Главная --> Публикации --> Гостиничные участки используются не по назначению Подмосковные дачи приговорили к сносу Строители уходят из москвы Что готовит нам новый налоговый кодекс? Сколько стоит вид из окна

С земельным налогом под недостроем произошла очень некрасивая история. Весной 2001 г. налоговики обнаружили, что 10 лет подряд неправильно трактовали закон "О плате за землю". В своем письме от 27 апреля 2001 г. МНС объяснило, что владельцы недостроенных домов в городах и поселках должны платить не 3% от налога, как раньше, а полную его сумму, поскольку недострой не является "жилым фондом", на который распространяется 3% -ная льгота. В 2002 г. инспекции пересчитали гражданам налог за три предыдущих года, увеличив его в 33 раза (плюс ежегодная индексация в два раза). В итоге владельцы недостроенных домов, которые еще год назад платили за свои участки чуть больше 200 руб. , получили счета больше чем на 30 000 руб.

Многолетняя судебная тяжба владельцев недостроенных домов и МНС закончилась разгромным поражением граждан. Теперь им придется платить земельный налог по ставке в 33 раза больше прежней - либо жаловаться в Европейский суд по правам человека.

Можно еще пожаловаться в Конституционный суд или Европейский суд по правам человека, но далеко не каждый бездомный гражданин в состоянии оплатить соответствующие судебные расходы. Скорее всего, многим все-таки придется продать свои дома и участки и заплатить налог, а также набежавшие за три года пени.

Некоторые из них пенсионеры, которые таких денег не видели сроду. Шокированные граждане штурмовали налоговые инспекции и суды. Упорнее всех оказался электромонтажник из Зеленогорска Андрей Жуков, который всю жизнь прожил в коммунальной квартире. Продав свой недостроенный дом для расплаты с бюджетом, он потерял бы последнюю надежду на собственное жилье, поэтому в борьбе с инспекцией Жуков дошел до Верховного суда и выиграл дело - суд признал пересчет налога незаконным. Но МНС не могло смириться с опасным для казны решением и обратилось в президиум Верховного суда, который благополучно отменил этот вердикт.

Уровень цены зависит, конечно, от параметров самого дома и участка. Другой не менее (а может быть, и более) значимый фактор - местоположение. Как говорит Алексей Семко, эксперт отдела аренды элитного жилья компании Новый город, самыми дешевыми на сегодня районами Подмосковья являются юг и восток. Север, северо-запад и юго-запад подороже, объекты при прочих равных условиях будут стоить там больше раза в полтора. И, наконец, бессменным лидером последних лет является уходящее прямо на запад от Москвы Рублевское шоссе. Волшебное слово Рублевка сразу повышает цену коттеджа в два раза.

Всякое государство вправе заставить своих граждан платить за свою собственность или расстаться с ней. Всякое государство может пренебречь интересом кучки пенсионеров и жильцов коммуналок, чтобы собрать побольше налога с богатых владельцев недостроя. Но принимать такие решения и отвечать за них должны парламент и президент, а не несколько чиновников МНС. Ведь закон "О плате за землю" никто не менял - изменилось только его толкование налоговиками. И при желании Госдума могла бы быстро положить конец всем судебным спорам, однозначно прописав в законе, кто и по каким ставкам должен платить земельный налог. Но депутаты категорически не хотят брать на себя ответственность за такое решение, при том что во всей этой истории виноваты прежде всего они сами. Не надо было принимать закон, который по-разному трактуют Верховный суд и его собственный президиум и тайный смысл которого налоговики смогли понять только на 10-й год применения.
Это волшебное слово Рублевка:

Возможен другой вариант - направление получше (вплоть до Рублевки) и к Москве поближе. Но за такие деньги будет сдаваться не весь дом, а лишь его часть - снимающим придется мириться с постоянным присутствием хозяев.

Рассмотрим теперь подробнее, что за какую цену можно снять. Имея 1500 в месяц, арендатор вправе рассчитывать лишь на те самые непрестижные южные или восточные районы Подмосковья. Дом будет, скорее всего, двухуровневым: первый этаж кирпичный, второй деревянный, общая площадь до 100 кв. метров. Отделка - по минимуму, скромная мебель, скорее всего из бабушкиных запасов. Из удобств - холодная вода, газ, бойлер. Телефон - вряд ли. Располагаться это богатство будет, чаще всего, на участке в шесть соток в обычном садоводческом товариществе. Т.е. обычная летняя дача - просто домик немного лучше стандартного, позволяющий жить круглый год.

