Главная --> Публикации --> Жители высоток вместе с комфортным жильем получат в подарок целый город Московские строители уходят в регионы Ikea заплатит дважды за строительство моста, разрешение на которое компания добивалась пять лет Ипотечных программ становится все больше Правительство может заставить граждан страховать свои квартиры

User 1

Обоснованный скепсис

Кроме того, этот вопрос является довольно важным как для олигархии, так и для государства, что, в свою очередь, отражается на содержании и направленности публикаций и структуре информационного поля вообще. В попытках оправдать рост доходит до абсурдных слухов вроде существующих мифов о массовом приезде москвичей в Санкт-Петербург и владельцев нефтяных скважин в Москву.

"Рынок недвижимости сейчас переживает беспрецедентный рост, при этом наблюдается как рост объемов строительства и предложения, так и рост цен. В СМИ и в среде потребителей господствует мнение, что система сбалансирована, и рост спроса все еще опережает рост предложения. Обычно при этом авторы обзоров и информационных сообщений не акцентируют внимания на структуре спроса, а процентное соотношение потребительского и инвестиционного спроса является ключом к прогнозированию цен.

Исторически стабилизация после кризиса 1998 года, рост цен на нефть, сокращение оттока капитала и рост в добывающих отраслях промышленности и сфере услуг дали толчок первоначальному увеличению спроса на недвижимость. Принято считать, что процесс роста цен продолжает толкать вверх увеличение денежной массы и массовый спрос на объекты недвижимости. В то же время, если сравнить наклон кривых роста ВВП и роста цен, - ситуация получается явно абсурдной, кроме того, расслоение общества не сокращается. В России все еще нет среднего класса, который мог бы обеспечить стабильный спрос в длительном промежутке времени.

В условиях дефицита информации об объемах покупок объектов недвижимости со спекулятивными целями достоверное предсказание практически невозможно, но в то же время существует ряд косвенных факторов, которые могут дать основания для анализа.

1.Увеличение активности участников рынка недвижимости на рекламном рынке. Наружная реклама, телевидение, газеты буквально перегружены рекламой компаний и объектов строительства. При этом ряд фирм снизил цены на свои объекты как открытым, так и скрытым образом. В этом случае цену выставляют одну, а продают по другой. Дорогостоящие рекламные кампании и усилия продавцов невольно наводят на подозрения о падении спроса даже на фоне увеличения рекламных бюджетов и легкого снижения цен.

Налицо противоречия, которые становятся еще более заметными, если обратить внимание на следующие моменты:

Довольно любопытно было смотреть телевизор, в котором различного уровня банкиры объясняли общественности, что это ни в коем случае не кризис. Глубина банковского кризиса определяется степенью недоверия вкладчиков и ничем больше. Если в один прекрасный день все вкладчики потребуют снять деньги со счетов, то банковская система будет неизбежно подвержена мощному кризису, а самый простой и радикальный способ борьбы с такими ситуациями - PR-кампании направленные на то, чтобы сделать "хорошую мину независимо от игры". Еще более усложняет ситуацию заявления правительства о необходимости укрупнения на этом рынке, поскольку любое потрясение может быть использовано для сокращения числа банков на рынке.

Несколько недель назад произошел инцидент на рынке банковских услуг, связанный с Содбизнесбанком и путешествующим факсом листиком с перечнем банков, к которым якобы у Центробанка есть вопросы. Список рос и полнился по мере прохождения по сетям связи. Интересно в этом случае то, что, несмотря на явную абсурдность "черного списка", банки отказывались кредитовать друг друга. Эта картина довольно свойственна для ситуации, когда все понимают, что кризис неизбежен, но не знают - с чего именно он начнется.

Кроме того, если уж говорить об общемировых тенденциях, то в ближайшее время ожидается повышение в США процентной ставки до 2,25% к концу года. В среднесрочной перспективе это должно привести к оттоку инвестиций с развивающихся рынков и росту доллара, который тоже может отразиться на покупательной способности сограждан.

В оправдание высоких цен очень часто утверждают, что рост - это общемировая динамика, которая естественным образом распространяется и на наш рынок. Здесь забывают два факта. Первый - это то, что западные эксперты полтора года предупреждают о том, что мировой рынок недвижимости сильно перегрет. Второе - произошедший не так давно кризис азиатского рынка, который базировался в большой степени, на кризисе рынка недвижимости.

