Главная --> Публикации --> Квартиры в наем: как избежать рисков? Громкие имена: кулинарная недвижимость Есть ли шанс у москвы стать олимпийской столицей? От проекта до объекта Погонный метр

Градостроительное законодательство призвано соблюдать баланс интересов инвесторов и общества, а также властей разного уровня, однако сами механизмы соблюдения этого баланса стали яблоком раздора. Многие противоречия проявились в ходе первого чтения проекта нового Градостроительного кодекса. Удастся ли их снять, мы узнаем уже осенью, когда запланировано второе чтение. Сейчас готовятся поправки. Одна рабочая группа создана Комитетом по строительству ГД, другая - в рамках Министерства промышленности и энергетики.

Градостроительный Кодекс позволит менять административные границы.

Разделение властей и компетенций

Московские власти, стоящие в оппозиции к законопроекту, в последнее время ограничивались заявлениями и скрытым лоббированием своих интересов. Открытый диалог так и не начался, например, представители Москвы не приняли участие в прошедшем недавно Национальном конгрессе по недвижимости и конференции на выставке REALTEX-2004 (на последней, кстати, были заявлены к участию заместитель мэра Москвы И.Орджоникидзе и префект Центрального округа С.Байдаков), отдав трибуну и газетные полосы федералам. Впрочем, это может быть и к лучшему, что стороны не хотят превращать обсуждение в подобие ток-шоу. Главное - то, что сейчас произошел переход от эмоциональных обвинений оппонентов к конструктивной согласовательной работе.

Новый Градостроительный кодекс - это процедурный документ: за каждой декларацией в нем стоит правовой механизм исполнения и определена ответственность сторон. Первый блок содержательных противоречий связан с территориальным планированием (применительно к Москве - это сюжеты, связанные с Генеральным планом). Процедура утверждения московского Генплана не завершена, поскольку нет заключения Правительства РФ о разделе, связанном со столичными функциями. Центр блокирует этот процесс уже не первый год. Новый кодекс предлагает решать этот вопрос иначе: любые намерения власти должны подтвердить публичным документом, и такие документы не надо согласовывать с центром. Важным положением здесь является то, что полномочия властей разного уровня не могут пересекаться. То есть Москва теперь не будет обязана согласовывать свой Генплан с Федерацией. Казалось бы, Москва должна возрадоваться, но беда в том, что ее права оказываются урезаны, хотя она и может их реализовывать, не оглядываясь на Кремль.

Московские власти ссылаются на то, что градостроительное регулирование по Конституции не входит в закрытый перечень полномочий центра и по остаточному принципу является прерогативой местной власти. На это сторонники реформы отвечают, что градостроительное законодательство, по сути, относится к сфере административного права, которое является предметом совместного ведения центра и субъектов Федерации. Этим они обосновывают саму возможность регулирования градостроения сверху. Впрочем, это только идеология.

Комплексное зонирование территорий должно стать предметом совместного регулирования центра и регионов, а также разных субъектов Федерации. Авторы проекта здесь ссылаются на известный факт, что в Москве острый дефицит земельных участков. Эксперты Фонда ИЭГ считают, что проблему можно решить только за счет вовлечения земель Подмосковья. Собственно этот процесс идет и сейчас ? Подмосковье стало настоящим хитом продаж на рынке новостроек за последние полтора года. Но действия Москвы и области не согласованы, в частности, транспортная ситуация на въезде в город в часы пик по многим радиусам угрожает остановить дальнейшее развитие пригородов.

Ребята, давайте жить дружно

Надо заметить, что Москва на все это смотрит скептически: буквально недавно в очередной раз московское правительство подтвердило свою приверженность развитию в пределах существующих границ. Так что маловероятно, что Московская область станет "бубликом без дырки" или что "дырка" отъест часть ее территории. Тем не менее, сторонники этой идеи уже даже предложили новый термин: "Большая Москва". По их мнению, это должна быть Москва с городами спутниками и прилегающими территориями, которая будет развиваться по единому плану. Идея, которая не может не показаться заманчивой столичным застройщикам, изголодавшимся по ощущению простора.

