Главная --> Публикации --> Куда плыть? Владимир ресин: цены на жилье не надуманы Квартиры с наценкой Как передвинуть стену Россию ожидает гостиничный бум

В районе создан уникальный участок по воспроизводству дикой фауны — завезены и выпущены на волю исчезнувшие было кабаны, приносят потомство пятнистые олени. Территория нынешнего Ногинского района в ХIV–ХVI веках была вотчиной великих московских князей. Село Рогожи — центр Рогожского стана — стояло на большой Владимирской дороге, соединявшей столицу с Владимиром и Нижним Новгородом. Постоянная связь с Москвой, большое количество проезжих купцов с товарами способствовали быстрому экономическому росту села и развитию в нем ремесел и кустарных промыслов. К середине ХIХ века здесь началось бурное развитие текстильной промышленности.
В связи с проводившейся административной реформой в 1781 году именным указом Екатерины II село Рогожи было переименовано в уездный город Богородск в составе Московской губернии. Еще раз город сменил имя уже после революции. В 1930 году Богородск стал Ногинском. Сегодня Ногинский район объединяет Ногинск, Электроугли — город районного подчинения, поселки городского типа: Старая Купавна, Обухово, им. Воровского, поселок Вишняковские дачи, восемь сельских административных территорий. Площадь района составляет 954 кв. км, а население — 212,2 тыс. человек. В городе Ногинске проживает около 104 тыс. человек.
Потребительский рынок товаров и услуг Ногинского района формируют 9 рынков. Агропромышленный комплекс района представляют 7 крупных специализированных предприятий и 98 фермерских хозяйств. Они обеспечивают жителей района мясной, молочной и овощной продукцией. В районе разводят ценные породы рыб (форель, зеркальный карп), пушных зверей (лиса, песец), уникальные породы быков-производителей содержатся в Ногинском межрайонном филиале по племенной работе.
В районе несколько средних специальных и высших учебных заведений, в том числе филиалы Московского государственного открытого университета, Московского современного гуманитарного института, Московского государственного института экономики и статистики. Неподалеку от Ногинска в поселке Черноголовка находится научный центр Российской академии наук.

Ввосточной части Подмосковья расположился один из наиболее крупных районов области — Ногинский. Природа Ногинского района богата и разнообразна: чистые реки, зеркальные озера, заповедные леса и даже реликтовые дубравы. Природными памятниками считаются озера Боровое, Луковое и Бисеровское, а река Шерна — самая чистая река Подмосковья.

Коттеджный комплекс «Орешник»
Жилой комплекс, расположенный на окраине Ногинска, состоит из двухуровневых коттеджей и таун-хаусов с мансардным этажом и встроенным гаражом. Круглосуточную охрану поселка осуществляет собственная служба безопасности. Проектом предусмотрено несколько типов коттеджей и таун-хаусов, у каждого дома запланирован участок земли размером 6–10 соток. Дома обеспечены всеми коммунальными удобствами, коммуникации выведены на мансардный этаж. В каждой квартире имеются эркеры, несколько кладовых и просторных холлов. Площадь коттеджа на одного собственника — 199–271 кв. м. Таун-хаусы состоят из двух квартир площадью от 107,6 до 112,2 кв. м. Высота жилых помещений — 2,8 м. Квартиры сдаются без отделки.
Срок сдачи — I квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — $340.
Стоимость 1 сотки земли — $500.

Строительство
Ежегодно в Ногинске вводятся в эксплуатацию новые жилые дома и объекты социального назначения. Только за последние четыре года в районе построено 3,5 тыс. квартир общей площадью более 311 тыс. кв. м. Идет реставрация зданий центральной части Ногинска, восстановлен исторический облик торговых рядов, гостиницы и других объектов. Украсили микрорайон Истомкино и центр города новые подвесные мосты через Клязьму. Возрожден после капитального ремонта мост возле городского рынка, его новые ограждения украшены ажурным чугунным литьем. Капитально ремонтируются дороги. Большое внимание уделяется благоустройству района: на улицах и в скверах высаживаются десятки тысяч цветов. И как результат — первое место по благоустройству в Московской области.

Дом на улице Краснослободской
В 10 мин ходьбы от железнодорожной станции Захарово по адресу: ул. Краснослободская, д. 4б, строится 9-этажный панельный дом. Развитая инфраструктура района включает магазины, рынок, поликлинику, стадион, школу. Территория вокруг дома будет благоустроена, оборудована комплексными детскими и спортивными площадками, рядом разместится парковка. В каждом подъезде дома предусмотрено помещение для охраны. Учтены интересы инвалидов и малоподвижных групп населения: входы оборудованы пандусами, а в вестибюлях имеются места для установки подъемников. Площадь квартир: 33 кв. м (однокомнатные), 54 кв. м (двухкомнатные), 74 кв. м (трехкомнатные). Окна оснащены стеклопакетами ПВХ. Квартиры сдаются под чистовую отделку.
Срок сдачи — II квартал 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $430–550.

