Главная --> Публикации --> Торговля квартирами начинается, когда появляется забор вокруг участка под строительство Лужков не смог продать свое кольцо Отдай 10 процентов за новую квартиру России подписали приговор Управление зданием доверьте профессионалам

От художников до банкиров

К хорошему, как известно, быстро привыкают. Так и спрос на элитную недвижимость не имеет видимого предела насыщения – было бы где строить. Поскольку резервы Остоженки и Арбата почти исчерпаны, постоянно возникают теории элитного будущего других районов города.

Связь между пространством и временем

В число претенденток на звание если не золотой, то, по крайней мере, «серебряной мили» входит и Плющиха – старомосковская улица, идущая от Смоленской площади к Девичьему полю вдоль Ростовской и Саввинской набережных. Бесспорным достоинством Плющихи с точки зрения элитной застройки является то, что этот район, находящийся в окружении важнейших торговых и деловых объектов центра города, сам по себе не является ни коммерческим, ни административным, а напротив – преимущественно жилым. Это нешумная и хорошо охраняемая территория, где до Революции проживали Л. Толстой, И.Репин, В. Суриков, И. Бунин, В.Кандинский, а в советское и новейшее время – представители административной и культурной элиты страны. Работают же здесь по большей части люди, нуждающиеся в сосредоточении, отсутствии лишней рекламы и в надежной охране – дипломаты, банкиры, сотрудники Академии им. Фрунзе и Счетной палаты.

Выдающиеся образцы ампира, подобные творениям Дементия (Доменико) Жилярди – здание Московского университета на Моховой и усадьба П. Лунина, а сейчас Музей искусства народов Востока у Никитских ворот, были построены на руинах Москвы, «спаленной пожаром». Нечто подобное происходит уже в наши дни на Остоженке и Арбате. Эти районы, застроенные в конце XIX–

Но если отвлечься от социальных моментов и обратиться к более профессиональной девелоперской проблематике, то оказывается, что в этом плане Плющихе повезло несколько меньше, чем другим районам центра. Требования, предъявляемые сегодня потребителями к жилью высшего класса, невозможно удовлетворить, отталкиваясь от стандартов прежних поколений. Новые архитектурные и технические способы организации здания вносят радикальные перемены и в сложившуюся среду улицы, иногда и города в целом. Такое вмешательство встречает сильное противодействие с разных сторон.

Престиж сформировался век назад

начале XX вв. доходными домами и городскими усадьбами в стиле модерн тогдашних новых русских, были по счастливой случайности обойдены вниманием советских градостроителей и успели изрядно обветшать к началу новой волны российского капитализма. Деньги и современные технологии возродили старую застройку на качественно новом уровне, а московская общественность, заново открывшая очарование архитектурного серебряного века, сумела добиться сохранения фасадов зданий, которые придали элитным районам их «дорогой» исторический вид. Таким образом, единство стиля прошлого предопределило однородность архитектуры и во многом ценовую категорию нынешней застройки.

Застройщик начала XX в. застал бы на набережной множество небольших деревянных зданий, которые придавали Плющихе сходство с небольшим провинциальным городком. По утрам здесь можно было встретить пастуха, гонящего стадо коров на Девичье поле. Ситуация кардинально изменилась в 1935 г., когда был принят сталинский план реконструкции Москвы, согласно которому она из города купеческого и патриархального должны была превратиться в столицу «Утопии», воплощенную социальную мечту.

Что же Плющиха? С точки зрения инвестиционной привлекательности здесь можно выделить три зоны застройки: Ростовская и Саввинская набережные и Смоленская площадь с наиболее высокими ценами на жилье; Смоленский бульвар – зона средних цен; и собственно улица Плющиха с прилегающими переулками, которая образует нижнюю ценовую зону для всего района. Понятно, что при прочих равных условиях девелопер выигрывает больше, если инвестирует в строительство в зоне возможно более высоких цен.

Примечательным образцом довоенного периода в советской архитектуре является дом №5 на Ростовской набережной, одним из создателей которого в 1934–1938 гг. был А. Щусев.

