Главная --> Публикации --> Дорога к долгим прудам А мы инвесторы-высотники! Строители теряют прибыль Защита наследственных прав в суде Переоценка ценностей на рынке недвижимости обернется переоценкой самого рынка?

Напомним, что конфликты жителей «хрущоб» с властями города начались одновременно с реализацией программы реконструкции пятиэтажек. С 1996-го столичные чиновники ежегодно рапортуют о 600-700 тысяч квадратных метров реконструированного жилья. Десятки тысяч москвичей переезжают из сносимых домов в новые квартиры. И то, что пресс-секретарь мэра скромно назвал «имеющими место фактами, когда квартиры людям предлагают в отдаленных районах», на самом деле является весьма распространенной практикой. Обитатели попавших под реконструкцию домов массово переезжали в Митино, Бутово, Марьино, Жулебино. Предоставление квартиры в своем районе и по сей день считается редкой удачей. И эта ситуация во многом закономерна - чтобы ускорить реализацию программы реконструкции, мэрии пришлось привлечь частных инвесторов, которые, возводя на месте «хрущоб» многоэтажки, далеко не всегда соглашаются делиться с городом квадратными метрами в новостройках. Чаще такие компании оплачивают городскую долю наличными деньгами, которые затем идут на закупку жилья в районах массовой застройки.

Прекратить вынужденную миграцию москвичей из реконструируемых кварталов в черте города в отдаленные спальные микрорайоны решительно обещает мэр столицы Юрий Лужков. Вчера пресс-секретарь градоначальника Сергей Цой заявил, что мэр, понимающий привязанность жителей столицы к своей малой родине, «намерен юридически закрепить право жильцов домов под снос на расселение только в обжитые ими районы». В ближайшее время градоначальник собирается издать соответствующий указ, а затем закон, закрепляющий право горожан на дальнейшее проживание на малой родине, будет внесен в Мосгордуму. Примечательно, что одновременно г-н Лужков предупредил чиновников префектур о намерении беспощадно бороться с теми, кто норовит под предлогом реконструкции ветхого жилья выдворить коренных москвичей на окраины. Его рупор Сергей Цой прямо пообещал, что «попытки отселить людей подальше будут пресекаться лично Юрием Лужковым, а нарушители будут нести ответственность перед правительством Москвы».

В префектурах же чиновники, услышав про угрозу «личной разборки» с мэром, уже взяли под козырек и заявили о готовности исполнять указ Юрия Лужкова. Например, пресс-секретарь префекта Юго-восточного административного округа Москвы Светлана Говорухина в беседе с корреспондентом газеты «Время новостей» назвала решение градоначальника единственно правильным. Что касается возможных проблем со строительством и реконструкцией жилых домов, то, по ее мнению, первое время их, конечно, избежать не удастся. «Поначалу все же придется районы уплотнить, но, чем быстрее будут возведены новые дома, тем раньше все встанет на свои места», - отметила г-жа Говорухина.

Сможет ли новый закон погасить конфликт между жильцами сносимых домов и чиновниками префектур, еще неизвестно. Но, по мнению депутата Государственной Думы Галины Хованской, ранее курировавшей жилищные проблемы столицы в Мосгордуме, новый закон способен «поставить крест на реализации столичной программы по сносу пятиэтажных домов». Как пояснила г-жа Хованская в беседе с корреспондентом газеты «Время новостей», выполнить условия Юрия Лужкова очень сложно - особенно в районах точечной застройки в центре, где зачастую на месте домов появляются офисные или торговые центры. А резервов площади для жилищного строительства в черте города, по мнению г-жи Хованской, не так много - кварталы сносимых пятиэтажек и промзоны, освоение которых требует очень больших финансовых вложений.

ЧЕХИЯ

В отличие от оптимистов в префектурах, Галина Хованская считает, что решить проблему расселения так, чтобы и горожане остались довольны, и мэр поправил бы свой подпорченный имидж главного заступника москвичей, можно было другим способом. По мнению депутата, необходимо принимать другой городской закон - который бы предусматривал выплату москвичам денежной компенсации за жилье по рыночным ценам. «Тогда у человека появится возможность выбора между «натуральным обменом» и деньгами, сумма которых будет равна рыночной стоимости его квартиры. И тогда не будут возражать даже жители с Тверской. Потому, что, взяв деньги, они смогут купить себе точно такую же квартиру на другой стороне улицы».
Недвижимость в Европе по-прежнему пользуется спросом у россиян, тем более что зачастую домик у теплого моря стоит не дороже, чем коттедж на Рублевке. ГАЗЕТА решила выяснить, как можно стать домовладельцем в Чехии и Италии.