В то же время интересы столичного строительного комплекса требуют экспансии за пределы Москвы, где все труднее найти поле деятельности. А Московская область стремится этому воспрепятствовать - достаточно вспомнить недавний демарш областных властей, обвинивших столичные ДСК в том, что их продукция якобы не соответствует нормам безопасности. Новый кодекс предлагает снимать подобные коллизии через совместное планирование развития смежных и взаимозависимых территорий. Но проект идет еще дальше, создавая механизм изменения административных границ. Причем основанием для этого могут служить как раз документы территориального планирования.

Если территориальное планирование очерчивает границы участков и описывает их целевое назначение, то правовое зонирование определяет режим использования разного типа участков и градостроительные регламенты для каждого участка. Пока такие документы есть в Хабаровске и Казани. В идеале инвестор или индивидуальный застройщик может найти участок, на котором разрешено то или иное строительство, и застраивать его в соответствии с известными правилами. Доказывать властям свое право на застройку он уже не обязан - нужно только соблюдать установленные правовые нормы и технические регламенты.

Челобитные отменяются

В Фонде ИЭГ считают, что свежие московские законы "О землепользовании и застройке", "Об основах градостроительной деятельности" противоречат не только духу проекта нового Градостроительного кодекса, но и действующему федеральному законодательству, поскольку они закрепляют практику индивидуальных актов разрешения на строительство и использования недвижимости. Индивидуально-выборочный подход ставит застройщика в позицию просителя и усложняет доступ к земельным ресурсам инвесторам, не располагающим ресурсом административным. Оформление разрешительной документации - это платная услуга, и все круги согласований нужно проходить заново по каждому объекту.

Разумеется, это положение нравится не всем, поскольку лишает органы власти на местах безотказного инструмента воздействия на инвесторов, позволяющего облагать их натуральным (в виде готовых площадей) или денежным оброком. На этом построены многие местные бюджеты. Теперь местным органам власти предлагается перестроиться на получение доходов с единого налога на недвижимость, который объединит земельный налог и налоги на имущество организаций и частных лиц (это уже касается реформы налогового законодательства). И опять же, московские власти в такие перспективы не верят, предпочитая иметь дело с более привычным механизмом пополнения бюджета за счет механизма продажи прав на долгосрочную аренду или получения доли через инвестиционные контракты.

Очень остро (и не только в Москве) встают вопросы выделения участков, свободных от прав третьих лиц для уплотнения существующей застройки. Инвесторам нужна земля, жители, понятное дело, "уплотняться" не хотят - отсюда многочисленные конфликты. И здесь необходимо четко придерживаться федеральных норм о минимальных размерах земельных участков под существующими многоквартирными домами. Причем должны применяться именно те нормы, которые действовали на момент строительства. В Москве подготовлены другие нормативы, которые на 20-30% меньше.

Вдохните... Не дышите

Суть реформы

Кодекс создает механизм публичных слушаний, которые позволят учитывать интересы жителей. Освобождение участка под застройку от прав третьих лиц чрезвычайно важно и для инвестора, который хочет предсказуемости, а не перспектив столкнуться с пикетами жителей. Это также позволит обеспечить возможность продажи и залога земли, что становится важным фактором при финансировании проектов. Межевание участков для уплотнения следует проводить с учетом прав существующих жильцов, которые в ходе реформы должны получить в общую собственность не только общие помещения жилого дома, но и земельные участки. Этот процесс усложняется тем, что оформление коллективных прав жителей на земельные участки еще не завершено.
Проект нового Градостроительного кодекса стал самым скандальным из блока 27 законопроектов в рамках реформы рынка недвижимости. Земля имеет ценность только в сочетании с полномочиями по ее застройке. Причина остроты полемики в том, что до сегодняшнего дня некоторые местные власти, прежде всего московские, успешно использовали свои полномочия в градостроительном регулировании как инструмент воздействия на инвесторов и противовес федеральной власти в процессе разграничения собственности. Теперь эту систему решено разрушить до основания. По мнению авторов проекта, нормализация отношений в сфере градостроения является важной предпосылкой удешевления инвестиционно-строительного процесса, поскольку местные власти больше не смогут диктовать инвесторам свои условия. Не пытаясь найти истину в последней инстанции, попытаемся взглянуть на проблему с точки зрения лагеря сторонников реформы. Одним из основных участников разработки проекта Градостроительного кодекса является Фонд "Институт экономики города" (далее ИЭГ).