Осознавая важность создания роскошного фасада новой власти, Сталин возвысил московских архитекторов до уровня государственной элиты, предварительно очистив их творческую среду от «тлетворного влияния» авангарда и подчинив ее решению идеологических задач. При этом здоровые культурные традиции, основанные на глубоких знаниях классической архитектуры, стремлении следовать в своем творчестве принципам соразмерности жилой среды и человеческого тела, сохранялись и развивались в работах таких выдающихся мастеров как И.Жолтовский и А. Щусев.

Кстати, если вернуться к прозе жизни – традиционно дома той эпохи на Плющихе являются самыми востребованными на вторичном рынке. Уже на нижних этажах цена квадратного метра в начале года серьезно зашкаливала за $3 тыс., причем покупатели на свободные квартиры находились мгновенно. В числе привлекательных моментов отметим вид на Москву-реку, даже по нынешним меркам хорошее качество строительства, высокие потолки и большие площади квартир – около 100 кв.м. Неудивительно, что в прошлом году цены на сталинскую «элитку» в центре Москвы взлетели на 50%. Это очень выгодный актив для «неорганизованных» инвесторов, но отнюдь не для стесненных земельным кризисом застройщиков.

Элита вдоль воды

Заселенных элитных домов здесь тоже мало. К ним относятся дом №11 в 7-м Ростовском переулке рядом с пешеходным мостом и более удачно расположенное здание по адресу 7-й Ростовский переулок, 2 Жильцы обоих домов могут наслаждаться видами Бережковской набережной, Университета и Белого дома, квартирами большой площади – до 300 кв.м, пользоваться подземными паркингами. Несомненно, в будущем появятся и более совершенные в техническом отношении проекты, но уникальность положения этих домов в пространстве города является прекрасной иллюстрацией самого понятия «элитная недвижимость». Стартовая цена элитной новостройки здесь могла бы быть на уровне $6–6,5 тыс./кв.м.

Монументальные памятники сталинской эпохи, дополняемые скучными кирпичными параллелепипедами совминовских домов заполняют собой все пространство Ростовской и Саввинской набережных и закрывают обзор домам второй линии, среди которых много разной степени ветхости пятиэтажек, плавно переходящих в категорию строительных площадок. Предполагаемая реконструкция дома №15 на Ростовской набережной, одна площадка с видом на набережную во 2-м Тружениковом переулке и перспектива ликвидации еще остающихся производственных зданий на Саввинской набережной – вот, пожалуй, и все, на что можно рассчитывать.

Смоленская-Сенная площадь с доминирующим на ней высотным зданием МИД (постройка 1954 г.) и двумя гостиничными зданиями-близнецами (1975) также иллюстрирует мысль, что нельзя улучшить то, что и так «прекрасно». Можно бесконечно ругать показной аскетизм архитекторов брежневской поры, но невзыскательные творения с эркерами, которыми они дополнили этот и без того сомнительный ансамбль, будут жить в пространстве еще очень долго. Площади квартир в жилых домах на Смоленке меньше, а потолки – ниже, чем в сталинских домах на набережной, но из-за престижного окружения и наличия «видовых» окон цены здесь почти такие же – выше $3 тыс./кв.м (конец I квартала).

В окружении высоток…

На Смоленском бульваре мы опять встречаем в основном советскую архитектуру 1930–50-х гг. Правда, некоторые примечательные строения скрыты за массивными домами первой линии. Например, во дворе дома №17 еще сохранилось здание, построенное в 1887 г. одним из старейших мастеров русского модерна М. Гепнером. Ценителям этого стиля он известен, прежде всего, как автор проектов Сокольнического полицейского дома с примечательной каланчой (Стромынская пл., 2) и сооружений Мытищинского водопровода. Благодаря использованию неоштукатуренного кирпича в сочетании с окрашенной в белый цвет фигурной кладкой эти «типовые» здания приобретали запоминающийся художественный облик.

…и бульваров

Застройке Смоленского бульвара свойственна общая «странность» московских градостроительных планов – стремление сооружать монументальные строения на первой линии домов и пренебрежение развитием остальной части квартала.

Качество жилья на бульваре не уступает домам на набережной, но близость шумного Садового кольца нравится покупателями меньше, чем приятное соседство с рекой. Отсюда и более низкие цены на квартиры – $2,2–2,4 тыс./кв.м. К сожалению, и здесь практически отсутствуют перспективы появления новостроек, за исключением реконструкции здания по адресу Смоленский бульвар, 13/ С другой стороны, московские власти могут в перспективе озаботиться сносом или реконструкцией домов второй линии, но такие проекты менее привлекательны для застройщиков, ориентирующихся на объекты элитной ценовой категории.