Дом на улице Комсомольской
Новый 14-этажный панельный дом вырос на пересечении улиц Леснова и Комсомольской, недалеко от автовокзала. Рядом с домом находится городской парк и все необходимые объекты инфраструктуры. В доме предусмотрены помещения для консьержа или охраны. Первый этаж отводится под нежилые помещения. Территория вокруг дома благоустроена: дом сдан в эксплуатацию вместе с детской площадкой и парковкой. В квартирах улучшенной планировки имеются подсобные помещения, большие лоджии, есть варианты квартир с двумя санузлами. Площадь квартир: 52,9 кв. м (однокомнатные), 68,2 кв. м (двухкомнатные), 82,5 кв. м (трехкомнатные). Площадь кухонь — 12 кв. м. Высота потолков — 2,75 м. Окна оснащены пластиковыми стеклопакетами. Квартиры сдаются с отделкой.
Дом сдан.
Стоимость 1 кв. м — $650.

Дом в поселке Зеленый
В уютном благоустроенном поселке Зеленый строится 12-этажный монолитно-кирпичный дом по индивидуальному проекту. Подъезды оборудованы металлическими дверями, предусмотрено помещение для охраны. В доме одно-трехкомнатные квартиры со свободными и практичными планировками, большими площадями служебных помещений, просторными кухнями, холлами и лоджиями. Есть варианты квартир с двумя санузлами. Площади квартир: 47 кв. м (однокомнатные), 69 кв. м (двухкомнатные) 91,7 кв. м (трехкомнатные). Окна оснащены тройными стеклопакетами. Квартиры сдаются без отделки.
Срок сдачи — IV квартал 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — от $490.
Братеево — один из самых молодых микрорайонов Москвы: он появился на карте города в 1982 году. Однако история села Братеева, на месте которого сегодня красуются панельные многоэтажки, богата и разнообразна.

Дом в поселке Обухово
В центре поселка городского типа Обухово, на ул. 1-й Ревсобраний, в 10 мин ходьбы от железнодорожной платформы строится 10-этажный панельный дом. Наружные стены дома — трехслойные панели с повышенной теплоизоляцией. Окна оснащены теплозащитными стеклопакетами также с повышенным коэффициентом теплоизоляции. На первом этаже расположено помещение для консьержа. В доме одно-двухкомнатные квартиры улучшенной планировки с большими прихожими и балконами. Площади квартир: 43 кв. м (однокомнатные), 68 кв. м (двухкомнатные). Площадь кухонь — 7,7–9 кв. м. Квартиры сдаются без отделки.
Срок сдачи — II квартал 2005 года.
Стоимость 1 кв. м — от $300.

Закончилось первое полугодие. Самое время подвести промежуточные итоги и попытаться разобраться, что произошло на рынке московских новостроек с прошлого года, сбылись ли прогнозы бурного роста цен, как будет развиваться ценовая ситуация дальше и чего ждать от рынка? На эти и другие вопросы мы постараемся ответить исходя из анализа динамики цен на строящиеся в Москве дома. В основу ценовой статистики легли данные из базы новостроек газеты М2, которая позволяет в еженедельном режиме отслеживать изменения цен на каждый строящийся дом. В этом номере будет оцениваться ценовая ситуация в Центральном, Юго-Западном, Западном и Северо-Западном административных округах Москвы, выбор которых был обусловлен схожестью происходящих в них ценовых изменений, большими объемами строительства и возможностью причисления квартир в этих московских районах к некоему сектору «дорогого» жилья.