Первый - предъявление публичной властью планов развития территорий.

Проект содержит три принципа.

Третий - существенные административные преобразования с точки зрения технологии процесса (регламент экспертных оценок, предоставления разрешения на строительство, актов приемки работ и пр.).

Второй - определение прямых процедур действий и ответственности органов власти за бездействие (в отличие от действующего закона, который никого ни к чему не обязывает).

Комплексность развития территорий должна быть обеспечена, с точки зрения экспертов ИЭГ, посредством совместных действий органов власти разного уровня. То есть Федерация, предлагающая планы развития территорий, должна согласовывать свои действия с субъектами Федерации, и далее - с органами местного самоуправления. Это означает, что федеральные принципы государственного управления лучше структурируются, а не то что они подменяются унитарным подходом. Каждый уровень власти согласовывает свой перечень вопросов. Этим достигается эффективность системы при соблюдении баланса интересов. Если возникают разногласия, вопросы решаются согласительной комиссией, для чего создана специальная процедура.

В кодекс встраивается разграничение полномочий разного уровня власти - центра, субъектов Федерации и местного самоуправления. Это комплексный документ, который структурно можно разделить на четыре сегмента: территориальное планирование, градостроительное регулирование (которое включает правовое зонирование территорий), проектирование и строительство. Существенное новшество - то, что новая идеология территориального планирования построена на разделении полномочий различных уровней власти.

Что касается правового зонирования, то органы местного самоуправления обязаны будут создавать и публиковать регламенты использования различных территорий, находящихся в их ведении. При этом применительно к каждой зоне будет обозначено, что именно там разрешено, и инвесторы будут освобождены от необходимости самостоятельно доказывать свое право на застройку каждого участка. Пока такого рода документы разработаны лишь в нескольких городах, но эту практику можно будет теперь развивать с опорой на Градостроительный кодекс. Это является воплощением идеи, высказанной в послании президента Федеральному собранию, что правила землепользования и застройки должны быть четко установлены государством - как для индивидуальных застройщиков, так и для корпоративных инвесторов. Действующая редакция кодекса 1998 года, правда, уже содержит схожие нормы, но в общем контексте реформы они смогут быть реально воплощены в жизнь.

Развязать глаза и руки

Естественно, что застройщику это серьезно усложняет жизнь, а в некоторых местах приводит к монополизации рынка структурами, близкими к власти. Это не только создает среду для коррупции, но и делает строительную продукцию дороже для конечного потребителя, который вынужден оплачивать "подмазывание" инвестором административной машины. Кроме того, многие мелкие инвесторы вообще оказываются вне игры, и это никак не способствует развитию конкуренции на строительном рынке. А без конкуренции в бизнесе, как известно, не может быть и конкурентных цен. Реформа по созданию рынка доступного жилья имеет две составляющие - стимулирование спроса, который делает строительство выгодным для инвестора, и стимулирование самого предложения, позволяющего задействовать рыночные механизмы ценообразования. Так вот, норма о предъявлении властью норм застройки территорий как раз направлена на развитие предложения на рыке. Если этого не сделать, то развитие ипотеки и рост доходов только приведут к удорожанию жилья.

Сейчас существует коллизия разных законов и нового Земельного кодекса. Есть два способа действия. Первый - когда акты предварительного согласования являются инициативой инвестора, а власти решают, разрешить или нет. Второй способ - когда власти переходят в активную позицию и сами предлагают инвесторам взять на определенных условиях участок под застройку в соответствии с планами развития данной территории. То есть власти сами формируют массив участков под застройку, которые имеют определенные регламенты использования. Но поскольку у администрации нет обязанности действовать именно по второму сценарию, ей оказывается гораздо выгоднее иметь дело в тиши кабинетов один на один с застройщиком, предъявляя ему произвольные требования взамен на предоставление участка. В результате, местные власти не заинтересованы в формировании политики использования территорий и в публичном предъявлении ее обществу.

