Главная --> Публикации --> Право на воду Главный архитектор москвы против градостроительного кодекса Особенности краткосрочной аренды в москве Парковки раздора Пятикомнатная квартира екатерины фурцевой выставлена на аукцион

Неудивительно, что в начале 1990-х годов, с появлением в России свободного рынка жилья, квартиры на Кутузовском проспекте сразу же стали ценовыми лидерами наравне с квартирами в сталинских высотках. Для тогдашнего поколения «новых русских» они являлись олицетворением качества и возможностью приобщиться к элите.
Кутузовский сдает позиции
Подобная ситуация сохранялась вплоть до 2000–2001 годов, когда на рынок вышли элитные квартиры нового поколения, расположенные в центре Москвы — на Остоженке и в Замоскворечье. Техническая оснащенность этих домов стала принципиально другой — кондиционирование, использование современных инженерно-коммунальных систем, новый уровень обеспечения охраны жильцов — все это в корне изменило представления об элитном жилье.
Почему же сегодня спрос на Кутузовский проспект так серьезно упал? Причин несколько. В первую очередь следует назвать моральное устаревание домов сталинского периода постройки. Просторные квартиры с хорошей планировкой и высокими потолками — по нынешним временам не редкость. Современный покупатель принимает во внимание и проблемы с парковкой, и старые коммуникации советских времен, и недостаточную социальную инфраструктуру. К услугам жителей Кутузовского проспекта — множество банков, дорогих мебельных магазинов и бутиков, но для повседневной жизни они не так уж необходимы. А вот супермаркетов и спортивных центров здесь не хватает.
Район Кутузовского проспекта, несмотря на давно сложившуюся застройку, не избежал общемосковской беды — втискивания на немногочисленные свободные участки земли новых зданий. К тому же неизвестно, как отразится на видовых характеристиках проспекта появление неподалеку делового центра «Москва-Сити»: есть вероятность, что новые высотки совершенно подавят сравнительно невысокие «сталинские» дома. Возводятся офисные здания и на самом Кутузовском — это влияет на увеличение транспортных потоков и лишает местных жителей живописных видов из окон. В то же время здесь практически не строятся новые жилые дома, которые, как показывает практика, в ряде случаев могут оказать существенное влияние на общее повышение цен на жилплощадь в районе.

Начиная с 70-х годов прошлого века Кутузовский проспект ассоциировался у москвичей с престижностью и элитарностью. Построенные здесь дома были предназначены для партийной и военной верхушки СССР, а потому обладали высочайшими потребительскими качествами, которые ценятся и сегодня: высокие потолки, большие площади квартир, хорошие видовые характеристики, чистые подъезды, обеспеченные помещениями для консьержей.

Хотя по-прежнему в почете
Разумеется, у района остались и плюсы. Например, достаточно хорошая транспортная доступность (близость к центру города, возможность выезда на третье транспортное кольцо, находящиеся на проспекте станции сразу двух линий метро — Филевской и Арбатско-Покровской).
Сохранились замечательные виды из окон, особенно в тех домах, которые находятся в глубине кварталов — они расположены на высоком открытом месте, что дает возможность любоваться прекрасной панорамой Москвы: отсюда видно и храм Христа Спасителя, и купола Новодевичьего монастыря, и Шуховскую башню, и Воробьевы горы с главным зданием МГУ.
Неплохая ситуация складывается и в отношении социального состава местного населения. Преуспевающий бизнесмен или топ-менеджер не найдет здесь дом, где жили бы только люди того же статуса, однако и «проблемных» соседей здесь не бывает. Связано это прежде всего с тем, что район Кутузовского проспекта в большинстве своем продолжают населять те же люди, которые жили здесь в советские времена, т. е. в своем роде элита той эпохи.
Все это поддерживает достаточно высокую стоимость 1 кв. м в районе Кутузовского. Сегодня в зависимости от близости к метро и линии расположения дома квартиры на Кутузовском предлагаются в диапазоне от $2,5 тыс. до 3,5 тыс. за 1 кв. м. Однако говорить о том, что спрос на них достаточно высок, не приходится: средний срок экспозиции выставленных на продажу квартир составляет 4,5 месяца.
В скором времени изменится и ситуация со строительством новых домов: принято решение о возведении жилого комплекса на месте Бадаевского пивзавода и фабрики им. Сакко и Ванцетти.
Таким образом, район Кутузовского проспекта, хотя в настоящее время и потерял часть своего престижа, обладает тем не менее и явными достоинствами. Кутузовский будет, безусловно, привлекательным для тех людей, которые стремятся к комфорту, но не слишком озабочены вопросами имиджа.
На российском фондовом рынке могут впервые появиться акции девелоперской компании. Компания “Открытые инвестиции”, созданная “Интерросом”, обещает продать свои акции на бирже в РТС до конца 2004 г. Потенциальные покупатели считают эти бумаги высокорискованными, но ждут, что они быстро разойдутся по рынку.

