Главная --> Публикации --> Сенаторы помогут церкви вернуть земли в безвозмездное пользование В нашем клубе поселился замечательный сосед Результатом реализации программы доступного жилья станет повышение цен на квартиры Олег митволь: мы обязаны действовать по закону Элитка осваивает замоскворечье

Согласно программе "Евросклад инвест", разработанной "Агентством строительных инвестиций", на территории каждого из 20 складских комплексов будет располагаться несколько складских помещений площадью 8 тыс. кв. м каждый и офисный центр на 6 тыс. кв. м. Также проекты комплексов предполагают строительство гостиницы, площадки для стоянки большегрузных автомобилей и вертолетной площадки. Алексей Кудряшов, коммерческий директор "Агентства строительных инвестиций", пояснил, что компания ведет переговоры с собственниками нескольких участков на Ленинградском и Каширском направлениях. "Разрабатывая концепцию программы "Евросклад инвест", мы рассчитывали не на крупные логистические компании, которые сразу готовы занять все 50 тыс. кв. м каждого из комплексов, а на мелких арендаторов, которым необходимы площади от 2 тыс. до 10 тыс. кв. м",- рассказал Кудряшов. Руководствуясь подобной концепцией, "Агентство строительных инвестиций" планирует, что для реализации проекта будут привлекаться инвестиции потенциальных арендаторов складских комплексов.

Как стало известно "Бизнесу", компания "Агентство строительных инвестиций" начинает реализацию бизнес-плана, согласно которому в 25-километровой зоне Подмосковья по Каширскому, Ленинградскому и Дмитровскому шоссе появится 20 складских комплексов общей площадью около 1 млн кв. м. Объем инвестиций в проект оценивается в $1,5 млрд. Однако часть этих денег, по планам "Агентства строительных инвестиций", должны обеспечить будущие арендаторы и покупатели площадей.

По предварительным данным, застройщиком выступит компания ООО "С-Билд", основной специализацией которой является строительство жилых коттеджей. Как уже ранее писал "Бизнес" (см. "Бизнес" №60 (79)), строительная компания "С-Билд" является аффилированной к девелоперу проекта - "Агентству строительных инвестиций", которое, в свою очередь, является дочерней структурой агентства недвижимости "Волти", занимающейся активной скупкой сельскохозяйственных земель в Подмосковье. По мнению некоторых участников рынка, "Волти" действует в интересах английской компании Center Capital, которая не так давно стала владельцем примерно 150 тыс. га земли в Серпуховском, Каширском, Ступинском и Чеховском районах (см. "Бизнес" №60 (79)).

Предполагается, что каждый участок под строительство составит 10 га. "Хотя в ходе реализации проекта возникает много трудностей (в основном с поиском подходящих по всем параметрам участков), мы планируем, что первые результаты, а именно - первый построенный комплекс, должен появиться через два года",- отметил Кудряшов.

Реализация инвестиционного проекта, который был одобрен столичными властями еще в 2001 году, осуществляется в три этапа. Первый - строительство лечебно-профилактического центра на Селезневской улице общей площадью 8,2 тыс. кв. м. Затем предполагалась реконструкция строения 4 дома 13 по улице Покровка, куда в этом году должен быть переведен музей уникальных кукол из строения 1 дома 9 по Малой Дмитровке. За эти обременения компания "Ферро-строй", которая, по словам участников рынка недвижимости, является дочерней структурой "Евразхолдинга", получает весьма лакомые объекты - комплекс зданий переселенных организаций на Остоженке и Малой Дмитровке. Кроме того, компания получила разрешение построить на Малой Дмитровке офисный центр площадью 15 тыс. кв. м.
Как отметил Григорий Ваулин, генеральный директор компании "Вестстроймет", выступающей заказчиком-застройщиком лечебного центра на Селезневской, работы по строительству лечебно-профилактического центра, куда переедут диспансеры, близятся к завершению. По словам Андрея Дудко, генерального директора "Ферро-строй", сразу после переезда его компания начнет комплексную реконструкцию и реставрацию зданий диспансеров. Пока неизвестно, как они будут использоваться в дальнейшем, однако в пресс-службе компании предположили, что, вероятно, эти площади будут задействованы под торговые и офисные цели. В "Ферро-строе" добавили, что строительство офисного центра на Малой Дмитровке начнется через несколько месяцев, а его завершение намечено на конец 2006 года.
По мнению участников рынка, такой обмен между городом и инвестором вполне нормален. Как отмечает Регина Лочмеле, аналитик по офисной недвижимости компании Colliers International, в настоящее время более 65% арендаторов подыскивают офисные помещения как раз в ЦАО. "Распоряжения столичного правительства о переводе ряда больниц из исторического центра города на окраины с привлечением инвестора являются попыткой решить сразу две задачи. С одной стороны, найти свободные участки в центре города под застройку, прежде всего для коммерческой недвижимости, а с другой - обеспечить существующие больницы новыми современными зданиями, отвечающими условиям эффективного функционирования",- говорит Лочмеле.
Как отмечает Владимир Кудрявцев, эксперт-аналитик компании Paul's Yard, которая выступит эксклюзивным продавцом офисных площадей в будущем бизнес-центре "Ферро-строй", этот проект юридически и экономически обоснован. Эрнест Ерохин, начальник отдела маркетинга ЗАО "Русский дом недвижимости", утверждает, что коммерческих площадей на Малой Дмитровке не хватает. "Если старое здание под реконструкцию и новый бизнес-центр расположены рядом, может быть осуществлена масса привлекательных комбинаций. Например, в одном из зданий могут с успехом разместиться магазины дорогих и престижных торговых марок, рестораны и т. п.",- отмечает Ерохин. Михаил Гец, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood, также считает, что такая сделка между столичными властями и "Ферро-строем" очень выгодна для инвестора. "Рыночная цена помещений на Селезневской улице вдвое ниже, чем на Малой Дмитровке и Остоженке",- говорит Гец.