Отдельная глава кодекса посвящена механизмам участия общественности в обсуждении градостроительных планов. Причем особо прописан предмет возможного согласования с жителями, чтобы этот демократический процесс не был использован для блокировки планов развития. Понятно, что жители могут протестовать, например, против развития дорожной сети (мы это видим по Москве). Но это не должно останавливать строительство, если оно - в интересах всего города. Жители имеют право участвовать в обсуждении границ территорий, предназначенных для определенного целевого использования. Но если участки определены, никто уже не вправе ограничивать действия инвестора ничем, кроме установленных для данного участка градостроительных регламентов и общих технических норм.

Конструктивная демократия

После принятия кодекса экспертиза будет нужна только для оценки особо опасных или технически сложных объектов. Все остальное - профессиональная ответственность проектирующих и строительных организаций, которую и нужно контролировать. На сегодня наблюдается парадокс: экспертизу осуществляет государственный орган, а реальную ответственность он не несет. Поэтому необходимо создание сводных технических регламентов, отвечающих современным требованиям, которыми и должны руководствоваться застройщики. При этом каждый раз не нужно будет согласовывать одно и то же. Уже это существенно удешевит и сократит процесс предстроительных согласований. Если местный орган власти не предъявил планы развития своих территорий, он не может объявить о резервировании или изъятии земельных участков. В этом проявляется принцип взаимной ответственности, характерный для гражданского общества.

Чрезвычайно важный момент - контроль за проведением строительной деятельности. Известно, что сейчас процесс предварительных согласований зарегулирован, но когда все бумажки подписаны, контроль сходит на нет. Решено, что предварительные экспертизы должны быть четко регламентированы, а надзор за строительством усилен, но ограничен только особо опасными объектами. Сейчас деятельность экспертов порой граничит с произволом, поскольку она ничем не регламентирована. Вопросы зачастую решаются с использованием административно-финансового ресурса.

Кодекс вводит имущественную ответственность за действия, причинившие вред жизни, здоровью или имуществу. Солидарную ответственность должны нести застройщик, подрядчик, проектировщик и орган, подписавший разрешительную документацию. Организации, ответственные за проектирование и строительство, должны в обязательном порядке страховать свою профессиональную ответственность. Кроме того, предлагается обязательное членство в саморегулируемой организации. Последнее, заметим, является спорным положением, поскольку это является, по сути, суррогатной формой допуска к профессии. В случае недостаточной прозрачности и демократичности саморегулируемых организаций такое положение может привести к регулированию данной сферы бизнеса в интересах верхушки организации. Надо сказать, что закон о саморегулируемых организациях еще не принят, так что их роль еще предстоит уточнить. Тем не менее, такие организации должны сыграть большую роль, поскольку, помимо существующих технических регламентов, обязательных по закону для всех участников рынка, они будут вводить дополнительные, более жесткие, стандарты профессиональной деятельности.

Стрелочники могут спать спокойно

Всего на заседании Госдумы будет рассмотрено 19 законопроектов. Как сообщил "Известиям" член комитета по бюджету и налогам в Госдуме Ильдар Габдрахманов, по некоторым из них сохраняются разногласия между правительством и депутатами.

В субботу, 10 июля, Госдума рассмотрит во втором чтении пакет законопроектов о доступном жилье. Правда, не все: Градостроительный и Жилищный кодексы - как самые сложные документы - решили отложить на осень, хотя срок подачи поправок не изменен. "Известиям" удалось узнать, какие поправки готовятся к заседанию Госдумы.

Не договорилось правительство с Госдумой и по ставке нотариальной пошлины при заверении договора ипотеки. Сейчас она составляет 1.5% стоимости договора. Правительство предлагает прогрессивную шкалу: чем дороже стоимость жилья, тем больше пошлина. "Это приведет к занижению стоимости жилья", - утверждает Габдрахманов. Депутаты предлагают установить ставку в 200 рублей.

В частности, депутаты предлагают освободить от уплаты НДС все операции с недвижимостью. Правительство предлагает НДС сохранить, а исключение сделать только для передачи прав требований (они заменяют договор купли-продажи при покупке жилья на стадии строительства), когда НДС уплачивался бы с разницы между первоначальной инвестицией и ценой передачи. "Здесь у нас концептуальное разногласие, - говорит Габдрахманов. - Предложения правительства приведут к росту привлекательности долевого строительства, а банки при выдаче ипотеки будут учитывать возможную уплату НДС при залоге квартиры".