Улица Плющиха многократно перестраивалась, но, к сожалению, каждое новое поколение архитекторов не слишком стремилось к диалогу с предшественниками. Между 4-м и 6-м Ростовскими переулками находится несколько жилых домов, построенных в 1910-х гг., которые очень выигрышно смотрятся после недавней реконструкции. Рядом стоит очень красивый дом с эркерами, облицованный керамическими вставками – работа архитектора

Прорабы перестройки

Работ эпохи модерна на Плющихе немало. Доходные дома и особняки создавали такие известные мастера как В.Шауб или В. Мазырин. Последний эпатировал московскую публику копией португальского замка, которым он украсил Воздвиженку для А. Морозова. В конце улицы, где у Девичьего поля начинались рабочие кварталы, в 1927 г. был построен клуб завода «Каучук» (д. 64). Его автор К.Мельников был одним из самых ярких представителей пролетарского авангарда, наряду с Родченко и Леонидовым. К сожалению, мировая известность не спасла его от сталинской опалы. В 1960–70-х гг. чуть ли не половина улицы была снесена, чтобы освободить место для длинных-предлинных и очень скучных кирпичных коробок – например, дом 42.

А. Мейснера, а напротив, в Ружейном переулке – похожий на шкатулку дом в русском стиле работы архитектора М. Исакова.

Плющиха, безусловно, может похвалиться и бурной молодостью, и разнообразием культурного наследия. Чем она не столь богата, так это свободным местом для новой застройки. И все же здесь потенциальных площадок больше, чем на набережных или на бульваре. Заинтересованные организации присматриваются к задворкам гостиницы «Золотое Кольцо», где находятся несколько старых зданий советской постройки. Не слишком хорошее место для жилья, но вполне подходит для объектов коммерческой недвижимости, не столь чувствительных к качеству «вида из окна».

Эволюционные перемены

Пример подали создатели «Венского Дома», где почти все квартиры проданы, а оставшиеся предлагаются по цене $4,9–7 тыс./кв.м. Но наибольшие, на наш взгляд, перспективы связаны с перестройкой квартала пятиэтажек между Плющихой и 1-м Тружениковым переулком, а также Большого Саввинского переулка, где еще остались старые фабрики. Насколько известно, в ближайшие два года московские власти будут в первоочередном порядке отдавать под новую застройку площади, занятые «изношенным жилищным фондом первых периодов индустриального строительства» или корпусами выводимых из центра промышленных предприятий.

Для жилой застройки подошел бы большой участок в Ружейном переулке (владение 20–22), занятый сейчас полуразрушенной собственностью Минобороны – в далеком прошлом это были конюшни и манеж для аукционных выставок лошадей. Есть еще возможность точечной застройки в Земледельческом и 2-м Неопалимовском переулках. Собственно, именно здесь многие инвесторы хотели бы видеть продолжение «золотой мили» – по соседству с Зубовской площадью, Смоленским бульваром и несколькими посольствами.

Так что за любой площадкой на Плющихе придется «побегать» и улиц сплошь в элитных фасадах мы здесь в обозримом будущем не увидим. Перемены будут скорее эволюционными, в духе московской эклектики.
Рынку складской недвижимости было уделено особое внимание в ходе состоявшейся на прошлой неделе второй международной конференции Adam Smith Conferences "Недвижимость и строительство в России", в которой приняли участие крупнейшие риэлторские и строительные компании, ведущие бизнес в нашей стране. Их мнения сходятся: рынок складских помещений остается наименее развитым сектором недвижимости в Москве, однако, в скором времени его ждет бурный рост.

О конкретных проектах строительства в этом районе пока ничего не известно, но анализ первых инвестиционных аукционов и заявлений московских властей позволяет предположить, что при возможности комплексной квартальной застройки предпочтение будет отдаваться кондоминиумам бизнес-класса.

