Главная --> Публикации --> Оценка для оценщика Доходность - это всегда плата за риск Дорога к долгим прудам А мы инвесторы-высотники! Строители теряют прибыль

Хватит бегать по кругу

Глобальная реконструкция жилых кварталов Москвы – новый лозунг столичных властей – выдвинут не от хорошей жизни. Городу не хватает средств на то, чтобы обновлять ветшающий жилой фонд. Источником этих средств отчасти могли бы стать деньги, полученные от частных инвесторов-застройщиков за право освоения городских площадок. Но городу чем дальше, тем больше не хватает и свободных площадок для нового строительства, а потому приходится изыскивать внутренние резервы. Какой станет Москва по результатам очередного градостроительного эксперимента? Сменит ли серость однообразной массовой застройки на более удобное, долговечное и в архитектурном плане интересное жилье?

Чтобы Москва не попала в замкнутый круг вечной реконструкции и переселений, ставка сделана на строительство более долговечных (рассчитанных на 200 лет эксплуатации) зданий и на комплексный подход к реконструкции территории, при котором единицей планирования становится не точечное «пятно», а квартал. Предполагается, что это позволит сделать работу по обновлению микрорайонов города (понятно, что не всех) инвестиционно интересной для крупных столичных девелоперов.

Сначала просто и без затей меняли пятиэтажки на панельные многоэтажки, расселяя людей в отдаленные районы массовой застройки. Если дальше следовать по этому пути, который практически не дает экономии территории и только увеличивает площадь застройки без создания необходимой инфраструктуры и усиливает социальную напряженность, то, по мнению заместителя директора НИиПИ Генплана Валерия Беккера, через какое-то время людей придется из таких многоэтажек переселять в Тулу или Орел. И проблем со сносом девяти-семнадцатиэтажек будет даже больше, чем с пятиэтажками.

«Преимущества квартальной застройки очевидны, – говорит пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов. – «Под ключ» проектируется не один дом, а комплекс жилых зданий и объектов инфраструктуры, решаемый в едином архитектурном стиле, одновременно с комплексной программой благоустройства».

Простор для творчества и узкие места

Совсем другая картина, когда в неэлитный обжитой район втискивается дом, который позиционируется как элитный. Это усиливает социальное напряжение, и в результате покупатели дорогого жилья вместо благоприятной для жизни среды оказываются в окружении людей другого социального слоя, да еще и негативно настроенных по отношению к новым соседям.

При этом лояльность местных жителей к инвесторам и строителям намного выше, чем при точечной застройке. Зная, что через некоторое время состоится переезд из ветхого жилья в новые дома, которые строит для них инвестор в рамках квартальной реконструкции, жители района готовы терпеть некоторые неудобства, которые вызывает строительство.

Но реконструкция – дорогостоящее удовольствие, легче построить, чем реконструировать. При квартальной застройке требуются более «длинные» деньги, чем при застройке точечной. И общая сумма инвестиций значительно увеличивается. По оценкам специалистов компании Blackwood, расходы только на отселение жильцов ветхих домов составляют примерно треть от стоимости одного квадратного метра строящегося здания на месте аварийного жилья.

Специалисты компании «Домострой» отмечают, что комплексная реконструкция микрорайонов позволяет достичь однородности застройки, это повышает потребительскую ценность недвижимости в таких районах и в свою очередь сказывается на цене.

ДИПС является генеральным инвестором по реконструкции в ЦАО. По данным Пирумова, более 700 зданий в центре признаны ветхими или аварийными, и таких домов со временем будет прибавляться.

Сложнее всего вести реконструкцию в центральной части города. Начальник управления реализации жилищной программы строительства г. Москвы Григорий Пирумов на научно-практической конференции по проблемам недвижимости в рамках X выставки «Домэкспо» отметил, что, с одной стороны, Центральный округ весьма привлекателен для инвесторов, цена на квартиры здесь в среднем уже превысила $5 тыс. за кв.м, это обеспечивает высокий уровень рентабельности. Но, с другой стороны, высок и уровень рисков. Затрудняют реализацию инвестиционных проектов в центре города такие факторы, как стесненность площадок, ограничения по движению строительной техники в дневное время, недостаточная изученность геологического состояния в центре, высокий износ всех коммуникаций и главное – необходимость сохранять исторический облик города, что, по словам Пирумова, не всегда соответствует интересам инвесторов.

Александр Илюхин приводит несколько примеров удачно выполненной реконструкции. Эффектно выглядит особняк по адресу Малая Молчановка, д. 8, более известный как «Дом со львами» в районе старого Арбата. В доме была произведена полная реконструкция с заменой всех систем коммуникаций. Сейчас этот особняк вмещает 27 эксклюзивных квартир, оснащен современной инженерией, имеет круглосуточную охрану и полностью готов к проживанию. Интересная реконструкция была проведена в «Арбатской усадьбе». Красивый старинный особняк в Трубниковском переулке, д. 4, воссоздан по эскизам прошлого века и превращен в клубный дом на 6 квартир.

