бумагах. Но он не приведен в норму и потому не функционирует нормально. Так что у банков уже есть собранные пулы, а выпустить ценные бумаги они пока не могут, потому что считают это для себя рискованным. Отсюда и высокие размеры ставок по кредитам.

- У ценообразования на жилье в России своя специфика. У нас действует так называемое би-модальное распределение доходов: есть много людей с низким и средним уровнем дохода, есть достаточно богатых и супербогатых граждан. Жилье наряду с бриллиантами, яхтами, землей и прочим входит в число тех товаров, которые всегда ориентируются на наиболее богатого покупателя. При этом цены довольно плохо реагируют на то, что происходит в бедной и средней части. Это означает, что лишь рыночными или антимонопольными методами изменить, сориентировать цены на средних граждан не удастся. Следовательно, государство должно стремиться делать две вещи. Во-первых, следует стратегически поднимать уровень жизни среднего класса, во-вторых, разрабатывать специальные программы, ориентированные на среднюю и бедную часть, бюджетников. Это может быть целевое предоставление земли или конкурсы по постройке на этой земле с ограничением по цене. Механизмы "социальной ипотеки" могут быть самыми разными, и отчасти они в России уже появились. Но в рамках всей страны, увы, процесс идет фрагментарно, нет целостной федеральной установки.

- А разве это не вмешательство в рыночные механизмы?

- Есть квалифицированное исследование, в котором сравнивается ситуация с формированием доступного жилья в Будапеште и Москве. Квартиры в Будапеште оказываются в среднем дороже, так как исторически они большего размера, а доходы граждан поменьше, чем у нас. При этом в столице Венгрии выдано в сто раз больше жилищных кредитов. К слову, инфляция все эти годы была примерно такой же, как у нас. Когда мы начинаем интересоваться, почему так, то выясняется, что законодатели в Венгрии не спорили, а принимали законы и на их основании запустили несколько программ. Одна из них - господдержка по проценту любому низкооплачиваемому или бюджетному гражданину, взявшему жилищный кредит. Процентную ставку ему снижают до 5-7% независимо от существующей на рынке. Также применяется механизм поддержки первоначальным взносом. Таким образом, все это снижает затраты на страховку до 0,18% и предоставляет гарантии банкам. Они снижают свои ставки, следовательно, больше граждан берут кредиты.

- Так "кто виноват" и "что делать"?

- В странах Восточной Европы широко развит механизм стройсберкасс. Инструмент очень эффективен, что доказано практикой. Наши страны по многим параметрам схожи, и стройсберкассы в России быстро прижились бы, потому что они помогают решить основные проблемы, которые тормозят развитие ипотеки в стране. В Чехии, например граждане за прошлый год "принесли" в эти кредитные учреждения 15 млн. евро.

- А какие, помимо ипотеки, институты накопительной системы на покупку жилья есть за рубежом?

- Прежде всего нужен закон. Он написан, но по разным причинам блокируется Государственной думой. Речь о законопроекте "О защите прав граждан, инвестирующих в строительство и приобретение жилья". Узловых моментов в этом документе не так много. Например, определено, какое кредитное учреждение этим занимается: банк или специально созданная структура. Мы выбрали банковскую систему, потому что у Центробанка уже сложился механизм контроля за ней. Второй момент также зафиксирован: учреждения будут заниматься только сбором денег на жилищные программы. Отметили в законопроекте и третий момент: ограничиваем банк в способах размещения денег, он может собирать средства в основном на жилье и лишь небольшую часть направлять в ценные бумаги и прочее. В связи с этим прописали нормативы, которые устанавливают его конкурентоспособность с обычными банками. Таким образом, закон гарантирует гражданину, что этот механизм не финансовая пирамида, а полноценный институт в рамках целостной ипотечной системы в стадии предварительного накопления.

- Каковы перспективы создания стройсберкасс в России?

- Именно потому, что факт появления всевозможных псевдосберкасс и жилищно-строительных кооперативов налицо, считаю, что необходимость таких институтов в России назрела. Эти организации собирают деньги, обеспечивают граждан жильем, но участие во многих из них рискованно, так как деятельность таких структур не обеспечена законодательно. Однако часто граждане идут на такой риск, потому что у многих нет других вариантов приобрести собственное жилье. А защитить людей от риска государство не может опять же в силу отсутствия закона.

- Но ведь в России некоторое время назад уже начали работать подобные организации по накоплению денег?

- Напротив, банкиры, которые сначала осторожно отнеслись к идее стройсберкасс, теперь заинтересованы в их появлении. Они поняли, что такие кредитные учреждения могут стать для банков дополнительной статьей дохода. А с принятием всех предложенных для утверждения законодательных актов постепенно будет создаваться механизм формирования полноценной схемы кредитования граждан. В чем и у банков, и у потенциальных заемщиков есть свой интерес. Таким образом, если все пойдет нормально, то удастся разрешить ключевые моменты: от способов исчисления и страхования банковских рисков до механизма контроля за деятельностью финансовых организаций, и разделения системы кредитования на стадию накопления и строительство. Будем надеяться, что совместное лоббирование всех участников рынка кредитования жилья позволит как можно быстрее придать этому процессу законодательную силу.

- Насколько банкам, выдающим ипотечные кредиты, нужны такие организации? В некотором роде они могут стать их конкурентами.

Объем российского рынка ипотечного кредитования за три года вырос в 10 раз. В настоящее он составляет около $500 млн.

ТОЛЬКО ЦИФРЫ

Стоит также отметить, что средний размер одного выданного ипотечного кредита в России оценивается в $18 тыс. долл., в то время как, например, в Нидерландах - 150 тыс. евро. Одним словом, говорить о российской ипотеке как о сформировавшемся рынке рано.

Цифра в $500 млн. только на первый взгляд кажется огромной. Чтобы оценить ее значение, сравним с ВВП. В Великобритании это соотношение составляет 62%, в Германии около 50%, в США - 53%. В России этот показатель пока не дотягивает до уровня 1%.



Главная --> Публикации