Главная --> Публикации --> Переоценка ценностей на рынке недвижимости обернется переоценкой самого рынка? Жители высоток вместе с комфортным жильем получат в подарок целый город Московские строители уходят в регионы Ikea заплатит дважды за строительство моста, разрешение на которое компания добивалась пять лет Ипотечных программ становится все больше

Компания “Росбилдинг” разместила на этой неделе в СМИ объявление о продаже двух складских комплексов, “заполненных арендаторами на 100%”. Один из них, площадью 170 000 кв. м, продается за $35 млн и расположен в пос. Шереметьевский. Второй — на 45 000 кв. м за $10,5 млн — расположен в Гольянове. Потенциальным покупателям обещают выход на окупаемость через 3,5 года. Специалисты консалтингового агентства Colliers International назвали заявленные цены “соответствующими рыночным”.

Инвестиционная компания “Росбилдинг” выставила на продажу крупнейший в Подмосковье складской комплекс. Склад был приобретен в 2003 г., что дает экспертам возможность говорить о первой инвестиционной продаже на рынке складских помещений. Но представители логистического бизнеса не уверены, что покупатель найдется.

В апреле 2003 г., по данным ИА “Интерфакс”, “Росбилдинг” выкупил 51% акций ЗАО “Вегетта”, владеющего шереметьевской базой. В мае 2003 г. вице-президент “Росбилдинга” Олег Крейнин сообщал “Ведомостям”, что скупка акций предприятия продолжается. Выяснить, когда “Росбилдинг” стал владельцем складского комплекса в Гольянове, “Ведомостям” не удалось.

По телефону, указанному в объявлении, объясняют, что собственниками обоих комплексов является “Росбилдинг”. В самом “Росбилдинге” комментировать факт продажи отказались.

По оценкам специалистов Jones Lang LaSalle, крупнейший из строящихся складских комплексов не превышает 80 000 кв. м.

Эксперты утверждают, что если “Росбилдингу” удастся найти покупателей, то это будут первые инвестиционные продажи на рынке складских помещений. “В Москве сейчас наблюдается острый дефицит складов, поэтому появление на рынке 170 000 кв. м интересно само по себе”, — говорит консультант отдела складских помещений Jones Lang LaSalle Алексей Гришко.

Иван Ситников, гендиректор “НЛК-девелопмент” (подразделение Национальной логистической компании), считает, что комплексы не заинтересуют никого из серьезных игроков рынка складских помещений, которые ориентируются на объекты, соответствующие по международной классификации высшей категории А.

По мнению специалистов Penny Lane Realty, в качестве покупателя складского комплекса такого масштаба могли бы выступить крупнейшие производители пищевой продукции, лидирующие торговые или дистрибьюторские сети, а также логистические компании.

Впрочем, специалистов настораживает даже факт продажи крупных складских комплексов “через объявление”. “Нам не смогли четко ответить ни на один из вопросов — ни об арендных ставках, ни о количестве арендаторов”, — удивляется один из брокеров, заинтересовавшихся объявлением. В беседе с “Ведомостями” он предположил, что пока собственник не намерен продавать комплексы, а просто “прощупывает рынок на предмет востребованности объектов, а также для установления наиболее выгодной цены на них в дальнейшем”.

“Все складские объекты более низких категорий [к которым относятся и выставленные на продажу] неэффективны, так как требуют больших вложений в реконструкцию, а складской бизнес и так слишком длинные деньги”, — рассуждает Ситников.

Идея создания комплекса оптовой торговли продовольствием родилась в ноябре 2003 г. на совещании по сотрудничеству между правительствами Москвы и Азербайджанской республики. А на прошлой неделе вышло распоряжение правительства Москвы № 1262, закрепляющее за комплексом два земельных участка площадью 4,4 га и 8,1 га в Южном Бутове. Заказчиком-инвестором проекта, которому по окончании строительства достанется 70% площадей, стало специально созданное ООО “Комплекс международной торговли” (КМТ).

