Главная --> Публикации --> России подписали приговор Управление зданием доверьте профессионалам Куда плыть? Владимир ресин: цены на жилье не надуманы Квартиры с наценкой

– Ваша компания возводит высотные жилые комплексы практически по всей Москве. Какие исследования проводятся при выборе места строительства таких зданий, какие технологии применяются?

Москва сегодня переживает бум высотного строительства. Строят быстро, красиво. Но что в основе? Именно этот вопрос все чаще задают горожане, на глазах у которых буквально за 2–3 года вырастают новые дома. Мы обратились в пресс-службу компании «Дон-Строй», чтобы прояснить ситуацию, сложившуюся в высотном домостроении столицы.

А сеющие панику высказывания об опасности строительства в Москве принадлежат так называемым «экспертам», никоим образом не связанным с тематикой строительства. К сожалению, сейчас стало модно говорить о низком качестве строительства в Москве – нападкам «экспертов» подвергается чуть ли не весь стройкомплекс Москвы. Наша компания в ответ на безосновательные обвинения обратилась с открытым письмом ко всем СМИ, призвав журналистов внимательнее относиться к заявлениям подобных «специалистов».

– Сегодня есть множество технологий, которые позволяют использовать для застройки практически любые грунты. Что касается наших жилых комплексов – все они находятся во вполне благоприятных для такого строительства зонах. Прежде чем начать реализацию любого проекта, проводится множество различных экспертиз, и только после получения заключения о полной безопасности почв проект получает право на жизнь. Специалисты столичного градостроения уверены, что практически в девяти сложных случаях из десяти можно найти специальный инженерно-технический метод, который позволит построить здание необходимой конструкции в нужном месте. К тому же, даже после сдачи объекта в эксплуатацию проводится тщательный мониторинг грунтов, что позволяет максимально контролировать состояние дома в целом.

– «Алые Паруса» построены на твердых песчаных породах каменноугольного периода – это идеальная почва для любого строительства. В основании фундамента комплекса лежит монолитная железобетонная плита, обеспечивающая значительный запас прочности и устойчивости.

– Ваши знаменитые «Алые Паруса» стоят на берегу реки. Проводились специальные работы по обеспечению устойчивости?

– Видимо, каждое нетиповое здание, а тем более – высотное, требует особых технологий строительства. Расскажите о наиболее сложных, интересных.

В качестве укрепляющей стенки набережной использован двухметровый железобетонный блок индивидуального изготовления. Далее дно на протяжении 5 метров крепится каменной наброской и затем переходит в естественный рельеф дна. Береговая линия после укрепления подпорными стенками и проведения специального комплекса гидроизоляционных работ забрана в гранит. Все работы по благоустройству набережной и строительству бухты для маломерных судов согласованы с ФГУП «Канал имени Москвы» и префектурой СЗАО г. Москвы.

Конструктивной особенностью жилого здания является то, что высотная жилая часть выше нижнего технического этажа опирается на усиленную сплошную железобетонную плиту – «стол» толщиной 1,5 м. Конструкция «стола» равномерно перераспределяет нагрузки от верхних этажей на нижние. До фундаментной плиты непосредственно доходят стены лестнично-лифтовых блоков, являющиеся своеобразными ребрами жесткости, а также часть несущих стен.

– Сложнейшая конструкция была разработана проектировщиками для квартала «Воробьевы Горы». Единая плита основания фундамента опирается на сваи, которых под тремя корпусами около 4-х тыс. Глубина забивания свай 15 м, каждая способна выдержать нагрузку в 90 т. Всю фундаментную плиту по периметру опоясывают усиливающие ростверки – опорные конструкции трехметровой ширины – под которыми расположены от 2-х до 3-х рядов свай. Это дополнительно увеличивает площадь опирания.

– «Триумф-Палас» построен на глинах, слежавшихся в течение многих лет, что считается хорошим основанием для фундамента строений, обеспечивающим устойчивость и нормальную осадку. Согласно расчетам, при максимальной нагрузке прогнозируемые осадки фундаментной плиты составят не более 30–45 см, что является допустимой нормой для зданий данной категории. Фактическая же нагрузка на основание корпуса составила 75–77% от расчетной, то есть запас прочности весьма велик.