И наживает новые проблемы
Еще одна проблема Кутузовского — транспортная доступность. Этот проспект — правительственная трасса, и ежедневно утром и вечером его перекрывают для проезда «спецконтингента» с мигалками.
Для Кутузовского, как и для прочих крупных магистралей, актуальны вопросы экологии. В его окрестностях нет промышленных предприятий, однако и автомобильные выхлопы серьезно загрязняют атмосферу. К этому следует добавить и уличный шум. Конечно, установка современных стеклопакетов и кондиционеров помогает решить эту проблему, однако жители домов, расположенных непосредственно вдоль проспекта, никогда не смогут позволить себе роскошь распахнуть летом окна. Когда-то на месте нынешнего мемориального комплекса на Поклонной горе располагался парк Победы, но сейчас от него осталась только часть, примыкающая к Минской улице. Так что красивое место для прогулок у местных жителей есть, но зелени мало.

Раскрыть детали размещения представители “Открытых инвестиций” отказались — инвестиционный меморандум еще не готов. Бачин лишь отметил, что стратегия единственного акционера компании, холдинга “Интеррос”, предусматривает обращение на свободном рынке “значительной части” акций “Открытых инвестиций”. Известно также, что в начале 2003 г. была зарегистрирована дополнительная эмиссия объемом 1,8 млрд руб. Знакомый с планами “Интерроса” собеседник “Ведомостей” рассказал, что эмиссия размещается по закрытой подписке, часть акций (на $17 млн) выкупил “Интеррос”, а остальные могут быть предложены инвесторам. Всего за счет размещений, по его словам, компания рассчитывает привлечь более $50 млн. Пока с акциями “Открытых систем”, со времени их появления в листинге биржи РТС, прошло только две сделки на $132 000 по цене $55 за штуку при номинале в 1000 руб. за штуку.

Как сообщил “Ведомостям” генеральный директор “Открытых инвестиций” Сергей Бачин, его компания до конца 2004 г. намерена провести первичное публичное размещение (Initial public offer — IPO) на российском фондовом рынке, а также привлечь капитал за пределами страны, предлагая депозитарные расписки и акции международным институциональным инвесторам. Акции компании прошли листинг на РТС. Лид-менеджером IPO выступает инвестиционный банк ING, старшим ко-лид-менеджером — родственный компании Росбанк, депозитарием программы расписок — Bank of New-York (BoNY). Средства, привлеченные за счет размещений, пойдут на финансирование проектов “Открытых инвестиций”. Это строительство комплекса, состоящего из трех офисных зданий класса А на проспекте Академика Сахарова, торгово-развлекательного центра на Шереметьевской улице и других объектов.