Сними себе поместье

В ценовой категории до 00 в месяц участок вырастет до 10-15 соток, побольше и покрасивее станет дом. Но главное отличие - в поселке появится такой жизненно необходимый на сегодня элемент, как охрана. Вообще, охрана может быть очень разной. Если дом сдается на Рублевке и стоит пять тысяч - охрана, скорее всего, будет номинальной - шлагбаум на въезде и сонный сторож возле него. За те же деньги на востоке можно рассчитывать на куда более серьезную секьюрити. Но, с другой стороны, в восточных районах и окружение совсем другое - любопытствующих отсылаем к Москва-Петушки В.Ерофеева. Еще одна весьма распространенная форма охраны в этом недорогом сегменте рынка - кто-то из соседей, постоянно проживающих на своем участке.

В ценовой категории -15 тысяч в месяц фигурируют, в принципе, похожие объекты, но больших размеров. Участки - от 30 соток, дома - от 600 квадратов. Внутри полная отделка по евростандарту - светлые тона стен, качественная сантехника ведущих европейских производителей. Мебель - обязательно, набор необходимой для жизни бытовой техники - кухонное оборудование, телевизоры.

Дома за -10 тысяч в месяц уже более приличные. От предыдущих категорий их отличают заметно большие участки (до 20 соток, причем не с лесными деревьями и проведенными ландшафтными работами). Общая площадь дома достигает 400-450 кв. м, что позволяет разместить не меньше пяти спален для хозяев, детей и гостей. Сами дома - уже современной постройки, с достаточно дорогостоящей отделкой и мебелью.

В этой ценовой категории принципиально иной становится и охрана всего поселка. На КПП сидят уже вооруженные люди, записываются номера въезжающих машин, ведется контроль территории по периметру.

В последние годы наметилась тенденция: перестали пользоваться спросом многоуровневые коттеджи. Дом в 3-4 этажа, может быть, и красив, жить в нем, как выяснилось, совсем не удобно. Забыл зубную щетку или сотовый телефон - и беги за ними с этажа на этаж. Кроме того, если в семье есть дети или пожилые люди, лестницы оказываются далеко не всегда безопасными. Поэтому необходимый для комфортной жизни метраж сегодня предпочитают достигать за счет увеличения дома вширь, что, в свою очередь, требует солидных размеров участка. Обязательными элементами являются сауна, бассейн и гараж на несколько машиномест. Очень модная тенденция - пристроенная к дому беседка с зимним садом. И, конечно, отдельный домик для охраны и прислуги хозяев.

-25 тысяч в месяц, иногда до тысяч. За такие деньги сдаются два вида объектов. Первые - в точности такие же, как в предыдущей категории, но расположенные в самых дорогих и престижных поселках. Арендатор платит уже не столько за большие удобства, сколько за соседство с сильными мира сего. Вторые - огромные объекты, где размеры дома доходят до 800-1500 кв. м, а площадь участка измеряется гектарами. Понятно, что таких объектов - единицы, либо это поместья самых высоких иерархов советского периода (уровня членов Политбюро), либо основательно перестроенные дома отдыха. И снимают такие огромные помещения, как правило, не для собственного проживания, а для представительских целей, корпоративных мероприятий и т.д.

Объекты за -20 тысяч в месяц, в принципе, такие же, только больше и лучше. Дома - уже обязательно новострой, всевозможные капитальные перестройки генеральских дач исключаются. Площадь дома может быть те же 600 квадратов, но планировка и отделка еще более качественные. Спален должно быть не менее пяти, причем - стандарт тут неумолим - к каждой спальне полагается санузел. Пять спален - пять санузлов. Размеры участка уже не менее 40-60 соток. Тот же, что и в предыдущей категории, отдельный домик для охраны и прислуги. Но, поскольку у людей, способных ежемесячно платить такие деньги, личная охрана достигает 5-10 человек, размеры этого домика могут достигать 200-300 кв. м. Бассейн бы уже хорошо не один, а два - открытый и закрытый, причем открытый с подогревом. И охрана поселка - здесь она еще серьезнее. Больше сотрудников, появляется обязательное видеонаблюдение с записью.