Согласны депутаты и на правительственную поправку об увеличенной ставке земельного налога на участок под строительство: двойная ставка на нормативное время строительства и четвертная - при превышении времени. Только правительство предлагало установить норму строительства в 2 года, а депутаты хотят увеличить срок до 3 лет. Для граждан, строящих собственный дом, ставка земельного налога удвоится, если дом не будет построен и зарегистрирован через 10 лет со дня выделения участка.

По другим поправкам ожидаются компромиссы. Так, ставку налога на прибыль по доходам от ипотечных ценных бумаг депутаты готовы поднять с предложенных 6% до 9% (правительство требует 15%). Налоговые вычеты на всю сумму купленного жилья правительство требовало ограничить нормой проживания в купленной квартире не менее 5 лет. Депутаты готовы на 3 года.

Но больше всего поправок Совет федерации подготовил к Градостроительному и Жилищному кодексам, рассмотрение которых отложено на осень.

Подготовил свои поправки и Совет федерации. Так, в законопроект о жилищно-накопительных кооперативах предлагается внести 12 поправок. Самая серьезная претензия: законопроект исключает из участия в таких кооперативах юридические лица и запрещает использование накоплений граждан в других видах кооперативов - жилищных, жилищно-строительных, дачных, и проч. "Это противоречит Гражданскому кодексу", - говорит сенатор Игорь Провкин.

Кроме того, сенаторы предлагают обязать муниципалитеты выбирать управляющих домами на тендере, а к коммунальному обслуживанию допустить частников, установить, кто и как должен определять долю социального жилья в строительстве, создать систему государственных доходных домов и защитить права бывших членов семей собственников жилья в случае прекращения семейных отношений.
Зарубежная недвижимость снова в цене

Самая важная из них - сенаторы предлагают ограничить срок составления генеральных планов застройки поселений и городских округов пятью годами вместо предусмотренных проектом семи. "Сокращение срока позволит интенсивно осуществлять разработку и утверждение генеральных планов, защитить права собственников объектов недвижимости в случае умышленного затягивания этого процесса органами местного самоуправления", - считает председатель комитета Совета федерации по промышленной политике Валентин Завадников.

Недвижимость за рубежом -это реально

Во второй половине прошлого года рынок зарубежной недвижимости рос скачкообразными темпами. По данным портала away.ru, общий объем сделок, совершенный россиянами с недвижимостью за рубежом в 2003 году, составил около 700 млн. долларов. Для сравнения - общий оборот от продажи коттеджей в Подмосковье за этот же период составил порядка 1,5-1,7 млрд. долларов. В текущем году следует ждать увеличения объема сделок, правда, не такого значительного, как в прошлом. По оценкам специалистов, данный сегмент рынка близок к стабилизации.

Как отмечает управляющий партнер, руководитель Департамента международной недвижимости компании "Новое Качество" Алена Шварц, покупательский спрос сильно изменился за последние годы. Если раньше покупки совершались в основном для того, чтобы похвастаться перед друзьями, коллегами или просто вложить случайные деньги, то сейчас все по-другому. У людей появились вкус и стремление получить то, что действительно нравится. Теперь россияне все больше руководствуются критерием цена - качество и рассматривают множество предложений, прежде чем принять единственно верное решение по покупке недвижимости вне пределов России.

В текущем году на рынке зарубежной недвижимости складывается стабильный спрос, возможность которого еще совсем недавно воспринималась как нонсенс. Руководитель проекта away.ru Олег Ступеньков отмечает, что ситуация стабилизировалась. Так, если последний квартал 2003 года характеризовался многочисленными попытками выхода на российского потребителя зарубежных компаний (в основном из стран, традиционно специализирующихся на продаже недвижимости иностранцам - Испании, Кипра, Мальты, Тайланда, ОАЭ и т.п.), то сейчас этот процесс практически сошел на нет. Большинство желающих так и не заняли заметных позиций на рынке, хотя и спада не случилось - происходит постепенный, но уверенный подъем.

В настоящее время в России продажей зарубежной недвижимости занимаются около 30-35 компаний. По сравнению с прошлым годом их количество увеличилось на 8-1 Практически все сосредоточены в Москве, несколько есть в Санкт-Петербурге. В других городах существуют лишь редкие "свободные художники", представляющие интересы зарубежных компаний.

