Главная --> Публикации --> Владимир ресин: цены на жилье не надуманы Квартиры с наценкой Как передвинуть стену Россию ожидает гостиничный бум Умный дом

Жилье для бунтарей

Российский пентхаус – такой же продукт знаменитого российского менталитета, как и, например, русский рок. Эти два совершенно разных явления сближает то, что они изначально имеют международное происхождение, но в результате неизбежных отечественных трансформаций оказываются по мировым меркам глубокой экзотикой. При этом то и другое проистекает из бунтарского духа 1960-х гг. И если с российским роком с точки зрения бунтарства все более-менее понятно, то пентхаусы, как «продукт», с тех пор претерпели значительную трансформацию.

– Изначально пентхаусы были жилищем бунтарей, богемы. В них не было особых коммуникаций, воды, могла протекать крыша. И селились там те, у кого не было денег на полноценное жилье. Пентхаусы появились в Америке в шестидесятые годы, а это было время нестандартности во всем. И сейчас в московских пентхаусах просматривается эта установка на «непохожесть». Я даже с трудом могу представить, как должен был бы поступить дизайнер, если бы при оформлении пентхауса жилец ему заказал что-то в стиле «как у всех», потому что «законы пентхауса» начали бы с этим спорить. Здесь все нестандартное: нетрадиционное зонирование, отсутствие четких границ между одним пространством и другим. Например, кухня может быть расположена на цокольном балконе, который висит над спальней, туалет нередко делают абсолютно открытым, отделенным только занавесочкой и расположенным в холле на 120 квадратных метров. Многие решения, какие-то лестницы, например, переносятся из общественных пространств. Недавно я работал в пентхаусе, там в ванной комнате все стены стеклянные. То есть тут была реализована довольно странная концепция, согласно которой человек должен раздеваться в большом открытом помещении.

Например, декоратор Валерий Миллер, неоднократно работавший с московскими пентхаусами, находит, что мода на этот тип жилища связана с московской модой на время хиппи и Вудстока, которая присутствует и в одежде, и в образе мысли:

Модная затея

Многое зависит от творческого решения. Иногда получается такой эрзац, что жить в этом помещении, по-моему, очень сложно. Мне кажется, главное в пентхаусе то, что это жилье идет от определенного образа мысли, который диктует некий образ жизни, и, в свою очередь, это отражается в образе пентхауса. Сейчас уже пентхаус, конечно, не романтическое жилье в неблагополучных районах, это очень «расчесанная и сладкая идея», действительно элитарное жилье.

Вот что рассказал риэлтор агентства «Новое Качество» Александр Илюхин:

К этому можно добавить, что пентхаус стал предметом моды и культа, как роман-бестселлер, или как в свое время тот же рок. И так же, как культовый роман, он вызывает разные кривотолки и окутан некоторой тайной. Видимо, его можно назвать одним из культовых предметов российской буржуазии. При этом пентхаус отчасти сродни коммунизму: все знают, что это очень хорошо, но никто точно не понимает, в чем сама изюминка.

Квартира или пентхаус?

– В пентхаусе жить модно. Но так же моден центр города, а он малоэтажный. Тема «лезть наверх, под крышу» остается в умах. Застройщики чутко оценили эту ситуацию и предлагают квартиры, которые можно назвать пентхаусами усадебного типа. То есть квартира может располагаться, предположим, на втором этаже. Но она сделана в привязке к купеческо-дворянскому стилю. Здесь возникает такой театр: жилец утром выходит на балкон и осматривает свои владения.

– Пару лет назад мы проводили исследование, что такое в московских условиях пентхаус. И пришли к выводу, что собственно пентхаусов очень мало, и зачастую речь идет о квартирах на последнем этаже, которые просто так назвали. С моей точки зрения, пентхаус в американском понимании – это не квартира на последнем этаже, а именно «хаус», то есть дом. Это значит, что на целом этаже должна быть расположена одна квартира, точнее именно что не квартира, а дом. Такое в Москве встречается, но намного реже, чем встречаются квартиры, которые называют пентхаусами.

Но у этого вопроса есть менее художественный и более огорчительный момент: само собой, какое-то количество застройщиков использует моду на пентхаусы для того, чтобы взвинтить цены на квартиры на последних этажах. Об этом рассказал эксперт «Правового центра жилья» Юрий Кочетков:

Некоторые застройщики делают так: берут две квартиры на последнем этаже, и внаглую называют их пентхаусами. Цена за квадратный метр в таких квартирах, скажем, $2300 за метр, а в таких же квартирах на нижних этажах – $160 Впрочем, покупатель «растет», сейчас уже не 2000 год, обмануть клиента все труднее, и такие номера проходят все реже. И, по-моему, те две квартиры, о которых я рассказал, как раз подвисли и не продаются.