Отсчет его история берет со средних веков, со времен Екатерины II. После чумы, выморившей почти всех жителей этих мест, в живых остались только два брата. Отсюда и пошло название села Братеева. Разрослось оно на высоком холме, на котором благополучно соседствовали плодородные угодья и целебные источники, роскошные сады и небольшие огороды. В Москве-реке и реке Городне, между которыми и расположено Братеево, водилось множество рыбы: щуки, леща, плотвы, налима, — которую крестьяне возили в Москву подводами. А через Москву-реку ходил паром.
О зажиточности здешних жителей говорит такой факт: в ревизских «сказках» 1811 года упоминаются только два вольноотпущенных дворовых человека разных помещиков, приписанных к селу и в том же году отданных в рекруты, а в переписи 1850 года в таком же качестве упоминаются один воспитанник и одно бывшее духовное лицо. Секрет кроется в том, что крестьяне не хотели идти в рекруты. Обладая средствами, они платили какому-нибудь помещику, тот отпускал на волю своих дворовых, их приписывали к деревне и тут же сдавали в рекруты, даже без их согласия.
После реформы 1861 года село Братеево вошло в состав административной Царицынской волости. В 1869 году в селе проживало 259 мужчин и 243 женщины. По данным 1876 года, здесь было 80 хозяйств, лавка, питейный дом и трактир. Основным занятием являлось садоводство. Сады имели все без исключения. Промыслы не были распространены среди братеевских крестьян, тем не менее в 1881 году 64 человека, в основном женщины, изготовляли гильзы для папирос, 55 человек занимались намоткой хлопчатобумажной нити, используемой в золотошвейном и позументном производстве. Крестьянские дети обучались в Борисовском земском училище. Сельская церковь была деревянной, с такой же колокольней на каменном фундаменте, покрыта железом. В ней было два престола: главный — в честь Усекновения главы Святого Иоанна Предтечи, и боковой — Святого мученика Власия, устроенный в трапезной на собственное иждивение церковного старосты К. Т. Болховитинова в 1880 году. У церкви было 20 десятин пахотной земли и 12 сенокосной, на церковной земле стояли дома ее служителей. 27 мая 1890 года, хотя имелось в наличии только около 2500 руб., была завершена закладка нового каменного храма. К середине октября храм был уже готов к вечерне. Он был построен на высоком месте, за селом, в византийском стиле, с тремя поставленными в ряд престолами и обширным куполом.
Относительный упадок садоводства в южном районе Москвы в конце XIX века, связанный с конкуренцией из-за подвозимых по железной дороге с юга ягод, а также с частыми заморозками, мало коснулся Братеева. Сады не вырубали, как в других местах, а засаживали обширные заводи овощными культурами: капустой, свеклой, редькой, а основные площади занимал картофель. В садах главной культурой была малина.
В 1911 году в селе Братеево из 138 приписанных к общине хозяйств в наличии было 12 В селе было 323 мужчины и 306 женщин. Здесь были трактир, две овощные лавки, начальная церковно-приходская школа. Грамотные и учащиеся были в 109 хозяйствах. В 30-е годы в селе был организован колхоз «Путь Ильича». Деревянной церкви в те годы уже не было. Каменная была закрыта в 1930 году и отдана под клуб. Окончательно ее разрушили, по одним данным, в 40-е годы, по другим — в 80-е, при сносе села. Во время Великой Отечественной войны при налете фашистской авиации был разбомблен братеевский элеватор. В 1950 году все колхозы объединились в единый колхоз имени Ленина, причем Братеево претендовало на то, чтобы колхозный центр был устроен в нем. Однако центром стало Борисово. На доходы колхоза был построен Дом культуры.
В 1960 году Братеево вошло в состав Москвы. В 1980-е годы село было полностью снесено при строительстве нового района Братеево. Массовое освоение 700 га Братеева началось с 1982 года, в период, когда строительство пятиэтажек прекратилось, поэтому основную массу застройки составляют девятиэтажные панельные дома. Жилой фонд сейчас — более 1,5 млн кв. м, население — 72 тыс. человек. Любимые места отдыха современных братеевцев не изменились со стародавних времен: Москва-река, Борисовские пруды, речка Городня.

На Западном фронте без перемен
Западный округ является абсолютным лидером по количеству строящегося жилья, по праву относясь к разряду самых популярных и удобных для жителей и перспективных для застройщиков районов. Сегодня в ЗАО возводится 102 жилых дома — 71 монолитный и 31 панельный.
Минимальная цена за 1 кв. м в Западном округе составляет $1 тыс. в панельном доме на Большой Очаковской улице (неподалеку от этого объекта есть дом по цене $870 за «квадрат», но смущает загадочная схема финансирования строительства, поэтому он вряд ли является показателем даже минимального уровня цен). За право стать владельцем квартиры в панельном доме в Очакове нужно выложить от $45 тыс. до $94 тыс. в зависимости от площади.
Максимальная цена за «квадрат» составляет $6370 в доме по адресу: Кутузовский проспект, вл. 1 Трехкомнатная квартира площадью 140 кв. м обойдется владельцу в $891 800, а пятикомнатная площадью 266 кв. м — в $1 694 420.
По темпам роста средней цены 1 кв. м в монолитных домах Западный округ занимает второе место в городе, прирост за полгода составил $447, или 26%. Средняя цена «квадрата» в январе составляла $1740, а в июне — $218 Если сравнить стоимость 1 кв. м в одном и том же монолитном доме в январе и в июне, то наибольший рост демонстрируют строящиеся дома в Крылатском: в некоторых из них за полгода «квадрат» подорожал на $600–80
В то же время средняя цена за 1 кв. м в панельных домах в целом по округу изменилась всего лишь на $3 Возможно, это связано с тем, что застройщики играли на опережение и уже в январе серьезно завысили цены за 1 кв. м в «панелях» округа. Это и обусловило низкий потенциал их роста на протяжении истекшего полугодия 2004 года. При этом, как известно, из любого правила есть свои исключения — некоторые объекты как раз демонстрировали стабильно высокий рост цены. К примеру, квартиры в доме на улице Наташи Ковшовой (кв. 4) за полгода выросли в цене в полтора раза — от $970 за 1 кв. м в январе до $1475 в июне. Сегодня средняя цена 1 кв. м в панельном доме в ЗАО составляет $131