Компания “Росбилдинг” работает на столичном рынке недвижимости с конца 90-х гг., когда она проводила операции по скупке магазинов и их продаже крупным ритейлорам, в том числе “Арбат Престижу”, Benetton и др. Компания определяет свою сферу деятельности как приобретение акций неэффективных предприятий. Столичные власти неоднократно обвиняли “Росбилдинг” в скупке контрольных пакетов предприятий с целью их закрытия и застройки территории. Свои финансовые показатели компания не раскрывает.
Столичные власти выделили в Южном Бутове участок под строительство оптового центра стоимостью более $20 млн. Строительство центра будет профинансировано московской “дочкой” Международного банка Азербайджанской республики.

Планируется, что комплекс будет сочетать функции распределительного центра и оптово-продовольственного рынка. “Мы собираемся обслуживать оптовиков Москвы и близлежащих областей, которым будет предложено 12 000-13 000 наименований продовольственных товаров”, — говорит Любчанский. Продовольствие в комплекс будет поставлять не только Азербайджан, но и республики Северного Кавказа, а также Ставропольский и Краснодарский края и Центрально-Черноземный регион, говорит Любчанский.

Как рассказал “Ведомостям” заместитель гендиректора КМТ Владимир Любчанский, на выделенных участках будет построен центр оптовой торговли продовольствием “европейского уровня”. “Это будет единый комплекс площадью 60 000 кв. м, размещенный на двух площадках, расположенных в трех километрах друг от друга”, — говорит он.

Сейчас комплекс проходит стадию предпроектной и проектной подготовки и разработки исходно-разрешительной документации. Начать строительство планируется в начале 2005 г., запустить готовый комплекс — в начале 2006 г.

Стоимость проекта сейчас уточняется, но по словам гендиректора КМТ, составит не менее $20 млн. Финансировать строительство комплекса будут юрлица — учредители КМТ, названия которых Любчанский раскрыть отказался. Но в качестве “одного из основных инвесторов” он назвал уполномоченный правительством Москвы “Международный банк Азербайджана — Москва” (МБА-Москва, на 100% принадлежит АКБ “Международный банк азербайджанской республики”). Комментарии МБА-Москва “Ведомостям” вчера получить не удалось. Но его участие в проекте анонимно подтвердили чиновники в правительствах Москвы и Азербайджана, а также представитель компании, работающей на московском рынке недвижимости.

А руководитель отдела складских и производственных помещений Colliers International Рубен Алчуджян не видит в проекте признаков “нового формата”, так как сейчас многие склады занимаются оптовой торговлей. “Идея не нова, размеры комплекса, конечно, серьезны, но не уникальны”, — говорит Алчуджян. С оценкой необходимых для строительства инвестиций оба эксперта согласны.

Участники рынка разошлись в оценках перспектив проекта. Гендиректор консалтингового агентства “Магазин магазинов” Анна Ширяева считает, что подобных комплексов в России пока не было, так как существующие распределительные центры (РЦ) оптовой торговлей не занимаются. “У них [РЦ] своя специфика: они формируют для каждого клиента свой набор продуктов от разных поставщиков. Опт — это другой бизнес”, — объясняет Ширяева.

Гендиректор сети “Патэрсон” Юрий Яковчик отмечает, что квалифицированных услуг складирования и доставки товаров для розничной торговли в Москве не хватает. “В части оптовой торговли существует достаточный потенциал для открытия новых комплексов”, — говорит он. Юлия Белова, пресс-секретарь российского подразделения Metro Cash Carry, также отметила недостаточную насыщенность рынка в этом сегменте.

Директор по продажам Национальной логистической компании Алексей Цацулин считает, что совмещение форматов РЦ и оптового склада вполне возможно. “Сейчас все клиенты как раз переходят на дистанционные заказы, которые формируются на складах — распределительных центрах и доставляются прямо к двери”, — говорит он.