Тем не менее Максим Кунин, руководитель фонда недвижимости Fleming Family Partners Russia Real Estate Ltd., считает IPO “Открытых инвестиций” большим прогрессом для рынка недвижимости. Ведь пока на фондовом рынке девелоперы и строители представлены лишь своими долговыми программами. Самые известные среди них “Интеко”, “СУ-155” и “Первая ипотечная компания”. В секции индикативных котировок биржи РТС — РТС board котируются акции компаний “ДСК-1”, “Мосзарубежстрой”, “Новое кольцо Москвы”. “Многим компаниям из этого сектора будет очень интересно познакомиться с условиями размещения “Открытых инвестиций”, — отмечает Кунин.
ОАО “Открытые инвестиции” основано в 2002 г. холдингом “Интеррос” для инвестиций в недвижимость. В конце 2002 г. было зарегистрировано акций на 1,79 млрд руб. Эмиссия была в полном объеме выкуплена компаниями “Интерроса”. “Открытым инвестициям” принадлежат офисный центр Мейерхольда и гостиница Novotel на ул. Новослободской. Также компания ведет строительство коттеджного поселка “Павлово” на Истринском водохранилище. К октябрю 2004 г. собственный капитал “Открытых инвестиций” превысил $100 млн. Активы в первом полугодии 2004 г. оценивались более чем в $150 млн.

Инвесторы считают бумаги “Открытых инвестиций” интересными, но высокорискованными активами. Управляющий фондом УК “Метрополь” Андрей Беспалов ждет, что акции “Открытых инвестиций” быстро разойдутся среди инвесторов, ведь все новые продукты на фондовом рынке пользуются высоким спросом. Но сам Беспалов говорит, что не стал бы покупать эти бумаги, — по его мнению, “Открытые инвестиции” идут на биржу, чтобы застраховаться от возможных убытков от падения цен на перегретом рынке недвижимости. Главный управляющий директор УК “Альфа Капитал” Анатолий Милюков ждет, что предложенный “Открытыми инвестициями” пакет будет выкуплен, хотя у компании, строящей коттеджи и офисы, невысокий поток наличности, поэтому вкладывать средства в эти акции инвесторам не слишком выгодно.

В избранное Отправить Обсудить [0] Версия для печати

Кампания по обмену паспортов для населения заканчивается, а по паспортизации жилья – только разворачивается. Пока она касается только новостроек. Но в дальнейшем согласно городской программе паспорта должны появиться у каждой московской квартиры.

Социологические исследования свидетельствуют: не более 9 процентов москвичей осведомлены, как правильно эксплуатировать свое жилище. И главное – безопасно. В этом поможет жилищный паспорт.

Не сверли – убьет!

...Вам надо просверлить в стене отверстие. Как это сделать, чтобы не попасть дрелью на провод? Проведите мысленно вертикаль по оси розетки – и по обе ее стороны (тоже мысленно!) отступите на 20 см. Вот вам и запретная полоска – внутри ее все работы опасны. Если же розетка у двери, то полоска – как следует из предупреждения паспорта – должна быть уже вдвое шире. Такие же меры предосторожности необходимы, если вы пробиваете дырку в потолке. Дрель должна отстоять от существующего вывода проводки не менее чем на полметра.

Безопасность жилища во многом зависит от того, насколько хорошо хозяин квартиры знает, где и какие проложены коммуникации. Часто они скрыты от глаз. Схема внутренней проводки и будет представлена в паспорте.

Предвижу возражение: зачем паспорта? Взял проект – и переписал из него все данные. Нет, это не так. Дело в том, что проекты иногда расходятся с реальностью. Проводка, например, не замоноличена, а для нее специально прорубались канавки в бетоне. В проекте заложена стальная подводка к трубам горячей и холодной воды, а на деле – резиновая. Или: чрезмерен наклон пола (допустимая величина – 2 см). Иногда случаются серьезные отклонения: толщина продольных несущих конструктивных стен меньше, чем это было предусмотрено.

В толще стены проходит трубопровод. Можно ли сверлить в этом месте дырку? Конечно, нет. А где, в каком месте проходят трубы – это тоже видно из паспорта.

Там будут и другие данные. Например, совокупная допустимая мощность присоединенных приборов, а также необходимая, но и достаточная температура воздуха в различных комнатах. Осведомят жильца и о законах вентиляции – чтобы предотвратить варварские случаи, когда, например, в кухне вырубается вентиляционный блок, а вместо него ставится холодильник. Расскажут о путях эвакуации во время пожара. Сообщат о гарантийных сроках, в течение которых должны быть устранены неисправности в квартире, подскажут, куда и кому предъявить претензии, если обнаружатся недоделки. В паспорте, кроме всего прочего, будут собраны воедино все существующие стандарты и нормативы, которые, собственно, больше всего интересуют жильцов, но ведомы лишь специалистам.