Эксперты рынка недвижимости неоднозначно оценили этот проект. По словам Юлии Никуличевой, старшего аналитика компании Jones Lang LaSalle, офисы при складах сегодня очень востребованы, однако 6 тыс. кв. м офисов при общей площади склада в 50 тыс. кв. м - это небольшое соотношение. "Заявленный объем всех объектов - это очень много для рынка складской недвижимости. Фактически, весь подмосковный рынок складов сейчас составляет около 1 млн кв. м. Найти клиентов компании будет непросто, может быть, придется давать им большую скидку",- отметила она. По ее оценкам, стоимость возведения одного объекта, включая расходы на землю и ее оформление, составляет $1-1,5 тыс. за квадратный метр.
Алексей Новиков, старший консультант отдела складской недвижимости Knight Frank, который уже консультировал "Агентство строительных инвестиций" по этому проекту, заметил, что компания выбрала правильную нишу, решив возводить склады именно класса В: как показывает практика, такие склады сегодня пользуются большим спросом у арендаторов, не желающих платить за "навороты". "Однако для одной компании неразумно строить сразу 20 складских комплексов в области: вряд ли весь этот объем будет востребован. Вообще, гораздо экономней брать большой участок земли и сразу возвести большой объект, нежели тратить средства на оформление, перевод земли, прокладывание коммуникаций на каждый из 20 участков",- считает аналитик.
В борьбе за ликвидную недвижимость в центре столицы девелоперы и инвесторы готовы идти на любые траты. Так, ЗАО "Ферро-строй" в июне планирует завершить строительство лечебно-профилактического центра в районе "Новослободской", куда в конце лета должны переехать два диспансера - с Остоженки и Малой Дмитровки. Взамен столичные власти передают в собственность инвестору комплексы зданий диспансеров на этих двух улицах. Кроме того, за осуществленное "переселение" организаций "Ферро-строй" получила разрешение на строительство офисного центра класса А на Малой Дмитровке.

Не исключено, что рядом с Санкт-Петербургом в скором времени появится поселок, очень похожий на московский район Куркино. Специалисты из Северной Пальмиры не раз приезжали в Северо-Западный округ столицы, знакомились с тем, как развивается экспериментальная застройка, а недавно поделились планами - у них уже ведется подбор участка для воплощения в жизнь подобного проекта.

Компания «Ферро-строй», которая, по информации участников рынка, является дочерней структурой «Евразхолдинга», была создана три года назад для реализации проектов в сфере недвижимости. В настоящее время «Ферро-строй» строит социальный жилой дом на Днепропетровской улице, который перейдет в собственность департамента образования Южного округа Москвы. Кроме того, известно, что компания ведет строительство офисного центра на Нахимовском проспекте.