На рынке недвижимости торгуются все, и аренда дорогого жилья - не исключение. Как показывает практика, обычно хозяева ставят цену на 15-20% выше реальной. С другой стороны, торговаться соглашаются далеко не все владельцы недвижимости. Лучше самых красноречивых доводов убедить арендодателя может долгое - от трех до шести месяцев - отсутствие желающих снять.

Торг уместен

В отличие от квартир (особенно недорогих), при аренде коттеджа довольно мало афер вроде попыток пересдать объект по подложным документам. Чистота рынка объясняется его узостью и, как следствие, тем фактом, что все друг друга знают. С другой стороны, часто это становится причиной нежелания снимать. Бывают случаи, когда клиенту все нравится до того момента, пока он не узнает, кому принадлежит этот дом. Узнав - сразу разворачивается и уезжает.

На рынке загородного жилья не приняты расчеты за месяц. Во всех категориях, даже в самых дешевых, предоплата идет минимум за три месяца плюс залог за имущество и телефон (обычно это еще одна месячная оплата; деньги эти учитываются или как плата за последний месяц найма, или возвращаются арендатору в конце срока аренды). А в самых дорогих домах - тысяч от 15 - запрашивается сразу предоплата за полгода вперед.

Платить налоги по-прежнему не является в нашей стране общепринятым. И сдающие коттеджи решают этот вопрос по-разному: кто-то платит, кто-то - нет. Иногда (особенно когда деньги идут открыто, например, через банк) хозяева говорят, что им на руки надо столько-то - и пусть арендатор, если он не может иначе, увеличивает сумму на эти самые 13%. Но не платить налоги плохо - не только с моральной, но и с сугубо практической точки зрения. Прежде всего потому, что другая сторона в этом случае получает прекрасный рычаг давления, который обязательно будет использован в случае конфликта. Стоит намекнуть хозяину на возможность заявить куда следует - сразу возвращаются все задатки, устанавливается все обещанное оборудование. В общем, как говорил Аль Капоне, доброе слово и пистолет вместе убеждают лучше, чем просто доброе слово.

Самые частые причины конфликтов - договор заключен на длительный срок, а клиент хочет съехать раньше. Хозяин отказывается вернуть залог (вы мне обои загрязнили), а клиент возражает, что съезжает он не по прихоти, а тоже по вполне объективным причинам (снимал зимой, а летом обнаружилось обилие комаров). Другой вариант - к счастью, встречающийся реже - когда клиенты не платят или платят меньше обговоренного, но пытаются остаться. Иногда такое заканчивается выселением с милицией.

Выступления участников - а среди них были известные московские и два зарубежных архитектора (гений хай-тека француженка Одиль Дек и англичанин Джеймс Макадам, который выставлял на "Арх-Москва" своей проект обновления гостиницы "Пекин") - были разбиты на два тематических блока. Во-первых, им предлагалось оценить то, что делается в "новой" архитектурной Москве (а именно, что произошло в ней за последние 15 лет и продолжает свершаться), во-вторых, дать свой прогноз ее завтрашнего развития. Выступающие были поставлены в жесткие временные рамки - высказать свое мнение они должны были за пять минут. Интересно, что подобный хронометраж был по-разному оценен отечественными и зарубежными специалистами. Как признавались организаторы (а созвал круглый стол Центр современной архитектуры), наши архитекторы требовали его увеличить, говоря, что рассказать о сегодняшних проблемах за столь короткое время совершенно невозможно, а зарубежные, наоборот, уменьшить - их взгляд на сегодняшнее состояние нашей архитектуры охватывал только самое основное. Победила точка зрения последних - регламент был сокращен до трех минут.

