Главная --> Публикации --> Защита наследственных прав в суде Переоценка ценностей на рынке недвижимости обернется переоценкой самого рынка? Жители высоток вместе с комфортным жильем получат в подарок целый город Московские строители уходят в регионы Ikea заплатит дважды за строительство моста, разрешение на которое компания добивалась пять лет

Сегодня Московский градостроительный кадастр представляет собой общегородскую автоматизированную систему, содержащую необходимые для осуществления строительства сведения. Разработан он на основе Единой картографической основы столицы, предоставляемой Мосгоргеотрестом. Около 35 информационных ресурсов, содержащихся в кадастре, дают подробное представление о столичном зонировании: тут и схемы функционального назначения территории, и строительные, сообщающие о высоте и плотности застройки, и ландшафтные, описывающие тип организации поверхности земли.

На прошедшей 23 июня пресс-конференции представители НИИ Генплана и Службы государственного градостроительного кадастра Москвы (ГГК) изложили свою точку зрения на развитие градостроительного регулирования и кадастра в столице.

Проверить определенные Генпланом Москвы перспективы городского развития пока можно с помощью кадастровой справки: на ее изготовление обычно уходит от 3 до 30 дней (на сегодня таких справок выдано более 12 тысяч). Однако с конца этого года, по заверениям Сергея Мельниченко, руководителя Службы государственного градостроительного кадастра Москвы, доступ к регулярно обновляемой градостроительной информации можно будет получить на сайте ГГК на условиях договора, заключаемого службой ГГК с пользователем информации. Услуга эта будет, скорее всего, платной, причем о размере оплаты среди чиновников ведутся самые горячие споры. Зато за деньги желающие смогут получить любую информацию, за исключением, пожалуй, государственных секретов.

Доступ граждан в систему градостроительного кадастра становится все более актуальным хотя бы по причине того, что слишком много появилось в Москве проблемных строек, вызывающих недовольство у населения. А население, как известно, у нас имеет право принимать участие в обсуждении любого строительного проекта вплоть до утверждения его московскими столичными структурами.

– Алексей Анатольевич, сейчас время талантливых архитекторов, они, наконец, получили возможность нормально работать и реализовать свои проекты. Направлений этой реализации – великое множество. Вы же остались верны классике, доказательство тому – все особняки, вами построенные, ваши реализованные проекты реконструкции зданий в историческом центре, а также проект нового дома рядом с Третьяковской галереей. Почему? Второй вопрос: что на сегодняшний день понимается под «классикой»?

Некоторые "горячие" вопросы, интересующие москвичей, Сергей Мельниченко осветил сам. Так, по его словам, в ближайшее время вряд ли власти будут заниматься переносом вокзалов со старых мест на новые земельные участки. Действительно, земля в городе дорожает, а площадь под вокзалами не всегда окупается на сто процентов, принося убыток городскому бюджету. В то же время столичные градостроители опасаются кардинально ломать сложившиеся железнодорожные зоны: таким образом будут уничтожены транспортные коридоры, а вся нагрузка ляжет на другие магистрали. Так что принимать поспешные решения и решительно менять облик города власти пока не склонны.
Реставрация, реконструкция, и тем более строительство в исторической части города, безусловно, одна из самых интересных, и, увы, болезненных тем. Сделано здесь за последние десятилетия очень много. Есть удачные решения, есть менее удачные, а есть и такие, что… К сожалению, историческая часть Москвы – место невероятно привлекательное, земля здесь золотая, и потому архитектурные решения часто зависят от «более решающих» факторов, чем требования архитектуры: факторов экономических и даже политических. Но вернемся к архитекторам и их подходам к исторической части города. Наш сегодняшний респондент – Алексей Любаков, архитектор проекта нового дома в Лаврушинском переулке, рядом с Третьяковской галерей.

Законы классической архитектуры невероятно строгие. «Классическая» классика – это Древняя Греция. Это была гениальная архитектура, она шла от функции, от конструкции, никаких излишеств. И вся она была пронизана «золотым сечением». Именно эти пропорции воспринимаются человеком как наиболее гармоничные. Это продолжалось около четырехсот лет, потом был Рим, а потом все это закончилось: гунны пришли, какая уж тут класси-ка… Но много веков спустя классика возродилась и продолжила свое развитие в соответствии с законами, открытыми древними греками. Правда, ее много раз официально «хоронили». Если говорить о России, то самые торжественные похороны с отпеванием по полному чину состоялись в тридцатые годы XIX века.