Россияне скупали дома и квартиры с дальним прицелом - в ожидании роста цен после вступления Чехии в ЕС. Кстати, в рейтинге покупательских предпочтений россиян Чехия занимает сейчас третье место (впереди Испания и Кипр).

Кто может купить недвижимость в Чехии
Последние два года на рынке недвижимости Чехии прошли под знаком покупателей из России. До вступления страны в Евросоюз (это произошло 1 мая этого года) цены на чешскую недвижимость были ниже, чем в других странах Западной Европы. К тому же в этой стране сравнительно низкие налоги и дешевые коммунальные услуги.

По чешским законам недвижимость продается только тем, кто имеет разрешение на временное место жительства (ВМЖ). При этом покупка оформляется не на частное лицо, а на фирму, зарегистрированную на территории страны.

За последние три года цены на чешскую недвижимость выросли в среднем на 12-18%. По прогнозам аналитиков, в ближайшие годы они сравняются с ценами в Германии и Франции.

Если иметь чешское гражданство или разрешение на ПМЖ в Чехии, недвижимость можно покупать и оформлять на себя вообще без проблем.

Получить разрешение на ВМЖ пока не очень сложно: для этого надо оформить бизнес-визу, иметь родственников в этой стране или заниматься предпринимательской деятельностью в Чехии. Есть масса посреднических компаний, которые регистрируют фирму в Чехии за пару тысяч долларов.

Что касается домов, то двухэтажная вилла в 27 км от Праги (площадью 209 кв. м с гаражом, бассейном и участком в 587 кв. м) стоит 150 тыс. евро. Дом на окраине чешской столицы (площадью 300 кв. м и участком 1,7 тыс. кв. м с восемью комнатами, тремя балконами, гаражом) обойдется в 350 тыс. евро.

Что почем
Стартовая цена на квартиру в Праге - 100 тыс. евро. К примеру, «двушка» в новом районе общей площадью 65 кв. м с двумя балконами, а также с кладовой в подвале и гаражом стоит около 115 тыс. евро. Примерно за такую же цену можно приобрести на вторичном рынке четырехкомнатную квартиру. Пятикомнатная квартира в новостройке с двумя гаражами, двумя ванными, тремя туалетами стоит от 250 тыс. евро. В других городах Чехии цены значительно ниже. К примеру, в Карловых Варах «двушку» на вторичном рынке площадью 75 кв. м можно купить за 70 тыс. евро, а «трешка» в центре города площадью 91 кв. м стоит 90 тыс. евро. В Ческе Будеевице «трешка» в панельном доме в центре города стоит от 50 тыс. евро.

У покупателей недвижимости в Чехии есть возможность замахнуться и на замок. Так, реконструированный замок XVII века на огромном земельном участке стоит 1,1 млн. евро. На полмиллиона дороже обойдется замок, построенный в XIII веке. Современный дворец в столице Чехии оценивается примерно в 800 тыс. евро.

Есть элитные варианты. Например, дом в Праге площадью 700 кв. м на участке в 2,3 тыс. кв. м (с пятью спальнями, гостиной, каминным залом, кухней, столовой, четырьмя санузлами, гаражом на четыре автомобиля, бассейном с водопадом) стоит около 1,3 млн. евро. В Карловых Варах аналогичный дом стоит на 600 тыс. евро дешевле.

Что касается налога на куплю-продажу недвижимости, то облагается им только продавец, причем на следующий год после продажи. Продавец недвижимости должен платить два вида налога: 5% от цены продажи (или оценочной стоимости недвижимости, установленной финансовыми органами) и разницу между ценой продажи (или оценочной стоимостью недвижимости) и ценой покупки, то есть доход включается в расчет подоходного налога продавца за год. Причем если прежний собственник владел недвижимостью более 5 лет, то он платит только один налог - 5% от продажной цены. Зная эти нюансы, можно сбить цену объекта, который вы собираетесь приобрести.