Всем известно, что земля начинается с Кремля
По уже сложившейся традиции обзор московского рынка новостроек начнем с Центрального округа, в котором ценовая политика застройщиков и продавцов коренным образом отличается от стратегий в других районах Москвы.
Главное отличие новостроек ЦАО — самые высокие цены в городе, что совершенно не удивительно, поскольку строящиеся дома расположены на самой дорогой и престижной московской земле. Минимальная цена, за которую сегодня можно приобрести квартиру в новостройке в ЦАО, составляет $1920 за 1 кв. м в жилом комплексе «Каскад» на набережной Академика Туполева. Учитывая, что площадь самой маленькой однокомнатной квартиры в нем составляет 50 кв. м, можно утверждать, что приобретение в центре самого дешевого варианта в новостройке обойдется в $96 тыс.
Лидером на рынке новостроек в ЦАО (по данным базы новостроек М2) по цене за «квадрат» является дом в Сеченовском переулке, неподалеку от метро «Кропоткинская», — $10 05 Выставленная на продажу трехкомнатная квартира площадью 179 кв. м обойдется владельцу в $1 800 02 Конечно, сегодня в Москве есть квартиры и с гораздо более высокой (до $20 тыс. за 1 кв. м) заявленной стоимостью и больших размеров, однако это уже рынок действительно элитных квартир, развивающийся по несколько иным законам.
Если рассмотреть динамику изменения цен с января по середину июня, то Центральный округ продемонстрировал самый большой прирост средней цены за 1 кв. м в городе как в кирпичных ($1274), так и в монолитных домах ($828). В январе средняя цена 1 кв. м в кирпичном доме составляла $3510, а в июне — уже $4784, в монолитном в начале года — $3788, а сегодня — $461 Столь стремительный рост не удивителен, так как жилье в центре пользовалось и продолжает пользоваться наиболее устойчивым спросом при достаточно ограниченном предложении.
В качестве одной из главных особенностей центра можно выделить и практически полное отсутствие панельных новостроек. Последние из имевшихся в базе М2 квартир в панельном доме на Рубцовской набережной проданы, цена на них стабильно держалась с января по май на уровне $1780 за 1 кв. м.
Цены на кирпичные дома в ЦАО сегодня колеблются от $2 тыс. за 1 кв. м в Протопоповском переулке рядом с метро «Проспект Мира» до $8 тыс. за 1 кв. м в Палашевском и Козихинском переулках в районе Тверской и Маяковской, а на монолитные и монолитно-кирпичные — от $1920 за 1 кв. м в доме на набережной Академика Туполева до $10 тыс. в районе Остоженки-Пречистенки.
По количеству строящихся объектов (67) Центральный округ занимает третье место в городе, уступая только Западному и Северо-Западному округам. В настоящее время в ЦАО строится и реализуется 55 монолитных и 12 кирпичных домов.

Прогулки по Северо-Западу
Северо-Запад продолжает активно расти. Большое строительство ведется и в Куркине, и в обжитых районах округа. СЗАО занимает второе место после ЗАО по количеству возводимых объектов (95), а по числу монолитных сооружений (84) Северо-Запад — абсолютный лидер.
Минимальная цена, по которой можно купить 1 кв. м, составляет $890 в монолитно-кирпичном доме в 9 мкр. Куркина. Максимальная цена предложения — $2550 в доме «Северная звезда» на улице Расплетина.
Стоимость 1 кв. м и в панельных, и в монолитных домах округа в первом полугодии стабильно росла — $148 и 104 соответственно. В январе средняя цена за 1 кв. м в монолитном доме составляла $1135, а в июне — $123 Самый большой прирост цены «квадрата» за полгода произошел в доме на улице Расплетина — $550, где в январе цена составляла $2 тыс., а в июне — $2550.
В панельных домах средняя цена за 1 кв. м в январе составляла $1087, а в середине июня — $1155: она была и остается самой низкой средней ценой по Москве. Сегодня в округе квартиру в панельном доме можно купить в диапазоне от $1022 в 3 мкр. Куркина до $1400 за «квадрат» в Северном Тушине. Максимальный прирост цены 1 кв. м был отмечен в доме на улице Героев Панфиловцев, вл. 20, — за полгода на $100.

Лети-лети, лепесток, через Запад на Юго-Запад
На юго-западе столицы новостройки представлены во всех трех сегментах строительства, сегодня здесь возводят и реализуют квартиры в 16 панельных, 4 кирпичных и 27 монолитных домах. Этот район также традиционно является престижным и благоприятным для жизни.
Минимальная цена, по которой можно купить 1 кв. м, — $112 Однокомнатная квартира, предлагаемая по этой цене, расположена в мкр. 4а в Южном Бутове в монолитно-кирпичном доме и обойдется покупателю в $50 40 Максимальная цена предложения — $5600 за 1 кв. м в жилом комплексе Green Hills на Андреевской набережной. В продаже, правда, остались только четырехкомнатные квартиры площадью 309 кв. м с заявляемой стоимостью $1 730 400.
В целом же Юго-Западный округ занимает третье место в столице по динамике роста цен на монолитное жилье. С января по июнь абсолютный прирост стоимости составил $36 В январе средняя цена за 1 кв. м в монолитном доме составляла $1590, а в июне — уже $195 Сегодня цены за «квадрат» колеблются от $1120 в Южном Бутове до $5600 в уже упомянутом Green Hills. Самый большой прирост цены за полгода продемонстрировали квартиры в доме на Азовской улице: он составил $750.
Ситуацию в секторе кирпичных и панельных домов можно охарактеризовать как стабильную, за полгода не наблюдалось какого-либо бурного или скачкообразного роста цены предложения. Вполне возможно, что это связано с не очень большим количеством предложений и взвешенной ценовой политикой застройщиков.
Средняя цена за 1 кв. м в кирпичных домах на юго-западе столицы выросла за 6 месяцев на $148, т. е. с $1357 в январе до $1505 в июне. Стоимость 1 кв. м в основном колеблется в ценовом диапазоне от $1162 до 1800.
Средняя цена за «квадрат» в панельном доме росла примерно такими же темпами. Прирост за полгода составил $12 Сегодня 1 кв. м в «панели» можно купить в диапазоне от $1197 в Южном Бутове до $1873 в Новых Черемушках. Средняя цена по округу составляет $1431 и является самой высокой по городу. Наибольший рост в этом сегменте продемонстрировали квартиры в д. 14а в кв. 7–8 Новых Черемушек: за полгода цена в нем выросла на 28% — с $1460 в январе до $1873 в июне.