С этим утверждением согласен и Роман Бурцев, директор по промышленной недвижимости компании Knight Frank: "До последнего времени, - говорит он, - инвесторы довольно редко обращали внимание на проекты, связанные со складами, так как доходность по торговым и офисным площадям была выше" Однако сегодня соотношение спроса и предложения в этих сегментах близко к паритету, и складской сектор становится все более привлекательным - здесь спрос значительно превышает предложение, в то время как количество вакантных площадей в классе А равно нулю.

Ли Тимминс, генеральный директор по Центральной и Восточной Европе компании Hines, уверен, что в ближайшие два года складской сектор ожидает масштабный приток инвестиций, так как доходность строительства складов в Москве выше, чем в большинстве мировых столиц, а спрос огромен.

Каковы же основные требования к складам, соответствующим международным стандартам (класс А)? Прежде всего, транспортная доступность. Склад должен располагаться вблизи серьезной транспортной магистрали, иметь хорошую подъездную дорогу, по которой могли бы передвигаться еврофуры, а также (в идеале) железнодорожную ветку. Необходимо наличие всех коммуникаций и связи, доступа к значительным энергоресурсам, а также оборудования, позволяющего регулировать температурный режим и влажность. Выровненный пол, потолки высотой 8-10 метров, возможность установки стеллажной системы, а также наличие офиса. И наконец, складу необходим профессиональный менеджмент, что подразумевает систему учета, круглосуточную охрану, логистику и пр. Наиболее удачное расположение склада - это удаление до 25-30 километров от МКАД в северном, северо-западном и южном направлениях.

Большая часть складских помещений сохранилась у нас еще с советских времен и представляет собою неприспособленные (по европейским меркам) для складирования помещения. По словам г-на Бурцева, на сегодняшний день в Москве и Подмосковье существует около 4 млн. кв. м складов, однако не более 700000 из них отвечают международным требованиям, тогда как спрос на складские помещения класса А и В к концу текущего года достигнет 4,5 млн. кв. метров. Эксперты Penny Lane Realty объясняют такой высокий спрос стабильным ростом объемов промышленного производства в России, стремительным развитием розничной торговли, проникновением на российский рынок крупных западных торговых сетей, появлением отечественных компаний, нуждающихся в качественных складских комплексах.

Когда-то телевизор марки "Рубин" знала вся страна. Сегодня "Рубин" - это инвестиции в недвижимость, проектирование и строительные работы, риэлторская деятельность, деловой центр категории В и торгово-выставочный комплекс "Горбушкин двор".

Среди факторов, сдерживающих развитие данного направления, участники конференции выделили непрозрачность земельного рынка и несовершенство законодательной базы, регламентирующей сделки с землей. Ли Тимминс назвал получение всех согласований, разрешений и подписей "большой головной болью", а также посетовал на ограниченное количество квалифицированных подрядчиков и строительных организаций. Кроме того, на конференции было отмечено, что значительная часть земельных участков, подходящих под строительство складских объектов, является сельхозугодиями, а их перевод в другую категорию земель требует значительных усилий, идти на которые готовы лишь очень немногие инвесторы.

Люди контору узнают, ибо помнят. Как и почему "Рубин" подался из тихой заводи отечественной радиотехники в бурный "гольфстрим" рыночной недвижимости, поведал представителям столичной прессы Александр Олейник - генеральный директор холдинга, признанный по итогам всероссийского конкурса лучшим топ-менеджером 2002 года в номинации "Радиопромышленность". "Опыт в сфере производства телевизоров, реконструкции торгово-выставочного центра, коммерческого управления недвижимостью стал прочным фундаментом для начала нашей нынешней деятельности", - отметил г-н Олейник. Для этого в ОАО МТЗ "Рубин" созданы три структуры - по инвестициям, проектированию, строительству и продаже недвижимости.

Едва ли такая метаморфоза кого-то удивит - привыкли. Кто сегодня тот, кем был вчера? Телевизоры "Рубин", кстати, производятся, но в Воронеже, где нынешний одноименный холдинг имеет свои 50% акций. И имя себе потому оставил прежнее, что за ним история и география. Торговая марка, в общем.

О том, насколько уникально выбранное для элитного дебюта место, говорить излишне. И зелено, и благоустроено, и высоко. Почему "Вест-Сайд", а не просто "Запад"? Скорее по культурно-эстетическим и лингвистическим соображениям, нежели в угоду моде на глобальную американизацию. Нельзя не согласиться, что и время, и замах такой "непатриотичный" компромисс оправдывают.