Как оформить договор купли-продажи
При покупке недвижимости в Чехии не требуется объяснять происхождение денег. Чтобы оформить сделку, нужно заплатить примерно 500 крон (16 долларов), чтобы владельца внесли в единый кадастр недвижимости. Пока действует весьма щадящая форма налогообложения. Например, гражданин России владеет домом в одном из городов Чехии (300 кв. м и участок 1750 кв. м) - даже с учетом повышающего коэффициента 2,5 он должен заплатить в год 48 крон за дом (приблизительно 1,5 доллара) и 1396 крон за участок (приблизительно 45 долларов). Причем если налог больше 1000 крон, то его можно платить равными долями ежеквартально.

ИТАЛИЯ

Не исключено, что в скором времени схема налогообложения недвижимости в Чехии изменится и будет приведена в соответствие с системой в других странах ЕС. Правда, пока нет ясности, на какую из стран будут ориентироваться власти Чехии. Так, например, во Франции налоги велики: на виллу в Ницце стоимостью 400 тыс. евро ежемесячный налог составляет 135 евро, а на землю - 1025 евро в год при площади участка в 600 кв. м. В Германии налог на недвижимость взимается по фиксированной ставке - 3,5% от стоимости объекта.

Немаловажный фактор - цены на недвижимость. На сегодняшний день они ниже, чем в Германии, Франции, Швейцарии и Австрии, но имеют тенденцию к росту - с переходом на евро недвижимость дорожает в среднем на 15% в год.

Иностранцы могут стать домовладельцами на Апеннинах
По данным российских аналитических агентств, около 1% от всех сделок с недвижимостью в Италии проходило с участием россиян. Однако уже в ближайшее время ожидается существенный скачок спроса на итальянские дома, квартиры и виллы. Это объясняется тем, что в Италии закон разрешает иностранным гражданам приобретать жилье в собственность (но тем, у кого нет вида на жительство, ипотечные кредиты не выдаются). Помимо этого между Россией и Италией подписано соглашение о поощрении и взаимной защите капиталовложений, заключен договор об избежании двойного налогообложения.

Кроме того, потенциальный покупатель должен получить итальянский налоговый идентификационный номер (ИНН).

При покупке недвижимости в Италии необходимо личное присутствие, не мешает также пригласить поручителей из числа резидентов Италии.

Метры не в счет
Цены в недвижимость в Италии, в отличие от России, зависят не от метража, а от количества комнат и месторасположения. Кроме того, важную роль играют вид из окон, площадь и расположение земельного участка, наличие сада, беседки, бассейна.

Кстати, наличие недвижимости значительно упрощает процедуру получения итальянской визы (сроком до 3 месяцев или годовой мультивизы). Впрочем, никаких привилегий на получение вида на жительство у собственников недвижимости нет.

Цены в крупнейших городах страны наиболее приближены к московским. К примеру, в Риме или Милане невозможно купить квартиру дешевле 2,5 тыс. евро за кв. м. Квартира с одной спальней стоит в среднем 150 тыс., с двумя - от 180 тыс., с тремя - от 220 тыс. евро.

Наиболее дешевым вариантом являются квартиры в небольших городах. Так, к примеру, квартира площадью 50 кв. м (спальня, гостиная, детская плюс 12-метровая терраса), расположенная в престижной Калабрии, стоит 45 тыс. евро. Там же меблированная квартира, площадью 65 кв. м с отдельным входом и садом в 235 кв. м стоит 72 тыс. евро. Чуть выше цены в еще более престижной Тоскане: там квартира площадью 55 кв. м с гостиной и одной спальней стоит 88 тыс. евро. Квартира с двумя спальнями обойдется уже в 100 тыс. евро, с тремя - 115-130 тыс. евро, с четырьмя - 140-200 тыс. евро.

Скажем, двухэтажная вилла в Калабрии с тремя спальнями, гостиной, кладовой и фруктовым садом стоит около 350 тыс. евро. А элитная вилла в полутора часах езды от Рима или Флоренции с шестью спальнями, тремя прихожими, огромным садом будет стоить примерно 2 млн. евро.

По данным риелторов, россияне предпочитают покупать в Италии не квартиры, а виллы и загородные коттеджи.