В документе, который получит конкретный хозяин конкретной квартиры, будут указаны все характеристики именно его жилища, и никакого другого. Каждый паспорт – как и положено такому документу – строго индивидуален.

Хотелось бы в жилищных паспортах видеть нечто вроде гарантийных отрывных талонов, дающих владельцу жилья право в течение определенного срока требовать устранения недоделок. То есть чтобы паспорт был не только информационно-техническим, но и правоустанавливающим документом. Сейчас, когда вопросы качества строительства вышли на первый план, а претензий у новоселов немало, это особенно важно. Но, к сожалению, гарантии качества, дающей право в течение определенного срока требовать бесплатного исправления недоделок, в паспорте пока нет. Однако в первых образцах паспорта гарантийные талоны, между прочим, были. Но необходимость сдвинуть программу с мертвой точки заставила обойти некоторые острые углы, а потому был принят компромиссный вариант.

И, наконец, будут приведены положения федеральных и московских законов о жилье, где будут указаны права как собственников, так и нанимателей (они разные), а кроме того, обязанности тех и других по отношению к городу.

Управа на бракоделов

Вопрос гарантии качества пока остается открытым. Тем не менее заметим, что паспорт даже и в нынешнем – пока еще несовершенном – виде тоже все-таки защищает жильца. Если отсутствует хоть один элемент, определяющий нормы проживания человека в квартире, и этот элемент зафиксирован в паспорте, владелец вправе добиваться того, чтобы комфортность жилья была восстановлена.

Болезнь роста

Сейчас разрабатывается новый проект «Закона о паспортизации» (это будет второй его вариант – первый, в котором обнаружился ряд недоработок, принят не был).

В начале прошлого года была утверждена новая форма примерного инвестиционного контракта, а в нем – и это впервые в отношениях с инвесторами – было сказано, что те «обязуются обеспечить финансирование работ по паспортизации здания и квартир». Иными словами, стоимость паспорта уже будет включена в себестоимость жилья, а это значит, что человек получит его вместе с ключами от квартиры.

В прошлом году москвичам уже были вручены первые жилищные паспорта. На сегодня такие паспорта выданы уже семи тысячам новоселов. Естественно было ожидать, что темпы будут расти и скоро счет пойдет не на тысячи, а на десятки тысяч. Но, к сожалению, такого не случилось. Программа застопорилась. И те 758 паспортов, которые были вручены владельцам квартир с начала года – это всего лишь долг строителей по инвестиционным контрактам прошлых лет. Что же касается новых контрактов, то договор о паспортизации появился всего в 25 из них, а это только 37 домов. А построено должно быть 400!

Но ситуация все же не тупиковая, это скорее, болезни роста. Сама программа масштабная, сложная, долгосрочная. В составе Департамента жилищной политики создано недавно новое государственное унитарное предприятие – «Центр содействия управлению кондоминиумами и паспортизации жилищного фонда г. Москвы». Сделан первый шаг – разработана методика ценообразования паспортов. Подготовлен сборник цен, который проходит сейчас экспертизу. Корректируется и сама программа. Новая концепция должна появиться уже к концу года. Так или иначе, но задача, поставленная правительством города: ни один дом не должен быть принят без жилищных паспортов – конечно, решена будет.

Вопрос с финансированием, казалось, решился. Но, как выяснилось, не до конца. Источники такого финансирования указаны не были. Неизвестной оказалась и сумма затрат, которую инвесторам необходимо закладывать в свои расходы. Ведь отсутствовали расценки на паспорт, которые складываются из привязки чертежей к факту, изысканий на местности, типографских расходов и т. д. Все эти суммы, конечно, можно определить опытным путем. Но, осуществляя программу даже в виде эксперимента, надо знать, на какую статью отнести расходы. А пока неизвестно. Круг замкнулся.