«Реконструкция – тонкая и, безусловно, сложная работа, требующая от застройщика значительных вложений и больших временных затрат, – говорит управляющий партнер, руководитель департамента продаж «Центр» компании «Новое Качество» Александр Илюхин (компания сейчас консультирует один из проектов реконструкции нескольких домов в центральной части города). – Поэтому и соотношение новостроек и реконструированных зданий на рынке элитной жилой недвижимости в Москве примерно 1 к 10». Как правило, после реконструкции цена квадратного метра в здании повышается как минимум в два раза, – говорит коммерческий директор корпорации «С-Холдинг» Наталья Соколкова. В итоге стоимость реконструированных квартир в старинных зданиях, не подлежащих сносу, вполне сопоставима с ценами на новое элитное жилье.

Элиты прибывает

Ситуация, когда спрос на элитное жилье сильно превышает предложение и отсутствует жесткая конкуренции, к сожалению, порождает порой упрощенный подход к делу. В качестве примера неудачного проекта эксперты компании Blackwood приводят жилой дом №27, построенный на Остоженке компанией «Главмосстрой». По их мнению, проект неудачен тем, что уровень качества нового дома сильно не дотягивает до уровня других домов района. Инвесторы, сэкономив на строительстве, столкнулись с большими трудностями при реализации дома. Район «обязывает», и цена квадратного метра доходит до $5 тыс., а качество, инфраструктура, планировка дома и его внешний вид не соответствуют выставленной цене. В результате дом «завис» на рынке.

Арбат, Остоженка, Замоскворечье, Тверская – это те районы, где будут возникать кварталы жилья экстра-класса, элитность которого никто не сможет оспорить, – констатируют эксперты «Домостроя». Что же касается других районов Центрального административного округа, где в ближайшее время будет проводиться комплексная реконструкция, таких как Басманный, Мещанский, Красносельский, Пресненский, Таганский, то здесь будет возникать жилье, которое следует относить к промежуточному классу между элитным и бизнес-классом (это жилье будет уступать элитному не по качеству, а по месторасположению).

Как ни банально это прозвучит, но новые оазисы качественного жилья будут появляться в престижных районах с высокой стоимостью квадратного метра. Хорошо, если благодаря отчислениям инвесторов власти смогут приводить в порядок дома, расположенные в непрестижных районах. А элита (если понимать под этим недвижимость ценой от $10 тыс. за метр) будет множиться в центральной части города, которая тоже подвергнется реконструкции. Продать объекты по такой цене где-либо кроме Центра сегодня в Москве не получится, соответственно, при том же качестве они попадают в ценовую категорию «бизнес-класса».

Эксперты Blackwood отмечают, что, при сохранении и улучшении экономического положения в стране, рынок элитной недвижимости продолжит развиваться высочайшими темпами, и перспективой развития этого сегмента является переход от «точечного» сооружения элитных объектов и реконструкции отдельных зданий к комплексной элитной застройке.

В обозримом будущем Москва не пойдет по пути четкого разделения на районы в зависимости от уровня материальной благосостояния жителей, уверены в компании Blackwood, но в известном смысле такое разделение, хотя и не столь очевидное, уже происходит.

Продолжится реконструкция Замоскворечья, но при возведении новых зданий будет сделан упор не на жилищное строительство, а на офисные комплексы, хотя увеличение однородности застройки, несомненно, скажется на темпах роста цен на жилье в Замоскворечье.

Коммерческий успех Остоженки вдохновляет застройщиков продолжать реконструкцию целых районов. По данным «Домостроя», в Хамовниках также намечена комплексная реконструкция и вывод оставшихся промышленных зон. Однако этот процесс, скорее всего, затянется на годы. Активизировался процесс реконструкции старых и возведения новых домов в районе Арбата. Это один из факторов, вызвавших бурный рост цен на арбатские квартиры за прошедший год, который составил 57%.

На сегодняшний день интенсивнее всего ведется строительство на Остоженке и в районе Патриарших прудов, и меньше всего – в районе Чистых прудов. В ближайшее время ситуация существенно поменяется, по мере освоения ветхого жилищного фонда, который и является на сегодняшний день основным ресурсом для будущего строительства.

Учитывая программы реконструкция ветхого жилищного фонда и вывод промышленных предприятий из исторического центра столицы, в компании Blackwood выделили 6 районов, которые обладают наибольшим потенциалом для комплексной элитной застройки: Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды, Тверская-Сухаревская, Чистые пруды и Замоскворечье. Плотность комплексной элитной застройки и уровень средних цен снижаются от Остоженки (средняя стоимость квадратного метра составляет $8 тыс.) до Замоскворечья (в среднем $3 тыс. за кв.м).

Развитие районов будет сопровождаться увеличением объемов строительства элементов инфраструктуры, которые отвечали бы уровню окружающей застройки. На сегодняшний день даже в пределах «золотой мили» инфраструктура района не дотягивает до требуемого уровня. Наблюдается также несоответствие инфраструктуры и окружающей застройки. Например, менее развитый район Патриарших прудов богат ресторанами и дорогими магазинами, которых так не достает престижной Остоженке.