Больше компаний, хороших и разных

Далее следует назвать отделы турфирм, косалтинговых бюро и т.п., пытающихся параллельно заняться недвижимостью в той или иной стране. Как правило, эти проекты малобюджетны, и успешных примеров достаточно мало. А вот среди московских представителей одного или нескольких девелоперов "заезженных" россиянами стран немало весьма успешных проектов. Сегодня они занимают достаточно большой сегмент рынка, но ввиду жесткой завязанности на определенного девелопера и регион есть соответствующие ограничения в возможном развитии, а также в спектре предложений для клиента.

Сегодня на рынке работают несколько типов компаний. В первую очередь, это фирмы, принадлежащие к крупным международным сетям (из общего количества таких компаний минимум, и они исключительно представляют сегмент де люкс). Перспективы их развития весьма радужны, но об этом вряд ли когда-нибудь можно будет узнать, так как этот сегмент предполагает закрытость и выборочность. Массовый спрос не представляется реальным. Сюда же можно отнести отделы солидных московских риэлторских фирм, реализующие красивое хобби своей компании по работе с недвижимостью в тех или иных зарубежных странах. В большинстве своем они состоят из 1-3 человек. По мнению экспертов, для большинства из них это так и останется более или менее удачным хобби.

Рим и Лондон на пике популярности

И наконец, компании, пропагандирующие мировой охват и максимум возможных вариантов, опять же специализирующиеся исключительно на зарубежке. По мнению О. Ступенькова, это видится очень привлекательным подходом (особенно для клиентов, так как дает возможность большой информированности и сравнения), однако таких компаний пока единицы.

Покупают разные типы недвижимости в зависимости от желания клиентов и их финансовых возможностей. Все большей популярностью пользуется приобретение коммерческой недвижимости (отелей, ресторанов и пр.). Категория людей - средние и крупные бизнесмены, чиновники - из частных лиц. Часто недвижимость приобретают и корпорации.

В этом году значительно увеличился спрос на Италию и Лондон, появились желающие приобрести недвижимость в Греции. Как отмечает Алена Шварц, этому способствует оптимальное соотношение цены-качества и проводимые в этом году Олимпийские игры. То же можно сказать и о Португалии, где свою роль сыграл чемпионат Европы по футболу, планомерно подогревавший интерес к этой стране.

Цены на жилье в Европе неуклонно растут, но не так, как в Москве. Точную цифру назвать довольно сложно. Но в целом по странам ЕС отмечается прирост на 10-15 процентов. А вот французы говорят о еще более высоких процентах роста - не меньше 20 процентов.

Предложение на рынке зарубежной недвижимости, как и везде, делится на ценовые сегменты. Цены на квартиры можно разделить по следующим странам: Чехия, Венгрия, Болгария, отчасти Испания - от 50 до 120-150 тыс. долларов, Кипр, Испания, Мальта, Греция - 150-250 тыс. долларов, от 250 - уже идут дорогие квартиры - Швейцария, Бельгия, а также столицы скандинавских государств. Но есть и страны, где этот порядок цен не работает, например во Франции. Здесь цена кв. метра может превышать 10 тыс. долларов. Но, естественно, все зависит от местоположения объекта. В богом забытой глубинке Франции, естественно, цены будут достаточно низкими, но и спроса как такового здесь нет.

Еще одна тенденция - движение по славянским странам - сейчас люди активно покупают недвижимость в Черногории, Хорватии, Болгарии. Если составить по нисходящей список наиболее популярных стран, то на первом месте стоит Кипр, далее идут Испания, Франция, Хорватия с Италией, Болгария. Также следует отметить США, где недвижимость становится доступной, при наличии на счете 50 тыс. долларов.