Согласно этому документу, на месте производственных цехов будут возведены административные здания высотой от 3 до 15 этажей. Общая площадь центра вместе с подземными паркингами составит приблизительно 135 тыс. кв. м.
В глубине участка предполагается построить 24-этажное здание с техническими помещениями на кровле. В подземной части и на прилегающей территории разместятся автостоянки, способные вместить в общей сложности около 1 тыс. машин.
По данным столичного стройкомплекса, заказчиком возведения объекта выступает ОАО «Пресненский машиностроительный завод», а проектной организацией является ООО «Товарищество театральных архитекторов».

Но главный вопрос остается открытым – появятся ли все же в паспорте вопросы гарантии качества?
Архитектурный совет при Москомархитектуре одобрил градостроительное обоснование строительства крупного административного центра на территории Пресненского машиностроительного завода, расположенного в Центральном административном округе.

Новая серия к юбилею
На севере Москвы по адресу: Хорошевское ш., мкр. 42, вл. 42, 43, построены два 14-этажных жилых дома новой серии «Юбилейный». В ее презентации принял участие глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин.

НОВОСТИ ЦАО

НОВОСТИ САО

Серия «Юбилейный» разработана специалистами Московского научно-исследовательского института технологий экспериментального проектирования совместно с ДСК-1, ее выпуск приурочен к 40-летию ДСК-1.
Отличительными особенностями «юбилейных» зданий является наличие на первом надземном уровне автостоянки, а на втором этаже и отапливаемом чердаке — кладовых для жильцов. В доме насчитывается 60 квартир площадью от 40 до 130 кв. м.
«Такие дома возводятся всего за четыре-шесть месяцев, поэтому они выгодны для городского панельного строительства», — отметил В. Ресин. По его мнению, данную серию необходимо использовать там, где существует дефицит свободных площадей под строительство.

Автором памятника является президент Российской академии художеств, скульптор и художник Зураб Церетели. Предполагается, что восьмиметровая фигура де Голля будет монтироваться из четырех частей. Постамент памятника планируется окружить фонтаном, при этом сама скульптура будет возвышаться на пьедестале высотой 10 м.
Шарль де Голль (1890–1970) был президентом Франции в 1959–1969 годах. В 1944 году он возглавил французское движение Сопротивления. В январе 1946 года де Голль был главой временного правительства Франции, затем стал лидером партии «Объединение французского народа», в 1958 году — премьер-министром.

Перед гостиницей «Космос» установят бронзового де Голля
Памятник генералу Шарлю де Голлю будет установлен перед гостиницей «Космос» в конце февраля 2005 года. Об этом стало известно на совещании у руководителя столичного стройкомплекса Владимира Ресина.

Строительство идет по плану
До конца года в районе Куркино (Северо-Западный административный округ) будет введено в эксплуатацию 140 тыс. кв. м жилья, сообщил глава столичного стройкомплекса, первый заместитель мэра Владимир Ресин.

НОВОСТИ CBАО

НОВОСТИ CЗАО

«Несмотря на погоду, строительство идет по плану. На объектах работают свыше 5 тыс. человек, что позволит выполнить поставленную задачу — возвести 200 тыс. кв. м жилья в 2004 году», — сказал В. Ресин.
Он также отметил, что одновременно с жилыми домами в районе надо построить и объекты социальной инфраструктуры. В наступающем году в Куркине появятся три детских сада, школа, пять магазинов, торговый центр и несколько автостоянок.
Инвестором застройки района Куркино выступает Департамент инвестиционных программ строительства Москвы. Функции заказчика выполняет ГУП «Управление экспериментальной застройки микрорайонов», проектной частью занимается ГУП «Моспроект-3».

По данным префектуры Южного административного округа, спортивный комплекс площадью 34 тыс. кв. м разместится по адресу: ул. Днепропетровская, вл. 4а. Инвестором проекта является ООО «Глобал Сити», заказчиком-застройщиком выступает ООО «Проперти менеджмент компани».
В комплексе запланирована зона развлечений, оборудованная современными аттракционами и игровыми автоматами, многозальный кинотеатр на 1200 мест, бассейн, залы для различных видов спорта и аэробики, тренажерные залы, солярий, массажные кабинеты, сауны и бани.
Кроме того, здесь разместятся боулинг-клуб, несколько ресторанов и кафе, подземный паркинг, а также торговые секции со спортивными товарами. Предполагается, что объект будет сдан в эксплуатацию в первом квартале 2006 года.