В рамках прошедшей недавно в ЦДХ девятой международной выставки "Арх-Москва" состоялся круглый стол по проблемам современной архитектуры. Это, несомненно, доказывает, что архитектура в Москве все-таки есть. Хотя она, как считают даже сами организаторы выставки, находится сегодня в тупике. Более того, именно тупик (разного размера дорожные знаки, его изображающие, попадались посетителям практически повсеместно) стал символом экспозиции в Доме художника.

Архитектор Александр Скокан посетовал на то, что архитектура сегодня превращается в исполнительницу воли риэлторов. Коммерциализация проникла всюду, архитектура также не избежала ее влияния. Городская среда постепенно, но, увы, неуклонно, превращается в место, которое должно быть благоприятно не для человека, а для недвижимости. А недвижимость - это особый товар. У нее свои критерии прекрасного. Прежде всего, она должна хорошо продаваться. Столица, таким образом, становится городом, куда "погружена" эта недвижимость. Основные интересы риэлторов сосредоточены, разумеется, в центре. И поэтому архитекторы осваивают только эти 5% территории Москвы, стремясь "впихнуть" свои творения поближе к городским властям.

Несомненно, наиболее интересным было начало дискуссии. Открыл ее зарубежный архитектор Джеймс Макадам. Правда, для нашего города он стал почти что родным, давно работая с офисными московскими пространствами (можно вспомнить хотя бы здание "Миллениум-хаус" на Трубной, где Макадам был "родоначальником" архитектурной идеи, которая, однако, не была принята Москомархитектурой). Так что о негативных аспектах архитектурного развития столицы (а именно о политике согласований) он знает не понаслышке. Хотя ему, как иностранцу, не совсем понятно, что то, каким быть архитектурному облику Москвы, решается на уровне каких-то чиновничьих комитетов.

Россия вообще "невыстроенная" страна, считает архитектор Андрей Боков. Если говорить сухим языком статистики, то в месяц на каждого россиянина приходится в 3-5 раз меньше построенных дорог, жилья, инженерных сетей и т.д., чем, к примеру, в Европе. Конечно, мы осознаем наши проблемы и много говорим о том, что их необходимо решать. Но каждый раз мы наступаем на те же грабли - откладывая их решение "на потом". Страну надо "наполнять материалом" - таково мнение Андрея Бокова. Хотя профессиональных "средних" кадров (тех же архитекторов, проектировщиков и т.д.) для этого явно недостаточно.

Архитектор Михаил Хазанов считает, что пока геометрический центр столицы будет совпадать с административным, развитие ситуации пойдет по самому гибельному пути: в Москве будут продолжать исчезать рукотворные архитектурные шедевры. То, что появится на их месте - возможно, будет пригодно для решения сиюминутных задач бизнеса, но, скорее всего, не будет иметь никакой историко-архитектурной ценности.

Как отметил Евгений Асс, архитекторы, которые раньше работали над социальными программами, теперь работают на капитал. Сегодняшняя московская архитектура антисоциальна. Поэтому ее плюсы и минусы совпадают с плюсами и минусами не только национального характера, но и политических событий, которые происходят в стране.

Ахитектор Сергей Скуратов в своем выступлении привел слова главного архитектора Москвы Александра Кузьмина о том, что в современной архитектуре мы сейчас имеем отражение нашей судьбы. Если раньше было время личностей, то сейчас наступила пора индивидуальностей. Индивидуальности превращают архитектуру в дизайн. Они не оставляют глубоких следов в истории цивилизации. Их поколение создало ту среду, в которой мы сейчас живем. Большинство людей сегодня склонны к индивидуализму.

Закон вступил в действие не сразу - регионам РФ было дано право на отсрочку до двух лет. Москва использовала эту возможность полностью - злые языки утверждают, что как раз из-за интересов трудящихся нотариата (одновременно являющихся частными предпринимателями, платящими налоги в бюджет), которых городские власти очень не хотели лишать куска хлеба в виде 1,5% с каждой сделки.

Поэтому решение проблем столицы архитекторы видят за ее пределами. Этот путь, по которому прошел мир: из города (с его квартирами) люди выезжают в пригород (с его отдельными домами). Но при этом у них всегда остается возможность в этот город вернуться.
В 1998 году в России был принят закон о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом. Одной из главных его новаций стало появление возможности заключать сделки не через нотариуса, а в так называемой простой письменной форме (ППФ).