Андрей Паньковский
Первый заместитель генерального директора ОАО «ДСК-1» по экономической политике:
— К сожалению, сложилось общественное мнение, что в повышении цен на недвижимость виноваты застройщики. Мне кажется, что люди не владеют полной информацией по данному вопросу. Они думают, что все в руках строителей: архитектура, формирование облика города и, конечно, цена.
Однако это далеко не так, если не сказать, что это вообще не соответствует действительности. Строители являются всего лишь исполнителями тех решений, которые принимают архитекторы, градостроители и городские экономические службы. Сколько детских садов, школ должен будет проинвестировать застройщик — такая и будет в результате стоимость 1 кв. м. Инвестиционная стоимость строительства напрямую зависит от количества объектов соцкультбыта и сложности инженерного обеспечения дома. Вторая составляющая — это непосредственно себестоимость строительства, которая неуклонно растет.
Кроме того, некоторые наши поставщики поставляют материалы с импортными составляющими. Как только курс доллара пошел вниз, а евро — вверх, сразу увеличилась стоимость импорта, так как материалы оплачиваются в евро. Таким образом, тенденции на уменьшение цен сегодня, к сожалению, нет.
С учетом всего вышесказанного он составит 20–25% по всему рынку в целом, причем удорожание 1 кв. м на наши дома серии П-44Т можно прогнозировать также в этих пределах.

В следующем номере М2 читайте продолжение аналитического отчета о динамике изменения цен на новостройки в Северном, Северо-Восточном, Восточном, Юго-Восточном и Южном округах столицы.

Оксана Каарма
Заместитель директора управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— С начала года цены на новостройки росли достаточно активно. В первом квартале 2004 года это было связано с тем, что высокий спрос, существовавший в прошлом году, сохранялся. Количество обращений было примерно на том же уровне, что и весь прошлый год. Цены росли динамично, по некоторым объектам в течение первого квартала рост цен составлял 5–7%, а порой и 10% в месяц.
В первом квартале наиболее активно росли цены на жилье бизнес-класса. Это связано с тем, что цены на панельное жилье колоссальными темпами росли в прошлом году и, вероятно, достигли определенного пика, а у жилья бизнес-класса был реальный потенциал роста, который сохраняется и сегодня. Особенно по новым объектам, которые только начинают строиться или строились в первом полугодии. Это товар, который полностью отвечает потребностям покупателя. Такое жилье строится в центре Москвы, на западе, юго-западе, севере.
Начиная с середины марта объем обращений — звонки, просмотры квартир — упал примерно на 20–25%, как следствие, замедлились темпы продаж. Это может быть обусловлено несколькими факторами: в предыдущий период цены росли очень интенсивно и потребители не успевали за такой высокой ценой предложения, потенциальным покупателям пришлось взять тайм-аут, чтобы накопить недостающие средства, принять решение о покупке квартиры меньшей площади или найти более дешевый вариант.
Другой фактор — начавшиеся в апреле разговоры о приближении времени «доступного жилья», о вероятном снижении цен в связи с изменением государственной политики в области обеспечения условий для приобретения гражданами недвижимости по доступным ценам. Таким образом, сейчас сложилась ситуация, когда люди сидят и ждут падения цен.
Я бы не взялась делать никакие прогнозы о дальнейшем сценарии поведения цен на новое жилье. Если отбросить ситуацию, сложившуюся в банковском секторе, то цены должны бы стабильно расти нормальными для них темпами, покрывающими инфляцию, на 1–1,5% в месяц, т. е. темпами, которые прогнозировались аналитиками в начале года, — 20–25% за год. И такие тенденции были. Но положение, сложившееся на сегодня в сфере банковских услуг, затрудняет какое-либо прогнозирование, так как ситуация может развиваться совершенно разными путями. Цены на какой-то момент могут краткосрочно упасть, а затем взлететь еще выше. В случае возникновения банковского кризиса люди кинутся вытаскивать свои средства из банков, и те, кому повезет, захотят вложить их в недвижимость. И тогда можно ожидать нового витка роста цен.