Тесная связь банковского бизнеса и инвестиций в строительство выступает дополнительным фактором, который увеличивает вероятность кризиса. Дело в том, что недвижимость давно перешла из категории потребительского товара в инвестиционный инструмент с высокой доходностью. Такой ситуацией банки, разумеется, пользуются и значительно увеличили долю инвестиций в строительные проекты (А если учесть то, что большинство просто инвестиционных проектов связано со строительством или реконструкцией, то картина вообще получается мрачной). Получается, что имеется весьма сильная взаимосвязь между банковским и строительным секторами экономики.

Следующий пункт, из которого может последовать сокращение свободных средств в стране - это политическая ситуация и конфликты власти с олигархами, следующие один за другим. Это, с одной стороны, затормаживает приток иностранного капитала, так как является не лучшим вариантом PR-кампании из возможных, а, с другой стороны, - вызывает отток капитала, принадлежащего потенциально опальным воротилам.

Наблюдается редкая активность ряда высокопоставленных чиновников в попытках запустить ипотечное кредитование. Дело в нашей стране очень сложное и требующее длительного периода времени. Активность, с которой этот вопрос решается сейчас, наводит на мысль, что это вызвано сильным лобби, поскольку ипотека расширит круг инвесторов в строительство и поэтому должна сохранить растущие тенденции. На мой взгляд, запустить ипотеку до кризиса невозможно успеть по нескольким причинам. Во-первых, ни один здравомыслящий частный банк не будет давать длинных денег под разумные проценты. Во-вторых, законодательная база у нас такая, что ипотека невозможна как факт, а исправлять ее потребует нескольких лет работы и миллионов долларов, потраченных на стимулирование депутатов. Государственная поддержка здесь кажется маловероятной.

Особенности рынка недвижимости - это длительность всех процессов (сравнительно с фондовым рынком) и полная непрозрачность. О неангажированном описании кривой изменения цен остается только догадываться, и здесь СМИ играют роль инструментов в руках лоббистов дальнейшего роста. Возникает дефицит негативных сигналов (краткосрочные колебания цен незаметны).

1 Практически полностью отсутствует статистика по инвестиционному спросу на недвижимость и прозрачность этого рынка. Никто и никогда не говорил, какой процент недвижимости скупается с целью спекуляции, а не конечного потребления (мнения экспертов рынка недвижимости - от 2 до 35%; сложно понять такую "экспертизу"). Как мы понимаем - это основной показатель наличия пузыря на рынке. Чем больше процент инвестиционных объектов, тем больше их будет выброшено на рынок в случае начала падения рынка и тем сильнее этот рынок просядет.

1 Оценки себестоимости массового строительства в Москве плавают в промежутке 700-800 долларов за кв. м, в то время как цены находятся далеко за планкой 1700 долларов за кв. метр. Прибыльность составляет около 150% (правда, половина прибыли - это "плата за административный ресурс"; т. е. чистая прибыль застройщиков находится в районе 60-80%), качество строительства неуклонно падает с ростом объемов - как следствие отсутствия квалифицированной рабочей силы, недостатка современной строительной техники (достаточно упомянуть, что в Москве есть только два высотных крана, способных поднимать груз на высоту свыше 30 этажей), увеличение числа объектов, падение требований госприемки и т. д.

А. Высокий процент объектов недвижимости, купленных с целью перепродажи.

Кратко резюмируя сказанное, получается, что мы имеем:

В. Понимание банками высокой вероятности кризиса и государственная политика, направленная на сокращение числа инвестиционных институтов.

Б. Небольшое снижение роста цен.

Д. Отток средств из страны и преддверие роста доллара.

Г. Явное лоббирование сохранения высоких цен на недвижимость.

Рост доллара и отток рублей вызовет начальное падение потребительского спроса и, как следствие, небольшое падение цен недвижимости.

Предполагаемый сценарий (в принципе, он общий для любой перегретой сферы) может выглядеть во времени таким образом.

Падение рынка вызовет панические настроения в среде инвесторов и попытки изъятия денег из банков и других инвестиционных организациях. Инвесторы, вынужденные расплачиваться, станут продавать объекты по заниженной цене, которая позволила бы удовлетворить требования вкладчиков.

Спекулянты начнут увеличивать предложение, что вызовет существенное увеличение предложения и падение цены (два определяющих фактора здесь - наклон кривой цена-предложение и статистика по инвестиционным объектам).

Процесс может также остановиться на уровне равновесия с реальным спросом, который, разумеется, есть, но здесь оценки упираются в количественные значения объема инвестиционного спроса, уже накопленного количества объектов с целью перепродажи и коэффициентов ликвидности инвесторов.

Проваливание цен простимулирует политику выжидания в среде потребителей и еще сильнее сократит спрос. Остановка должна произойти вместе с падением цены ниже себестоимости и массовым банкротством строительных фирм.