– Высотка «Триумф-Палас» на Соколе признана самым высоким жилым зданием в Европе. Такое огромное здание наверняка дает большую осадку?

– Можно говорить о том, что система контроля качества в целом объективна, однако мы считаем, что нужен современный подход к нетиповому строительству. Необходимы изменения в системе, разработанные с учетом применяемых сегодня при проектировании и строительстве новых технологий и материалов. Безусловно, проекты сложных нетиповых объектов и сейчас в обязательном порядке проходят через дополнительные проверки и утверждения, здания подвергаются тщательной экспертизе. Но все-таки пытаться привязать современные дома к нормам 30–40–50-летней давности невозможно, новый подход просто необходим.

– Как вы считаете, насколько объективна система контроля качества строительства в Москве?

– Возьмите хотя бы сегодняшние нормы, по которым на столько-то этажей и квартир должно быть такое-то количество лифтов. Парадокс: по тем же нормам жильцов должно быть в десятки раз больше, чем то количество, которое реально будет проживать в доме. Ведь расчеты производили исходя из положенных 18 кв.м на человека, а кто учитывает, что у нас на человека может приходится 100 кв.м? Или то, что лифт двигается со скоростью 4 м/с?

– А с какими нестыковками по нормам вы сталкиваетесь чаще всего?

– Как решается вопрос противопожарных систем в высотных жилых комплексах?

Особое внимание необходимо уделить контролю над эксплуатацией таких объектов. Наша компания несколько лет назад создала собственное подразделение, занимающееся эксплуатационными вопросами – это позволяет максимально эффективно поддерживать жилые комплексы в безупречном состоянии.

– Что в эти системы входит?

– В домах компании «Дон-Строй» используется комплексный подход к пожарной безопасности. Во всех помещениях (коридорах, лифтовых холлах, жилых и общественных зонах, гаражах) установлена система автоматической пожарной сигнализации швейцарской фирмы Securiton, обнаруживающая дым на самой ранней стадии возгорания и приводящая в действие все противопожарные технические системы.

– Как осуществляется эвакуация людей?

– Система автоматического водяного пожаротушения, которая при превышении температуры окружающей среды отметки в 68°С автоматически начинает тушить очаг возгорания, система автоматического оповещения людей, находящихся в зоне возгорания, о начале эвакуации, система противодымной вентиляции, удаляющая дым из зоны возгорания через специальные вытяжные трубы. Также есть специальный противопожарный водопровод, позволяющий в ручном режиме тушить очаг возгорания. Кроме того, при строительстве зданий оборудуются специальные выводы труб на фасады зданий для подключения пожарных рукавов – таким образом можно извне тушить внутренние помещения. В зданиях предусмотрены дополнительные незадымляемые лестничные марши, в которые в случае возникновения чрезвычайной ситуации осуществляется автоматический «подпор воздуха». Объекты разделены на противопожарные зоны для локализации возможного очага возгорания.

– Основывались ли вы на зарубежном опыте строительства высотных зданий? Есть ли в других странах аналоги домов «Дон-Строя»?

– По первому сигналу системы сигнализации все лифты автоматически опускаются на первый этаж и открывают двери. Во всех помещениях установлены указатели путей эвакуации. В квартирах и на всех путях эвакуации установлены двери с повышенной огнестойкостью. Для эвакуации людей с верхних этажей на крышах зданий оборудованы вертолетные площадки, а также предусмотрены зоны противопожарной безопасности на открытых площадках, где люди могут в безопасности дождаться спасателей.

Пока цены на столичные квартиры продолжают расти. На прошлой неделе, по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ирн.ru), индекс стоимости жилья достиг еще одной знаковой отметки - $1800 за кв.м. Однако Олег Репченко, руководитель ирн, отмечает, что сделано это было с большим трудом. "Темп роста цен стремительно падает. За прошедшую неделю значение индекса стоимости повысилось всего на $5, что составило около 0.3%. Нарастающими темпами снижается и индекс ценового ожидания, который за последнюю неделю потерял еще 0.4%. Сохранение этой тенденции означает завершение роста цен на столичном рынке недвижимости", - утверждает Репченко.