– На первый вопрос ответ очень простой: просто я очень люблю классику. А на второй вопрос отвечают уже несколько веков подряд, и копья ломают. А вы хотите, чтобы я эту тему закрыл сразу же и полностью, и, желательно, коротко. Закрыть никак не смогу, но прояснить постараюсь.

– Все очень просто. Собрался, выражаясь современным языком «слет архитекторов», и слет сей постановил, что ведущие архитекторы, работающие в Москве и Санкт-Петербурге (наиболее известные: в Москве – Померанцев, в Санкт-Петербурге – Монферран) своими строениями классику «убили». Был обруган Елоховский собор, здание современного ГУМа, питерские соборы. Короче, решили, что классика умерла окончательно и бесповоротно. И, представьте себе, действительно наступило некое архитектурное безвременье, эклектика, а формально под это определение подходит смесь любых стилей в любых пропорциях. Но классика все равно прорастала: возьмите ампир, барокко, великое обилие деталей и завитушек, но строилось-то это все по тем же классическим законам. А в начале ХХ века был модерн, который в активном и жизнеспособном виде просуществовал лет пятнадцать… И он также развивался по классическим законам.

– Поясните, пожалуйста…

– А чем это было вызвано?

Кстати, в начале ХХ века в России появилась принципиально новая архитектура: большие пролеты, резко возросшая площадь остекления…

колонны, пилястры и кариатиды – это, прежде всего, организация пространства, оси, строгие осевые композиции, подчиняющиеся жестким законам, обязательное трехчастное деление пространства, и оно пронизывает все, ну, например, фасады. Есть цокольная часть, второй и третий этажи, и чем выше – тем меньше деталировка, и мельче не абы как, а в соответствии со строгими законами.

– Элементарно: развитием капитализма в России – фабрики, заводы. Архитектор, даже самый талантливый, востребован только тогда, когда есть конкретный социальный заказ: мы же не живем в вакууме… Потом пришло время футуристов, конструктивистов, которые пробыли недолго и как-то на российской земле не прижились. Распались на кубизмы и прочие «измы» и тихо почили в бозе. А классика, несмотря на все торжественные отпевания, жива и теперь. Ну а определить классический стиль… Это, безусловно, не декоративность – всякие

– Разбирать ошибки коллег – дело неблагодарное. Вы сами помянули о соображениях экономических и политических, и иногда эти соображения материализуются в натуральный «асфальтовый каток», против которого никакому архитектору не устоять, поэтому осуждать кого-либо я не могу и не хочу, хотя некоторые решения просто вопиют. Поговорим лучше о моем подходе. Безусловно, модуль города (его исторической части) определяют малые здания, маленькие особнячки (это относится не только к Москве). В основном, это классика. Они невероятно уютны и соразмерны человеку, в отличие от современных новостроек, и тем более, высоток. Хотя, наверное, ко всему можно привыкнуть… Если человек родился и вырос в современной новостройке, то, может быть, для него это и нормально. Тем более, Москва, как мегаполис, просто обречена на высотное строительство.

– Вы работаете в зоне исторической застройки Москвы. Какие ошибки здесь, на ваш взгляд, были допущены, и в чем суть именно вашего подхода?

Работать в исторической части города лично для меня – задача сложная невероятно: это, прежде всего, сверхответственность. Классических особняков я построил много, например, в той же Жуковке, но там чистое поле: твори – не хочу, да еще в ландшафт можно очень интересно вписаться, а в Москве неизбежны ограничения: я работаю с тем, что мне уже дано. Приведу пример: делали мы не так давно реконструкцию домика на Кадашевской. Домик уникальный, на его примере историю изучать можно. Построен в допетровские времена, метровые стены, маленькие окошечки, почти вросшие в землю, прямо пыточная камера какая-то. А потом его в XVIII веке надстроили и надстроили очень гармонично, и в таком виде он и стоял практически до сегодняшнего дня, правда, несколько за это время поистрепавшись. А лет пять назад сделали к нему пристройку – надстраивать его было уже нельзя, да и, слава Богу. Веселая такая пристройка получилась, выложенная зелененьким кафелем… Дом был «убит». А потом у особняка появился нормальный владелец. Пригласил нас сделать реконструкцию. Ну с самим домиком понятно, что было делать: подчистить, подправить, карнизики починить. Но вот что с пристройкой-то делать, с эдаким флюсом? «Загнать» его в петровскую эпоху невозможно. Нашли, на мой взгляд, оптимальное решение: «загнали» ее в сталинскую архитектуру, а эти два стиля, по-моему, прекрасно сочетаются. Так что некоторые вещи нужно «вытянуть», насколько это возможно.