Наиболее перспективные районы для комплексного освоения территории под элитную застройку – Замоскворечье и Патриаршие пруды. Пик их развития придется на 2004-2006 гг. За ними следуют Тверской-Сухаревский район и зона Арбата, освоение которых будет происходить более менее равномерно в период с 2004 по 2008 гг. По оценкам Blackwood, 2004 г. станет отправной точкой в развитии района Чистых прудов, а к 2006 г. он еще больше укрепит свои позиции на рынке элитного жилья. Остоженка почти исчерпала свои ресурсы.

По мнению президента концерна «КРОСТ» Алексея Добашина, вопрос даже не в том, где в Москве могут появиться «островки элитного жилья», а в том, что это такое. Это не просто совокупность прекрасных домов, это другой образ жизни, аналогичный тому, который принят сейчас в небольших европейских городках. Неправильно судить об элитных районах на основании опыта объектов точечной застройки. Люди в этих домах живут в необъятном мегаполисе, рождающем агрессию, застроенном домами-коробками, забитом машинами, уверен Добашин. Именно поэтому важно, какие дома будут возводиться в реконструируемых районах города, в какой среде будут воспитываться живущие в них дети.

Сумма и целое

В настоящее время «КРОСТ» ведет реконструкцию 75-го квартала в Хорошево-Мневниках, где к 2010 г. появится европейский квартал «Велтон Парк» общей площадью около 600 тыс. кв.м. Уникальный проект вывода основных транспортных потоков в подземный уровень, размещение там же парковок, складских и технических помещений высвободит улицы и дворы «Велтон-Парка» для активной жизни и отдыха. Расположение квартала позволит сформировать полноценную рекреационную зону, комплексно преобразовать природную среду.

Поквартальная реконструкция позволяет создавать микрорайоны самодостаточные и удобные для нормальной жизни. Каждый представляет собой модель маленького города. Обжитые районы по всей Москве готовы принять людей в большом количестве. Конечно, при грамотной организации пространства. Наиболее перспективными местами станут кварталы между основными магистралями, вдоль которых самая плотная застройка и самая дорогая недвижимость. Руководитель «КРОСТа» считает, что не суть важно, какие определения – «элита», «премиум», «бизнес-класс» или «супер-люкс» – даст объектам в таких кварталах рынок.

Бульдозеры на подходе

Кроме строительства «Велтон-Парка» в планах концерна реконструкция квартала 84-85, застроенного пятиэтажками первого поколения индустриального домостроения в микрорайоне Хорошево-Мневники Северо-Западного административного округа. Здесь предполагается ввести в строй 400 тыс. кв.м жилой площади.
Заработать на покупке квартиры можно. Но для этого требуется немалая сумма – тысяч $50-60 как минимум. Что делать, если в заначке денег значительно меньше, а банк как способ хранения и приумножения этих средств не устраивает? Может быть, попробовать купить гараж?

На фоне инвестиций в жилье покупка гаража ради получения дохода может, на первый взгляд, показаться чем-то несерьезным. Но многие так не считают, убедившись, как быстро окупаются вложения в этом секторе. Самые дешевые гаражи сегодня – на вторичном рынке. Нередки предложения о продаже по цене $500–1000, причем иногда это вполне приличные с виду постройки. Однако не стоит сломя голову бежать в банк за деньгами. Ситуацию, сложившуюся в последние месяцы на вторичном гаражном рынке, можно было бы охарактеризовать фразой: «Крысы бегут с корабля». Множество гаражей сегодня не оформлены должным образом, и сегодня (пока не поздно) многие стремятся поскорей избавиться от этого сомнительного товара.

Наступивший год можно смело назвать годом великого перелома на гаражном рынке Москвы. Начался процесс сноса старых одноэтажных гаражей и плоскостных стоянок – столичная земля сегодня слишком дорога, чтобы город мог позволить себе подобную расточительность. В то же время освобождение дворов и проезжей части дорог от припаркованных машин стало одним из приоритетов городской политики. С 2007 г. будет запрещено парковать машины вне стоянок не только на дорогах, но и во дворах, штраф составит 5 МРОТ. Законопроект о размещении транспортных средств на территории города был принят в первом чтении Мосгордумой 14 апреля. Так что гаражи и стоянки из роскоши превращаются в необходимость, и спрос на них регулируется законодательными механизмами. Гаражная революция, о которой так долго говорили, наконец, началась. Создается новый емкий сегмент рынка недвижимости, требующий капиталов и обещающий хорошие барыши, причем не только корпоративным инвесторам, но и всем желающим.

В целом при покупке, как это ни банально, следует ориентироваться на реалистичность цены и наличие свидетельства о государственной регистрации. Все, что дешевле $3 тыс., должно настораживать независимо от района. Расположение для гаражей еще более важно, чем для квартир. Естественно, чем ближе к центру, тем дороже. По официальным данным сейчас в ЦАО обеспеченность гаражами – 26%, в то время как в целом по городу – 40%. И возможности для строительства здесь крайне ограничены. Вообще на вторичном рынке можно найти настоящие инвестиционные перлы, но для этого надо быть всегда наготове, потому что уходят они быстро. При удачной покупке можно за гараж в $5-6 тыс. собирать $100 аренды в месяц, что позволит окупить его за 5 лет, а это, согласитесь, приятно, особенно если он у вас не один. Однако, очень велик шанс, что купленный гараж будет либо слишком дорог, либо его дешевизна будет объясняться сомнительным статусом. Поэтому вторичный рынок – для азартных игроков, это своего рода инвестиционная рулетка. А поскольку вложения в недвижимость – не лучшая сфера для азарта, то большинство сегодня все же склоняются к гаражам-новостройкам.