Тем не менее, в настоящее время среднему российскому покупателю вполне по карману приобрести квартиру за рубежом. Как отмечают в компании "Новое качество", сейчас появилась категория клиентов, желающих вложить относительно небольшие суммы (100-200 тыс. евро) в зарубежную недвижимость, хотя за эти деньги в большинстве случаев можно приобрести лишь студию или квартиру с одной спальней (например, на Лазурном побережье или в евростолицах). К примеру, в наиболее свободных государствах с точки зрения законодательства по недвижимости - Испании и Кипре - россиянин имеет возможность приобрести однушку за 50-100 тыс. долларов. В Испании одна из самых дешевых квартир - студио - представляет собой большую комнату с небольшой перегородкой, за которой находится кухня. Ее площадь составляет 30-40 кв. м, а цена 45-50 тыс. долларов.

В каждой стране существует своя правовая форма приобретения недвижимости. Например, приобретая недвижимость в Италии, вы не получаете гарантий свободного доступа в страну через мультивизу и, соответственно, проживания. Для того чтобы находиться на территории Италии, нужно открыть свое дело или другим образом быть полезным для этой страны и т.д. В Чехии недвижимость нельзя приобретать иностранцу как физическому лицу. Чтобы получить дом или квартиру в собственность, там необходимо организовать свою компанию и начинать какую-либо деятельность на территории страны. В Испании, напротив, все гораздо проще - с приобретением жилой недвижимости человек без особых проблем получает мультивизу.

Особенности национальной... недвижимости

Для приобретения квартиры в каждой отдельной стране нужно иметь разные документы, перечень которых зависит от способа приобретения жилья. Недвижимость можно купить за полную сумму, а можно взять кредит в банке. В первом случае потребуются российский паспорт, документы, подтверждающие наличие счета в той стране, где будет приобретаться недвижимость, разрешение Центрального банка. Далее, при составлении предварительного контракта человек вносит залоговую сумму за недвижимость - в зависимости от страны она составляет от 3-5 тыс. долларов (Испания, Кипр) и до 10% от стоимости (Франция, Германия). При этом правила свои не только в каждой отдельной стране, но даже в отдельных регионах. Часто это зависит и от продавца. Составленный контракт регистрируется в местных органах, там указываются все сроки дальнейших платежей и их величина.

По мнению директора компании Crosshill Игоря Котова, при оформлении сделки купли недвижимости в западноевропейских странах одной из проблем для россиян является вопрос - откуда у покупателя деньги и насколько они легальны. На этот барьер можно налететь в первую очередь во Франции, Австрии, Германии. А некоторые продавцы недвижимости на вторичном рынке просто отказываются работать с россиянами, причем считается, что даже если какие-либо документы и были представлены, все равно они являются фиктивными. Что же касается фирм, которые продают зарубежную недвижимость в Москве, то проблемы в основном возникают при желании купить элитный дом, стоимость которого свыше 500 тыс. долларов.

Если сделка прошла нормально и фирма, с которой заключался контракт, выполнила свои обязательства, то она взимает проценты. В зависимости от суммы сделки компании в Москве берут в качестве вознаграждения от 3 до 6 процентов. При этом многие риэлторы при продаже жилья указывают его конечную стоимость без накрутки, с учетом того, что по законодательству большинства европейских стран риэлтор (если это западная компания, которая работает в России), должен получить от сделки свои проценты.

В том случае, если не возникает проблем с оплатой, для вселения в квартиру человеку потребуется получить либо мультивизу, либо вид на жительство. Для этого требуется сумма в банке, чтобы показать миграционным службам наличие денег, необходимых для проживания в стране. Каждое государство определяет эту сумму по-разному, но, как правило, если имеется более 20 тыс. долларов, этого достаточно. Из банка справка о состоянии счета предоставляется в миграционные службы, и на этом основании вам оформляют мультивизу или вид на жительство. Эти документы требуется продлевать каждый год.

Ипотечный кредит на покупку недвижимости за рубежом достаточно просто оформить в Испании. Там кредит дают на 60-70 % от стоимости покупаемого жилья под 4-5 % годовых на 15-20 лет. В Лондоне тоже можно получить кредит, но процент годовых несколько выше - в среднем 6-7 процентов. В ОАЭ также существует возможность покупки с помощью ипотеки, однако это распространяется далеко не на все продаваемые объекты.

Самая выгодная ипотека - в Испании

На Кипре ипотечный кредит, как правило, выдается сроком на 10 лет. Как отмечает Игорь Котов, многое при получении кредита зависит от того, какие отношения сложились у риэлторской компании с той или иной банковской структурой. Так, если основной массе клиентов они могут давать кредиты под 6 %, то для "своих" клиентов это будет 4 процента.