При подписании предварительного договора покупатель обязан внести 10% от стоимости объекта и тем самым зарезервировать недвижимость. В случае отказа от покупки аванс покупателю не возвращается. Кроме того, покупатель должен будет компенсировать ущерб, нанесенный продавцу. Все это тоже прописывается в предварительном контракте. Окончательный договор подписывается покупателем и продавцом в присутствии итальянского нотариуса. Он заверяет факт перехода права собственности недвижимости от продавца к покупателю и контролирует уплату регистрационных налогов и сборов.
Договор купли-продажи регистрируется нотариусом в консерватории реестров недвижимости (Conservatoria Registri Immobiliari), где ему присваивается регистрационный номер. Кстати, там можно получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее точная стоимость, площадь, а также сведения о возможной задолженности бывшего владельца.

Юридические тонкости
Как и во многих европейских странах, в Италии между покупателем и продавцом недвижимости сперва заключается предварительное соглашение (Compromesso), в котором указываются реквизиты обеих сторон, детальное описание недвижимости, условия и способ оплаты. В нем же указывается и дата заключения основного договора.

Налог инвентаризации и ипотечный налог (Imposta Catastale e Ipotecaria) платится государству в момент регистрации договора купли-продажи. При покупке у частного лица он составляет 2% плюс 1%, у юрлица - 259 евро и НДС 20%.

Накладные расходы
При покупке недвижимости в Италии взимается три вида налога. Так называемый 'налог реестра' (Imposta di Registro) платится государству в момент покупки недвижимости. Размер налога устанавливает государством в зависимости от того, кто является продавцом (частное лицо, строительная компания или фирма). Если россиянин покупает недвижимость у частного лица, налог реестра составляет 7% от стоимости дома, если у организации - 130 евро.

Госдума приняла в первом чтении пакет законопроектов, необходимых для решения жилищной проблемы в России. Специалисты полагают, что принятие данных законопроектов сделает ипотеку более доступной для россиян, но не решит всех проблем. Учитывая сегодняшнее состояние ипотечного рынка, на котором спрос значительно превышает предложение, заемщикам не стоит ожидать снижения ставок по ипотечным кредитам. По крайней мере, до конца этого года ипотечные кредиты не подешевеют.

Услуги нотариуса оцениваются в 3% от суммы сделки плюс 20% НДС. Столько же придется заплатить риелтору, который гарантирует чистоту сделки.

Проект федерального закона «О внесении изменений в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Вносимые в этот закон поправки, по мнению аналитиков, будут способствовать как развитию ипотечного кредитования, так и рынка жилья в целом. В частности, будет закреплен приоритет государственного реестра при регистрации собственности. С одной стороны, это позволит минимизировать расходы заемщика при оформлении прав собственности на недвижимость. С другой - банку не придется тратить время и средства на исследование каждого предмета залога (то есть дома или квартиры, на покупку которого выдается кредит).

Послабления
По оценкам специалистов, среди принятых в первом чтении 27 законопроектов, для будущих заемщиков и для банков, занимающихся ипотекой, наибольшее значение имеют те, которые позволят снизить издержки по ипотечному кредитованию, а значит, и стоимость таких кредитов.

Законопроектом предлагается снизить размер госпошлины за обязательное удостоверение договора об ипотеке, если данное требование установлено федеральным законом.

Проект федерального закона 'О внесении изменений в статью 4 Закона Российской Федерации 'О государственной пошлине'. В результате принятия данного законопроекта снизятся издержки, связанные с нотариальным удостоверением сделок на рынке ипотечного жилищного кредитования. В настоящее время расходы на нотариальное удостоверение сделки составляют 1,5% от суммы договора. К тому же сейчас за одни и те же действия (за регистрацию ипотеки и предоставление соответствующей выписки из реестра) приходится платить дважды.

При этом за обязательное удостоверение договора об ипотеке иного имущества госпошлину предлагается установить в размере 0,3% от стоимости залога, но не более 5000 рублей.

В случае удостоверения договора ипотеки жилого помещения в обеспечение возврата кредита предлагается установить госпошлину в размере 200 рублей.

На сегодняшний день Гражданский кодекс запрещает выселять неплатежеспособного заемщика из единственного жилья, купленного в кредит. Это положение тормозит развитие ипотеки, поскольку увеличивает риск кредитных организаций.

Ужесточения
Проект федерального закона «О внесении изменений в часть первую статьи 446 Гражданского кодекса России». Поправки касаются имущества, на которое может быть обращено взыскание по исполнительным документам. С принятием этих поправок можно будет забирать заложенные квартиры, дома и земельные участки в случае дефолта заемщика.