Вторичный гаражный рынок напоминает квартирный образца начала 1990-х, только в гораздо более диких формах. Для риэлторов сумма комиссионных при покупке гаража слишком мала, поэтому такими пустяками они не занимаются. Так что покупатели остаются с продавцами один на один. Следует, прежде всего, иметь в виду, что приватизированный гараж стоит минимум в три-четыре раза дороже, чем неприватизированный. Чуть ли не каждое третье предложение сейчас – это, по сути, продажа ключей от ворот. При передаче денег покупатель получает самые экзотические документы – от простой расписки до «гаражной книжки» или выписки о внесении в списки кооператива. Нести всю эту макулатуру в Регистрационную палату совершенно бесполезно, а судебные перспективы исков по таким бумагам равны нулю. Разумеется, из «неправовых» гаражей тоже можно успеть выжать какую-то пользу, только быстро, поскольку дни их сочтены.

Первичный гаражный рынок сейчас можно разделить на три категории по применяемым в строительстве инвестиционным схемам – коммерческий сектор, муниципальный и, наконец, гаражи, возводимые по программе «Народный гараж». В 2003 г. гаражная программа была выполнена на 100,2%. Город получил 70 152 машиноместа. На 2004 г. запланировано 80 тыс. По мнению начальника Управления реализации жилищной программы ДИПС Григория Пирумова, на сегодняшний день наличие паркингов – одно из обязательных условий строительства любого жилого комплекса. ДИПС дает возможность членам ТСЖ сдавать свои места в подземной стоянке в аренду, что может приносить $150-250 в месяц. «Если раньше гаражи были для нас своего рода «неликвидом», – говорит Г. Пирумов, – то сегодня мы сделали из них успешно продающийся на рынке товар. Диапазон цен, по которым реализуются гаражи на сегодняшний момент, – от $8 до 40 тыс. ($8 тыс. – в Марьино, $40 тыс. – ЦАО)». Инвестирование в строительство отдельно стоящих гаражных комплексов тоже оказалось делом весьма прибыльным.

Новое качество по новым ценам

Что опустеет первым – кабинеты или дворы?

Городские власти до недавнего времени старались скопировать в гаражной сфере успешный опыт инвестиционных контрактов на жилищное строительство: инвестор выплачивает городу сумму, эквивалентную стоимости положенных машиномест, а город строит на эти деньги муниципальные гаражи. Кстати, совсем недавно принято решение возводить гаражи не только в коммерческих, но и в муниципальных жилых комплексах за счет бюджета. Однако выяснилось, что при средней цене коммерческих гаражей $8–25 тыс. большого ажиотажа среди автовладельцев не возникает. При таких темпах решение гаражной проблемы с учетом роста парка машин может оказаться чем-то вроде линии горизонта, до которой невозможно дойти.

Лейтмотивом пресс-конференции перед открытием выставки, вызвавшей небывалый интерес журналистов, почуявших, видимо, политическую подоплеку, стала комплексная программа «Народный гараж», исполнителями которой выступают НИиПИ Генплана, Институт гаражного строительства и ГУП «Управление экспериментальной застройки» (УЭЗ). Несмотря на то, что сегодня об этой программе говорят как о главном локомотиве гаражного процесса, на самом деле ее реализация – дело будущего. Но, как стало ясно весной этого года, будущее это уже наступает, поскольку нормативная база, наконец, разработана. В чем суть программы? В отличие от времен появления старых ГСК, сегодня для получения в аренду участка пайщики еще до начала строительства должны скинуться по $2 тыс. Плюс сама аренда земли, ставки которой, как известно, отнюдь не падают. Плюс доля города в инвестиционном контракте. В результате мы имеем цены, которые для массового потребителя оказались неподъемными, а для более состоятельных граждан – инвестиционно непривлекательными. Но городу решать гаражно-парковочную проблему необходимо: существующее положение неприемлемо для дорожной инфраструктуры и нагрузки на дворовые территории. Приходится искать, как сказал г-н Байдаков, «нестандартные решения».

В конце декабря разгорелся небольшой административный скандал. Только что переизбранный мэр Москвы Юрий Лужков на первом же после выборов заседании правительства устроил разнос префекту ЦАО Геннадию Дегтеву. Поводом для недовольства мэра послужил провал строительства гаражей и стоянок в центре города. Места в коммерческих паркингах, которые предполагалось использовать для стоянки приезжающих в центр машин, оказались распроданы подчистую, а некоторые земельные участки, отведенные под гаражи, использованы не по назначению. Буквально через несколько дней у Центрального округа появился новый префект. После этого заседания все вдруг поняли, что в 2004 г. за гаражи пора браться всерьез. Что и было сделано. В середине апреля в Выставочном центре на Фрунзенской набережной прошла выставка, которую проводил уже новый префект ЦАО Сергей Байдаков. Называлась она «Двор без машин».