– Естественно, мы пользовались наработанным опытом зарубежных коллег и приглашали для консультаций строителей и инженеров из других стран. Кондоминиумы с развитой инфраструктурой достаточно распространены, например, в Северной Америке, Юго-Восточной Азии.
Темпы роста цен на столичном рынке недвижимости стремительно падают. Аналитики не могут понять, последствия ли это традиционного летнего спада деловой активности или устойчивая тенденция, говорящая о том, что стоимость жилья в Москве достигла своего потолка. Окончательно в этом разобраться можно будет не раньше середины лета. Но и сейчас даже самые осторожные из экспертов прогнозируют, что в 2005 году темпы роста цен будут в четыре раза ниже, чем в 2004 году.

Другие эксперты более осторожны в оценках и прогнозах. Например, Геннадий Стерник, директор аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", серьезных угроз рынку в ближайшие два - два с половиной года не ожидает. Он считает, что рост цен на жилье в Москве определяется внешними по отношению к рынку факторами и в первую очередь - ценами на нефть. "Сейчас аналитики нефтяного рынка дружно предсказывают рекордные цены по крайней мере на год-полтора. Следовательно, основной повышающий фактор рынка жилья сохраняет и усиливает свое влияние", - говорит Стерник. По его мнению, рост цен на квартиры в Москве в 2004 году сохранится на уровне 40-45%. Но даже этот эксперт прогнозирует существенное замедление темпов роста - до 10% в 2005 году.

С тем, что рост цен приостановился, согласна и Елена Бармина, руководитель отдела вторичного рынка недвижимости компании "МИАН". Правда, она объясняет снижение показателей скорее естественными причинами. "Это случилось благодаря отложенному спросу, вызванному ажиотажем вокруг рынка недвижимости в СМИ, а также летним сезоном отпусков, - говорит Бармина. - Осенью рост цен может вернуться, но, вероятно, он будет незначительным в сравнении с предыдущим годом, если в сфере ипотечного кредитования не произойдет качественных изменений".

Возможно, именно поэтому многие руководители отделов продаж девелоперских и брокерских компаний еще весной 2004 года начали отмечать уменьшение количества звонков и потока клиентов. Пока еще участники рынка тешат себя надеждами на то, что снижение оборотов является кратковременным сезонным колебанием, а не среднесрочной тенденцией. Окончательный вывод о том, как изменится ситуация на рынке недвижимости, можно будет сделать, оценив результаты продаж первой половины лета.

При этом следует заметить, что далеко не все внешние факторы работают сейчас на повышение рынка недвижимости. Например, в прошлом и начале этого года рынок сильно подогревался дополнительными средствами от избирательных кампаний, направленными на покупку квартир. Сейчас эти деньги в недвижимость уже не идут. Кроме того, большинство россиян, в последние годы копивших на жилье, свой отложенный спрос уже реализовали, а текущий рост доходов населения за стоимостью квадратного метра угнаться не может.

Приватизация выгоднее социального найма

Нервным владельцам квартир, желающим поскорее избавиться от жилья, становящегося неликвидом, эксперты советуют подождать хотя бы до осени. Летом цены вряд ли начнут падать. К сентябрю-октябрю они могут существенно и не вырасти, но при деловой активности, вернувшейся в привычное русло, любые сделки идут гораздо лучше. А вот потенциальным покупателям сейчас самое время начать присматривать варианты. Летом, на фоне вялого спроса, можно выторговать до 20% от заявленной цены предложения.

По оценкам риэлторов, доля неприватизированных квартир сейчас составляет не более 20% столичного рынка жилья. Некоторые москвичи до сих пор медлят с оформлением документов, полагая, что владеть частной собственностью в нашей стране вообще опасно. Но специалисты считают, что приватизировать квартиры все-таки нужно. Строить с государством отношения на основе договора социального найма, по словам Барминой, выгодно только в одном случае - если дом предназначен под снос. При переселении владелец приватизированной квартиры получает жилье такой же площади. Но если жилье собственностью не является, а проживают в нем, например, несколько семей, то у них есть шанс получить при переселении несколько квартир.

