Главная --> Публикации --> Лужков не смог продать свое кольцо Отдай 10 процентов за новую квартиру России подписали приговор Управление зданием доверьте профессионалам Куда плыть?

Итак, вы нашли гараж, подходящий вам по всем параметрам, расположенный рядом с вашим домом. (Напомним, что сегодня таковым считается даже тот бокс, идти до которого нужно около пятнадцати минут.) Довольно часто за гараж просят слишком дорого, считая, что деваться покупателю некуда, так как сохранность автомобиля, тем более нового, волнует его в первую очередь. Однако случается, что продавец, срочно нуждаясь в деньгах, называет вполне приемлемую сумму. И взвесив все «за» и «против», вы решаете не отказываться от предложения. Так как же стать полноправным собственником выбранного вами бокса?
В первую очередь узнайте, есть ли у нынешнего владельца гаража свидетельство о праве собственности на продаваемую недвижимость. Вы можете сделать это даже без его помощи, так как любой человек имеет возможность получить сведения из единого реестра прав, где содержится информация обо всех собственниках недвижимого имущества, в том числе и боксов. Вам нужно направить заявление о выдаче таких данных в ведомство, осуществляющее государственную регистрацию правомочий владельцев недвижимости. Следует знать, что чиновники реагируют только на те запросы, к которым приложена копия паспорта заявителя. На сегодняшний день за выписку из единого реестра прав чиновники с вас возьмут всего сто рублей (п. 2 Постановления № 248 Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. в редакции Постановления № 620 Правительства РФ от 13 октября 2003 г.). Заплатить их следует перед обращением, приложив копию платежки к заявлению о выдаче данных о гараже.
После получения сведений о зарегистрированных правах владельца бокса вам нужно узнать, на каком основании он приобрел право собственности на него. Попросите продавца показать договор покупки или дарения гаража, а также документы, подтверждающие его членство в ГСК и полную выплату им своего пая. Убедившись в законности его действий, вы можете приступать к оформлению договора покупки.
По закону стороны излагают все свои договоренности в отношении гаража письменно. Причем согласно ст. 550 Гражданского кодекса РФ это должен быть один документ, на котором каждая из сторон сделки обязана поставить свою подпись. Иначе, с точки зрения юриста, никакого договора между ними просто не было. Но даже если ваше соглашение оформлено правильно, стать полноправным собственником бокса вы сможете только после получения свидетельства о праве собственности на него. Для этого в ведомство, осуществляющее государственную регистрацию правомочий владельцев недвижимости, вам нужно подать следующие бумаги:

Ряды собственников автомобилей пополняются ежедневно. Однако радость от покупки машины обычно омрачается необходимостью поиска гаража для нее. Но если вам повезло настолько, что вы нашли объявление о продаже бокса, да еще поблизости от дома, то следует поспешить с его приобретением. Не забудьте только правильно оформить договор покупки.

Известно, что в столице застройщики обязаны отдавать правительству столицы "долю города". Как правило, московскому правительству передаются квартиры на первых и последних этажах, которые заселяются очередниками. Эта взаимовыгодная для бизнеса и власти схема работает в случае строительства стандартного, дешевого жилья: мэрия получает квартиры, которые распределяются среди очередников, застройщики избавляются от неликвидных квартир.

договор покупки гаража (подлинник и нотариально заверенную копию);
акт передачи гаража покупателю (при наличии);
свидетельство о регистрации права собственности на продаваемую недвижимость (обеспечить подачу должен продавец гаража);
согласие супруга на заключение данного соглашения (требуется только в случае признания гаража совместной собственностью супругов).
Все эти документы нужно приложить к заявлению о регистрации правомочий нового владельца бокса. Обычно стороны договора покупки гаража забывают, что все участники соглашения (покупатель, продавец и прочие) должны подписать заявление. В том случае, если все названные документы представлены и правильно оформлены, свидетельство о праве собственности на бокс будет выдано в течение месяца. Регистрация правомочий нового владельца бокса обойдется в пятьсот рублей (п. 1 Постановления № 248 Правительства РФ от 26 февраля 1998 г. в редакции Постановления № 620 Правительства РФ от 13 октября 2003 г.).
Новые МЖК как форма обеспечения жильем среднего сословия.