В апреле в Подмосковье начинается «пиковый сезон» спроса на загородное жилье. По мнению специалистов, предпочтения потенциальных дачников не будут отличаться особой оригинальностью: по-прежнему более половины всех покупателей будут приобретать самые недорогие дома (до 100 тысяч долларов). Поэтому наравне с популярным Рублево-Успенским шоссе большим спросом будут пользоваться более дешевые участки на Новорижском, Дмитровском, Калужском, Пятницком направлениях. В то же время рост цен на земельные участки, пригодные для строительства, и возросшая конкуренция грозят сократить рентабельность строительства коттеджей со 150 до 30%. Специалисты полагают, что такая ситуация в конечном итоге заставит застройщиков обратить внимание на потенциальных покупателей среднего класса. Бума строительства недорогого быстровозводимого жилья в менее престижных районах Подмосковья может и не произойти, но крен интереса в этом направлении уже очевиден.

По оценкам риэлторов, в 2003 году сохранится тенденция прошлых лет и спрос на загородную недвижимость будет превышать предложение. Этот дисбаланс позволит девелоперам в течение всего года повышать цены на подмосковную недвижимость.

Основным фактором, оказывающим влияние на стоимость загородного жилья, будет цена земли. «Цены на земли, пригодные для строительства высококачественной недвижимости, будут расти, – считает Алексей Пащенко. – Вероятно, темп роста цен сохранится на уровне 2002 года, то есть в среднем от 20 до 50% в год. Изменение цен за счет прочих факторов не будет столь заметным. Можно также ожидать даже некоторого снижения цен на дома в поселках, где они изначально были завышены, или там, где дома оказались невостребованы в силу каких-то причин (неудачная архитектура, несбалансированность проекта)». В прошлом году цены на загородные земельные участки по самым престижным направлениям выросли на 20–70%. А в «суперместах» и того больше. Например, на Николиной Горе цена за сотку земли поднялась в течение двух лет с 5 тысяч до 25 тысяч долларов, в Архангельском земля подорожала с 2001 г. с 7 тысяч до 40 за сотку (!) то есть более чем на 500%. В нынешнем году степень удорожания земельных участков будет напрямую зависеть от направления, на котором те располагаются.

Риэлторы, работающие на рынке подмосковной недвижимости, весьма условно подразделяют все объекты на несколько классов. «Недвижимость класса «Элита» стоит от 600 тысяч долларов и выше, «бизнес-класса» – 250–600 тысяч, «эконом-класса» – до 250 тысяч долларов», - сказал RBC daily замначальника отдела загородной недвижимости компании МИАН Алексей Костенко. Изменившиеся потребительские вкусы в наступившем сезоне, по прогнозам экспертов, еще больше приблизятся к европейским стандартам. «Вкусы и предпочтения потенциальных дачников продолжат изменяться в соответствии со сформировавшимися ранее тенденциями, – высказал свой прогноз RBC daily ведущий эксперт департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Пащенко. – Еще более возрастет квалификация покупателей, их требования к качеству отделки. В то же время будет снижаться интерес к вычурной архитектуре и роскоши. Предпочтения будут отдаваться сдержанности и некоторой утилитарности, вкусы потребителей станут близки к европейским». Однако «скромность» отделки вряд лисерьезно отразится на цене. По прогнозам специалистов, даже самые дорогие объекты, которые пропорционально дорожают меньше остальных, вырастут в цене не менее чем на 5%. «Элитное жилье, скорее всего, подорожает процентов на пять-шесть, – говорит Алексей Костенко. – Но по самым престижным направлениям – Рублево-Успенскому и Осташковскому шоссе – рост цены составит 10%». В целом по рынку многие девелоперы уже увеличили цены на построенные дома на 10–15%.