Генеральный директор продемонстрировал на экране макет своего первого детища - 24-этажного жилого комплекса с видом на МГУ, заложенного на улице Удальцова. Общая площадь элитного новостроя под названием "Вест-Сайд" - 45 тыс. кв. метров. В комплексе предусмотрено все: от подземного двухуровневого паркинга до садов круглогодичного цветения. Площадь осваиваемого участка и того больше - 1,65 га. Дом будет оснащен современными инженерными системами: вентиляционным фасадом, 12 скоростными лифтами Sigma Elevator, деревянно-алюминиевыми окнами и пожарной сигнализацией. Главный архитектор "Вест-Сайда" - Александр Бергер строит комплекс ОАО "Стройпроект". Пока вырыт лишь огромный котлован под гаражи (вдвое шире основного здания). В деле задействовано более 3000 акционеров, не считая юридических лиц. Сдача объекта намечена на 2005 год. Стоимость одного квадратного метра от 00, а площадь квартир - от 50 до 300 кв. метров. Суммарные инвестиции в "Вест-Сайд" составили миллионов. Уже 30% будущих квартир проданы.

В планах компании - завершение реконструкции собственных площадей на Багратионовском проезде и другие проекты. В том числе сооружение бизнес-центров, офисных зданий и объектов общественного назначения.
Cудя по всему, уже в ближайшее время Москва может уступить свое лидерство среди российских регионов по темпам роста цен на жилье. Пальму первенства уже готово перехватить Подмосковье. Действительно, с начала прошлого года рост цен на подмосковном рынке жилья потихоньку приближался к московским показателям. При этом в отличие от столицы в области отмечается постоянный рост объемов вводимого в строй жилья, а спрос на квартиры уже давно превысил московские показатели. Так, по оценкам аналитиков компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», за последние три года спрос на жилье в Подмосковье увеличился в среднем в 2,5 раза, в то время как в Москве за этот же срок количество желающих приобрести жилье даже не удвоилось.

"Рубин" не гонится за прибылью (имея ее не более 20%), уверил Александр Олейник собравшихся, во главу угла тут ставят "достижение положительного эффекта на общественно-городском фоне". Попросту холдинг дает заявку на порядочность и профессионализм.

Вон из Москвы! Сюда я больше не ездок
По сравнению со столичными цены на квартиры в Подмосковье (вкупе с очень хорошим качеством строительства) становятся для многих решающим фактором при выборе жилья. Добавим к этому, что понемногу сходит на нет и транспортная проблема — многие города и поселки Ближнего Подмосковья территориально практически слились с разросшейся столицей. Развитие транспортной сети привело уже к тому, что сегодня добираться до центра мегаполиса от Мытищ, Реутова или Люберец стало быстрее и удобнее, чем от некоторых московских окраин.
Немаловажную роль играет и тот факт, что качество жизни не только в ближнем, но и в «среднем», и в дальнем Подмосковье постоянно повышается, приближаясь к столичному уровню. Развивается инфраструктура, растет благосостояние населения. К тому же немало столичных жителей, уставших от вечного шума, суеты и смога большого города, уезжают в область, прельстившись тишиной и хорошей экологией. В итоге сегодня покупателями уже более трети подмосковных квартир выступают сами москвичи, хотя еще пару лет назад их доля в общем объеме покупок не превышала 10%. Теперь же они сравнялись с самими жителями Подмосковья и представителями регионов, чья доля покупок, кстати, постоянно уменьшается.
Бегу, не оглянусь, пойду искать по свету

Причины такого положения вполне объяснимы. Цены в Москве достигли такого уровня, при котором сумма, необходимая для приобретения квартиры, стала сравнима с затратами на организацию серьезного бизнеса. Этот порядок цифр уже не очень укладывается в голове у россиян, что позволяет целому ряду аналитиков снова завести разговоры о грядущей стабилизации цен.