Плохо будет не всем

С другой стороны, еще некоторое время рынок может продержаться на слухах об ипотеке и грамотной PR-политике. Но прошедший месяц был весьма плодотворен как источник поводов для размышления. Похоже, что все участники рынка готовы к обвалу. В особой опасности оказываются владельцы долей в недостроенных домах".

"Думаю, что крупный бизнес воспользуется ситуацией и скупит недвижимость по дешевке. Возможно, подтолкнет кризис для снижения цены покупки, а потом начнет диктовать свои условия. Конечно, это в основном касается коммерческой недвижимости".

User 2

User 3

Нас пугают, а нам не страшно

Оценки, причем количественные (в процентах), того, сколько вкладывается денег в т.н. "спекулятивные" операции, лично я видел. Это достаточно много, но из всех этих квартир примерно половина предназначена для последующей сдачи в аренду или ждет переезда хозяев из хлебных (читай, нефтяных) мест. Таким образом, вывод о большом количестве квартир, купленных с целью перепродажи, представляется не совсем доказанным.

"Наряду со вполне здравыми и интересными мыслями в анализе есть вещи, вызывающие вопросы. Я бы не стал смешивать такие разные вещи, как азиатский кризис и рынок московской недвижимости, например. Насколько я помню, азиатский кризис был связан с недвижимостью только в одной стране - Японии. Нам бы их проблемы, мы бы, вероятно, думали несколько о другом...

И еще, очень советую попытаться найти квартиру на вторичке по каким-либо заранее заданным критериям, первый же подходящий вариант будет уже продан или как минимум "под авансом", и купят его люди, улучшающие свои жилищные условия или переезжающие в Москву, успевшие позвонить/дойти/принести аванс раньше вас.

Об ипотеке - абсолютно верно замечание о том, что чиновничья суета по этому поводу - суть желание отгрызть кусок потенциально огромного пирога, да еще и президент у нас указал на необходимость развития ипотеки, а его слово - почти как заповедь... При этом в Москве ипотека худо-бедно уже работает, проценты по кредитам снижаются, и люди с доходами около 1 тыс. долларов на члена семьи сплошь и рядом думают о том, стоит или не стоит ввязываться в это дело. В Москве таких людей достаточно много.

Лично я кризиса пока не жду. Если не будет ничего экстраординарного..."

Увеличение ставки ФРС США, даже если приведет к росту курса доллара, скорее всего, никак не повлияет на стоимость жилья. Сейчас цены, выраженные в долларах, растут. Если курс доллара будет меняться в сторону увеличения, то рост цен может замедлиться, но с учетом разницы между значениями изменений этих показателей, рост цен просто замедлится.

User 4

Проще простого

Да, отдельные фирмы (и отдельные площадки) усиленно рекламируются. То же самое они делали и год, и два назад. А огромное большинство строительных адресов - серые такие мышки - не рекламируются, однако преспокойно достраиваются и продаются конечному покупателю. Так было, так будет. Здесь нет никаких "звоночков".

"Может быть, все намного проще?"

Снимите все валютные контроли, создайте должную инфраструктуру, дайте возможность тому самому пензенскому гаишнику вкладываться не в квартиры, а в американские инвестиционные фонды - и я приму ваш тезис про "кризис азиатских рынков". Пока что, повторюсь, альтернативы нет, потому чужие проблемы до нас доходят очень слабо.

2-3, Положим, сбылись самые мрачные заявки аналитиков, и круг банков сократился до десяти госбанков. И что? Что, от этого в стране появятся финансовые инструменты, альтернативные вложению в московскую недвижимость? Нет (скорее, наоборот). Снизится конкуренция, понизится эффективность отрасли, а сути это не изменит. Суть может изменить только радикальное сокращение инвестиционных потребностей, читай - а), катастрофическое падение цен на нефть - б), катастрофический вывод средств за границу на всех уровнях - от госбанков до последнего пензенского гаишника.

Активность чиновников свидетельствует: только об активности чиновников. Создадим ресурс, отпилим, поделим - только и всего.

Да, рынок США поднимается, перехватывает ресурсы, и что же? Вернемся к пензенскому стражу порядка - ему-то что с того?

Резюме - не ищите звоночка в коробке с ватой. Есть объективная необходимость в недвижимости как инструменте частных инвестиций, альтернативы ему в стране нет, а заморские альтернативы большинству частных инвесторов недоступны. Потому возможны коррекции, переделы и перетряски - не более того.