Программа предоставляет участникам очень серьезные льготы, о которых любой инвестор может только мечтать. Главное, город отказывается от платы за выкуп права на долгосрочную аренду и от своей доли в контракте, а арендные платежи обещает взимать по символической шкале: 3% от базовой ставки на период строительства и 10% на период эксплуатации. Схема рассчитана на прямое инвестирование граждан в собственные гаражи. При этом они должны объединяться в товарищества, а один из «товарищей» (это, заметьте, юридический термин) должен взять на себя управление делами. Существующие ГСК и прочие юридические лица просят не беспокоиться. По словам заместителя руководителя Департамента градостроительной политики Константина Королевского, принципиальное отличие этой формы привлечения средств населения от ГСК в том, что люди действительно сами строят гаражи для себя. В ГСК была заложена та же идея, но в реальности автовладельцы не могли сами реализовать проект и приглашали инвестора, который, прежде всего, заботился о своих интересах. Проводя, по сути, дотационную программу, город будут осуществлять жесткий контроль за тем, чтобы строительство не превращалось из социального проекта в коммерческое предприятие и чтобы не возникал долгострой. Следить за этим за этим будет ГУП «УЭЗ», которое также выступает в роли гензаказчика.

«Товарищи» возвращаются

Что касается коммерческих гаражей, то и они могут быть полезны для вашего бюджета, но надо быть готовым, что народные и муниципальные гаражи могут слегка снизить цены на рынке в тот самый момент, когда вы уже сделаете свои ставки. На самом деле, ситуация эта уникальна: частный инвестор поставлен в положение гораздо более выгодное, чем акулы гаражного бизнеса. Сейчас, конечно, трудно прогнозировать насколько развернется «народное» гаражное движение, потому что риск неправового противодействия хозяев стоянок и даже владельцев простых ракушек не стоит списывать со счетов, ведь именно им в первую очередь придется потесниться.

Точно стоимость «народных» гаражей назвать сегодня никто не берется, но речь идет о цифре от $3 до 4 тыс. Такой прогноз делает данную программу весьма привлекательной для частных инвесторов. Правда, поставить дело на широкую ногу будет затруднительно, поскольку один «товарищ» может претендовать лишь на одно место, а все дополнительные места уже будут строиться без льгот. (Идея народности в данном случае совсем не означает, что участники должны принадлежать к обездоленным слоям населения). Кроме того, строить можно где угодно, не обязательно в своем дворе. Если программа развернется, можно будет инвестировать гаражи в нескольких комплексах – препятствий к этому нет. И последнее: власти никак не планируют препятствовать перепродаже или сдаче в аренду гаражей по свободным ценам.

Если говорить о пристрастиях соотечественников в отношении зарубежной недвижимости, то граждане РФ, прежде всего, отдают предпочтение Западной Европе. Эта тенденция устойчива и пока непоколебима. Как полагают эксперты, выбор продиктован достаточно гибким законодательством большинства европейских стран. Например, во многих из них можно не только купить жилье, вложить капиталы в бизнес и стать резидентом, но и претендовать на получение полноценного гражданства.

До недавнего времени обращения в управы и префектуры с попытками воспользоваться льготами, по свидетельству очевидцев, понимания не встречали, но сейчас ситуация должна измениться. На сегодня ГУП УЭЗ уже имеет 43 адреса, отобранных по предложениям граждан и префектур. В частности в ЦАО в работе сейчас находится 11 адресов, где планируется возвести 1500 машиномест. Цены будут ясны уже к лету, если они окажутся привлекательными – ажиотажа не миновать. Так что долго выжидать, куда «вынесет кривая», не стоит: количество площадок в инвестиционно привлекательных районах ограничено. И если вы хотите попробовать примкнуть к «народному» движению, делать это стоит сейчас. Ищите «товарищей», подходящую площадку и обращайтесь к местным властям. Отмашка сверху уже дана.

Приобретая недвижимость за рубежом, покупатель должен знать, что помимо заявленной стоимости жилья его ожидают дополнительные расходы, связанные с оформлением сделки. В каждой стране эти суммы отличаются, и чаще всего, составляют около 10% стоимости покупки. Они складываются из нотариальных расходов, налога на покупку недвижимости, регистрационных сборов и комиссионных выплат риэлторам. Так, например, пусть вас не смущает высокий налог (19,6%) на приобретения жилья во Франции. Чаще всего эта сумма уже включена в общую стоимость объекта недвижимости. Несколько иная ситуация в Италии. Здесь преимущество у резидентов страны (не обязательно граждан). «Просто иностранец», не имеющий здесь своего дела, платит максимальную ставку – 20%, в то время как резидент, впервые приобретая жилье или коммерческую недвижимость, всего Почувствуйте разницу!