Стремительный рост спроса на жилье неизбежно привел к увеличению цен. В этом плане безусловными лидерами являются города, расположенные в пределах «первого кольца». Если еще год назад в Химках, Реутове, Одинцове, Красногорске и Видном цены составляли примерно $700 за 1 кв. м, то теперь они вплотную приблизились к московским и превысили «психологический барьер» — $1000 за 1 кв. м. Почти догнали этот показатель Люберцы, Мытищи, Королев, Долгопрудный, где цены в I квартале 2004 года составили соответственно $920, 940, 900 и 890 за 1 кв. м.
В Ногинске, Наро-Фоминске, Дмитрове и Чехове, входящих во вторую ценовую зону, цены выросли соответственно с $380, 360, 450, 400 за 1 кв. м в I квартале 2003 года до $540, 560, 620 и 580 за 1 кв. м в I квартале 2004-го. А в городах третьего ценового кольца — Орехове-Зуеве, Серпухове, Клине за тот же период стоимость 1 кв. м жилья увеличилась с $290, 370 и 350 до $370, 460 и 570 соответственно. В то же время в наиболее удаленных городах (Шатура, Рошаль) средняя цена жилья пока остается на уровне менее $300 за 1 кв. м. И хотя рост цен в любом из подмосковных городов имеет свои нюансы, несомненным остается одно — в среднем за прошедший год они подросли на те же 30–35%, что и в Москве.

Среди риэлторов и аналитиков рынка недвижимости принято условно делить Подмосковье не на традиционные районы, а на расходящиеся от границ города «кольца». К первому из них относятся непосредственно прилегающие к Москве территории — Одинцовский, Красногорский, Люберецкий, Подольский районы. Вторая зона расположена чуть дальше от столицы и включает в себя такие районы, как Щелковский, Чеховский, Наро-Фоминский, Рузский, Ногинский, Солнечногорский. В третье кольцо попадают города, расположенные на расстоянии более 50–60 км от МКАД — Можайск, Клин, Серпухов, Коломна, Кашира, Волоколамск. К четвертой зоне относятся наиболее удаленные районы — Шаховской, Лотошинский, Егорьевский, Шатурский, Луховицкий. Соответственно по мере удаления от Москвы распределяются и «ценовые пояса».

Не всегда связана с расстоянием от Москвы и активность на рынке. К примеру, сейчас наибольшее количество сделок на рынке вторичного жилья заключается в Подольске, Мытищах, Озерах, Ногинске и Раменском.

Вместе с тем на стоимость жилья в области существенно влияет не только близость его к Москве, но и направление, на котором оно расположено. Так, северо-западное, западное и южное направления считаются наиболее престижными и соответственно самыми дорогими, а вот восточное направление сейчас наименее востребовано. На сегодняшний день средняя стоимость 1 кв. м жилья на «дорогих» направлениях составляет $700, в то время как на «дешевых» эта цифра не превышает $500.
Москва и Подмосковье — борьба не закончена

Правда, политика подмосковных чиновников в отношении строительства иногда отличается неожиданной оригинальностью. К примеру, на прошедшей не так давно 1-й конференции по недвижимости Московской области А. Горностаев заявил, что подмосковные власти ведут свой, особый счет построенного жилья — «не по строительным организациям, а по территории, на которой строят». «Не московские организации строят у нас, а мы строим жилье с их помощью. И стараемся, чтобы все, кто у нас работает, платили налоги нам», — подчеркнул А. Горностаев. Он также отметил, что область по своему архитектурному облику не хочет быть похожей на столицу. «Мы не хотим, чтобы в Подмосковье возводились высотки, небоскребы; нам необходимо качественное, добротное жилье», — заявил заместитель председателя областного правительства.
Подобные реплики заставляют вспомнить о недавней попытке подмосковных властей вытеснить с областного рынка московские строительные компании, объявив производимые ими панельные дома устаревшими и ненадежными. Видимо, конфликт до сих пор не исчерпан.

Тем не менее наиболее перспективным представляется именно рынок подмосковных новостроек. По данным министра строительства правительства Московской области Евгения Серегина, в прошлом году в Подмосковье было построено 4 млн 250 тыс. кв. м жилья, в этом году планируется построить около 5 млн кв. м (из них 2 млн кв. м приходится на индивидуальное жилье, 3 млн кв. м — на многоквартирные дома). Однако даже эти немалые цифры, по оценкам всех участников рынка, являются недостаточными. Потенциал для наращивания объемов строительства в области огромный. Этому способствует и постоянно растущий спрос, и наличие большого количества свободных площадей под строительство, и благоприятный инвестиционный климат. Так, по словам заместителя председателя правительства Подмосковья Александра Горностаева, «сегодня желающих вложить деньги в Московскую область даже больше, чем надо». Не последнюю роль играет и то, что в области сейчас налажено производство практически всех необходимых для строительства материалов.