Наталья Сотникова
Начальник отдела маркетинга компании «Комстрин»:
— В принципе ничего экстраординарного на рынке не происходит. Рынок развивается по объективным причинам. Цены растут, спрос не уменьшается. Большинство квартир в новостройках реализуется на этапе строительства, в относительно недорогом сегменте продажи начинаются в момент «выхода на стройку» — установки забора вокруг площадки. К моменту сдачи дома госкомиссии свободны не более 10–15% квартир. Конечно, квартиру на нулевом этапе можно купить дешевле — это означает, что спрос не удовлетворен.
Говорить о стабилизации спроса можно будет тогда, когда будут покупать квартиры в построенных домах, сейчас уже активно продаются новостройки со сроком сдачи 2005–2006 годы. Психологический фактор ожидания, что цены снизятся, только порождает отложенный спрос. Развитие ипотеки увеличит доступность жилья, то есть спрос еще вырастет. Почему растут цены? Причины все те же: есть платежеспособный спрос; растет благосостояние, несмотря на некоторое замедление его темпов (по словам Германа Грефа); экономическая ситуация достаточно стабильна; значительная часть дополнительных (из-за высоких цен на нефть) нефтедолларов продолжает перетекать на рынок недвижимости, в первую очередь — столичный, недвижимость по-прежнему остается наиболее надежным финансовым инструментом. При этом себестоимость строительства постоянно растет: здесь и монополизм административного ресурса, ограничивающий доступ к земельным участкам под строительство, особенно в Москве, и постоянное удорожание земли (по некоторым данным, на 10% за первые три месяца года — вот вам и 3% в месяц к росту цены на новостройки!), и городские «социальные» обременения, и рост стоимости стройматериалов.
У некоторого нагнетания нервозности вокруг растущих цен и «пузырей» на рынке недвижимости, на мой взгляд, причины скорее субъективные, чем объективные: уже майские комментарии ситуации на рынке были спокойнее, чем, скажем, мартовские.
Ожидать прекращения роста цены на жилье или даже ее снижения в ближайшие год-два не приходится. Все осторожно сходятся во мнении, что возможно снижение темпов роста, но пока свои «законные» 3% ежемесячных рынок «отъедает».

Несомненное главное преимущество «монолитов» — их индивидуальность. Они не подразделяется на серии, как панельные, поэтому «Третьи улицы Строителей», застроенные монолитными домами в разных городах, теперь выглядят отнюдь не одинаково. Каждый кирпично-монолитный дом проектируется отдельно, его облик и планировки создаются творческой фантазией архитекторов. Только в исключительных случаях, если проект оказывается особо удачным, аналогичный дом может быть возведен в другой точке Москвы. Но при этом архитектурное решение фасадов и цветовая гамма обязательно будут изменены, дабы избежать абсолютного повторения «оригинала».
Вообще технология монолитного строительства пришла к нам с Запада, где в первую очередь просчитывается экономическая обоснованность проекта в целом. В этом заключается принципиальное отличие от российского подхода к строительству жилья, ведь в свое время предпочтение было отдано панельному домостроению. Ведь панели дают сиюминутную выгоду: строительная себестоимость индустриального панельного домостроения несомненно ниже, чем у индивидуальной монолитной застройки. Плюс скорость строительства, которая при использовании панелей практически в два раза выше монолитной технологии.
Однако сегодня, когда покупатели уделяют все большее внимание потребительским качествам квартиры, индивидуальная застройка ежегодно практически в 1,5 раза увеличивает свои объемы, и в наступившем году, пожалуй, впервые обгонит объемы панельного домостроения. Во всяком случае в Москве это произойдет наверняка.

Сергей Лядов
Пресс-секретарь компании «Сити-ХХI век»:
— На рынке столичной недвижимости спрос по-прежнему превышает предложение. Значительная часть квартир раскупается еще на стадии нулевого цикла строительства дома. Влияют на это несколько факторов. Увеличилась, и существенно, доля жилья, которая строится в рамках городских и социальных программ и которая не поступает в свободную продажу. Нестабильная ситуация с курсом американского доллара и падение фондового рынка делают недвижимость одним из самых надежных и доходных инструментов, что вынуждает людей переводить свои активы в «квадратные метры». Кроме того, рост числа банков-операторов, работающих в сфере ипотечного кредитования, только «подогревает» рынок.
Во многом высокий спрос и определяет увеличение цен на недвижимость. Например, средневзвешенная цена 1 кв. м жилья в 11-м микрорайоне Куркина, строительство которого инвестирует компания «Сити-XXI век», с начала года повысилась на 13% — с $980 до $111 В жилом комплексе бизнес-класса «Лазурный блюз» в Строгине рост цены составил 12%. Если в январе 1 кв. м жилья в нем стоил $1380, то сегодня уже более $1540.
Кирпично-монолитные дома в Москве в серьезных объемах строятся не так уж и давно. Однако этого времени оказалось достаточно, чтобы потребители успели оценить многочисленные преимущества этих домов перед типичными для столицы панельными новостройками.