1 "Да что вы говорите"! Отсутствует статистика: Зайдите в любую законченную новостройку и потолкуйте с молдованами-ремонтниками - вот вам и статистика. А так, чтобы прочитать мысли и мотивы каждого частного покупателя и предсказать их всех на три шага вперед, - это уже не статистика, это макроэкономика: "Навес" инвестиционных квартир - отдельный разговор. Инвестиционность есть, а спекулятивности, готовности в панике слить квартиру - в разы меньше.

User 5

Спасайся, кто может!

Тема месяца: рынок доступного жилья

Если судить по публикациям в прессе, то рынок недвижимости в июне пережил относительно спокойный период. Нет заявлений о новом рекордном подорожании жилья, о преодоленных психологических отметках. Основное внимание пресса обратила на другое.

Оптимизма в прессе по поводу чиновничьих инициатив не наблюдалось. Газета "Ведомости" уже в заголовке отразила свое отношение: "Лучше, чем ничего". Ситуация более чем знакомая для людей, которые на протяжении всей жизни учатся выбирать меньшее из двух зол. Так и на этот раз. "Авторы пакета предложений по созданию рынка доступного жилья признали, что реализация их идей приведет к росту цен на недвижимость. Однако эффект от отсутствия реформ будет еще хуже, уверяют они", - пишет издание в номере от 10 июня.

О том, что подавляющее большинство населения в настоящее время не может позволить себе приобрести жилье, говорят и пишут очень много. Настолько, что правительство пришло к выводу: пришло время заняться этим вопросом. И вот в июне прошли первые чтения пакета законопроектов, направленных на формирование рынка доступного жилья.

Меры, которые предлагают авторы законопроекта, и в самом деле не выглядят панацеей. Предложения, кстати, самые нехитрые - рост предложения и развитие ипотечного кредитования. Только, каким образом это может сделать жилье доступным, непонятно. В столице, например, количество свободных строительных площадок весьма ограниченно. Ну а свой скептицизм относительно способностей ипотеки к снижению цен выражали многие специалисты. Ситуация вполне соответствует известному выражению "Хотели как лучше:", но суть ее от этого не меняется. Специалисты, опрошенные изданиями, считают, что все законопроекты будут приняты.

"Известия" 11 июня замечают, что название закона очень серьезно рознится с его содержанием. "Документы настолько сырые и спорные, что поправки ко второму чтению готовят и депутаты, и само правительство. Правда, они не изменят главного: жилье дешевле не будет", - предупреждает автор.

Небоскребы, небоскребы...

С недоверием относится к инициативе правительства и журнал "Эксперт". В материале "Русский бизнес - кирпичи для рывка", опубликованном в номере от 1 июня, автор прямо указывает, что весь пакет нормативных актов, которые разработал кабинет министров, не затрагивает реальных проблем жилищного строительства. "Вся загвоздка в том, что пакет законов, подготовленный правительством, не снимет всех тех ограничений, что сдерживают развитие строительного рынка".

"Известия" (также 8 июня) предлагают иной взгляд на эту проблему. Буквально накануне состоялся открытый аукцион, на котором городские власти пытались продать право на строительство первых трех небоскребов в рамках программы "Новое кольцо Москвы". Автор называет результат "обескураживающим" - из всех подавших заявки компаний не забракованной оказалась одна. Инвесторы уверены: если бы город не пожадничал, небоскребы разошлись бы "на ура". Впрочем, городские власти, которые сначала весьма спокойно отнеслись к провалу (а это был первый случай, когда проект, связанный с московской недвижимостью, оказался переоцененным), впоследствии снизили требования к претендентам на участие в стройке.

Второй горячей темой июня стало строительство высотных зданий. В условиях дефицита свободных площадей под застройку это действительно удачный выход, и городские власти заявили о своем намерении в ближайшее время построить весьма значительное количество высоток. Однако на практике все оказалось не так просто. Главной проблемой является отсутствие заинтересованных инвесторов, указывает журнал "Эксперт" в номере от 8 июня. Есть и другие, например, неопределенность правил и норм строительства высотных зданий". В результате может случиться так, что застройщик, взявшийся за возведение небоскреба, окажется вне новых правил игры. Ему придется если не выходить из проекта, то как минимум вносить серьезные коррективы в свои планы. Понятно, что стоимость строительства из-за этого сильно подскочит, а доходность, наоборот, заметно снизится", - объясняет издание.