Другое дело, что застройщик в таком случае остается с пользующимися относительно низким спросом квартирами на первом этаже. Достаточно часто застройщики стараются избавиться от них, переводя эти помещения в нежилой фонд, чтобы разместить в нем те или иные объекты инфраструктуры.

Однако при строительстве жилья более высокого класса эта схема уже не работает, хотя бы в силу того, что наличие снизу и сверху очередников не устраивает покупателей жилья более высокого класса. Невыгодно это и застройщикам, которые в таких случаях предпочитают отдавать "долю города" либо деньгами, либо квартирами в других домах.

И не только. С одной стороны, развитая инфраструктура комплексов является способом увеличения ликвидности квартир, с другой - сама по себе создает добавленную стоимость, полагают в компании "Юниформстрой".

Допустим, дом расположен на окраине, в районе с бедной инфраструктурой. Если речь идет о "доме-городе" на 500 квартир, то его жильцы - это огромная клиентская база. Так примерно, и появляется идея отдать первый этаж под салон, бар, магазин. Развитие этой идеи и привело к созданию многофункциональных жилых комплексов - новых МЖК. Многие из таких комплексов удивляли и продолжают удивлять покупателя объемом предлагаемых к жилью сервисов. По меньшей мере с одной задачей такие комплексы справляются точно - они продвигают себя сами.

Как использовать эти нежилые помещения, каждый застройщик решает сам. Понятно, что в случае, когда инфраструктура закрыта для сторонних пользователей, застройщик создает и обслуживает ее самостоятельно. Другое дело, когда сервисы открыты для всех, тут возможны варианты. Как правило, если застройщик нацелен на получение прибыли и выход из проекта, он продает построенные нежилые помещения. Если он в большей степени заинтересован в получении прибыли в течение длительного времени, площади первого этажа сдаются в аренду. При этом сразу оговаривается целевое назначение помещения - будет ли там магазин, салон, клуб, парикмахерская и т.д. Иногда, если есть желание и возможность, застройщики и сами организуют такой бизнес - так, например, поступает "Дон-строй".

Среди застройщиков существует два подхода к дальнейшему использованию созданной таким образом инфраструктуры: либо закрыть доступ к ней всем, кроме жильцов дома, либо же, напротив, предоставлять услуги всем желающим. В первом случае жильцы полностью оплачивают содержание этих объектов, во втором - не платят за них ничего и даже получают скидки.

Впрочем, в любом случае доходность сопутствующего бизнеса для застройщиков не так уж и высока. "Объекты инфраструктуры в равной степени могут быть и сданы в аренду, и проданы, и также могут эксплуатироваться самостоятельно. Выбор варианта зависит от особенностей и потребностей конкретного жилого комплекса, а также от прогнозируемой арендной ставки или продажной цены помещения в данном месте, - полагает управляющий коммерческой недвижимостью компании "Капитал Груп" Максим Брусов. - Доход, приносимый такой инфраструктурой, имеет вторичный характер и, конечно, несравним с доходом от реализации жилья. Но в то же время создание такой инфраструктуры не убыточно, она просто имеет меньший процент прибыльности".

Кстати, бывает, что у арендаторов и покупателей таких площадей возникают некоторые проблемы. Застройщики нередко выставляют на продажу помещения, предназначенные под объекты инфраструктуры, уже после сдачи комплекса в целом, когда просто невозможно что-либо перестроить под нужды тех или иных арендаторов или покупателей.

МЖК, судя по всему, еще не один год будут оазисами цивилизации в районах с крайне небогатой инфраструктурой - каковых еще немало на карте столицы. Для того чтобы комплекс был конкурентосопособен, находясь в центре столицы, застройщикам придется удивлять рынок.