Неповторимые дома
Конструкция кирпично-монолитных домов делает возможным возникновение самых различных вариантов планировки квартир. Полет мысли проектировщика, как правило, ограничивается только будущим ценовым позиционированием дома. Однако, какой бы смелой и необычной ни была планировка, всегда найдутся люди, которые хотят чего-то другого. И примут решение о сносе стены, которая случайно может оказаться несущей. Если для панельного дома эта ситуация сродни форс-мажору, то в «монолите» шансы ослабления конструкции при этом будут ничтожны малы. Ведь монолитный дом изначально строится так, чтобы в квартире имелась возможность переноса или изменения конфигурации любых стен (кроме внешних). К примеру, сегодня многие и вовсе убирают все внутренние стены в связи с усиливающейся модой на квартиры-лофты. Но на прочность дома это никоим образом не повлияет.
Кирпично-монолитные дома гораздо более стойкие, чем панельные, — срок эксплуатации «монолита» 100–150 лет, тогда как «панель» «живет» максимум 50 лет. Немаловажным сегодня является и тот факт, что кирпично-монолитный дом проектируется с запасом прочности на случай возможных террористических актов, тогда как панельные коробки при взрыве раскрываются изнутри.
Конечно, ввиду неповторимости каждого кирпично-монолитного дома невозможно привести некие общие характеризующие монолитные дома цифры, такие, как метраж комнат и кухонь, размер лоджии и санузла. Однако в качестве среднестатистического варианта можно привести восьмиэтажный дом на пересечении Большого Демидовского и Гарднеровского переулков вблизи станции метро «Бауманская». Площади квартир в этом доме от 49 до 138 кв. м, свободная планировка позволяет организовать жилое пространство по своему усмотрению. В квартирах только несущие стены. Дом оборудован двухуровневым подземным гаражом с лифтом на верхние этажи. В нежилой части дома — спортивно-оздоровительный клуб. Основные конструкции здания выполняются из монолита, снаружи фасад отделывается фактурной штукатуркой светлых тонов, цоколь — натуральным камнем. В доме предусматриваются просторные вестибюли, лестничные холлы с витражными окнами. Также дом оборудован собственным тепловым пунктом, фильтром очистки воды, магистральным трубопроводом для центрального кондиционирования, цифровыми коммуникациями. Планируется круглосуточное видеонаблюдение, консьерж, собственная служба эксплуатации.

В чем секрет «монолита»
В 50-е годы в нашей стране предпочтение отдавалось сборному строительству. Затем наступило время «кирпича», начиная с конца 70-х годов наступило время «великого» панельного домостроения. И лишь в последние 10 лет стало возможным говорить о том, что монолитное строительство является наиболее перспективным из существующих технологий возведения зданий и сооружений.
Технология строительства «монолита» принципиально отличается от «панели». Панельные дома складываются из «кубиков», как в детском конструкторе, а основной принцип монолитного строительства в том, что несущий скелет здания сделан из цельного бетона. Благодаря продолжающемуся каркасу бетон «вырастает» из этажа в этаж. Бетон заливается в опалубку, которая может быть относительно дешевой деревянной, а может быть дорогостоящей алюминиевой или стальной. На прочность конструкции вид опалубки не влияет, скорее от этого зависит «товарный вид» монолита.
Опалубка бывает съемной (после того как бетон застывает, ее снимают, как формочку) и несъемной. В последнее время все чаще применяется именно несъемная опалубка ввиду целой массы преимуществ. Среди них отметим дешевизну, повышенную шумоизоляцию, температурный и влажностный режим для застывания и, что особенно важно, круглогодичный цикл строительства (монолитные дома со съемной опалубкой можно строить только весной и летом). Наконец, к числу преимуществ можно отнести и предельную простоту применения.
По словам генерального директора группы компаний «Конти» Вячеслава Тимербулатова, монолитные здания легче кирпичных на 15–20%. «Существенно уменьшается толщина стен и перекрытий. За счет облегчения веса конструкций уменьшается материалоемкость фундаментов, соответственно удешевляется устройство фундаментов».
Самое понятное и неоспоримое для потребителей достоинство кирпично-монолитного дома — отсутствие швов, известной беды панельных домов. Сейчас на рынке появился достаточно интересный вариант решения этой проблемы, когда снаружи панели закрываются облицовкой из кирпича.
Ограждающие стены в монолитных вариантах обычно делаются из ячеистого бетона, облицовываются кирпичом или оштукатуриваются. Поэтому фасад у монолитных домов бывает самых разных цветов и фактур, что особенно заметно на фоне панельного окружения.

Полную информацию о ценах на кирпично-монолитное жилье вы можете найти на первой полосе каждого округа.