Административные барьеры
Между тем, как полагают специалисты, принятие пакета законопроектов – одно из основных, но не единственное условие развития рынка ипотечного жилищного кредитования и рынка жилья в целом. Так, заместитель председателя Госстроя Владимир Пономарев отмечает: «Введение поправок в законы и принятие новых законов не приведет к единовременному снятию административных барьеров. Помимо введения законов необходима тщательно продуманная организационная стратегия государства по проведению тех принципов, которые заложены в новой законодательной базе, и применению административного ресурса в работе с муниципалитетами, которые зачастую не исполняют принятые законы».

Попасть в историю
Проект федерального закона 'О кредитных историях' ускорит создание системы раскрытия информации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед кредиторами. Существование кредитных историй позволит снизить затраты банков на оценку кредитоспособности заемщиков и в конечном итоге приведет к уменьшению стоимости ипотечных жилищных кредитов.

Кроме того, в разных субъектах Федерации и даже в разных муниципалитетах сложилась своя практика регистрации собственности. В связи с этим вице-президент Внешторгбанка Андрей Сучков полагает, что «необходимы стандартные процедуры и формы регистрации и оформления в собственность жилья для широкомасштабного распространения ипотеки».

Практика заключения сделок на рынке ипотеки показывает, что эта процедура достаточно дорогостоящая и длительная. Как отмечают специалисты, связано это с отсутствием правовой культуры оформления документов и прозрачности рынка недвижимости. Не секрет, что для ухода от налогов в договоре часто указывается заниженная стоимость объекта недвижимости.

Строить надо больше
Согласно исследованию, проведенному по заказу Внешторгбанка, потребность в жилье составляет на сегодняшний день 1,5 млрд. кв. метров (или 17 трлн. рублей в текущих ценах). Лишь малая часть этой потребности может быть удовлетворена на вторичном рынке жилья – 0,2 млрд. кв. метров. Таким образом, потребность в новом строительстве жилья составляет 1,3 млрд. кв. метров. Сегодня весь жилой фонд России составляет 2,8 млрд. кв. метров. Платежеспособный спрос на жилье, который включает весь потенциальный спрос со стороны населения с использованием собственных и заемных средств, а также средств от продажи существующей квартиры, покрывает только 25% от общей потребности в жилье. При этом 61% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, и только 20% из них способны улучшить жилищные условия с использованием собственных средств и кредита уже сегодня.

Для решения организационных вопросов ипотеки в конце мая текущего года в России создана Национальная ассоциация ипотечного рынка. Она объединяет все сегменты этого рынка и призвана выработать согласованные всеми игроками позиции, с тем чтобы выйти на некие единые стандарты, в том числе регистрации сделок. В результате появления единых стандартов выиграет в первую очередь заемщик: процедура оформления сделки будет требовать гораздо меньше времени и денег.

Получается, что в лучшем случае банки способны покрыть лишь 1/6 существующей потребности в ипотечном кредитовании.

В прошлом году было выдано около 10 млрд. рублей ипотечных кредитов, что примерно в 10 раз меньше существующего платежеспособного спроса на ипотечные кредиты. Как рассказал Андрей Сучков, «в текущем году, по оценкам специалистов, спрос на ипотечные кредиты по существующим условиям кредитования составляет 332 млрд. рублей, при этом банки, в соответствии с проведенными опросами, готовы выдать ипотечных кредитов на общую сумму 30-53 млрд. рублей».

Чего ждут заемщики
Аналитики из компании Interactive Research Group провели исследование аудитории потенциальных ипотечных заемщиков. По их мнению, основным источником развития российского ипотечного рынка является российский средний класс: молодежь и люди среднего возраста с доходами выше среднего уровня, работающие в частных компаниях или занимающиеся частным бизнесом, проживающие в крупных городах. Согласно исследованию, 44% респондентов планируют в ближайшие 5 лет покупку жилья. Из них 57% респондентов хотят воспользоваться ипотекой. Абсолютное большинство опрошенных предпочли бы взять кредит на 10 лет, при этом наиболее приемлемая ставка как по валютным, так и по рублевым кредитам – меньше 10%.