Но вернемся к исторической части Москвы. Она на самом деле очень маленькая, и «задавить» ее при помощи современных технологий очень просто. Сейчас московские особнячки выкупаются частными лицами. Как там с социальной точки зрения – не знаю, но как архитектор уверен: для Москвы это благо. Частные владельцы имеют деньги на нормальную реконструкцию, и они эти особнячки сохранят много лучше, чем всяческие инстанции, которые за них дерутся.

– А не мешает ли строгое следование канонам творческой самореализации архитектора?

Если же говорить о строительстве. Ну, прежде всего, должна быть сомасштабность, проявляющаяся в деталях, потом – колористика. В классике все очень четко прописано: наличие белых деталей, темная столярка, пастельный тон стены (это может быть охра, розовый, зеленоватый, но все это разбеленное и приглушенное). Модерн допускает большую свободу, но тоже отнюдь не абсолютную: там все достаточно четко прописано. В Москве существует специальная колористическая мастерская, но, похоже, там имеется пара дальтоников – по-смотрите, как покрасили дом Кекушева на Пречистенке. Наверное, Кекушев бы обиделся. Ну, и если уж ты работаешь в окружении классических особняков – изволь работать по классическим канонам.

Или взять реконструкцию Манежной площади. Сам Манеж, согласитесь, очень строгое здание. Если встать на площадь, то взгляд сразу же упирается в гостиницу «Москва» – здание сталинской архитектуры: строгое, помпезное. И сочетались они между собой прекрасно. А потом сделали реконструкцию: чистый кич, разлюли-малина… Я думаю, Манеж сгорел просто со стыда, не выдержав такого позорища, которое рядом с ним так уютно разлеглось. Опять-таки, я не против кича. Мне лично это не нравится, но другим нравится, поэтому пусть будет. Но почему именно на Манежной площади?! Список таких грустных решений, к сожалению, можно продолжить.

– Могу привести весьма длинный список архитекторов, которым строгое соблюдение канонов ничуть не мешало. Можно посмотреть и пошире: например, возьмите ту же иконопись. Вот уж где каноны жесточайшие! Но ни Андрею Рублеву, ни Феофану Греку они творчески реализоваться не помешали. Берем музыку: фуги Баха, сонаты Моцарта, написанные в соответствии с самыми жесткими законами. А, возвращаясь к архитектуре – есть в историческом центре места, где законы нарушить можно, но для того, чтобы их грамотно нарушать, их нужно очень хорошо знать. Может ли талантливый архитектор или скульптор не признавать никаких законов? Конечно, может, и если он человек талантливый, то он просто обязан себя реализовать. Но зачем же делать это в исторической части Москвы? Она ведь маленькая. Поставь здесь огромную скульптуру – и квартал «убит». Но ставят, и мне лично этого не понять.

– Описывать дом – занятие неблагодарное, смотреть на него гораздо лучше, поэтому давайте коротко. Прежде чем делать проект, долго советовались с историками. Дом идет как бы по ниспадающей, от семи до двух этажей. Одна из главных задач, которые мы перед собой ставили, – дом должен гармонично вписываться в окружающую застройку. Заказчик, понятно, хотел, чтобы этажей было не семь, а побольше, но не дали и правильно сделали: рядом Третьяковская галерея. Здание достаточно строгое: четко выверенные оси, трехчастность деления, но очень много деталей модерна: наличие кирпичной кладки, вынос карнизов, для классики нехарактерный, кованые детали, консольные эркеры. Если сформулировать совсем просто, то от классики – организация, от модерна – декор.

– А как будет выглядеть дом рядом с Третьяковкой?

– Это решение определила Третьяковская галерея – это же модерн. Наш дом, прежде всего, не должен вываливаться из улицы. Это касается и масштаба и стиля. Мне кажется, это у нас получилось.

– А почему было принято именно такое решение?