Сопутствующие расходы

Самой большой популярностью среди соотечественников неизменно пользуется Французская Ривьера. Наиболее часто недвижимость на Лазурном берегу приобретают топ-менеджеры крупных компаний – финансовые и коммерческие директора, а также владельцы средних по размеру компаний. Преобладают покупатели двух возрастных категорий: старше 45 лет, т.е. профессионально и социально состоявшиеся граждане, и очень молодые, но уже умеющие зарабатывать. Цены здесь сильно разнятся. За 120 тыс. евро можно найти квартирку с одной спальней в престижном городке Антиб. А 44-метровая квартирка на верхнем этаже с террасой на крыше и захватывающим видом на Канны обойдется уже в 383 тыс. евро. Самая дорогая недвижимость в Сан-Тропе, Кап д'Антибе, Каннах и отдельных кварталах Ниццы, и, конечно же, на Кап Ферра. При этом любая недвижимость с видом на море существенно дороже. Самыми дорогими являются объекты, расположенные по первой и второй линиям Средиземноморского побережья, а также на холмах, с которых открывается живописный вид на окрестности.

Русские ривьеры

Наиболее демократичная страна – Испания. По сравнению с Лазурным берегом стоимость жилья здесь ниже, проще процедура приобретения недвижимости и налогообложения. Невысокие цены стали причиной того, что жилье в Испании покупает не только высший класс, но и люди среднего класса. Самые дорогие предложения в Испании – виллы на побережье между Малагой и Гибралтаром, которое часто называют Испанской Ривьерой. Просторные квартиры в центре этой области, городе Марбелья, стоят от 300 тыс. евро, таунхаусы – от 400, а виллы – от 1 млн. Большой интерес россияне проявляют к недвижимости на Коста-Брава.

Не менее популярен среди россиян и остров Сардиния. Сегодня его северный Изумрудный берег – самый престижный курорт Италии. Недвижимость в Сардинии стоит дорого, но в некоторых районах можно купить дом с садом у моря всего за 300 тыс. евро. Хотя роскошные особняки в Порто-Черво или Порто-Ротондо нередко оценивают восьмизначными цифрами.

Прежде чем сделать дорогостоящую покупку, желательно определиться: зачем она вам нужна. Для проживания семьи, занятий бизнесом, учебы детей и внуков? В этом случае взоры состоятельных россиян в последнее время все чаще устремляются в сторону Туманного Альбиона. Точнее на самые фешенебельные районы Лондона: Челси, Найтсбридж, Белгравию, Мэйфэир, а также Суррэй или Беркшир. Здесь можно купить квартиру, дом, будущий родовой замок – все, что пожелаете.

Что почем на берегах Темзы

Английское законодательство достаточно либерально. Оно не ограничивает возможности приобретения объектов недвижимости иностранцами. Нерезиденты обладают теми же правами, что и сами британцы. Более того, зарубежные покупатели освобождаются от уплаты налога на наследство и на прирост капитала, который для местных жителей составляет 40%. Размер ипотечного кредита для нерезидентов, приобретающих недвижимость в Англии, может доходить до 85% от общей стоимости объекта.

Кстати, покупатели роскошного жилья в столице Великобритании автоматически становятся, образно говоря, членами мирового клуба миллионеров. Плата за вход в него начинается с кругленькой суммы. Квартира с одной спальней в респектабельном районе английской столицы обойдется не дешевле чем в 900 тыс. фунтов стерлингов. Средняя стоимость хорошего жилья с двумя спальнями (по московским меркам 3-комнатной квартиры площадью от 120 кв.м) колеблется на уровне 2,5 млн GBP, небольшого дома в викторианском стиле – от 15 млн GBP. Таунхаусы расходятся по ценам от 5 млн GBP.

Нерезиденты могут наведываться из-за рубежа в свои владения по обычной гостевой визе. Дело в том, что в отличие от других государств Европы, наличие в собственности недвижимости не дает иностранцам права ни на получение английского гражданства, ни на оформление постоянного вида на жительство.

При покупке жилья в Великобритании представитель иностранного государства оплачивает НДС, составляющий 7,8% от стоимости сделки. Кроме того, государственную пошлину (порядка $1000) за регистрацию недвижимости в Палате жилой собственности. Примерно в 4% от стоимости объекта недвижимости обойдутся услуги риэлтора. Плюс услуги адвоката за оформление купчей и проверку чистоты сделки (от 3 до 5% от общей стоимости). Все документы для проведения сделки готовятся и регистрируются в течение месяца. Ежегодный налог на недвижимость в Англии составляет 1,5% от стоимости жилья.

В дорогой стране Швейцарии есть все: фантастические ландшафты, завидная инфраструктура, высокий уровень жизни и экономическая стабильность. Однако! До сих пор иностранцы имеют право приобретать в собственность только жилую недвижимость. И не там, где зарубежному инвестору нравится, а на строго определенных территориях. Главным образом, в горных районах.

Шале с видом на Альпы

Иностранцам разрешается лишь раз в жизни приобрести жилую недвижимость для себя и своей семьи. При этом сдавать хотя бы комнату в аренду в разгар курортного сезона строго-настрого запрещено. Мало того. Сначала источники ваших доходов проверят по всем правилам сыска, и только не усмотрев никаких признаков криминала, предоставят право на покупку жилья.