Журнал "Коммерсантъ-Деньги" (16 июня) произвел подсчеты, насколько выросли цены на столичную недвижимость за первые пять с половиной месяцев. Показатели оказались впечатляющими - от 15 до 50 процентов в зависимости от сегмента. Наиболее быстрыми темпами дорожала "панель", немного уступал ей кирпич, а самым "скромным" оказался монолит (около 10 процентов).

Рынок жилья в Москве

При этом, отмечает газета "Известия" (9 июня), рост цен на столичную недвижимость не является чем-то из ряда вон выходящим. "Стоимость квартир и домов сейчас увеличивается в большинстве мировых столиц. Правда, на Западе цены идут вверх как минимум вдвое медленнее, чем у нас", - пишет автор. Объясняется это просто - московские цены, какими бы высокими они не казались, все же ниже своих зарубежных собратьев. Это, однако, не касается стоимости элитного жилья. Хотя постоянно отмечается, что данное понятие определено в России весьма нечетко, от обязательства платить за элиту по полной программе никто не освобождал. "На Остоженке, в районе московской "Золотой мили" квартиры уходят по 7000-11000 долл. за кв. метр. В Замоскворечье, в районе Плющихи и Патриарших прудов цены немногим ниже - на уровне 5000-9000 долл. за кв. метр. Подобной дороговизной могут похвастаться только центральные районы Лондона (от 10 500 фунтов за кв.м), нью-йоркский Манхэттен (от 10 000 долл. за кв.м), район Эйфелевой башни в Париже (7000-8500 евро за кв.м) и площадь святого Марка в Венеции (7000-10000 евро за кв.м)", - указывают "Известия".

Дальнейшие прогнозы неутешительны для покупателей: если в летние месяцы темп роста и снизится, то в дальнейшем на это рассчитывать не приходится - "причин для снижения цен нет".

Как и полагается в летний сезон, значительное внимание уделяется загородной недвижимости. Здесь вне конкуренции издание "Ведомости", опубликовавшее два больших материала на эту тему. "Доходность за пределами кольцевой дороги" (4 июня) и "Как не зарыть деньги" (11 июня) последовательно отвечают на два вопроса: "Стоит ли вкладывать средства в покупку загородного жилья?" и "На какое именно загородное жилье имеет смысл тратиться?". Судя по тому, что второй материал увидел свет, ответ на первый вопрос был положительным. "Нынешнюю ситуацию с загородной недвижимостью специалисты характеризуют коротко - бум", - пишет издание. Продлится он примерно до 2006 года, а единственной проблемой является высокая стоимость входа на рынок. Правда, в последнее время рост в этом сегменте несколько замедлился, но все равно составляет 20-45 процентов.

Рынок загородной недвижимости

Поэтому в последнее время стала популярной покупка земельных участков в строящемся поселке для дальнейшей их застройки", - приводят авторы мнение экспертов.

Второй вопрос также решается довольно просто. "Пожалуй, оптимальный вариант инвестиций в загородную недвижимость : покупка объекта в строящемся коттеджном поселке. Это избавит вас от хлопот по приданию земельному участку подходящего статуса и организации строительства.

Рынок офисной недвижимости

"Коммерсантъ-Деньги" обращает внимание на повышенное внимание к недвижимости, связанной с яхтингом. Объясняется оно тем, что "учитывая наличие инфраструктуры элитного класса, прежде всего объектов недвижимости, рентабельность бизнеса становится прямо-таки заоблачной".

Говорить о долгосрочности влияния этого шага не приходится - рынок, скорее всего, отреагирует оперативно. Но вот на долгосрочные планы девелоперов такие меры повлиять способны. "С увеличением муниципальной ставки аренды с минимума в 690 руб. за 1 кв. м в год до рыночных 400-450 долл. за 1 кв. м рынок ожидает значительный приток арендаторов в сегмент 250-400 долл. за 1 кв. м в год", - прогнозирует газета "Ведомости" (16 июня).

Пока цены на жилье растут, на рынке офисов наблюдается некоторый застой. Впрочем, причина тому лежит на поверхности. Аналитики только успели подвести итоги мая, когда традиционно наблюдается спад деловой активности. От более серьезных последствий этого периода рынок удержало московское правительство, которое объявило войну с субарендой жилых помещений.

Торговая недвижимость

Что касается рынка в целом, то здесь точно смоделировать ситуацию крайне тяжело. В ближайшее время затяжных праздников не предвидится, деловая активность должна возрастать, а это значит, что спрос на покупку и аренду офисных площадей как минимум не сократится. Правда, эксперты высказывают различные мнения относительно того, как при этом будут вести себя цены. Одни обещают, что "ставки аренды останутся на прежнем уровне либо будут плавно снижаться на 2-5% в зависимости от класса здания". Другие же "не исключают дальнейшего роста объема аренды площадей по предварительным договорам".