Прогнозы перспектив МЖК различаются радикально. Часть участников рынка уверена, что предоставление дополнительных сервисов уже изжило себя. Однако многие застройщики уверены, что именно за МЖК - будущее города. Вероятно, правы и те другие.

Вопрос о законности изъятия квартир у добросовестных приобретателей рассматривался вчера в Конституционном суде РФ. Адвокаты истцов, дошедших в своих мытарствах до высшей судебной инстанции, настаивали на внесении изменений в статью 167 Гражданского кодекса, поскольку в нынешней ее редакции она вступает в противоречие с рядом положений Основного закона страны. Эксперты по-разному оценивают степень этого законодательного противоречия. Но все они сошлись в одном: вердикт КС может существенно повлиять не только на стабильность рынка жилья, но и на всю российскую экономику. По большому счету вопрос сформулирован так: возможен ли пересмотр итогов приватизации в соответствии с действующей Конституцией?

Вердикт Конституционного суда повлияет и на "большую экономику".

"Возникновение подобных ситуаций предусмотрено законом, - считает представитель президента в КС Михаил Митюков. - И поэтому нет никаких оснований пересматривать Гражданский кодекс". Он заявил, что на самом деле в ГК (ст. 302) зафиксирована защита прав добросовестного приобретателя. Его поддержал представитель Госдумы в КС Валерий Лазарев. На что адвокаты истцов тут же возразили: по сложившейся практике, суды даже не рассматривают вопрос о признании невинно пострадавших добросовестными приобретателями.

Коллизии на рынке жилья давно приобрели массовый характер. Классический пример. Квартира путем продажи меняет десяток владельцев. Затем от родственников участника первой или второй сделки поступает иск в суд с требованием признать продажу квартиры незаконной. Семь "промежуточных" владельцев никто не ищет. В результате страдает нынешний - десятый по счету хозяин квартиры. И хотя все его действия при заключении сделки соответствовали закону, его выселяют. Без какой-либо компенсации. Поскольку установлено, что "имущество приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать".

Схемы, по которым происходят приватизация квартир, их продажа, а затем признание судом сделки незаконной, идентичны тем, что применяются на макроуровне - там, где приватизируют, покупают и продают фабрики, газеты, пароходы. Правда, предприниматели проявляют осторожность - крупную сделку всегда прорабатывает группа юристов. Хотя здесь тоже случаются "разночтения", и тогда телевидение крупным планом демонстрирует взорванный "Мерседес" одного из участников данных судебных коллизий. И точно так же ребром стоит вопрос: а возможно ли в любой момент пересмотреть законность сделок о приватизации и о купле-продаже, совершенных на протяжении последнего десятилетия?

По мнению представителя правительства в КС Михаила Барщевского, "сейчас все меняется. В последнее время решения все чаще принимаются в пользу добросовестных приобретателей". Но вопрос "А нам-то что делать, если приставы с омоновцами уже выбросили наши семьи на улицу?" повис в воздухе. Эксперты признали, что проблема сама по себе не решится. Необходим вердикт КС.

Тем не менее, несмотря на форс-мажорные обстоятельства (изменение сроков и места проведения выставки), можно сказать, что выставка получилась. Хотя, как заметила Оксана Басова, пресс-секретарь корпорации "С-Холдинг", окончательно участникам REALTEX станет ясно, насколько удался экспромт организаторов, только после подведения официальных итогов. "Ядро" участников, сложившееся в последние годы, а среди них и московские "государственные" организации, и строительные корпорации, и риэлторские фирмы как отечественные, так и зарубежные, и даже банки, сохранилось, круг участников расширился.