В свою очередь начальник отдела потребительского кредитования ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» Наталья Алымова, выступая на конференции Института Адама Смита «Недвижимость и строительство в России», отметила: «Пока цифра процентного соотношения ипотечного кредитования и потребительского кредитования в целом скромная – 3,5% на 2004 год. Однако если тенденция к росту сохранится, то ипотека достигнет значительной доли рынка». По оценке компании Interactive Research Group, к 2007 году только в Москве рынок ипотечного кредитования может составить 1-1,5 млрд. долларов.

Заместитель генерального директора Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александр Черняк подтверждает, что в настоящее время конъюнктура рынка такова, что до конца текущего года снижение ставок по ипотечным кредитам вряд ли возможно.

Ставки не снизятся
Как видно из базовых условий банков по ипотечным кредитам, приведенным в таблице, сроки кредитования вполне отвечают предпочтениям потенциальных заемщиков. К сожалению, со ставками ситуация не столь радужная. Так, председатель совета директоров банка 'ДельтаКредит' Игорь Кузин рассказал: «В России ставки по ипотечному кредитованию, даже в валюте, до сих пор находятся на уровне выше психологического барьера, который обычно устанавливается на уровне 10%. Мировой опыт свидетельствует, что когда ставки падают ниже этого уровня, то на рынке идет всплеск спроса со стороны заемщиков. Однако пока нет предпосылок к тому, чтобы ставки по ипотечным кредитам в России снизились».

Среди относительно новых предложений на рынке ипотеки наиболее интересными с точки зрения стоимости кредита являются программы кредитования с плавающей ставкой, которая, как правило, привязывается к определенному рыночному индикатору (чаще всего ставке Libor). Эта «опция» позволяет продлить сроки кредитования, так как банк не привязан к четкой процентной ставке, которая устанавливается один раз и на всю жизнь, и можно выдавать кредиты не на 10 лет, как это было еще два года назад, а до 20 лет.

Между тем специалисты отмечают среди тенденций российского ипотечного рынка снижение ставок кредитования на 1-2% в год. В Райффайзенбанке надеются, что та же тенденция сохранится на рынке в ближайшие год-два. «Сегодняшний уровень ставок позволяет банкам иметь достаточно высокий уровень маржи, покрывающей тот риск, который несет в себе российский рынок. Однако постепенное снижение ставок делает этот рынок для клиентов более доступным», - полагает Наталья Алымова.

Банки примирились с «серыми» доходами
По словам Андрея Сучкова, во Внешторгбанке около 75% обращающихся за ипотечным кредитом на начальном этапе получают отказ. «У отказов две основные причины: либо недостаток дохода, либо 'серые' доходы. Сегодня мы наблюдаем картину, когда многие банки снижают требования к подтверждению дохода и принимают во внимание 'серые' доходы. Я не уверен, что это правильно. Ведь 'серый' доход - это доход, получаемый с нарушением закона, а значит, завтра его может не быть. С другой стороны, необходимость увеличивать объемы портфеля заставляет банки обращаться к этой категории клиентов», - отмечает он.

Ряд экспертов считает, что банки могли бы уменьшить процентную ставку по ипотечным кредитам за счет снижения премии за риск, учитывая существующие данные о дисциплинированности российских заемщиков. Председатель совета директоров компании 'МИЭЛЬ-Недвижимость' Григорий Куликов рассказал: «В России из более чем 6000 выданных ипотечных кредитов лишь один кредит из 123 – проблемный. По статистике, 0,33% заемщиков допускают всего лишь задержку платежей, данных по невозвратам нет». Это же подтверждают и слова Натальи Алымовой: «Соотношение риск/доходы по ипотечным кредитам наиболее оптимально для банков. Ипотечные заемщики самые дисциплинированные, они лучше всех платят, они фактически «привязаны» к банку на много лет – это те люди, на которых ориентируется любой банк».

Кредит на улучшение жилищных условий
Как уточнил Игорь Кузин, «ипотека - это не только инструмент приобретения жилья, но и средство улучшения жилищных условий с помощью использования заемного капитала». Ипотечный кредит должен выдаваться и под уже имеющееся в собственности жилье, чтобы человек мог использовать заемные средства для улучшения условий жизни. Учитывая потребность многих россиян в улучшении жилищных условий, банки выходят на рынок с новыми программами, в том числе готовы кредитовать покупку жилья на первичном рынке. Еще одним потенциально важным сегментом ипотечного кредитования банки считают коттеджи.