Как сообщает газета "Коммерсантъ" (8 июня), для участников рынка эта новость стала неожиданностью. Многие полагали, что "Подарки" будут перепрофилированы в магазин крупного оператора по торговле одеждой, однако до вчерашнего дня были уверены, что им станет испанская Inditex. По крайней мере, российские партнеры испанцев вели переговоры с ГУМом уже несколько лет". Издание предполагает, что стороны просто не договорились в цене.

Похоже, определилась судьба торговых площадей на Тверской улице, на которых раньше располагался магазин "Подарки". Долгое время предполагалось, что они будут сданы в аренду испанской компании Inditex. Пиренейцы собирались открыть магазины Zara или Massimo Dutti, но, в итоге, уступили в борьбе за "квадраты" группе компаний Bosco di Ciliegi.

После долгих лет неравной борьбы с неплательщиками квартплаты представители коммунальных служб получили наконец право в судебном порядке выселять недобросовестных квартиросъемщиков. В минувшую пятницу парламентарии приняли представленную правительством поправку в закон «Об основах федеральной жилищной политики». Новая поправка касается тех, кто в течение полугода не платит за жилье. Правда, депутаты Госдумы защитили права неплательщиков, гарантировав им предоставление другого жилья, «отвечающего санитарным и техническим требованиям по нормам общежития».

Эксперты по-разному оценивают сделку. Кто-то считает, что наличие элитных марок Bosco на одной из наиболее престижных торговых площадей столицы вполне закономерно. Другие же указывают, что раз рядом располагается торговый центр на Манежной площади, который посещает большое количество молодежи, было бы логично расположить в бывших "Подарках" магазин торговой марки Zara. " Но массовые марки Inditex просто не потянули бы такую аренду", - считает аналитик, на которого ссылается "Коммерсантъ".

Впрочем, до сих пор в России за долги людей на улицу массово не выселяли. Хотя региональные власти периодически пытались воздействовать на должников с помощью показательных выселений. Самый громкий случай, связанный с наказанием злостных неплательщиков, произошел 23 января этого года в Саратове. Дело, которое рассматривалось в Ленинском районном суде Саратова, касалось семьи квартиросъемщиков Лапшиных, чьи долги по квартплате и за коммунальные услуги достигли внушительной по меркам провинции суммы в 17 тысяч 314 рублей. Суд постановил предоставить семье из четырех человек двухкомнатную муниципальную квартиру в том же районе, выселив из неоплаченной четырехкомнатной. При этом местные власти поспешили заявить, что речь не идет о кампании по выселению неплательщиков, которых в области довольно много. Чиновники рассчитывали, что громкое судебное дело заставит остальных недобросовестных квартиросъемщиков регулярно оплачивать свое жилье.

За принятие этой поправки проголосовали 248 депутатов при необходимых 226 голосах. Представители левых фракций, как водится, не согласились с жесткими мерами по отношению к неплательщикам, подав 201 голос «против». Позицию коммунистов и аграриев вряд ли можно назвать осмысленной, поскольку, как напомнил перед голосованием представитель правительства в Госдуме Андрей Логинов, Гражданский и Жилищный кодексы РФ все равно предусматривают выселение неплательщиков без предоставления им жилья. Напомним, что три года назад депутаты Госдумы набрали лишь 115 голосов в поддержку правительственной поправки в Жилищный кодекс РСФСР, предлагавшей переселение злостных неплательщиков в общежития.

Законодательное нововведение позволяет жителям муниципальных квартир чувствовать себя относительно спокойно, а вот тем, кто приобретает квартиру в кредит и не сможет за нее своевременно рассчитаться, придется заметно хуже. Существующее законодательство гарантирует им временное переселение в муниципальный резервный фонд, однако переселенцы будут ограничены в праве на приватизацию такого жилья и его обмен.
Рыба ищет где глубже, а человек — где лучше. Это известная истина. Но где же лучше? До недавнего времени считалось, что лучше — в Москве. Выше уровень жизни, больше возможностей, интересней досуг. Но жизнь не стоит на месте. Различные службы, проводящие социологические опросы, отмечают рост благосостояния в регионах, спроса на качественное жилье и повышение интереса москвичей к небольшим городам. Принимая во внимание тот факт, что рынок региональной недвижимости привлекателен меньшими затратами на строительство и прогнозируемым спросом (застройщиков немного, они практически вне конкуренции), многие московские фирмы начали осваивать регионы. Поскольку значительная часть местных жителей готова поменять свое старое жилье на квартиры в современных новых домах, удачные проекты распродаются еще на начальных этапах строительства.