Планировки: хорошие, и не только
Как пояснила руководитель отдела PR- и спецпроектов компании «Домострой» Ирина Огурцова, «планировочное решение квартиры в кирпично-монолитном доме можно считать удачным в том случае, если проектом предусмотрены просторные светлые комнаты, большие кухни, есть возможности для перепланировки, создания гардеробных, темных комнат, нескольких санузлов. Окна должны обеспечивать хорошее освещение, обязательно наличие лоджий или балконов (особенно в спальных комнатах и кухне). Предпочтительным соотношением между жилой и общей площадью обычно считают следующее: для однокомнатных квартир — 2,2–2,5; для двухкомнатных — 1,7–2; для трехкомнатных — 1,5–1,8; для четырехкомнатных квартир — 1,4–1, Кроме этого еще одна тенденция — приближение помещений к квадратной форме: оптимальное соотношение длины и ширины помещений 1:1 или 1:1,5».
И. Огурцова также отмечает, что неправильные формы комнат (треугольные, шестиугольные) не приветствуются. При этом существует не один прецедент, когда планировки в кирпично-монолитных домах бывают крайне неудачными и непродуманными. Так, на страницах журнала «Монолит» существует целая рубрика «Кунсткамера монолита», публикующая «учебные образцы того, как не надо планировать монолит». Одна из самых распространенных ошибок проектировщиков — образование длинного темного коридора. В результате одна комната оказывается вплотную к входной двери, вторая — зажата санузлом и кухней. Или же гостевая зона оказывается отрезанной от гостевого туалета. Нередко кухня занимает центральное положение в ромбовидной квартире, и тогда все бытовые запахи достигают жилых комнат. В огромной 100-метровой квартире может быть один крошечный балкон. Иногда нарезка площадей в квартире бывает просто необъяснима. Например, в квартире, которая состоит из трех одинаковых вытянутых прямоугольников, перед новоселами стоит мучительная задача, где же обустроить кухню. Поэтому при выборе монолитного дома надо обращать особое внимание на планировку, иначе ни престижный район, ни развитая инфраструктура, ни консьержка в подъезде вас не утешат.
Сегодня покупать квартиры в кирпично-монолитных домах предпочитают люди, имеющие стабильный доход и сознательно пожелавшие сменить «панель» на более качественный и надежный дом. Возможность планировать личное пространство по своему усмотрению привлекает людей с творческим подходом к жизни. Что же касается цен на квартиры в монолитном доме, то здесь существует две тенденции. По словам Татьяны Пошморги, директора центра маркетинга корпорации «Жилищная инициатива», себестоимость «монолита», конечно, дороже, чем себестоимость «панели», потому что это штучный товар. Впрочем, в отношении Москвы этот подход не всегда оказывается абсолютно верен: в столице стоимость «панелей» и монолитных домов, расположенных в одном районе, практически одинакова.

Татьяна Пошморга
директор центра маркетинга корпорации «Жилищная инициатива»:
— В чем основное отличие кирпично-монолитных домов от панельных? Панельные дома — это типовые блоки, массовое производство, то, что называется «штамповка». Отсюда их низкая себестоимость. «Монолит» же — это штучный товар.
Отсутствие швов исключает проникновение холодных потоков. «Панель» предусматривает определенную высоту комнаты. Потолки почти всегда низкие, максимум 2,85 м, в домах новых серий — 3 м. В «монолите» потолки могут быть 4 и даже 5 м. В «монолите» можно делать свободную планировку, какие-то особенные конфигурации, круглые, квадратные стены. Можно каким угодно делать фасад, поэтому «монолит» обычно строят в местах особенно привлекательных, в районах точечной застройки. «Монолит» может быть облицован и кирпичом, и просто оштукатурен, и покрашен в такой цвет, который будет приятен глазу.
И еще одна особенность. «Монолит» строить проще: когда завод, который выпускает панели, «встает», встает строительство, а цемент для «монолита» можно взять где угодно. Мы не так завязаны с той структурой, которая выпускает панели, бетон и другие материалы для строительства.

Вячеслав Тимербулатов
генеральный директор группы компаний «Конти»:
— Монолитное строительство — это возведение конструктивных элементов из бетоносодержащей смеси с использованием специальных форм (опалубки) непосредственно на строительной площадке. Суть метода в создании абсолютно жесткого каркаса с различными видами ограждающих конструкций.
Шаг конструкций при монолитном строительстве не имеет значения. В панельном доме все конструкции имеют размеры, кратные определенному модулю. Технология конструкций, выполняемых на заводе, не позволяет быстро изменить форму оснастки. Поэтому архитекторы и проектировщики были привязаны к определенным типоразмерам и, как следствие, ограничены в принятии проектных решений.
Производственный цикл переносится на строительную площадку. При сборном домостроении изделия изготавливаются на заводе, привозятся на площадку, монтируются. При изготовлении сборных конструкций закладываются допуски на всех технологических этапах, которые приводят к дополнительным трудозатратам при отделке стыков. Если монолитное строительство ведется по четко отработанной схеме, то возведение зданий осуществляется в более короткие сроки. Кроме этого качественно выполненная работа исключает необходимость «мокрых» процессов. Стены и потолки практически готовы к отделке.
Монолитное строительство обеспечивает практически «бесшовную» конструкцию. Благодаря этому повышаются показатели тепло- и звуконепроницаемости. В то же время конструкции более долговечны.



Главная --> Публикации