Действительно, большинство банков, занимающихся ипотекой, на сегодняшний день официально предоставляют кредиты клиентам с «серыми» доходами. Наталья Алымова отмечает, что «объем заявок на ипотечные кредиты в Райффайзенбанке увеличился в три раза, когда банк стал работать с неподтвержденным доходом».

Заемщики в свою очередь, видя разницу в ценах на вторичном и первичном рынке, хотят приобретать квартиры именно на «первичке».

Заем на стадии строительства
К решению выйти на первичный рынок банки подталкивает и тот факт, что только 40% жилищного фонда страны находится на сегодняшний день в удовлетворительном состоянии. «Для кредитных организаций очень рискованно кредитовать покупку жилья на вторичном рынке, которое через 2-3 года потеряет свою ликвидность», - считает Владимир Пономарев. «Вторичный рынок, наоборот, истощается, сделки на нем становятся все более сложными. Цепочки квартир при продаже ломаются из-за постоянного роста цен. К тому же юридическая чистота квартир вызывает много вопросов. Много вопросов и с налогообложением», - продолжает эту же мысль Наталья Алымова.

Однако часть банков пошла по нетрадиционному пути. Так, Райффайзенбанк работает с определенными застройщиками и риелторами. Наталья Алымова отмечает: «Мы считаем, что, кредитуя покупку квартиры при строительстве, мы делим риск между собой и застройщиком. Мы обращаем внимание на финансовое состояние компании, с которой мы работаем. У компании, которая прошла у нас такую «проверку», мы запрашиваем небольшой пакет документов по конкретному объекту и кредитуем практически все объекты компании-партнера».

Основная доля банков при кредитовании покупки квартиры на первичном рынке предлагают определенный объект, квартиры в котором они готовы профинансировать.

Ставка по кредиту на этапе строительства, естественно, отличается от ставки, которая устанавливается после регистрации залога квартиры. После оформления залога ставка снижается до стандартной (см. таблицу). На этапе строительства страхуется жизнь и трудоспособность заемщика, а после регистрации прав собственности страхуется и объект недвижимости.

Условия кредитования на «первичке»
Оценка платежеспособности заемщика при кредитовании на покупку жилья на первичном рынке проводится по стандартной схеме. В договоре инвестирования есть пункт, по которому право банка на залог регистрируется вместе с регистрацией прав собственности. Это позволяет покупателю квартиры сэкономить на нотариальной пошлине.

Наталья Алымова полагает, что, «если бы было адекватное страховое покрытие по страхованию кредитных рисков, можно было бы кредитовать практически все, что угодно». Однако страховые компании не представляют пока ни одного адекватного предложения: либо цена делает эту программу абсолютно бессмысленной с точки зрения ставок, либо само покрытие очень трудно формализовано, очень много страховых случаев надо прописывать. Частично эту проблему могут решить поправки в закон о страховании, которые разрешат страховым компаниям страховать риски ипотечного кредитования.

Застройщики и страховщики ипотеку не жалуют
Однако не все компании, работающие на первичном рынке жилья, готовы открывать свою отчетность. К тому же далеко не каждый застройщик готов переписывать договор инвестирования в соответствии с требованиями банка. По мнению Владимира Пономарева, строители на сегодняшний день по объективным причинам являются противниками ипотечного жилищного кредитования, потому что долевые схемы для них пока более выгодны, чем кредитные.

Кроме того, как отмечают эксперты, население все еще с недоверием относится к ипотеке. Если ипотека будет развиваться с помощью политических, а не рыночных рычагов, это ни к чему хорошему не приведет.
Правительственный пакет из 27 законопроектов, призванных создать в России рынок доступного жилья, в среду пропагандировал в Совете федерации министр промышленности и энергетики Виктор Христенко. Озабоченность сенаторов понятна: именно на регионы придется основная нагрузка по воплощению в жизнь задуманных "группой Шувалова" мер. Не все положения законопроектов встречают одобрение.

Рыночные ограничения
Ограничение на развитие ипотеки накладывает и сам рынок. Абсолютное большинство квартир покупается на сегодняшний день за счет собственных средств граждан. Заместитель генерального директора компании 'ДОН-Строй' Тимур Баткин отметил, что на ипотеку приходится лишь 3% от общего числа продаж.