До недавнего времени работники ЖКХ были практически беспомощны при взыскании долгов с неплательщиков и зачастую шли на отчаянные меры. Например, полтора года назад в Благовещенске, где к тому времени долги городскому коммунальному хозяйству превысили 100 млн рублей, стали отключать должникам свет и воду. А в квартирах, где проживали особенно злостные неплательщики, даже стали срезать радиаторы центрального отопления.

студенты и молодежь, желающие заработать и сделать карьеру, но не имеющие такой возможности в родном городе или поселке;
провинциальные бизнесмены, успешно работающие в регионе и желающие попробовать свои силы на столичном рынке, манящем высокими оборотами и разнообразием возможностей;
люди творческих или просто редких профессий, которые не могут успешно реализовать свои способности из-за отсутствия спроса на подобную деятельность в родном городе.
Таким образом, стремление столичных фирм осваивать регионы имеет под собой определенную почву. Московские строители, у которых значительный опыт возведения домов всех категорий, предлагают жителям других городов разнообразные услуги: применение инвестиционных программ, новых технологий, использование строительных мощностей.
Какое жилье строят московские строительные фирмы в российских городах? Каковы цены на недвижимость в регионах?
С осени 2002 года Инвестиционная компания «МГСН» успешно инвестирует проекты по строительству жилых домов в Воронеже. Как отдельная реализационная структура этой компании работает Воронежская городская служба недвижимости. Спектр представленных 1-, 2-, 3- и 4-комнатных квартир весьма широк: это и наиболее востребованные у покупателей квартиры общей площадью от 39 до 78 кв. м в кирпичных домах, имеющих восемь-десять этажей, и более комфортное жилье площадью от 48 до 140 кв. м в кирпичных домах средней этажности (до семи этажей). Осенью 2003 года заложен первый кирпичный ширококорпусный дом серии И-1723, которая хорошо зарекомендовала себя в Подмосковье и Москве.
Общая площадь квартир, строящихся в настоящее время с участием МГСН, составляет около 35 тыс. кв. м, из них более 13,5 тыс. кв. м сдают в 2004 году, остальные — в 2005-м.
Площадки, на которых возводят дома, расположены в разных частях Воронежа и привлекательны для жителей с различными географическими пристрастиями. Реализуют квартиры по рыночным ценам, которые по сравнению с ценами московского региона достаточно умеренные. Кроме того, предоставляется возможность покупки жилья в рассрочку до окончания строительства дома, а также с использованием ипотечного кредита на несколько лет. Доступные многим жителям Воронежа условия приобретения квартир, а также хорошие темпы строительства, поддерживаемые планомерным финансированием проектов московскими инвесторами, способствуют тому, что жилье начинают покупать уже на этапе закладки фундамента здания.
Стоимость одного квадратного метра в строящихся домах составляет от 7,5 до 10 тыс. руб. за 1 кв. м в зависимости от местоположения дома и типа квартиры.
Московская корпорация «СХолдинг» возводит в Ярославле современный жилой квартал «Московская слобода» из домов новой серии С220 (наружные стены — кирпич, отсутствие межпанельных швов, энергосберегающие технологии). В микрорайоне будут построены объекты инфраструктуры, предприятия торговли, паркинги, детские площадки. Для желающих приобрести жилье в этом квартале «СХолдинг» разрабатывает ипотечные схемы кредитования. Выкупив мощности завода «Ярбетон» и внедрив новую зарубежную технологию, корпорация организовала в Ярославле производство компонентов, из которых состоят дома серии С220.
Не обделена вниманием столичных строителей и Калининградская область. Здесь по всему побережью Балтийского моря возводят гостиничные комплексы, элитные коттеджные поселки. Высококлассное жилье в Калининградской области у моря можно приобрести у корпорации «Мосбалтинвест» по цене около 550 долл. за 1 кв. м.
Московские инвесторы активно осваивают курортные черноморские районы. Так, компания «Декра» строит несколько элитных домов в городе Сочи. Правда, цена за 1 кв. м доходит до 850 долл. Но шикарные квартиры недалеко от моря окупятся в любом случае. Поток отдыхающих в сезон пока значительный. Да и самому пожить в собственной квартире у моря приятно! Столичная компания «Траст-Холдинг СК» также ведет строительство жилого комплекса в Сочи.