Проще говоря, в области будут введены единые ставки аренды земли. Как рассказал Василий Дупак, председатель рабочей группы Мособлдумы, ответственной за появление данного законопроекта, они несколько месяцев бились над тем, как учесть интересы области при дальнейшем развитии в ней земельных отношений. И Правительство области, и депутатский корпус, и муниципальные образования (которые сейчас устанавливают у себя ставки аренды по одним им ведомым схемам - прим. авт.) были заинтересованы, как сообщил депутат, в появлении такого закона, который бы дал возможность, во-первых, наполнять консолидированные бюджеты (областной и муниципальные), во-вторых, позволил бы органам власти принимать решения по реализации, изъятию и выводу земельных участков в интересах, прежде всего, Московской области. Точки соприкосновения интересов всех сторон (и муниципальных, и областных), в итоге, были найдены и отражены в вышеозначенном законопроекте.

Дополнительные деньги, по мнению депутатов Мособлдумы, можно получить, выстроив грамотную систему управления и использования областной недвижимости, или, конкретнее, подмосковной земли. Эту задачу решают сейчас областные депутаты, принявшие недавно за основу законопроект с длинным названием: "О внесении изменений и дополнений в Закон МО "О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной собственности, для осуществления предпринимательской и некоммерческой деятельности на территории МО".

Думская "делянка"

По замыслу подмосковных законодателей, он должен стать "основополагающим" при формировании бюджета на 2005 год и "дать" области пять или даже более миллиардов рублей. Основная задача рабочей группы была - определить те органы государственной власти, которые будут заниматься данным вопросом: готовить документацию, определять стоимость аренды и т.д. "Цена земли" будет определяться ее местоположением и целевым назначением. Понятно, что участок в оживленном центре города, который берут, к примеру, под казино, будет стоить дороже, чем земля на какой-нибудь окраине, предназначаемая для сельскохозяйственных целей. Будут введены определенные коэффициенты, в соответствии с которыми и будут рассчитываться ставки аренды таких участков.
Третье заседание Международного ипотечного клуба было посвящено налоговому блоку принятых недавно Государственной Думой законопроектов о доступном жилье.

Как выразился Валерий Зубов, президент МАИФ, первый заместитель председателя Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам, сейчас наступила стадия, когда каждый думский комитет должен работать над своим участком. Участок Валерия Зубова - создание системы кредитных бюро. По мнению депутата, закон о кредитных историях готов и может быть рекомендован ко второму чтению. В большей степени он защищает заемщика, но когда система кредитных бюро будет создана, она будет давить на ставки по ипотеке. Надо думать, не в сторону их увеличения.

В целом и законодатели, и участники рынка недвижимости практически все налоговые нововведения оценивают положительно. Кроме, пожалуй, введения местного налога на недвижимость. По его поводу прошлись независимые оценщики, предложив заморозить дальнейшее прохождение данного законопроекта в Госдуме. Однако поправки в налоговое законодательство не вызывают таких дискуссий, как новый Жилищный кодекс. Хотя открытых для обсуждения вопросов осталось немало даже после принятия в первом чтении предложенных изменений и дополнений. Правда, изменить уже одобренные депутатами налоговые основы нельзя, можно только работать над поправками.

Под прицелом кредитных бюро окажутся не только банки, но и телекоммуникационные компании, а также предприятия ЖКХ. Все виды займов будут рассматриваться как кредиты. Таким образом, получается, если человек не заплатил, к примеру, по счету за мобильный телефон от МТС или Би-Лайн, он уже будет рассматриваться как сомнительный заемщик.

Кредитным бюро (то есть организацией, собирающей "компромат" на заемщика) может стать по новому закону как коммерческая организация, так и некоммерческое партнерство. Нет никаких ограничений и по величине уставного капитала, кроме того, кредитное бюро может иметь как российскую "прописку", так и являться иностранной организацией.

Законодатели и исполнители

Обращаясь за кредитом, клиент (причем это может быть как физическое лицо, так и предприятие) добровольно дает согласие о том, чтобы на него заводилась кредитная история, которая будет в обязательном порядке предоставлена в кредитное бюро. В случае же добровольного отказа у кредитора появятся достаточно серьезные сомнения в том, а стоит ли выдавать кредит? И если да, то на каких условиях? В общем, резюмировал Валерий Зубов, "наша задача была написать такой закон, который даст возможность создать кредитные бюро. А дальше - пусть рассудит рынок".