Тревога сенаторов объясняется просто: основная нагрузка по выполнению правительственных законопроектов, как признал и Христенко, ляжет на региональные и муниципальные власти: "Власти регионов и муниципалитеты должны приложить максимальные усилия по созданию прозрачного и конкурентного жилищного рынка". Если учесть, что, по словам самого министра, в нашей стране 61% семей желают улучшить свои жилищные условия, а 4.5 млн. семей стоят в очереди на квартиры, местным властям не позавидуешь.

Никто не собирается выгонять граждан из очередей на бесплатное жилье и загонять их в ипотеку, уверял сенаторов Виктор Христенко: "Ключевая идеология законопроекта - предоставление гражданам максимальной свободы выбора". Министр выступил в среду на "парламентском часе" в Совете федерации, посвященном ситуации на рынке жилья. Накануне комитет по промышленной политике рассмотрел пакет поправок к законопроектам. А на пленарном заседании СФ перед началом встречи с Христенко сенаторы впервые в истории решили внести свои поправки в законопроекты уже перед вторым чтением - как правило, поправки СФ вносятся при рассмотрении сенаторами уже принятых Госдумой законов.

Представляя пакет поправок, председатель комитета по промышленной политике Валентин Завадников пояснил, что законопроекты, касающиеся коммунальных тарифов, не учитывают принятых уже законов об электроэнергетике и газовом хозяйстве. "Мы пытаемся гармонизировать эти законодательные акты", - сказал Завадников. Прежде всего сенаторские поправки уточняют, какие уровни власти имеют право устанавливать те или иные тарифы в соответствии с действующим законодательством. Поправки к законопроекту о создании кредитных бюро предполагают, что туда будет поступать и информация о платежах граждан за коммунальные услуги и аренду, а также ужесточают ответственность за неправомерное раскрытие информации. Что касается налога на недвижимость, который предполагается взимать со всех объектов от квартир до гаражей, не входящих в государственную или муниципальную собственность, то его введение сенаторы предлагают отодвинуть на 2010 год.

Что законопроекты будут приняты, и ударными темпами, ясно было всем присутствующим. "Федеральная власть уже не отступится от своих намерений", - честно предупредил Христенко, аргументируя это тем, что проблемы жилищной политики прозвучали в Послании президента Федеральному собранию. Однако не раз отмечавшаяся "сырость" предлагаемых документов подвигла сенаторов на внесение поправок ко второму чтению в Госдуме. Некоторые из них сенаторы приняли прямо на заседании: это поправки к законопроектам о тарифах ЖКХ, о бюро кредитных историй и к введению налога на недвижимость. А к 7 июля будут подготовлены поправки в Градостроительный и Жилищный кодексы.

Основной посыл речи Христенко сводился к тому, что задача сделать жилье доступным - дело рук самих регионов. В первую очередь за счет демонополизации рынка застройщиков. Для этого, в частности, в Градостроительном кодексе предусмотрено получение участков под застройку только на открытых публичных торгах, отметил Христенко. Но муниципалитетам и регионам есть что делать: ведь сегодняшние цены на жилье во многом завышены благодаря неоправданным, по мнению министра, издержкам застройщиков, связанным с административными барьерами, платой за развитие инфраструктуры, "оброком" в виде передаваемого муниципалитетам жилья, доходящего до 40% от построенного, и т.д.

"Известиям" сообщили и об основных поправках, которые сенаторы готовы внести в Госдуму 7 июля. Суть поправок в Градостроительный кодекс состоит в том, что они приводят его в соответствие с законом о техрегулировании - сейчас законопроект относит к сфере технического регулирования слишком многое. В Жилищный кодекс сенаторы хотят внести поправки, увеличивающие конкуренцию на рынке ЖКХ. В частности, предлагается дать право на оказание услуг ЖКХ предприятиям всех форм собственности, а не только муниципальным, четко разделить естественномонопольные и потенциально конкурентные услуги с тем, чтобы первые жестко регулировало государство, а вторые были отданы на рынок. Предлагают сенаторы и возродить "доходные дома", включив в ЖК право государства и муниципалитетов иметь в собственности и коммерчески использовать жилье. Много поправок, касающихся приведения ЖК в соответствие с Гражданским кодексом и земельным законодательством. Кроме того, сенаторы хотят, чтобы сроки окончания бесплатной приватизации были очерчены более четко.



Главная --> Публикации