"Хотя Конституционный суд вряд ли примет решение о необходимости внесения поправок в законодательство, он обязательно даст свои рекомендации по применению статьи о добросовестных приобретателях" - заявил "НГ" Михаил Барщевский. "Правоприменительная практика на рынке торговли жильем непременно изменится. Но вот как рекомендательный характер решения КС скажется на стабильности оборота в "большой" экономике - это вопрос". Во всяком случае, это станет ясно через три недели, когда КС вынесет свой окончательный вердикт.
Посетителям Девятой международной специализированной выставки "Инвестиции. Строительство. Недвижимость - REALTEX-2004" на входе предлагалось заполнить небольшую анкету, одним из вопросов которой было: "Хотите ли вы, чтобы REALTEX проводилась в "Экспоцентре" на Красной Пресне. Безусловно, это более удачное место для подобных мероприятий. Такое мнение высказывали и участники выставки, да и сами ее организаторы.

САО на своем стенде разместил информацию о том, как проходит снос пятиэтажек на севере Москвы. По состоянию на апрель текущего года в округе стерто со столичных карт 30% от запланированных к сносу зданий. ЗАО, наоборот, представлял проекты застройки своих районов, общая численность населения которых составляет 1 миллион человек.

Уже стало аксиомой, что основная функция REALTEX - представительская. Традиционно большие выставочные стенды у столичных департаментов: Департамент инвестиционных программ строительства представлял городские инвестиционные проекты, в результате которых будет пополнен московский бюджет. Московский земельный комитет выставлял земельные участки и "сопутствующую" информацию об их приобретении. Столичные префектуры выступали с градостроительными планами развития территорий своих округов. К примеру, ЦАО знакомил специалистов и простых посетителей выставки - жителей Москвы - с перспективной программой гаражного строительства в центральных столичных районах. Эта программа рассчитана на четыре года, с 2004 по 200 Всего в ЦАО планируется построить укрытия для 80 тысяч автомашин (это и гаражи, и паркинги), причем темпы и объемы строительства год от года будут расти. Если в текущем году всего 10 тысяч авто обретут свое законное место в центре города, в 2005 - уже 15 тысяч, в 2006 - 20 тысяч, а в 2007 - оставшиеся 25 тысяч.

Рядом с риэлторами разместил свой стенд и Сбербанк, который предлагал ипотечные кредиты на приобретение приглянувшейся на выставке недвижимости. Посетителям REALTEX также были предоставлены возможности узнать обо всех "процедурных" вопросах оформления покупки недвижимости, а также регистрации прав на недвижимую собственность. Для этого на выставке работали представительства Мосжилрегистрации и БТИ.

Риэлторские фирмы и строительные компании, как правило, приходят на REALTEX, чтобы "обкатать" свои новые проекты. Новинки выставляются на суд специалистов и потребителей, с тем чтобы в дальнейшем быть запущенными в массовую продажу (понятно, что это не касается элитных объектов).

Из зарубежных риэлторов на выставке впервые заявились венгры. Организация под названием "Управление казенным имуществом" предлагала на REALTEX несколько инвестиционных проектов для россиян. Вкладывать деньги венгерские риэлторы призывали и в коммерческую, и в жилую недвижимость своей страны. Наибольший интерес вызвал земельный участок у озера Балатон с комплексом строений, изначально предназначавшихся для туризма и отдыха. Впрочем, очевидно, что такие цели, скорее всего, станут основными и для потенциальных инвесторов, проявивших заинтересованность в данном недвижимом объекте. Как рассказал Жозеф Роса, начальник Департамента "Управления казенным имуществом", в целом интерес посетителей REALTEX к венгерской недвижимости оказался выше, чем они ожидали. Если этот интерес будет подтвержден, то компания (при поддержке посольства Венгрии) организует специальный бизнес-тур для потенциальных российских инвесторов.

Из интересных новинок можно отметить стенд ИКЕА, которая представляла свой Химкинский проект Мегамолл. Приятной мелочью для посетителей стали распространяемые компанией буклеты, предъявив которые в "Меге", вы можете рассчитывать на 5-процентную скидку при покупке французской или итальянской обуви, а также на ее годовое бесплатное обслуживание.



Главная --> Публикации