По словам главы управы района Сергея Еремеева, в последнее время миниатюрная Московская Швейцария, как называют Куркино, стала местом настоящего паломничества. Сюда часто наведываются делегации из разных уголков нашей страны, приезжают зарубежные гости. Здесь состоялся семинар преподавателей строительных вузов России. И, похоже, теперь проект "Куркино" станет своеобразным наглядным учебным материалом для студентов - будущих градостроителей.

Но Питер - далеко не единственный город, где приглянулись инновационные идеи москвичей…

На самом деле, московским властям удалось воплотить многое из того, о чем давно мечтали архитекторы, - создать экологически чистый комфортабельный район. Это очень выразительно отражает его герб - белоснежный ландыш на нежно-зеленом фоне.

Обаяние новизны, неповторимые черты

Уже сегодня в новостройках этого района воплощаются различные инновационные решения. Рельеф территории очень удачно подходит для реализации самых смелых замыслов зодчих - местами перепад высот достигает 50 метров. Более высокие участки находятся ближе к соседним Химкам. По направлению к реке Сходне идет постепенное снижение рельефа. Причудливому ландшафту отвечает и неравномерная высотность домов. Есть здесь и многоэтажные здания, и невысокие таунхаусы, и компактные коттеджные поселки. Очень красивым должен стать микрорайон с символичным названием "Пальмира". Он будет построен между Соколово-Мещерской улицей и Машкинским шоссе. Малоэтажные жилые здания органично вольются в природный рельеф.

Территория Куркина является частью природного парка, поэтому и в саму застройку, по замыслам проектировщиков, должны вписаться живописные зеленые островки. Прошедшим летом в новом районе проводились большие работы по благоустройству. А к следующему летнему сезону Куркино наверняка станет еще уютнее. Зимой вдоль улиц и в зонах отдыха во дворах по особой технологии будет высажено более тысячи деревьев.

Созданию более комфортных условий проживания способствует и нетрадиционная система управления коммунальным хозяйством. Только 10% всего построенного жилищного фонда обслуживается районным ДЕЗом. В большинстве же случаев собственники жилья сами выбирают управляющие компании и совместно с ними составляют сметы будущих затрат, контролируют, насколько качественно осуществляется благоустройство домов и их техническое обслуживание. После того, как завершится полная застройка района, в нем будет проведено межевание участков. Тогда, как заметил С. Еремеев, хозяева земли наверняка постараются придать своим дворам неповторимые черты.

Новый район сегодня невозможно представить без применения передовых ресурсосберегающих технологий. В Куркино строятся так называемые теплые дома, в стенах которых помещают специальный утеплитель. Кроме того, именно здесь активно реализуется идея локальных источников тепла. На шести жилых зданиях размещены крышные котельные. Остальные дома обогреваются автономными малыми газовыми котельными, к каждой из которых подключены всего два-три дома. В данном случае практически не происходит потерь тепла, так как нет необходимости его транспортировки по магистральным трубопроводам. Здесь не будет и летних отключений горячей воды в домах. Пока в котельной проводятся регламентные профилактические работы, подогрев воды осуществляется в резервном котле.

В экспериментальном районе представлены самые разные архитектурные решения. Хотя некоторые дома внешне и похожи, по словам главы управы, ни в одном из них не повторяется внутренняя планировка квартир. Здесь нет типовых школ, не найдешь двух одинаковых детских садов. Похоже, что проектировщики и не стремятся поставить какие-то более удачные идеи на поток. Вместе с тем застройка ведется очень активно.

Демографический взрыв

Полностью формирование нового района столицы завершится в 2007 году. С уверенностью можно сказать, что за три года Куркино заметно преобразится. В недалеком будущем здесь откроют общественный центр, где разместятся кафе, кинотеатр, клубы. Молодежь наконец-то перестанет чувствовать себя оторванной от благ цивилизации. Будет построено поле для гольфа. На одном из берегов Сходни появится горнолыжный склон. Место для него уже выбрано. Это достаточно высокая горка, но строители сделают ее еще выше. В здании для горнолыжной базы можно будет взять напрокат инвентарь, отдохнуть в кафе или сауне. А еще здесь будут конный и большой спортивный центры, академия тенниса, музыкальная школа.

По плану 2004 года должно быть построено 230 тысяч квадратных метров жилья. Кроме того, большое внимание уделяется возведению социальных объектов. Так, недавно был введен в эксплуатацию новый детский сад, доукомплектованы еще два детсада, построенных в прошлом году. К первому сентября было сдано здание блока начальных классов школы № 2005, которое по объему строительства - та же школа. В следующем году при этом учебном заведении будет построен бассейн.