Сегодня особенно пристальный интерес российских покупателей вызывают окрестности Женевского озера, Кранс Монтане, Гштаде и Вале. Все бы ничего. Но оказывается, что в этих местах можно стать собственником далеко не любой приглянувшейся недвижимости. В каждом городке-коммуне имеется в наличии список, в котором четко означены объекты, выставленные на продажу. В этом «реестре» для зарубежных инвесторов нет никаких магазинчиков, баров, курортных кафе, бензоколонок или хотя бы относительно скромных приютов на перевалах. Ничего для бизнеса!

Тем не менее, не все так пессимистично. Нет правил без исключений. Власти курорта Анзер успешно внедряют в жизнь перспективный план по привлечению инвестиционных иностранных капиталовложений – в жилье, коммерческую недвижимость и другие объекты бизнеса. Такой подход качественно меняет общую ситуацию.

Получение вида на жительство в Швейцарии затруднено для всех приезжих. Ожидание счастливого мгновения может тянуться от 2 до 5 лет, потребует очень высоких финансовых издержек на адвокатские услуги без полной гарантии успешного завершения процедуры.

Многих россиян в последние годы словно магнитом притягивает Германия. Давно известно, что инвестиции в здешнюю недвижимость – очень выгодный способ вложения капитала. Общие расходы на приобретение жилья, которое впоследствии будет сдаваться в аренду, слагаются из стоимости объекта, налога на приобретенную недвижимость (3,5% от ее цены), нотариальных выплат, расходов на регистрацию (1% от стоимости объекта) и маклерского вознаграждения (средняя ставка по стране 3-5%).

ФРГ: инвесторы приветствуются

В противном случае у российского гражданина почти нет шансов перебраться в ФРГ на постоянное проживание. Максимум, на что может рассчитывать наш соотечественник, это 2-6 месяцев для отдыха и устройства дел по годовой мультивизе. Или год по рабочей. Дело в том, что вид на жительство и уж тем более гражданство в Германии предоставляют в основном по национальным и политическим причинам: этническим немцам (категория Spataussiedler), иммигрантам еврейского происхождения (Kontingentfluchtling) и кандидатам в беженцы (Asylbewerber).

Следует помнить, что бизнес-иммигрантов (резидентов) в ФРГ нет. И все же сдача купленной недвижимость внаем при перепоручении этого дела авторитетной немецкой фирме позволяет получать не только приличный доход, но и вид на жительство практически любому нашему соотечественнику. Вся процедура легализации занимает от 1 года до 2 лет. Кому-то это удается еще быстрее. Можете не сомневаться: ваше терпение и усердная переписка с чиновниками будет должным образом вознаграждена.

Перспективный восток

Решение о предоставлении политического убежища принимает суд. Доводы кандидата должны быть очень убедительными. Как показывает практика, в 90% случаев вердикт бывает отрицательным. Выход? Помоги стране своим капиталом, и она поможет тебе.

Россияне также по достоинству оценили перспективы приобретения недвижимости в Чехии. Очень привлекательная страна. Во всех отношениях. Если даже располагать деньгами только на одну московскую квартиру, то на эти средства легко не только купить жилье в Златой Праге, но и оплатить услуги местных юристов, а также покрыть расходы, связанные с переездом. При отсутствии криминального прошлого через пять лет проживания в Чехии можно претендовать на гражданство. Двухкомнатная квартира в чешской столице сегодня стоит от $30 тыс. Трехкомнатная – около $45 тыс. Стоимость жилья в Брно, Пльзене или курортных Карловых Варах на 40-50% ниже, чем в Праге. Услуги местных риэлторов, включая все пошлины, обходятся покупателю от 4 до 8% стоимости приобретаемой недвижимости. Расходы на содержание собственной квартиры составляют от $20 до $60 в месяц. Обладая приличными средствами, в Чехии можно стать владельцем чего угодно. Например, пивоваренного заводика. Или собственной деревни.

Тенденция последнего времени – повышение интереса к недвижимости в странах Восточной Европы. Связано это с тем, что, во-первых, недвижимость стоит здесь пока много меньше, чем в странах Евросоюза. Во-вторых, отличается высокими темпами роста стоимости – 15-20% в год, которые связаны с тем, что многие страны в ближайшие годы планируют войти в Евросоюз. А в-третьих, в этих странах быстро растет уровень инфраструктуры и сервиса. Привлекает и прекрасная экология. Очень популярно побережье Адриатического моря в Хорватии. Квадратный метр жилья здесь стоит всего 600-2000 евро. Просторный дом обойдется в 150-300 тыс. евро. Высший класс очень интересуется островами, цена которых тоже пока сравнительно невысока. Например, небольшой остров можно приобрести за 4 млн евро.

Возвращение в Прибалтику

Не менее привлекательна (с точки зрения вложения средств) на европейском рынке недвижимости смотрится и Словакия. По сравнению с Чехией уровень жизни и деловой активности здесь ниже, зато и цены на жилье почти в два раза меньше московских, а уровень жизни несравненно выше, чем в России. Так, например, двухкомнатная квартира в Братиславе стоит $12-20 тыс., трехкомнатная – около $25 тыс., коттедж или полноценный дом в пригороде – от $40 до $100 тыс. По нашим меркам – практически копейки! Граждане РФ, открыв свое дело в Словакии, могут сразу же получить и вид на постоянно жительство в этой уютной и тихой европейской стране.