Первое соображение - необходимость. Некоторые виды сделок по-прежнему требуют нотариального оформления - рента, ипотека, вступление в наследство. Сейчас, правда, руководство страны самым серьезным образом взялось за развитие ипотеки, и одно из внесенных правительством в Госдуму предложений - позволить ППФ и для ипотечных сделок. Нотариусы, конечно, недовольны, но в этом вопросе их вряд ли послушают:

Так или иначе, с 2000 года закон работает и в Москве. Сегодня, по прошествии почти четырех с половиной лет, можно констатировать: количество сделок с недвижимостью у нотариусов, конечно, сократилось, но не иссякло вовсе. По оценкам риэлторов, через ППФ идут примерно 50 процентов. Что же заставляет остальные 50% все же заключать сделки через нотариуса?

Надо отметить, что некоторые участники рынка сознательно культивируют в гражданах незнание о возможности ППФ. Иногда риэлторы говорят своим клиентам (людям не всегда юридически грамотным), что сделка будет у нотариуса - и никак иначе. Обязательным условием объявляют нотариальное оформление и многие застройщики. Однако было несколько случаев, когда покупатели квартир в новостройках отказывались идти к нотариусу и добивались своего через угрозу обратиться в суд. Понятно, что такой напористостью обладают далеко не все - большинство покупателей предпочитает заплатить эти несчастные 1,5 процента.

Причина вторая - неосведомленность. Многие граждане до сих пор не знают, что возможно безнотариальное оформление. Как говорит нотариус Алла Цымбаренко, доходит до того, что некоторые покупатели квартир, увидев правоустанавливающие документы в ППФ, даже думают, что квартира какая-то "дефективная", и отказываются от сделки. Что, конечно, неправильно - если договор заключен (нотариально или нет) и надлежащим образом зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, он имеет юридическую силу.

Еще один момент - помимо сомнительных документов, бывают еще и сомнительные продавцы или дарители. Иногда люди в силу возраста или состояния здоровья не совсем понимают, что они делают. "Я продам квартиру и буду продолжать в ней проживать - мне покупатель пообещал!". А не изменит ли покупатель свое мнение, когда станет собственником? В договоре о продаже или мене квартиры обязательно есть упоминание о различных статьях Гражданского кодекса. В ППФ пишется, что "со статьями такими-то ГК стороны ознакомились". Нотариус же их зачитывает вслух, очень жестко разъясняет правовые последствия, риэлторы даже иногда высказывают свое недовольство: "Вы запугиваете граждан!". А нотариусы не запугивают - они предупреждают, причем на несколько шагов вперед.

Но, пожалуй, главное соображение в пользу нотариуса - большая надежность. По закону, нотариус отвечает за правильность заключения договора, чистоту представленных документов, дееспособность участвующих в договоре лиц. Причем ответственность эта не эфемерная, а вполне конкретная - имущественная, и она не имеет срока давности. Все это заставляет нотариуса внимательнее смотреть на заключаемые сделки и в сомнительных случаях отказывать. По словам Аллы Цымбаренко, нотариусы, в определенной степени, даже благодарны нынешнему закону о регистрации, поскольку все "теневые", криминальные сделки ушли в ППФ. Действительно, зачем в случае с проблемной квартирой идти к нотариусу, если все можно сделать без него?

Договор в ППФ совершенно необязательно составлять самим участникам сделки. Эту работу согласятся проделать юристы практически любой риэлторской компании, и за такую работу они возьмут всего 200-300 долларов. Еще весьма привлекательный вариант - ОАО "Мосжилрегистрация", филиалы которой есть по всей Москве. Ее тариф - 0,8% от суммы договора, т.е. почти вдвое ниже, чем у нотариусов.

...Аргументы, спору нет, весомые, но и на них есть что возразить. Во-первых, персональная ответственность нотариусов - это замечательно, но автору не известен ни один случай, когда нотариус действительно поплатился бы своим имуществом за "кривой" договор. Во-вторых, до принятия нынешнего закона, в 90-е годы, была возможна только нотариальная форма сделок, но "грязи" на рынке тогда было не только не меньше, а заметно больше, чем сейчас.



Главная --> Публикации