Что еще предполагает пентхаус? Эксплуатируемую кровлю. Если клиенту предлагают эксплуатируемую кровлю на 35-м этаже – у нас бывает такое – то, скорее всего, его оттуда сдует. Конечно, определенную роль играет вид из окна. Но самое главное – это все-таки именно целый дом на один этаж, а не много квартир на этаже, одну из которых в режиме рекламного трюка назвали пентхаусом.

В поисках своего места

В разговоре о пентхаусах часто всплывает имя Д'Артаньяна, который жил по причине своей мушкетерской бедности в мансарде. Естественно возникает вопрос, существует ли «пентхаус по-французски»? Юрий Кочетков счел, что, пожалуй, французской версии этого жилья не существует, во всяком случае, как глобального явления. В Париже есть только мансарды на последних этажах, но не пентхаусы. Правда, в Париже, отметил Ю. Кочетков, достаточно серьезно и разнообразно используются крыши. «То есть там, – сказал эксперт «Правового центра жилья», – это действительно крыши, а не как у нас, «неизвестно что».

– На рынке есть ряд игроков, которые занимаются пентхаусами давно и умеют с ними работать. Сейчас застроены районы Остоженки, Замосковоречья, Юго-Запада, Арбата. Мое мнение, что очень большой потенциал, скажем, у района Китай-города, и он пока еще не полностью использован. Также хорошие пентхаусы могут быть на

У вопроса о пентхаусах в Москве есть и географический аспект. Об этой стороне дела рассказал PR-менеджер агентства Paul's Yard Андрей Патрушев.

прекрасный вид на Кремль. Но, конечно, сложно сегодня предположить, какие районы станут активно застраиваться через 2-3 года. Главное – пентхаусы должны быть расположены в малоквартирных домах, а такие объекты могут находиться только в определенных районах, где много исторической застройки, трогать которую нельзя. Замкнутый круг получается.

Болотном острове, рядом с театром Эстрады, оттуда

Председатель совета директоров агентства Paul's Yard Павел Здрадовский тоже предпочел уйти от ответа на этот вопрос, сославшись на то, что возможностей в Москве много, а вот их реализацию на практике прогнозировать трудно.

Также Андрей Патрушев счел, что на вопрос о том, на какой процент выработан потенциал Москвы в плане застройки ее пентхаусами, дать ответ достаточно сложно.

В советское время однозначно считалось, что первый и последний этажи наиболее непривлекательны во всем доме. Пентхаус – как раз жилье на последнем этаже. Можно ли сказать, что модернизация Москвы окончательно сняла вопрос о недостатках последних и первых этажей с повестки дня?

Последний – предлагать

Говоря о пентхаусах, обычно вспоминают и о лофтах, это тоже жилье с богатым художественным подтекстом, американская мода. Согласно комментарию господина Здрадовского, это жилье расположено на остановившихся заводах, туда подведены коммуникации, и также естественно возникают между клиентом и дизайнером или архитектором дорогие взаимоотношения. В основном бурно развиваются лофты в Германии и США. В Москву это поветрие, считает П. Здрадовский, пока не пришло. С одной стороны, есть достаточное количество остановившихся заводов. Но пока нет такой публики, которая могла бы селиться в лофтах и платить за эту европейскую модность даже дороже, чем за пентхаус. В Москве на Красной Пресне есть остановившиеся заводы, но нет социального заказа на лофты. Пожалуй, счел

– Последние этажи считались плохими по двум причинам: могла протечь крыша, во-первых, и слишком мешал шум от техобслуживания лифта, во-вторых. Но сейчас в домах возводится технический этаж, крыша не протекает, а лифты убираются в шахту и не производят шума. Что касается первого этажа, то в некоторых домах застройщики научились делать там целые коттеджи даже в черте города – правда, это стоит достаточно дорого, – отвечает П. Здрадовский.

По мнению Алены Ребарбар, руководителя департамента торговых площадей компании «Penny Lane Realty», в потребительском поведении обеспеченного покупателя за последнее время произошли качественные изменения, повлекшие за собою заметное снижение потребительского потока в центре Москвы. Действительно, проживая в локальных элитных кварталах города, а чаще всего – в загородных домах, состоятельный человек все реже стремится за покупками в исторический центр – туда сложно добираться и еще сложнее парковаться, там много гостей столицы, туристов и молодежи, перемещение из одного магазина в другой требует дополнительных временных затрат, а крупные центральные торговые комплексы избрали местом времяпрепровождения молодежные тусовки.

П. Здрадовский, у нас поселиться там были бы способны разве что отдельные студенты, если бы родители выделили им деньги на эту затею.
Столичный ритейл продолжает активное развитие, однако основной рост объема торговых площадей приходится преимущественно на окраины и спальные районы Москвы, центр же насыщен и постепенно сдает позиции.

Средний класс набирает силу в Москве, становится все более многочисленным и обеспеченным. Значительная часть этих людей проживает за пределами Садового кольца, причем подавляющее их большинство не имеет привычки совершать покупки в дорогих и модных бутиках, расположенных в центральной части города. Вместо этого они предпочитают покупать недалеко от дома, посещаю крупные торгово-развлекательные центры, где на сегодняшний день имеются точки присутствия всех наиболее популярных брэндов.