Московские строительные компании работают уже во многих городах Средней полосы России и начинают обращать свое внимание на дальние регионы. Развернуто строительство или разрабатываются проекты новостроек в Воронеже, Рязани, Тамбове, Ярославле, Курске, Туле, Рыбинске, Иванове, Калуге, Калининграде и других городах. В 2003 году в регионах было построено около 285 тыс. кв. м жилья.
Перспективы рынка недвижимости зависят не только от роста благосостояния жителей регионов, но и от наметившейся тенденции к миграции из Москвы в региональные центры и небольшие города.
Кто они, реальные и потенциальные мигранты из Москвы?
Нередко люди средних лет, придерживающиеся активной жизненной позиции, имеющие профессиональные наработки и стартовый капитал, четко знающие, чем хотят заниматься, открывают в провинции свой бизнес. В мегаполисе начать собственное дело непросто (большие первоначальные затраты, высокая конкуренция, дорогая рабочая сила), в провинции — легче, да и на рынке еще есть свободные ниши. Некоторые оставляют семью в столице, а сами отправляются в регион создавать свой бизнес, проводя жизнь между домом в Москве и работой в другом городе. Вообще сейчас регионы предоставляют больше возможностей для реализации амбиций и планов.
Нередко различные организации и фирмы в регионах приглашают столичных специалистов и менеджеров среднего и высокого уровня. Большинство предприятий, производящих реальный продукт (промышленность, энергетика и т. д.) находятся в регионах. Сейчас многие производства возрождаются, на них приходят новые, современно мыслящие руководители, которые охотно берут на работу высококвалифицированных специалистов из крупных городов и готовы обеспечить им соответствующий социальный пакет и достойную зарплату.
У хорошего менеджера среднего звена в крупной московской фирме не много шансов занять более высокую позицию, так как рядом работают еще несколько специалистов подобного уровня. Зато в провинции у него есть возможность продвинуться по карьерной лестнице гораздо быстрее. Кроме того, к его мнению станут прислушиваться. Даже если зарплата в сумме окажется не больше московской, он займет на социальной лестнице ступеньку значительно выше, чем прежде. В столице обилие дорогих машин на улицах создает у человека ощущение, что он беднее многих. Житель провинции с тем же уровнем доходов чувствует себя намного комфортнее. Если, проживая в Москве, вы не имеете высокооплачиваемой должности и прописаны в коммуналке, то у вас мало шансов из нее выбраться. В маленьком же городе вы можете стать обладателем очень приличной квартиры. А если московское жилье сдавать, а в провинции — снимать, то из-за большой разницы в стоимости аренды останутся еще и свободные деньги.
В небольшие города переезжают пенсионеры (им хочется тишины, покоя, свежего воздуха) и люди, предпочитающие нематериальные ценности (здоровье, возможность уделять детям больше времени или побыть наедине с собой).
Конечно, несмотря на наметившиеся тенденции, уровень жизни в столице выше, чем в регионах. Поэтому нередко специалисты, поработав в других городах и приобретя столь важный для дальнейшего продвижения по карьерной лестнице опыт, возвращаются в Москву. Она привлекает большим рынком труда, высокими зарплатами и разнообразием возможностей.
Что касается миграции в Москву, то итоги исследований дали неожиданный результат. За последние пять лет число приехавших жить в столицу меньше, чем покинувших ее.
Среди стремящегося в Москву активного населения можно отметить следующие категории:

В целом наметившийся интерес крупных застройщиков к российской провинции — явление позитивное в первую очередь для местных жителей, у которых появится возможность приобрести качественную квартиру. Жителям мегаполисов, по тем или иным причинам желающим купить жилье в регионе, уже есть из чего выбирать. Начать новую жизнь в новой квартире никогда не поздно!

Возведением жилья в регионах занимаются и другие московские фирмы.
Широко представлены города России, в которых строительство или разработку проектов ведет Финансовая корпорация «Социальная инициатива». Вот некоторые из них: Тула, Обнинск, Нижний Новгород, Тверь, Орел, Новосибирск, Кисловодск.
У строительства в регионах большое будущее. В отличие от столицы, где строительные площадки ценятся на вес золота, в регионах — масса возможностей и огромный рынок. Правда, покупательская способность зачастую ограничена невысоким уровнем заработной платы, но вероятность получения банковского кредита может увеличить спрос на жилье среди местного населения. У крупных строительных и ипотечных компаний, имеющих опыт работы в мегаполисах, есть все шансы преуспеть на региональном рынке. Тем, кто хочет приобрести жилье в провинции, стоит поторопиться — как только в этом сегменте начнется активная деятельность, цены возрастут. Так что не упускайте свой шанс.



Главная --> Публикации