Проблемы роста

Средний возраст жителей Куркино - 30-40 лет. И это приятное само по себе обстоятельство, тем не менее, вносит в жизнь района ряд проблем. Мест в детских садах катастрофически не хватает. В школе № 2005 в этом году было сформировано шесть первых классов, в центре образования № 1985 - три. И это в условиях, когда район заселен всего на 10%! К окончанию строительства в нем будет проживать 45 тысяч москвичей. На северо-западе Белокаменной наблюдается настоящий демографический взрыв. Ну а поскольку есть спрос на детские дошкольные и образовательные учреждения, будет и предложение…

Не менее острой остается транспортная проблема. В часы пик въезд и выезд из района блокируют пробки на Куркинском шоссе. Этот участок дороги требует к себе постоянного внимания. Ведь рельеф местности сложный - спуски, подъемы, и городской транспорт испытывает трудности при прохождении этой трассы. Во время недавнего посещения района Куркино мэр столицы дал задание специалистам проработать вопрос о втором выезде на МКАД.

Строительные работы идут сегодня в микрорайонах 1, 11, 5а, 10 и 1 Два дома в этом году сдаются в 13-м микрорайоне. Всего в Куркине будет их 1 Чтобы без задержек осуществлять намеченные планы, в ближайшее время с территории района предстоит вывести воинскую часть - на ее месте появится новый микрорайон. Начала этого строительства горожане ждут с огромным нетерпением, поскольку здесь по проекту будет районная поликлиника. Хотя в 5-м микрорайоне недавно и открылась амбулатория семейных врачей, большая часть жителей пока вынуждена ездить в поликлинику Северного Тушина.

Обойдемся без "ракушек"

До сих пор не сняты проблемы обустройства и двух московских деревень - Куркино и Юрово. Сносить их не планируют, значит, надо будет заниматься газификацией, телефонизацией и многим другим. Долог или короток будет этот процесс - в немалой степени зависит и от отношения властей. Обнадеживает позиция главы управы: "Всему населению должно быть удобно жить в нашем районе, независимо от толщины кошелька и социального статуса. Поэтому ко всем отношение должно быть равное - и к жителям таунхаусов, и к обитателям деревень".

Куркино, пожалуй, единственный район в городе, где пока нет "ракушек". С. Еремеев обещает искоренить в своем районе эти металлические чудовища как явление. Впрочем, возможно, главе управы и не придется прибегать к каким-то строгим мерам. По градостроительному проекту на каждого владельца квартиры предусмотрено одно машиноместо. Уже сегодня предложение опережает спрос. А к концу года в Куркине будет завершено строительство четырех многоэтажных гаражей, предназначенных для новоселов-автолюбителей. Но, по-видимому, они недолго будут пустовать. Только за этот год население экспериментального района выросло на две тысячи человек…
В Москве прошла международная конференция по энергосбережению в системе городского хозяйства и, в частности, ЖКХ. Она собрала специалистов из многих регионов России, а также представителей ближнего и дальнего зарубежья. Название форума - "Москва - энергоэффективный город" - скорее аванс, нежели констатация факта. Но то, что именно столица в 21-й раз выбрана местом для таких встреч, говорит о многом.

Если еще в прошлом году социальные объекты можно было пересчитать по пальцам, то в нынешнем произошло заметное расширение сети магазинов. Появились стоматологические клиники, аптека, отделение связи, кафе.

Пока же мы излишне щедро тратим энергию. Наверно, все еще дешева. Для населения, не для города. Ведь бюджет оплачивает почти половину ее стоимости. И вот принята городская целевая программа энергосбережения на 2004-2008 гг. и на перспективу до 2010 года. В основе ее опыт предшествующих двух лет, когда такая работа уже интенсивно велась в столице и дала неплохие результаты. За это время в системе ЖКХ достигнута экономия 17% энергоресурсов.

Тепло неба и земли

Последнее - в новых домах. Но основную часть Москвы составляет все же старая застройка. Модное направление на Западе - при капремонте домов утеплять наружные стены декоративными теплозащитными панелями. Не надо даже красить заново фасад - дом все равно будет выглядеть как новенький. Но у нас оно не привилось. Дорогое удовольствие! К тому же пока и без этого есть фронт работ. Известно, что просто через стекла - даже не открытые окна! - уходит до 40% тепла. Сейчас идут поиски новых оконных заполнений, которые в смысле сбережения тепла будут так же надежны, как бетон.