Недостаточные объемы строительства жилья, по всей видимости, сыграли не последнюю роль в том, что количество сделок на областном рынке недвижимости пока растет не слишком быстрыми темпами. В 2001 году в области было заключено 44,5 тыс. сделок, в 2002 году — 49,6 тыс., а в прошлом году — 55,7 тыс. Тем не менее рост объема сделок пока существенно отстает от роста спроса на жилье. Судя по всему, причина кроется как в недостаточном вводе нового жилья, так и в весьма сомнительном качестве областного рынка риэлторских услуг.

Нельзя забывать и о том, что на сегодняшний день жилье в Подмосковье строится крайне неравномерно. Пока по объему ввода новых домов лидируют в основном районы, приближенные к Москве. На первом месте в настоящее время числится Одинцовский район, который, по оценкам аналитиков компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», сохранит свое лидерство и на ближайшие несколько лет. Далее следуют Красногорск, Балашиха, Наро-Фоминск, Мытищи и Люберцы.
Вместе с тем, если на 10 районов-лидеров приходится 35% вводимого жилья, то на 10 отстающих районов (среди них — Серебряно-Прудский, Шатурский, Зарайский, Озерский, Лотошинский, Шаховской) — всего 1,8%.

Немаловажной проблемой и для риэлторов, и для их клиентов, по мнению С. Власенко, является и отсутствие стандартов и механизма проведения совместных сделок. Обычная для Москвы схема, когда одно агентство представляет интересы продавца, а другое — покупателя, в области практически не работает.
На очень низком уровне находится и защита прав покупателя, считает С. Власенко. В настоящее время большинство областных агентств, при предварительном согласии на покупку квартиры, берут у покупателя не залог, а аванс. При отказе продавца от сделки аванс покупателю возвращается. Играя на повышении цен, продавцы склонны постоянно менять условия сделки. Из-за этого многие сделки «разваливаются», покупатель получает обратно свой аванс и оказывается в ситуации, когда денег на покупку квартиры ему уже не хватает, поскольку за время неудачных переговоров цены успели вырасти. По мнению С. Власенко, чтобы этого избежать, необходимо заключать предварительный договор купли-продажи и принимать от покупателя не аванс, а задаток, который в случае отказа продавца от сделки должен возвращаться покупателю в двойном размере. Однако такая практика в области почти отсутствует.

«Дикое» Подмосковье
Если в столице рынок недвижимости постепенно принимает цивилизованные очертания, то в области ситуацию смело можно назвать «дикой». Ведь помимо того, что в Подмосковье по-прежнему действуют немало мошенников и фирм-однодневок, и сами более-менее стабильно работающие агентства недвижимости не могут похвастаться достаточным уровнем профессионализма и компетентности.
По мнению председателя совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Григория Куликова, основных проблем подмосковного рынка две: значительная нехватка квалифицированных кадров (они «вымываются» за счет близости к Москве), а также информационная закрытость (у областных риэлторских организаций не существует единой базы данных по объектам недвижимости). Не последнее место в деятельности риэлторских организаций Подмосковья занимают и проблемы с технологиями проведения сделки. Например, практикуются расчеты не через банковскую ячейку, что подвергает клиентов дополнительному риску.
Низкий уровень профессионализма, нескоординированность действий подмосковных риэлторских компаний отмечает и генеральный директор ООО «Агентство недвижимости «Мегаполис-сервис» Сергей Власенко. По его словам, единого информационного пространства сейчас не существует не только на территории всей области, но даже в пределах отдельных городов. «Рынок недвижимости подмосковных городов ограничен — одновременно продается в среднем от 50 до 100 квартир, — говорит С. Власенко. — И если в городе, скажем, 30 агентств недвижимости, то информация по предложениям в базе каждого из них крайне мала».



Главная --> Публикации