Небольшой коттедж можно приобрести за $40-80 тыс. Двухкомнатную квартиру в Каунасе (втором по величине городе) купить за $15 тыс. А вот стоимость 1 кв.м в Вильнюсе колеблется в пределах от $400 до $98 Нотариальный сбор при покупке недвижимости составляет 2% от стоимости объекта. Правда, в республике очень дороги коммунальные услуги. В зимнее время ежемесячные расходы на содержание жилья могут достигать $70-150 в зависимости от размеров квартиры.

Литва – самая близкая к Москве республика, являющаяся членом Евросоюза. Т.к. россияне в числе прочих иностранцев могут приобретать здесь любые объекты недвижимости кроме земельных наделов, они не преминули этим воспользоваться. Тем более что владение жильем в Литве позволяет сразу получить постоянную мультивизу.

К добросовестным относятся все покупатели имущества у мошенников или недееспособных граждан в том случае, если они не подозревали о нелегитимности сделки. Добросовестным покупатель считается также в тех случаях, когда он не знал о возможных претензиях третьих лиц (например, наследников) на приобретенное имущество. Сейчас во всех этих случаях, если законный владелец обращается в суд с иском, сделка может быть признана недействительной и покупатель может лишиться и квартиры, и уплаченных за нее денег.

Латвия и Эстония пока практически закрыты для зарубежных частных покупателей недвижимости. Обычные европейские схемы вроде открытия своего бизнеса здесь все еще не работают. Или «работают не так». Например, по латвийскому законодательству фирма, имеющая в своем уставном капитале более 49% иностранного капитала, приобретать недвижимость не может.
Чиновники со второй попытки пытаются обезопасить покупателей жилья от недобросовестных продавцов. Эксперты рабочей группы под руководством помощника президента Игоря Шувалова предлагают запретить претендентам на квартиру оспаривать права ее нынешнего владельца - они смогут рассчитывать лишь на компенсацию в 1 млн руб. за счет бюджета.

Принцип публичной достоверности предполагает, что добросовестный покупатель будет признаваться собственником недвижимости не после проверки законности имеющейся в реестре записи о праве собственности продавца, а по факту наличия такой записи. Обнаружение задним числом каких-либо обстоятельств, которые в момент сделки могли ей помешать (например, ущемление прав наследников или недееспособность продавца) , не послужит поводом для отъема собственности у добросовестного покупателя. Аналогичные поправки, не предусматривавшие лишь выплату компенсаций, предлагало в 2002 г. Минэкономразвития.

Группа Шувалова уже полгода разрабатывает комплекс мер по развитию рынка доступного жилья. Чтобы обезопасить права добросовестных приобретателей, эксперты предлагают ввести запрет на выселение из квартир их нынешних владельцев, даже если на это жилье есть другие законные претенденты. Соответствующие поправки в Гражданский кодекс и в закон о регистрации прав на недвижимое имущество проходят "нулевое чтение" в Госдуме. "Исключения будут лишь в случае, если квартира приобреталась по подложным документам или продавец подвергался угрозам насилия, - поясняет один из разработчиков законопроекта, президент Института экономики города Надежда Косарева. - В любом случае, какому бы из добросовестных претендентов на квартиру она ни досталась, потерпевшая сторона должна получить от государства компенсацию реальной стоимости квартиры, но не более 1 млн руб. ". Обратной силы подготовленные поправки не имеют - на доплату из бюджета смогут рассчитывать лишь претенденты на квартиры, проданные после вступления законопроекта в силу. "Основная идея состоит в том, чтобы сделать государственный реестр [где фиксируются сделки с недвижимостью] публично достоверным, - говорит Косарева. - Если вы пользуетесь информацией, то должны быть уверены в ее непогрешимости".

Президент агентства "БЕСТ" Григорий Полторак отмечает, что 1 млн - "это большие деньги [в качестве отступного] во всех городах, кроме Москвы и Питера". В результате такой защиты недоверие покупателей к сделкам с недвижимостью снизится, уверен представитель агентства "Миэль-Недвижимость" Андрей Жиган. Председатель экспертного совета по развитию ипотечного кредитования, депутат Андрей Скоч уверен, что законопроект будет одобрен Думой в нынешнем виде. "Банкам, которые выдают кредиты, необходимо быть уверенным, что квартира, которая находится в залоге, неожиданно не сменит собственника", - поясняет логику законодателей Скоч.

"Родители продают квартиру, не учитывая права детей, потом они либо умирают, либо тратят все деньги, а повзрослевшим детям негде жить, тут они и предъявляют свои права на квартиру, которая уже давно принадлежит другим людям, купившим ее абсолютно законно, - объясняет типовую коллизию с правами на жилье руководитель аналитического Центра ирн.RU Олег Репченко. - Получается ситуация, когда есть только правые, а с виноватых нечего взять". Впрочем, где бюджет возьмет деньги на выдачу компенсаций, Репченко не знает. Но Косарев предполагает, что "число таких болезненных и громких историй [с исками к добросовестным приобретателям] не так велико, так что сборов за регистрацию недвижимости вполне может хватить [для выплаты всех компенсаций]".



Главная --> Публикации