Какие же намечены дальнейшие пути экономии? Назывались, в частности, такие: автоматизация и диспетчеризация центральных тепловых пунктов (ЦТП), замена ртутных ламп уличного освещения на более экономичные натриевые, более совершенная - пенополиуретановая - изоляция трубопроводов, внедрение в жилое строительство стеновых панелей, более надежных в части сохранения тепла.

Предлагались также различные варианты сбережения электроэнергии. И среди них встречались весьма оригинальные. Назовем один, связанный с лоджиями. Сейчас модно их остеклять. Так жильцы как бы выгадывают небольшую дополнительную комнатку. Все хорошо, но ведь темно в квартире! Приходится включать люстру даже днем. Архитекторы предлагают: а почему бы не прибегнуть к эффекту солнечного зайчика? Поставить на лоджию небольшие зеркала, которые будут отражать солнечный свет, направляя его в квартиру, отчего существенно повысится освещенность помещения!

Появляются и "умные" здания. Новые автоматические системы, установленные в них, дают возможность регулировать поступление тепла в зависимости от температуры и влажности наружного воздуха. Не случайно в строительстве появился новый термин: "здание высоких технологий". В них потребление энергии вчетверо ниже, чем в традиционных.

Из других неожиданных источников тепла называлась также солнечная энергия. Тоже неожиданность! Живем все-таки не в тропиках… Однако и Финляндия - не жаркая страна. Но там имеется целый жилой район, который в самые лютые морозы неплохо обогревается небесным светилом.

Большие резервы экономии таит в себе использование нетрадиционных источников энергии. В одном из домов микрорайона Никулино-2 уже используются тепловые установки, подогревающие воду без использования привычных ресурсов - нефти и газа, только за счет энергии, заключенной в недрах земли.

И, наконец, еще одно перспективное направление - выбор оптимального положения здания. От того, насколько точно оно сориентировано по отношению к розе ветров, зависит температура внутри него, а значит, количество потребляемой жильцами энергии. Предполагаемая годовая экономия - 15-20%!

Сила ветра - тоже резерв энергии! Пока ветряных установок для ЖКХ в столице нет, но то, что в недалеком будущем они появятся, несомненно.

Основная черта столичного энергоснабжения - это, пожалуй, ее крайняя централизация. Так, районные и квартальные тепловые котельные обеспечивают свыше 96% всего теплового потребления. И лишь небольшая оставшаяся часть приходится на тепловые пункты, расположенные непосредственно в домах. В странах Балтии, например, ЦТП практически не осталось. В каждом доме своя мини-ТЭЦ. Как этот вопрос решится в Москве, пока сказать трудно. Но ясно одно, что число домовых котельных, обеспечивающих теплом одно-два строения, в ближайшее время будет расти. Ведь их можно возвести только за счет того, что будет сокращена длина тепловых сетей, линий горячего водоснабжения.

Теплостанция… в подъезде

Еще раз скажем: точный учет холодной и горячей воды очень нужен жильцам. В упомянутом микрорайоне Никулино-2 и на ряде домов по Красностуденческой улице установлены контроллеры (весьма, кстати, недорогие), которые дают возможность регулировать уровень тепла. Родители уходят на работу, дети в школу, зачем обогревать пустую квартиру? Но перед уходом прибору дается задание - к такому-то времени обеспечить такую-то температуру.

Предполагается совершенствование системы учета потребления энергии. К 2006 году все дома будут оснащены соответствующими приборами. Люди уже сейчас рады бы поставить их у себя, не останавливаются перед тратами (понимают: окупится!), но при этом надо менять всю внутреннюю разводку, переходить на двухтрубную систему, так как у нас внутренняя разводка все еще делается по чертежам позапрошлого века.

Энергосбережение - важнейшая составляющая реформы ЖКХ. Ведь экономия, полученная в результате внедрения современных технологий, позволит реинвестировать средства, вложенные в данное хозяйство, направить их на дальнейшее совершенствование "коммуналки". Работа в Москве начата, и хотя об итогах говорить еще рано, первые шаги обнадеживают. Таково было общее мнение участников конференции.

Правда, на конференции прозвучало и сомнение: нужны ли сейчас квартирные счетчики - при нынешнем качестве строительства? Межквартирные перегородки с точки зрения теплоизоляции таковы, что одна семья может даже и отключиться от тепла, ее помещение вполне обогреют соседи. Стоит ли беспокоиться об экономии?



Главная --> Публикации