Если в течение последнего года рост арендных ставок на торговые помещения, расположенные по центральным торговым коридорам города, составил не более 20-40 %, то повышение стоимости аренды в наиболее успешных торговых центрах, находящихся в спальных районах города или неподалеку от МКАДа, могло достигать 200-250 %. Помимо прочего, такая значительная разница в динамике роста арендных ставок обусловлена острым дефицитом торговых площадей в спальных районах Москвы, население которых по численности сопоставимо с количеством жителей крупных региональных центров, а также потребительским поведением представителей среднего класса.

На этом фоне формат крупного торгово-развлекательного центра (Крокус-Сити, Auchan, Мега Молл II и др.) становится все более популярным как среди обеспеченных москвичей, так и среди торговых операторов. Большое количество магазинов (площадь таких комплексов – 30-60 тыс. кв.м.) создает дополнительный потребительский поток, позволяющий окупать арендные ставки, составляющие $ 1200-2000 за кв.м. в год. Покупатель же, не выходя из здания, может приобрести самые разнообразные товары, а также поесть, развлечься. Добраться до такого комплекса гораздо проще, так же как и припарковать машину.

Данная тенденция косвенно подтверждается поведением крупных и успешных торговых сетей, работающих в Москве не первый год. Если еще несколько лет назад такие сети стремились занять как можно больше площадок в историческом центре города, то теперь они устремились за пределы третьего транспортного кольца, оставляя в центре один-два магазина. В рамках сети эти магазины выполняют скорее имиджевую, маркетинговую функцию: арендные ставки, превышающие $ 2500 за кв.м. в год, часто не позволяют достигать значительной прибыли за счет организации торговли. Освободившиеся в результате этой передислокации торговые помещения чаще всего занимаются брэндами, которые только начинают работу в Москве.

Красногорье –это последний район массовой застройки, расположенный в 1,8 км от МКАД. Строятся первые дома Красногорья. Цена на текущий момент времени колеблятся от 1000 долл. до 1100 долл. за кв. м. При этом, если сравнивать цены на жильё в микрорайоне массовой застройки – Северное Бутово, то в 2001 году цена за кв. м в новостройке не превышала 500-550 долл., на период 2004 года, цена возрасла до 1350 долл. за кв. м, при этом характеристики районов по месторасоложению, удаленности от МКАД идентичные.

По мере ужесточения конкуренции между торгово-развлекательными комплексами, считает Алена Ребарбар, растет значе

Если учесть расположение нового микрорайона – живописная Павшинская пойма реки Москвы, благоприятную экологическую обстановку, отсутствие экологически вредных производств, а также наличие многочисленных лесов и парков, то можно прогнозировать повышенный спрос на жилье в Красногорье и, как следствие, рост цен.

Транспортное обслуживание жителей Красногорья на данный момент обеспечиваются автомобильным и железнодорожным транспортом. От ст. м. «Тушинская» до Красногорска, включая строящийся микрорайон, сейчас курсируют автобусы № 542, 549, 568 и многочисленные маршрутки. Электрички Рижского направления МЖД, следующие от рядом расположенной станции «Павшино», позволяют с минимальными затратами времени добираться до различных точек Москвы, благодаря пяти пересадочным узлам «железная дорога – метрополитен». Помимо этого на строящейся в настоящее время новой Митинско-Калининской линии метрополитена сразу за внешним кольцом МКАДа будет возведена ст.м. "Волоколамская", к которой планируется переместить ж/д платформу "Трикотажная" (расположенную сейчас до пересечении с МКАД) для образования нового узла пересадки. По завершении строительства транспортных развязок, до новой станции метро "Волоколамская" можно будет дойти пешком за 20 минут.

Сейчас завершается строительство первого дома. Дом серии И-15 В продаже представлены все типы квартир. Площадь 1 ком. -53 кв.м, 2-ком.-72-75 кв.м, 3-ком -99 кв.метров.
На рынке ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство.
Заемщики (залогодатели) — физические и юридические лица, обратившиеся за получением кредита и получившие его. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющееся у них в собственности и (или) приобретаемое на средства кредита жилье в залог.
Кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты.
Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды.
Правительство создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.
Существует также множество второстепенных участников ранка ипотечных кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы.
Продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам.
Операторы вторичного рынка специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов.
Страховые компании осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.
Оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.
Риелторские фирмы — юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости.
Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д.

Уникальная инфраструктура микрорайона Красногорья позволит удовлетворит вкусы самых взыскательных жителей: крупнейший в стране горнолыжный комплекс с круглогодичным снеговым покрытием; спортивный многопрофильный комплекс с бассейном, крытыми кортами и катком, стадионом с трибунами, спортивными площадками, парком экстремальных видов спорта и многие другие бытовые и сервисные службы.



Главная --> Публикации