Сейчас на рассмотрении в Госдуме находится проект нового Жилищного кодекса, а также еще ряд проектов и поправок, относящихся к рынку недвижимости. Жилищный кодекс пока принят только в перовом чтении. Согласно этому документу с принятием кодекса старый закон о приватизации жилья будет отменен. Предположительно это должно произойти 1 января 2005 года. Однако никаких положений о переводе жилья в собственность новый кодекс не содержит вообще. Поэтому юристы полагают, что право на приватизацию квартир либо вообще не отменят, либо установят срок в один-два года, чтобы все желающие смогли успеть приватизировать квартиры, тем более что право на жилье является конституционным. "В случае простой отмены приватизации можно предвидеть взрыв негатива со стороны населения и удорожание процедуры приватизации в связи с ажиотажным спросом на эту услугу", - объясняет Елена Бармина, руководитель отдела вторичного рынка недвижимости компании "МИАН".

Неприватизированную квартиру нельзя и передать по наследству. Правда, предчувствуя близкий конец, можно прописать в нее родственников, на которых после смерти прежнего владельца будет перезаключен договор социального найма. В таком случае никаких налогов наследникам платить не придется. Дарение или передача по наследству приватизированной квартиры происходит на основании довольно старого закона, подписанного еще в 1991 году, который также, возможно, вскоре будет меняться. Ставка налога зависит от стоимости квартиры и степени родства наследника. Максимальная ставка при наследовании по завещанию устанавливается на недвижимость стоимостью свыше 255 тыс. рублей по оценке БТИ. Она составляет 42.5 тыс. рублей плюс еще 40% от стоимости, превышающей 255 тыс. рублей. Супруги, наследующие друг другу, или родственники, проживавшие в одной квартире с завещателем, от уплаты налога освобождаются. Кроме того, льготами пользуются наследники лиц, погибших, защищая Отечество или при исполнении служебных обязанностей, а также инвалиды первой и второй групп.

Во всех остальных случаях быть собственником значительно выгоднее. Никаких сделок с неприватизированной квартирой заключать нельзя. Есть только один вариант - обменять ее на другое (в том числе и приватизированное) жилье. Но это довольно сложный процесс, да и второй участник обмена вряд ли захочет иметь дело с договором социального найма. "Даже новые ставки налога на частную недвижимость, которые сейчас также рассматриваются Госдумой, положения кардинально не изменят", - говорит Бармина. Эксперты утверждают, что налоговые выплаты не станут непосильными для среднего собственника даже в новом варианте закона.

До недавнего времени отселение при сносе жилых домов регулировалось Законом Москвы "О гарантиях при переселении жителям Москвы, освобождающим жилые помещения". В мае Юрий Лужков внес в Мосгордуму проект изменений этого закона, а 15 июня он был принят в первом чтении. По законопроекту москвичи получат право оставаться в своих районах при переселении их реконструируемых и сносимых домов. Однако эти гарантии распространяются не на всех.

Гарантии при переселении коснутся не всех.

Главная претензия Общественного совета по жилищной политике при МГД - предлагаемое отселение в пределах административного округа противоречит неоднократным заявлениям мэра об отселении в пределах микрорайона или квартала. Причем ситуация вокруг закона полна недосказанностей. В мае Юрий Лужков внес в Мосгордуму проект изменений закона, по которому члены Общественного совета по жилищной политике сделали 16 серьезных замечаний и обратились к депутатам МГД с просьбой не принимать проект. Однако 26 мая он все-таки был принят в первом чтении. На следующий день СМИ сообщили, что мэр возмущен чиновниками, которые в проекте вместо отселения в пределах района записали отселение в пределах административного округа. Однако уже 15 июня Правительство Москвы приняло постановление "Об обеспечении права жителей города Москвы на сохранение места проживания при переселении". Зачем понадобилось постановление правительства, когда мэр и сейчас еще может внести поправки в свой законопроект, также не ясно.

В общественном совете по жилищной политике при Московской городской Думе считают, что изменения закона существенно умаляют права москвичей и делают его гораздо менее рыночным. Чтобы привлечь внимание общественности к этой проблеме, в конце июня председатель Совета депутат Дмитрий Катаев провел пресс-конференцию с говорящим названием: "Гарантии при переселении жителям Москвы, освобождающим жилые помещения - бочка дегтя в ложке меда".