В Чертанове создадут условия для здорового образа жизни
На территории района Северное Чертаново будет построен спортивно-оздоровительный комплекс.

Юго-восток столицы застрахован
На территории Юго-Восточного округа проходит эксперимент по отработке механизма страхования ответственности подрядных организаций, осуществляющих эксплуатацию и ремонт жилищного фонда.

НОВОСТИ ЮАО

НОВОСТИ ЮВАО

Об этом сообщила заместитель генерального директора Городского центра жилищного страхования Ирина Черткова на заседании комиссии Мосгордумы по жилищной политике.
«Эксперимент начался в конце прошлого года. Было заключено чуть более 100 договоров. За этот период зафиксировано 14 страховых случаев. По семи из них после экспертной оценки реального ущерба произведены выплаты», — сообщила И. Черткова.
В настоящее время эксперимент проводится также в Северо-Восточном и Центральном округах. «Итоги будут подведены во втором квартале 2005 года, в случае достижения положительных результатов, эксперимент распространится на всю территорию города», — отметила И. Черткова.

В 2005–2008 годах на земельном участке по адресу: Нагорный бул., вл. 39a и 39a, стр. 1, возведут спортивный комплекс и жилой дом с подземным гаражом и нежилыми помещениями.
Строительство объектов будет осуществлять за счет собственных и привлеченных средств ООО «Авангард Строй».
Учитывая социальную значимость проекта, решено освободить инвестора от передачи средств на развитие социальной и инженерной инфраструктуры и от оплаты долевого участия на развитие городских коммуникаций.
Контроль за выполнением распоряжения возложен на первого заместителя мэра Москвы Владимира Ресина и префекта Юго-Западного округа Валерия Виноградова.

На Нагорном бульваре появится спортивный комплекс
В Юго-Западном административном округе Москвы будет построен жилой дом и спортивно-учебный комплекс. Соответствующее распоряжение подписал мэр Москвы Юрий Лужков.

Малый бизнес приютят на востоке столицы
На территории Восточного административного округа появится производственно-технологическая зона для работы малых предприятий.

НОВОСТИ ЮЗАО

НОВОСТИ ВАО

Соответствующее постановление подписал мэр Москвы Юрий Лужков. Для этих целей предоставлена территория ОАО «Метромаш» по адресу: ул. Тагильская, Здесь на площади 2 га реконструируют ряд существующих корпусов, а также построят новые помещения, предназначенные для предприятий малого бизнеса.
В ближайшее время планируется разработать проектную документацию, которая необходима для создания производственной-технологической зоны. Все работы должны быть завершены к концу 2006 года.
Частичное финансирование работ по подготовке проектной документации, ремонту и оснащению помещений зоны возьмет на себя городской бюджет, а остальную часть профинансирует ООО «Технозона МП».

В ближайшее время Тендерный комитет устроит закрытый конкурс по определению генподрядчика на проведение работ. На эти цели из городского бюджета выделят 75 млн руб.
В 2004–2006 годах во Внукове планируется провести капитальный ремонт инженерных коммуникаций 17 домов на улицах Центральной, Аэрофлотской и Б. Внуковской. Проект реконструкции предполагает также снос ветхих зданий и возведение в микрорайоне Изварзино жилых домов общей площадью около 50 тыс. кв. м.
В центре поселка предполагается разместить социальные службы, магазины, спорткомплекс и бассейн. Будут расширены 1-я и 2-я Рейсовые улицы, а также Б. Внуковская и Насосная, чтобы по ним мог курсировать общественный транспорт. В коммунальной зоне намечается построить многоэтажные гаражи и очистные сооружения.

Внуково превратится в район нового типа
Провести комплексно-капитальный ремонт жилых домов района Внуково решили столичные власти.



Главная --> Публикации