Подавляющее большинство предлагаемых ведущими риэлторскими агентствами застроенных участков рассчитаны на весьма состоятельных людей. Однако практически половина всех желающих купить дом в Подмосковье готова заплатить за него не более 100 тысяч долларов. Кроме того, рост цен на готовые дома в последнее время заметно отстает от роста цен на земельные участки, поэтому строительство собственными силами уже выглядит не столь эффективным, считают специалисты. В то же время «середнячки» также хотят иметь дом в упорядоченно застроенном поселке, пусть и с минимальной инфраструктурой, но зато среди соседей своей социальной среды. По мнению специалистов, здесь интересы дачников и застройщиков в ближайшее время должны совпасть. Ведь уже в этом году поселковое строительство из-за стремительного удорожания земли и роста конкуренции сравняется по доходности со многими другими инвестиционными инструментами. «В прошлом году нормальным считался уровень в 60–80% , зачастую было и 120–150%, — говорит Алексей Пащенко. — Сейчас все идет к тому, что инвесторам в загородном секторе придется планировать 30–50% прибыли, а к концу года – 20–30%». Поэтому, по всей видимости, в ближайшее время застройщики вынуждены будут повышать рентабельность за счет увеличения скорости оборота средств. Этого можно достичь, только предлагая недорогие быстровозводимые дома для людей со средним достатком. При этом участки должны быть по возможности недорогими, а такие участки находятся уже за 50 км от Москвы. Чтобы эти объекты пользовались спросом, к ним должна вести хорошая скоростная трасса. С этой точки зрения одним из самых перспективных направлений является южное, по которому проходит четырехполосное Каширское шоссе (расстояние в 50 км можно преодолеть за 30 минут).
Темпы роста цен на столичном рынке недвижимости стремительно падают. Аналитики не могут понять, последствия ли это традиционного летнего спада деловой активности или устойчивая тенденция, говорящая о том, что стоимость жилья в Москве достигла своего потолка. Окончательно в этом разобраться можно будет не раньше середины лета. Но и сейчас даже самые осторожные из экспертов прогнозируют, что в 2005 году темпы роста цен будут в четыре раза ниже, чем в 2004 году.

Специалисты полагают, что в новом сезоне не стоит ожидать заметных изменений в рейтинге популярности направлений относительно Москвы. Самое дорогое и престижное Рублево-Успенское шоссе не потеряет своего лидерства. Однако уже сегодня большие неудобства для владельцев загородных домов по этому направлению связаны с большой загруженностью трассы. Получается, что на дорогу в 15–25 километров иногда тратится больше времени, чем на путь в два раза длиннее по другому направлению. В ближайшее время, в том числе и по этой причине, заметно активизируется спрос на других подмосковных направлениях. «Весьма перспективны Калужское, Дмитровское, Новорижское шоссе», — считает Алексей Костенко. По данным совместных исследований Penny Lane Realty и проекта Коттедж.Ру, купить дом на Рублево-Успенском направлении желают 9,4% потенциальных покупателей, на Новорижском - 7,1% и Калужском - 6,9%. Ленинградское шоссе по душе 6,3%, а Киевское – 6,0%. Также симпатичны покупателям Ярославское, Дмитровское и Минское шоссе (по 5,2%).

С тем, что рост цен приостановился, согласна и Елена Бармина, руководитель отдела вторичного рынка недвижимости компании "МИАН". Правда, она объясняет снижение показателей скорее естественными причинами. "Это случилось благодаря отложенному спросу, вызванному ажиотажем вокруг рынка недвижимости в СМИ, а также летним сезоном отпусков, - говорит Бармина. - Осенью рост цен может вернуться, но, вероятно, он будет незначительным в сравнении с предыдущим годом, если в сфере ипотечного кредитования не произойдет качественных изменений".

Пока цены на столичные квартиры продолжают расти. На прошлой неделе, по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ирн.ru), индекс стоимости жилья достиг еще одной знаковой отметки - $1800 за кв.м. Однако Олег Репченко, руководитель ирн, отмечает, что сделано это было с большим трудом. "Темп роста цен стремительно падает. За прошедшую неделю значение индекса стоимости повысилось всего на $5, что составило около 0.3%. Нарастающими темпами снижается и индекс ценового ожидания, который за последнюю неделю потерял еще 0.4%. Сохранение этой тенденции означает завершение роста цен на столичном рынке недвижимости", - утверждает Репченко.

При этом следует заметить, что далеко не все внешние факторы работают сейчас на повышение рынка недвижимости. Например, в прошлом и начале этого года рынок сильно подогревался дополнительными средствами от избирательных кампаний, направленными на покупку квартир. Сейчас эти деньги в недвижимость уже не идут. Кроме того, большинство россиян, в последние годы копивших на жилье, свой отложенный спрос уже реализовали, а текущий рост доходов населения за стоимостью квадратного метра угнаться не может.