По мнению Дмитрия Катаева, первая оговорка практически сводит на нет реальный эффект законопроекта, так как случаев комплексной реконструкции целого района сложившейся застройки в Москве практически не было. Реконструкция намечается только в Левобережном районе, но не комплексная. По словам Дмитрия Катаева, это определение вообще очень размыто и отсутствует в действующем законодательстве. Таким образом, гарантии отселения в пределах района практически сходят на нет.

Следуя данному закону, переселенцы смогут рассчитывать на новую квартиру в пределах своего административного округа. В пределах района жилье будет предоставляться только при условии комплексной реконструкции района, исключая ЦАО и Зеленоград, переселение жителей которых будет осуществляться в границах этих административных округов. Также это положение не распространяется на граждан, подлежащих неотложному отселению в связи со стихийным бедствием, чрезвычайной ситуацией, признанием жилых помещений в установленном порядке аварийными. К тому же эта гарантия касается только одного помещения на семью.

По действующему до настоящего времени закону переселение проводилось в пределах городской черты. Внесенные же мэром поправки об отселении в пределах административного округа, по мнению Дмитрия Катаева, не принесут ожидаемого облегчения ситуации - к примеру, обитателей "Войковской" спокойно смогут переселить на окраину - в Крюково и т.д. "Похоже, что этот шум понадобился, чтобы прошли не замеченными другие изменения закона, существенно умаляющие права собственников жилья", - считает Дмитрий Катаев. Законоопроект ставит под удар права собственников и жилищных объединений. В Москве прибыль идет именно с земли, а по Гражданскому кодексу право собственника является приоритетным при соинвестировании. Точно таким же правом обладают ТСЖ и ЖСК. Новый законопроект исключает приоритетное право собственника или жилищного объединения войти в инвестиционный проект и претендовать не на равноценное жилье, а на свою долю прибыли от инвестиций. "Игнорируя Гражданский и Земельный кодексы, Москва разворачивается от рыночного механизма назад к административному. И все это для того, чтобы удержать сверхприбыли строительных олигархий", - полагает Дмитрий Катаев.

Что касается поправки о неотложных и аварийных ситуациях, то здесь, по словам депутата, может сложиться опасная обстановка. "Если строительная организация положила взгляд на здание, к примеру, в ЦАО, то дом может быть искусственно признан аварийным или его могут поджечь. Таким образом, новый законопроект является провокацией на незаконные действия", - считает председатель Общественного совета по жилищной политике при МГД.

Член совета по жилищной политике Нэлли Лукина считает, что если московское правительство утвердит законопроект в сегодняшнем виде, то тем самым проигнорирует действующий Земельный кодекс, проект Градостроительного кодекса, а также федеральные законы. " На данный момент получается так, что федеральное законодательство представляет собственнику больше прав, чем московское, - считает Нэлли Лукина. - Поэтому единственный выход для москвичей, если закон будет принят, - обращаться в суды высших инстанций".

В пресс-конференции приняли участие руководители жилищных объединений, пытающихся самостоятельно провести реконструкцию своих домов. Президент Московской жилищной ассоциации Владимир Кузнецов на собственном жизненном примере продемонстрировал сложность ситуации. Его дом в престижном районе подлежит расселению, в нем осталось всего 3 семьи, которые устроили круглосуточное дежурство: "Мы боимся, что дом могут специально поджечь - тогда его признают в установленном порядке аварийным. Тем более, известно, что данный сектор криминализирован", - поведал он.