Во Франции с кредитами на покупку недвижимости сложнее. Для того чтобы провести процесс кредитования удачно, необходимо обращаться к агентствам, уже имевшим опыт получения кредита для российских граждан в этой стране. Оптимальный в этом случае вариант - первую покупку произвести без оформления ипотеки, а затем под уже имеющееся в этой стране жилье получить на вторую покупку кредит в одном из европейских банков с хорошими условиями кредитования.

Как заработать на квартире за границей?

Следует также учитывать, что если первоначальный взнос по ипотечному кредиту в Европе несколько лет назад составлял 30 % от стоимости квартиры, то теперь во многих банках он равняется 15-20 процентам. Это обстоятельство еще больше увеличивает спрос со стороны россиян.

В том случае, если человек большую часть времени проводит в Москве и хочет приезжать отдыхать в приобретенную за границей квартиру только летом, фирмы предлагают ему сдавать квартиру в аренду. За обслуживание жилого объекта и сдачу его внаем берется, как правило, 10% от суммы ежемесячной арендной платы. Проще всего сдать двухкомнатные квартиры, так как многие приезжают обычно семьей. Также хорошо сдавать большие квартиры, рассчитанные на туристические группы.

Вкладывая средства в зарубежную недвижимость, следует иметь в виду, что в Европе прибыль гораздо меньше, чем в Москве, но получение ее абсолютно гарантировано. В странах Евросоюза покупка квартиры на вторичном рынке с последующей перепродажей выгодна не как способ быстрого обогащения, а как возможность сохранения денежных средств. Особенно если речь идет об элитной недвижимости или жилье бизнес-класса.

Существует несколько механизмов заработка денег на зарубежной недвижимости. В первом случае риэлтор, у которого вы покупаете недвижимость, предлагает рассмотреть вариант параллельного заключения с ним договора на сдачу этой недвижимости в аренду на определенную часть года. Второе - в некоторых девелопментах и жилых комплексах (особенно явной курортной направленности) такая услуга предлагается самой компанией, владеющей и обслуживающей комплекс. Бывает, что это прописывается даже в договоре о купле-продаже. Третье - когда сам владелец в некоторый момент спонтанно решает сдавать недвижимость и пытается решить этот вопрос самостоятельно или через местных риэлторов. И наконец, четвертое - владелец делает свой целенаправленный бизнес на аренде, приобретая целый курортный комплекс, апарт-отель или бизнес центр. В компании "Новое качество" считают, что делать деньги на недвижимости за рубежом вскоре станет популярным способом и у россиян. Сегодня особенно интересны в этом плане ОАЭ, Испания и Лондон.

Такие схемы на Западе весьма распространены, и их предлагают очень многие компании. Правда, среди российских клиентов этот подход только начинает обретать популярность. По-видимому, причина в том, что традиционно жилая недвижимость за рубежом воспринималась у нас скорее как предмет роскоши, чем как возможная статья доходов.

Приобретая недвижимость за рубежом, ее владельцу надо быть готовым к дополнительным расходам, как правило, в виде налога на недвижимость, коммунальных платежей и страховки.

Расходы на садовника

Коммунальные платежи составляют существенную часть расходов домовладельца во Франции. Они обходятся 1-2 евро за один кв. метр в месяц. Но отдельная вилла требует гораздо большего внимания. Надо нанимать садовника, чтобы ухаживал за садом, охрану, оплачивать содержание бассейна, что все вместе в конечном счете выливается ежемесячно в1-1,5 тысячи евро. Если вилла находится в закрытом жилом комплексе, то часть расходов, например, охрана и обслуживание бассейна, делится поровну между всеми соседями.

Допустим во Франции налоги на недвижимость существуют двух видов: на недвижимость - land tax, и городской налог - city tax. Первые два года в новостройках не выплачивается land tax, составляющий, для примера, в среднем, 600 евро в год за двухкомнатную квартиру. Примерно такой же по размеру city tax, который 1 января каждого года оплачивает тот, кто живет в доме в это время. В случае, если дом сдан в аренду.



Главная --> Публикации