Другие эксперты более осторожны в оценках и прогнозах. Например, Геннадий Стерник, директор аналитического центра компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", серьезных угроз рынку в ближайшие два - два с половиной года не ожидает. Он считает, что рост цен на жилье в Москве определяется внешними по отношению к рынку факторами и в первую очередь - ценами на нефть. "Сейчас аналитики нефтяного рынка дружно предсказывают рекордные цены по крайней мере на год-полтора. Следовательно, основной повышающий фактор рынка жилья сохраняет и усиливает свое влияние", - говорит Стерник. По его мнению, рост цен на квартиры в Москве в 2004 году сохранится на уровне 40-45%. Но даже этот эксперт прогнозирует существенное замедление темпов роста - до 10% в 2005 году.

Нервным владельцам квартир, желающим поскорее избавиться от жилья, становящегося неликвидом, эксперты советуют подождать хотя бы до осени. Летом цены вряд ли начнут падать. К сентябрю-октябрю они могут существенно и не вырасти, но при деловой активности, вернувшейся в привычное русло, любые сделки идут гораздо лучше. А вот потенциальным покупателям сейчас самое время начать присматривать варианты. Летом, на фоне вялого спроса, можно выторговать до 20% от заявленной цены предложения.

Возможно, именно поэтому многие руководители отделов продаж девелоперских и брокерских компаний еще весной 2004 года начали отмечать уменьшение количества звонков и потока клиентов. Пока еще участники рынка тешат себя надеждами на то, что снижение оборотов является кратковременным сезонным колебанием, а не среднесрочной тенденцией. Окончательный вывод о том, как изменится ситуация на рынке недвижимости, можно будет сделать, оценив результаты продаж первой половины лета.

Сейчас на рассмотрении в Госдуме находится проект нового Жилищного кодекса, а также еще ряд проектов и поправок, относящихся к рынку недвижимости. Жилищный кодекс пока принят только в перовом чтении. Согласно этому документу с принятием кодекса старый закон о приватизации жилья будет отменен. Предположительно это должно произойти 1 января 2005 года. Однако никаких положений о переводе жилья в собственность новый кодекс не содержит вообще. Поэтому юристы полагают, что право на приватизацию квартир либо вообще не отменят, либо установят срок в один-два года, чтобы все желающие смогли успеть приватизировать квартиры, тем более что право на жилье является конституционным. "В случае простой отмены приватизации можно предвидеть взрыв негатива со стороны населения и удорожание процедуры приватизации в связи с ажиотажным спросом на эту услугу", - объясняет Елена Бармина, руководитель отдела вторичного рынка недвижимости компании "МИАН".

Приватизация выгоднее социального найма

Во всех остальных случаях быть собственником значительно выгоднее. Никаких сделок с неприватизированной квартирой заключать нельзя. Есть только один вариант - обменять ее на другое (в том числе и приватизированное) жилье. Но это довольно сложный процесс, да и второй участник обмена вряд ли захочет иметь дело с договором социального найма. "Даже новые ставки налога на частную недвижимость, которые сейчас также рассматриваются Госдумой, положения кардинально не изменят", - говорит Бармина. Эксперты утверждают, что налоговые выплаты не станут непосильными для среднего собственника даже в новом варианте закона.

По оценкам риэлторов, доля неприватизированных квартир сейчас составляет не более 20% столичного рынка жилья. Некоторые москвичи до сих пор медлят с оформлением документов, полагая, что владеть частной собственностью в нашей стране вообще опасно. Но специалисты считают, что приватизировать квартиры все-таки нужно. Строить с государством отношения на основе договора социального найма, по словам Барминой, выгодно только в одном случае - если дом предназначен под снос. При переселении владелец приватизированной квартиры получает жилье такой же площади. Но если жилье собственностью не является, а проживают в нем, например, несколько семей, то у них есть шанс получить при переселении несколько квартир.



Главная --> Публикации