Кадастр станет виртуальным

На основе рекомендаций Общественного совета Дмитрий Катаев внес 23 поправки перед вторым чтением проекта мэра. В том числе и по поводу того, что в случае денежной компенсации должна назначаться выкупная, а не только рыночная цена, с учетом непроизведенного капитального ремонта и упущенной выгоды, включая право на землю. По его мнению, собственник должен быть официально проинформирован о переселении не менее чем за год. Необходимо предоставлять несколько вариантов типовых договоров между собственником и нанимателем освобождаемого помещения и отселяющим лицом, а также расширять права представителей жителей на участие в принятии решений. Реально осуществимым компромиссом депутат считает переселение в пределах района или смежных районов. Переселять в районы массовой застройки, по его мнению, можно только в случаях, если площадь квартиры при переезде увеличивается в 2 раза. Однако сам депутат признал, что гарантий того, что эти поправки будут приняты во втором чтении, нет. Единственный выход, по его мнению, - открытая дискуссия по этому вопросу с представителями московского правительства.
На прошлой неделе руководитель Службы государственного градостроительного кадастра города Москвы Сергей МельниЧенко рассказывал о работе его ведомства и, главное, - о том, как движется работа по созданию Государственного градостроительного кадастра.

Кадастр является открытым информационным ресурсом: узнать о планах развития территорий, районов, строительства дорог и магистралей имеет возможность каждый москвич. По словам С. Мельниченко, кадастровые сведения предоставляются в форме справки любому заинтересованному лицу. Ограничен лишь доступ к сведениям, являющимся государственной тайной. За три года работы Службы по запросам органов управления и инвестиционных компаний выдано более 12 тыс. кадастровых справок.

Как сообщил С. Мельниченко, на сегодняшний день в градостроительном кадастре столицы содержится 35 информационных ресурсов, среди которых схемы функционального, строительного и ландшафтного зонирования территории Москвы, а также карта линий градостроительного регулирования. В кадастре содержатся важные сведения о природном комплексе Москвы и памятниках истории и культуры с режимами градостроительной деятельности. Кстати, московские чиновники надеются, что база данных по экологии города в ближайшее время будет расширена. Службе государственного градостроительного кадастра города Москвы уже более пяти лет и, как отметил С. Мельниченко, за все время работы к службе не было никаких претензий.

Согласно Генплану

В ближайшее время предполагается организовать доступ к информационным ресурсам градостроительного кадастра через Интернет. Пока неизвестно, будет ли информация, предоставляемая с помощью ресурса, платной. Обычная "бумажная" кадастровая справка в настоящее время стоит около 7-8 тыс. рублей. Ее цена зависит от объема территории, по которой запрашивается информация, и от количества используемых информационных ресурсов.

Говоря о программах реновации ветхого жилого и пятиэтажного фонда, С. Мельниченко сообщил, что московские власти не будут сносить дома, которые можно реконструировать. Именно поэтому целые районы, застроенные кирпичными пятиэтажками, а также "сталинками", больших изменений не претерпят.

Все решения по размещению объектов принимаются только при наличии кадастровой справки, а значит, не могут идти вразрез с Генеральным планом развития Москвы. Как отметил С. Мельниченко, основными тезисами Генерального плана являются прекращение территориального роста города и реконструкция существующей застройки. Также в документе большое внимание уделяется усложнению транспортных магистралей города.

Сами, но под контролем

Также глава Службы государственного градостроительного кадастра пообещал, что центр города не превратится в офисный район. Однако, отметил он, там в основном будет возводиться элитное жилье. Центр столицы не предполагается делать пешеходным. Наоборот, намечено строительство нового Краснопресненского проспекта. Также сейчас рассматривается вопрос о реализации одностороннего движения на Садовом кольце.

Что касается реорганизации промышленных территорий столицы, то, по словам С. Мельниченко, к этому вопросу московские власти также подходят очень осторожно. В Генеральном плане столицы все существующие промышленные территории поделены на четыре группы: промзоны, которые сохранят свое значение, те, которые будут интенсивно развиваться, и те, которые будут сокращаться и реорганизовываться. Однако практика иногда расходится с теорией - большая часть московских предприятий сегодня находится в частной собственности, и их владельцы сами решают, что с ними делать. "Муниципальные власти могут только контролировать степень "цивилизационности" данных проектов", - сетует С. Мельниченко.

Больным вопросам для Москвы является положение вокзалов. Земля под ними очень дорогая, но перевести некоторые транспортные узлы, в частности Рижский вокзал, пока не представляется возможным, поскольку в этом случае придется создавать дополнительный транспорт для перевозки пассажиров, пользующихся электричками этого направления.



Главная --> Публикации