Законодательная власть в новом ЖК определила, что социальное жилье в недалеком будущем будет даваться только малоимущим. Исполнительная власть недоумевает, по каким параметрам будет определяться, что человек, претендующий на такое жилье, действительно является малоимущим. Сегодня налоговые органы не дают "жилищникам" справок о реальных доходах очередников. И не факт, что такие сведения будут предоставляться после принятия нового ЖК. Хотя соответствующее предложение, по словам Николая Федосеева, ими уже подготовлено. Так что этот вопрос, как и многие другие, пока остается открытым.

Московскую исполнительную власть больше беспокоят не налоговые "новинки", а основополагающий документ, именно - Жилищный кодекс. Николай Федосеев, заместитель руководителя столичного жилищного департамента, заявил, что его ведомство уже подготовило к нему 30 страниц поправок и комментариев. Наибольшую обеспокоенность Николая Федосеева вызывает определенный перекос в ЖК: он предлагает людям только две возможности - либо бесплатное жилье, либо коммерческое. Сейчас в Москве в очереди на бесплатное жилье стоит почти 200 тысяч семей (или приблизительно 7% населения), приобрести квартиры (в том числе и по ипотеке) могут еще 10% столичных жителей. Понятно, что в ближайшее время это процентное соотношение вряд ли серьезно изменится. Куда деваться остальным 83% - новый Жилищный кодекс ответа не дает. В то время как согласно исследованиям, проведенным департаментом, каждая московская семья как минимум раз в жизни хочет улучшить свои жилищные условия.

ЖК приведет к социальному взрыву?

Наталья Самарина

- Конституция дает всем равные права, но по новым законам получится, что те, кто получил от государства бесплатную квартиру давно, окажутся в лучшем положении, чем те, кто въехал в новую социальную квартиру недавно. На мой взгляд, самая страшная статья - об изъятии земельных участков (в том числе и с расположенными на них строениями) под государственные или муниципальные нужды. В законе четко не прописано, что это за нужды. И какой орган государственной власти будет принимать решение изъять землю, а значит, и выселить людей из их домов, которые на этой земле стоят. Ведь государственный орган - это и Правительство России, и ЖЭК. Я также против того, чтобы такие участки выкупались, взамен должен предоставляться их натуральный эквивалент, причем с учетом потребительских свойств недвижимости. Поясню: сегодня людей из трехкомнатной квартиры переселяют в двухкомнатную под тем предлогом, что у этих квартир одинаковая площадь. Но для потребителя три комнаты лучше, чем две - это ясно. На мой взгляд, этот Жилищный кодекс приведет к социальному взрыву.

Леонид Ольшанский, адвокат, член Экспертного совета при Уполномоченном по правам человека в РФ:

На третьем заседании Международного ипотечного клуба было подписано соглашение о совместной деятельности между экономической комиссией ООН и Международной ассоциацией фондов ипотечного кредитования. Инициатива исходила от ООН.

Ипотека под эгидой ООН

По линии ТАСИС грант получил Самарский областной фонд жилья и ипотеки (член МАИФ). Несмотря на то, что сама сумма гранта не очень большая, тем не менее, это событие можно назвать знаковым. Его основная задача - создать цивилизованную систему рефинансирования ипотечных кредитов с выходом на западные рынки. К сожалению, пока инфляция в России в три-четыре раза превышает аналогичные показатели в европейских странах, поэтому ставки по ипотечным кредитам в России выше. Учитывая, что за рубежом ипотечные ставки намного меньше, есть возможность рефинансировать там наши ипотечные кредиты и создать систему, которая обязана будет работать по западным стандартам рефинансирования. Сейчас такая система создается, она будет обкатываться в Самаре. К концу года МАИФ собирается обнародовать ее предварительные итоги. В случае успеха такая система будет предложена всем членам МАИФ. "Как результат мы прогнозируем уменьшение кредитных ставок по ипотеке минимум на треть", - сообщил Валерий Казейкин.

"В нашем лице они нашли российского партнера, который удовлетворил их требованиям: они искали некоммерческую организацию, у которой было бы много представительств в России. МАИФ подошла экономической комиссии со всех сторон. На сегодня наша ассоциация включает 63 региональные организации - причем эти организации являются наиболее авторитетными участниками ипотечного рынка на местах. Таким образом, мы охватываем две трети регионов страны. Члены МАИФ работают с самыми разными ипотечными программами как классическими, так и накопительными. Результат - в регионах по ипотеке продано 60-70 тысяч квартир", - так мотивировал выбор ООН вице-президент МАИФ Валерий Казейкин.



Главная --> Публикации